某现代物流建设项目建议书

1、现代物流流建设项项目项 目建 议 书20155年8月月18日日目 录第一章 总论一、项目目名称二、项目目建设单位位概况三、项目目简况四、项目目主要经经济技术术指标第二章 项目建建设必要要性一、项目目区概况况二、项目目背景三、项目目建设的的必要性性第三章 项目的的建设条条件分析析一、主要要建设条条件二、SWWOT分分析第四章 项目位位置、占占地面积积分析一、规划划设计目目标二、项目目规划设设计要点点三、规划划设计方方案第五章 项目目建设及及运营方方案一、项目目建设初初步安排排二、组织织机构三、运营营期间的的物业管管理第六章 投资初初步估算算一、投资资估算的的依据二、投资资估算第七章 财务和和经济

2、效效益初步步分析一、财务务初步分分析二、项目目经济效效益和产产业链动动初步分分析第八章 环境影影响初步步评价一、采用用的环境境保护标标准二、项目目环境影影响分析析三、环境境保护治治理措施施第九章 社会影影响初步步分析一、项目目对社会会经济发发展的影影响二、项目目与当地地基础设设施发展展水平的的相互适适应性三、项目目对合理理利用自自然资源源的影响响四、项目目对保护护环境和和生态平平衡的影影响第十章 投资风风险的初初步分析析一、投资资风险二、经营营风险第十一章章 初步步项目结结论与建建议一、结论论二、建议议 PAGE PAGE 54第一章 总 论一、项目目名称桥港现代代物流项项目二、项目目建设单位

3、位概况1、单位位名称：请成立立投资主主体2、单位位概况：三、项目目简况1、项目目建设性性质：新新建；项项目建设设期：220155年8月月-20017年年10月月。2、建设设地点及及用地面面积：项项目位于于安庆市市望江桥桥港经济济开发区区内，位位于华阳阳镇和雷雷池乡沿沿江一线线，紧临临长江黄黄金水道道的桥港港经济开开发区坐坐拥望东东长江大大桥和天天然优良良港口华阳阳港，区区位得天天独厚，交通优优势明显显。建设设中的济济广高速速和省道道华莲线线穿区而而过，项项目占地地面积为为70亩亩。3、项目目建设内内容:按按照设施施现代化化、硬件件智能化化、管理理信息化化的要求求，建设设集运输输配送、现代仓仓储

4、、货货物分拨拨、多式式联运、包装加加工、物物流信息息、集装装箱业务务、展览览展销为为一体综综合性大大型物流流区。四、项目目主要经经济技术术指标项目总投投资：1120000万元元。资金来源源：本项目目建设资资金来源源为通过过引进投投资者企企业投资资。效益情况况：该项目目建成后后，可创创造80000120000个个就业机机会；110年内内贡献累累计大约约1亿元元税收；满足本本地企业业采购生生产资料料、产品品运输集集成化运运输，极极大降低低企业运运输成本本，产品品外运还还可节约约运输费费用，利利于促进进本地企企业发展展。表111 主要技技术经济济指标汇汇总表序号项 目单位主要技术术经济指指标一规划用

5、地地面积亩70二总建筑面面积平方米3830001仓储建筑筑面积平方米1900002各类楼层层设施建建筑面积积平方米1000003钢构大棚棚建筑面面积平方米93000三主要建筑筑物层高高、结构构1立体仓库库框架结构构，层高高4.55米2办公综合合楼框架结构构，层高高3.55米3钢构棚单层，层层高3.5米4其他多层框架架或砖混混，层高高3.55-4.5米四建筑相关关控制指指标1投资强度度万元/亩亩105.55 (控制制指标值值：1000万元/亩)1容积率0.822(控制制指标0.880)2建筑系数数48.77（控控制指标标值：30%）4办公生活活设施用用地面积积占总面积积比例3.622%(控控制指

6、标标值：7%)3绿化率18%(控制指指标值：20%)五经济指标标1项目建设设投资万元1200002正常运营营年份年年营业额额万元2100004项目财务务净现值值（100年研究究期）基准财务务收益率率取144%40000万元(所得税税前)；12200万万元(所所得税后后)5财务内部部收益率率22.17%(所得得税前)；16.72%(所得得税后)第二章 项项目建设设的必要要性一、项目目区概况况安徽望江江地处皖皖鄂赣三三省交界界的长江江中下游游北岸，总控制制面积113577平方公公里，辖辖8镇22乡，1118个个行政村村和177个社区区，人口口63.5万，为全国国新兴纺纺织基地地县、农农产品加加工示

7、范范基地县县、生态态示范区区试点县县、皖江江县城带带承接产产业转移移示范区区建设重重点县、大别山山连片扶扶贫开发发片区县县、中国国金融生生态县及及安徽省省投资环环境十佳佳县。成成语“不敢越越雷池一一步”即源于于此。作作为雷池池故里、三孝之之乡的滨滨江古邑邑，望江江境内物物产富饶饶、环境境优美、民风淳淳朴、人人文荟萃萃，宜人人宜居、宜旅宜宜商。望望江承东东启西、连南接接北、通通江达海海，区位位独特，处于武武汉、南南京、杭杭州、合合肥、南南昌五大大省会县县城的中中心位置置，是长长三角和和珠三角角地区经经济对接接交汇地地、东部部沿海产产业向西西转移的的阳光腹腹地和安安徽省东东向发展展战略的的“桥头堡

8、堡”。长江江黄金水水道过境境流程665.33公里，望东长长江大桥桥及济广广高速北北岸连接接线项目目建成通通车，将将与江南南沿江高高速、安安景高速速和江北北沪蓉高高速实现现互融互互通，全全面融入入全国现现代交通通网络。安徽望江江桥港经经济开发发区于220100年122月288日经省省人民政政府批准准筹建。该开发发区位于于望江县县华阳镇镇和雷池池乡沿江江一线，总体规规划为桥桥头区、港口区区、远景景区，分分期建设设。起步步区为桥桥头片区区，规划划面积按按5.99平方公公里控制制，其中中一期规规划面积积4平方方公里。重点发发展现代代物流业业、新型型材料业业、装备备制造业业等三大大主导产产业，目目标是建

9、建成产业业特色鲜鲜明、综综合配套套能力较较强的产产业集群群和产业业集聚区区，带动动望江经经济社会会持续健健康发展展。紧临长江江黄金水水道的桥桥港经济济开发区区坐拥望望东长江江大桥和和天然优优良港口口华阳阳港，区区位得天天独厚，交通优优势明显显。建设设中的济济广高速速和省道道华莲线线穿区而而过，望望东长江江大桥华华阳互通通连接线线将打通通望江县县城及沿沿江地区区与济广广高速公公路的对对外重要要通道。随着北北岸高速速接线工工程20015年年建成通通车和望望东长江江大桥220166年竣工工，大桥桥、高速速、国道道、港口口、长江江航运与与沿江铁铁路、机机场交汇汇，将构构建形成成现代水水陆空一一体的综综

10、合运输输网络，这必将将为桥港港经济开开发区的的加速发发展提供供坚实支支撑。近年来，县委、县政府府高度重重视桥港港经济开开发区建建设，成成立了以以县委书书记为政政委、县县长为指指挥长的的高规格格的筹建建工作指指挥部，加速启启动桥港港开发区区起步区区建设，按照“产城一一体、城城乡一体体”的要求求，加快快区内基基础设施施建设步步伐，推推进开发发区“七通一一平”建设，打造招招商引资资平台，树立桥桥港品牌牌形象，实现产产城互动动、产城城融合。二、项目目背景（一）安安庆市望望江县物物流业发发展现状状随着我县县大开放放、市场场化、经经济可持持续发展展，物流流业也在在快速发发展，服服务水平平也在不不断提高高，

11、也进进一步为为我县强强力推进进现代服服务业发发展、积积极打造造承接长长三角产产业转移移示范区区奠定了了坚实的的基础。具体表表现如下下：1、物流流产业发发展迅速速。20133年，全全县从事事物流业业的法人人单位118个，产业活活动单位位2533个。从从事物流流产业的的个体工工商户11.2万万户。根根据有关关调查，20113年我我县社会会消费品品零售总总额为337亿元元。进出出口1117233万美元元，利用用外资117866万美元元。物流中心心县城的的框架初初步形成成。已建建成总投投资3亿亿元的龙龙湖商贸贸城、投投资2.2亿元元的小北北门步行行街、投投资1.6亿元元的棉花花大市场场、投资资1亿元元

12、四星级级宾馆以以及筹建建中投资资1.33亿元望望江世纪纪华联商商务中心心。宏利利步行街街、人和和商业步步行街、雷阳餐餐饮娱乐乐特色路路、家电电一条街街等已在在火热运运行之中中。 物流基地地与桥港港货物运运输取得得新的成成就。发发展“六个一一”立体交交通，望望东长江江大桥和和华阳港港区正在在建设之之中，将将促进物物流基地地、物流流中心以以及大市市场建设设。物流产业业活动单单位、个个体户竞竞争力大大有提高高。在商商务部门门实施“万村千千乡市场场工程”、“双百市市场”和“双进社社区”等工作作推动下下，培育育了青园园、华夏夏、星都都等一批批骨干企企业。涌涌现出中中邮、中中烟、汽汽运、长长江航运运等一批

13、批第三方方物流龙龙头企业业。2、物流流基础设设施不断断完善，运力较较快提升升。得天独厚厚的655公里长长江岸线线资源利利用做了了规划，万吨级级华阳货货运码头头正在抓抓紧建设设之中；望东长长江大桥桥、济广广高速望望江段、S3332安九九一期提提标升级级、S2211线线改扩建建工程已已正在建建设之中中；县乡乡村道路路条件得得到较大大改善，随着交交通基础础设施的的进一步步完善，一批集集仓储、配送、技术设设备完善善一体的的物流中中心将得得到快速速发展。（二）近近年来物物流业发发展的新新态势近年来，望江县县委、县县政府坚坚持以科科学发展展观为指指导，全全力实施施工业强强县、开开放活县县、人才才兴县、生态

14、立立县“四大战战略”，认真真落实加加快发展展、创新新发展、统筹发发展、转转型发展展、和谐谐发展“五项基基本要求求”，为实实现望江江跨越崛崛起、全全面建成成小康社社会奠定定坚实基基础。在在机械、食品、新型建建材、生生物制药药和电子子信息等等方面培培育了一一批支柱柱产业，刺激动动了消费费品市场场需求，推动了了望江商商贸物流流业进入入新的发发展时期期。物流需求求不断扩扩大，物物流总量量迅速增增长近年来商商贸物流流业呈平平稳较快快增长。物流需需求增长长主要源源于四个个方面：一是工工业和经经济外向向度持续续提高；二是区区域性专专业化市市场辐射射半径不不断扩大大；三是是支柱特特色产业业向工业业园区和和开发

15、区区集聚；四是农农产品基基地化和和商品量量大幅增增加。2、基础础设施不不断完善善，有力力支撑物物流业发发展近年来，我县交交通飞速速发展，形成了了较为完完善的运运输网络络。目前前，正在在建设中中望东长长江公路路连通大大江南北北，将把把望江交交通干线线与江南南的沿江江高速、安景高高速、徽徽杭高速速、合铜铜黄高速速实现互互通，同同时与江江南的铜铜九铁路路交汇互互融。济济广高速速公路从从望江县县城东侧侧穿过，在桥港港经济开开发区和和安九公公路设置置出入口口，随着着20116年望望东长江江大桥和和高速的的建成通通车，将将把望江江公路交交通提高高到一个个新的水水平。3、物流流企业不不断壮大大，企业业理念开

16、开始转变变物流企业业的服务务功能不不断增强强，服务务水平不不断提高高。与此此同时，一些企企业开始始接受现现代商贸贸物流理理念，积积极探索索加强商商贸物流流管理的的有效形形式和方方法。部部分大企企业将企企业采购购、仓储储和配送送职能统统一整合合，实行行一体化化供应链链管理，降低企企业采购购成本，提高仓仓储利用用率，加加快资金金的周转转。有些些中小企企业还把把商贸物物流业务务从核心心业务中中分离出出来，实实行业务务外包或或与商贸贸物流企企业建立立长期合合作伙伴伴关系，摆脱繁繁杂的运运输、仓仓储事务务，集中中精力抓抓企业发发展和市市场竞争争。4、发展展软环境境不断改改善，政政府部门门服务意意识增强强

17、近年来，先后出出台了国国务院物流业业调整与与振兴规规划(国发2000988号)、安徽徽省现代代物流业业发展规规划(皖政20009889号)、安安庆县现现代物流流业发展展规划等纲领领性文件件，为物物流业的的发展营营造了良良好的发发展环境境。三、项目目建设的的必要性性1、建设设望江桥桥港现代代物流项项目是迎迎合世界界物流业业发展的的潮流，积极参参与我国国区域物物流大布布局的需需要。近年来，世界物物流发展展呈现出出以下七七大趋势势。一是是物流进进入全球球化发展展时代；随着经经济全球球化的逐逐步融合合，国际际化采购购、国际际化生产产、国际际化销售售格局的的形成，伴随而而来的是是国际化化物流。如果没没有

18、顺畅畅的国际际物流，国际贸贸易就不不会扩大大，跨国国生产和和全球采采购也就就难以实实现。反反过来，在国际际化大生生产、国国际资本本大流动动、国际际贸易大大发展、全球经经济一体体化日益益进展的的新经济济格局中中，也迫迫切要求求国际物物流走向向全球化化经营。近些年年来国际际跨国物物流企业业，由原原来雄据据国际海海、陆、空运输输市场，进而深深入各国国参与物物流基础础设施和和物流枢枢纽建设设，一步步步地完完善了跨跨国物流流网络框框架和主主干线与与支线的的衔接，使国际际物流网网实现了了彻底的的贯通和和触角的的终极化化。借助助经济全全球化的的大好良良机，通通过融资资、贷款款、援助助、合资资、合作作等种种种

19、形式把把游资投投入到世世界各地地最关键键的物流流环节，如：港港口、码码头、公公路、物物流园区区、集装装箱终端端，建立立了自己己的投资资主体地地位，确确保了国国际物流流的畅通通无阻，从而进进一步拓拓宽了国国际物流流通道，促进了了全球物物流的大大循环，把现代代物流推推向了全全球化发发展的新新时代。二是物物流向更更高阶段段发展；在物流流的概念念和定义义方面，随着经经济的发发展和企企业在激激烈的市市场竞争争的群体体优势化化，物流流的作用用显得单单一和不不足。物物流必须须与生产产、采购购、销售售以及信信息相结结合，形形成整体体优势，才能适适应新的的竞争环环境，企企业只有有在发挥挥核心竞竞争力的的同时，与

20、自己己的上游游企业和和下游企企业结成成联盟，参加由由优秀的的生产者者、原材材料供应应者、产产品批发发商、零零售商、物流企企业乃至至相关的的金融、保险、信息、咨询等等企业优优势组合合的同盟盟体，才才能维持持生存和和发展。由于逐逐渐由单单个企业业与单个个企业之之间的竞竞争，转转向了企企业群体体与企业业群体之之间的竞竞争，物物流的功功能便显显得乏力力，只有有形成供供应链才才能满足足这种竞竞争的需需要，所所以，作作为一种种重要的的发展趋趋势，物物流渐渐渐地被涵涵盖在供供应链管管理之中中，或者者说物流流向更高高的阶段段发展了了。美国国物流管管理协会会早在原原有物流流定义的的开头加加上了“物流是是供应链链

21、流程的的一部分分”的内容容。当然然，这并并不等于于供应链链就代替替了物流流的地位位和作用用，更不不能理解解为物流流已经不不重要。供应链链的有效效实施需需要具备备一定条条件，比比如供应应链成员员企业的的诚信度度和合作作精神，这是最最起码的的要素。我国目目前阶段段，主要要解决的的问题仍仍然是物物流，但但这也不不等于说说我国不不能开展展供应链链管理，跨越式式发展也也是可能能的。三三是物流流向外围围延伸；物流由由于是一一门新兴兴的产业业，所以以，物流流的范围围和主攻攻方向一一直随着着经济的的发展、科技的的进步、消费者者需要等等外在因因素的变变化而不不断地调调整和完完善自己己。开始始阶段，物流主主要指的

22、的是产品品离开生生产线以以后的包包装、运运输、装装卸搬运运、保管管、流通通加工及及信息传传递，主主要服务务于企业业的产品品销售活活动；后后来物流流的范围围扩大到到原材料料采购和和生产领领域，侧侧重于加加强企业业服务和和企业竞竞争力；再后来来物流由由PD概概念转向向Loggistticss、订货货处理、退货物物流等内内容的同同时，把把重点转转向对物物流配送送和物流流活动的的策划与与管理，物流的的地位也也提升至至企业经经营管理理和企业业经营战战略的高高度。近近些年新新的倾向向是把物物流进一一步向外外围延伸伸，与通通关、商商检相连连，与商商流、资资金流、信息流流捆绑在在一起，把物流流纳入到到生产、流

23、通与与销售的的整个经经济领域域。企业业不仅把把物流看看作为降降低成本本、提高高服务水水平、加加强企业业竞争力力、创造造“第三利利润”的源泉泉，而且且还把物物流提升升到经济济的增长长点、经经济发展展的支柱柱和关键键产业的的高度。四是物物流转向向消费者者；在新新经济时时代，因因社会商商品极大大丰富，买方市市场矛盾盾突出，买者是是“上帝”，生产产者、供供应者、服务业业者都把把传统的的以“自我”为中心心，转为为以“消费者者”为中心心。生产产企业在在制定商商品价格格时，过过去主要要以市场场情况决决定，现现在已不不是由市市场支配配价格，而是由由消费者者支配价价格，生生产者要要调查消消费者能能承受或或消费者

24、者希望的的价格标标准，然然后再考考虑划给给分销商商、物流流企业的的利润，最后决决定自己己的产品品出厂价价格。这这是买方方市场中中企业之之间销售售竞争激激化；消消费者要要求多样样化、个个性化；消费者者可以通通过网络络进行购购物，选选择的范范围是国国际性的的，因此此，生产产企业已已无法自自行决定定价格，考虑问问题的角角度也由由自己的的角度转转向了消消费者。物流服服务也随随着生产产企业的的转变而而转变，由过去去的服务务于生产产，转向向现在的的服务于于消费者者。比如如为居民民提供搬搬家服务务的搬家家公司；为居民民邮寄小小件包裹裹以及代代送礼品品、代运运高尔夫夫和滑雪雪用具的的“宅急送送”公司；为长期期

25、出差职职工保管管家具和和贵重物物品的仓仓库等，都是物物流企业业转向最最终消费费者的例例证。为为了适应应消费者者的需要要，运输输企业增增加了冷冷藏运输输车辆，仓库企企业大量量增建冷冷冻仓库库，形成成一贯制制冷链物物流体制制，牛奶奶、肉蛋蛋、海产产品、蔬蔬菜、水水果等一一律冷藏藏、冷冻冻化流通通。五是是物流注注重社会会效益；在环境境矛盾越越来越突突出，环环境保护护越来越越受到重重视的现现代社会会，物流流企业已已不能只只考虑经经济效益益，而必必须遵守守环保法法规，减减少卡车车噪音、废气公公害，注注重社会会效益，这就是是“绿色物物流”。为了社社会效益益，有的的国家已已考虑限限制卡车车运输，鼓励铁铁路运

26、输输。卡车车在繁华华县区装装卸货物物要求关关闭发动动机，以以减少废废气排放放量；有有的国家家已做出出规定，电视机机、电冰冰箱等大大件废旧旧家用电电器，由由生产企企业负责责回收和和再生利利用。六六是物流流追求附附加价值值；在物物流服务务项目增增多、水水平提高高的情况况下，物物流企业业的成本本上升，利润下下降，为为了维持持生存，寻求发发展，物物流企业业不得不不追求附附加价值值，大范范围地承承揽业务务。过去去物流企企业进行行流通加加工时，一般都都限于拴拴价签、贴条形形码等简简单作业业；现在在流通加加工业务务的范围围已大大大拓宽，比如进进口衣料料的染色色、刺绣绣、机器器检验、组装等等多种流流通加工工服

27、务。许多过过去只提提供运输输、仓储储、包装装服务的的物流专专业企业业，现在在大量向向第三方方物流企企业转化化，以追追求附加加价值收收人。七七是物流流趋向信信息化、电子化化、高科科技化；由于各各种信息息平台、电子数数据交换换系统（EDII）、事事务处理理系统（TPSS）、管管理信息息系统（MISS）、决决策支持持系统（DSSS）、销销售时点点信息系系统（PPOS）、地理理信息系系统（GGIS）、全球球卫星定定位系统统（GPPS）、智能交交通运输输系统（ITSS）等信信息处理理和条形形码技术术、射频频标识技技术在物物流中的的广泛运运用，大大大增强强了运输输、保管管、装卸卸搬运、包装、流通加加工、配

28、配送等物物流各环环节的功功能，使使物流与与商流、资金流流、信息息流融为为一体，提升了了生产、流通和和消费的的综合效效益，恰恰似给物物流安上上了一个个腾飞的的翅膀，实现了了物流跨跨越式发发展。除除了智能能化交通通运输外外，无人人搬运小小车、机机器人堆堆码、无无人操作作叉车、自动分分类分拣拣系统、无纸化化办公系系统等现现代物流流技术，都大大大地提高高了物流流机械化化、自动动化和智智能化水水平。同同时，由由于信息息化、电电子化技技术、模模块化技技术、仿仿真技术术等在物物流中的的应用，使利用用虚拟仓仓库、虚虚拟银行行的供应应链管理理如鱼得得水、如如虎添翼翼，使物物流迈向向了一个个崭新的的发展阶阶段。物

29、流产业业作为新新兴的服服务型产产业，在在全球范范围内已已进入快快速发展展阶段。在国际际性大物物流格局局的布局局之下，必然会会带来一一些新兴兴产业与与县城的的兴起，一些旧旧的经济济中心也也会衰落落。这样样的经济济整合正正悄然开开始。比比较典型型的例子子就是中中部地区区由于在在前一波波以国际际贸易为为主的物物流布局局中处于于劣势，导致出出现了所所谓“中部塌塌陷”的现象象。在新新一波的的扩大内内需为主主的物流流布网拓拓展中，我县要要实现在在中部地地区率先先崛起，就必须须积极参参与物流流网络节节点布局局，通过过建设一一个综合合性的大大型物流流园区，1-22个物流流服务中中心，以以物流园园区为节节点和“

30、纽带”，物流流服务中中心为触触角，带带动本域域内企业业参与省省内、省省外大市市场的经经济律动动。建设望江江桥港现现代物流流项目是是满足我我县物流流市场需需求不断断增长的的需要我县物流流需求市市场空间间巨大。工业发发展进入入快车道道，20013年年，全县县工业完完成投资资57亿亿元，年年产值220000万元以以上规模模工业企企业由881家增增至988家，全全县规上上工业总总产值实实现1660亿元元。目前前，望江江初步形形成了纺纺织服装装、农副副产品加加工、新新兴制造造三大产产业集群群；培育育了一批批牵动力力强的中中小企业业集群。其中，以申洲洲针织、美亚针针织、舒舒美特化化纤、亮亮亮纺织织、望宇宇

31、纺织等等为龙头头的纺织织产业集集群，从从业人员员逾万，年创利利税超亿亿元，制制作工艺艺达到了了较高水水平，已已形成多多种终端端成品系系列，远远销欧美美，是全全省重要要的纺织织品生产产基地、重点产产业集群群，列入入了安徽徽省的“8611”行动计计划。农农产品加加工业方方面，依依托丰富富的农产产品资源源，重点点发展天天然保健健食品，开发特特色农产产品，目目前有联联河米业业、金亚亚太禽业业、武昌昌湖生态态渔业、天河食食品、白白云棉业业等国家家和省、市级农农业产业业化龙头头企业；新兴制制造业方方面，主主要有以以玻璃瓦瓦、空心心砖、耐耐火材料料、水泥泥制品、板材等等为主的的建筑材材料业，另外，金属制制造

32、、电电动车、钢构加加工、水水暖洁具具等新兴兴制造业业也获得得了较快快的发展展。对第三方方物流的的需求日日益增长长。面对对日趋激激烈的市市场竞争争，我县县部分企企业开始始把物流流业务外外包给专专业公司司，集中中精力提提高和扩扩大主业业。外资资企业对对第三方方物流的的需求更更为迫切切。同时时，随着着经济结结构的调调整，技技术含量量高、附附加值高高的机电电、信息息类产品品比重日日益提高高，对现现代物流流服务的的需求更更为强烈烈。急切呼唤唤现代物物流。近近年来，我县物物流业虽虽然得到到了发展展，但仍仍属于传传统物流流阶段，无论是是组织结结构、运运作方式式，还是是经济效效益和社社会效益益离现代代物流的的

33、要求和和目标还还有很大大的距离离。存在在的问题题主要表表现在：第一，观念问问题。虽虽然全县县通讯、数据处处理能力力提高很很快，但但工商企企业和物物流企业业的信息息化水平平较低，企业固固定资产产投资中中用于信信息化的的投资不不到5%。同时时，多数数企业仍仍热衷于于自己建建车队、仓库，不愿把把物流业业务交给给第三方方物流公公司，物物流相当当程度上上停留在在传统物物流层面面上，已已成为经经济持续续发展的的瓶颈。第二，管理体体制问题题。物流流要素分分属不同同行业和和管理部部门，各各自独立立发展，物流资资源分布布散乱，信息系系统自成成体系，与现代代物流理理念相矛矛盾，现现有物流流资源的的整合难难度较大大

34、。第三三，经济济发展缺缺乏集群群优势，货源支支撑不足足。由于于经济基基础差，总量小小，特别别是较工工业相对对发达地地区明显显落后，没有形形成企业业集群发发展和产产品链式式延伸，现有资资源优势势未能转转化为产产业优势势，市场场货源有有限，大大宗货物物少，制制约了现现代物流流的发展展。第四四，基础础条件仍仍然薄弱弱。运输输条件除除了铁路路、公路路初具发发展雏形形外，运运输配套套设施、港口站站场建设设明显滞滞后，尚尚未形成成辐射范范围广、运转便便捷高效效的立体体交通运运输体系系。同时时，我县县的物流流基础设设施如仓仓储设施施，装运运机械化化水平低低，普遍遍缺乏自自动监控控设备，尤其是是缺乏现现代物流

35、流所必需需的网络络信息设设施，没没有形成成运输、仓储、结算、保险、通关信信息平台台，制约约了物流流功能的的发挥和和效率的的提高。第五，物流企企业规模模和水平平问题。现有物物流企业业和物流流设施规规模都比比较小，基本还还处于零零散、量量小、无无序状态态，缺乏乏功能齐齐全、竞竞争力强强的物流流骨干企企业，第第三方物物流企业业几近空空白。第第六，人人才短缺缺问题。我县物物流人才才严重不不足，特特别是高高级物流流人才稀稀缺，是是制约现现代物流流业发展展的一个个较为突突出的“瓶颈”。3、建设设建设望望江桥港港现代物物流项目目是促进进园区工工业跨越越式发展展的需要要望江经济济技术开开发区是是20006年2

36、2月被省省人民政政府批准准为省级级经济开开发区的的，现规规划面积积为111.466平方公公里。至至20115年55月，区区内共引引进工业业项目996家，协议固固定资产产投入1125.9亿元元，已完完成投资资额1550.33亿元，现有771家企企业投产产，其中中规模以以上400家。220144度完成成工业总总产值1108.9亿元元，财政政收入11.299亿元，是全县县工业产产业集群群的重要要支撑平平台。园区企业业在经营营组织方方式，从从原材料料采购到到产品销销售过程程中的一一系列物物流活动动主要依依靠企业业内部组组织的自自我服务务完成。据调查查，在工工业企业业中，336和和46的原材材料物流流由

37、企业业自身和和供应方方企业承承担，而而由第三三方物流流企业承承担的仅仅为188。产产品销售售物流中中由企业业自理、企业自自理与第第三方物物流企业业共同承承担比例例分别是是24.1和和59.8，而由第第三方物物流企业业承担的的仅为116.11。而而沿海发发达地区区产品销销售物流流中第三三方物流流企业承承担的比比例却高高达655%,第第三方物物流专业业、低成成本的优优势是显显而易见见的，由由此可见见，园区区企业要要真正做做到“物畅其其流”，融入入全国市市场，实实现企业业跨越式式发展，必须有有为各类类企业提提供综合合物流服服务的大大型物流流园区作作支撑。4、建设设望江桥桥港现代代物流项项目是满满足全

38、县县商贸发发展升级级、农业业产业化化和建设设和谐社社会主义义新农村村的需要要大力发展展现代商商贸流通通业，是是提高经经济运行行质量和和效率，优化产产业结构构和经济济结构，培育新新的经济济增长点点，增强强综合竞竞争力，以及整整顿和规规范市场场经济秩秩序和完完善市场场经济体体制。桥港现代代物流项项目的建建成，将将进一步步促进全全县流通通业发展展升级，进而实实现我县县商贸业业的现代代化，提提升国民民经济综综合竞争争能力和和社会发发展整体体素质。目前，全全县特色色农业正正朝着产产业化和和工业化化推进，城郊设设施农业业、休闲闲农业、茶、蔬蔬、生猪猪、蛋品品、家禽禽、水产产品等均均已形成成一定的的产业规规

39、模，“联河”牌大米米、“米乐意意”牌(大大米)米米乳、“莎莲”牌(棉棉纱)棉棉线、“望江亭亭”牌风酿酿酱油、锦篱挑挑花和“武昌湖湖”牌清水水大闸蟹蟹、鸦滩滩豆丝、望江源源(蜂蜜蜜)、土土虾子菜菜、“岚杆湖湖”牌产品品等一批批特色农农产品脱脱颖而出出，各类类优良产产品销往往长三角角经济区区。桥港港物流项项目的建建设将进进一步满满足我县县农业发发展和产产业升级级的需要要。新农村建建设并不不意味着着城镇化化进程的的减缓。促进望望江在中中部地区区率先崛崛起，最最重要的的战略途途径应当当是加快快推进城城镇化进进程，形形成以中中心城区区为依托托，县城城和小城城镇为基基础的现现代城镇镇体系。同时，以县城城为

40、依托托和纽带带，通过过县城来来整合资资源、产产业、市市场和区区域，形形成强大大的发展展合力，促进全全县经济济的集约约化经营营和规模模化发展展。县城、产产业结构构、市场场体系将将成为解解决三农农问题的的关键词词。县城城作为一一个发展展能够把把周围的的农村带带进产业业结构，进入市市场大循循环；随随着产业业的壮大大，又有有力量从从市场获获得各种种资源、要素，并使之之流向农农村。这这种漫长长的演变变，其对对于农村村的作用用在于，使得农农民工就就近转化化为产业业工人，得以大大量农民民在县城城定居转转为县城城居民，进而引引致农村村土地制制度的变变革。目前农村村种植和和养殖业业呈现小小型分散散的特点点，缺乏

41、乏集中化化和大型型化的农农场工业业化企业业，也缺缺乏能充充分满足足农户生生产需要要的运输输集散配配送系统统。建设设桥港物物流项目目将能很很好的提提供这样样的市场场基础建建设，为为建设社社会主义义新农村村，为推推进全县县城镇化化作出重重要贡献献。5、建设设望江桥桥港现代代物流项项目是立立足县域域经济实实际，服服务中部部地区崛崛起的需需要。从“大市市场、大大流通”的角度度来看，“大市场场、大流流通”就是要要建设一一个多层层次、多多形态、多品种种、全方方位、开开放统一一的市场场和流通通体系。多层次次指不同同空间尺尺度上，如全国国、省、市、县县及广大大农村地地区相互互衔接的的市场体体系；多多形态的的市

42、场指指有形的的交易市市场、无无形的电电子交易易和信息息交易平平台、批批发、零零售、连连锁经营营等各种种业态齐齐全的市市场体系系；多品品种的市市场指商商品交易易、金融融交易、现货交交易、期期货交易易市场统统一；全全方位的的市场是是指运输输、仓储储、配送送、销售售等功能能齐备，为生产产和生活活领域提提供全方方位服务务的市场场；开放放统一的的市场是是指向国国际、国国内、省省内全面面开放的的、打破破了地区区封锁和和商品及及要素流流动障碍碍的市场场。桥港港现代物物流项目目的建设设发展包包括完善善的交通通运输和和通信信信息处理理等基础础设施的的建设、物流园园区和物物流枢纽纽的规划划与建设设以及便便捷高效效

43、的商品品和服务务的流通通体系等等多方面面的内容容，在形形成完整整的网络络之后，该项目目将发挥挥行业优优势，成成为中部部地区物物流、商商流、信信息流中中心。第三章 项目目的建设设条件分分析一、主要要建设条条件1、区位位：桥港经济济的产业业规划要要综合我我县的资资源优势势、区位位优势和和经济发发展的宏宏观大势势作出准准确研判判，立足足当前、着眼未未来，坚坚持高端端规划、科学布布局和高高效配套套服务。站在推推进望江江新一轮轮发展的的重点节节点，我我们认为为青山绿绿水是我我县最宝宝贵的资资源，大大桥、港港口是我我县区别别于周边边地区最最大的区区位优势势。在当当前及今今后的一一个时期期，全县县发展的的重

44、点在在于激活活长江、关联桥桥港、开开发沿江江，着力力打造长长江经济济带绿色色产业示示范基地地。当务务之急要要在新修修编的县县城总体体规划的的指导下下，对区区内基础础设施、配套服服务功能能以及沿沿江港口口码头进进行高品品位规划划、高强强度投入入、高速速度建设设、高回回报发展展。县经经济开发发区、桥桥港开发发区要适适应区内内企业和和产业集集群发展展需要，适时调调整产业业规划。坚持纺纺织服装装产业优优先发展展战略，打造长长江中下下游地区区新兴纺纺织服装装产业基基地；立立足我县县农业生生态和优优质农副副产品资资源优势势，加快快发展农农副产品品精深加加工，建建成面向向长三角角的优势势农产品品生产、加工和

45、和供应示示范基地地；发挥挥望江“一桥两两港三出出口”的交通通区位优优势，将将物流产产业集中中布点，构建皖皖、鄂、赣区域域性商贸贸仓储物物流中心心；坚持持强势招招商，主主动参与与长三角角区域分分工协作作，逐步步壮大新新型材料料、装备备制造、新能源源等新兴兴制造业业和战略略性新兴兴产业，打造高高科技新新兴工业业示范基基地；充充分发挥挥比较优优势，有有序开发发长江黄黄金水道道和长江江岸线资资源，合合理布局局临江绿绿色化工工、修造造船业和和临港仓仓储物流流、现代代航运服服务业，打造临临江产业业示范基基地；科科学规划划我县丰丰富的红红色、人人文、生生态旅游游资源，对全县县旅游资资源、景景区和景景点实行行

46、整合和和连片开开发，打打造皖西西南滨江江生态文文化旅游游示范区区。2、交通通：公路：省省道S3332、S2111、SS2122与2006国道道、1005国道道、3118国道道和沪渝渝高速公公路构成成了望江江沟通内内外的主主干公路路交通网网络。正正在建设设中望东东长江公公路连通通大江南南北，将将把望江江交通干干线与江江南的沿沿江高速速、安景景高速、徽杭高高速、合合铜黄高高速实现现互通，同时与与江南的的铜九铁铁路交汇汇互融。济广高高速公路路从望江江县城东东侧穿过过，在桥桥港经济济开发区区和安九九公路设设置出入入口，随随着20016年年望东长长江大桥桥和高速速的建成成通车，将把望望江公路路交通提提高

47、到一一个新的的水平。水路：辖辖区内长长江岸线线65公公里。华华阳港是是长江黄黄金水道道上最大大的支农农港口，常年可可停泊550000吨级江江海轮。国家级级重点工工程华阳阳船闸沟沟通了江江河联运运，是安安徽、湖湖北两省省五县县县水上交交通枢纽纽。铁路：铜铜九铁路路香隅站站距望江江长江大大桥仅110余公公里，望望江距安安庆、九九江火车车站均一一小时车车程，距距邻县太太湖火车车站仅440分钟钟的车程程，规划划中的宿宿松东至泾县宣城南京铁铁路经望望江而过过。民航：依依托周边边安庆、合肥、南昌、武汉、九江等等县城机机场可直直达全国国各地。一个公路路、铁路路、水运运、民航航优势互互补、分分工合理理的对外外

48、立体交交通网络络正在逐逐步形成成。建设用地地： 根据地质质初步勘勘察结果果，本区区域内无无滑坡、坍塌、地表塌塌陷、断断层等不不良地质质现象。场地所所在地区区地震设设防烈度度为6度度，地震震动峰值值加速度度值为00.055g,场场地土的的类型为为中软土土中硬硬土，场场地类别别为类。场场地地形形地貌简简单，地地基稳定定，适宜宜本项目目拟建建建筑物的的建设（项目建建筑物建建设时，需做进进一步勘勘察，相相关地质质指标以以实际勘勘察数据据为准）。6、公用用设施：本项目施施工所需需的水、电均由由现有公公用设施施提供，因自来来水、1110KKV高压压电、低低压生产产工作用用电均已已覆盖本本区域，能满足足本项

49、目目施工以以需求。政策许可可和群众众支持、参与：一是本项项目建设设符合国国家、省省、市规规划。现现代物流流业是国国民经济济的战略略性产业业，在促促进资源源优化配配置、降降低社会会成本、增强国国民经济济竞争力力中发挥挥着重大大的作用用。根据据国务务院关于于印发物物流业发发展中长长期规划划（2001420220年）的通知知（国国发220144422号）、国务务院办公公厅关于于促进物物流业健健康发展展政策措措施的意意见（国办发发2001138号号）、安安徽省人人民政府府办公厅厅关于于促进物物流业健健康发展展的实施施意见（皖政政办220111766号）、安庆市市政府关关于安安庆市现现代物流流业发展展规

50、划等文件件都对物物流业做做了具体体部署，望江县县人民政政府办公公室关于于关于于加快现现代物流流业发展展的意见见（征求求意见稿稿）正正在征求求意见。二是群众众对建设设该物流流项目普普遍持支支持态度度。项目目建设将将加快县县城化进进程，促促进城乡乡群众就就业，促促进全县县经济社社会持续续快速发发展。二、SWWOT分分析1、优势势分析(S)一是具备备便捷的的对外交交通，主主要由望望东长江江大桥、2111省道、2122省道、3322省道以以及在建建的济广广高速和和规划的的江北高高速。二是它是是城区的的重要交交通枢纽纽地区。三是距区区域性中中心县城城安庆550公里里的范围围，区位位条件十十分优越越。四是

51、基地地周边具具备多种种交通方方式。五是位于于可开发发资源较较好的地地区，用用地充足足、土地地成本低低廉。2、劣势势分析(W)一是物流流园区的的外部通通道尚未未形成立立体交通通体系。二是一小小时经济济圈内的的交通联联系尚不不方便，城区的的快速交交通网络络更未见见雏形。三是现有有物流企企业规模模较小，只能转转运一些些小货物物，缺乏乏相应的的基础设设施平台台和信息息平台。五是我县县目前缺缺乏一个个统一的的公路，水路联联运的服服务平台台，没有有一个良良好的物物流园区区服务于于“公水联联运”，该业业务基本本上处于于民间自自发状态态，不能能体现效效益最优优的原则则，“公水联联运”的潜力力没有充充分发挥挥出

52、来。“物流”没有成成为我县县经济社社会发展展的助推推剂、催催化剂，反而是是经济社社会发展展的一个个“瓶颈”、一块块“短板”。六是县域域物流业业发展尚尚处于起起步阶段段，服务务功能单单一，不不能形成成规模经经营，因因此在以以后的发发展中政政府必须须加强其其引导作作用，规规范整个个物流市市场，从从而使物物流企业业走上快快速稳健健的发展展道路。3、机遇遇分析(O)一是关关于加快快现代物物流业发发展的意意见（征征求意见见稿为为园区的的建设提提供了有有力的保保障，并并明确了了望江县县综合物物流园区区的规模模、定位位、功能能、目标标等。二是随着着沿江县县城的产产业梯度度转移，这给工工业区带带来了很很大的机

53、机遇，也也是工业业园区发发展的大大好时机机。工业业的聚集集，必然然会带来来货物的的存放、集装、中转和和运输，为园区区的建设设提供很很好的资资源。4、挑战战分析(T)与其他区区域相比比，沿线线县城在在对接长长三角的的交通优优势地位位正逐步步显现，将对本本区域物物流业发发展战略略构成威威胁。第四章 项目目选址和和规划设设计一、项目目位置、占地面面积分析析桥港物流流项目区区拟建设设用地位位于 。占地地面积770亩，拟建项目目场址紧紧邻长江江，东靠靠济广高高速，南南与东至至县和彭彭泽县隔隔江相望望，距离离区域性性中心城城市安庆庆50公公里的范范围。随随著济广广高速的的全面通通车，桥桥港经济济开发区区至

54、长三三角的核核心城市市的沟通通将非常常方便。项目的的建成有有利于较较快形成成工业园园区和满满足物流流配送的的要求。综合来来看，此此地块建建设成桥桥港物流流项目将将起到连连结工业业园区的的作用，具备良良好的物物流集散散潜质。二、规划划设计目目标 项目规规划占地地70亩，总建筑筑面积3383000平方方米（其其中仓储储建筑面面积1990000平方米米）。项项目建成成后将成为为我县规模模最大、配套最最全、幅幅射最广广、理念念最新的的工业品品和农产产品的聚聚散基地地，也将将是县城城一道亮亮丽的风风景。在进行该该物流园园规划时时，不但但要从市市场需求求出发，了解市市场的发发展动态态，同时时也要吸吸收其它

55、它类比专专业物流流园区的的优良经经验，务务求把物物流园规规划设计计做得更更好。 规划划超前化化。第一一、在主主体风格格上要体体现时代代特征，符合当当今时代代潮流。第二、建筑的的材料选选用，要要大量运运用环保保型，推推行国家家鼓励的的新型材材料。第第三、服服务意识识的超前前化，包包括物业业管理配配套、生生活休闲闲设施配配套等，都要从从人文思思想为出出发点。这些都都能体现现物流园园的超前前意识。第三、适度的的超前化化是与经经济发展展相协调调的超前前化。现现代经济济的发展展是现代代物流发发展的基基础，没没有经济济的高速速发展就就没有现现代物流流的高速速发展。现代物物流的发发展需要要与经济济发展、产业

56、布布局相协协调。 运作作市场化化。发挥挥政府鼓鼓励、引引导和支支持作用用，营造造现代物物流业发发展的良良好环境境和必要要氛围，充分发发挥企业业的物流流市场中中的主体体地位，鼓励企企业、尤尤其是骨骨干企业业在市场场竞争中中自主创创新，提提高服务务质量，增强企企业核心心竞争力力，做大大做强。 质量量标准化化。对于于质量标标准，桥桥港现代代物流项项目要达达到国家家的优良良水平，要有明明显可量量化的标标准。建材环环保化。导入生生态物流流园理念念，一方方面符合合社会对对环保的的要求，迎合消消费者的的需要；另一方方面，使使用环保保建材不不仅会降降低建筑筑成本，而且可可以有效效延长建建筑的使使用寿命命。配套

57、完完善化。物流项项目周围围县城配配套不全全，在设设计时要要完善周周边的设设施配套套，建设设便捷的的交通、通信、商务休休闲、餐餐饮休闲闲娱乐、居住配配套等设施，方方便园区区经营者者与消费费者。服务星星级化。把星级级酒店服服务运用用到物流流项目营营销服务务上，以以一流的的营销促促一流的的物流服服务。环境公公园化。即要构构建和谐谐、生态态、绿色色的物流流园。“绿色”物流是是现代物物流的一一个重要要标志，物流园园区内各各主要建筑筑单体，要求按按公园环环境设计计，注重重生态环环境的自自然美、和谐美美。流通信信息化。根据中中心县城城差异化化的区位位优势和和资源优优势，充充分利用用现有的的物流基基础条件件，

58、优化化资源组组合，运运用现代代电子信信息网络络技术和和先进的的管理手手段，将将现有的的物流资资源从功功能和利利用效率率上得到到全面提提升。以以整合物物流资源源为基础础，以构构建现代代物流服服务体系系为目标标，坚持持整合与与构建相相结合，促进现现代物流流的有序序良性发发展。实实现园区区信息网网络化、管理有有效化、沟通世世界化等等。三、项目目规划设设计要点点1、容积积率：总总容积率率：0.82（以占占地700亩计算算） 其中中：工贸贸配送区区：0.88 商贸贸配送区区：0.77 集中中仓储区区：1.44 包装装加工区区：0.43中转集散散区：00.666 信息息中心：0.61 服务务中心：2.80

59、2、建筑筑系数：48.7%3、绿化化率：118%4、建筑筑红线退退让道路路边线660米5、建筑筑物间距距12-388米6、规划划道路：主干道道路3.5米加加两侧各各1.55米人行行道， 内街道道路3米加两两侧各11.5米米分流道道。7、项目目交通主主要出入入口方向向：东、南、西西、北。8、区域域货场及及停车场场要求，每个货货物储、运功能能分区，面积在在10亩亩左右。四、规划划设计方方案1 、功功能分区区工贸配送送区：占占地122亩，承承担对66个物流流节点、各类工工业园提提供各种种大宗生生产资料料的配送送和集中中仓储，包括工工业原料料、粮食食、饲料料等。建建筑包括括单层钢钢构大棚棚40000平

60、方方米，二二层大宗宗工业品品、农产产品综合合交易大大楼20000平平方米。本区容容积率为为0.888。商贸配送送区：占占地100亩，承承担县域域及中心心城区生生活资料料的供用用和配送送。建筑筑为二层层框架结结构生活活资料交交易大楼楼，建筑筑面积338000平方米米，道路路及堆场场面积110000平方米米。本区区容积率率为0.77。集中仓储储区，占占地133亩，发发挥仓库库的集中中储存保保管功能能，通过过与企业业建立供供应链联联盟，还还可以为为企业提提供集中中库存功功能和相相应的调调节功能能，从而而减少客客户对仓仓库设施施的投资资和占用用。建筑筑包括三三层立体体仓库，占地面面积7220平方方米，