8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总结土地及房地产估价是随着房地产发展而逐渐形成的一门综合性学科，它与建筑学、市场学、物价学、政治经济学等学科有着密切的联系。它属于经济类学科的范畴。土地估价是一种科学与艺术相结合的活动，是一项实践操性很强的专业技术工作。土地估价师不但要掌握技术标准、估价规范、估价程序、估价方法和相关专业知识，而且需要熟悉有关、部门及行业规定，按照国家规定的标准、程序和方法，客观公正地评估地价。要做好评估，不仅需要扎实的理论基础，还需要丰富的实践经验；要成为一名优秀的土地估价师，不仅需要积累丰富估价经验，还需要持之以恒的加强学习。因为知识的更新速度是十分快的，如果、不求上进，就算有再好的评估基础也会

2、逐渐的。通过三年的努力，我终于在去年通过了这三年的专业实践过程中，我一直是在一边学土地估价师。在边思考。我将实践和理论进行过对比、进行过思考，我认为这两者之间是可以很好的衔接起来的专业实践是湖南友谊土地估价。公司主要从事土地、和湖南评估及相关友谊房地产评估经纪服务，业务范围涉及房地产估价、土地估价、房地产、房地产测绘、房地产信息服务等项目。目前，公司拥有经验丰富的房地产估价师、土地估价师和资深评估等专业技术40 多名。我在土地估价专业实践过程中，按照土地估价行业自律规定严格要求自己，工作积极、认真负责、高效务实、虚心向指导老师和各位同事们请教、学习，努力提高自己的专业技能水平，不断积累土地估价

3、经验。我在实践中学到了很多书本上很难深刻体会到的知识和经验，下面就专业实践过程中的主要工作、对评估方法的认识和评估工作感受进行总结。一、主要工作在三年多的土地估价实践中，我主要参与的是土地抵押评估和土地出让评估。（完成的主要土地估价工作详见土地估价师实践考核参与土地估价项目业绩，仅含土地评估业务）另外，由于我现在是一名房地产估价师，我也从事房地产估价工作。我发现房地产估价和土地估价在实践工作中有很多相通甚至是相同的地方，这两者没有本质区别，可以互补并相互促进、提高。评估工作突出一个“严”字，严格按规范执业，严格按独立客观公正的要求执业，严格要求自已，绝不出具虚假，在工作作风上绝不放松对自身的要

4、求。记得去年八月我参与的一个土地抵押贷款项目，评估价值与客户要求差距较大。当时客户不断，好话歹话说了很多，可谓是软硬兼施。但最后经过我和同事们耐心的说明和解释，客户最终还是接受了公司出具的土地估价。，我们坚持原则的工作态度、严谨的工作作风和优质的服务一定在某种程度上打动了客户，因为后来这个客户还要做评估时，首先想到的是我们。其实，在经济利益与公平执业上，每个评估都应该毫不犹豫、坚定不移地坚持自己的立场，如果的一些毫末微利，以后失去的将是整个市场甚至仅仅是追求眼前。反之，得到的会。，时间会证明一切的。正是本着一个“严”字，这三年来我所参与的各类房地产估价报告、土地估价均无一例，也未出现质量事故，

5、较地完成了本职工作。评估工作流程和每一个工作环节，决定了工作结果的质量。在估价实践中，我一般按照以下工作流程进行操作：1、承接土地估价业务需要与委托方进行充分沟通，了解其真正需求和意图。并通过询问初步了解评估对象。2、确定估价基本事项确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等，并与委托方签定委托评估协议，基本约定好出具的时间，并告知委托方评估3、收计算标准。料实地查勘收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域和个别资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等的图件资料主要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、建筑平面图等；实地勘察

6、待估宗地，了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况及周围环境等情况。收料和实地查勘是土地估价工作的一个非常重要的环节，是全面了解评估对象的必要程序。我认为查勘程序不能教条化，要灵活运用并融会贯通。实际的操作要凭估价的现场发挥，对于不同性质、不同类型、不同估价目的的评估对象，所关注的重点有可能会不同。查勘时要多看、多听、多问、多思考，并做好查勘字和影像）。4、分析整理相关资料（包括文对收集到的相关资料进行分析整理，初步判断地价的走势，分析对地价的影响程度，确定相关估价参数。5、选定方法试算价格根据评估宗地实际情况，选取两种或两种以上估价方法进行估相关价，得出评估宗

7、地试算价格。6、确定宗地估价结果从估价资料、估价方法、估价参数指标等相关项目的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。7、撰写估价书宗地地价评估完成后要撰写土地估价书，包括土地估价报告和土地估价技术8、提交估价书，并将相关评估工作底稿整理、存档。二、对评估方法的认识通过三年的土地估价实践，我学习到了很多土地估价方面的技术理论和实践经验，下面谈谈我常用的几种土地估价方法的具体操作和认识。（一）市场比较法市场比较法是三大土地估价方法之一，其基本原理是以“替代原则”为基础。采用比较法估价，必须要有一定数量有可比交易实例，以此作依据。

8、1、根据这个原理，运用比较法进行土地估价要具备以下条件：（1）拥有充裕、可靠、及时的市场交易资料运用比较法必须拥有一定数量的市场交易资料，只有在掌握了一定的这要求实例的实例作为分析、比较依据的前提下，“比较”才得以进行。评估。平常要注意土地交易案例的积累，养成收集交易（2）收集到的交易实例能够与评估对象建立起比较关系运用比较法估价，要求实例与评估对象之间都能显示相对应的条件，以便进行逐项比较，衡量其相关、优劣程度，找出其中的差异。如果交易实例不能显示自身的情况，将失去作为实例的意义。2、在具备了运用比较法的条件之后，关键的是方法的运用了。（1）择选适当的交易实例采用比较法，必须广泛地收集市场资

9、料，从众多的资料中筛选适当的实例，作为评估依据，评估实例选取的恰当与否，直接影响到评估结果的准确性。我认为这是一个非常重要的环节，一个合格的土地估价师，绝对不能为了意愿而刻意地挑选交易实例，应该选取同区域、同类型、同用途、同性质等，并且交易时间接近评估基准日的交易实例作为可比案例。（2）进行时日修正、交易情况修正时日修正需要平时、收集地价上涨指数相关统计资料，这样才能得出正确的修正系数值。当市场价格无变动时，由于时间变动影响价格的程度很少，可以不作时间修正。（2）进行区域、个别修正这里需要找准比较点，充分了解影响地价的各种修正幅度，切不可随意调整修正幅度。（二）剩余法，正确把握我认为剩余法其实

10、是一种从房地产开发公司运营的角度来估算土地价值的方法，适用于有较大开发潜力的土地或房地产。该估价方法适用范围主要为：开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用；将土地开发整理成可供直接利用的土地估价（建筑费为整理费用）；现有房地产中地价的单独评估。在实践过程中，关键是要在合法的前提下确定待估宗地最佳开发利用方式。本方法存在的不确定主要有：开发完成后不动产价值的（三）成本法及开发成本的确定。成本近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。该估价方法适用范围主要为：新

11、开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；工业用地估价，城区或市区工业用地除外；既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。在实践过程中，土地取得费应该是评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得土地时的实际投入计算。在实践中相关税费必须为正常税费，其他性支持不能计入成本。(四)基准地价系数修这是一种常用的方法，由于依据的是的基准地价，所以在评估实践中，用这种方法评估土地，尤其是工业用地，其结果较容易为委托方接受。但是这种方法的缺点是，各个地方的基准地价难以

12、及时更新，较难反应市场状况和政策的变化对地价产生的影响。本方法存在的不确定利率的确定。三、心得体会主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原目前，公司的房地产、土地评估业务主要以抵押评估为主。我参与的最多的土地评估业务是土地抵押评估。下面，我主要谈谈关于抵押评估方面的心得体会。抵押评估目前在我国形式上是由借款人委托评估，实际上是由委托评估，评估时需要首先确保利益。房地产估价师和土地估价师的基本职责就是在坚持独立、客观、公正原则、在严格执行估价规范的基础上，与评估委托方、使用方进行充分沟通协调，最终得出一个客观合理的评估结果。但很多时候，往往弱化了对借款人第一还款来源的关注，强调第二还款来源，导

13、致评估机构承担的风险增多。这就要求不仅要把握准抵押物的市场价值，更要把握准抵押物的变现处置价值，以确保借款人的第二还款来源充分、足值。目前对评估机构出具的评估质量要求、赔偿范围和比例要求越来越高。我认为，这对于估价师来说是也是，而对于公司来说是更上一层楼的机会。因为这意味着评估机构将重新洗牌，那些一味迎合客户、压低等不正当方式承揽抵押评估业务的评估机构将迟早出局。另外，由于抵押评估的局限性和单一性，规模化、综合化和品牌化将是未来评估机构的发展方向。关于抵押评估，我认为关键是要把握好以下两点：1、坚持谨慎性原则。目前国内外的经济形势，房地产市场与前两年比较相对不景气。为了防范房地产信贷风险，同时也为了防范评估机构本身的风险，谨慎性原则应该摆在首位；2、正确判断估价对象的变现能力。关键是对估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性进行分析，对估价对象的优势、劣势进行充分考虑。四、关于评估的愿景对于一个从资产评估专业毕业的我来说，在评估行业中做出一番成就是我从选择这个专业开始至今坚定不移的信念。我一毕业就从事评估工作，到现在已经干了快六年了，我也将一直从事这