某基地项目可行性研究报告

1、 利安璧山中小总部基地项目可行性研究报告 2011利安集团纬联地产2011年12月目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc312404213 第一章总论 PAGEREF _Toc312404213 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404214 一、项项目概况况 PAGEREF _Toc312404214 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404215 二、编编制依据据 PAGEREF _Toc312404215 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404216 (一)编制依依据 PAGEREF _To

2、c312404216 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404217 (二)编制说说明 PAGEREF _Toc312404217 h - 11 - HYPERLINK l _Toc312404218 三、本本报告主主要结论论 PAGEREF _Toc312404218 h - 22 - HYPERLINK l _Toc312404219 第二章项目建建设的必必要性 PAGEREF _Toc312404219 h - 44 - HYPERLINK l _Toc312404220 一、项项目提出出背景 PAGEREF _Toc312404220 h - 44 - HYPER

3、LINK l _Toc312404221 二、本本项目建建设的必必要性 PAGEREF _Toc312404221 h - 44 - HYPERLINK l _Toc311240042222 第三章章投资环环境分析析 PAGEREF _Toc312404222 h - 66 - HYPERLINK l _Toc312404223 一、重重庆投资资环境 PAGEREF _Toc312404223 h - 66 - HYPERLINK l _Toc312404224 (一)重庆城城市经济济：工业业投资领领涨，城城市经济济迎万亿亿平台 PAGEREF _Toc312404224 h - 66 - H

4、YPERLINK l _Tooc311240042225 1.经济总总量 PAGEREF _Toc312404225 h - 66 - HYPERLINK l _Toc312404226 2.产产业结构构 PAGEREF _Toc312404226 h - 66 - HYPERLINK l _Toc312404227 3.固固定投资资 PAGEREF _Toc312404227 h - 77 - HYPERLINK l _Toc312404228 4.工工业发展展 PAGEREF _Toc312404228 h - 77 - HYPERLINK l _Toc312404229 5.消消费收入入

5、 PAGEREF _Toc312404229 h - 88 - HYPERLINK l _Toc312404230 (二)重庆城城市定位位：定位位超前，城市价价值创历历史新高高 PAGEREF _Toc312404230 h - 99 - HYPERLINK l _Toc312404231 1.五五大定位位引领城城市发展展、构建建内陆全全功能商商贸物流流中心 PAGEREF _Toc312404231 h - 99 - HYPERLINK l _Toc312404232 2.五五大中心心加冕提提升城市市地位 PAGEREF _Toc312404232 h - 99 - HYPERLINK l

6、_Toc312404233 3.成成渝经济济合体 PAGEREF _Toc312404233 h - 110 - HYPERLINK l _Toc312404234 (三)重庆城城市规划划：规划划利好，城市发发展潜力力强劲 PAGEREF _Toc312404234 h - 111 - HYPERLINK l _Toc312404235 1.两两江新区区挂牌 PAGEREF _Toc312404235 h - 111 - HYPERLINK l _Toc312404236 2.物物流交通通规划从从真正意意义上缔缔造中国国内陆物物流中心心 PAGEREF _Toc312404236 h - 11

7、1 - HYPERLINK l _TToc331244042237 (四)政策环环境：高高压调控控立苛政政时代，商业及及工业地地产遇新新机 PAGEREF _Toc312404237 h - 113 - HYPERLINK l _Toc312404238 二、璧璧山投资资环境 PAGEREF _Toc312404238 h - 114 - HYPERLINK l _Toc312404239 (一)璧山城城市环境境分析 PAGEREF _Toc312404239 h - 114 - HYPERLINK l _Toc312404240 1.区区域位置置 PAGEREF _Toc312404240

8、h - 114 - HYPERLINK l _Toc312404241 2.面面积及人人口 PAGEREF _Toc312404241 h - 114 - HYPERLINK l _Toc312404242 3.历历史沿革革 PAGEREF _Toc312404242 h - 114 - HYPERLINK l _Toc31240442433 4.人文风风貌 PAGEREF _Toc312404243 h - 114 - HYPERLINK l _Toc312404244 5.工工业产业业 PAGEREF _Toc312404244 h - 115 - HYPERLINK l _Toc3124

9、04245 6.特特产资源源 PAGEREF _Toc312404245 h - 116 - HYPERLINK l _Toc312404246 (二)璧山经经济运行行环境分分析 PAGEREF _Toc312404246 h - 116 - HYPERLINK l _Toc312404247 1.璧璧山经济济发展 PAGEREF _Toc312404247 h - 116 - HYPERLINK l _Toc312404248 (三)璧山城城市规划划分析 PAGEREF _Toc312404248 h - 119 - HYPERLINK l _Toc312404249 1.区区域定位位 PA

10、GEREF _Toc312404249 h - 119 - HYPERLINK l _Toc312404250 2.功功能定位位 PAGEREF _Toc312404250 h - 119 - HYPERLINK l _Toc312404251 3.城城市规划划 PAGEREF _Toc312404251 h - 220 - HYPERLINK l _Toc312404252 三、投投资环境境综述 PAGEREF _Toc312404252 h - 224 - HYPERLINK l _Toc312404253 第四章工业地地产市场场环境分分析 PAGEREF _Toc312404253 h

11、- 226 - HYPERLINK l _Toc312404254 一、工工业地产产发展分分析 PAGEREF _Toc312404254 h - 226 - HYPERLINK l _Toc312404255 (一)工业地地产的概概念 PAGEREF _Toc312404255 h - 226 - HYPERLINK l _Toc312404256 (二)工业地地产发展展历程 PAGEREF _Toc312404256 h - 226 - HYPERLINK l _Toc312404257 1.我我国工业业地产的的兴起 PAGEREF _Toc312404257 h - 226 - HYPE

12、RLINK l _Toc312404258 2.我我国工业业地产的的发展现现状 PAGEREF _Toc312404258 h - 227 - HYPERLINK l _Toc312404259 3.工工业地产产的发展展趋势 PAGEREF _Toc312404259 h - 227 - HYPERLINK l _Toc312404260 (三)工业地地产开发发模式 PAGEREF _Toc312404260 h - 228 - HYPERLINK l _Toc312404261 1.工工业园区区开发模模式 PAGEREF _Toc312404261 h - 228 - HYPERLINK l

13、 _Toc312404262 2.主主体企业业引导模模式 PAGEREF _Toc312404262 h - 228 - HYPERLINK l _Toc312404263 3.工工业地产产商模式式 PAGEREF _Toc312404263 h - 229 - HYPERLINK l _Toc312404264 4.综综合运作作模式 PAGEREF _Toc312404264 h - 229 - HYPERLINK l _Toc312404265 二、总总部基地地发展分分析 PAGEREF _Toc312404265 h - 330 - HYPERLINK l _Toc312404266 (

14、一)国内总总部经济济发展分分析 PAGEREF _Toc312404266 h - 330 - HYPERLINK l _Toc312404267 (二)国内总总部基地地发展分分析 PAGEREF _Toc312404267 h - 332 - HYPERLINK l _Toc312404268 1.发发展起源源 PAGEREF _Toc312404268 h - 332 - HYPERLINK l _Toc312404269 2.发发展现状状分析 PAGEREF _Toc312404269 h - 332 - HYPERLINK l _Toc312404270 3.总总部基地地案例分分析北京

15、总总部基地地 PAGEREF _Toc312404270 h - 333 - HYPERLINK l _TToc331244042271 4.发展总总部经济济的“五大效效应”： PAGEREF _Toc312404271 h - 335 - HYPERLINK l _Toc312404272 三、重重庆总部部基地发发展分析析 PAGEREF _Toc312404272 h - 337 - HYPERLINK l _Toc312404273 (一)重庆总总部经济济发展能能力分析析 PAGEREF _Toc312404273 h - 337 - HYPERLINK l _Toc312404274

16、(二)重庆总总部经济济发展政政策环境境分析 PAGEREF _Toc312404274 h - 337 - HYPERLINK l _Toc312404275 1.以以重庆解解放碑CCBD为为平台，大力发发展区域域性总部部经济 PAGEREF _Toc312404275 h - 337 - HYPERLINK l _Toc312404276 2.南南岸弹子子石发展展“区域型型总部经经济区” PAGEREF _Toc312404276 h - 338 - HYPERLINK l _Toc312404277 3.江江北区域域重大战战略举措措大力力发展总总部经济济 PAGEREF _Toc31240

17、4277 h - 338 - HYPERLINK l _Toc312404278 (三)重庆总总部基地地发展现现状分析析 PAGEREF _Toc312404278 h - 339 - HYPERLINK l _Toc312404279 1.重重庆总部部基地发发展现状状 PAGEREF _Toc312404279 h - 440 - HYPERLINK l _Toc312404280 2.重重庆总部部基地潜潜在项目目分析 PAGEREF _Toc312404280 h - 442 - HYPERLINK l _Toc312404281 四、璧璧山发展展总部经经济环境境分析 PAGEREF _T

18、oc312404281 h - 443 - HYPERLINK l _Toc312404282 (一)璧山工工业园发发展现状状 PAGEREF _Toc312404282 h - 443 - HYPERLINK l _Toc312404283 (二)璧山工工业园发发展规划划 PAGEREF _Toc312404283 h - 444 - HYPERLINK l _Toc312404284 1.电电子信息息产业 PAGEREF _Toc312404284 h - 445 - HYPERLINK l _Toc312404285 2.医医药食品品产业 PAGEREF _Toc312404285 h

19、- 445 - HYPERLINK l _Toc312404286 3.装装备制造造产业 PAGEREF _Toc312404286 h - 446 - HYPERLINK l _Toc312404287 (三)璧山发发展总部部经济环环境小结结 PAGEREF _Toc312404287 h - 446 - HYPERLINK l _Toc312404288 第五章项目属属性及整整体发展展方向分分析 PAGEREF _Toc312404288 h - 447 - HYPERLINK l _Toc312404289 一、项项目属性性 PAGEREF _Toc312404289 h - 447 -

20、 HYPERLINK l _Toc312404290 (一)项目基基本情况况 PAGEREF _Toc312404290 h - 447 - HYPERLINK l _Toc312404291 1.项项目区位位 PAGEREF _Toc312404291 h - 447 - HYPERLINK l _Toc312404292 2.项项目四至至 PAGEREF _Toc312404292 h - 447 - HYPERLINK l _Toc312404293 (二)项目宗宗地现状状 PAGEREF _Toc312404293 h - 448 - HYPERLINK l _Toc312404294

21、 (三)项目周周边概况况 PAGEREF _Toc312404294 h - 449 - HYPERLINK l _Toc312404295 1.交交通 PAGEREF _Toc312404295 h - 449 - HYPERLINK l _Toc312404296 2.配配套 PAGEREF _Toc312404296 h - 449 - HYPERLINK l _Toc312404297 3.景景观资源源 PAGEREF _Toc312404297 h - 550 - HYPERLINK l _Toc3124042998 二、项目产产品初判判 PAGEREF _Toc312404298

22、h - 551 - HYPERLINK l _Toc312404299 (一)项目属属性回顾顾 PAGEREF _Toc312404299 h - 551 - HYPERLINK l _Toc312404300 1.优优势 PAGEREF _Toc312404300 h - 551 - HYPERLINK l _Toc312404301 2.劣劣势 PAGEREF _Toc312404301 h - 552 - HYPERLINK l _Toc312404302 (二)项目产产品初步步研判 PAGEREF _Toc312404302 h - 552 - HYPERLINK l _Toc3124

23、04303 第六章办公需需求分析析 PAGEREF _Toc312404303 h - 554 - HYPERLINK l _Toc312404304 一、璧璧山办公公市场现现状 PAGEREF _Toc312404304 h - 554 - HYPERLINK l _Toc312404305 二、园园区企业业调研 PAGEREF _Toc312404305 h - 554 - HYPERLINK l _Toc312404306 (一)企业概概况 PAGEREF _Toc312404306 h - 554 - HYPERLINK l _Toc312404307 (二)企业对对璧山工工业园发发展

24、的看看法 PAGEREF _Toc312404307 h - 555 - HYPERLINK l _Toc312404308 (三)企业对对璧山工工业园建建设总部部基地的的看法 PAGEREF _Toc312404308 h - 555 - HYPERLINK l _Toc312404309 三、企企业办公公需求调调研 PAGEREF _Toc312404309 h - 555 - HYPERLINK l _Toc312404310 (一)璧山办办公企业业 PAGEREF _Toc312404310 h - 555 - HYPERLINK l _Toc312404311 (二)主城客客户 PA

25、GEREF _Toc312404311 h - 556 - HYPERLINK l _Toc312404312 第七章项目定定位 PAGEREF _Toc312404312 h - 557 - HYPERLINK l _Toc312404313 一、整整体定位位 PAGEREF _Toc312404313 h - 557 - HYPERLINK l _Toc312404314 (一)项目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc312404314 h - 557 - HYPERLINK l _Toc312404315 1.优优势（SS） PAGEREF _Toc312404315 h - 55

26、7 - HYPERLINK l _Toc312404316 2.劣劣势（WW） PAGEREF _Toc312404316 h - 557 - HYPERLINK l _Toc312404317 3.机机会（OO） PAGEREF _Toc312404317 h - 557 - HYPERLINK l _Toc312404318 4.威威胁（TT） PAGEREF _Toc312404318 h - 557 - HYPERLINK l _Toc312404319 (二)项目定定位 PAGEREF _Toc312404319 h - 558 - HYPERLINK l _Toc312240443

27、200 二、市场定定位 PAGEREF _Toc312404320 h - 558 - HYPERLINK l _Toc312404321 三、客客户定位位 PAGEREF _Toc312404321 h - 559 - HYPERLINK l _Toc312404322 四、功功能定位位 PAGEREF _Toc312404322 h - 559 - HYPERLINK l _Toc312404323 五、产产品组合合 PAGEREF _Toc312404323 h - 660 - HYPERLINK l _Toc312404324 六、价价格定位位 PAGEREF _Toc31240432

28、4 h - 660 - HYPERLINK l _Toc312404325 (一)定价前前提 PAGEREF _Toc312404325 h - 660 - HYPERLINK l _Toc312404326 (二)市场比比较法 PAGEREF _Toc312404326 h - 660 - HYPERLINK l _Toc312404327 (三)售价测测算 PAGEREF _Toc312404327 h - 660 - HYPERLINK l _Toc312404328 第八章项目开开发及经经营进度度 PAGEREF _Toc312404328 h - 663 - HYPERLINK l

29、_Toc312404329 一、项项目开发发周期计计划 PAGEREF _Toc312404329 h - 663 - HYPERLINK l _Toc312404330 二、项项目销售售周期计计划 PAGEREF _Toc312404330 h - 664 - HYPERLINK l _Toc312404331 第九章项目经经济效益益评估 PAGEREF _Toc312404331 h - 665 - HYPERLINK l _Toc312404332 一、项项目投资资估算说说明 PAGEREF _Toc312404332 h - 665 - HYPERLINK l _Toc31240433

30、3 (一)投资估估算的范范围 PAGEREF _Toc312404333 h - 665 - HYPERLINK l _Toc312404334 (二)投资估估算的取取值说明明 PAGEREF _Toc312404334 h - 665 - HYPERLINK l _Toc312404335 二、项项目资金金计划预预测 PAGEREF _Toc312404335 h - 665 - HYPERLINK l _Toc312404336 (一)项目技技术经济济指标 PAGEREF _Toc312404336 h - 665 - HYPERLINK l _Toc312404337 (二)项目投投资估

31、算算 PAGEREF _Toc312404337 h - 666 - HYPERLINK l _Toc312404338 (三)项目销销售收入入 PAGEREF _Toc312404338 h - 667 - HYPERLINK l _Toc312404339 (四)项目资资金来源源与应用用 PAGEREF _Toc312404339 h - 668 - HYPERLINK l _Toc312404340 (五)项目损损益分析析 PAGEREF _Toc312404340 h - 668 - HYPERLINK l _Toc312404341 三、项项目经济济分析 PAGEREF _Toc31

32、2404341 h - 669 - HYPERLINK l _Toc312404342 (一)项目现现金流流流量分析析 PAGEREF _Toc312404342 h - 669 - HYPERLINK l _Toc312404343 (二)项目累累计现金金流流量量分析 PAGEREF _Toc312404343 h - 770 - HYPERLINK l _Toc312404344 (三)盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc312404344 h - 771 - HYPERLINK l _Tooc311240043445 (四)总资产产评估 PAGEREF _Toc312404345

33、h - 773 - HYPERLINK l _Toc312404346 第十章项目开开发难点点及对策策研究 PAGEREF _Toc312404346 h - 774 - HYPERLINK l _Toc312404347 一、开开发难点点 PAGEREF _Toc312404347 h - 774 - HYPERLINK l _Toc31240043448 二、对应策策略 PAGEREF _Toc312404348 h - 774 - HYPERLINK l _Toc312404349 第十一章章项目结结论 PAGEREF _Toc312404349 h - 776 - HYPERLINK

34、l _Toc312404350 第十二章章附件 PAGEREF _Toc312404350 h - 777 - HYPERLINK l _Toc312404351 附件一：成本明明细表 PAGEREF _Toc312404351 h - 777 - HYPERLINK l _Toc312404352 附件二：销售收收入表 PAGEREF _Toc312404352 h - 779 - HYPERLINK l _Toc312404353 附件三：项目资资金来源源与应用用表 PAGEREF _Toc312404353 h - 880 - HYPERLINK l _Toc312404354 附件四：

35、项目损损益表 PAGEREF _Toc312404354 h - 882 - HYPERLINK l _Toc312404355 附件五：项目现现金流量量表 PAGEREF _Toc312404355 h - 884 - - 62 -总论项目概况况项目位于于重庆市市璧山县县城南部部，隶属属于璧山山工业园园区，项项目总占占地面积积472265.3平方方米，其其中建设设用地面面积3998988平方米米，用地地性质为为工业用用地。建设用用地容积积率3.0，可实现现地上建建筑面积积11996944平方米米。编制依据据编制依据据中华人民民共和国国建设部部发布的的房地地产开发发项目经经济评价价方法；中华人

36、人民共和和国土地地管理法法；中华人人民共和和国城市市房地产产管理法法；城市房房地产开开发经营营管理条条例 中华人人民共和和国国务务院令第第2488号；中华人人民共和和国营业业税暂行行条例；中华人人民共和和国企业业所得税税暂行条条例；20088年重重庆市建建筑工程程预算定定额；建设部220077年发布布的市市政工程程投资估估算指标标；国家及重重庆市颁颁发的电电力、通通信、工工程管网网等造价价信息；重庆市颁颁发的有有关建设设方面的的标准；重庆市建建筑材料料价格信信息和价价格指数数。编制说明明工程投资资估算按按重庆庆市建筑筑定额及及安装工工程定额额估算算，工程程建设其其他费用用按国家家及重庆庆现行有

37、有关政策策文件规规定计取取；计委颁发发的第三三版建建设项目目经济评评价方法法与参数数；本报告中中价格、费用等等取数均均以重庆庆市近年年房地产产开发市市场一般般水平为为参考，未考虑虑其他非非正常条条件下的的取数。本报告主主要结论论重庆是一一个极具具发展潜潜力的国国家级中中心城市市，城市市定位、城市规规划、城城市建设设引领着着城市经经济高速速持续稳稳步的增增长，城城市将迈迈入国际际级大都都市行列列；同时时，随着着两江新新区的发发展影响响，重庆庆城市社社会结构构、产业业结构、城市环环境都将将得到大大幅改善善，并将将吸引大大量国内内外资金金进入重重庆，提提高市民民收入，增加市市民消费费能力；另外，随着

38、城城市航空空、铁路路、水路路、道路路条件的的改善，未来，重庆将将成为真真正的中中国内陆陆的交通通枢纽、商贸中中心和物物流中心心，并将将吸引大大量的企企业在重重庆投资资建厂。随着城城市辐射射力的提提升，重重庆将带带来大量量产业集集群，给给重庆的的产业发发展带来来了良好好的发展展机遇，未来重重庆产业业的优惠惠政策加加上两江江新区及及西永保保税港的的成熟，重庆将将迎来产产业的飞飞速发展展期。从市场情情况来看看，目前前我国工工业发展展正处于于由产办办工业集集群向总总部工业业基地发发展的转转型关键键时期，总部工工业基地地是未来来的发展展趋势，具有前前瞻性，同时符符合工业业发展中中多元化化的需求求。我国国

39、总部经经济近年年来得到到快速发发展，在在一定程程度上推推进了城城市的经经济转型型和发展展。总部部经济是是我国中中心城市市产业升升级、品品位提升升的动力力引擎，也是政政府推进进中心城城市产业业升级的的战略选选择，总总部基地地的开发发建设为为总部经经济的发发展提供供良好的的物质承承载体。总部经经济是中中心城市市新的区区域经济济形态，作为一一种高级级形态的的产业集集群，总总部基地地将成为为税收、资金、人才和和品牌的的汇集高高地。重重庆作为为中国55大城市市之一，需要以以总部经经济促成成区域经经济的快快速发展展。目前前重庆总总部经济济开发处处于较低低发展水水平，总总部基地地还处于于萌芽阶阶段，总总部基

40、地地开发水水平亟待待提升。璧山县城城市环境境良好，拥有众众多的资资源。是是重庆都都市发达达经济圈圈的重要要组成部部分，在在重庆乃乃至整个个西部地地区的经经济发展展中具有有重要的的地位和和作用。伴随交交通条件件和城市市地位的的改善，城市的的全面建建设，人人口的激激增璧山山作为重重要产业业拓展区区，将为为工业发发展提供供良好的的契机，第三产产业稳健健发展，将为办办公市场场发展提提供支撑撑。大量量的新增增消费需需求，将将会对项项目的发发展提供供巨大空空间。在在此基础础上，璧璧山县作作为重庆庆的工业业重镇，在政府府大力的的发展下下，其目目前拥有有良好的的产业基基础。随随着璧山山县经济济、交通通、城市市

41、的发展展，将提提升城市市地位及及增强城城市辐射射力，加加之生态态工业园园区加速速推进、西永微微电园拓拓展区启启动及建建设建造造千亿级级工业园园的规划划，使璧璧山县工工业快速速发展，为工业业园带来来大量产产业及企企业的集集群，为为打造总总部经济济创造了了良好条条件。但但在整个个园区中中目前暂暂无总部部基地的的规划，这将成成为市场场的一个个机会点点。通过对整整个市场场环境的的分析以以及本项项目自身身条件的的分析，项目力力求打造造成为重重庆市总总部基地地标杆项项目，重庆总总部基地地典范工工程，璧璧山的新新地标。实现区区域经济济的快速速发展，提升区区域的市市场知名名度，推推动区域域的价值值提升，提升外

42、外地资金金对区域域的投资资信息，促进大大量社会会资金进进入，改改善就业业环境，增加区区域税收收效益，带动城城市的综综合发展展。本项目主主要由精品写字字楼、普普通写字字楼、配配套中心心和会议中中心组成成，其中中精品写字字楼4991944平方米米、普通通写字楼楼388800平平方米、配套中中心2887000平方米米、会议议中心330000平方米米和地下下车库及及设备用用房2665077平方米米。预计20011年年9月开工工奠基，开发周周期约为为五年。经经测算，本项目目总投资资544480万万元，税税前收益益约1.27亿亿元，税税前投资资回报率率23.27%，税后后收益约约0.992亿元元，税后后投

43、资回回报率116.881%，全部资资金内部部收益率率9.889%，全部资资金静态态投资回回收期55.444年。因此本项项目的建建设是可可行的。项目建设设的必要要性项目提出出背景在“1小小时经济济圈”的规划划下，璧璧山成为为重庆主主城拓展展区。区区域城乡乡空间发发展布局局为“一心四四带五区区”，璧山山与都市市区、江江津城区区一同构构建核心心发展区区。璧山山是历史史人文古古城，拥拥有市级级风景名名胜区，旅游资资源丰富富。是重庆庆市西面的一一座卫星星城市，是集“优美、生态、文化、宜居”为一体体的现代代生活高高品质城城区。同同时，在在区域工工业增长长极、主主城后台台服务区区及的规规划下，璧山城城市经济

44、济得以高高速发展展，城市市地位迅迅速提升升，发挥挥着承接接城市核核心区、辐射城城市核心心区外延延区的重重要作用用，璧山山城市形形象和城城市功能能十分重重要。为为实现璧璧山城市市发展目目标，推推进城市市经济快快速发展展，提升升城市对对外形象象，本文文对该项项目进行行了研究究分析。本项目建建设的必必要性重庆作为为中国55大城市市之一、长江上上游地区区经济中中心、国国家重要要的现代代化制造造业基地地、西南南地区综综合交通通枢纽和和国家级级历史文文化名城城，城市市的价值值将城市市自身的的发展动动力进一一步激发发，为实实现城市市综合实实力不断断增长、城市经经济进一一步快速速增长，推动城城市全方方面的迅迅

45、速进步步，必须须找到城城市发展展的新动动力。而而“两江新新区”的正式式启动，将使得得重庆乃乃至整个个西部地地区的重重要经济济体在未未来十年年甚至更更久的时时间里，均保持持着经济济高速增增长的势势头和产产业升级级换代。璧山县政政府高度度重视工工业的发发展，把把工业园园作为作作为本地地区的一一个长期期坚持的的建设重重点。目目前工业业园区共共引进1175家家企业，其中投投产1005家，20007年产产值977亿元，规划220122年产值值将达到到5000亿元，20220年将将达15500亿亿元。璧璧山工业业园区目目前以发发展制鞋鞋业和机机械制造造加工业业为主，园区产产业处于于发展初初级阶段段，园区区

46、龙头企企业尚未未发展稳稳定。根据璧山山产业规规划，到到20220年，重庆璧璧山工业业园区总总建成面面积将达达25平平方公里里，其中中工业用用地211平方公公里，区区域范围围包括璧璧城片区区15平平方公里里和青杠杠片区110平方方公里，以生态态工业园园区为载载体，建建设千亿亿工业集集聚区。璧山随着着大学城城隧道的的贯通，经济的的发展与与重庆市市中心的的联系日日益增进进。工业业是璧山山县经济济增长的的主要动动力，因因此固定定资产投投资中用用于工业业的占到到了566%左右右，在政政府大力力的发展展下，其其目前拥拥有良好好的产业业基础。随着璧璧山县经经济、交交通、城城市的发发展，将将提升城城市地位位及

47、增强强城市辐辐射力，加之生生态工业业园区加加速推进进、西永永微电园园拓展区区启动及及建设建建造千亿亿级工业业园的规规划，使使璧山县县工业快快速发展展，为工工业园带带来大量量产业及及企业的的集群，为打造造总部经经济创造造了良好好条件，总部基基地的建建设也成成为未来来发展的的趋势。加之重庆庆总部经经济开发发处于较较低发展展水平，总部基基地还处处于萌芽芽阶段，总部基基地开发发水平亟亟待提升升。鉴于以上上原因，在本区区域选择择总部基基地建设设是十分分必要的的。投资环境境分析重庆投资资环境重庆城市市经济：工业投投资领涨涨，城市市经济迎迎万亿平平台经济总量量至直辖112年以以来，重重庆地区区生产总总值由1

48、19977年的115100亿增加加至20009年年的65530亿亿，翻了了2番。特别是是至20002年年以来，年均增增速均保保持在110%以以上，且且近年来来，增长长速度还还有扩大大的趋势势，位居居全国前前列。根据目前前公布的的数据显显示，重重庆产业业结构的的快速调调整，及及以民生生为导向向的一系系列改革革举措，20110年重重庆经济济保持了了快速发发展的良良好势头头， GDPP同比增增长177%，经经济总量量达到880000亿。按照目前前重庆经经济的发发展形势势，到220122年，重重庆GDDP总值值将迈上上万亿元元新台阶阶！跨入入全国“万亿俱俱乐部”！按照目前前重庆的的“十二五五”规划目目

49、标，到到20115年重重庆要实实现“44大愿景景”，即即把重庆庆建成特特色鲜明明的国家家中心城城市、集集聚和辐辐射功能能强大的的经济中中心、居居民有充充分的幸幸福感、西部开开放“窗窗口”和和统筹城城乡改革革的“先先行区”。具体而言言，在“十二五五”期间间，重庆庆的目标是是，GDDP翻一一番，年年均增长长12.5%，达到11.5万万亿元，相当于于上海目目前的体体量，人人均GDDP翻一一番，达达到80000 HYPERLINK /money/forex/index.htm 美美元，相相当于220088年北京京的水平平，重庆庆整体进进入现代代化阶段段。产业结构构重庆作为为老工业业基地，第二产产业历来

50、来都是重重庆的支支柱产业业。20007年年开始，工业产产值比重重已过半半壁江山山。目前前，重庆庆市已开开始了产产业升级级战略，按照重重庆“十二五五”规划，第一产产业在经经济总量量的比例例将会下下降到55%，第第二产业业所占比比例将上上升到550%，而第三三产业所所占比例例将上升升到455%左右右。随着“两两江新区区”工业区区，西永永微电园园区、长长寿晏家家化工园园区等工工业园区区的陆续续推进，重庆未未来的工工业实力力将更为为雄厚，为第二二产业的的高速发发展提高高坚实的的基础。同时，服务业业、金融融业也正正式启动动了升级级，如江江北嘴CCBD建建设提速速、解放放碑CBBD“腾笼换换鸟”等，第第三

51、产业业也将在在未来呈呈现强劲劲的增长长势头。二、三产产业的结结构升级级，将会会加速将将重庆推推向国家家重要的的现代化化制造业业基地和和长江上上游经济济中心。图表3.1 19997-20110年重重庆市产产业结构构走势示示意图 数据来来源：重重庆市统统计局固定投资资至20000年以以来，重重庆市固固定资产产投资稳稳步增长长，数据据显示220100年，全全市全社社会固定定资产投投资完成成64000亿元元，同比增增长311.4%，较全全国高出出6.55个百分分点。在“五个个重庆”建设的的指导下下，基础础设施投投资额度度也明显显增加，这带来来的是城城市交通通的通畅畅、环境境的靓丽丽。另外外，基础础设施

52、建建设作为为房地产产开发的的先行条条件，它它的提速速也会加加快房地地产开发发的进程程。图表3.2 20000-20110年重重庆市基基础设施施投资额额走势示示意图数据来源源：重庆庆市统计计局工业发展展目前，重重庆打造造亚洲最最大的笔笔记本电电脑基地地，国家家级现代代制造业业基地，中西部部最大的的重化工工基地三三大基地地正在如如火如荼荼的推进进。特别别是“两江新新区”工业区区、西永永微电园园区已经经成为重重庆工业业的战略略平台和和强大引引擎。重庆将由由区域性性的工业业城市转转变为国国家重要要的现代代化制造造业基地地，这将从根根本上改改变重庆庆的经济结结构和增增长方式式。众所所周知，目前地地方政府

53、府热衷于于靠出让让土地过过日子，也就是是“土地财财政”，而重重庆工业业经济的的强劲发发展，将将使政府府摆脱对对“土地财财政”的依赖赖，使城城市发展展更具可可持续性性。消费收入入图表3.3 119977-20010年年重庆市市城镇居居民人均均可支配配收入走走势示意意图 数据据来源：重庆市市统计局局图表3.4 119977-20010年年重庆市市社会消消费品零零售总额额走势示示意图 数据据来源：重庆市市统计局局随着居民民收入的的持续稳稳定增长长，市民民消费观观念有所所变化，吃、穿穿、用消消费比重重有所下下降，汽汽车、住住宅、教教育、旅旅游、娱娱乐、保保健等消消费渐成成热点，这推动动了消费费市场的的

54、活跃。按照重重庆市政政府“十二五五”计划，到20015年年，社会会商品零零售总额额将达到到60000亿。重庆城市市定位：定位超超前，城城市价值值创历史史新高五大定位位引领城城市发展展、构建建内陆全全功能商商贸物流流中心图表3.5 城城市定位位重庆，中中国西部部地区唯唯一的直直辖市和和中心城城市，是是中国内内陆出口口商品加加工基地地和扩大大对外开开放的先先行区、重要的的现代制制造业基基地、国国家高科科技产业业基地、长江上上游的航航运中心心。作为为国家定定位的西西部物流流区域核核心城市市、全国国性物流流枢纽城城市，重重庆发挥挥其是西西部地区区唯一拥拥有公、铁、水水、空等等综合交交通特大大城市的的资

55、源优优势，承承西启东东，接南南转北。推动中中西部地地区与国国际物流流的有机机结合，实施“一江两两翼三洋洋”的国际际物流大大通道战战略，构构建长江江上游的的商贸中中心和物物流中心心。五大中心心加冕提提升城市市地位首先，全全国性中中心城市市的战略略首次将将重庆与与成都两两颗西部部重镇从从平衡的的格局中中脱离，这意味味着至少少在政策策的推动动上，在在未来110年，重庆将将作为整整个西部部的首要要扶持对对象。这这种政策策上预期期将在城城市发展展的方方方面面推推动重庆庆向名副副其实的的全国中中心城市市进军。而以目目前的形形式来看看，进军军的路程程并不短短暂，在在这并不不短暂的的路上，充满着着投资的的好机

56、会会。换句句话说，在接下下来的十十年里，重庆将将获得更更多，更更优秀是是投资，这将大大大的推推动重庆庆经济继继续保持持快速增增长。其次，全全国性中中心城市市的战略略将重庆庆推向了了整个西西部的门门户，代代表着整整个西部部向全国国展示西西部大开开发的成成就，向向全世界界展示中中国的持持续发展展动力。这种门门户作用用，一方方面昭示示了城市市未来广广阔的发发展空间间，另一一方面，也使得得城市各各方面的的辐射、吸引能能力得到到了显著著的提升升，城市市化进程程将不再再是简单单匮乏的的自然变变动，以以高素质质人才流流动为核核心的主主动迁入入将在城城市发展展中占据据更大份份额。其三，全全国性中中心城市市的战

57、略略作为一一种价值值催化剂剂将城市市自身的的发展动动力进一一步激发发，城市市综合实实力增长长将在较较长的时时期内处处于价值值预期增增长与城城市经济济增长两两者之间间快速相相互激发发的和谐谐过程。这种和和谐将以以加速加加速度的的作用推推动城市市全方面面的迅速速进步。所谓国家中心城市指的是国家城镇体系顶端的城市，这些城市要在全国具备引领、辐射、集散功能，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。是通过综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等七大指标考察综合而得。成渝经济济合体图表3.6“成渝经经济区”规划概概念示意意图成渝经济济区初步步拟定五

58、五大战略略定位西部部大开发发的增长长极或经经济高地地，国家家重要的的先进装装备制造造业、现现代服务务业、高高新技术术产业和和农产品品基地，全国统统筹城乡乡综合配配套改革革试验区区，国家家内陆开开放示范范区和国国家生态态安全保保障区等等五大战战略定位位。重庆城市市规划：规划利利好，城城市发展展潜力强强劲两江新区区挂牌20100年6月月18日日，作为为“试验区区”的配套套政策之之一“两江新新区”正式挂挂牌，标标志着重重庆正式式进入中中国第三三区时代代。12000平方公公里，110年之之后地区区年产值值预期等等于目前前整个重重庆的生生产总值值（目标标60000亿），占当当时城市市生产总总值的11/4

59、，简单两两个数字字指标已已经把“两江蓝蓝图”描绘得得淋漓尽尽致。 “两江江新区”实质是是五大中中心城市市的重要要配套政政策，其其正式挂挂牌标志志着重庆庆五大中中心城市市进程的的正式起起航，标标志着重重庆未来来经济增增长进入入了多轮轮驱动给给力时代代，增速速与增效效都将在在接下来来的十年年里发生生天翻地地覆的变变化。物流交通通规划从从真正意意义上缔缔造中国国内陆物物流中心心一大四小小开创重重庆全新新航空物物流环境境图表3.7“重庆机机场”区位示示意图除江北国国际机场场、万州州五桥机机场、黔黔江周白白机场以以外，重重庆还规规划有仙仙女山机机场、巫巫山神女女峰机场场两个支支线机场场向大西南南铁路枢枢

60、纽全速速迈进图表3.8 重重庆铁路路路网示示意图目前，我我市境内内已形成成“一枢纽纽五干线线二支线线”，在建建项目有有宜万铁铁路、兰兰渝铁路路、渝利利铁路、遂渝二二线铁路路、南涪涪铁路、渝怀二二线、达达万铁路路电气化化改造等等7个铁铁路项目目。近期期，还将将开工黔黔张常铁铁路、郑郑万铁路路、安张张铁路、渝昆铁铁路等项项目。高速路网网规划联联通重庆庆辐射全全国图表3.9 重重庆高速速路网示示意图重庆市高高速公路路网布局局由3条条环线、10条条放射线线、3条条联线组组成，简简称“三三环、十十射、三三联线”，总规规模约338888千米。政策环境境：高压压调控立立苛政时时代，商商业及工工业地产产遇新机