商业街价值点梳理

1、y街价值点梳理（初步沟通稿201709）、外圉大环境方面的价值点1.1区位1.2交通1.3空白1.4趋势二、自身依托方面的价值点2.1*县规划2.2*镇发展2.3*产业园三、商业街自身的价值点3.1商业街建筑功能3.2商业街的功能定位3.3商业街的业态布局4商业街签约品牌商家3.5商业街运营管理6商业街建筑设计机构四、投资、发展、保障价值点梳理1投资回报性价比高2X业街铺、社区商铺、普通街铺和专业市场商铺对比4.3对标案例4.3投资十大保障点4.4投资四大增长点4.5投资选择的十二大理由（为何要选择商街金铺）、自身依托方面的价值点区位交通空白趋势1.1区位地处石家庄老城东北方位；石家庄新城正东

2、，紧邻新四坏，未来发展主方位。紧邻正定新区、藁城区；距离新四环东线太行大街开车15分钟：距新区石家庄新市政府直线距离19.8公里，距石家庄体育中心直线距离18.2公里，距离高铁东站直线距离22.5公里，距离正定国际机场直线距离17.5公里。新区已建设多年,各种市政设施、机关单位、商企中心纷纷入驻；石家庄中心转移搬迁事实既走，我们所处区位，作为紧邻中心，承接发展的第一区位，优势和潜力，不可言喻。1.2交通紧邻省道*;省道”林；周边临近京港澳高速，石黄高速，石家庄高铁东站，正走国际机场，国道107。紧邻省道*,距离京港澳高速直线距禹5.2公里，距离省道*直线距离8.6公里，距离石黄高速直线距离13

3、.9公里，距离正定国际机场直线距17.5公里，距离高挟东站（地铁1号线）直线距离22.5公里，距离国道107直线距离24.6公里。路网密集，种类繁多（省道、国道、高速、高铁、地铁、机场），出行便捷，朝发夕达。13空白区域内唯一成规模、大体量综合性高档商业街。*区（*续）以北，*县城以西，新港澳高速以东，*市以南该区域内是石家庄新城中心（正走新区）,长远发展的第一頂接区域;雇于正定新区东向发展、蔓城区北向发展，双重潰盖区域；目前区域以自然村镇、企业为主，人口密度低，缺乏大型综合性商业,般万平米规模休量的综合性商业体，填补了区域空白，既是引领，也是唯一。14趋势也势一：随看京津典一体化，石家庄势必

4、大幅頂接京津企业外迁；同时环保加码，省会主城三环内企业又纷纷外迁，迫不及待。趋势二:随看政策调控趋势，投资住宅优势逐步役失；股市、基金等资本市场赔多赚少；黄金、文玩门槛过高，可投资产品越发稀少。随看京津套一体化的加速发展，石家庄必将犬幅承接京津外迁企业，迎来大批知名的企业落户，而在全国坏保压力持续加码的大环境下，省会主城区三环内企业纷纷外迂：作为临近四环，未来发展双重覆盖区，本案所在区位，必将成为企业落户选择的酋选之地。随看住宅调控加码（最近全国9城市住宅限售政策），加大打击炒房投资力皮，住宅房产投资优势逐步丧失，其他可投资理想选项门機高、风险大、收益保障性差。该区域，是石家庄未来承接京津企业

5、外迁，三环内企业外迁的首选連想区位；工业沿街商铺，未来性价比最高的連患投资产品之一（小投入、大产出、高收益，风险低）二、外圉大环境方面的价值点*县规划*镇发展*产业园21杯县规划区域功能定位：商贸为主的城镇石家庄市新型城镇化和城乡统莠发展规划对于林县的发展功能定位是：以生态皮革和商贸为主的城镇，主要承载区域为县城和林经济技术开发区。北方最大的绿色家居产品基地经济技术开发区始建于2005年，2011年7月纳入省级开发区管理序列，总规划面积15.2平方公里，建成面积5.64平方公里，为“一区三园”结枸。开发区共入驻企业138家，其中规上企业78家，形成了皮革.化工.装备制造三大产业架群发展格局。北

6、区，規划面积10.2平方公里，以化工和装备制造业为主，建设国内一流的特细化工和装备制造基地。南区，规划面积2.2平方公里，为皮革工业园区，定位为“世界一流，国内领先”的绿色生态皮革产业基地。西区，位于續，规划面积2.8平方公里，重点发展化工、装饰板材业，承接石家庄正走新区，建设北方最大的绿色家居产品基地。同时,*县以此为依托，正在对装饰板材业进行提档升级，重点发展高端生产项目，创建知名品牌，看力打造中国北方最大、全国一流的绿色家居产品基地。2严镇发展县城副中心林县十三五规划，作为县城制中心的材镇，将在2020之询引进800余家各类生产型、服务型企业，增加4万左右产业人口，这些人口和企业将带来巨

7、大的消费能力。2.3杯产业园七大优势品牌优势：杯集团与国内*家普名机枸形成伙伴关系，累计操作过*万余亩产业园区，掌握京津冀*万家企业信息。规模优势：占地*余亩，投査*亿元，建成后将入驻*家企业。发展优势：发展定位为石家庄市标杆型园区。功能优势：集生产厂区、林*研发基地、技术研发中心、企业孵化、金融中心、商务会展、双创空间多功能复合产业园区。运营优势:費天价值体系、*大专项服务、首创林创新生态系统。平台优势：引入跨国公司、大数据.工业设计公司：引入知名科研院校，建立产学研平台：引入金融、品牌推广、知识产权.法律等优质服务机枸。扶持优势：政府重点发展有*个园区，杠产业园作为首屈一指的林重点项目，也

8、会在*产业园当中聚集最优质的入园企业和所有园区里呆多的产业人口，领先于其他区域的产业园区，成为产业园区最具投査的潜力的一个商业项目。三、商业街自身的价值点商业街建筑功能商业街的功能定位商业街的业态布局商业街签约品牌商家商业街运营管理商业街建筑设计机构3.1商业街建筑功能地标性建筑立面，商业潮流风倍商业街建筑风烙觎丽.鲜明，时尚地标：入住办公，拉升企业品牌，促进快速发展；潮流策源地，休闲购物、放松娱乐，成为区域首先。层高一层*米，二层*米，三层*米，趨高层高，好用，实用。赠送仓储地下室层高*米，字尽优惠.便利。框架结构，自由分割酋个框架结枸商业街。工业标准,性价比高七通一平：工业里面的配套标准要

9、求比普通的商业要高，我们这可是给您按工业的标准走的，而且工业水电收费也比商业便宜。工业产权年限工业产权街铺50年，比普通商铺多10年时间。3.2商业街的功能定位（需要通过市场调研来确认，哲略）3.3商业街的业态布局（市场调研确定功能定位后，进行业态布局划分，暂略）3.4商业街签约品牌商家中国移动、中国电信、*3.5商业街运营管理由来自*等知名商业企业的众多耕英纽成上百人的运营管理团队，其中90%以上拥有十年以上产业、商业地产运营管理经脸。3.6商业街建筑设计机构商业街由设计林会议中心、枠图书馆等众多大型建筑的甲级名院，林建筑设计院耕心设计，耳正的祜建筑，石家庄首屈一指。、投资、发展、保障价值点

10、梳理投资回报性价比高工业街铺、社区商铺、普通街铺和专业市场商铺对比对标案例投资十大保障点、投资四大增长点、投资选择的十二大理由（为何要选择商街金铺）4.1投资回报性价比高工业沿街旺铺，*年投资回本，稳定投齋收益，年回报*%以上。比如签普通烟酒店承把租金为例：100耐商铺,100nr*元刊2个月杠年二林万，杠万/*m=*元（保守估计，目前未算每年的租金增长率）,约在10年左右赚回投入，工业的产权在50年，剌下40年就是纯艰利润，也就意味着白送您一套40年产权的商铺。4.2工业街铺.社区商铺.普谨街铺.专业市场商铺对比矣别工业街铺社区商铺普通街铺专业市场商铺客群群体1依托万人规模的工业园区2.交通

11、主干道人流3周边居住群体社区固定客辟街道日常客流市场固定客那优劣优最差校好良价值傳价最低高较高较高性价比低高较高成熟培育期2-3年1-2年3-5年3-5年时间较短最短长长消費购买力兼具街铺.社区商铺消费特点，购买能力鬲固定客群，日常生活需求购买街道日常客那购买固定市场客群购买优劣高低较高高发展潜力坐孚交通干道.周边社区，以及工业园区发展等多重升值潜力社区成熟发展潜力有限街区繁华成熟发展潜力市场成熟发展潜力优劣最低高高4.3对标案例我们来举例说明：为什么产业园的底商比住宅底商更具升值空间和投资价值。科技园位于*市高新区的瞋地。因为有园区企业以及产业人口（老板、工人.高管）的导入，使得园区配套商铺

12、价烙上涨到10000多元/nr,短短几年之内比周边住宅及沿街底商上涨了5倍，原来的周边的商铺也就是2000元/nr,实现8-T0年稳定的投资回报。现租金到6580元/mV月。产业园位于*自治县福喜路与大福路交口，紧邻G102国道。因为有园区企业以及产业人口（老板.工人.高管）的字入，使得园区配套商铺价格上涨到18000多元/m短短几年之内比周边住宅及沿街底商上涨了6倍，原来的周边的商铺也就是3000元/nr,实现810年稳定的投资回报。现租金到70120元/m1/月。4.3投资十大保障点政策保障：”产业园，石家庄重点园区项目。实力保障：专业产业园区运营实力品牌，七大优势，确保园区成熟。规模保障

13、：商业街不但享有*家入驻企业，每家企业保守按*人/家计算，则整个园区就有*日常固定消费客辞,还临近主千道，辛有日常过往人流客那，以及也*城等周边居住客群，规模十分庞大。交通保障：国道、高速.高铁、地铁.飞机，区域内路网密集、文通发达，出行十分方便。竞争保障：目前区域内唯一的大体量*派建筑综合性商业街区区t或保障：距离*新城中心咫尺距离，未来*新区、*区发展双重覆盖区，未来发展第一承接区趋势保障：尽丰石家庄大幅承接京津企业外迁.以及省会三环企业外辻双重红利价值保障：相比于社区商舖、普通街舖、专业市场商铺，工业街铺，价格低.成熟期短、多重客群，性价比最高。品牌保障：中国移动、中国电信.*堂等商业大

14、品牌签约入驻，实力信心，有目共喏。发展保障广定位林卫城制中心，打造北方最犬绿色家居产品基地，发展潜力无可限量。4.4投资四大増长点价恪壇长：价格优势明显，目询低价购入，未来价烙增值翻倍。客辞壻长：随着园区日渐成熟，入住园区企业客群、业务往来客群，以及交通干线、周边社区辐射客群将会成倍增长。价值壇长：目询区域内唯一，随看*县城副中心、北方最大绿色家居基地建设，未来区域引领者的价值愈发凸显。发展壇长：分丰石家庄大幅承接京津企业外迁.省会三环企业外迁双重红利：住宅地产投资价值正在逐步降低：未来正定新区东向、藁城区北向双重覆盖发展。4.4投资选择的十二大理由（为何要选择金街商铺）理由一：依托产业园，石

15、家庄重点园区项目，政府关注、政策支持理由二：专业品牌运营，成功有保障林果团，中国林园区开发运营新生力量，专注产业园区二十年，成功开发、运营了材工业园（*亩）、*科技园住亩），与国内*家著名机构形成伙伴关系，累计操盘*万亩，掌握京津冀*万家企业信息，首创*大体系、*项服务、*度创新生态系统。理由三：依托园区、交通干线以及周边消费群体，数量庞大、购买消费力持续园区入驻企业*家，日常近3-4万消費客群，加之交通干线过往群体、周边园区、乡鎭日常居住群体，数量巨大，消费购买力持久。理由四：商业街”定位（关于商业街定位.业态方面，暂略）理由五：大品牌商家纷纷签约入驻，实力展现，信心保障理由六：”等众多商业高管加盟运营，成功运营低风险理由七：顺应末来趋势，坐享发展红利顺应时代发展，丰石家庄大幅承接京津企业外迁.以及省会三环企业外迁双重红利，成熟在即，潜力无穷。理由八：填补区域空白，没有竞争压力，是引领也是唯一目询区域内唯一大规模综合性商业体，随