土地增值税筹划在房地产开发企业中的重要意义分析

1、土地增值税筹划在房地产开发企业中的重 要意义分析作者：胡鹏飞来源：财会学习2018年第19期胡鹏飞大信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所摘要：随着近些年来我国社会经济的全面发展，加上国家出台的一系列宏观调控政策，使 得房地产市场竞争日趋激烈。在此类背景下，各个企业需要对运营成本进行控制，是企业获取 基本发展效益的重要途径。同时受到销售政策的影响，对房地产行业土地增值税清算造成了较 大影响。现阶段社会主义市场经济环境下，房地产企业要想提高自身市场竞争力，需要主动开 展土地增值税筹划工作，选取多样化解决措施对税务压力进行调控。关键词：土地增值税；房地产企业；税收筹划；意义土地增值税是通过转让建筑

2、物以及国有土地使用权来获取增值性收入的企业以及个人征收 的税金，土地增值税的征收对项目建设整体效益具有重要影响。目前房地产开发企业发展过程 中土地增值税是重要的缴纳税种，对企业经营发展整体收益具有直接影响。所以当前企业需要 积极开展土地增值税筹划工作，降低企业的缴税压力以及提高企业综合建设效益。当前房地产 开发企业需要充分掌握土地增值税相关理论知识，结合企业在市场中实际发展情况对土地增值 税筹划工作进行划分，提出具体应对策略，实现企业经济效益的有效提升。一、房地产开发企业土地增值税征收筹划基本概述当前房地产开发企业土地增值税征收筹划工作涉及的内容较多，技术要求较高。土地增值 税就是对获取增值收

3、入的单位以及个人进行征收的税种。其中包含较多内容，主要有土地建筑 物以及各类依附物产权问题和土地使用权转让等方面内容。所以当前房地产开发企业与土地增 值指数之间联系较为密切，根据房地产不同性质，土地增值税将会采取差别税收策略。此外， 对于房地产开发企业自身各项管理活动来看，财务管理活动中较为重要的工作环节就是税收策 划。概括地来说，现阶段土地增值税策划就是针对现阶段社会主义市场经济环境下房地产企业 实行税收方案。通过实践活动探究可知，当前土地增值税策划具有较大应用价值，能够全面降 低税收压力，对企业纳税风险进行调控。能够为现阶段房地产开发企业自身发展创造最佳的经 营环境，使得企业市场竞争力有效

4、提升1。二、土地增值税筹划在房地产开发企业中的重要意义分析针对税收筹划此项定义，各个国家学者都有不同论述。有的专家认为税收筹划就是纳税人 沟通过对财务经营活动进行安排，通过税务法规能够确保各项优惠，从而获取更大的税收收益 值。也有西方专家认为，在纳税活动开展之前，能够对企业经营以及投资活动进行安排，然后 通过各项措施来确保税款减免，这个过程就是税收筹划。我国研究人员认为，当前纳税筹划就 是纳税人在符合法律规范要求内，对避税方法以及节税方法进行分析，或是通过税负转嫁的方 式来降低自身税务压力的行为。综合各个相关点，针对税收筹划，就是在我国现有法律允许范 围内使得缴纳的税款能够得到有效控制。当前房

5、地产开发企业通过对自身实际发展情况以及经 营活动进行分析，从企业行为中更积极探究与国家政策意图相贴合的最佳结合点，然后在满足 税法等法律允许范围内，使得原有的税负压力能够有效降低，这也是社会发展新时期房地产开 发企业重点的管理部分，在实际应用中自身意义逐步显现2。土地增值税筹划在房地产开发企业中具有较多应用价值，能够便于企业相关管理部门强化 自身经营管理，使得企业财务管理以及会计核算水平不断提升，更好地适应市场经济发展要求。 此外，还能扩大收益降低成本，这样便于提升企业市场竞争力。还能确保相关部门及时掌握税 收法律中存在的各项问题，进一步完善税法制度，使得我国现有纳税人个人合法权益得到有效 维

6、护，也能促进房地产开发资源优化配置以及产业结构调整，最大程度突出国家税收经济杠杆 的应用价值3。三、房地产开发企业土地增值税的策划途径探析现阶段房地产开发企业土地增值税策划的关键部分就是结合自身经营活动合理控制降低增 值额。主要对土地增值税税率基本特点以及国家各项政策进行分析，对增值额采取控制措施， 从而更好地应用低税率来降低税负，当前可以从以下几个方面对企业进行税务筹划4。（一）确定合适利息的扣除方式房地产的全面开发完工之前产生的利息费用，通过企业现有制度规定中可以明确看出，在 开发房地产阶段，房地产开发企业所借的各项资金款项需要全部录入到房地产开发成本中。针 对参与房地产开发的主要纳税人，

7、需要将支付土地使用权的款项与房地产开发总成本结合，以 20%扣除。这样能够进一步扩大项目金额，使得增值额能够有效降低，从税率方面降低税负， 能够提高企业净收益。房地产在开发完工之前所产生的利息费用需要计算在财务费用中，根据 现阶段土地增值税实施细则进行分析，需要对财务费用的利息支出进行整合，向相关机构提供 有效的贷款证明，利息可以相应扣除。房地产整体开发费用需要根据实际支付金额以及开发总 成本之和的10%进行扣除。这样能够为纳税人提供有效的税收筹划空间。（二）通过经营收入的筹划随着现阶段社会群众物质生活水平不断提升，对于住房条件有了更多更高要求，当前有部 分房地产开发商企业从原有的毛坯房建筑开

8、始向精装修房进行过渡，装修标准也在逐年提升， 装修整体费用呈现出上升发展趋势。所以当前部分房地产开发企业在售房过程中主要收入来源 是由装修款项以及房价基本款项构成。例如当前房地产开发企业可以结合自身部门设立情况成 立装潢装饰公司，与购房者签订不同合同，除了房屋销售合同之外还能签订房屋装修合同。装 修价款属于劳动收入，不需要房地产开发企业缴纳土地增值税5。（三）利用开发方式的筹划目前房地产开发企业中存在代建房行为，主要是房地产开发公司根据客户基本需求开展房 地产开发活动，开发活动全面结束之后需要向客户收入代建费用。从房地产开发企业自身发展 来看，虽然获取了一定经济效益，但是房地产权属没有实现根本

9、性转移，其经济来源还是属于 劳务收入，所以不能将其纳入到土地增值税征收范围中。房地产企业可以全面发挥出此类代建 房应用价值，实行定向开发，避免开发之后产生较多土地增值税，能够使得税负有效降低。此 外还存在合作建房方式，就是存在出资方以及土地资源供应方，双方达成建房合作协议，通过 合作建成的房产中不含有土地增值税，所以能够有效降低房产成本，实现双方共赢。（四）从扣除项目角度进行筹划土地增值税计算中需要扣除的项目主要有土地出让金及税费、房地产开发项目成本、开发 建设费用、旧建筑物评估价格、房地产转让税费等。纳税人需要根据土地成本费用以及开发成 本之和的20%进行计算之后将其录入到扣除项目中，诸如此

10、类固定对土增税纳税筹划提供了较多可实际 操作的空间。随着社会群众物质生活水平不断提升，对小区环境提出了更多更高的要求。开发 者需要根据市场基本运行情况，再结合广大消费者实际要求，对各项配套的基本设施强化建设。 这样能够提高房地产项目建设外部形象，还能扩大房地产建设品牌效应，有效提升房地产平均 售价。在基本会计核算中，对项目中开发间接费用以及企业日常管理费用没有提出相应界限，此 类费用实际归属问题对土地增值税提供了基本筹划空间。在会计基本核算过程中，需要将此类 费用与开发项目进行连接。这样能够在加大项目开发总成本基础上，降低增加30%扣除金额， 从而使得增值税有效降低。比如，房地产开发商可以通过企业总部与项目部门之间的组织机构 设置以及人力资源配置等方面将企业总体部分费用转移到项目建设成本中，这样能够合理扩大 项目开发建设成本。房地产开发费用就是与项目开发、销售、管理等相关费用，开发商如果能 够根据实际项目分别进行计算，并且提出相关要求证明的，可以据实扣除，但是实际利率不能 超出银行基本贷款利率。四