8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析（一）项目背景：某开发公司于 2004 年以出让方式取堡街 4 号工业用地使用权，但现在因规划条件变更，由工业用途变更为住宅用途，现拟将其中的 1316.32 平方米（合1.97 亩）的工业用地变更为住宅用地，我公司接受太原市资源交易事务中心的委托，对上述拟进行变更的宗地（工业和住宅两种用途）进行价格评估，目的是为太原市资源局核定应补出让金数额提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。案例分析：1、是估价工作的前提，该宗土地因规划的改变而引起用途的改变，先要看其原以工业用途获取该宗土地时的文件。某开发公司于 2004 年以出让方式取堡街 4 号宗地使用权时签订的第 20040029

2、 号国有土地使用权出让合同，以及土地出让金。某开发公司已办理了国有土地使用证，土地证号：并政地国用（2004）第 00332 号；地号：10701011-01；图号：56-20-18；使用权类型：出让；地类（用途）：工业；终止日期：2054 年 9 月；宗地面积：31172.15 平方米（合 46.76 亩）；宗地四至：东临东太堡琉璃厂；南临山西省太原中药厂及龙堡街；西临山西省公司；北临东太堡街。改变土地使用权出让合同约定的土地用途时，必须取得原出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。此次办理用途变更

3、的土地为上述宗地的一部分，建筑面积为 1316.32 平方米（合 1.97 亩），位于上述宗地的西侧，宗地四至：东、南、北临某公司，西临山西省有限责任公司，提供了关于龙堡街 4 号地块绿地变更申请以及太原市资源局关于某开发公司居住项目用地预审的，国有土地使用权出让合同变更协议、规划设计条件通知书、建设用地批准书，太原市资源局测量图等有关部门的改变用途批准文件。2、在土地估价中土地使用权年限的设定。在此估价工作中要以工业和住宅两种用途对该宗地块分别进行估价。该宗地目前的国有土地使用证登记用途为工业，且土地使用权终止日期为 2054 年 9 月，估价时点时 2007 年 12 月 29日，所以以工

4、业用途为设定用途时的土地使用年限为剩余土地使用年限即 46.75年。以住宅用途为设定用途的土地使用年限的设定：根据1990 年颁布的中民城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定：居住用地用途的土地使用权出让最高年限为 70 年。但是根据国有土地使用权出让合同变更协议，其住宅用地终止日期仍为 2054 年 9 月，从估价基准日起，本次估价设定使用年期也为剩余使用年期即 46.75 年。3、估价方法的选用及应用。按照城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、成本近法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修估价。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具

5、体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。(1)、太原市建立了比较完善的基准地价体系，估价对象在太原城区基准地价范围之内，因此无论是设定工业用途还是住宅用途均可采用基准地价系数修进行估价，该宗地处于太原市工业用地基准地价 II 级地类范围和太原市住宅用地基准地价 V 级地类范围。基准地价工业用地地价内涵：太原市工业地价是指在太原市工业用地级别范围内，评估基准日为 2004 年 9 月 1 日，土地开发程度为“五通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路和场地平整），平均容积率为 0.7，使用年期为 50 年状态下的工业用地完整土地使用权平均价格。基准地价住宅用地地价内涵：太原市住宅地价是指在太

6、原住宅用地级别区域内，基准期日为 2004 年 9 月 1 日，土地开发程度为“七通一平”（即通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路和场地平整），平均容积率为 2.6，使用年期为 50 年状态下的住宅用地完整土地使用权平均价格。在测算该宗地参照以工业和住宅两种用途所在级别基准地价和各种修正说明表，分别依据该宗地所在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正条件，修正基准地价从而得出两种用途的地价。(2)、估价对象设定工业用途时，可采用成本近法来进行估价。成本近法基本思路是把对土地所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济

7、学等量应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所在经济上得到实现的需要，加上土地所有土地管理法（1999权应得收益，从而求得土地价格。依据中民年 1 月 1 日实施）并结合山西省当地及土地管理部门的一般规定，确定土地取得费的各项组成项目及费用标准，即使没有依据，也要在充分分析的基础上，确定客观合理的取值。还要根据宗地情况进行个别修正、年期修正、宗地开发程度修正等，测算出工业用途的土地使用权价格。(3)、估价对象设定住宅用途，属于拟建项目用地，开发意图明确，土地潜在开发价值明显，符合剩余法测算的要求，故可采用剩余法进行评估。通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式，包括土地的用途、建筑物容积率等，