某物流园建设工程项目申请报告

1、PAGE 常德新合作商贸连锁有限公司湘西北农产品大市场物流配送中心建设项目可行性研究报告PAGE 8561湖南省高高星物流流园建设设工程项目申请请报告省国际工工程咨询询中心二0一00年六月月目 录录TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc265746638 1 总论论 PAGEREF _Toc265746638 h 1 HYPERLINK l _Toc265746639 1.1项项目建设设单位的的基本情情况 PAGEREF _Toc265746639 h 1 HYPERLINK l _Toc265746640 1.2 项目概概况 PAGEREF _Toc265746640

2、h 2 HYPERLINK l _Toc265746641 2 发展展规划、产业政政策及行行业准入入 PAGEREF _Toc265746641 h 11 HYPERLINK l _Toc265746642 2.1 项目所所在地区区发展规规划概况况 PAGEREF _Toc265746642 h 11 HYPERLINK l _Toc265746643 2.2 项目建建设符合合区域发发展规划划的要求求 PAGEREF _Toc265746643 h 11 HYPERLINK l _Toc265746644 2.3 项目建建设单位位业务背背景分析析 PAGEREF _Toc265746644 h

3、 12 HYPERLINK l _Toc265746645 2.4 项目建建设服务务需求分分析 PAGEREF _Toc265746645 h 13 HYPERLINK l _Toc265746646 3.1 物流中中心类型型 PAGEREF _Toc265746646 h 19 HYPERLINK l _Toc265746647 3.2 建设内内容 PAGEREF _Toc265746647 h 23 HYPERLINK l _Toc265746648 3.3 建设规规模 PAGEREF _Toc265746648 h 23 HYPERLINK l _Toc265746649 4 工程程技术

4、方方案 PAGEREF _Toc265746649 h 28 HYPERLINK l _Toc265746650 4.1 园区功功能区划划分 PAGEREF _Toc265746650 h 28 HYPERLINK l _Toc265746651 4.2 工程技技术方案案 PAGEREF _Toc265746651 h 29 HYPERLINK l _Toc265746652 4.3 总平面面布置 PAGEREF _Toc265746652 h 36 HYPERLINK l _Toc265746653 4.4 土建工工程 PAGEREF _Toc265746653 h 40 HYPERLINK

5、 l _Toc265746654 4.5 供电设设计 PAGEREF _Toc265746654 h 44 HYPERLINK l _Toc265746655 4.6 给排水水设计 PAGEREF _Toc265746655 h 48 HYPERLINK l _Toc265746656 4.8 弱电设设计 PAGEREF _Toc265746656 h 52 HYPERLINK l _Toc265746657 5 节能能方案分分析 PAGEREF _Toc265746657 h 54 HYPERLINK l _Toc265746658 5.1 节能标标准与分分析 PAGEREF _Toc265

6、746658 h 54 HYPERLINK l _Toc265746659 5.2 能源消消耗种类类和数量量分析 PAGEREF _Toc265746659 h 55 HYPERLINK l _Toc265746660 5.3节节能措施施 PAGEREF _Toc265746660 h 55 HYPERLINK l _Toc265746661 5.4节节能管理理 PAGEREF _Toc265746661 h 56 HYPERLINK l _Toc265746662 6 建设设用地、征地拆拆迁及移移民安置置分析 PAGEREF _Toc265746662 h 59 HYPERLINK l _T

7、oc265746663 6.1 项目选选址及用用地方案案 PAGEREF _Toc265746663 h 59 HYPERLINK l _Toc265746664 6.2 征地拆拆迁及移移民安置置规划方方案 PAGEREF _Toc265746664 h 63 HYPERLINK l _Toc265746665 7 环境境影响和和环境保保护 PAGEREF _Toc265746665 h 65 HYPERLINK l _Toc265746666 7.1 建设物物流园的的意义 PAGEREF _Toc265746666 h 65 HYPERLINK l _Toc265746667 7.2 环境现

8、现状 PAGEREF _Toc265746667 h 65 HYPERLINK l _Toc265746668 7.3 不利因因数 PAGEREF _Toc265746668 h 66 HYPERLINK l _Toc265746669 7.4 综合治治理及资资源综合合利用 PAGEREF _Toc265746669 h 66 HYPERLINK l _Toc265746670 7.5 环境保保护效果果 PAGEREF _Toc265746670 h 67 HYPERLINK l _Toc265746671 7.6 环境保保护结论论 PAGEREF _Toc265746671 h 67 HYP

9、ERLINK l _Toc265746672 8 投资资估算与与资金筹筹措 PAGEREF _Toc265746672 h 70 HYPERLINK l _Toc265746673 8.1 投资估估算 PAGEREF _Toc265746673 h 70 HYPERLINK l _Toc265746674 8.2资资金筹措措 PAGEREF _Toc265746674 h 76 HYPERLINK l _Toc265746675 9 财务务评价 PAGEREF _Toc265746675 h 77 HYPERLINK l _Toc265746676 9.1经经营收入入及经营营税金 PAGERE

10、F _Toc265746676 h 77 HYPERLINK l _Toc265746677 9.2总总成本费费用估算算 PAGEREF _Toc265746677 h 78 HYPERLINK l _Toc265746678 9.3财财务效益益分析 PAGEREF _Toc265746678 h 79 HYPERLINK l _Toc265746679 9.4不不确定性性分析 PAGEREF _Toc265746679 h 80 HYPERLINK l _Toc265746680 9.5经经济评价价结论 PAGEREF _Toc265746680 h 81 HYPERLINK l _Toc2

11、65746681 9.6社社会效益益 PAGEREF _Toc265746681 h 81附表：1、项目目总投资资使用计计划及资资金筹措措表2、房地地产销售售收入、营业税税金及附附加估算算表2-1、租赁经经营房地地产经营营收入、营业税税金及附附加估算算表2-2、货物周周转经营营收入、营业税税金及附附加估算算表3、总成成本费用用估算表表4、项目目投资现现金流量量表5、利润润与利润润分配表表6、资金金来源与与运用表表7、借款款还本付付息表8、敏感感性分析析表附件：1、湖湖南省经经济委员员会关于于对的批批复湘湘经交通通200073200号2、省委委政研室室调研组组关于于配套建建设长沙沙河西大大交通大

12、大物流枢枢纽中心心的建议议（220088年8月月）3、湖湖南省建建设用地地预审报报告书（先导导）国土土预审字字20010第1号号4、湖湖南省人人民政府府农用地地转用、土地征征收审批批单（20009）政政国土字字第7225号5、湖南南省环境境保护厅厅关于于高星物流园园项目环环境影响响报告书书的批复复湘环环评200097号6、广州州铁路（集团）公司关于石石长铁路路望城县县铁路客客货运规规划问题题的函 广计计函2200665226号7、长沙沙市人民民政府关于对对石门至至长沙铁铁路增建建第二线线建设方方案建议议的复函函8、湖南南省发展展和改革革委员会会关于于转发国国家发展展改革委委物流流业调整整和振兴

13、兴专项投投资管理理办法的通知知 湘湘发改财财贸2200993448号9、湖南南和立东东升实业业集团营营业执照照10、湖湖南和立立东升实实业集团团税务登登记证11、湖湖南和立立东升实实业集团团组织机机构代码码证12、22006620008年年度湖南南省和立立东升实实业集团团有限公公司财财务报表表13、中中国建设设银行湖湖南省分分行出具具的中中国建设设银行贷贷款承诺诺书 意承编编号（220099）第22号14、股东会会决议附图：1、湖南南省高星星物流园园建设工工程区域域位置图图2、湖南南省高星星物流园园建设工工程总平平面布置置图湖南省高星物流园建设工程项目申请报告 PAGE 941 总论论1.1项

14、项目建设设单位的的基本情情况本项目建建设由湖湖南和立立东升实实业集团团完成。湖南和和立东升升实业集集团负责责项目的的申报、融资、开发、工程建建设、组组织前期期工作及及日常运运营、管管理等工工作。湖南和立立东升实实业集团团成立于于19994年，是一家家以经营营现代物物流园区区开发和和管理、现代商商贸物流流、房地地产开发发、电子子商务、机电设设备安装装、新型型建材、高新技技术创业业投资为为主的综综合性民民营企业业集团。注册资资本1亿亿元，净净资产达达8.66亿元。公司现现有员工工1688名，其其中高级级职称336人、中级职职称577人；研研究生及及以上学学历288人。集团下设设太阳桥桥物流园园有限

15、公公司、湖湖南九纬纬高新技技术创业业投资有有限公司司、湖南南省中正正工程有有限公司司、岳阳阳中南批批发交易易大市场场有限公公司、湖湖南九泰泰置业投投资有限限公司。集团将致致力打造造成为世世界领先先的民族族物流产产业综合合服务运运营商，经过多多年不懈懈努力，成功创创建了现现代物流流枢纽中中心模式式，形成成了集团团的业务务特色，建立了了“太阳阳桥物流流园”强强劲现代代物流品品牌。集集团在“立足长长沙，连连线岳阳阳、武汉汉、北京京，营造造全国信信息共享享、资源源互动的的现代物物流格局局，融入入国际物物流产业业链”的的战略思思想指导导下，在在岳阳、长沙、武汉构构建了物物流网络络体系，实行专专业化运运营

16、、精精细化管管理、信信息化服服务、品品牌化发发展。为立足长长沙，集集团于220099年初投投资湖南南省高星星物流园园建设工工程，开开始开展展本项目目的前期期工作、工程建建设及物物流园建建成后的的日常工工作等。目前，集集团经营营运转良良好，连连续三年年年上缴缴国家税税费均超超过30000万万元，赢赢利能力力强，资资产优良良，资信信AAAA级。集集团先后后荣获“全国商商务系统统先进集集体”、“湖南南省重合合同守信信用单位位”、“湖南省省招工扶扶贫先进进企业”、“信信贷诚信信企业”、“纳纳税诚信信企业”、“财财源建设设先进单单位”等等光荣称称号。集团总裁裁冯杨辉辉先生，湖南省省临湘市市人，出出生于1

17、19811年，毕毕业于湖湖南大学学机械工工程系。毕业后后一直在在湖南和和立东升升集团任任职，220055年进入入公司管管理层，20008年任任集团公公司总经经理。曾曾参与和和立东升升公司太太阳桥物物流园项项目一、二期项项目的运运作与开开发，具具有物流流园工程程建设与与运营管管理经验验。为做做好湖南南省高星星物流园园建设工工程的商商贸物流流地产开开发与运运营、工工业园区区开发、基础设设施投资资等业务务，集团团下设办办公室、项目工工程部、财务室室、招商商部、外外联部等等部门，拥有一一批经验验丰富的的市场研研究、营营销招商商、工程程管理、房地产产、物流流管理、财务管管理等专专业技术术人员。立足湖湖南

18、长沙沙，放眼眼世界，致力于于成为民民族领先先的物流流与工业业地产综综合运营营商。公司将秉秉承“专专业、稳稳健、卓卓越”的的经营理理念，坚坚持以专专业能力力从市场场获取公公平回报报，成为为行业持持续的领领跑者；通过规规范的企企业文化化和稳健健、专注注的发展展模式，成为最最受客户户、最受受投资者者、最受受员工、最受合合作伙伴伴欢迎，最受社社会尊重重的企业业。1.2 项目概概况1.2.1 项项目名称称湖南省高高星物流流园建设设工程1.2.2 项项目建设设背景物流业是是融合运运输、仓仓储、货货运代理理和信息息等行业业的复合合型服务务产业，涉及领领域广，吸纳就就业人数数多，促促进生产产、拉动动消费作作用

19、大。它作为为现代经经济的重重要组成成部分和和工业化化进程中中不可或或缺的综综合服务务支撑，是国民民经济发发展的基基础产业业。加快快发展现现代物流流业，构构建国家家级区域域物流中中心，对对于转变变经济发发展方式式，调整整和优化化经济结结构，提提高经济济运行质质量和效效益，加加速推进进“两型型社会”建设与与新型工工业化步步伐，具具有十分分重要的的战略意意义。同同时，在在当前国国际金融融危机影影响的背背景下，加快实实现物流流业的调调整与振振兴，是是促进经经济平稳稳较快发发展，增增强国民民经济竞竞争力的的重要举举措。长沙作为为湖南省省会城市市具有得得天独厚厚的区位位优势，在全国国发展战战略布局局中，发

20、发挥承东东启西，联南接接北的枢枢纽作用用，在多多边的大大流通过过程中可可以东西西逢源，南北策策应，既既得益于于沿海市市场的强强劲辐射射，又受受惠予内内陆市场场的全面面联动。长沙在在中南经经济圈中中承担资资源依托托，流通通连接，技术吸吸纳，经经济辐射射的中心心城市，成为区区域经济济发展的的强劲“增长极极”，具具有担当当中南地地区的商商贸物流流中心优优势。近近年来，长沙市市物流产产业发展展迅速，为促进进城市经经济发展展，辐射射带动“长株潭潭”及周周边地区区发展发发挥了重重要作用用。长沙沙物流业业主要布布局在河河东地区区，产业业相对集集中且发发达，各各种物流流枢纽中中心基本本成型。而长沙沙河西地地区

21、具有有良好的的工业基基础和优优美的生生活环境境，但区区域的物物流业却却是制约约“大河河西”开开发的瓶瓶颈。如如随着业业务量的的增加和和贸易的的升级，现有的的仓储运运输条件件和硬件件设备能能力已远远远不能能满足各各钢材商商的经营营。因此此，作为为长株潭潭“两型型社会”建设的的示范区区，随着着大河西西先导区区开发建建设的深深入，长长沙发展展的重心心将进一一步转移移至河西西地区，新增客客货运量量将大大大增多，在一定定程度上上将超过过目前货货运、客客运的承承载能力力，在此此情况下下，若没没有发达达的物流流业，势势必阻碍碍和延缓缓先导区区开发建建设。望城县环环绕长沙沙西侧，是长沙沙联通湖湖南西部部地区的

22、的必经之之地。其其紧临长长沙大河河西先导导区，并并地处“3+55”城市市群中心心地带，是建设设长沙新新的大交交通、大大物流枢枢纽腹地地。在新新的发展展形势下下，按照照“交通通先行，物流依依托”规规律，望望城县选选择适宜宜区域建建设现代代物流枢枢纽中心心，以缓缓解物流流供需矛矛盾状况况。为此此，望城城县委、县政府府及相关关部门进进行了大大量工作作：20066年111月，获获广州铁铁路（集集团）公公司关关于石长长铁路望望城县铁铁路客货货运规划划问题的的函（广计函函200065266号），同意望望城站220200年预留留发展2200万万吨货场场到发能能力，远远景按5500万万吨的规规模预留留。200

23、77年，编编制了望城县县现代物物流发展展规划纲纲要，预计项项目建成成后，实实现年货货物吞吐吐量3000万吨吨、年市市场交易易额近1150亿亿元、实实现年税税收80000万万元、创创造就业业机会3300000个，将成为为中南地地区最大大的物流流基地。20077年8月月，湖南南省经济济委员会会湘经交交通2200773220号文文批复同同意将望望城县高高星组团团联运物物流中心心项目纳纳入“十十一五”长株株潭城市市群现代代物流业业发展规规划，并建议议将项目目更名为为“望城城县高新新物流中中心”。20088年，湖湖南省委委政策研研究室专专门对大大河西先先导区交交通物流流问题进进行了调调研，并并于8月月提

24、交了了关于于配套建建设长沙沙河西大大交通大大物流枢枢纽中心心的建议议，湖湖南省委委书记张张春贤对对此予以以了批复复。为进一步步优化长长沙物流流业结构构，特别别是改善善“大河河西”区区域物流流布局不不合理，物流分分散经营营，横向向联合薄薄弱，组组织化程程度较低低，物流流技术含含量不高高的状况况，推动动“大河河西”区区域物流流业现有有的结构构和布局局调整，加快推推动长株株潭“两两型社会会”改革革建设和和“35”城城市群建建设发展展，20008年年9月望望城经济济开发区区管委会会与湖南南和立东东升实业业集团有有限公司司双方就就共同建建设大河河西先导导区国家家级区域域物流中中心项目目湖湖南省高高星物流

25、流园达成成协议，同意项项目开发发用地位位于望城城经济开开发区内内，占地地20000亩。项目建建设拉开开序幕。20099年3月月，为进进一步优优化投资资环境，加快推推进项目目建设，望城县县人民政政府还颁颁发了望城县县招商引引资优惠惠办法，以此此从财税税、用地地、收费费等方面面给予政政策上的的优惠，为进一一步促进进高星物物流园项项目的建建设提供供了良好好的政策策支持。1.2.3 项项目建设设地点湖南省高高星物流流园项目目选址于于望城县县经济开开发区南南侧。地地块东临临马桥河河路，南南与星城城大道为为邻，西西接望城城大道，北靠石石长铁路路复线。项目依依托大河河西先导导区唯一一的火车车货站望城城火车站

26、站而建，并处于于京珠西西线、长长常高速速连接线线星星宁快速速干道和和湘潭到到岳阳的的城市快快速干道道雷雷望大道道的交汇汇处，紧紧邻金星星大道、雷锋大大道、望望城大道道、长沙沙市三环环线、3319国国道等。石长铁路路复线紧紧邻项目目地块北北侧，被被市委、市政府府列为220099年度长长沙市十十大基础础设施项项目之一一，对促促进望城城县、长长沙地区区，乃至至湖南省省经济发发展有着着重要意意义。项目总用用地面积积1344.733公顷（合20020.98亩亩），扣扣除市政政道路、用地外外，项目目净用地地面积1116.87公公顷（合合17553.000亩）。项目目地为平平地，交交通条件件、水、电、信信基

27、础设设施完善善，建设设条件较较好，是是建设物物流中心心的理想想地块。1.2.4 建建设内容容与建设设规模根据湖南南省高星星物流园园发展设设想及市市场定位位，湖南南省高星星物流园园将建设设大型物物流基础础平台；大型钢钢铁信息息服务平平台；加加工商贸贸交易平平台；物物流企业业总部平平台以及及物流增增值服务务平台等等。湖南省高高星物流流园在铁铁路运输输方面，石长铁铁路目前前货流吞吞吐量还还处于刚刚刚起步步发展的的初期，预计220155年将超超过755万吨/年，220200年达到到1500万吨/年，至至20330年将将达到2250万万吨/年年；在陆陆路交通通方面，预计220155年达到到60万万吨/年

28、年，20020年年达到1120万万吨/年年，至220300年达到到2000万吨/年；在在水路货货运方面面，依托托新康乡乡港区，预计220155年达到到15万万吨/年年，20020年年达到330万吨吨/年，至20030年年达到550万吨吨/年。综上所所述，湖湖南省高高星物流流园预计计20115年总总的货运运吞吐量量将达到到1500万吨/年，至至20330年可可达到5500万万吨/年年，该物物流中心心将成为为湖南省省乃至中中南地区区重要的的现代化化物流集集散和运运输基地地之一。本项目按按年转运运量3000万吨吨进行设设计，其其中汽车车展示、汽车零零部件及及钢材2260万万吨，建建材及金金属材料料4

29、0万万吨。项项目规划划用地面面积1334.773公顷顷（合20020.98亩亩），总总建筑面面积188715501.9平方方米，包包括储藏藏及加工工区34491227.888平方方米，物物流市场场交易及及服务区区91662944.311平方米米，生活活居住区区33336222.533平方米米，商务务办公区区27224577.188平方米米。另购置货货架、叉叉车、轨轨道等装装卸、运运输、储储存、信信息系统统设备2236台台（套）。项目按总总体部署署、滚动动开发、分期实实施的原原则，分分两期进进行建设设，其中中第一期期占地面面积12269亩亩，二期期占地面面积7551.998亩。1.2.5 投投资

30、规模模及资金金筹措方方案项目总投投资23305443.442万元元，其中中：工程程费用11561182.12万万元，占占总投资资的677.755%；其其他费用用523390.00万万元，占占总投资资的222.722%；预预备费1124992.880万元元，占总总投资的的5.442%；建设期期利息990588.500万元，占总投投资的33.933%；铺铺底流动动资金4420.00万万元，占占总投资资的0.18%。项目所需需总投资资23005433.422万元中中，其资资金来源源为：拟拟申请商商业银行行贷款11610000万万元，其其余资金金由项目目建设单单位自筹筹解决。项目建设设一期所所需投资资

31、额 1120,0277.055万元，资金来来源为：拟申请请商业贷贷款 8840000万元元，其余余资金3360227.005万元元由项目目建设单单位自筹筹资金解解决。1.2.6 项项目建设设期项目建设设期拟定定3.55年，预预计20010年年7月开始始，20013年12月建成成投产运运行。项目建设设期分前前期工作作和建设设工期两两阶段，其中：a) 前前期工作作从20010年年7月20111年11月，共共6个月月，包括括可行性性研究报报告的编编制、评评估和审审批，初初步设计计文件的的编制、审批，工程地地质详勘勘，工程程招标；b) 建建设工期期从20010年年7月20113年77月，共共36个个月

32、，包包括施工工图设计计，移民民安置及及施工准准备，土土建施工工，设备备订货，设备及及管线安安装，设设备调试试及试车车，试运运行，竣竣工验收收。1.2.7 主主要技术术经济指指标主要技术术经济指指标详见见表1-1。主要技术术经济指指标表表1-11序号指标名称称单 位数 量备 注注1总用地面面积公顷134.73合20220.998亩1.1其中：净净用地面面积公顷116.87合17553.000亩1.2市政道路路公顷12.443合1866.466亩2总建筑面面积m2187115011.92.1根据建设设期：2.1.1其中：第第一期m27258849.082.1.2第二期m2114556522.822

33、2.2根据功能能分区：2.2.1其中：储储藏及加加工区m23491127.882.2.2物流市场场交易及及服务区区m29162294.312.2.3生活居住住区(3区)m23336622.532.2.4商务办公公区m22724457.183吞吐能力力万吨/年年3003.1其中：汽汽车展示示、汽车车零部件件及钢材材万吨/年年2603.2建材及金金属材料料万吨/年年404设备台（套）2365 总投资资万元2305543.425.1其中：工工程费用用万元1561182.125.2其他费用用万元523990.0005.3预备费万元124992.8805.4 建设期期利息万元90588.5005.5铺底

34、流动动资金万元420.006 资金筹筹措万元6.1其中：银银行贷款款万元5500006.2资本金万元1755543.427正常经营营年收入入万元228227.2258正常年销销售税金金及税加加万元12722.6229正常年总总成本费费用万元108881.66010正常年利利润总额额万元106773.003续表1-1序号指标名称称单 位数 量备 注注11正常年所所得税万元26688.26612正常年税税后利润润万元80044.77713财务评价价指标 13.11其中：投投资利润润率%4.61113.22投资利税税率%4.98813.33项目投资资内部收收益率%13.009所得税后后13.44项目

35、投资资投资回回收期%7.899所得税后后13.55借款偿还还期（含含建设期期）年1114建设期年3.52 发展展规划、产业政政策及行行业准入入2.1 项目所所在地区区发展规规划概况况随着世界界经济的的快速发发展和现现代科学学技术的的进步，现代物物流业作作为现代代经济的的重要组组成部分分和工业业化进程程中最为为经济合合理的综综合服务务模式，正在全全球范围围内得以以迅速发发展。在在国际上上，物流流产业被被认为是是国民经经济发展展的动脉脉和基础础产业，其发展展水平成成为衡量量一个国国家现代代化程度度和综合合国力的的重要指指标。为为积极应应对新一一轮国际际金融危危机的影影响，落落实党中中央、国国务院保

36、保增长、扩内需需、调结结构的总总体要求求，国家家制定了了物流业业调整和和振兴规规划，作为为物流产产业综合合性的行行动方案案，以此此促进物物流业自自身平稳稳较快发发展和产产业调整整升级。同时，按照国国家的总体规规划构想，湖南省省制定了了物流业业振兴实实施规划划（20009-20111年），其中中，物流流园区工工程建设设是国家家和省级级规划的的发展重重点工程程之一。湖南省省高星物物流园项项目的建建设，将将利用长长株潭城城市群“两型社社会”建建设综合合配套改改革试验验区的政政策优势势，高标标准建设设现代化化物流园园区和物物流中心心，并以以此培育育具有竞竞争力的的龙头物物流企业业，从而而促进地地区物流

37、流业的快快速发展展。因此此，根据据我省物物流业调调整和振振兴规划划要求，急需启启动本项项目的建建设；同同时项目目的建设设，也是是落实我我省物物流业调调整和振振兴规划划的一项项重要举举措。2.2 项目建建设符合合区域发发展规划划的要求求望城县紧紧临长沙沙大河西西先导区区，并地地处“33+5”城市群群中心地地带，是是建设长长沙新的的大交通通、大物物流枢纽纽腹地，也是长长沙联通通湖南西西部地区区的必经经之地。在新的的发展形形势下，望城县县委、县县政府及及相关部部门于20007年编编制了望城县县现代物物流发展展规划纲纲要，预计项项目建成成后，实实现年货货物吞吐吐量3000万吨吨、年市市场交易易额近11

38、50亿亿元、实实现年税税收80000万万元、创创造就业业机会3300000个，将成为为中南地地区最大大的物流流基地。同年8月月，湖南南省经济济委员会会湘经交交通2200773220号文文批复同同意将望望城县高高星组团团联运物物流中心心项目纳纳入“十十一五”长株株潭城市市群现代代物流业业发展规规划，并建议议将项目目更名为为“望城城县高新新物流中中心”。20088年，湖湖南省委委政策研研究室专专门对大大河西先先导区交交通物流流问题进进行了调调研，并并于8月月提交了了关于于配套建建设长沙沙河西大大交通大大物流枢枢纽中心心的建议议。因此，本本项目的的建设，符合望望城县现现代物流流发展规规划需要要，与长

39、长沙市长株潭潭城市群群现代物物流业发发展规划划相衔衔接，与与我省物流业业调整和和振兴规规划相相适应，并成为为顺应长长株潭“两型社社会”和和大河西西先导区区开发建建设的必必然产物物。同时时，该项项目作为为第三产产业建设设项目，符合两两型社会会发展的的要求。2.3 项目建建设单位位业务背背景分析析项目建设设单位湖湖南和立立东升实实业集团团为一综合合性民营营企业集集团，主主要经营营范围为为：以自自有资金金对物流流业、高高新技术术产业、房地产产业、建建筑业、旅游业业、商业业服务业业、农、林、牧牧、渔业业进行投投资。集团重点点经营现现代物流流园区开开发和管管理、现现代商贸贸物流、房地产产开发、电子商商务

40、、机机电设备备安装、新型建建材、高高新技术术创业等等产业，在“立立足长沙沙，连线线岳阳、武汉、北京，营造全全国信息息共享、资源互互动的现现代物流流格局，融入国国际物流流产业链链”的战战略思想想指导下下，在岳岳阳、长长沙、武武汉构建建了物流流网络体体系，实实行专业业化运营营、精细细化管理理、信息息化服务务、品牌牌化发展展，致力打打造世界界领先的的民族物物流产业业综合服服务运营营商。集团有成成功的物物流业运运营模式式，投资资11.2亿元元在岳阳阳建成占占地面积积6800亩，集集商品交交易、运运输、仓仓储、保保管、配配送、加加工、信信息处理理、物流流咨询等等一体化化、全方方位服务务的湖南南省第一一个

41、物流流信息平平台太阳桥桥物流园园。成为为本地区区功能齐齐全、配配套完善善、管理理先进的的区域性性现代化化商贸物物流园。并形成成 “太太阳桥物物流园”现代物物流品牌牌。2.4 项目建建设服务务需求分分析2.4.1 项项目的建建设符合合大河西西先导区区“两型型”社会会建设需需求大河西先先导区是是长株潭潭城市群群“两型型社会”建设综综合配套套改革试试验区的的核心区区，承担担着国家家探索资资源节约约、环境境友好发发展道路路的重任任。构建建“两型型”社会会必须加加快对现现有产业业的升级级改造，促进向向现代化化生产方方式的转转变。而而在现代代企业经经营中，无论是是高效的的生产还还是科学学的管理理，从原原材

42、料采采购到产产成品的的配送，都对现现代物流流服务和和物流合合理化提提出了迫迫切的要要求。加加快推进进“两型型”社会会建设，需要有有配套的的物流综综合服务务作为强强有力的的支撑保保障，必必须拥有有发达的的物流业业。特别别是要实实现产业业的集群群化发展展，更离离不开现现代化物物流的有有效衔接接。对于于“大河河西”的的产业进进行合理理规范，明确分分工，各各地区优优势产业业己呈现现规模化化、集群群化的发发展；尤尤其是在在产业链链的上下下延伸后后，更需需要有现现代化的的物流综综合服务务来有效效衔接，才能实实现其集集群优势势和规模模效益。根据长长沙大河河西先导导区规划划建设，建成区区将达到到2000平方公

43、公里，新新增人口口1500万，新新增GDDP30000亿亿元，基基本上相相当于再再造一个个新长沙沙。因此此，发展展的需要要与目前前物流运运储能力力矛盾突突出。若若按现有有的货运运量规模模，将年年新增货货运量在在1.33亿吨以以上。其其中，根根椐大河河西的发发展和其其周边市市场的需需求，以以河西为为中心辐辐射各地地市的钢钢材消耗耗量将会会每年以以10%的增长长，预计计到20014年市场场的吞吐吐量将会会达到3300万万吨/年年。显然然，其物物流市场场容量将将远远超超出目前前长沙火火车南北北货站和和霞凝新新港已有有的运储储和承载载能力，新增流流动人口口也将超超出长沙沙火车客客站和现现有公里里客运承

44、承载能力力。若不不能抢抓抓机遇适适早规划划建设物物流中心心，大河河西交通通与物流流矛盾将将更加突突出，并并制约先先导区的的开发建建设进程程。因此此，项目目的建设设，符合合大河西西先导区区“两型型”社会会建设需需求。2.4.2 项项目的建建设，符符合进一一步优化化长沙物物流业布布局，缓缓解交通通拥塞的的需求随着经济济的发展展和技术术的进步步，物流流并不只只是要致致力于生生产和消消费物流流效率的的提高，其现代代物流方方式的运运用、物物流管理理运作的的更新都都会对区区域经济济的发展展、交通通设施的的建设产产生巨大大的推动动作用。目前在在长沙地地区河东东区域的的物流业业相对发发达，各各种物流流枢纽中中

45、心基本本成型，为河东东的生产产生活提提供了优优越的基基础。从从长沙城城区交通通现状看看，长沙沙年货运运发送总总量达11.3亿亿吨，常常年流动动人口在在1000万人以以上，其其货运配配送和流流动人口口主要来来自湘江江以西，而货运运和客运运站场却却又分布布在河东东。这种种人流、物流的的逆向错错位与过过度集中中，势必必造成湘湘江一桥桥、二桥桥和河东东中心城城区交通通的极度度拥堵。同时，随着长长沙城市市的规化化建设和和城区的的不扩张张，大型型货物进进入市中中心地区区，严重重地影响响了长沙沙城市的的交通拥拥挤和市市容市貌貌，故长长沙市交交通局在在今年55月份对对于二环环线以内内大型货货车进行行禁止进进入

46、，由由于“长长重”钢钢材市场场处于二二环线的的边缘，这严重重影响了了货物的的流动。因此，急需对对现有的的这种物物流布局局进行改改变。项项目建设设，将使使河西地地区包括括常德、益阳等等地的的的人流、物流不不再通过过湘江进进入城市市核心区区，不再再挤压到到长沙唯唯一的大大进出口口河东城城市核心心区，从从而形成成省会中中心城市市河东、河西双双向分流流格局，从而将将使长沙沙市区的的运输负负荷与河河东城区区的交通通压力得得到实质质性的改改观，从从根本上上缓解长长沙河东东交通拥拥堵的局局面，并并进一步步推动“大河西西”区域域物流业业结构和和布局的的优化，为建设设“创新新河西、实力河河西、生生态河西西和宜居

47、居河西”提供发发展基础础平台。项目的的建设，符合进进一步优优化长沙沙物流业业布局，缓解交交通拥塞塞的需求求。2.4.3 项项目的建建设，是是形成区区域大交交通、大大物流新新格局的的需要物流活动动的终极极目的就就是通过过信息技技术与运运输手段段，为制制造商、供应商商、零售售商实现现“零库库存”，进而将将市场需需求与商商品库存存之间的的信息得得以优化化处理，减少不不必要的的库存及及流动资资金，因因此物流流运作模模式明显显使商品品降低了了成本，提高了了商品的的竞争力力。由于于目前客客货站及及仓储设设施基本本集中在在河东地地区，致致使长沙沙长期以以来过度度依赖于于公路运运输，公公路货运运约占全全市的9

48、90%。这样，不仅带带来河东东中心城城区的拥拥堵与污污染，同同时也加加重了企企业物流流成本与与货物进进出流通通速度。因此，要改善善这种状状况，需需要充分分利用现现有交通通设施条条件，构构建符合合需要的的现代综综合联运运体系。项目建建设选址址在大河河西先导导区核心心区域湖湖南望城城经济开开发区高高星组团团内。项项目依托托大河西西先导区区唯一的的火车货货站望城城火车站站而建，并处于于京珠西西线、长长常高速速连接线线星宁快快速干道道和湘潭潭到岳阳阳的城市市快速干干道雷望望大道的的交汇处处，项目目还紧邻邻金星大大道、雷雷锋大道道、望城城大道、三环线线、3119国道道等。项项目以东东2kmm建有湘湘江千

49、吨吨级码头头。项目目距长沙沙市委、市政府府所在地地仅166km，至黄花花国际机机场约338kmm，因此此交通条条件优越越，网络络连接密密切，通通过项目目建设，充分利利用交通通优势，将有利利于建设形形成公路路、铁路路、水运运合理分分工的综综合运输输联运体体系，构构建形成成区域大大交通、大物流流的新格格局，进进而将大大大提高高长沙、长株潭潭地区乃乃至全省省综合交交通通畅畅能力，并较大大程度的的降低生生产企业业的物流流成本，从而提提高企业业效益，增强竞竞争力，促进以以长株潭潭物流区区域作为为全省物物流业发发展的区区域中心心的物流流业振兴兴发展规规划目标标的实现现。2.4.4 项项目的建建设，是是大力

50、促促进长沙沙大都市市和“335”城市群群建设的的需要作为一个个复合型型服务产产业，物物流业已已成为经经济发展展新的推推动力和和衡量一一个地区区经济发发展水平平的重要要标志，被誉为为促进经经济发展展的“加加速器”、 “第三利利润源泉泉”和“二十一一世纪的的黄金产产业”，在转变变经济增增长方式式，降低低生产制制造业成成本，提提高居民民消费水水平，实实现市场场一体化化，促进进地方经经济发展展、基础础设施建建设等方方面发挥挥着越来来越重要要的作用用。项目目建设的的定位是是立足“大河西西”、服服务“长长株潭城城市群”、着眼眼岳、益益、常、娄等地地市、辐辐射中南南地区的的国家级级区域物物流枢纽纽中心，是为

51、专专业化物物流企业业的物流流运作行行为和工工业企业业的生产产行为、商业企企业的交交易行为为等提供供运作设设施和集集成环境境的大型型物流枢枢纽中心心。未来来五年，长沙、长株潭潭地区以以及“335”城市群群经济的的增长趋趋势强劲劲，此增增势将大大幅提高高区域的的货运量量、货运运周转量量以及第第三方物物流市场场的物流流份额。特别值值得注意意的是，现代物物流业的的发达程程度与一一个地区区综合竞竞争力的的强弱息息息相关关，发展展现代物物流业是是提高区区域经济济竞争力力的必然然选择。同时，从国内内外城市市发展实实际看，一般特特大城市市都不只只一个大大的进出出口，项项目的建建设形成成铁公水水综合运运输体系系

52、，实际际上也就就是从长长沙又一一重大交交通物流流枢纽中中心构架架的基点点上，促促成了长长沙大都都市规划划建设的的优化布布局。加加之项目目选址区区基本上上处于长长株潭“355”城市市群的几几何中心心，与周周边5个个城市的的交通连连接也有有较好基基础。在在原有基基础上进进一步确确定其交交通枢纽纽和物流流中心的的战略地地位，并并以此为为中心建建设互联联互通的的现代交交通网络络，必将将大大促促进周边边功能性性城市的的发展，加速推推动长株株潭城市市群“两两型”社社会建设设和“335”城市群群的建设设。2.4.5 项项目的建建设，是是实现望望城县域域经济社社会又好好又快发发展的需需要近年来，望城在在“融城

53、城强县、工业兴兴县、园园区兴工工”的发发展思路路指导下下，新型型工业化化进程加加快，一一批大型型工业园园区日益益兴起，交通系系统日益益完善，城市化化进程加加速，逐逐步实现现与长沙沙的无缝缝对接。特别是是随着经经济的持持续发展展，交通通基础设设施的不不断完善善，新因因素、新新环境使使得传统统运输业业在量、面、质质等多方方面都无无法满足足望城经经济发展展的要求求，现代代物流业业发展的的落后成成为望城城发展的的瓶颈，望城县县的现代代物流业业面临着着新的发发展背景景。20008年年，长沙沙大河西西作为“两型社社会”先先导区率率先起步步，望城城成为全全省唯一一全境纳纳入长株株潭城市市群核心心区的县县，占

54、据据着大河河西先导导区的“半壁江江山”。与此同同时，望望城县五五大经济济板块的的空间布布局和产产业定位位，正带带动县域域新一轮轮产业集集聚空间间布局的的调整，以及物物流业结结构的区区域性分分工差异异。而公公路、铁铁路、水水运等不不同交通通方式及及其基础础设施的的迅速建建设正为为望城县县打造一一个日趋趋完善的的物流通通道网络络，这使使得望城城县对接接长株潭潭、服务务长株潭潭和促进进五大经经济板块块互动发发展的要要求有了了实现的的基础。区域经经济的新新型布局局与定位位，确定定了望城城县新的的货源空空间与货货物流向向，亟待待推进现现代物流流中心建建设。此此外，随随着珠三三角、长长三角地地区产业业转移

55、的的战略机机遇以及及长株潭潭地区产产业布局局的调整整，对望望城县加加快工业业发展产产生了深深刻的影影响。由由于望城城县处于于环绕长长沙西侧侧位置，是长沙沙联通湖湖南省西西部地区区的必经经之地，区位优优势凸现现，然而而承接的的先进制制造业基基地的建建设必然然需要现现代物流流的支撑撑。因此此，在这这种状况况下，必必须加快快区域现现代物流流业的发发展。湖湖南省高高星物流流园项目目的建设设，将在在望城县县形成一一个巨大大的具有有商品流流、信息息流、资资金流和和人才流流的物流流平台和和商贸热热点，是是望城实实现现有有产业的的升级和和实现产产业集群群化发展展的基础础，并加加快推进进望城县县域经济济又好又又

56、快发展展。3 建设内内容与建建设规模模3.1 物流中中心类型型目前，我我国物流流中心的的运作模模式主要要有以下下几种业业态类型型： a)仓储储作业主主导型：该类型型主要是是以拥有有较大的的仓库，开展储储存并兼兼有配送送业务。仓库位位置一般般选择在在价格较较为便宜宜的地方方，储存存的产品品属非季季节性产产品，其其需求量量随季节节的波动动性不大大。要求求具有较较高的仓仓储设施施与设备备，如高高架仓库库、先进进的装卸卸机械、智能化化管理等等技术与与手段。其物流流职能更更倾向于于仓储，应发挥挥其仓储储方面的的优势，适合于于相对长长时间仓仓储的产产品，如如家用电电器、家家具等。 b)采购购集货主主导型：

57、该类型型是针对对目前的的生产领领域大量量生产、流通领领域大量量流通、消费领领域大量量消费的的格局，而发展展、演变变成的社社会化中中介型配配送类型型。配送送中心主主要通过过与上游游企业(生产、加工企企业)建建立广泛泛的代理理、经销销或买断断关系，与下游游企业(零售企企业，如如百货店店、超市市、便利利店等)形成比比较稳定定的契约约关系，采购集集中几大大类型或或若干品品类的商商品，将将生产、加工企企业的商商品或信信息进行行同一组组合与处处理后，按照客客户订单单的要求求，配送送至各零零售商店店。该业业态类型型运作的的特点是是，在生生产和流流通领域域之间起起到一个个“二传传手”的的作用，其采购购与集货货

58、的物流流职能更更带有批批发、储储存及配配销的属属性。 c)市内内配送主主导型：该类型型属区域域性配送送机构，其主要要考虑的的因素是是最大卸卸货量或或最频繁繁卸货点点的位置置，以及及与配送送点的最最短距离离卸货点点，需精精心规划划最佳配配送货物物的线路路，根据据货物运运量的需需要和配配载合理理性，选选择合适适的吨位位，力求求做到满满载；同同时根据据货物的的价格和和性质，或客户户的要求求，备有有封闭车车、半封封闭车、保温车车。一般般选择平平房仓库库，便于于出入库库的操作作。此类类型的配配送中心心从其业业务开展展的方式式来看，以配送送为主业业，尤其其承接大大量的委委托业务务，借助助其较为为成熟的的市

59、场网网络优势势。其配配送原则则是时间间短、线线路合理理、满载载和一线线多卸。该业态态类型注注重配送送的物流流职能，与其商商圈的大大小与范范围有关关，所以以其运作作特点主主要是以以追求配配送的高高效率和和配送运运输线路路的整体体设计与与策划的的科学性性与合理理性。 d)流通通加工主主导型：该类型型根据客客户要求求，主要要以流通通加工的的作业量量占较大大比例，辅之以以配送业业务，流流通加工工主要是是进行分分割、分分解、保保管、包包装及简简单加工工等作业业。对于于流通领领域的零零售商其其加工与与生产企企业按标标准、系系列加工工不同，加工一一般是按按用户要要求进行行，加工工后产品品便直接接根据用用户分

60、开开置放、配送。该类型型运作主主要以流流通加工工为特点点，这是是由配送送的商品品种类所所决定的的。 e)干线线运输作作业主导导型：该该类型主主要包括括省市的的经济区区内的配配送中心心，其仓仓库位置置一般多多选择在在靠近干干线沿线线的地方方，货物物的到发发货作业业较为频频繁，且且一般选选择平房房仓，便便于出入入库的操操作。该该业态类类型的商商圈半径径较大，物流配配送服务务的范围围较广，配送业业务规模模大，物物流服务务辐射的的地域空空间足以以推动商商品交换换的范围围，缩短短地区间间商品交交换的距距离。 f)补货货外包配配送主导导型：这这种配送送中心的的主要业业务程序序及主要要场所都都用于理理货、配