预科班全9讲讲义

1、第七章 土地一、二、征税范围和税率三、转让房地产增值额的确定四、扣除项目及其金额五、应纳税额的计算六、房地产开发企业土地管理本章考情分析本章属于次重点章，分值在 20分左右，客观题考核为主，较为复杂，应该引起重视。题单独考核计算题，本章内容较有难度，计算一、土地收的一种税。可见，土地是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得增值性收入的和个人所征包括内企业、行政事业、中外籍个人等。（选择题）二、征税范围和税率（一）征税范围的一般规定（三大标准）标准之一：土地只对转让国有土地使用权的行为课税。【】转让非国有土地和出让国有土地不征标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生转让

2、。【】不包括未转让土地使用权、的行为。标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。【】对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产则不予征税。（赠与行为特指对直系亲属或承担直接赡养义务人的赠与和公益性赠与）。（二）征税范围的具体规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）【例题多选题】下列各项应计算征收土地的有（ ）。A.B.C.D.以房地产出租的以房地产抵押而房地产尚在抵押期间的甲乙企业以房换房行为一方出地一方出，双方合作建房，建成后转让的经济行为征免范围的确认房地产的出租由于权属不变更，不属于土地的征税范围房地产的抵押抵押期间不征收土地，抵押期满后，看是否转移房地产的交换对个人之间互换 自有居

3、住用房地产的，经当地核实，可以免征土地合作建房对于一方出地，一方出 ，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地 ；建成后转让的，应征收土地增值税房地产的评估增值没有发生房地属的转移，房屋所有人、土地使用权所有人也未取得收入，不属于土地的征税范围国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照土地暂行条例的有关规定，可以 免征土地房地产的代建房行为对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地 的征税范围土地使用者转让、抵押、置换土地只要土地使用者享有占有、使

4、用、收益或处分该土地的权利，且有合同等表明其 实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应该征税【】 CD】对于一方出地，一方出，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地。但是，建成后转让的，属于征收土地的范围。（三）土地四级超率累进税率表【例题单选题】某 元，则适用税率为（ ）。A.30% B.40% C.50% D.60%转让商品楼不含收入 2000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额 600万【】 D】增值额与扣除项目金额比例 =（ 2000-600） 600 100%=233%，适用第 4级税率，即 60%。三、转让房地产增值额的确定总原则：有的方法，卖房有卖房的方法；新房

5、有新办法，老房有老办法。应纳税额的计算流程：（计算转让房地产取得的收入；计算扣除项目金额；计算增值额：计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；计算应纳税额。收入的确定转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。营改增后，转让房地产的收入是不含的收入。四、扣除项目及其金额各项目扣除一览表新建房屋扣除项目表1. 取得土地使用权所支付的金额土地使用权支付的地价款（买地的钱）出让方式为土地出让金行政划拨方式为补交的土地出让金转让方式为实际支付的地价款转让项目的性质扣除项目具体内容转让土地（）扣除项目（ 2项）取得土地使用

6、权所支付的金额与转让房地产有关的税金新建房屋（卖新房）房地产企业（ 5项）取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目（房企）非房地产企业（ 4项）存量房屋（卖旧房）扣除项目（ 3项）房屋及建筑物的评估价格评估价格 =重置成本价成新度折算取得土地使用权所支付的金额 3.转让环节缴纳的税金实物收入收入时的市场价格折算成货币收入无形资产收入专门评估确定其价值后折算成货币收入外国货币取得收入的当天或当月 1日国家的市场汇率折算级数增值额与扣除项目金额的比率税率（ %）速算扣除系数（ %）1不超过 50%的部分3002超过 50%-100%的部分

7、4053超过 100%-200%部分50154超过 200%的部分6035【提示】代用（ 1）一并收取：计入收入，计算扣除项目时代用可扣除，但不得作加计 20%扣除的基数；（ 2）单独收取：不计收入，不扣费用，不影响计税。五、应纳税额的计算应纳税额 =增值额适用税率 -扣除项目金额速算扣除系数增值额 =收入额 -扣除项目金额增值率 =增值额扣除项目金额 100%【例题计算题】某县城房地产开发公司建造一栋普通标准住宅出售，取得不含入 9500万元。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用 1000万元，开发成本 2000万元，房地产开发费用 500万元，其中利息支出 200万元，但是由于该公司同时

8、建造别墅，利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为 10%。已知准予扣除的税金及附加为 51.3万元，请计算转让此普通住宅应纳的土地额。【（】1）扣除项目的金额 =1000+（ 1000） 10%+51.3+（ 1000） 20%=3951.3（万元）。2）增值额 =9500-3951.3=5548.7（万元）。3）增值率 =5548.7 3951.3 100%=140.43%，适用税率 50%，速算扣除系数 15%。4）应纳土地=5548.7 50%-3951.3 15%=2181.66（万元）。六、房地产开发企业土地管理（略）缴纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费2. 房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用3. 房地产开发费用（与房地产有关的销售费用、用、财务费用）能分摊利息支出，并提供证