律师办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引

1、PAGE PAGE 54律师办理城城市房屋拆拆迁、征地地拆迁法律律业务操作作指引（22007）（20077年12月月18日业业务研究与与职业培训训委员会会会议通过）第一章 总总则1.1 制制订目的本操作指引引由上海市市律师协会会建筑与房房地产法律律研究委员员会起草，其其目的系为为规范本市市律师办理理与城市房房屋拆迁、征地拆迁迁相关的诉诉讼和非诉诉讼业务，提提高律师办办理拆迁法法律服务质质量，维护护拆迁当事事人的合法法权益，保保障建设项项目的顺利利进行，并并非强制性性规定，仅仅供律师在在实际业务务中参考与与借鉴。1.2 概概念界定（1）城市市房屋拆迁迁，是指根根据城市规规划和国家家专项工程程的拆

2、建计计划以及当当地政府的的用地文件件，由建设设单位或者者个人对城城市规划区区域内国有土地地上的的房房屋及附属属物进行拆拆除，并对对房屋所有有者或者使用者者给予补偿偿安置的法法律行为。（2）征地地拆迁，是是指为了国国家建设和和乡镇规划划的需要，依依法对农民民集体所有有土地上的的房屋及附附属物进行行拆除，并并对房屋所所有者或者者使用者进进行补偿安安置的法律律行为。（3）拆迁迁人，是指指取得房屋屋拆迁许可可证的单位位。（4）拆迁迁单位：取取得拆迁资资质的房屋屋拆迁公司司。（5）被拆拆迁人，是是指被拆除除房屋的所所有人。（6）房屋屋承租人，是是指与被拆拆迁人具有有合法租赁赁关系的单单位和个人人。（7）

3、房屋屋同住人，是是指在拆迁迁许可证核核发之日，在在被拆迁居居住房屋处处有本市常常住户口，已已实际居住住一年以上上，且本市市无其他住住房或者虽有其其他住房但但居住困难难的人。（8）房屋屋使用人，是是指实际占占用房屋的的单位和个个人。1.3 律律师办理拆拆迁法律业业务的基本本原则拆迁关系到到社会稳定定和广大被被拆迁人的的切身利益益，律师办办理拆迁法法律业务应应遵循如下下原则：（1）忠诚诚负责原则则。律师办办理拆迁法法律业务，应应不受任何何单位及其其他组织和和个人的非非法干涉，依依法维护国国家法律法法规的正确确实施和委委托人的合合法权益。（2）专业业精湛原则则。律师办办理拆迁法法律业务，应应掌握拆迁

4、迁专业知识识和业务操操作的相应应能力和水水平，以扎扎实的专业业知识和技技能为委托托人提供优优质的法律律服务。（3）勤勉勉敬业原则则。律师办办理拆迁法法律业务，应应勤于学习习、勤于思思考、恪尽尽职守，根根据委托人人的要求，在在与委托人人约定的期期限内完成成各项受托托法律业务务。1.4 律律师办理拆拆迁法律业业务的前提提和要求（1）律师师办理拆迁迁法律业务务，应在核核实委托人人的主体资资格并充分分了解受托托事项的具具体情况后后，与委托托人制作谈谈话笔录，分分析利弊，告告知法律风风险。（2）律师师须与委托托人签订委委托协议，在在取得委托托人的合法法授权后，在在受托权限限内依法履履行职责，不不得损害委

5、委托人的合合法权益。（3）律师师办理拆迁迁法律业务务，应把有有利于社会会稳定作为为自己的社社会责任，把把促进矛盾盾化解、构构建和谐社社会作为办办理拆迁法法律业务的的工作要求求。（4）律师师在办理拆拆迁法律业业务中应保保守所知悉悉的国家秘秘密、委托托人的商业业秘密和个个人隐私。1.5 本本操作指引引的业务适适用范围本操作指引引适用于律律师代理与与上海市城城市房屋拆拆迁、征地地拆迁相关关的诉讼和和非诉讼法法律业务。主要适用用于律师为为政府、拆拆迁人、拆拆迁单位、被拆迁人人、房屋承承租人、房房屋同住人人、房屋使使用人提供供拆迁法律律咨询、受受托调查、起草修改改拆迁方案案、起草修修改各类法法律文书、出

6、具专项项法律意见见书、培训训拆迁工作作人员、参参与与拆迁有关的的评估、听听证、谈判、行政裁决决、强制拆迁迁、行政复复议、仲裁裁诉讼活动等等拆迁全过过程的法律律服务。律师代理城城市规划区区内涉及军军事设施、教堂、寺寺庙等宗教教设施、文文物古迹以以及外国驻驻华使（领领）馆房屋屋的拆迁法律律服务不适适用本操作作指引。第二章 城城市房屋拆拆迁前期准准备和评估估第一节 一一般规定2.1.11 概念界界定（1）房屋屋拆迁前期期准备阶段段，是指截截至房屋拆拆迁许可证证公告之日日前的阶段段。（2）搬迁迁期限，是是指被拆迁迁人和拆迁迁人在拆迁迁补偿安置置协议中约约定或者裁决规规定的被拆拆迁人腾出出房屋完成成搬迁

7、事宜宜的期限。（3）拆迁迁期限，是是指完成整整个拆迁工工作所规定定的期限。（4）城市市房屋拆迁迁评估，是是指为确定定被拆迁房房屋货币补补偿金额，根根据被拆迁迁房屋的区区位、用途途、建筑面面积等因素素，对房地地产市场价价格进行的的评估。（5）房屋屋拆迁评估估时点，为房屋拆拆迁许可证证颁发之日日。拆迁分分期实施的的，以当期期房屋拆迁迁许可证颁颁发之日为为房屋拆迁迁评估时点点。（6）房屋屋拆迁评估估报告的有有效期，为房屋拆拆迁许可证证的拆迁期期限，包括拆迁的的延长期限限。特别提示：集体土地地房屋拆迁迁不适用本本章。2.1.22 法律依依据（1）城城市房屋拆拆迁管理条条例（国国务院令第第305号号文，

8、由国国务院于22001年年6月133日公布，自自20011年11月月1日起施施行）；（2）关于于印发城市房屋拆拆迁工作规规程的通知（建建住房22005200号号，由建设设部于20005年110月311日发布，自自20055年12月月1日起施施行）；（3）城城市房屋拆拆迁评估指指导意见（建住房200332344号，由建建设部于22003年年12月11日公布，自自20044年1月11日起施行行）；（4）房房地产估价价机构管理理办法（建设部令令第1422号，由建建设部于22005年年9月277日发布，自自20055年12月月1日起施施行）；（5）上上海市城市市房屋拆迁迁管理实施施细则（上上海市人民民

9、政府令第第111号号，由上海海市人民政政府于20001年110月299日公布，自自20011年11月月1日起施施行）；（6）关于于贯彻执行行上海市市城市房屋屋拆迁管理理实施细则则若干意意见的通知知（沪房地地资200016673号，由由上海市房房屋土地资资源管理局局于20001年122月10日日公布，自自20011年11月月1日起适适用）（7）关关于建立房房屋拆迁工工作有关制制度的通知知（沪房地资资拆200032297号，由由上海市房房屋土地资资源管理局局于20003年8月月13日公公布，自公公布之日起起施行）；（8）上上海市房屋屋拆迁评估估管理暂行行规定（沪房地资资市20002667号，由由上

10、海市土土地资源管管理局于22004年年3月299日以沪房房地资权200441144号文修改改，自20004年44月1日起起施行）；（9）上上海市房屋屋拆迁评估估鉴定暂行行规则（由由上海市房房地产估价价师协会于于20022年4月116日公布布，自公布布之日起施施行）；（10）关关于印发上海市城城市房屋拆拆迁评估技技术规范（试试行）的的通知（沪沪房地资市市20002666号，由上上海市房屋屋土地资源源管理局于于20022年2月55日公布，自自公布之日日起施行）。2.1.33 城市房屋屋拆迁的前前提条件本市需要拆拆迁房屋的的建设单位位应当向拆拆迁房屋所所在地的区区、县房地地局提出申申请，取得得房屋拆

11、迁迁许可证后后，方可拆拆迁房屋。重大市政建建设项目拆拆迁房屋，应应当向市房房地资源局局提出申请请。第二节 前前期准备的的内容2.2.11 拆迁资格格拆迁人和拆拆迁单位在在拆迁前期期准备阶段段，应具备备以下资质质并取得以下下文件：（1）拆迁迁人、拆迁迁单位应具有拆迁主体资资格与资质质；（2）拆迁迁工作人员员应持有上上岗证；（3）拆迁迁人应取得得国有土地地使用权批批准文件；（4）拆迁迁人应取得得建设项目目批准文件件；（5）拆迁迁人应取得建设设用地规划划许可证；（6）拆迁迁人应取得得拆迁许可可证。2.2.22 拆迁人人、拆迁单单位的前期期准备（1）调查查拆迁基地地被拆迁人人的基本情情况（拆迁迁基地的

12、四四至范围、房屋类型型、面积、户数、人人口、老弱弱病残特殊殊对象等）。（2）确定定拆迁范围围后，核实实拆迁范围围内的单位位和个人有有无进行下下列活动：1）新建、改建和扩扩建房屋及及其附属物物；2）改变房房屋和土地地用途；3）建立新新的房屋租租赁关系；4）分列房房屋租赁户户名。（3）举行行制定拆迁迁方案的听听证会。（4）制定定拆迁计划划与拆迁方方案，拆迁迁方案应载载明如下事事项：1）拆迁四四至范围；2）拆迁房房屋总建筑筑面积（分分别列出居居住房屋与与非居住房房屋的具体体数量，公公房、私房房、宗教产产和代管产产的具体数数量）；3）拆迁户户数；4）拆迁期期限；5）拆迁基基地分期实实施拆迁的的情况；6

13、）拆迁补补偿安置资资金总额的的预算；7）申请拆拆迁许可证证时首期补补偿安置资资金到位数数额、安置置房屋的价价值量，及及后续资金金分期到位位计划；8）实施拆拆迁的方式式。（5）拆迁迁人应备有有不低于补补偿安置资资金总额330%的拆迁补补偿安置资资金，并设设立专用存存款账户。补偿安置置资金与安安置用房价价值之和不不足补偿安安置资金总总额的，拆拆迁人应当当在拆迁方方案中明确确资金分期期到位的时时间。（6）核实实安置房源源的产权是是否清晰、无权利负负担。（7）核实实安置房源源的数量是是否达到拆拆迁基地被被拆迁人总总户数的770%，安安置房源是是否符合国国家质量安安全标准及及是否达到到本市公共共建筑设施

14、施配套要求求。2.2.33 拆迁人、拆迁单位位应当注意意的问题（1）区、县房地局局不得作为为拆迁人，也也不得接受受委托实施施拆迁。（2）不得得采用恐吓吓、胁迫以以及停水、停电、停停止供气、供热等非非法手段实实施拆迁。（3）须按按照房屋拆拆迁许可证证确定的拆拆迁范围实实施拆迁，不不得擅自扩扩大或者缩小。确需扩大大或者缩小拆拆迁范围的的，应当按按规定办理理规划、土土地批准手手续，并向向颁发原拆拆迁许可证证的区、县县房地局申申请变更拆拆迁范围。（4）拆迁迁必须在规规定的拆迁迁期限内完完成。确需延延长拆迁期期限的，应应当在拆迁迁期限届满满日的155日前，向向区、县房房地局提出出延期拆迁迁申请，区区、县

15、房地地局应当在在收到延期期拆迁申请请之日起110日内给给予答复。拆迁期限限累计超过过一年的，延延期拆迁申申请由区、县房地局局报经市房房地资源局局核实后给给予答复。（5）建设设项目若在在拆迁期限限内发生转转让，应当当经区、县县房地局同同意后，办办理房屋拆拆迁许可证证变更手续续；区、县县房地局应应当将变更更后的房屋屋拆迁许可可证的相关关内容予以以公告。建建设项目转转让人尚未未将拆迁补补偿安置协协议或者裁决载载明的有关关权利、义义务履行完完毕的，由由受让人继继续履行；项目转让让人与受让让人应当书书面通知被被拆迁人、房屋承租租人，并自自转让合同同签订之日日起30日日内予以公公告。2.2.44 被拆迁人

16、人、房屋承承租人的前期准备备（1）核实实拆迁人、拆迁单位位的拆迁资资质和相关关文件；（2）核实实拆迁许可可证是否载载明拆迁人人、拆迁范范围和拆迁迁期限等事事项；（3）参与与制定拆迁迁方案的听听证会，并并发表意见见；（4）核实实拆迁计划划与拆迁方方案的合法法性、完整整性、可行行性；（5）核实实拆迁人拆拆迁补偿安安置资金的的到位情况况；（6）核实实安置房源源的产权、负担、数量、质量及设施配套套情况。第三节 城城市房屋拆拆迁评估2.3.11拆迁评估机构的的确定1、房屋拆拆迁评估机构的的资质从事房屋拆拆迁评估的房地产评估估机构，应应当为获得得一、二、三级房地地产评估机构资质许可的的房地产评估估机构。未

17、获得房地产产评估资质许许可以及虽虽获得三级级房地产评评估资质但但尚处于暂暂定期内的的房地产评估估机构，不不得接受房房屋拆迁评评估委托、出具评估估报告或者价格咨咨询报告。一般情况下下，拆迁当当事人应选选择综合实实力较强、社会信誉誉良好的房房地产评估估机构对拆拆迁房屋进进行评估。2、房屋拆拆迁评估机构的的确定方式（1）被拆拆迁人投票确定。采取投票票方式的，应根据投票结果，按照简单多数的原则，得票数第一位的为拆迁基地的评估机构，第二位的为重新评估机构。拆迁人应将投票结果进行公告。（2）拆迁迁当事人协协商确定。采用协商商确定的，应应由全体拆拆迁当事人人通过协商商一致后，确确定评估机机构和重新新评估机构

18、构。（3）抽签签确定。采用抽签方方式确定评评估机构的的，应同时时确定重新新评估机构。特别提示：（1）拆迁迁当事人可可以要求区区县监察委委、街道办办事处等共共同监督拆拆迁评估机机构确定的的过程；（2）评估估机构和评估估人员与拆拆迁当事人人不得具有有利害关系系，也不得得是拆迁当当事人本人人。2.3.22 拆迁房屋评估委托合同的签订订同一拆迁范范围内，拆拆迁人只能能委托一家家评估机构进进行评估，并与与其签订书书面的房屋屋拆迁评估估委托合同同。房屋拆拆迁评估委托合合同应包括括以下内容容：（1）双方方当事人的的姓名或者名称、住所；（2）委托托评估的被拆拆迁房屋的的性质、用用途、面积积；（3）评估估的价值

19、标标准及评估估方式；（4）需要要双方当事事人提供的的资料及提提供方式；（5）评估估报告的交交付日期；（6）酬金金及支付方方式；（7）违约约责任；（8）评估估报告争议议的解决程程序及责任任承担；（9）合同同争议的解解决方式；（10）需需要约定的的其他事项。2.3.33 评估程序（1）评估估机构接受受房屋拆迁迁评估委托后后，不得转转让、变相相转让受托托的评估业务。（2）评估估委托人应当当如实向评估估机构提供供评估所需资资料，协助助评估机构开开展现场查查勘等工作作。（3）对被被拆迁房屋屋进行实地地查勘，查查勘记录、拍摄被拆拆迁房屋状状况的照片片及录像、实地查勘勘记录应由由实地查勘勘的评估人员、拆迁人

20、、被拆迁人人签字认可可。（4）评估估机构应当当按照拆迁迁评估委托托合同约定定的时间和和要求完成成评估，向向拆迁人出出具评估报报告（包括括分户评估估报告）；如未按照照约定的时时间和要求求完成评估估，或者评评估失实的的，应当承承担相应的的责任。（5）针对对成片简屋屋、旧里及及非成套独独用居住房房屋，拆迁迁人应当委委托评估机构做做抽样评估估报告，且抽样评估样本比比例不得低低于同类被被拆迁房屋屋建筑面积积的5%。若抽样评估结果明明显低于被被拆迁房屋屋所处区域域最低补偿偿单价标准准的，拆迁迁人应当将将抽样评估估的结果在在拆迁范围围内进行公公示，评估估机构可以以不再出具具分户评估估报告；但但被拆迁人人要求

21、的除除外。（6）对于于同一拆迁迁范围内既既有国有土土地，又有有征用集体体土地的房房屋拆迁工工作的，应应分别依照照不同的规规定及标准准进行评估估。（7）房屋屋所有权人人或者房屋屋承租人拒拒绝评估时时，评估机机构可以参参照被拆除除房屋同区区域、同建建筑类型的的房屋进行行评估。如如当事人对对评估结果果有异议的的，可以申申请鉴定。（8）被拆拆迁房屋的的性质和面面积一般以以房屋权属属证书及权权属档案的的记载为准准；拆迁人人与被拆迁迁人对被拆拆迁房屋的的性质或者者面积协商商一致的，可可以按照协协商结果进进行评估。（9）若评评估依法代代管的、产产权不明确确的房屋，评评估机构应应将评估报报告（含技技术报告）及

22、及评估过程程中形成的的有关评估估资料同时时提交给委委托人，由由委托人一一并办理证证据保全手手续。（10）评评估机构应应按照评估估技术规范范的要求收收集各类资资料并归档档，并至少少保留十年年。2.3.44 评估报告评估报告的的形式与内内容应当具有真实性与合法性，评估报告的的具体内容容应该包括括：（1）委托托方与受托托方的姓名名或者名称称，住所；（2）拆迁迁房屋的情情况；（3）拆迁迁房屋的评评估时点；（4）评估估的原则和和依据；（5）拆迁迁房屋的评评估结果；（6）评估估报告的有有效期限；（7）专职职注册房地地产评估师的签字以及评评估机构的的盖章。评估委托人人应当将分分户评估报报告送交被被拆迁人。2

23、.3.55 评估异议（1）如果果拆迁当事事人对评估报告有有疑问或者者异议，有可能导导致原评估估报告发生生变更的，评估委托人可向原评估机构询问、申请复核。原评估机构应当对拆迁人、被拆迁人就评估报告提出的疑问向其作充分解释，解释内容包括拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。（2）拆迁迁当事人对对评估报告告有异议且且评估机构构不能充分分解释的，可可以另行委委托其他评评估机构重重新评估。（3）评估估委托人就就原评估机构的的评估结果、复核结果果有异议，或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异，且协商达不成一致意见时，评估委托人可以在收到评估报告、复估结论或者重估报告后的15日内

24、向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。评估机构应当配合专家委员会的鉴定工作，向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及鉴定所需的其他有关资料。（4）若房房地产价格格评估专家家委员会认认为评估报告不不合法、不不规范、不不合理的，由由专家委员员会指定其其中一家评评估单位进进行再评估估；而拆迁迁当事人对对再评估仍有争争议的，可可以重新向向专家委员员会申请鉴鉴定。特别提示：房地产价价格评估专专家委员会会成员不得得与原评估估机构、拆拆迁当事人人有利害关关系，不得得是拆迁当当事人本人人。第三章 城城市房屋拆拆迁补偿与与安置第一节 一一般规定3.1.11 概念界界定（1）房屋屋拆迁补偿偿安置协议议，是指拆拆

25、迁人与被被拆迁人、房屋承租租人依照法法律规定，就就拆迁人因因拆除被拆拆迁人的房房屋，对被被拆迁人予予以货币补补偿和安置置或者产权权调换补偿偿并对房屋屋使用人予予以安置事事项所达成成的协议。（2）价值值标准房屋屋调换，是是指实行与与货币补偿偿金额同等等价值的产产权房屋调调换。（3）面积积标准房屋屋调换，是是指拆迁居居住房屋，实实行以房屋屋建筑面积积为基础，在在应安置面面积内不结结算差价的的异地产权权房屋调换换。（4）最低低补偿单价价标准，是是指为被拆拆除房屋同同区域已购购公有居住住房屋上市市交易的平平均市场单单价，本指指引所称的的单价，是是指每平方方米建筑面面积的价格格。特别提示：集体土地地的房

26、屋拆拆迁补偿与与安置不适适用本章。3.1.22 法律依据据（1）中中华人民共共和国物权权法（中中华人民共共和国主席席令第六十十二号，由由中华人民民共和国第第十届全国国人民代表表大会第五五次会议于于20077年3月116日通过过，自20007年110月1日日起施行）；（2）城城市房屋拆拆迁管理条条例（国国务院令第第305号号文，由国国务院于22001年年6月133日公布，自自20011年11月月1日起施施行）；（3）关关于房屋建建筑面积计计算与房屋屋权属登记记有关问题题的通知（建住房房20002744号，由建建设部于22002年年3月277日公布，自自20022年5月11日起施行行）；（4）上上

27、海市城市市房屋拆迁迁管理实施施细则（上上海市人民民政府令第第111号号，由上海海市人民政政府于20001年110月299日公布，自自20011年11月月1日起施施行）；（5）关于于贯彻执行行上海市市城市房屋屋拆迁管理理实施细则则若干意意见的通知知（沪房地资资200016773号，由由上海市房房屋土地资资源管理局局于20001年122月10日日公布，自自20011年11月月1日起适适用）；（6）关于于印发关关于实施房房屋拆迁面面积标准调调换的指导导意见的的通知（沪沪房地资拆拆200052660号，由上海海市房屋土土地资源管管理局于22005年年5月9日日公布，自自公布之日日起施行）；（7）关关于

28、上海城城市房屋拆拆迁货币补补偿安置资资金交付和和使用有关关事项通知知（沪房房地资拆200222899号，由上上海市房屋屋土地资源源管理局、中国人民民银行上海海分行于22002年年6月177日公布，自自公布之日日起施行）；（8）关关于发布本本市城市居居住房屋拆拆迁补助费费标准的通通知（沪沪价商（22002）110号，由由上海市物物价局、上上海市房屋屋土地资源源管理局于于20022年2月229日发布布，自20001年111月1日日起适用）；（9）关关于本市城城市居住房房屋拆迁市市场价补偿偿安置中价价格补贴标标准的通知知（沪价价商20001551号，由由上海市物物价局、上海市建建设和管理理委员会、上

29、海市房房屋土地资资源管理局局于20001年122月27日日公布，自自20011年11月月1日起适适用）。第二节 拆拆迁补偿安安置协议3.2.11 拆迁补偿偿的方式（1）货币币补偿；（2）产权权房屋调换换。特别提示：被拆迁人人可以选择择补偿方式式。但是选选择权要受受到以下两两种条件的的限制：（1）拆迁迁非公益事事业房屋的的附属物不不作产权调调换，拆迁迁时被拆迁迁人只能选选择货币补补偿；（2）被拆拆迁人与房房屋承租人人对解除租租赁关系达达不成协议议的，只能能实行产权权调换，被被拆迁人不不能选择货货币补偿。3.2.22 订立拆迁迁补偿安置置协议的主主体（1）拆迁迁私有房屋屋的，拆迁迁人应当与与被拆迁

30、人人订立拆迁迁补偿安置置协议；拆拆迁公有房房屋的，拆拆迁人应当当与房屋承承租人订立立拆迁补偿偿安置协议议。被拆迁人、房屋承租租人以房屋屋拆迁许可可证核发之之日合法有有效的房地地产权证所所载明的所所有人和租租用公房凭凭证、房屋屋租赁合同同所载明的的房屋承租租人为准，由由拆迁人按按户进行补补偿安置。（2）拆迁迁租赁房屋屋的，拆迁迁人应当与与被拆迁人人、房屋承承租人共同同订立拆迁迁补偿安置置协议；符符合下列情情形之一的的，拆迁人人应当与被被拆迁人、房屋承租租人分别订订立拆迁补补偿安置协协议：1）拆迁执执行政府规规定租金标标准的公有有出租房屋屋且被拆迁迁人选择货货币补偿的的；2）拆迁执执行政府规规定租

31、金标标准的私有有居住房屋屋的；3）拆迁房房管部门依依法代管的的房屋的；4）拆迁宗宗教团体委委托房管部部门代理经经租的房屋屋的。特别提示：所谓执行行政府规定定租金标准准的私有出出租居住房房屋，包括括以下三类类：（1）由房房管部门代代理经租的的私有居住住房屋；（2）落实实私房政策策后由房管管部门代为为经租的居居住房屋；（3）19983年112月177日城市市私有房屋屋管理条例例实施前前已经建立立租赁关系系、执行政政府规定租租金标准，并并且租赁关关系延续至至今的私有有出租居住住房屋。（3）如果果公有居住住房屋承租租人在本市市的常住户户口已注销销的，补偿偿安置协议议签订主体体，由按照照上海市市房屋租赁

32、赁条例的的规定可以以继续承租租该公房的的同住人签签订补偿安安置协议；同住人有有多人的，应应协商确定定签订补偿偿安置协议议的代表；无同住人人的，由按按照上海海市房屋租租赁条例的规定可可以继续承承租该公房房的本市居居民签订补补偿安置协协议。3.2.33 货币补补偿拆迁安安置协议的的内容（1）订立立协议的主主体；（2）被拆拆除房屋的的位置、性性质、建筑筑面积；（3）货币币补偿金额额；（4）搬迁迁期限；（5）违约约责任；（6）争议议的处理；（7）需要要约定的其其他事项。3.2.44 房屋调调换拆迁安安置协议的的内容（1）订立立协议的主主体；（2）被拆拆除房屋的的位置、性性质、建筑筑面积；（3）安置置方

33、式：1）以现房房调换的，应应当约定安安置房屋的的价值金额额、面积、地点、层层次和房屋屋交付时间间等事项，以及拆迁迁人应当向向被拆迁人人支付搬家家补助费、设备迁移移费；2）以期房房调换的，除约定安置期房的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项外，还应当约定过渡期以及过渡期内的临时安置补助费；（4）搬迁迁期限；（5）违约约责任；（6）争议议的处理；（7）需要要约定的其其他事项。特别提示：（1）搬家家补助费、设备迁移移费和临时时安置补助助费标准则则由市价格格主管部门门会同市房房地资源局局制定。（2）以期期房调换的的，过渡期期内被拆迁迁人、房屋屋承租人应应自行安排排住处。3.2.55 拆迁补补

34、偿安置协协议的备案案拆迁期限届届满后的330日内，拆拆迁人应当当将其订立立的所有拆拆迁补偿安安置协议报报区、县房房地局备案案。第三节 拆拆迁房屋面面积的确定定3.3.11 拆迁房屋屋面积的确确定标准（1）拆迁迁房屋建筑筑面积，以以房地产权权证记载的的建筑面积积为准；（2）无房房地产权证证的，以相相关批准文文件记载的的建筑面积积为准；实实际建筑面面积小于相相关批准文文件记载的的建筑面积积的，以实实际建筑面面积为准；（3）相关关批准文件件未记载建建筑面积的的，或者虽无批批准文件但但在19881年以前前已经建造造用于居住住的房屋，以以有资质的的房地产测测绘机构实实地丈量的的建筑面积积为准。3.3.2

35、2 特殊房屋屋面积的确确定标准1、阁楼面面积的确定定（1）在22001年年11月11日以前租租用公房凭凭证中已有有记载的、用于居住住并已计算算收取租金金的阁楼，高高度在1.2米至1.7米米的部分，按按照实际居居住面积的的一半并换换算成建筑筑面积计入入公房的建建筑面积；（2）1.7米以上上的部分，按按照实际居居住面积并并换算成建建筑面积计计入公房的的建筑面积积；（3）其他他情形的阁阁楼，不计计入建筑面面积。2、承租公公房面积的的计算（1）承租租的公有非非居住房屋屋，以房屋屋租赁合同同记载的建建筑面积为为准；（2）承租租的公有居居住房屋，以以租用公房房凭证所记记载的建筑筑面积为准准；（3）租用用公

36、房凭证证记载的是是居住面积积的，按附附录1所列的换换算系数计计算建筑面面积。第四节 拆拆迁房屋安安置标准3.4.11 居住房屋屋的货币补补偿金额的的确定（1）未出出租私有居居住房屋、协商议定定租金标准准的租赁房房屋被拆迁迁人与房屋屋承租人协协议解除租租赁关系的的以及执行行政府规定定租金标准准的公有出出租居住房房屋被拆迁迁人选择房房屋调换并并安置房屋屋承租人的的，这三种种情况货币币补偿金额额的计算公公式为：补补偿金额=（被拆迁迁房屋的房房地产市场场单价+价价格补贴）被拆除房屋的建筑面积。（2）拆迁迁执行政府府规定租金金标准的公公有出租居居住房屋，被被拆迁人选选择货币补补偿的，租租赁关系终终止，其

37、货货币补偿金金额的计算算公式为：补偿金额额=被拆除除房屋的房房地产市场场评估单价价被拆除房房屋的建筑筑面积20%。（3）拆迁迁执行政府府租金标准准的公有及及私有出租租居住房屋屋且被拆迁迁人选择货货币补偿的的，拆迁人人应当按下下列规定对对房屋承租租人进行补补偿安置：1）房屋承承租人选择择货币补偿偿或者价值标标准房屋调调换的，其其货币补偿偿金额的计计算公式为为：补偿金金额=（被拆除房房屋的房地地产市单价价80%+价格补贴贴）被拆除房房屋的建筑筑面积。2）拆除房房屋属于旧旧式里弄房房屋、简屋屋以及其他他非成套独独用居住房房屋，符合合拆迁房屋屋所在地的的区、县人人民政府规规定条件的的下列被拆拆迁人、房

38、房屋承租人人，可以选选择面积标标准房屋调调换：a.未出租租私有居住住房屋的所所有人；b.执行政政符规定租租金标准的的公有居住住房屋承租租人，但被被拆迁人选选择房屋调调换的除外外；c.执行政政府规定租租金标准的的私有居住住房屋、由由房管部门门代理经租租的宗教团团体房屋、由房管部部门依法代代管房屋的的承租人。（4）执行行政府规定定租金标准准的私有出出租居住房房屋，租赁赁关系终止止。被拆迁迁人可以选选择货币补补偿或者价值标标准房屋调调换，其货货币补偿金金额的计算算公式为：补偿金额额=被拆除除房屋的房房地产市单单价被拆除房房屋的建筑筑面积100%。特别提示：（1）实行行价值标准准房屋调换换的，应当当按

39、照房地地产市场评评评估格确定定货币补偿偿金额，再再将该金额额与安置房房屋的房地地产市场价价结算差价价。（2）被拆拆除房屋的的房地产市市场评估单单价低于补补偿单价标标准的，按按最低补偿偿单价标准准计算，详详见附录22。3.4.22 非居住房房屋的补偿偿安置1、安置方方法的确定定拆迁未出租租非居住房房屋的，或或者拆迁由由租赁双方方协商议定定租金标准准的出租非非居住房屋屋，被拆迁迁人与房屋屋承租人协协议解除租租赁关系的的，拆迁人人对被拆迁迁人给予补补偿安置；被拆迁人人与房屋承承租人对解解除租赁关关系未达成成协议的，拆拆迁人应当当对被拆迁迁人实行价价值标准房房屋调换。安置房屋屋由原房屋屋承租人承承租，

40、被拆拆迁人应当当与原房屋屋承租人重重新订立房房屋租赁合合同。2、补偿金金额的确定定（1）拆迁迁执行政府府规定租金金标准的公公有出租非非居住房屋屋，被拆迁迁人选择价价值标准房房屋调换的的，由被拆拆迁人安置置承租人，租租赁关系继继续保持；（2）被拆拆迁人选择择货币补偿偿的，拆迁迁人应当将将被拆除房房屋的房地地产市场价价的20%补偿给被被拆迁人，将将被拆除房房屋的房地地产市场价价的80%补偿给房房屋承租人人，租赁关关系终止。3、拆迁人人还应当补补偿的其他他费用（1）按国国家和本市市规定的货货物运输价价格、设备备安装价格格计算的设设备搬迁和和安装费用用；（2）无法法恢复使用用的设备按按重置价结结合成新

41、结结算的费用用；（3）因拆拆迁造成停停产、停业业的适当补补偿。这里的因拆拆迁造成停停产、停业业的适当补补偿，是指指拆迁非居居住房屋中中用于生产产、经营的的房屋，由由拆迁人给给予被拆迁迁人或者房屋承承租人的适适当补偿。补偿标准准按被拆除除房屋建筑筑面积每平平方米3000-4000元，由由拆迁当事事人协商确确定。3.4.33 可以按照照非居住房房屋补偿标标准认定的的情形（1）原始始设计为非非居住房屋屋，延续至至拆迁时仍仍作为非居居住房屋使使用的，可可以认定为为非居住房房屋；（2）公房房承租人与与所有人签签订了公有有非居住房房屋租赁合合同，建立立了公有非非居住房屋屋租赁关系系的，可以以认定为非非居住

42、房屋屋；（3）房地地产权证记记载的权利利人为单位位，可以认认定为非居居住房屋，但但原始设计计为居住房房屋以及实实际用作职职工或者职工家家庭居住使使用的除外外；（4）原始始设计为居居住房屋，经经市或者区（县县）房地局局批准居住住房屋改变变为非居住住用途的，可可以认定为为非居住房房屋。但在在20011年11月月1日以前前，已经以以居住房屋屋作为经营营场所并领领取营业执执照的，可可以认定为为非居住房房屋；在22001年年11月11日以后，以以居住房屋屋作为经营营场所并领领取营业执执照，未经经市划区（县县）房地局局批准居住住房屋改变变为非居住住用途的，不不认定为非非居住房屋屋。特别提示：区、县劳劳动部

43、门核核发非正正规就业许许可证，以以及区、县县民政部门门或者街道核核发社区区服务证的持证人人所使用的的居住房屋屋，不得认认定为非居居住房屋。3.4.44 拆迁居住住和非居住住兼用房屋屋的补偿安安置（1）拆除除居住和非非居住兼用用的房屋，被被拆迁人或或者房屋承承租人选择择货币补偿偿的，可以以按照居住住用建筑面面积和非居居住用建筑筑面积分别别计算货币币补偿款。（2）被拆拆迁人或者者房屋承租租人选择价价值标准房房屋调换的的，应当按按照上述货货币补偿款款，用居住住房屋进行行调换并结结算差价。（3）被拆拆迁人或者者房屋承租租人选择面面积标准房房屋调换的的，应当将将居住用建建筑面积和和非居住用用建筑面积积合

44、并计算算为居住用用建筑面积积，进行补补偿安置。第五节 特特殊对象的的补偿与安安置3.5.11 对低收入入、居住困困难户的补补偿安置的的特殊保护护为体现“以以民为本”的精神，实实践中拆迁迁廉租住房房以及被拆拆迁人、房房屋承租人人属于孤老老、孤残、孤幼的，拆拆迁人应当当优先给予予面积标准准房屋调换换，并可适适当减免超超过应安置置面积部分分的房价款款。3.5.22 拆迁宗教教团体所有有房屋的处处理拆迁宗教团团体所有的的房屋，应应当事先征征求宗教事事务管理部部门意见，并并与宗教团团体签订拆拆迁补偿安安置协议。拆迁由房管管部门代理理经租的宗宗教团体的的房屋，租租赁关系终终止。拆迁迁居住房屋屋的，补偿偿安

45、置方式式与标准按按照执行政政府规定租租金标准的的私有出租租居住房屋屋的规定执执行。拆迁迁非居住房房屋的，被被拆迁人和和房屋承租租人均可以以选择货币币补偿或者者价值标准准房屋调换换；其中，被被拆迁人的的货币补偿偿金额为被被拆除房屋屋的房地产产市场价的的100%，承租人人的货币补补偿金额为为被拆除房房屋的房地地产市场价价的80%。3.5.33 拆迁公益益事业房屋屋的处理拆迁用于公公益事业的的房屋及其其附属物的的，拆迁人人应当根据据有关法律律、法规的的规定和城城市规划的的要求，按按照原性质质和规模予予以重建，或者按照房地产市场价进行补偿。3.5.44 拆迁公共共设施的处理需要拆除交交通岗亭、交通标志

46、志、交通护护栏、邮筒筒、废物箱箱、车辆站站点、消防防栓、人防防等公共设设施以及树树木绿地的的，拆迁人人应当重建建或者给予适适当补偿。因房屋拆迁迁需要迁移移管线或者者铺设临时时管线的费费用，由拆拆迁人负担担；但结合合道路扩建建按规划需需要就位或或者新建、扩建各种种管线的费费用，拆迁迁人不予负负担。3.5.55 拆迁由房房管部门依依法代管的的房屋的处处理拆迁房管部部门依法代代管的房屋屋，拆迁人人应当与代代管人订立立拆迁补偿偿安置协议议。拆迁补补偿安置协协议应当经经公证机关关公证，拆拆迁房屋有有关资料应应当向公证证机关办理理证据保全全。补偿安置方方式与标准准为：拆迁迁由房管部部门依法代代管的房屋屋，

47、租赁关关系终止。拆迁居住住房屋的，补补偿安置方方式与标准准按照执行行政府规定定租金标准准的私有出出租居住房房屋的规定定执行。拆拆迁非居住住房屋的，被被拆迁人和和房屋承租租人均可以以选择货币币补偿或者者价值标准准房屋调换换；其中，被被拆迁人的的货币补偿偿金额为被被拆除房屋屋的房地产产市场价的的100%，承租人人的货币补补偿金额为为被拆除房房屋的房地地产市场价价的80%。3.5.66 拆除违章章建筑和临临时建筑的的处理拆除违章建建筑、超过过批准期限限的临时建建筑的，不不予补偿；拆除未超超过批准期期限的临时时建筑，应应当给予适适当补偿。被拆迁人接接到停止建建设通知后后，继续进进行房屋及及其附属物物新

48、建、改改建、扩建建的部分，不不予补偿。3.5.77 争议房屋屋拆迁的处处理只要拆迁人人提出补偿偿安置方案案，报房屋屋拆迁管理理部门核实实同意，向向公证机关关办理证据据保全，并并且将拆迁迁补偿资金金或者符合国国家质量标标准的安置置用房、周周转用房办办理提存的的，便可实实施拆迁。3.5.88 拆迁设有有抵押权的的房屋的处处理（1）在拆拆迁设有有有效抵押的的房屋前，应应当通知抵抵押权人关关于拆迁房房屋的相关关事项。（2）经与与抵押权人人、被拆迁迁人（抵押押人）协商商，能解除除抵押合同同的，可达达成一致意意见后，将拆迁迁补偿款交交付被拆迁迁人。3.5.99 租赁期限限未满的房房屋拆迁的的处理拆迁协商议

49、议定租金标标的租赁居居住房屋，被被拆迁人与与房屋承租租人解除租租赁关系的的，或者被拆迁迁人对房屋屋承租人进进行安置的的，拆迁人人对被拆迁迁人给予补补偿。被拆迁人与与房屋承租租人对解除除租赁关系系达不成协协议的，拆拆迁人应当当对被拆迁迁人实行房房屋产权调调换。产权权调换的房房屋由原房房屋承租人人承租，被被拆迁人应应当与原房房屋承租人人重新订立立房屋租赁赁合同。第六节 货货币补偿款款的分配3.6.11 公有房屋屋货币补偿偿款的分配配。拆迁人给予予房屋承租租人的货币币补偿款、安置房屋屋，归房屋承承租人及其其同住人共共有。承租人、同同住人之间间一般遵循循一人一份份、均等分分割的原则则取得拆迁迁补偿款，

50、但下列情情况除外：（1）承租租人或者同住人人属于年老老体弱，缺缺乏经济来来源，且按按均分所得得的补偿款款，无法购购得房屋保保证其正常常生活的；（2）承租租人或者同住人人在取得公公房承租权权时额外支支付过较多多款项的；（3）对公公房内居住住的未成年年人实际承承担监护义义务的。3.6.22 私有房屋屋补偿款的的分割拆迁人给予予被拆迁人人的货币补补偿款、安安置房屋归归被拆迁人人所有。被被拆迁人应应当负责安安置房屋使使用人。3.6.33 房屋拆迁迁补偿款之之外的其他他补偿费的的处理搬家补偿费费、设备迁迁移费、临临时安家补补助费，应应归确因拆拆迁而搬家家、设备迁迁移和临时时过渡的承承租人、同同住人等。奖

51、励费和一一次性补偿偿费，一般般应当由拆拆迁时在被被拆迁房屋屋内实际居居住的人之之间予以分分割。设备搬迁和和安装费用用、无法恢恢复使用的的设备按重重置价结合合成新结算算的费用，应应归设备所所有人。因拆迁造成成停产、停停业损失的的补偿归遭遭受实际损损失的经营营人。3.6.44 补偿款被冒冒领的处理理因拆迁人的的疏忽，导导致房屋补补偿款被冒冒领的，拆拆迁人还应应对实际的的被拆迁人人或者房屋承承租人予以以补偿安置置。拆迁人人可以通过过诉讼方式式要求冒领领人返还不不当得利。3.6.55 被拆迁人人拒绝受领领补偿款的的处理拆迁补偿安安置争议经经裁决后，被被拆迁人在在法定期限限内不申请请行政复议议，也不提提

52、起行政诉诉讼，且拒拒绝受领补补偿款的，拆拆迁人可以以向公证机机关办理提提存。3.6.66 售后公房房拆迁维修修资金的处处理因房屋拆迁迁等原因造造成公有住住宅售后房房屋灭失的的，由业主主、房屋拆拆迁单位、原售房单单位或者物业管管理单位持持房屋灭失失等有关证证明文件，到到建设银行行办理住宅宅维修资金金交割手续续。其中原原个人缴纳纳住宅维修修资金中的的剩余部分分，由建设设银行退还还给业主；原房屋出出售单位缴缴纳三项维维修资金的的剩余部分分，用于补补贴街坊公公共设施维维修资金的的不足。第四章 城城市房屋拆拆迁行政裁裁决第一节 一一般规定4.1.11 概念界界定（1）房屋屋拆迁裁决决，是指房房屋拆迁主主

53、管部门依依据拆迁法法律规范的的规定，对对拆迁人和和被拆迁人人之间就房房屋拆迁补补偿的形式式和金额、安置用房房的面积和和安置地点点、搬迁过过渡的方式式和过渡期期限等拆迁迁事宜作出出的关于双双方当事人人之间的权权利和义务务的具体行行政行为。（2）强制制拆迁，是是指被拆迁迁人或者房房屋承租人人在裁决规规定的搬迁迁期限内未未搬迁的，由由房屋所在在地的市、县人民政政府责成有有关部门强强制拆迁，或或者由房屋屋拆迁管理理部门依法法申请人民民法院强制制拆迁的行行为。（3）拆迁迁当事人，是是指拆迁人人、被拆迁迁人、房屋屋承租人。4.1.22 法律依依据（1）城城市房屋拆拆迁管理条条例（国国务院令第第305号号文

54、，由国国务院于22001年年6月133日公布，自自20011年11月月1日起施施行）；（2）城城市房屋拆拆迁行政裁裁决工作规规程（建建住房22003252号号，由建设设部于20003年112月300日公布，自自20044年3月11日起施行行）；（3）上上海市城市市房屋拆迁迁管理实施施细则（上上海市人民民政府令第第111号号，由上海海市人民政政府于20001年110月299日公布，自自20011年11月月1日起施施行）；（4）关于于印发上上海市城市市房屋拆迁迁裁决规定定的通知知（沪房地地资拆22002734号号，由上海海市房屋土土地资源管管理局于22002年年12月330日公布布，自公布布之日起

55、施施行）。第二节 裁裁决申请4.2.11 拆迁人申申请裁决应应提交的资资料（1）房屋屋拆迁裁决决申请书；（2）申请请人的身份份证明(指指营业执照照、法人代代码)、法法定代表人人的身份证证明；（3）被拆拆除房屋的的权属及租租赁关系的的调查资料料、房屋评评估报告；（4）对被被申请人的的房屋拆迁迁补偿安置置具体方案案；（5）申请请人与被申申请人就补补偿安置达达不成协议议的相关证证据资料(包括协商商记录)；（6）其他他与裁决有有关的资料料。特别提示：拆迁人首首次申请裁裁决时，还还需提供拆拆迁基地已已达成拆迁迁补偿安置置协议的户户数占拆迁迁基地总户户数的比例例数。4.2.22 被拆迁迁人、房屋屋承租人申

56、申请裁决应应提交的资资料（1）房屋屋拆迁裁决决申请书；（2）申请请人的身份份证明；（3）房地地产权属证证明或者租用公公房凭证、房屋租赁赁合同；（4）其他他与裁决有有关的资料料。4.2.33 裁决申请请书的主要内容容（1）申请请人的名称称、地址、法定代表表人及代理理人的姓名名、年龄、职业、住住所；（2）被申申请人名称称、地址等等基本情况况；（3）申请请裁决的请请求、事实实和理由；（4）申请请人签名或或者盖章、申请日期期。4.2.44 裁决听证证裁决机关收收到拆迁人人的裁决申申请后，应应当对达成成拆迁补偿偿安置协议议的户数占占拆迁基地地总户数的的比例进行行审核。对已达成成协议不足足20%的，裁决决

57、机关应当当在受理裁裁决前就该该拆迁基地地的补偿安安置标准、安置方式式等内容组组织听证。4.2.55 不予受理理有下列情形形之一的，裁裁决机关不不予受理裁裁决申请：（1）已超超过房屋拆拆迁期限的的；（2）申请请人未在规规定的日期期内补齐资资料的；（3）申请请人与被申申请人达成成房屋拆迁迁补偿安置置协议后发发生合同纠纠纷的；（4）房屋屋已经灭失失的；（5）申请请人主体资资格不符合合城市房房屋拆迁管管理条例、实施施细则规规定的；（6）申请请人对拆迁迁许可证合合法性申请请裁决的；（7）裁决决做出后，当当事人就同同一理由再再次申请裁裁决的。对裁决申请请不予受理理的，裁决决机关应当当自收到申申请之日起起5

58、日内书书面通知申申请人。第三节 裁裁决审理4.3.11 裁决审审理前的文文书送达裁决审理前前，裁决机机关应当向向裁决当事事人送达下下列文书：（1）向申申请人发出出裁决受理理通知书；（2）向被被申请人送送达裁决申申请副本及及答辩通知知书。4.3.22 调解裁决机关可可以组织拆拆迁当事人人进行调解解。申请人经两两次通知未未参加裁决决调解的，视视作为撤回回裁决申请请；被申请请人经两次次通知不出出席裁决调调解的，裁裁决机关可可以缺席裁裁决。4.3.33 裁决经调解当事事人达不成成协议的，裁裁决机关应应自受理裁裁决申请之之日起300日内做出出裁决。裁裁决方案应应当合法、适当。裁裁决须经裁裁决机关集集体讨

59、论决决定。裁决机关在在审理过程程中，应当当核实补偿偿安置的标标准，审查查拆迁房屋屋评估相关关资料、程程序的合法法性。如果当事人人对评估结结果有异议议且未经房房屋拆迁评评估专家委委员会鉴定定的，裁决决机关应当当委托评估估专家委员员会进行鉴鉴定，并以以鉴定后的的评估结果果作为裁决决依据。4.3.44 裁决中中止在裁决审理理过程中，有有下列情形形之一的，裁决中止：（1）发现现新的需要要查证的事事实；（2）当事事人对评估估结果有异异议，需等等待鉴定结结论的；（3）裁决决需要以相相关裁决或或者法院判判决结果为为依据的，而而相关案件件未结案的的；（4）作为为自然人的的申请人死死亡，需要要等待继受受人表明是

60、是否愿意继继续裁决的的；（5）作为为自然人的的被申请人人死亡，需需要变更被被申请人的的；（6）其他他特殊情况况需要中止止的情形。中止裁决的的情形消除除后，应当当恢复裁决决。4.3.55 裁决终终结裁决审理过过程中，有有下列情形形之一的，裁决终结：（1）当事事人达成拆拆迁补偿安安置协议的的；（2）发现现申请人或或者被申请请人不是裁裁决当事人人的；（3）申请请人撤回裁裁决申请的的；（4）作为为自然人的的申请人死死亡，155日内继受受人没有表表示参加裁裁决或者放放弃参加裁裁决的。4.3.66 做出裁裁决书裁决机关应应当在审理理后做出裁裁决书，裁裁决书应包包括以下主主要内容：（1）申请请人与被申申请人