从土地价值链分析李家湾综合体的开发策略

1、从土地价值链分析李家湾生态园综合体的开发策略 旅游产业进入到休闲度假时代，必然的模式是由单一的观光产品，变幻成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体，由单一的旅游景区串联成为游线的行程式走马观花，变换成为在一个区域范围内能够住下来、玩高兴、享受舒适的城市或者区域旅游，那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅游产品联合开发，共同形成综合性的旅游产品，那么也就必然涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅游产业产品的基本支撑。为此，李家湾生态园的开发发展的基本程序与核心思路将通过“资源转户土地转换产业转移地产转型”四个流程的实施、发展起来。在以上四个流程交互运营中，土地价值链的树立与构建将会是

2、李家湾生态园开发的核心与关键环节。一、四个流程内涵的客观需求看李家湾生态园的土地价值链李家湾生态园是区域旅游开发的最终形态，必须与无锡发展战略相一致、与国家政策相符合、与经济发展规模相匹配、与多行业投资相嫁接、与市场客源相互动的具有旅游价值的区域经济系统，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象体现方式。其表现的特征是“规模大、功能全、品质高、环境优、服务好”，其间相关环节的系统价值主要是通过各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅游及其相关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现城市功能的空间融入等有效措施体现出来，并满足经济收益、社会收益的兼顾和通达，同时实现城市（都市

3、）载体功能的有效发挥，以及资源保护基础上的可持续发展。借鉴国内内外不断断探索出出来的各各种以旅旅游为核核心产品品的成功功案例的的经验，结合近近期对李李家湾项项目理解解及听取取多方面面的意见见，将李李家湾开开发策略略确定为为：以现现实存在在和虚拟拟的资源源本底为为基础开开发条件件，以生生态养生生、休闲闲旅游产产业园（区）为为市场经经营产品品，以吸吸引客源源往来实实现动态态消费为为核心主主体，以以满足客客户体验验生活的的配套与与基础设设施开发发为导向向，实现现直接的的年度综综合收益益的同时时，使土土地和不不动产持持续增值值的区域域规模化化开发经经营。从策划规规划李家家湾生态态园的核核心支撑撑要素和

4、和需求可可以归纳纳为以下下四个方方面：一是土地地依托性性的资源源：李家家湾生态态园与单单纯的山山水观光光旅游开开发有着着本质的的不同，单纯观观光旅游游产品是是依托自自然的山山水生态态资源开开发成为为回归自自然的旅旅游区，我们开开发的李李家湾生生态园依依托的是是包括自自然山水水在内的的所有生生态环境境资源、文化主主题资源源、民俗俗民风资资源，换换句话来来说，就就是依托托生态环环境可开开发的土土地综合合利用资资源（比比如历史史遗迹【教堂、舜皇庙庙】、溪流流、森森林、丛丛林、陆陆地、湖湖山等）、相关关的游憩憩设施（比如温温泉会所所、高尔尔夫、SSPA、养老院院、高端端体检中中心、飞飞碟运动动场等）或

5、可间间接开发发为旅游游产品的的资源（工业遗遗址、教教育基地地、乡村村农业、厂矿企企业等）来满足足不同的的客户群群对休闲闲娱乐的的渴求。二是旅游游消费者者的活动动：包括括随意性性的游览览观光者者，以及及分时段段共享式式旅游度度假者。在休闲闲时代的的大背景景下，还还应该包包括有钱钱、有闲闲基础上上人们所所有的非非工作岗岗位之外外的活动动，比如如商务、会议、购物、运动、洗浴、体育、竞技、探亲访访友、度度假、郊郊游等等等。三是地产产功能化化的开发发：成就就李家湾湾生态园园的核心心要求就就是土地地的运作作、土地地多元化化流转和和土地的的集约化化开发利利用，因因此，土土地流转转以及地地产模式式将是李李家湾

6、生生态园有有序发展展的基础础和根本本。就土土地综合合开发而而言，它它是一种种复合地地产的概概念，即即包括传传统意义义的商业业地产、居住地地产、文文化地产产、教育育地产、商贸地地产、工工业地产产等，也也包括类类似于周周末度假假酒店、分季住住宅、第第二居所所的经营营性或产产权休闲闲度假地地产。四是载体体城市化化的体现现：李家湾湾生态园园区域旅旅游综合合体的首首要内涵涵是强调调区域的的概念，之所以以是区域域，说的的是复合合性资源源累计起起来一体体化规划划、立体体化开发发、商业业化运营营的发展展道路，复合性性资源加加上立体体化开发发必将形形成城市市化功能能载体的的自然融融入，李李家湾生生态园必必将形成

7、成未来生生态新城城市或者者环保生生态的度度假功能能区域。因为就就发展而而言，成成功的旅旅游区域域开发，大多会会使非永永久性居居民逐渐渐成为永永久居民民。一般般而言，大约在在15-20年年之后，人口规规模增大大、配套套设施完完善，旅旅游度假假物业可可望成为为退休隐隐居或其其他长年年使用的的主要住住宅。从从而，旅旅游区域域开发成成为各城城市间的的连接纽纽带，加加速了城城市化进进程。在在我国即即将到来来的快速速城市化化进程中中，各种种资源及及市场的的高效配配置下城城乡融合合促成城城市边界界的消失失，也就就意味着着城市区区间大量量土地的的开发与与利用。如何合合理利用用耕地流流转、占占补平衡衡、农村村建

8、设用用地置换换、林地地流转、荒地开开垦利用用等诸多多手段寻寻求发展展，成为为城市化化进程中中重要的的关注点点。二、五个个理念解读读提升李李家湾生生态园的的可持续续发展空空间解读一：土地规规模化利利用是李李家湾生生态园的的实现基基础通过土地地流转，土地向向我们李李家湾生生态园公公司集中中，为今今后打造造商贸、农业、旅旅游地产产等物业业经营打打下良好好基础，既促进了了产业的的专业化化、集约约化和规规模化经经营，又又提高了了单位面面积的产产出和效效益，降降低产业业市场成成本。成都三三圣乡是是依托资资源及区区位优势势，土地地流转后后发展规规模化现现代农业业，推动动农业产产业化发发展的典典型案例例。三圣

9、圣乡首先先选择土土地合理理流转，引进多多家大型型的专业业化企业业，以放放大花卉卉产业优优势为突突破口，发展现现代农业业，在现现代农业业基础之之上，通通过旅游游的介入入，形成成具有一一、三产产结合的的规模化化休闲农农业，在在这个过过程中，旅游依依托规模模化现代代农业，同样形形成了规规模化旅旅游休闲闲产业，城市居居民得到到了身心心的享受受，农民民的得到到了经济济实惠，同时也也加快了了城乡融融合。乡乡村旅游游发展，与其他他任何产产业一样样，需要要规模化化开发，才能提提高生产产力，形形成经济济社会效效益。解读二：土地合合法化流流转是李李家湾生生态园的的开发保保证在符合土土地利用用总体规规划和其其他有关

10、关规划的的前提下下，公司司要充分分利用已已依法批批准并取取得集体体土地使使用权证证的集体体建设用用地，从从事法律律法规未未明确禁禁止的各各种生产产、经营营活动。经依法法批准的的建设用用地，可可以采用用土地使使用权入入股的方方式参与与农业生生产经营营和营利利性农村村基础设设施的开开发，也也可以单单独或与与社会资资本、龙龙头企业业联合兴兴办企业业，还可可以出售售、转让让、交换换等形式式流转其其集体建建设用地地使用权权。积极极运用建建设用地地指标置置换与周周转的政政策，使使农村集集体建设设用地使使用权及及指标有有偿、合合理流转转，使李李家湾生生态园资资源在合合法合理理的层面面上实现现价值最最大化。解

11、读三：产业复复合化联联动是李李家湾生生态园的的构建核核心随着无锡锡农村城城市化步步伐不断断加快，李家湾湾生态园园作为乡乡村及城城乡结合合部地区区，实现现农村土土地流转转、产业业结构升升级、农农村管理理体制向向城市管管理体制制顺利过过渡的一一系列重重大课题题公司将将联动好好。以北北京一号号地国际际艺术区区为例：它以土土地流转转为突破破口，嫁嫁接文化化创意产产业建设设新农村村，实现现区域整整体的产产业置换换与发展展环境的的优化。土地流流转形式式村民民住宅改改造如下下图所示示： 解读四：城市功功能化载载体是李李家湾生生态园的的终极目目的土地流转转能够有有效改善善土地资资源配置置效率，李家湾湾生态园园

12、将按照城市市功能化化的要求求很好的的利用农农村集体体建设用用地的流流转机制制，充分分挖掘集体体土地资资产价值值。一方方面通过过适当的的集中与与合理的的土地置置换，避免土土地浪费费，另一一方面宅宅基地及及其建筑筑物的流流转和抵抵押，无无疑会有有力推进进生态园园区土地地的资本本化与市市场化，为公司司创造更更大的价价值。解读五：产业龙龙头化集集聚是李李家湾生生态园的的引领手手段在城市化化战略指指导下，旅游产产业作为为城市化化发展高高度的一一个标准准，在未未来的土土地流转转中，无无疑会扮扮演一个个重要的的角色。旅游产产业带动动下的是是土地的的增值、环境的的改善与与生态的的优化，是规避避城市化化快速发发

13、展过程程中各种种资源产产出较低低的有效效手段之之一。以以华侨城城为例，先期投投入巨资资开拓城城市城乡乡结合部部，专注注于搞大大型旅游游项目开开发，营营造具有有影响力力、冲击击力的旅旅游景区区，改善善区域基基础设施施条件和和环境质质量，提提升知名名度，靠靠旅游业业的关联联带动作作用引来来人流物物流，将将过去的的荒滩野野岭变成成具有极极高知名名度和美美誉度的的旅游城城，将生生地变成成旅游熟熟地和旺旺地，引引起景区区附近地地产升值值，再借借势发展展旅游地地产。从从而联动动周边大大梅沙、小梅沙沙同步发发展，形形成以休休闲度假假为主题题的城市市新型集集聚区与与国内外外休闲旅旅游目的的地。北北京华侨侨城项

14、目目也是资资源流转转、旅游游地产与与城市化化建设融融合的经经典案例例之一，即以欢欢乐谷主主题公园园为核心心吸引力力，带动动周边人人流流动动，随之之延展的的住宅、别墅、公寓、酒店、创意产产业园、体验式式商街、会所、艺术中中心、学学校、体体育中心心、高尔尔夫球俱俱乐部等等具备多多元文化化复合社社区的功功能。使使得区域域因完善善的配套套而全面面升级为为CBDD休闲居居住区。所以鉴鉴于旅游游的“一地多多用”、“较少改改变土地地用途”、“生态环环境为主主”等用地地性质及及其富民民惠农的的社会功功能，以以旅游产产业的资资源复合合性为核核心吸引引力，是是未来拓拓展新区区域空间间与运营营开发的的主要手手段之一

15、一。三、五个个策略的的配合执执行促进进李家湾湾生态园园的立体体化发展展在中国土土地使用用制度重重大变革革的大趋趋势下，李家湾湾生态园园具备了了较好的的发展条条件，但但是必须须采用合合理合法法的方式式依托土土地资源源通过与与多产业业的联动动、综合合性资源源组合以以及相关关的政策策支持共共同打造造具有品品牌效应应旅游综综合体。策略一：资源流流转，必必须具备备规模化化的特征征打造李家家湾生态态园发展展模式，需要政政府或集集体经济济组织通通过农村村资源的的流转，将区域域范围内内包括土土地在内内的所有有能够开开发的资资源进行行流转，实现农农业用地地、农村村集体建建设用地地等各种种资源的的集聚，也就是是将

16、土地地按不同同使用性性质整理理然后集集中起来来，具备备了规模模化产业业发展的的基础条条件，引引进社会会资本的的介入实实现产业业结构调调整及区区域经济济发展。策略二：功能转转换，必必须适时时适度的的推进李家湾生生态园需需要能够够提供给给游客休休闲度假假的功能能性建筑筑集群来来支撑，就此，一定规规模建设设用地的的利用是是李家湾湾生态园园健康发发展的基基本保证证，因此此“土地变变性”或“转权让让利”才能保保证区域域整体开开发。目目前建设设用地的的主要障障碍是农农村农民民农业的的权属利利益范围围，主要要流转渠渠道的方方程式是是，一种种通过农农业用地地流转收归归国有、土地变变性“招拍拍挂”农用地地置换占

17、占补平衡衡；另外外一种是是农村建建设用地地转权权让利“招招拍挂”；以上上两种土土地整理理流转的的核心思思路是通通过农业业用地及及集体建建设用地地的整理理过程中中，必定定会出现现一部分分节余，这在整整个土地地大调整整、大平平衡、大大发展过过程中，是一个个很好的的缓冲空空间。策略三：概念包包装，必必须贯穿穿发展的的全过程程园区要通通过包装装得到都都方认可可和支持持、与政政府开发发取向一一致、与与城市空空间战略略相辅、与旅游游休闲密密切结合合，成为为经济增增长的品品牌项目目。与多多产业的的嫁接形形成具有有核心竞竞争力的的旅游休休闲产品品作为李李家湾生生态园开开发的核核心吸引引力，以以此为基基础实现现

18、项目立立项及开开发。项项目开发发可嫁接接如乡村村度假旅旅游、旅旅游小城城镇建设设、现代代服务业业示范区区、文化化创意产产业区、重点流流域水污污染防治治工程、节能减减排和生生态建设设工程等等发展旅旅游休闲闲产业。策略四：旅游物物业，必必须落地地嫁接的的管理通通道融入旅游游物业，并以自自然人人文资源源、主题题社区、商务活活动、文文化娱乐乐、主题题产品等等各种旅旅游区域域开发的的形态表表现出来来，当今今主要的的旅游物物业主要要有以下下几种，可依据据李家湾湾生态园园的资源源特征及及市场结结构进行行合理组组合。比比如Maall形形态，其其区位是是需要位位于城市市旅游的的繁华商商业区域域。其资资源特性性是

19、商业业氛围优优良，并并要具有有很强的的旅游休休闲价值值。其交交通需求求是必要要而且便便捷的市市内公共共交通体体系和全全面到位位的配套套服务功功能。MMalll可以说说是目前前世界上上大型商商业旅游游地产的的顶级形形态，伴伴随着家家庭汽车车化和住住宅郊区区化而诞诞生，是是现代工工业文明明和商业业文化的的产物，属于一一种新型型的复合合型商业业旅游业业态。MMalll是中产产阶级的的一种生生活方式式，除了了购物，它提供供娱乐休休闲一站站式服务务；比如如自营式式酒（饭饭）店形形态，其其资源特特征是自自然环境境优良，并要具具有休闲闲旅游的的价值，同时拥拥有良好好的交通通条件，区位特特征最好好是位于于旅游

20、区区或者旅旅游城市市的生态态环境中中。围绕绕旅游六六要素中中的“住”做文章章，以为为游客提提供住宿宿为主要要功能的的旅游区区自营式式酒店，增加娱娱乐、会会议等辅辅助功能能。这些些酒店多多建在旅旅游、商商务发达达或会议议较多的的大中型型城市。由于旅旅游酒(饭)店店不出售售物业，主要通通过经营营来收回回投资，而酒店店自营的的回收期期相当长长，与房房地产商商通过出出售物业业快速回回笼资金金的经营营理念不不符，因因此，自自营式旅旅游酒(饭)店店虽然是是最早出出现的旅旅游房地地产形式式，却不不是旅游游房地产产当前的的开发热热点；比比如产权权酒店形形态，其其区位必必须距离离本地城城市生活活区不大大于4小小

21、时的车车程，异异地客户户要求乘乘坐飞机机方便到到达。其其生态特特征是自自然环境境优良，在居住住品质上上实现梯梯级提升升。其开发形形态是以以酒店的的房间为为单位，开发商商将每间间客房分分割成独独立产权权（拥有有产权证证）分别别出售给给投资者者，投资资者一般般都将客客房委托托酒店管管理公司司统一出出租经营营，以获获取年度度客房经经营利润润，同时时投资者者享有酒酒店管理理公司赠赠送的一一定时限限的免费费入住权权；比如如时值度度假酒店店形态，其区位位要求不不是很高高，但必必须是符符合分时时度假网网络内成成员的标标准，其其可达性性必须满满足良好好的交通通条件，其经营营要点是是指消费费者购买买一定数数量的

22、“分数”，这些些“分数”就成为为他们选选购产品品的货币币。他们们可以使使用这些些“分数”在不同同时间、不同地地点、不不同档次次的度假假村中灵灵活选择择其分数数所能负负担的住住宿设施施。该度度假型酒酒店一般般是指不不同档次次的普通通酒店，提出部部分单位位加入分分时度假假网络，消费者者不拥有有使用权权或产权权。只是是为休闲闲消费提提供便利利、优惠惠和更多多选择。一般情情况下，利用“分数”消费可可获取更更大的折折扣和免免费居住住时间；比如养养老型酒酒店形态态，其资资源环境境优良，并有完完善的服服务配套套设施，像标准准的社区区医院，遇急症症、重症症能在半半小时内内送达的的市级医医院。其其交通可可达性良

23、良好，多多种交通通工具可可选用，临近高高级公路路、铁路路。其核核心意境境是指投投资人（往往是是最终消消费者），在退退休前购购买退休休养老度度假村的的某一个个单位。委托管管理公司司经营管管理直至至退休后后自用。管理期期间，将将获取一一定的投投资回报报。一般般情况下下该度假假村在产产权人去去世后由由管理公公司回购购，再出出售，收收益归其其家人所所有；策略五：概念（集群）地产，必须突突破的旅旅游地产产模式旅游地产产的概念念已经被被无数的的开发区区域所引引用，经经过一个个长周期期的发展展，旅游游地产已已经进入入了细分分和主题题化的发发展阶段段，种类类更加多多样，模模式更加加灵活，渠道更更加通常常，人们

24、们的认可可度更加加广泛。随着城城市化、生态化化、景观观化等自自然需求求的增长长，概念念地产将将成为旅旅游地产产的生力力军。比比如旅游游区域或或者旅游游城市的的景观地地产，其其开发特特征是项项目建设设围绕明明确的主主题进行行开发，其资源源特性是是项目地地周边环环境优美美，具备备旅游价价值，其其区位优优势是距距办公商商业中心心不超过过45分分钟的行行程，其其商业配配套设施施像标准准的社区区医院，社区中中心商业业区、服服务中心心、通信信设施、完备的的体育运运动游乐乐设施、社区公公园等。发展商商利用旅旅游开发发区、旅旅游景区区、休闲闲度假区区的优越越自然条条件、地地理位置置开发的的具有投投资回报报和多

25、种种功能的的住宅项项目，如如：景区区住宅、风景名名胜度假假村(风风格别墅墅)等。这类住住宅以为为本地置置业者提提供第一一居所为为主要目目的。通通过依靠靠旅游资资源(自自然的、人文的的或二者者兼有的的)条件件，如优优美的自自然风光光、主题题突出的的人文内内涵、多多种休闲闲娱乐设设施，直直接提升升住宅的的环境品品质，增增加休闲闲功能，提高居居住生活活质量；比如高高尔夫、登山运运动、温温泉等度度假村地地产，其其资源基基础必须须是高品品质的旅旅游资源源，其交交通需求求必须拥拥有便捷捷的铁路路公路系系统，离离飞机场场约300600分钟左左右的车车程内，其核心心理念特特指在高高尔夫球球场附近近、登山山等运

26、动动地开发发的度假假别墅项项目。该该项目的的出售是是与运动动项目使使用权相相匹配的的。为了了实现资资源有效效利用及及效益最最大化，旅游地地产可能能承载多多种物业业形态，如：高高尔夫度度假村的的产权别别墅，业业主入住住时间有有限，可可将房屋屋交于专专业的管管理公司司采取分分时度假假的形式式满足游游客的享享受需求求，这个个过程中中，度假假村就具具备了两两种物业业形态的的有机综综合体，即实现现的资源源的有效效利用，又可满满足不同同人群的的度假需需求，实实现的人人流、资资金流有有序、顺顺畅的流流动。或或是就地地将乡村村建筑或或工业建建筑进行行改造，赋予其其购物中中心、度度假公寓寓等功能能，实现现资源的

27、的有效利利用；比比如乡村村旅游背背景下的的综合宜宜居地产产，对游游客而言言，核心心价值是是在乡村村自然景景观中，享用便便捷旅游游服务设设置的度度假体验验，能获获取房产产的独立立产权固固然很好好，但能能得到房房产的几几十年使使用权、经营收收益权，特别是是用代价价不高的的方式，也是非非常乐于于接受的的。当然然，前提提是物业业的环境境氛围和和服务设设施能为为消费者者让渡足足够的价价值空间间。附：可借借鉴的成成功运营营案例案例一：成都市市红砂村村花香农农居的区区域资源源流转发发展模式式红砂村地地处成都都市东南南郊，土土地面积积30000多亩亩，通过过加快土土地合理理流转，引进了了28家家花卉龙龙头企业

28、业从事现现代盆花花生产，村内分分布有以以美国维维生花卉卉公司为为代表的的大型花花卉企业业30多多家。过过去的红红砂村贫贫穷落后后，房屋屋破旧，20002年人人均收入入仅30000多多。如今今，这里里已经不不仅仅是是单纯的的种花、卖花的的单一模模式，而而是发展展到以观观光、赏赏花为主主题，对对花卉的的科研、生产、包装、旅游等等方面进进行全方方位深度度开发的的复合型型观光休休闲农业业产业。红砂村村的农民民真正获获得了新新农村建建设带来来的实惠惠，到220044年人均均收入就就已经达达到了660800元，村村民逐渐渐享受医医疗保险险和养老老保险，家家喝喝上了自自来水，接通了了有线电电视，增增设了卫卫

29、生设施施和排污污管网，村民住住宅也按按照当地地传统乡乡土民居居风格进进行了改改造，新新居户型型不求统统一，每每户院落落设计都都不尽相相同，一一户一景景，风格格各异，摆脱了了新农村村建设中中民居单单纯追求求整齐划划一的巢巢臼。观观光农业业开发对对“三农”利益的的保障效效应也非非常明显显，农业业龙头企企业受让让土地，同时，可以参参与受让让土地承承包经营营权企业业或经营营者的年年底分红红；此外外，农民民给他们们(龙头头企业)打工，传统意意义上的的农民，将转变变为现代代农业的的产业工工人。农农民的收收入从原原来单一一的种植植收入转转变为由由土地房房产租金金、农业业种植经经营利润润、入股股股息、打工薪薪

30、水共同同构成的的多元收收入体系系。农民民全面纳纳入城市市社保体体系，农农民就地地变市民民，过上上了城市市人的生生活。就就地一改改原先破破旧的农农居为富富有浓郁郁川西坝坝子民居居特色的的“花乡民民居”；就地地将农村村变为城城市，农农民转化化为城市市居民。 案例二：天津市市华明镇镇的区域域农民“宅基地地换房”发展模模式从20005年下下半年开开始，天天津市围围绕破解解土地和和资金双双重约束束的难题题，在广广泛征求求农民意意愿和大大量调研研基础上上，推出出以“宅基地地换房”加快小小城镇建建设的办办法，并并在“12镇镇5村”开展试试点，涉涉及津郊郊近188万农民民。至220088年末，已经有有10万万

31、农民告告别乡间间老屋，住上有有产权的的商品房房，过上上进工厂厂上班拿拿工资、有社保保医保的的“城里人人”生活。东丽区区华明镇镇十二个个村共有有宅基地地120071亩亩，总人人口4.5万，新建小小城镇需需占地884277亩，其其中规划划农民安安置住宅宅占地334766亩；宅宅基地复复耕后不不仅可以以实现耕耕地占补补平衡，还可腾腾出土地地36444亩。用于农农民还迁迁住宅和和公共设设施的建建设资金金约377亿元，可出让让的商业业开发用用地预留留了40000多多亩，土土地出让让收益预预计达到到40亿亿元，可可以实现现小城镇镇建设的的资金平平衡。小小城镇建建设需要要大量资资金，依依靠政府府财力、农民自

32、自身积累累，显然然不可能能。只能能在土地地上做文文章，通通过宅基基地换房房，让土土地流动动起来，使资源源资本化化这就就是天津津的“宅基地地换房”模式，这种思思路得到到国家有有关部门门的肯定定和大力力支持，国土资资源部把把天津列列为全国国土地挂挂钩试点点城市，并专门门安排了了14333公顷顷的土地地周转指指标。国国家发改改委认为为，天津津用宅基基地换房房的办法法建设小小城镇，富有新新意，符符合我国国保护耕耕地基本本国策，有利于于在建设设社会主主义新农农村方面面探索出出一条新新路子。案例三：北京一一号地国国际艺术术区的区区域产业业联动发发展模式式北京一号号地国际际艺术区区所在的的何各庄庄村，正正处

33、于北北京市第第二道绿绿化隔离离地区，拥有大大面积园园林景观观、水系系，但也也正是因因为地处处绿化带带，建筑筑面积少少，使产产业项目目受到极极大限制制。由于于项目地地外围目目前已经经形成了了包括中中央美院院、花家家地艺术术区、七七九八艺艺术区、酒厂艺艺术区等等艺术区区，具备备了初步步的产业业基础，所以在在当地政政府及开开发商的的联合下下按照建建设社会会主义新新农村的的建设要要求和“土地+艺术、新农村村+产业业区”的总体体思路，园区的的发展方方向由此此定位为为文化创创意产业业。即由由多家单单位共同同投资兴兴建的当当代中国国最具集集聚效应应的文化化创意产产业区村庄庄里的艺艺术社区区就应势势而生。该区

34、一一期规划划面积227000亩，涵涵盖整个个何各庄庄行政区区域，以以“村庄”为核心心的六大大功能区区，集艺艺术机构构、艺术术家、策策展人、经纪人人、评论论家、收收藏家等等形成完完整的艺艺术产业业链。开开发商在在解决艺艺术产业业发展的的同时，关键是是产业区区构建与与新农村村建设结结合起来来，实现现艺术区区与村庄庄建设互互动。何何各庄现现有村民民近千人人，收入入单一，租金就就是其主主要来源源。流动动人口的的增加，导致治治安、环环境等一一系列问问题层出出不穷。村委会会为推动动产业结结构升级级、村民民致富、农村管管理体制制向城市市管理体体制顺利利过渡等等工作。积极配配合企业业发展艺艺术村，进行村村民住

35、宅宅改造工工程。村村委会将将村民住住宅从村村民手里里租过来来帮助其其改造运运营，全全村出租租的4000多平平方米的的院子，原本22万元租租金，但但出租给给村委会会就能得得到三到到四倍的的租金，再由村村委委托托相关运运营公司司对原住住宅进行行改造、包装，出租给给高收入入群体，如艺术术家、企企业高管管等。由由此，区区域档次次获得整整体提升升。对原原住居民民，在周周边买或或租房，则很便便宜，不不愿走的的村民，村委会会提供三三栋住宅宅楼租给给让出宅宅基地的的村民，同时鼓鼓励村民民外出就就业。案例四：开封市市清明上上河园的的区域经经营地产产运营模模式清明上河河园是依依照北宋宋著名画画家张择择端的传传世之

36、作作清明明上河图图为蓝蓝本建造造的。由由开封市市人民政政府与海海南置地地集团公公司合作作建设的的一座大大型宋文文化主题题公园，坐落在在开封市市风光秀秀丽的龙龙亭湖西西岸，是是国家首首批AAAAA级级旅游景景区，至至今已开开园营业业十年，游客接接待量由由19998年的的46万万增至990万。清明上上河园是是通过对对当地文文化或创创造个性性化文化化来实现现的旅游游地产的的开发。案例五：黄山宏宏村古村村落的区区域旅游游立体开开发模式式宏村位于于黟县东东北部，村落面面积199.111公顷，有4332户人人家，其其中位于于旅游较较为发达达的宏西西村共有有2299户，全全村人口口12880人。宏村始始建于

37、公公元11131年年，因该该村落将将自然景景观和人人文景观观有效融融为一体体，被誉誉为“中国画画里的乡乡村”。整个个村子呈呈“牛”型结构构布局，其中最最为突出出的是有有4000余年的的月沼、南湖、水圳等等水利工工程，这这种当时时十分先先进的村村落水利利设计，不仅为为村民解解决了消消防用水水，而且且还调节节了气温温，为居居民生产产、生活活用水提提供了方方便，创创造了一一种“浣汲未未防溪路路远，家家家门前前有清泉泉”。宏村村现存明明清民居居1588幢，其其中1337幢保保存完整整，“承志堂堂”、“南湖书书院”、“树人堂堂”等大宅宅水榭堪堪称徽派派建筑的的杰作。其中奥奥斯卡电电影卧卧虎藏龙龙在此此取

38、景更更使这个个古村落落名噪一一时。宏宏村旅游游开发起起步于119822年，宏宏村开发发经营权权几度易易主，119988年，即即宏村村村民自主主经营旅旅游1年年期满后后，京黟黟旅游开开发公司司正式接接管宏村村的旅游游经营事事业，经经营期限限为300年。从从此，拉拉开了中中坤集团团在黟县县旅游经经营的序序幕。随随着20000年年宏村-西递申申请世界界文化遗遗产成功功，宏村村旅游业业进入快快速发展展阶段。下面就就中坤入入驻宏村村的管理理经营模模式做简简单的图图示：案例六：北京市市北普陀陀影视城城的特色色基地发发展模式式北普陀影影视城位位于大兴兴区瀛海海乡南宫宫，距市市区200公里，占地330万平平方

39、米，是继中中央电视视台无锡锡、涿州州影视城城之后崛崛起的、以明清清建筑风风格为主主调的第第三大影影视城，其建筑筑以明、清风格格为主，集旅游游观光、影视拍拍摄、影影视研修修为一体体的多功功能大型型影视文文化城。旅游观观光+影影视拍摄摄：城中中有红楼楼梦园、北普陀陀寺等古古色古香香的建筑筑，还有有蒙古茶茶包、天天桥把式式、乔装装花会、绣球临临幸等洋洋溢着传传统民俗俗文化的的活动。此外，明清古古镇三街街一村、书画院院、陶艺艺馆及松松、竹、梅三园园则更具具中国传传统的文文化特色色。影视视城拥有有20多多个景区区，500多处景景观，还还有一处处纪念红楼梦梦作者者曹雪芹芹的祠庙庙，为游游客展示示了中国国古

40、代传传统文化化，同时时也为影影视拍摄摄提供了了场景。影视研研修：中中国第一一座影视视文学-北北京影视视研修学学院。节节庆宣传传：每年年4月举举办盛大大的花会会大赛，有舞狮狮子和跑跑旱船等等各种民民间艺术术表演。经营模模式：在在原有中中国古建建园林基基础上增增添了美美国现代代娱乐风风格，一一改白天天经营格格式，开开创了全全方位展展开的不不夜城服服务的新新格局。以影视视培训为为基础，进行旅旅游观光光、影视视拍摄、会议接接待、旅旅游休闲闲等相关关产业的的开发。使整个个培训基基地内容容丰富，区块价价值提升升，形成成了多功功能大型型影视文文化城。案例七：三亚亚亚龙湾度度假区的的区域时时尚要素素集聚开开发

41、模式式亚龙湾集集中了现现代旅游游五大要要素：海海洋、沙沙滩、阳阳光、绿绿色、新新鲜空气气于一体体,呈现现明显的的热带海海洋性气气候，全全年平均均气温225.55，冬季季海水最最低温度度22度度，适宜宜四季游游泳和开开展各类类海上运运动。依依托优良良的自然然资源，度假区区开发有有滨海公公园、豪豪华别墅墅、会议议中心、高星级级宾馆、度假村村、海底底观光世世界、海海上运动动中心、高尔夫夫球场、游艇俱俱乐部等等国际一一流水准准的旅游游度假地地产，核核心酒店店有177家，其其中五星星级144家，四四星级22家，三三星级11家。引引进的大大型投资资商有三三亚天域域、三亚亚中泰、海南大大禹、北北京天鸿鸿、北

42、京京今典、中科联联控股集集团、上上海家化化、上海海金茂、山西华华宇等。引进的的知名酒酒店品牌牌有喜来来登、假假日、皇皇冠假日日、希尔尔顿、丽丽思卡尔尔顿、铂铂尔曼、凯莱、五号度度假别墅墅等。主主要的运运营模式式为：案例八：北京华华侨城的的区域功功能载体体互融开开发模式式从深圳北北上进京京，华侨侨城集团团在6年年时间里里充分整整合跨产产业多元元化发展展的优势势，通过过跨行业业、多产产业的资资源整合合利用，将原来来是的四四方桥东东南区域域打造成成为了一一个集房房地产、主题公公园、商商业、文文化、教教育、酒酒店为一一体的城城市新中中心北京华华侨城。华侨城城区域的的形成，得益于于房地产产、城市市旅游休休闲、文文化、酒酒店、教教育等多多产业形形成的“互哺”效应，使得区区域因完完善的配配