房地产投资分析（第三版）第08章房地产投资的不确定性分析

1、房地产投资分析（第三版） 第八章 房地产投资的不确定性分析第一节 不确定性分析概述不确定性分析，是指对房地产项目投资效益有较大影响的关键变量的可能值加以鉴别和考虑的条件下，即对每个主要相关变量都要估计出其具有明显发生机会的可能数值和该数值发生概率的条件下，对房地产项目所进行的经济分析，也就是以不确定性因素的变动来检验对项目投资效益影响程度的分析。一、进行不确定性分析的必要性 二、产生不确定性的原因 二、产生不确定性的原因 第一，项目的投入和产出物的价格会由于种种原因而产生波动，价格随时间波动的确切量往往是不可预知的。第二，评价项目时所采用的投入和产出物的数量及质量是根据现有的技术水平估算和制定

2、的，但当对决策项目投资之后，仍有可能会发生技术性更改，致使原估计值产生较大偏差。第三，在实践中往往出现低估固定资产投资和流动资金的需要量，而使项目的建设阶段比预期计划拖长，这就会影响投资额、建筑成本和销售收益。第四，国内外政治经济形势和政策的变动会影响到技术发展方向的变化，资源的开发和利用也会影响到原材料、能源等的供应。第二节 盈亏平衡分析盈亏平衡分析是考察拟投资开发房地产项目的建筑面积发生变化时企业经济效益的变化情况，或者考察市场需求（以建筑面积多少反映）变动时企业经济效益的变化情况，其分析目的在于寻求一个合理的开发规模，降低开发风险。） 第三节 敏感性分析二、进行敏感性分析的必要性首先，通

3、过敏感性分析来研究相关因素的变动对项目经济效果评价指标的影响程度，即所引起的经济效果评价指标的变动幅度。其次，通过敏感性分析找出影响项目经济效果的敏感性因素，并进一步测算与之有关的预测或估算数据可能产生的不确定性。再次，通过敏感性分析和对不同的项目方案对某关键因素的敏感程度的对比，可区别不同项目方案对某关键因素的敏感性大小，以便选取对关键因素敏感性小的方案，减小开发项目的风险性。最后，通过敏感性分析可找出项目方案的最好与最坏的经济效果的变化范围，使决策者全面了解项目投资方案可能出现的经济效益变动情况，以便通过深入分析可能采取的某些有效控制措施来选取最现实的项目方案或寻找替代方案，达到减少或避免

4、不利因素的影响，改善和提高项目的投资效果，为最后确定有效、可行的投资方案提供可靠的决策依据。 三、敏感性分析的步骤 （一）确定需进行敏感性分析的经济效益指标 （二）选择影响项目经济效益指标变化的主要变量 （三）计算不确定性因素对分析指标的影响程度 （四）找出敏感性因素 （五）根据分析结果确定项目方案 第四节 不确定性分析案例某房地产开发公司拟投资开发一幢写字楼，假设地价为100万元，5个月以后开工，建设期为18个月。完成后的写字楼全部出租或出售。建设费为600万元，分三期支付，每期6个月，期末支付。据预测，建成后的写字楼租值为66万元/年，销售价格可望达到1100万元。全部投资均为贷款，贷款利率为每6个月7.5%。 房地产售价与期望利润之间关系连线斜率的绝对值最大；贷款利率与期望利润之房地产售价变动最敏感，对贷款利率变化不敏感，或敏感度差。房地产售价减少24.09%时，期望利润降为零；工程建设费用增加41.02%时，期望利润降为零。为了保证项目不亏损，在其他影响因素不变情况下，必须严格控制房地产售价的减少不超过24.09%，或在其他影响因素不间关系连线斜率的绝对值最小。从前面的介绍可知，某影响因素连线斜率的绝对值越大，期望利润对该因素越敏感。所以，期望利润对变情况下，严格控制工程建设费用的增加不超过41.02%。关键概念不确定性分析 盈亏平衡分析 敏感性分析复习