某花园项目价值判断暨投资分析

1、美的海岸岸花园项项目价值值判断暨暨投资分分析一、美的的海岸花花园项目目市场调调研报告告主要内容容本报告对对当前的的经济环环境、项项目当地地房地产产市场供供求状况况、项目目所在区区域同类类楼盘现现状及客客户购买买行为进进行调研研分析，从而分分析出项项目的市市场定位位。（一）当当前宏观观经济环环境随着改革革的深入入，经济济的发展展，房地地产业已已成为国国民经济济的新的的增长点点，住宅宅产业化化的发展展也越来来越受到到政府的的重视并并进一步步实施。各级政政府为促促进房地地产业的的发展出出台了一一系列积积极的利利好政策策。银行行对按揭揭的成数数和年限限也空前前地放宽宽到7成成30年年按揭，整个房房地产

2、业业的运作作逐渐走走向专业业化和规规范化。（二）广广州房地地产市场场的供求求状况广州作为为珠三角角地区的的中心城城市，是是国内最最早开发发外销商商品房的的城市之之一，经经历了前前几年房房地产市市场持续续低迷和和19996年以以来的复复苏，119988年上半半年，广广州楼市市开始出出现旺销销，15月份份，全市市的现楼楼销售面面积944.355万平方方米，预预售面积积为1447,117万平平方米，分别较较去年同同期增长长65.5%和和41.7%，但其中中很大部部分因素素为机关关单位在在房改实实施前大大量购房房所致。从成交交均价看看，多层层楼盘的的均价仅仅有1.54%轻微升升幅，高高层楼宇宇均价下下

3、跌9.11%，表明明市场仍仍处于结结构性供供应过量量状况。据广州市市统计局局的资料料表明：19997年底底广州在在建的商商品房面面积达228199万平方方米，其其中市区区21883万平平方米，以每年年竣工递递增255%的速速度计算算，今后后4年广广州每年年将有7700万万平方米米的新盘盘供应，为了刺刺激楼市市，广州州市政府府推出了了一系列列的优惠惠政策：减免部部分税费费，购房房入户，简化办办证程序序等，以以保证房房地产作作为支柱柱产业的的健康持持续发展展。珠江三角角洲的优优秀楼盘盘，对香香港市场场仍具有有很强的的价格优优势。若若在环境境、配套套设施等等方面考考虑周全全，对香香港退休休的公务务员

4、有着着较大的的吸引力力，将其其作为度度假养老老之用。随着中中心城市市周边的的交通状状况的改改善和配配套设施施的成熟熟，住宅宅郊区化化逐步被被越来越越多的人人所接受受，将有有更多的的广州人人购买城城市边缘缘的优秀秀楼盘，远离闹闹市，享享受自然然之乐。美的海海岸花园园距广州州市仅半半小时的的车程，配套齐齐全而且且环境优优美，具具备了郊郊区优秀秀楼盘所所应具有有的特点点，对广广州将会会产生强强有力的的辐射力力。（三）广广州个盘盘实态分分析在广州无无论是地地产界人人士，还还是普通通消费者者，都知知道广州州市郊有有三个极极具代表表性的房房地产项项目：广广州碧桂桂园、丽丽江花园园、祈福福新村，这三个个项目

5、的的热销反反映出广广州住宅宅郊区化化的趋势势。1、广州州碧桂园园1）背景景及概况况由顺德碧碧桂园物物业发展展有限公公司独资资开发，位于番番禺南浦浦岛，规规划占地地面积超超过10000亩亩（666万平方方米），总建筑筑面积超超过1000万平平方米，总投资资超过220亿元元。第一一期工程程占地面面积超过过35万万平方米米，建筑筑面积近近50万万平方米米，共有有洋房445000套，别别墅822套。整整个小区区分为七七个组团团，总共共有1880多幢幢楼。绿绿化率在在35%以上。其最具具特色的的是拥有有面积达达3.55万平方方米的巨巨型会所所。广州碧桂桂园是顺顺德碧桂桂园物业业发展有有限公司司在成功功开

6、发了了顺德碧碧桂园后后，所实实施的品品牌扩张张战略的的结果。顺德碧碧桂园经经过六年年的建设设已成长长为一个个成熟的的品牌，碧桂园园挟持着着这几年年积累下下来的建建筑经验验和建设设理念，抢滩广广州城下下，以规规模开发发，综合合配套五五星级物物业管理理为卖点点，加之之品牌优优势和强强有力的的宣传攻攻势，使使碧桂园园首次发发售就空空前成功功。2）目标标客户群群广州碧桂桂园将主主力目标标客户锁锁定在广广州企业业中的中中高级白白领阶层层，为了了获得更更多的中中高级白白领人士士的青睐睐，专门门设计了了多种灵灵活的付付款方式式，使毕毕业不久久的在职职大学生生也能购购买。3）经营营开发模模式广州碧碧桂园推推出

7、的住住宅有别别墅和洋洋房两种种别墅：有有6种不不同风格格的外形形，多为为两层半半结构，建筑面面积在11908000平方米米。这些些设计都都是顺德德碧桂园园在销售售过程被被证实最最受欢迎迎的户型型。洋房：全全部为667层层设计，一梯四四户，面面积在665平方方米至2284平平方米，有二房房二厅到到六房两两厅等复复式单位位。五星级级的物业业管理碧桂园倡倡导五星星级的家家，因此此产生了了五星级级的物业业管理。广州碧碧桂园有有20000多人人的物业业管理队队伍，整整个社区区因有良良好安全全管理而而不设防防盗网，每个小小区都实实行封闭闭式管理理。社区区内建立立了内部部网站，可实现现点播歌歌曲、网网上购物

8、物等多种种便利服服务。2、祈福福新村1）背景景概况祈福新村村的发展展商在香香港有较较丰富的的房地产产开发经经验，119911年初，正值中中国房地地产市场场如火如如荼之际际，发展展商挟着着房地产产市场的的深刻了了解及充充裕的资资金，挥挥师进入入了广州州番禺市市钟村镇镇，开创创了祈福福新村，以港资资概念在在销售上上一炮打打红。可可以说，祈福新新村屋村村会所、区内穿穿梭巴士士、港式式物业管管理、气气势雄伟伟的屋村村入口等等专业手手法在当当时均超超过同行行。同时时，其宠宠大的规规划、整整齐划一一的建筑筑风格、超大规规模的人人工湖、湖心公公园、快快捷的施施工进度度以及每每次销售售数以千千计的“嘘撼”场面

9、，均给人人留下深深刻的印印象。2）目标标客户群群祈福新村村一直都都致力于于“度假”消费群群体的开开发，因因而面积积偏小，户型较较为单一一，形成成整齐的的“军营式式”排列。度假设设施丰富富集中、游乐项项目刺激激前卫，一次性性投资33亿多元元，修建建了度假假型俱乐乐部，建建筑面积积达8万万平方米米，500多项服服务，吃吃、喝、玩、乐乐应有尽尽有。为为满足城城市家庭庭的度假假需求，而修建建了祈福福农场，以让住住客放松松身心，亲近自自然。3）经营营开发模模式祈福新村村采用“横向一一体化”的开发发模式，南沙的的祈福酒酒店，钟钟村的祈祈福新村村，广州州大道旁旁的祈福福华厦，均是围围绕目标标消费群群的需求求

10、而设，以求做做到对在在番禺投投资的香香港业主主、喜爱爱娱乐的的住户、以及往往来村内内及广州州市区的的商业人人士均有有兼顾。同时基基于度假假层价格格应较低低的原则则，发展展商通过过规模效效应控制制成本，以期获获得超常常利润；屋村内内，几十十条街的的楼宇都都是同一一款式，这对降降低建筑筑成本和和缩短建建筑时间间有利；简单、划一的的街道绿绿化，美美观而实实用。3、丽江江花园1）背景景及概况况丽江花园园为粤港港合资开开发，119922年开发发初期，得益于于蓬勃发发展的房房地产市市场，在在香港的的首期销销售获得得成功。随着开开发经验验的不断断积累，发展商商表现出出良好的的人文意意识及对对产品、环境的的精

11、品追追求意识识。以其其园林的的细致，建筑的的精心构构思，邻邻里和睦睦的生活活氛围等等特色扬扬名广州州。另外外其宣传传广告的的品牌意意识、社社区文化化的倡导导及营造造，及至至某些建建筑形式式的引入入，都会会给广州州房地产产市场带带来一定定启迪。2）目标标客户群群丽江花园园凭借其其距离广广州市区区较近的的地理优优势，提提出“搬到郊郊外住”的观念念。在开开发上相相应围绕绕这一中中心主题题：建筑筑楼群风风格各异异档次众众多，开开通频繁繁往返于于广州市市中心的的屋村巴巴士，大大力倡导导居住文文化，采采用主题题明确的的“郊外居居住利益益”的广告告沟通策策略，吸吸引了为为数众多多的向往往轻松、和谐居居住环境

12、境的“白领”一族。因此平平日的丽丽江与节节假日的的丽江相相比，在在人气上上不会有有太多的的差别。3）开发发模式丽江花园园偏重于于“精品模模式”，从街街边小景景到楼宇宇建筑设设计，处处处表现现出发展展商致力力追求完完美、精精致的开开发心态态。因此此丽江花花园售价价每平方方米均达达50000元以以上，部部分单位位在6000070000元。另一方方面，“居住区区”定位使使发展商商着力开开发从单单身公寓寓到花园园洋房、复式住住宅，从从高层楼楼宇到别别墅等众众多建筑筑形式，以满足足各种层层面的消消费者的的需求，丽江花花园利用用地处珠珠江南浦浦岛的优优势构造造了整个个小区小小桥流水水的景致致，为方方便住户

13、户通往洛洛溪大桥桥而建造造了一架架造型优优美的丽丽江大桥桥，形成成了丽江江花园独独特的景景观。（四）三三大盘在在促销上上的成熟熟手法值值得美的的海岸花花园借鉴鉴1、充充分发挥挥营销中中心和示示范单位位的作用用类似香港港数盘的的推广手手法，以以上三个个大型住住宅项目目均在入入口处修修建了宽宽敞、外外形典雅雅的营销销中心，作为项项目形象象展示的的焦点。内部空空间布局局则采用用功能分分区的形形式，尽尽可能减减少相互互干扰，加上训训练有素素的售楼楼员，亲亲和感的的灯光、展板、照片，给客户户形成专专业地产产商的良良好印象象，容易易产生信信任感。示范单单位的室室内装修修，营造造了极浓浓郁的居居家氛围围，起

14、到到了有效效的引导导作用，激发了了现场购购楼者的的购买欲欲望。2、节假假日开通通了免费费看楼直直通巴士士三大楼盘盘是广州州南郊的的大盘，目标客客户大部部分散在在广州市市内，发发展商为为了给有有意购楼楼者提供供便利，自行组组建车队队或公交交公司联联合推出出节假日日免费看看楼直通通巴士，定点定定时接送送。这一一成功的的举措，不仅有有效地缩缩短了购购房者往往返住地地与楼盘盘之间的的时空距距离，更更拉近了了购房者者与发展展商的心心理距离离，有力力地促进进了楼宇宇的销售售。3、充分分运用现现代广告告手法，不断地地完全项项目形象象无论在开开盘前的的广告预预热，还还是销售售期间的的广告升升温，三三大盘都都成

15、功地地运用了了多种广广告形式式，将发发展商所所要释放放的信息息有效地地传递给给目标客客户。电电视广告告、报纸纸的软硬硬性广告告、户外外路牌广广告、主主要路口口的灯箱箱彩旗广广告以及及发展商商不断推推陈出新新的售楼楼书，使使得有意意购买者者能较为为全面地地了解项项目的整整体形象象，也逐逐渐地吸吸引了更更多的潜潜在买家家。4、及时时收集市市场的有有效资讯讯三大盘都都注重收收集来访访客户的的资料。如祈福福新村售售楼人员员在接待待客户时时，请客客户填写写意向选选择调查查表，内内容涉及及到购房房者的年年龄、家家庭成员员、意向向选择房房型、楼楼盘信息息来源、对于小小区的各各项指标标的满意意程度等等。这对对

16、市场推推广和后后续开发发非常有有意义。（五）顺顺德房地地产的供供求状况况1、概况况顺德位于于珠江三三角洲中中部，靠靠近于广广州、佛佛山等大大中城市市，全市市常住人人口1004万，流动人人口500万，旅旅居港澳澳台的乡乡亲及海海外华侨侨40多多万人，改革开开放，使使得顺德德由一个个传统的的农业县县发展成成为经济济发达的的新兴工工业城市市，19997年年全市实实现国内内生产总总值1889亿，人均储储蓄2.88万万元。经经济的发发展使顺顺德人的的居住水水平有了了显著改改善，城城镇居民民人均居居住面积积达255平方米米，农村村人均居居住使用用面积达达26平平方米。2、19998年年顺德房房地产业业的发

17、展展概况顺德市119988年商品品房施工工面积为为92万万平方米米，竣工工面积556万平平方米，商品房房预售998万平平方米，比19997年年增加881%，商品房房交易额额为122.5亿亿元，比比19997年增增加544%，119988年房地地产业发发展呈现现出良好好的发展展势态，这得益益于顺德德经济发发展势头头良好，加之政政府主管管部门和和开发商商以及金金融部门门的共同同努力，扶持了了房地产产业的迅迅速发展展。3、一批批优秀别别墅小区区的出现现，带旺旺了市场场需求顺德优秀秀个盘实实态分析析1）碧桂桂园成名名于19994年年，当时时中央宏宏观调控控政策实实施已半半年，房房地产业业叫苦连连天，已

18、已投入一一亿元建建成几百百幢别墅墅的碧桂桂园只是是鸟雀栖栖息之后后，碧桂桂园老板板为此愁愁眉不展展。在送送小孩到到收取教教育储备备金的中中华英豪豪学校就就读时，碧桂园园老板却却突获启启发：创创办一所所高素质质学校，作为碧碧桂园的的配套设设施，又又可筹集集一笔资资金，用用于后续续建设。这一“围围魏救赵赵”妙策不不久就付付诸实施施。19994年年初，碧碧桂园学学校打下下了第一一根桩，以“可怕的的顺德人人”为号召召的招生生广告在在珠江三三角洲产产生极大大的反响响。同年年9月，碧桂园园学校如如期开学学并获极极大的成成功。在在此后的的推广策策划中碧碧桂园将将“全实景景拍摄”、“五星级级的家”、“碧桂园园

19、的生活活方式”引入房房地产业业，在售售楼广告告中加以以运用，同时赢赢得了香香港度假假市场和和广州居居家市场场。走综合开开发之路路，谋取取最大利利润，这这是碧桂桂园决策策者在房房地产开开发经营营中又一一高明选选择。碧桂园的的决策者者采取纵纵向一体体化的路路线，将将房地产产开发的的上下游游行业设计计、建材材、施工工、装修修销售、物业管管理等归归于集团团的综合合开发避避免了利利润的分分配问题题，因而而大大降降低了成成本。经过六年年的潜心心雕琢，碧桂园园发展成成为房地地产的“航空母母舰”，不仅仅在顺德德成功开开发30000多多亩土地地，而且且成功克克隆了广广州碧桂桂园、华华南碧桂桂园。每每次开发发的新

20、盘盘占地都都在10000亩亩以上，碧桂园园已成珠珠江三角角洲最知知名的房房地产品品牌。2）东康康花苑除碧桂园园外，顺顺德当地地最高档档次楼盘盘是东康康花苑别别墅区，是由当当地有实实力的成成功人士士购地自自建的豪豪华别墅墅。建筑筑单体一一般由专专业人员员设计，造型较较为夸张张和有个个性，讲讲求细节节和装潢潢。每幢幢的风格格均不相相同，充充分反映映出当地地人喜好好露富的的心理趋趋向。但但该项目目由于缺缺乏整体体规划楼楼间距偏偏小，建建筑密度度过大因因而居住住者很难难体验到到居家的的舒适和和开扬。3）东城城花园顺德另一一开发较较为成功功的花园园小区是是东城花花园，该该项目在在休闲配配套、环环境绿化化

21、、建筑筑立面以以及规划划设计上上有较大大特色，洋房均均价每平平方米在在30000元以以上，是是顺德市市区价位位较高的的商品房房，购买买者大多多是市区区中高级级白领人人士和收收入较高高的政府府官员。结论通过对广广州、顺顺德有代代表性个个盘分析析，再结结合美的的海岸花花园所处处的地理理位置、用地规规模及周周边环境境来看，碧桂园园、祈福福新村主主要针对对外销市市场，而而且操作作手法较较为成熟熟，市场场的吸纳纳量足够够大，社社区规模模可观，已具有有相当高高的知名名度，美美的海岸岸花园基基本上不不具备这这方面的的竞争优优势，在在此不必必作同样样的市场场定位。 顺德当当地楼盘盘除碧桂桂园整体体质素都都不高

22、，不会对对美的海海岸花园园构成太太大威胁胁，因此此，美的的海岸花花园若能能在整体体规划、环境营营造、建建筑单体体、综合合配套、物业管管理上都都能及时时兑现，项目的的市场前前景看好好。综上所述述，美的的海岸花花园项目目定位类类似丽江江花园，针对顺顺德本地地的中高高级白领领市场，可以建建成品位位较高的的大型中中高档成成熟生活活社区。二、项目目地块SSWOTT分析项目地块块分析地块状况况位置：位位于顺德德市北滘滘镇南部部，东接接广珠公公路，南南临北江江支流，西临北北滘当地地的三洪洪奇居民民区，北北接顺德德的三乐乐公路。距北滘滘镇中心心的车程程仅3分分钟，距距顺德市市中心不不到100分钟车车程。面积：

23、6670亩亩，约445万平平方米。堤外占占地面积积1100亩，讯讯期时为为江水淹淹没，无无法建筑筑商品房房。地形：基基本规整整的长方方形，东东西长，南北略略短。地貌：由由于面临临北江支支流，本本地块担担负着北北滘镇防防洪抗汛汛的责任任，防护护堤横穿穿地块中中部，长长度近110000米，另另有两条条河涌分分流汛期期洪水，需保持持排水功功能。土地性质质综述：本地块块属河流流滩涂，需投入入资金进进行“七通一一平”，此外外，由于于防护堤堤与现有有地面存存在数米米的高差差，因此此需填沙沙提高路路面标高高。两条条河涌现现为附近近工厂的的污水排排放点，污染情情况需进进行处理理，或净净化水源源，或采采用地下下

24、埋管的的形式。地块周围围景观前方景观观（南方方）面临北江江，视野野开阔，江边景景致一览览无余，远景可可看到青青山的轮轮廓，充充溢着典典型的珠珠三角水水乡风情情，为美美的海岸岸花园主主要借用用的景观观。后方景观观（北方方）主要为美美的工厂厂区，蓝蓝白相间间的厂房房整洁、美观，但在靠靠近广珠珠公路的的地方有有部分临临时搭建建的棚户户和少量量低矮厂厂房。若若此方向向能规划划为部分分小区高高层，则则远景为为北滘镇镇的中心心地带，景观尚尚可。左方景观观（东方方） 为国家家的星火火科技城城项目和和广珠公公路的高高架桥，目前该该项目以以停建，几幢高高层已封封顶但未未作外装装修，外外形简陋陋，小区区此方向向的

25、景观观会有一一定影响响。高架架横跨北北江，桥桥身设计计较为现现代和轻轻盈，远远观亦不不俗。右方景观观（西方方） 主要为为北滘当当地的居居民自建建房，高高度一般般在三层层左右，楼间距距小，布布局凌乱乱，立面面效果差差。另有有一自来来水厂，厂房新新旧程度度尚可。人文、历历史景观观顺德市依依山傍水水，山色色灵秀，水网纵纵横，现现今还保保留着不不少具有有岭南特特色的民民居，错错落分布布于河岸岸，构成成了具有有典型珠珠三角地地域特色色的水乡乡风貌，成为本本项目的的大景观观背景。距离地块块不到半半小时车车程有一一座佛教教名刹宝林林寺，坐坐落于青青翠的山山间，当当地人笃笃信其灵灵验，是是游览和和拜谒之之地。

26、广东四大大名园之之一的清清晖园，距地块块仅100分钟车车程，因因其独特特园林艺艺术和深深厚的文文化积淀淀，一直直是当地地的游览览胜地。景观综述述 从地块块周围环环临的景景观及远远景视野野开阔程程序看，东、南南、西、北四个个方向景景观中南南方景观观为最佳佳，其余余方向均均没有高高大的障障碍物，仅东面面的少量量高层造造成部分分遮挡。综合而而言，环环临景观观条件不不算最佳佳，但其其优势在在于可充充分利用用北江资资源进行行地块的的规划设设计，创创造出目目前顺德德当地楼楼盘尚未未有的小小区内独独特水景景。环境、污污染情况况水、气、土地污污染情况况地块周围围为工厂厂和居民民区包绕绕，工厂厂（如左左侧的饲饲

27、料厂）的废气气、废水水的排放放，住户户的乱抛抛废物，使周围围的水、气和土土地都有有一定程程度的污污染。噪音污染染 因地块块的东部部和北部部为连接接珠三角角的主要要交通干干道广珠公公路和三三乐公路路、往来来的机动动车辆产产生的噪噪音对未未来小区区的污染染较为严严重。社会治安安环境 因地块块距离美美的厂区区和北滘滘镇政府府不到33分钟车车程，治治安应无无大问题题，但因因地块西西面紧邻邻当地居居民自建建房，考考虑房屋屋出租带带来的流流动人口口，此方方向的治治安需着着重考虑虑。交通条件件地块周围围的交通通条件 本地块块直接连连接广珠珠公路和和三乐公公路，距距广州330分钟钟的车程程，距深深圳、珠珠海约

28、一一小时的的车程，距地块块约100多分钟钟车程的的顺德港港每日有有多次直直达香港港、澳门门的水上上航线，交通便便利，顺顺德市中中心每55分钟有有一趟车车开往本本地块。交通路网网远景规规划紧临项目目地块的的三洪奇奇大桥复复桥将于于20000年竣竣工，单单向分道道行使将将使交通通更为通通畅。105国国道与三三乐路的的立交桥桥的即将将修建，将形成成良好的的空中景景观。地块直入入交通条条件，地地块周围围临主干干道，直直入交通通条件十十分方便便、畅通通，东接接1055国道、顺德大大道，与与项目主主入口东东大门相相接，北北靠三乐乐公路与与项目北北大门对对接。市政配套套条件购物项目离镇镇中心与与市中心心均有

29、一一段距离离，居家家购物不不甚方便便，项目目需规划划超市、肉菜市市场等商商业设施施。文化教育育 项目周周边的幼幼儿园、小学教教学水平平较低，教学设设施简陋陋。因此此本项目目需配套套一所高高水准的的学校。医疗卫生生 镇级和和市级的的医院离离项目都都有几分分钟车程程，只需需在本项项目开设设卫生所所和一家家药店能能满足日日常生活活医疗的的需要。金融服务务 发展商商与顺德德市农村村信用社社已签订订了入住住协议，为楼宇宇按揭和和住户金金融服务务提供了了方便。邮政 当地邮邮政相对对不发达达，镇中中心区只只有一家家办理邮邮政业务务的邮电电所，本本项目需需设邮政政代办点点。地块本身身的优劣劣分析优势可充分借借

30、用北江江和河涌涌来营造造小区的的独特水水景，形形成滨江江风情社社区。为北滘镇镇连接附附近城镇镇的门户户，地理理位置优优越，交交通便利利，有利利于向周周边地区区的辐射射。附近不存存在影响响视觉景景观的不不利因素素。劣势土地前期期投入费费用大。河涌污水水源的处处理增加加较大成成本。临近的广广珠公路路交通繁繁忙，环环境噪音音大。地块属于于河流滩滩涂用地地，地基基工程需需更多资资金。地块上分分布有高高压缆线线，需做做地埋处处理。防洪堤外外不许建建成商品品房以及及本身的的再加固固，增加加了成本本。三、项目目定位分分析（一）本本地块适适宜做的的住宅项项目1、不同同住宅项项目所应应具备的的地产因因子一般地，

31、不同档档次的住住宅项目目所应具具备的基基本地产产因子有有所不同同，具体体如下表表：地产因子子单身公寓寓普通住宅宅中高档洋洋房别墅豪宅宅中高档洋洋房、别别墅住宅宅说明美的海岸岸花园符符合情况况对公共效效能的依依赖性很强强一般弱不宜闹市市区、人人员混杂杂区符合对噪音、环境干干扰的适适应性强较强弱很弱不宜面临临交通主主（快）干道、高压线线、工厂厂、闹市市等符合对小区（菜市场场）配套套要求高很高高高不宜商场场上加住住宅符合小区物业业管理的的要求低不高高很高应有高水水准专业业物业管管理公司司可达到建筑、质质量装修修要求低一般高很高精品设计计可达到容积率、覆盖率率要求无一般低低低密度=豪宅符合对休闲空空间

32、、绿绿化要求求无一般高很高具有品味味的专用用康乐、商务会会所用小小区符合景观要求求无一般高很高最好具有有天然稀稀缺景观观资源符合以上分析析表明：本项目目地块具具备所有有中高档档住宅所所必须的的地产因因子，是是较理想想的中高高档住宅宅地块。（二）顺顺德市居居民住宅宅供给需求求分析北滘镇顺德德市各类类代表性性居民住住宅情况况分析北滘镇顺德德市具有有代表性性的几类类住宅顺德市是是一个从从传统农农村乡镇镇经过工工业化后后形成的的高度工工业化城城镇。其其工业非非常发达达，同时时，第三三产业相相对落后后，整个个城市还还具有相相当的乡乡村色彩彩。表现现在居民民的住宅宅消费习习惯上，当地居居民购地地自建房房屋

33、的传传统习惯惯依然十十分盛行行，房地地产开发发各自为为政，小小区规划划意识淡淡薄，小小区规模模小等。目前，北滘镇镇顺德德市主要要有以下下几类具具有代表表性的住住宅。普通自自建房别墅等等豪华自自建房普通商商品房中高档档洋房别墅等等豪华商商品房2）北滘滘镇顺德市市各类代代表性住住宅的主主要特点点市场定定位楼盘类型型市场定位位普通自建建房自用别墅等豪豪华自建建房自用普通商品品房企业普通通职工中高档洋洋房企业中高高级管理理员工、港澳外外销市场场别墅等豪豪华商品品房企业高层层管理人人员、私私营老板板、港澳澳外销市市场建筑风风格楼盘类型型建筑风格格、选材材普通自建建房无风格意意识，选选材从经经济角度度考虑

34、别墅等豪豪华自建建房张扬富贵贵的顺德德式风格格，选材材考究、与众不不同普通商品品房无风格意意识，选选材普通通中高档洋洋房外销盘复复制香港港式大型型屋村风风格，选选材上注注重与建建筑风格格本身的的匹配别墅等豪豪华商品品房外销盘复复制香港港式大型型屋村风风格，选选材上注注重与建建筑风格格本身的的匹配建筑布布局、环环艺规划划及小区区生活空空间的营营造楼盘类型型建筑布局局、环艺艺规划及及小区生生活空间间的营造造普通自建建房无规划意意识、无无小区概概念别墅等豪豪华自建建房高密度兵兵营式布布局，无无所谓环环艺和公公共生活活空间普通商品品房鸽笼式、火柴盒盒式的建建筑布局局和共享享空间中高档洋洋房注重环艺艺和

35、生活活空间的的营造，但建筑筑布局普普遍死板板别墅等豪豪华商品品房注重环艺艺规划和和生活空空间的营营造，但但建筑布布局普遍遍死板户型设设计及房房间功能能分配楼盘类型型户型设计计及房间间功能分分配普通自建建房依传统需需要设计计别墅等豪豪华自建建房自取所需需普通商品品房建成之后后，已经经落后中高档洋洋房外销盘多多从度假假角度考考虑，以以小巧实实用为主主别墅等豪豪华商品品房较合理，可参考考物业管管理楼盘类型型物业管理理普通自建建房无别墅等豪豪华自建建房有，本地地化普通商品品房处于原始始状态的的物业管管理中高档洋洋房典型港式式管理别墅等豪豪华商品品房典型港式式管理北滘镇顺德德市居民民住宅需需求分析析政府

36、对提提高当地地房地产产发展水水平将采采取的措措施根据顺德德市刘世世宜副市市长在全全市房地地产工作作会议上上的讲话话，顺德德市房地地产市场场主要存存在以下下问题：商住用地地开发量量过大，商品房房总量供供过于求求。目前前空置量量多达337.77万平方方米，440000多套，主要是是豪华高高层和一一些分散散建设、设施不不配套、位置较较差、环环境较差差的多层层楼房。分散建设设比较严严重，影影响了环环境效益益和社会会效益。商品房建建设质量量不高，环境及及配套设设施建设设跟不上上，综合合开发水水平较低低。规划、建建筑、物物业管理理、中介介服务等等管理工工作不力力，影响响了房地地产业的的健康发发展。针对以上

37、上问题，同时为为把房地地产扶持持成为顺顺德市的的重要经经济支柱柱之一，政府承承诺要达达成“一个共共识”、实行行“两个结结合”、按照照“三点要要求”、采取取“四项措措施”、重点点抓好“五个方方面的提提高”。重点点包括如如下内容容。要集中、连片建建设，克克服分散散建设这这一老大大难问题题。今后后不准卖卖地给住住户自己己建设，只能代代建或统统建。政府垄断断土地一一级市场场，严格格控制商商住用地地规模，现阶段段主要以以消化和和调整使使用现有有空置商商住地为为主。各各镇在消消化完现现有空置置用地之之前，不不得再新新征商住住用地。努力提高高小区总总体和建建筑单体体的设计计水平，提高建建筑质量量，提高高市政

38、建建设和配配套设施施的建设设水平，提高市市容环境境、绿化化、美化化水平。在绿化化建设中中，要坚坚持顺德德的“水乡”特色，着重在在“山”、“水”、“路”方面做做文章。住宅小小区的绿绿化面积积不得低低于总用用地面积积的300%。 顺德德市政府府关于住住宅建设设的以上上承诺，代表了了顺德居居民住宅宅需求的的基本方方向，发发展商应应当在基基本要求求的基础础上，精精雕细刻刻，向市市场提供供富有个个性的真真正为市市场接收收的产品品。当地居民民家庭结结构状况况根据调查查所得的的相关资资料，顺顺德市北滘滘镇居民民家庭结结构具有有以下特特征：家庭类型型外来人口口家庭当地家庭庭人口情况况普遍一家家三口结结构普遍一

39、家家三口以以上结构构长辈是否否同住与夫妇一一方父母母同住较较普遍普通家庭庭成家子子女不与与父母同同住，富富有家庭庭同住情情况普遍遍外为客人人情况经常接待待家乡南南下客人人一般不在在家接待待保姆雇佣佣情况若不与父父母同住住，一般般会雇保保姆只要经济济条件许许可，一一般会请请保姆当地居民民的收入入状况及及支付能能力情况况，原已已作了详详尽的分分析和阐阐述。从从项目定定位的角角度讲，要注意意以下要要素。支付能力力指标住宅类型型价位：元元/平米米备注高低心理价位位洋房4500017000别墅6000045000物业部款款洋房60万20万别墅400万万100万万按揭首期期款洋房20万6万别墅120万万3

40、0万按揭月供供款洋房5000020000别墅300000100000当地居民民的住宅宅需求在在户型上上的特征征：家庭类型型需求程度度外来家庭庭当地家庭庭A1主主人房1间，必必备1间，必必备A2子子女房1间，必必备12间间，必备备，数量量依家庭庭实际人人口需要要定A3长长辈房1间，必必备1间，非非必备A4客客人房1间，非非必备1间，非非必备A5工工人房1间，非非必备，视经济济能力和和实际需需要定1间，非非必备，高经济济能力和和实际需需要定A6多多功能房房13间间，非必必备，视视经济能能力定13间间，非必必备，视视经济能能力定B1饭饭厅1间，必必备1间，必必备B2客客厅1间，必必备1间，必必备C1

41、主主人卫1间，非非必备，视经济济能力定定1间，非非必备，视经济济能力定定C2公公用卫1间，必必备1间，必必备C3工工人卫1间，非非必备，视有无无工作房房定1间，非非必备，视有无无工人房房定D1厨厨房1间，必必备1间，必必备D2阳阳台1间，必必备1间，必必备（三）项项目定位位1、总总体市场场定位：为211世纪顺顺德人（珠江三三角洲人人）量向向定造的的海岸风风情高尚尚住宅社社区。2、主主力客户户群定位位地域：以以顺德市市为中心心辐射的的珠江三三角洲为为主，其其他地区区及港澳澳外销市市场为辅辅。阶层细分分洋房的目目标客户户这类目标标客户拥拥有稳定定的收入入来源，家庭年年收入在在4万10万万元的小小康

42、之家家，年龄龄在255岁335岁居居多，家家庭结构构简单，生活品品味较高高，拥有有较高的的学历和和文化层层次。主主要对象象有以下下几种：顺德知知名企业业（美的的、科龙龙、蚬华华、万家家乐、新新力等企企业）中中的中高高级白领领阶层和和销售精精英；在在当地邮邮电、金金融、医医疗部门门就职的的白领人人士；当当地从事事个体经经营、小小规模加加工生产产的私营营企业主主；广州州南部及及港澳地地区以休休闲度假假或投资资房产以以保值增增值的极极少数人人士。别墅的目目标客户户该群体拥拥有丰厚厚的私家家财产，家庭年年收入在在30万万元以上上，年龄龄在355岁660岁。主要对对象有：当地从从事建筑筑施工、建材交交易

43、的老老板；当当地经营营花卉、养殖场场的老板板；顺德德及周边边地区大大中型企企业集团团的高层层管理人人员；在在顺德投投资的港港人以及及顺德籍籍的港澳澳同胞，海外侨侨胞。（四）项项目市场场定位在在规划设设计上的的体现建筑风格格定位一个值得得长期居居住的现现代化高高尚住宅宅社区，其建筑筑风格必必须是经经得起时时间检验验的、造造型经典典而有个个性的。洋房主主调采用用地中海海摩纳哥哥海滨公公寓酒店店细腻、明朗的的风格；而别墅墅应采用用多种风风格的古古典类型型，每栋栋别墅都都具备精精彩的个个性，使使别墅区区成为一一个经典典建筑艺艺术的博博览会。建筑风格格采用分分组团围围合式设设计。围围合式布布局是充充分实

44、现现小区私私密性和和人性化化绿化空空间的最最有效方方式之一一。分组组团布局局一方面面是为了了适应本本小区分分期开发发的实际际要求，另一方方面可以以在第一一个组团团就充分分兑现小小区的规规划和环环艺设计计，有利利于项目目的形象象展示和和销售。单体户型型定位根据主力力客户群群的定位位度身定定造，洋洋房以三三房二厅厅二卫1100平平方米左左右为主主力户型型，别墅墅以五房房三厅二二室五卫卫3000平方米米为主力力户型。环艺设计计定位小区整体体绿化以以主题绿绿化化概概念为架架构，在在步行系系统上序序列布置置集中绿绿化园林林，充分分预留社社交、休休闲广场场等空间间。与整整体园林林绿化相相结合，空插布布置有

45、原原创性的的环艺雕雕塑小品品，增加加小区的的文化氛氛围和艺艺术品位位。交通组织织定位 避免过过境交通通，保证证小区交交通通畅畅顺达，最大限限度实现现小区人人车分流流，各组组团庭院院绿地无无车流，以确保保小区孩孩童随意意玩耍行行走的绝绝对安全全性。四、项目目价值分分析类比土地地价值的的概念类比土地地价值的的概念类比土地地价值是是指在正正常的市市场条件件和规划划水平下下，某地地块与周周边同一一价值圈圈内同类类档次项项目地块块相比，所具备备的土地地比较价价值。在在具体的的数量计计算中，要综合合考虑正正常地价价、基本本的平均均建安成成本、同同类项目目价值实实现情况况等因素素。决定土地地价值的的核心因因

46、素地段资资源地段第一一！这是房地地产行业业的金科科玉律。地段的的概念并并不只是是“距离”的概念念。它实实际上是是一个“资源”的概念念。不同同地段具具有不同同的房地地产资源源优势；不同功功能和档档次定位位的楼盘盘也对地地产资源源有相应应的不同同要求；甚至在在不同的的经济发发展水平平下的房房地产市市场中，“地段”内涵也也不一样样。在同同一价值值圈内，具有更更多自然然景观资资源、拥拥有更便便利的市市政配套套、环境境污染更更少的地地段，将将是更具具有竞争争力的地地段。中高档住住宅所应应具备的的地段资资源，即即地产因因子，在在前文已已经阐述述。正是是这些地地段资源源，决定定了该项项目地块块基本土土地价值

47、值。美的的海岸花花园的地地段资源源，在“项目SSWOTT分析”中已有有详细阐阐述。周边楼盘盘土地价价值因素素类比类比因素素美的项目目碧桂园祈福新村村东城花园园说明1、地段段资源综综合0+-0表示以以美的为为比较基基准，+表示比比美的优优越，表示比比美的差差地理位置置0+自然环境境0+-人文环境境0000交通条件件0000地块规模模0+-市政配套套0-0不可控制制污染、干扰因因素0+-+表示少少，表示严严重2、正常常成本综综合洋房13350元元左右/平方米米，别墅墅20000元左左右/平平方米洋房平均均楼面地地价250元元/平方方米别墅平均均楼面地地价800元元/平方方米洋房平均均建安成成本11

48、000元/平平方米别墅平均均建安成成本12000元/平平方米3、项目目已实现现价值洋房最低低售价389883909918000洋房最高高售价6759952300别墅最低低售价46844别墅最高高售价111337本地块性性质决定定的土地地基本价价值综合以上上分析，美的海海岸花园园地块的的类比价价值在11800025000元/平方米米。地块可提提升价值值判断地块价值值提升和和价值实实现的主主要要素素分析影响中高高档楼盘盘价值提提升和价价值实现现的主要要因素。宏观经济济、形势势政策是是较重要要的外部部因素。房地产业业和宏观观经济之之间是相相互影响响、相互互制约的的关系。房地产产市场的的发展是是宏观经

49、经济走强强的结果果，而房房地产业业的发展展，对国国民经济济增长的的贡献又又具有支支柱性的的作用。一般来来说，房房地产的的市场周周期是同同宏观经经济周期期基本同同步的。经济，政政策因素素对项目目价值提提升和实实现的影影响，表表现在市市场预期期和市场场供求关关系的变变化上。以深圳圳市为例例，19998年年上半年年深圳房房地产市市场总体体走淡，外销市市场萎缩缩了近五五成，总总体价格格下降55%115%，是由于于东南亚亚金融风风暴和国国内经济济增长减减慢的结结果。目目前世界界经济受受日元疲疲软和东东南亚金金融风暴暴余波的的影响，总的预预期偏于于保守；中国内内地遭受受百年不不遇的广广泛性的的洪水灾灾害，

50、经经济增长长能否保保证8.2%，尚是一一个疑问问。在这这种经济济形势下下，居民民普遍处处于持币币观望的的保守预预期状态态，市场场有效需需求将受受到抑制制。供过过于求的的市场形形势自然然不利于于房地产产项目的的价值实实现。在政策方方面，减减息、个个人按揭揭业务的的开展和和按揭期期限的延延长以及及货币分分房政策策的实施施，都是是利好的的消息。但由于于居民对对整体经经济形势势预期保保守的缓缓冲作用用，诸利利好政策策对于中中高档住住宅市场场来说，刺激并并不会很很大。市场定位位和产品品规划设设计水平平是关键键因素。除经济、政策等等不可控控因素之之外，决决定中高高档住宅宅成功的的最关键键的、可可控制的的因

51、素就就是产品品的规划划设计。准确的市市场定位位、超前前的规划划理念、精彩而而独具个个性的建建筑风格格和布局局、人性性化的环环艺空间间规划以以及量体体裁衣的的户型设设计，是是住宅产产品成功功主要因因子，是是决定一一个中高高档住宅宅项目价价值提升升空间的的最重要要因素。事实上，在经济济的低谷谷期，规规划成功功的楼盘盘，比规规划差的的楼盘更更具抗风风险能力力。众所所周知的的碧桂园园，就是是一个很很好的例例证。小区配套套和物业业管理非非常重要要。 小区的的品质感感既来源源于小区区产品规规划设计计等硬件件，亦体体现于小小区配套套服务和和物业管管理等软软件。事事实证明明，中高高档住宅宅的业主主对物业业管理

52、和和小区康康乐配套套的要求求要高于于普通住住宅业主主。在房房地产市市场相对对成熟的的深圳市市场，名名牌物业业管理在在中高档档楼盘的的价值实实现中占占10%左右的的比重，而碧桂桂园和祈祈福新村村的成功功，亦与与其高品品质的港港式物业业管理息息息相关关。形象包装装和营销销策划项目价值值的最终终实现，在于销销售过程程中的形形象包装装和营销销策划。一方面面，形象象包装和和营销策策划可以以增加项项目的附附加值，另一方方面，可可以提供供产品的的竞争力力。对于于期房来来说，项项目包装装和营销销策划显显得尤为为重要。产品的实实现能力力和工程程质量是是根本。规划方案案的完美美体现、建筑工工程的如如期甚至至提前完

53、完成，是是发展商商产品实实现能力力的体现现，也将将是影响响项目价价值的实实现和发发展商信信誉的重重要因素素，优秀秀的工程程质量是是获得市市场认可可的根本本。发展商的的品牌和和实力是是基石。营销的高高层境界界是品牌牌营销。品牌是是最具市市场攻击击力和抗抗风险力力的成功功因子，深圳万万科地产产和中海海外的品品牌给它它们的地地产契机机带来的的市场优优势，实实际上代代表了地地产商发发展的必必然道路路。碧桂桂园和祈祈福村目目前仍在在开发之之中，其其后期的的良好业业绩，无无疑是其其良好品品牌形象象的一种种延续。然而，品品牌的树树立，非非一天而而成，它它需发展展商长期期专业性性的积累累。事实实上，发发展商的

54、的产品规规划设计计水平、项目形形象包装装水平和和营销策策划水平平，或者者说发展展商利用用外在资资源创造造好的项项目产品品和业绩绩的能力力，才是是品牌树树立的根根本。周边楼盘盘价值实实现要素素分析价值提升升和实现现要素碧桂园祈福新村村经济、政政策因素素历经1999419998年国国内房地地产的低低谷小小苏复调整期期。后期工程程经在香香港楼市市泡沫破破裂的冲冲击。遭遇香港港楼市泡泡沫破裂裂的冲击击。面临国内内房地产产由19997年年的复苏苏至19998年年的调整整市场定位位和产品品规划设设计水平平“给你一一个五星星级的家家”，以市市场定位位准确取取胜，定定位与珠珠三角的的富裕阶阶层和港港澳外销销市

55、场，居家功功能为主主，兼顾顾度假功功能。规划设计计水平走走在当地地前面。每一期期都较前前期有所所提高。市场定位位准确、以度假假功能为为主，兼兼顾居家家功能。定位于于港澳外外销市场场和珠三三角的富富裕阶层层。规划水平平，尤其其是环艺艺规划水水平在当当地较大大缺陷，但为其其形象包包装和良良好的环环艺规划划所掩盖盖。小区配套套和物业业管理首创碧桂桂园贵族族式学校校，以成成熟的完完备的社社区配套套弥补了了外部配配套的劣劣势。完善的封封闭式的的港式的的物业管管理是其其一大卖卖点。有与其市市场定位位相吻合合的较完完备的配配套，以以乡野式式度假休休闲设施施和祈福福学校为为代表。完善的封封闭式的的个性化化的港

56、式式物业管管理是其其一大卖卖点。形象包装装和营销销策划碧桂园的的成功，首先是是营销策策划和形形象包装装的成功功。高明之处处在于有有与其项项目定位位高度吻吻合的形形象包装装和社区区生活展展示。产品的实实现能力力和工程程质量高于当地地平均水水平，施施工迅速速、质量量优良。高于当地地平均水水平。但但并非完完美。发展商品品牌和实实力这是一个个策划出出来的品品牌，然然后被发发展商证证明是值值得依赖赖的品牌牌。产品品牌牌市场，它的产产品和包包装创造造了它的的品牌，它的品品牌实现现了它的的市场目目标。本项目定定位诸要要素实现现后的价价值研判判。价值提升升和实现现要素价值提升升价值实现现程度碧桂园祈福新村村美

57、的项目目可实现现度经济、政政策因素素5%10.90.8市场定位位和产品品40%11.11.1规划设计计水平小区配套套和物业业管理20%11.10.9形象包装装和营销销策划20%10.91产品的实实现能力力和工程程质量5%10.91发展商品品牌和实实力10%10.80.7总计100%11.0110.988综合以上上分析，美的海海岸花园园在实现现各价值值实现要要素以后后，总体体可提升升价值约约为：洋洋房3550045000元/平方米米，别墅墅45000元/平方米米。五、项目目投资分分析说明：本报告以以完全成成本核算算的方式式对美的的海岸花花园项目目进行投投入产出出分析。有关成本本的明细细核算科科目

58、基本本参照和和沿用公公司的数数据。不考虑别别墅卖地地，由业业主自建建的方式式。因会所、幼儿园园、小学学等配套套设施为为本项目目价值实实现不可可或缺的的因素，需在前前期投资资中反映映，故在在此计入入成本。至于后后期对外外营业属属物业经经营部分分，回收收周期长长，收益益暂不作作考虑。因本项目目的规划划方案尚尚可未最最后确定定，根据据目前有有关经济济指标作作以下模模拟（需需以最后后规划方方案为准准核定有有关数据据）。 面积规规划布局局表（单单位：平平方米）项目总占占地420770000住宅区占占地2741177总建筑面面积2594400住宅建筑筑面积2500000其中：别别墅525000（1175套

59、套）洋房1975500（17995套）半地下车车库225000车位900个个会所61000幼儿园、托儿所所33000项目成本本模拟项目前期期已发生生费用1196333.664万元元。包括括：（11）地价价（22）设计计及策划划费（3）递递延费用用（4）耕耕地占用用税（5）资资本化利利息2、项目目后期将将发生费费用基础设施施费（七七通一平平）：772466万元建安工程程费：2286887.55万元洋房成本本一览表表：项目单价（元元/平方方米）土建500桩基础100水电安装装120消防60通讯10室外配套套130煤气15对讲系统统15电视6铝合金窗窗60外墙及室室内初装装修100合计11166（合

60、计计220041万万元）别墅：在在洋房基基础上增增加1550元/平方米米，为112666元/平平方米，共66646.5万元元。3、公共共设施费费用：997888.9万万元，包包括：半地下车车库按洋房套套数约550%的的比例配配置洋房房区的车车位，共共9000个，考考虑地块块本身的的地质条条件复杂杂，每个个车位的的造价初初定为4400000元（具体成成本需参参照实际际的工程程预算），合计计36000万元元。围墙大门门：1666万元元。保安系统统：5000万元元。环艺及道道路景观观：20000万万元（按按80元元/平方方米）幼儿园、托儿所所：5337.55万元。会所：223855.4万万元。其其中