天津某玻璃厂项目可行性研究报告

1、天 津 万 科科 玻 璃 厂 项项 目可行性研研究报告告天津万万科兴业业(集团团)有限限公司目 录第一章 项目决决策背景景1. 内部因因素2. 外部因因素第二章 项目概概述1. 项目目区位及及用地2.项目目宗地现现状3.项目目周边的的社区配配套4.项目目周边环环境5.项目目市政配配套分析析6.土地地价格第三章 项目法法律及政政策性风风险分析析1.项目目用地取取得土地地使用权权法律手手续分析析2.项目目合作方方式及风风险评估估3.总体体评价第四章 市场研研究1. 区域域市场成成长状况况2. 区域域市场供供应产品品特征3. 整体体市场对对本案影影响因素素4. 目标标客户、产品及及价格定定位第五章

2、规划设设计要点点1. 初步步规划设设计思路路2. 规划划设计的的可行性性分析第六章 项目开开发计划划1. 开发发机遇2. 开发发周期安安排3. 销售售周期安安排第七章 投资收收益分析析1. 成本本预测2. 税务务分析3. 经济济效益分分析4. 项目目资金预预测第八章 可行性性结论1. 项目目优势2. 项目目劣势3. 结论论及建议议第一章 项目决决策背景景 一.内部部因素1.天津津万科公公司项目目布局万科自992年进进入天津津市场以以来，先先后开发发了城市市花园、万科中中心大厦厦、世贸贸广场、都市花花园、万万科新城城等项目目，其中中城市花花园、万万科中心心大厦位位于城市市北部的的河北区区，总面面

3、积约117万平平方米，万科新新城位于于城市北北部的北北辰区，面积约约60万万平方米米。世贸贸广场、都市花花园虽然然位于城城市中心心地带，但规模模较小。由此可可看出，天津万万科的主主要项目目集中在在城市的的北部。反观天天津的总总体规划划和城市市发展方方向，城城市中心心区向南南部方向向发展，由城市市的行政政中心的的南迁和和友谊路路沿线的的开发便便可看出出；城市市工业向向东发展展，重点点开发建建设海河河下游工工业区和和滨海地地区，目目前沿津津塘路两两侧，新新建的小小区和工工业区已已将中心心市区和和塘沽区区紧紧的的联在一一起。由由此看出出，万科科的物业业分布与与天津的的总体规规划和城城市发展展方向不不

4、尽相符符。万科自992年进进入天津津市场以以来，发发展迅速速，市场场迅速扩扩大，在在操作理理念和手手法上，均胜人人一筹，被公认认为天津津的地产产先锋，在天津津人的心心目中已已树立起起第一品品牌的形形象。万万科产品品应属于于整个天天津市，而不是是某个区区域。所所以万科科有能力力，也应应该去开开发天津津的其他他市场，让万科科物业深深入天津津每个角角落。结结合天津津的总体体规划和和城市发发展方向向，我们们应在天天津的西西南部、南部、东南部部投入更更多的关关注。目目前我司司在谈的的几个重重点项目目有：北北部地区区铁东路路住宅项项目，东东部地区区张贵庄庄路住宅宅项目、东部地地区天津津钢厂住住宅项目目，南

5、部部地区天天津玻璃璃厂住宅宅项目，其中玻玻璃厂项项目是各各方面条条件都比比较成熟熟的项目目，该项项目正好好填补了了万科在在城市南南部无项项目的空空白。 2.天津津万科公公司经营营现状：目前天津津公司在在手有两两个项目目，万科科花园新新城（含含原有新新城项目目和红旗旗农场项项目）、东丽湖湖项目，其中新新城项目目为在建建销售的的项目，东丽湖湖项目目目前处于于前期工工作阶段段。新城城项目自自98年年开盘以以来热销销天津市市，成为为天津公公司的主主要利润润支柱，但到220022年后新新城项目目基本开开发完毕毕，主要要为资金金回笼，东丽湖湖项目规规模大，是公司司长远发发展项目目，由于于区位和和产品原原因

6、，也也不是一一短期热热销房产产，不宜宜作为公公司近两两年的利利润支柱柱，是一一个追求求稳定开开发有节节奏销售售为目的的的项目目。根据据集团总总部经营营计划要要求，天天津公司司必须再再上新项项目，要要达到每每年有33-5个个在开发发项目，保证天天津公司司经营利利润指标标和万科科产品在在天津的的市场影影响力。在目前前市场呼呼唤万科科的大好好形势下下，天津津万科应应充分利利用万科科天津地地产先锋锋的社会会地位和和市场影影响力，抓住机机遇，多多上新项项目，扩扩大市场场占有率率，让万万科品牌牌深入到到每个天天津人心心中。玻璃厂项项目区位位好，规规模适当当，发展展前景乐乐观，可可作为公公司主要要利润来来源

7、，可可以作为为重点发发展的项项目。同同时我司司拟在该该地块建建设住宅宅区，消消除污染染源，彻彻底改善善周边居居民的生生活环境境质量，为天津津城市建建设做出出贡献。天津公司司现状项项目及在在谈项目目分布:花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心玻璃厂项目.天钢项目津塘路项目张贵庄路项目丽苑项目铁东路项目梅江南项目西横堤项目在开发项项目:已完成项项目:在谈项目目:友谊路规划市级行政中心南楼市级商业中心项目所在地梅江居住区二.外部部因素该项目具具有良好好的外部部环境，其坐落落位置处处于天津津市区的的南部, 行政政区划为为河西区区，该项项目所在在区域有有如下特特点和优优势: 根据天天津市总总体规划

8、划，西南南部地区区大部分分用地规规划为教教育科研研、居住住及行政政办公用用地。 天津市市主导风风向为西西南风，西南部部区域正正处于天天津市的的上风口口，远离离工业区区，空气气新 鲜，自然条条件优越越，被公公认为居居住的上上佳区域域。 经济发发展状况况来看，该项目目所在的的河西区区是天津津市经济济最发达达、最富富裕的城城区之一一，该区区的房地地产起点点一直很很高，集集中了全全市大部部分的中中高档楼楼盘。商商品房销销售均价价明显高高于除除和平区区以外的的其他各各区。规划在在河西区区天津宾宾馆地区区（友谊谊路两侧侧）建设设新的市市级行政政中心，现有市市级行政政 中心心南迁，南部土土地升值值潜力大大。

9、 沿解放放南路可可方便直直达南楼楼市级商商业中心心，这里里有十八八街麻花花、鸿起起顺饭庄庄、家乐乐大 型超超市等全全国闻名名的商业业设施。 项目距距离规划划的东南南半环黑黑牛城道道段不足足3公里里，东南南半环是是天津市市中心市市区规划划路 网中中的两个个半环之之一，是是天津市市规划路路网骨架架中快速速交通体体系的重重要组成成部分，东南 半环环的修建建对该项项目的业业主出行行将会带带来很大大的方便便。 项目西西北侧为为梅江居居住区，是由市市政府统统一组织织建设的的大型安安居居住住区，占占地面积积1922 公顷顷,将建建设成为为以水景景和生态态环保为为主题的的高档居居住区，大大改改善了该该区域居居

10、住环 境，使得该该区域住住宅市场场档次和和品位急急剧上升升。 所有有以上各各种因素素，为万万科在此此地块建建设一个个高档居居住社区区提供一一个良好好外部环环境。 第二章章 项目目概述一.宗地地区位及及用地 1.项项目区位位该宗地位位于天津津市区南南部,北北侧紧临临正在建建设中的的梅江居居住区,行政区区划属于于河西区区,距离离中环线线围堤道道段5公公里,距距离正在在建设的的东南半半环线约约 3公里里,距离离南楼市市级商业业中心约约6公里里，距离离规划友友谊路市市级行政政中心约约5公里里。花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心宗地位置.内环线中环线规划东南半环项目所在地 项 目 区 位位 图

11、 22.项目目用地 该该项目宗宗地为国国有土地地，毛地地面积约约5255亩,目目前为天天津市玻玻璃厂厂厂区用地地。该宗宗地拟规规划为居居住用地地，规划划用地内内均为玻玻璃厂厂厂区用地地，土地地权属明明确。按按照市规规划院编编制的控控规要求求，用地地分析见见下表：名称面积(万万平米)折算成亩亩数毛地面积积35.002525其中市政政代征地地(含退解解放南路路道路及及绿化带带、退卫卫津河道道路及绿绿化带、退北侧侧道路及及绿化带带、退南南侧道路路用地)6.27794可建设用用地面积积28.775431其中区内内配套用用地（含小学学及幼儿儿园、配配套公共共服务设设施用地地）2.70041净住宅用用地面

12、积积26.005391可建设用用地用地地率82%净住宅用用地率74%住宅地块2住宅地块1住宅地块3住宅地块4教育用地配套公建用地3.项项目地块块内各种种用地政政府控制制性规划划指标:序号用地性质质用地面积积(万平米米)容积率建筑密度度 (%)建筑限高高 (MM)绿地率 (%)1住宅地块块19.8991.43050402住宅地块块23.1772.03080403住宅地块块37.41.63050404住宅地块块44.5441.0303040524班小小学及115班幼幼儿园用用地1.7990.82525406储蓄所、物业管管理等公公共服务务设施用用地0.9111.8505020二.宗地地现状1.四至

13、至范围: 东至解解放南路路，南至至规划路路，西至至卫津河河，北至至规划路路。 2.地势势状况 项目目用地主主要为天天津玻璃璃厂的厂厂区,地地势平坦坦,场地地标高与与解放南南路标高高基本相相一致。3.地上上物现状状地上物主主要为玻玻璃厂的的生产厂厂房和办办公区，另有很很少量职职工住宅宅和单身身宿舍(约366户422间房)。厂区区内绿化化树木较较多（为为工厂自自己种植植，在园园林局未未登记,可根据据规划要要求进行行拆除或或保留）。4.空中中线路、地下管管线、人人防、构构筑物等等情况（有无变变电站、换热站站等设施施？）（1）项项目用地地内地下下管线较较多，但但均为玻玻璃厂自自用管线线，没有有横穿厂厂

14、区市政政的管线线。（2）项项目用地地内没有有需要保保留的文文物等设设施。（3）项项目用地地内的铁铁路为玻玻璃厂自自用的铁铁路专用用线，可可根据规规划要求求拆除。（4）项项目用地地西侧有有一个440平方方米的人人防设施施，处于于规划的的卫津河河绿化带带内，对对项 目建建设无影影响。（5）项项目用地地内有玻玻璃厂自自己打的的2口热热水井（在地热热办有登登记），出水温温度500左 右,可根据据规划予予以保留留,可为为项目提提供一部部分热水水。5.地质质情况 场场地原为为农田，厂区已已有500年历史史，无不不良工程程地质条条件。 厂内植被被 玻璃璃厂正门门 厂区正门门厂区植被被 厂区车车间厂区铁路路

15、卫津河和和南部水水面照片片？三.项目目周边的的社区配配套1.周边边30000米范范围内的的社区配配套配套设施施分类名称教育设施施电子仪表表技术学学校水浒武术术学校医疗卫生生设施无商业设施施劝业超市市、津洋洋宾馆、津洋酒酒店、太太平洋酒酒店金融设施施无市场珠江装饰饰城、环环渤海装装饰城、梅江装装饰城天津汽配配城交通设施施门前有去去大港区区6288、6559公交交线路，距项目目1公里里处有996、9954路路终点站站文化设施施无体育设施施无总的来说说，玻璃璃厂周边边原为工工厂区，基本社社区配套套比较少少，不足足以为项项目提供供服务，该项目目在规划划实施时时应考虑虑布置相相应数量量的生活活配套设设施

16、。2.宗地地周边330000米外可可辐射到到的主要要公共设设施如下下(主要要指南楼楼商业片片区和友友谊路沿沿线):公用设施施种类公用设施施名称教育设施施大学：天天津财经经学院、轻工业业学院、职业技技术师范范学院高中校：北师大大天津附附中（市市重点）、第四四中学（市重点点）、南楼中学学（区重重点）医疗设施施天津医院院，河西西医院，天津医医大第二二医院（三级甲甲等）大型商业业设施津华五金金商场、南楼商商场、南南楼家乐乐购物中中心一店店及二店店、河西西商场、登发装装饰基地地、十八八街麻花花总店文化设施施天津日报报大厦、河西图图书大厦厦、天津津科学技技术馆、天津国国展中心心、天津津礼堂体育设施施河西体

17、育育场大型公园园天津乐园园大型宾馆馆天津宾馆馆（三星星）、迎迎宾馆、乐园宾宾馆（三三星）、津利华华大酒店店（四星星）、水水晶宫饭饭店（四四星）、天津钢钢管宾馆馆（二星星）、长长青温泉泉宾馆、大型商住住楼钢管大厦厦、万顺顺大厦、澳东大大厦、天天津科技技大厦、新安大大厦、深圳发展展银行大大厦、环环渤海中中心大厦厦、天津津日报大大厦综合分析析，从该该项目沿沿主干路路网乘车车20分分钟内可可方便到到达以下下二个中中心，一一是南楼楼市级商商业中心心，二是是规划的的友谊路路市级行行政中心心，这些些中心的的设施能能辐射为为该项目目服务。四.项目目周边环环境1. 现状项项目所在在区域环环境 由于历历史原因因，

18、解放放南路两两侧原为为工厂区区,公路路两侧工工厂林立立，900年代后后期，随随着城市市房地产产的发展展，原来来的部分分工厂企企业,由由于工业业结构调调整的原原因，大大多已搬搬迁改造造，象天天津市构构件厂等等企业；建成了了如今的的顺驰名名都、名名都新园园、摩托托罗拉住住宅小区区等新型型住宅小小区，逐逐步带动动了该区区域的住住宅市场场；市级级迎宾线线友谊南南路的建建成通车车和梅江江居住区区的开发发建设，拆迁了了原来的的许多工工厂和破破旧房屋屋，建设设了以水水景和生生态环保保为主题题的高档档居住区区，大大大改善了了该区域域居住环环境，使使得该区区域住宅宅市场档档次和品品位急剧剧上升，已成为为天津市市

19、区上佳佳居住区区位。正开发住宅区域尖山住宅片区现状工业用地现状工业用地但就本项项目目前前主要出出行方向向解放南南路两侧侧来看，仍有天天津油毡毡厂、天天津无缝缝钢管厂厂等工厂厂企业，同时道道路两侧侧房屋均均较破旧旧，同友友谊路沿沿线景观观相比，有一定定差距，这是弱弱势所在在，但可可随着政政府十六六条重点点道路景景观改造造城市建建设的发发展很快快得到解解决。已建成住宅区宗地南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地2. 项目宗宗地周边边情况 该项项目宗地地南侧为为天津津津洋置业业公司的的养殖场场，有大大量的水水面，拟拟规划为为保留水水域，对对 该项项目的环环境有一一定的积积极影响响

20、。项目目宗地北北面现状状为天津津津洋置置业公司司的养殖殖场,规规划 为居居住用地地,顺驰驰集团已已与其签签定土地地开发协协议。项项目宗地地西北侧侧和西侧侧原为罐罐头厂仓仓库 和天天津津洋洋置业公公司的养养殖场部部分用地地,现已已转让给给松江置置业公司司用于房房地产开开发,属属于 梅江江南居住住区的一一部分,该项目目与梅江江南居住住区仅一一河之隔隔-卫津津河,基基本上形形成一个个 大的的居住片片区。卫卫津河已已由原来来的臭水水河改造造为环境境幽雅的的景观河河道，使使得该项项目周边边 环境境有了根根本性的的改善。项目宗宗地东面面现状为为一片空空地，原原为天津津玻璃厂厂用地，后被附附 近村村民占用用

21、，现以以被天津津玻璃厂厂收回，面积约约1277亩，规规划用途途为水面面。西侧卫津津河北侧顺驰驰开发地地块 厂厂区西侧侧刚修建建完毕的的卫津河河 南侧在建建道路梅江南开开发用地地 3.周边边近期及及远期规规划对周周边环境境的主要要影响（1）该该项目距距离规划划的东南南半环黑黑牛城道道段不足足3公里里，东南南半环的的修建对对该项目目的出行行将会带带来很大大的方便便，东南南半环是是天津市市中心市市区规划划路网中中的两个个半环之之一，是是天津市市规划路路网骨架架中快速速交通体体系的重重要组成成部分，其功能能是完善善天津市市东南半半部路网网，联系系海河东东西两岸岸的交通通，同时时起分流流中环线线和外环环

22、线客货货交通流流的作用用，东南南半环的的建设已已列入“十五”规划中中，目前前黑牛城城道段扩扩宽改造造工程即即将完成成，跨海海河大桥桥计划220011年开始始修建，20002年年年底通车车。（2）解解放南路路规划为为60米米宽城市市主干道道，两边边绿化带带宽300米，到到外环线线区段，两边绿绿化带宽宽50米米，并保保留现状状水面，在项目目周边有有大量的的绿地和和水面，形成一一道生态态景观，既调节节了空气气，又避避免了噪噪音，对对项目带带来的好好处可谓谓多多。（3）本本项目西西北侧为为梅江居居住区，将建设设成为以以水景和和生态环环保为主主题的高高档居住住区，大大大改善善了该区区域居住住环境，使得该

23、该区域住住宅市场场档次和和品位急急剧上升升，为该该项目的的定位和和提升档档次会有有非常积积极的意意义。（4）目目前项目目门前有有去大港港区6228、6659公公交线路路，距项项目1公公里处有有96、9544路终点点站，项项目开发发后，该该2路公公交线会会很方便便延伸到到项目门门前设置置站点，并可引引进其他他线路，方便项项目业主主出行。五.市政政配套1.道路路情况现状情况况：目前前本项目目周边的的现状市市政道路路只有一一条-解解放南路路,为天天津市区区一条重重要出入入市干道道，向北北直达市市中心区区，向南南与津港港公路连连接直通通大港区区，.其其现状路路宽300米。项项目南侧侧的400米宽的的浯

24、水道道正在修修建，联联接梅江江和小海海地片区区，使项项目又多多了一条条出行路路线。规划情况况：解放放南路规规划为660米宽宽城市主主干道，两边绿绿化带宽宽30米米，到外外环线区区段，两两边绿化化带宽550米。项目用用地北侧侧谭江道道为规划划30米米道路，通过谭谭江道将将该项目目与梅江江居住区区联结在在一起。 2.市政政管线配配套情况况 总总体上讲讲，该区区域原为为工厂区区，具备备基本的的市政配配套条件件，具体体分析如如下：给水：在在解放南南路有8000的输水水管，可可从中引引出配水水管为该该项目提提供水源源。排水：在在该项目目用地南南侧规划划有一雨雨水泵站站，小区区内雨水水通过该该雨水泵泵站排

25、入入卫津河河，污水水近期通通过厂区区内现有有的DNN5000入珠江江道干管管,远期期在项目目用地南南侧规划划有一污污水泵站站，小区区内污水水通过污污水泵站站排入解解放南路路规划DDN8000污水水管，由由此进入入纪庄子子污水处处理厂。电力：按按照规划划，该控控规单元元的电力力由区外外变电站站解决，原玻璃璃厂的两两路100千伏电电力就分分别由黑黑牛城道道35千千伏和小小海地335千伏伏电站提提供，容容量为118000KVAA，现有有容量不不足以满满足项目目需要,还需通通过上述述电站提提供增容容。通讯：该该项目为为梅江电电话局的的服务范范围，解解放南路路现状有有12孔孔电信电电缆。燃气：气气源为天

26、天然气，在解放放南路有有6000的中压压天然气气管道，为项目目气源源源头。供热：为为供热空空白区，按照规规划由陈陈塘庄热热电厂提提供集中中供热,近期在在集中供供热不到到位 时由政政府供热热部门提提供临时时锅炉房房供热。六.土地地价格 1.补偿费费用:与土地地方的补补偿价格格按总规规划占地地面积计计算，市市政代征征地与可可建设用用地价格格相同。可建设设用地中中,住宅宅用地与与配套公公建用地地补偿价价格相同同,即总总占地面面积为5525亩亩，土地地补偿费费总额约约为2224700万元（以422.8万万元/亩亩的价格格计算，最终以以实际测测量面积积为准，每亩单单价不变变，补偿偿数额多多退少补补），土

27、土地补偿偿费包括括土地使使用权转转让及地地上、地地下建、构筑物物、各种种管线、设备、设施等等的拆迁迁补偿费费。另补偿偿原开发发商10000万万元作为为退出的的补偿。合计毛毛地补偿偿费用为为234470万万元，即即45万万元/亩亩，折到到住宅用用地为660万元元/亩。2.土地地出让金金: 出让让面积界界定:理理论上按按住宅用用地面积积出让,即255万M22出让面面积,实实际成本本测算时时按总规规划用地地面积出出让,即即35万万M2出出让面积积(含学学校等非非营业性性公建用用地面积积)。两两者相差差10万万M2。 出让让金总额额:污染染企业外外迁项目目可享受受按土地地评估值值7%收收取出让让金，本

28、本项目成成本测算算时按总总规划用用地面积积计算约约为19960万万元，如如果按净净住宅用用地面积积出让,约为114000万元,可节省省5600万元。（列表表说明上上述问题题）3周边边地价的的比较：与梅江江地价的的比较：梅江拍卖卖价为112488元/平平方米（楼面地地价），该地价价中为含含市政配配套的熟熟地价，容积率率在0.93左左右，推推算其可可用地地地价为889.551万元元/亩。玻璃厂厂项目可可用地地地价（含含大配套套、出让让金、契契税等费费用）为为72.86万万元/亩亩。两者者同比，梅江高高出166.655万元/亩，同同时，梅梅江为安安居项目目，地价价中不含含出让金金、契税税等费用用，且

29、为为招标拍拍卖项目目，地价价支付时时间急促促。与项目目用地北北侧顺驰驰地块比比较： 据据初步调调查顺驰驰地块的的毛地每每亩补偿偿价为553万元元，折到到住宅用用地为666万元元/亩，玻璃厂厂项目毛毛地每亩亩补偿价价为455万元，折到住住宅用地地为600万元/亩。综合分析析该项目目地价比比较接近近市场价价位，能能为我方方接受。第三章 法律及及政策性性风险分分析一.项目目用地取取得土地地使用权权的法律律手续现现状描述述1. 项目用用地现状状 土地地所有权权归属:国有用用地 土地地使用权权归属：天津远远洋玻璃璃工业有有限公司司 土地地的他项项权益:没有 土地地的用途途:工业业用地 项目目用地现现状的

30、文文件:天天津市津津南区核核发的津津南国用用(977更1)字第1101号号国 有有土地使使用证2. 项目用用地规划划 项项目用地地规划用用途：拟拟规划为为居住用用地 规规划批文文：市规规划院编编制的（10-01-01）控制性性详细规规划3.已取取得的政政府文件件： 目前前尚未办办理项目目的任何何手续。3. 项目用用地取得得土地使使用权程程序评估估（1） 取得得土地使使用权程程序 万科与与天津远远洋玻璃璃工业有有限公司司签定土土地开发发补偿协协议。 去市工工业调整整办公室室办理工工业用地地调整为为居住用用地的批批文。 去市土土地局办办理土地地出让手手续，与与市土地地局签定定土地出出让合同同交纳土

31、土地出让让金，办办理国有有土地使使用证。 （22）取得得土地使使用权需需要的工工作日 一般向向市土地地局报土土地出让让文件后后60个个工作日日左右即即能与市市土地局局签定国国有土地地出让合合同，在在交纳全全部土地地出让金金后可办办理国有有土地使使用证。详细说说明 （33）取得得土地使使用权的的风险及及控制 土地地方新厂厂址刚选选定，还还未开工工建设，其能否否按时搬搬迁，起起决于新新厂的建建设进度度，这是是 风险险所在。 风险险控制：土地方方保证按按时交地地，同时时在合同同中约定定每笔付付款与立立项、拆拆迁等工工作进度度相结合合，同时时约定如如果工作作延迟，我方可可从其补补偿款中中扣除我我方的损

32、损失。4. 政策性性风险评评估（1） 项项目周边边的梅江江居住区区刚开始始启动，新开工工面积在在30万万平米左左右，是是由政府府组织实实施的项项目，该该项目上上马一定定会对梅梅江居住住区造成成很大的的压力，政府出出于地方方保护的的原因，会控制制该区域域的商品品房上市市量，这这样该项项目会被被推迟立立项，不不能马上上开发，由于政政府政策策的原因因，该项项目立项项会遇到到较大的的阻力，但我们们分析，根据天天津公司司与当地地政府的的良好的的关系，通过多多方工作作，应能能解决立立项问题题。（2） 政政府对污污染企业业外迁和和东移有有许多优优惠政策策，如对对利用污污染企业业原土地地进行商商品房开开发，土

33、土地出让让金可按按土地评评估值的的5-77%收取取，但该该项目能能否顺利利按7%执行，是一个个待定因因素。我我们分析析，如果果没有大大的政策策变化，应能实实施，同同时在与与土地方方的合同同中约定定，土地地方必须须保证土土地出让让金降到到7%以以下，否否则，我我方可从从其土地地款扣除除出让金金超出77%的部部分费用用。 二.项目目合作方方式及风风险评估估1.合作作方介绍绍：土地方为为天津远远洋玻璃璃工业有有限公司司，为天天津市国国营企业业，以生生产销售售玻璃为为主营业业务，全全厂职工工30000余人人。合作方为为香港富富联集团团国际投投资有限限公司，为一家家合资企企业，其其退出该该项目后后必须协

34、协助万科科公司与与土地方方的合作作并保证证万科按按其原有有合作条条件与土土地方合合作。2.合作作方式（1）合合作方式式万科一次次性买断断土地使使用权，单独开开发。（2）操操作方式式万科与土土地方天天津远洋洋玻璃工工业有限限公司签签定土地地开发补补偿协议议，然后后在市土土地局办办理土地地出让手手续，与与市土地地局签定定土地出出让合同同交纳土土地出让让金，办办理国有有土地使使用证。万科公公司与香香港富联联集团国国际投资资有限公公司签定定退出补补偿协议议。3.主要要合作条条件（1）与与土地方方天津远远洋玻璃璃工业有有限公司司的土地地价款及及付款进进度土地价价款：总总占地面面积为5525亩亩，土地地补

35、偿费费总额约约为2224700万元（以422.8万万元/亩亩的价格格计算，最终以以实际测测量面积积为准，每亩单单价不变变，补偿偿数额多多退少补补），土土地补偿偿费包括括土地使使用权转转让及地地上、地地下建、构筑物物、各种种管线、设备、设施等等的拆迁迁补偿费费。付款计计划：a.双方方签订协协议后一一周内万万科公司司支付给给土地方方50000万元元，并打打入双方方共同指指定的公公证处帐帐户。然然后万科科公司去去办理项项目立项项,如果果该项目目立项不不成,该该笔款如如数退回回给万科科公司。b.万科科公司与与市土地地局签定定国有土土地出让让合同后后，由公公证处将将50000万元元存入土土地方指指定的帐

36、帐户，如如果此时时一期约约3000亩开发发用地还还未提供供给万科科使用，该笔款款延迟到到一期用用地交地地后一周周内支付付。c.在万万科公司司与市土土地局签签定国有有土地出出让合同同后一年年内分四四次支付付100000万万元补偿偿费，每每3个月月付四分分之一（即25500万万元）。d.在土土地方将将全部开开发用地地按要求求交给万万科公司司后一年年内分两两次付清清余款，每6个个月付余余款的550%， 万元。土地方方的主要要工作a.负责责在项目目立项后后90日日内提供供沿解放放南路拆拆迁完毕毕后约3300亩亩开发用用地，其其余用地地在20003年年6月底底前提供供给万科科公司使使用。b.拆迁迁内容包

37、包括：负负责拆迁迁地上房房屋与构构筑物及及其基础础，架空空的线路路、管线线拆除，硬化路路面及铁铁路线拆拆除、地地下构筑筑物及各各种管线线拆除等等影响项项目开发发的因素素，办理理有关手手续交纳纳有关全全部税费费，交地地时保证证现场场场地平整整。c.负责责出具办办理项目目手续的的全部文文件、资资料、证证明等，并负责责提供人人员配合合。d.负责责协调提提供该项项目临时时用水、临时用用电。e.配合合万科公公司办理理该地块块从项目目立项、签订土土地出让让合同、取得国国有土地地使用证证的所有有事宜。f.负责责协调处处理有关关该地块块遗留问问题，在在保证万万科公司司合法开开发、建建设、销销售、使使用项目目的

38、整个个过程中中不受因因土地方方的责任任干扰。g.积极极协助万万科公司司办理各各种有关关税费的的减免，协助万万科公司司享受企企业外迁迁的优惠惠出让金金政策，（将出出让金总总额降低低到宗地地评估值值的7%以下，低于77%的节节约部分分由双方方三七分分成，土土地方拿拿七成,万科拿拿三成）（2）与与合作方方香港富富联集团团国际投投资有限限公司补补偿价款款和付款款计划补偿价价款：总总额为110000万元，补偿价价款包括括合作方方前期运运作费用用、退出出开发的的损失补补偿及其其协调拆拆迁等事事宜的补补偿。付款计计划：a.在项项目立项项后同时时土地方方将首期期约3000亩地地按要求求拆迁完完成交给给万科公公

39、司使用用后一周周内，万万科公司司支付3300万万元补偿偿费。b.在万万科公司司与市土土地局签签订国有有土地出出让合同同及同时时土地出出让金总总额降到到宗地评评估值的的7%以以下后一一周内，万科公公司支付付3000万元。c.在土土地方将将其余剩剩余土地地全部按按要求拆拆迁完后后交给万万科公司司使用后后一周内内支付2200万万元。d.余额额2000万元在在上述第第三次付付款后11年内分分两次付付清。合作方方的主要要工作：a. 负负责与土土地方签签订一份份解除双双方合同同的协议议，并保保证万科科公司与与土地方方按照其其原来与与土地方方签定的的条款顺顺利签定定土地开开发协议议。b. 负负责要求求和协助

40、助土地方方在项目目立项后后90日日内提供供沿解放放南路拆拆迁完毕毕后约3300亩亩开发用用地，其其余用地地在20003年年6月底底前提供供给万科科公司使使用。c.负责责协调万万科公司司办理该该地块从从项目立立项、签签订土地地出让合合同、取取得国有有土地使使用证的的所有事事宜。d.负责责协调处处理有关关该地块块遗留问问题，在在保证万万科公司司合法开开发、建建设、销销售、使使用项目目的整个个过程中中不受干干扰。e.积极极协助万万科公司司办理各各种有关关税费的的减免，负责协协调万科科公司享享受企业业外迁的的优惠出出让金政政策，保保证将土土地出让让金总额额降低到到宗地评评估值的的7%以以下。4.合作作

41、风险评评估（1） 合合作背景景：天津津远洋玻玻璃工业业有限公公司为污污染企业业,其用用地及周周边用地地规划为为居住用用地,其其不适合合在该区区域继续续生产,同时该该公司也也想通过过建设新新厂扩大大规模和和进行技技术改造造,增加加企业竞竞争力,该公司司与香港港富联集集团国际际投资有有限公司司签定了了土地开开发意向向书,通通过谈判判, 香港富富联集团团国际投投资有限限公司同同意退出出该项目目,前提提是我司司承诺110000万元补补偿费, 在此情情况下,万科直直接与土土地方进进行合作作。（2） 土土地使用用年限：原为行行政划拨拨土地，无使用用年限限限制，出出让为商商品房用用地后，出让年年限为770年

42、。（3） 土土地权属属情况：根据土土地方提提供的土土地证件件，土地地权属明明确，无无法律纠纠纷。（4） 土土地方的的信任情情况：土土地方为为经营良良好的国国营企业业，信任任等级较较高，我我方直接接与土地地方签订订协议，最大限限度避免免土地风风险。（5） 付付款进度度与土地地手续的的配合：从前面面与合作作方的付付款计划划可看出出，基本本每笔付付款都对对应合作作方相应应工作的的完成，最大限限度避免免合作风风险。（6） 其他与与土地政政策相关关规定：a.工业业东移企企业及污污染企业业搬迁征征用农田田，免征征耕地占占用税、契税；转让原原有土地地的收入入，采取取即征即即返的形形式，免免征营业业税和所所得

43、税，作为国国有资本本金投入入。b.是为为支持污污染企业业工业东东移，加加快企业业建设和和搬迁，尽快启启动生产产，对企企业土地地变现有有特殊困困难的，经市政政府批准准，可根根据企业业具体情情况，以以其土地地使用权权、有价价证券等等资产作作抵押，按照评评估价格格或约定定价格，由市财财政局给给予资金金垫付支支持，待待企业土土地变现现后再予予归还。c.利用用原污染染企业用用地进行行房地产产开发，土地出出让金可可按土地地评估值值的5-7%收收取。三.总体体评价 该该项目总总体讲法法律手续续比较简简单，我我司与土土地方直直接签订订土地开开发协议议，然后后在市土土地 局局办理协协议出让让，合作作风险相相对较

44、低低。宗地地拟规划划为居住住用地，土地使使用性质质基本明明确。第四章 市场研研究一.区域域市场成成长状况况：1.区域域市场简简述：图一：区域市场范围界定(紫色板块) 该项项目行政政隶属河河西区，位于解解放南路路和友谊谊南路之之间，距距离外环环线1.2公里里。区域域市场范范围界定定在整个个河西区区（如图图所示），河西西区是危危改实施施较早的的地区，市政建建设和各各项功能能、环境境都较完完善，故故此吸引引大量区区外人口口涌入，目前人人口总数数为799.144万人，比900年增加加了133.144万人。20000年该该区域市市场住宅宅累计供供应量为为1133.877万平米米，当年年销量992.776

45、万平平米，市市场基本本处于平平衡状态态。河西区该区域市市场的基基本特征征表现如如下：1）由于于政府的的大力支支持，该该区域市市场目前前正处于于快速增增长时期期，区内内整体生生活环境境和配套套条件得得到明显显的提升升。2） 从产品品供应和和客户购购买力可可以看出出，该区区域已经经成为天天津市中中高档物物业的集集中区域域，中高高档市场场发展的的较为成成熟且市市场容量量相对较较大。3） 区域内内产品趋趋同性强强，规划划水平差差异性较较强，具具备先进进规划的的物业一一般都为为全市性性定位，市场空空间较为为广阔。4)开发发时间较较早的区区域市场场，整体体呈现购购买力强强，改善善的需求求愿望强强，对于于区

46、外市市场的辐辐射力强强。宗地5)梅江江生态小小区成为为今年整整个天津津地产市市场的开开发热点点，同时时也促进进了该区区域市场场整体价价位提升升。2.区域域市场在在市内各各项指标标成长状状况 销销售量：该区域市市场的销销售量一一直稳步步增长，尤其是是20000年的的增长幅幅度最大大，与999年同同比增长长了611%。 销售售量与上上市量的的比较： 目目前河西西区区域域市场基基本处于于供销平平衡状态态。 平均单单价走势势：河西区的的平均单单价一直直在32200元元/平米米到33300元元/平米米之间，平均价价位仅次次于和平平区，是是中高档档物业的的集中区区域。二.区域域市场供供应产品品特征： 区域

47、市市场各档档次产品品供应状状况：价格空间间主要产品品类型供应比例例25000以下多层25%2500035500多层、小小高层50%3500040000多层、小小高层15%40000以上多层、小小高层、别墅10% 各档次次产品220011年上半半年需求求状况： 由上述述可见，如忽略略统计误误差，河河西市场场基本呈呈现各档档次产品品供需的的差量空空间基本本相近，即各档档次产品品皆未出出现明显显的供求求悬殊、供应量量远小于于需求量量的良好好投资空空间。区域市市场各档档次产品品的集合合特征： 河西市市场产品品几乎汇汇集了整整体市场场内各档档次的产产品，产产品类型型丰富，各档次次产品交交叉分布布，几乎乎

48、无明显显的档次次分布区区域。依依据产品品单价可可将该市市场产品品分为以以下几类类：(1) 低于225000元/平平方米： 该该档次产产品多分分布于远远离城市市中心的的位置，地域分分布较差差，多为为开发形形式单一一，配套套、设计计上仅顾顾及区内内基本的的环境、配套要要求。借借助地理理位置及及产品投投入等全全方面的的降低成成本，以以迎合该该区域拆拆迁户和和实力较较弱的外外迁户的的需求。建筑形形式基本本为多层层。具有有代表性性的项目目有：项目名称称规模（m2）建筑形式式绿化率均价（元/mm2）主力产品品（m2）瑞江花园园（一期期）整体400万多层35%2400070-990（两两室）金海湾20万多层

49、30%2480090-1100（两室）荣华园3万多层36%2300080-990（两两室）(2) 25000335000元/平平米：该档次产产品在该该区域需需求中处处于绝对对主力产产品地位位。此类类产品也也多数分分布城市市中心外外的位置置，但此此类物业业对产品品以外附附加值的的设计已已较为注注重，从从景观设设计、户户型选型型、高科科技材料料运用等等方面做做得较细细，以此此弥补地地域优势势不足。且该类物物业多为为大、中中型规模模的开发发，产品品主要以以多层开开发为主主，辅以以部分小小高层。具有代代表性的的项目有有：项目名称称规模（m2）发售资源源建筑形式式容积率均价（元/mm2）主力产品品（m2

50、）消化率顺驰名都都15万15万多层小高层1.328000100-1200基本售磬磬名都新园园10万10万多层1.22500090-1100（两室）120-1255（三室室）75%(3) 35000440000元/平平米该档次产产品的开开发基本本分为两两大类，一类为为：产品品多为小小高层，产品自自身优势势较少，依仗地地理优势势跻身于于该空间间市场；另一类类为：跳跳出局部部区域市市场的产产品，极极其强调调产品外外的环境境、文化化、配套套等优势势，主动动拉升区区位，从从而大幅幅度提高高物业档档次。项目名称称规模（m2）发售资源源（m2）建筑形式式容积率均价（元/mm2）主力产品品（m2）消化率世纪城

51、22万20万多层小高层129936000100（两室）140（三室）70%芳水园11.99万 约2万多层小高层0.938000120-150015%蓝水假期期12.88万内认期12.88万多层小高层0939000140-160020%(4) 40000元元/平米米 此此类产品品基本集集中在市市中心区区域，地地理位置置优势是是绝对的的，同时时，产品品开发上上追求深深度，比比较注重重对文化化、环境境、产品品等方面面雕琢。但该类类产品由由于受地地域限制制，产品品开发趋趋同，且且多为小小高层，小区环环境条件件多不如如远离市市中心区区域的中中高档项项目。项目名称称规模（m2）发售资源源（m2）产品形式式

52、均价（元/mm2）主力产品品（m2）消化率泰达园9万9万多层高层42000110120-130075%罗马花园园5万2万多小高层高层53000150(两室)70%世纪城3.区域域内个案案状况：名都新园蓝水假期个案分布布与宗地地位置关关系图：云水园 宗地31世世纪城： 该项目目由多层层、小高高层组成成，产品品形式单单一，主主力户型型集中在在1000平方米米（两室室）以及及1400（平米米）三室室。（详详细技术术指标请请参看第第四页对对应表格格内容） 该项目目一直极极其注重重产品的的宣传，在宣传传力度、空间利利用度以以及持久久性和高高密度性性方面，处处都都要体现现出实力力公司的的手笔。该项目目一直

53、以以高科技技的“H概念念社区”为宣传传主题，目标客客群直指指“高学历历、高智智商、高高层次、高收入入、高需需求的H一一族”。 总结：该项目目产品单单一，项项目主要要依靠科科技运用用后的“八大优优势”为主要要竞争点点，同时时，今年年6月，美国易易道打造造的社区区环境的的落成，又新添添了卖点点，促进进了销售售。32梅梅江-蓝蓝水假期期：蓝水假期期以小高高层(99-122层)、多层（4-55层）、别墅的的建筑形形式构成成，小高高层与多多层栋数数为1：1，各各楼体呈呈曲线型型、围合合式分布布，在保保证采光光、通风风的舒适适性同时时，最大大限度的的利用了了景观资资源的观观赏价值值。该项项目700%的住住

54、户可看看到水景景，且每每户窗外外都有绿绿色，景景观均好好性发挥挥到极至至。产品面积积偏大，主力户户型在1140-1600之间，户型并并无创新新，同市市场有很很大趋同同性。产品推广广方面，以“亲水住住宅”为主题题，运用用友谊商商场门前前的形象象推广、发售享享受特惠惠的认购购卡、以以及高密密度的立立体宣传传，推出出休闲生生活概念念，运用用概念引引领客户户的消费费趋向。总结：该该项目产产品方面面不具备备竞争优优势，主主要依靠靠生态、科技的的运用为为主要竞竞争点，最市场场炒做的的很热，但项目目开发、策划方方面并无无突破性性的拓展展。33云云水园： 该项项目由多多层及少少部分小小高层、别墅构构成，区区内

55、规划划除建设设了“国际老老人村”外，环环境建造造上并不不具备优优势，尤尤其是别别墅区的的环境，更是与与高档的的建筑形形式不相相称。别别墅分为为2400、2880平方方米两种种，均价价约在553000元/平平米左右右。（详详细技术术指标请请参看第第四页对对应表格格内容） 该该项目于于99年年11月月即开盘盘发售，宣传上上一直不不温不火火，虽该该项目不不隶属于于梅江小小区，但但广告中中打出“梅江第第一片风风景”的广告告语吸引引客户，但其销销售业绩绩不佳，经过11年多的的推广周周期，880套别别墅刚售售出过半半，公寓寓的销售售更是仅仅售出660%。 总总结：该该项目地地理位置置上紧邻邻梅江，故一直直

56、以购房房升值为为主导卖卖点，并并期望借借助梅江江的建设设来完善善区域功功能，运运用了借借大势推推小势的的做法。34明明都新园园：该项目以以多层为为主构成成，产品品以900平米两两室为主主力。在在同档次次产品中中，该项项目区内内环境规规划及配配套设计计还是相相当到位位的，项项目性能能比达到到了较佳佳的效果果，重点点吸引了了本区安安居以及及部分改改善型需需求客户户。（详详细技术术指标请请参看第第四页对对应表格格内容）总结：该该项目注注重了附附加值的的提高，在同档档次产品品中拉升升了住宅宅品质，助推了了产品从从同等竞竞争中脱脱颖而出出。三、整体体市场对对本案有有重大影影响的因因素：受政府启启动“梅江

57、”生态居居住区的的刺激，现黑牛牛城道以以南的广广大区域域已经形形成一个个大片的的热点开开发区域域，包括括：梅江江南、凌凌庄子区区域，其其中尤以以梅江及及梅江南南的规模模、规划划最具影影响力和和带动力力，在该该区域市市场内将将起到不不可替代代的主导导作用，天玻紧紧临梅江江及梅江江南，属属于该热热点商圈圈的辐射射范围内内，故此此，上述述两个区区域将成成为天玻玻项目的的主要竞竞争对手手，梅江江及梅江江南的发发展对天天玻项目目的影响响将是至至关重要要和不容容忽视的的。 梅江江生态居居住区 （一）梅江总总体状况况分析：1、总体体规划：该居住区区整体规规划占地地1911.988公顷，总建筑筑面积1178.

58、24万万平方米米，其中中住宅建建筑面积积156612万万平方米米，公建建22.12万万平方米米。整个个居住区区共划分分为155个居住住小区和和2个公建建区。总总容积率率为0.9288，绿化化绿355%，区区内规划划水面223公顷顷，占总总用地的的11%，有水水面的小小区湖景景绿化率率达到440%以以上。2、开发发节奏及及上市安安排：该生态居居住区分分两步建建设，正正在建设设的为11# 6#地，规划占占地788.3公公顷，总总建筑面面积711.1万平方方米，其其中住宅宅61.32万万平方米米，公建建9.8万平方方米，水水面7.3公顷顷。 今年起起步建设设70.12万万建筑平平方米，年底竣竣工30

59、0万建筑筑平方米米，预计计明年下下半年该该区域将将建成进进住，到到20005年，整整个梅江江生态区区的起步步区和二二期工程程将全部部建成竣竣工。3、配套套： 智能能化：1）专用用10兆宽宽带网线线入户。2）6表表（电表表、煤气气表、热热力表、纯净水水表、中中水表、自来水水表）远远传抄表表，再通通过梅江江卡自动动收缴费费用。3）通过过梅江局局域网络络平台提提供全方方面的信信息服务务。4）安防防系统包包括社区区安防、家庭安安防，其其中家庭庭安防运运用智能能家庭终终端控制制器通过过门磁、窗磁、红外、烟感、煤气探探头与煤煤气锁闭闭连动和和紧急按按钮等与与物业中中心相连连，实现现安全报报警。 高新新建材

60、：运用了了环保型型、节能能型建筑筑材料 新技技术：中水、直直饮水、自来水水三水直直接入户户，垃圾圾无害化化处理，远传技技术换热热。（二）重重点项目目对比分分析： 1、梅梅江项目目与天波波项目优优劣势对对比：优劣势对对比项蓝水假期期芳水园天玻规划用地地1366万m2212553万mm235002万mm2总建筑面面积1299万m221199万m2225001万mm2楼面地价价12488元/mm212488元/mm2地点友谊路延延长线友谊路延延长线解放南路路开发商顺驰投资资华夏经济济房万科计划划投资交通路况好,出行便便利路况好,出行便便利配套公建建小学、派派出所-小学配套设施施三水入户户、远程程抄表