壹公馆豪宅项目诊断报告书

1、壹公馆项项目诊断断报告书书目录一、项目目面对情情况二、客户户群体分分析三、项目目定位四、项目目改进方方式五、营销销推广项目面对对情况:客户问题题我们听到到客户的的声音：“一公馆馆天价销销售”“户型不不好”“没档次次”由于项目目核心定定位与项项目呈现现表现与与客户心心理预期期落差过过大。同时户型型偏大,项目营营销人员员更换,同时也也面临着着项目施施工周期期长。以此造成成负面影影响,在在项目已已在受众众当中充充分认知知后，项项目在无无任何对对外宣传传渠道下下，在这这种真空空环境下下。从而而在客户户群中微微小的外外围信息息都会被被无限放放大，以讹传讹讹，被误误解成一一个“负面价价值观”的标签签“客户

2、的的脚步也也因此被被拖住”我们又该该如何解解决目前前现状，从而破破局，达达到销售售客户群体体分析我们的目目标客户户群体总价在2240万万，同样样的价格格在市场场中完全全有能力力购买开开发区乃乃市是周周边的独独栋别墅墅项目。而能够够放弃别墅墅选择本本项目，客户形形态清晰晰可见：希望拥有有世界级级中央公公园豪宅宅生活的的客群，希望步步入上流流生活圈圈成为名名流人士士的客群群。即离不开开都市繁繁华，亦亦向往自自然环境境；追求高品品质的生生活享受受；不意远离离社交圈圈与成熟熟生活圈圈；依赖交通通及信息息的便捷捷性；该阶层多多为行业业领域的的精英，但不事事张扬，习惯隐隐藏，属属于一个个富有而而知性的的阶

3、层。置业经验验丰富，部分人人有在国国外生活活的经验验，对于于房产具具备成熟熟的判断断力。对价格的的敏感度度低，但但对“贵得其其所”的含义义理解透透彻；希望获得得附加值值高的物物业，喜喜欢挥洒洒雅趣或或展示其其文化素素养；多多具备收收藏爱好好，用多多个不同同功能的的房间满满足其私私藏与展展示的要要求；主力人群群构成私营或民民营业主主或企业业负责人人；外省人士士及京津投投资人政府官员员靶心共性性客群对居居所的认认识：居所是身身份的代代名词住宅是社社交的门门牌号房子是低低调的奢奢华内涵涵住宅=领领土强调“领领地意识识”、“族群归归属感” 。对于他们们来讲，住宅是是一种社社会安全全投资，更是一种种社交

4、投投资。他们需要要什么？无论是高高档公寓寓、Toownhhousse还是是别墅，买得有有面子及及买得有有成就感感几乎成成了最重重要的事事。作为高满满意度与与高关注注度豪宅宅，产品品所带来来的尊重重感、地地位感、身份认认同感已已经远远远超过了了对产品品本身的的关注程程度。谁能为目目标客群群带来强强烈的身身份认同同感，谁谁就能最最终赢得得市场！我们要提提供一个个机会，一个帮帮助他们们实现居居住与身身份认同同的机会会，创造造一个廊廊坊上流流阶层的的顶级生生活社交交场所。三、项目目定位与与形象 核心价值值剖析：与北京朝朝阳公园园相媲美美的廊坊坊市文化化艺术中中心，俯俯瞰全景景.核心区位位 风水水贵地内

5、涵丰富富的豪宅宅分享整个个中心城城区所有有资源配配套设施施。一梯一户户私密设设计中央生活活区、便便利交通通、周边边繁华配配套项目定位位基本定位位纵观国际际豪宅最最大特性性，皆决决定于项项目是否否具有规规划的唯唯一性与与稀缺！豪宅必须须具有唯唯一性！稀缺性、唯一性性、不可可复制性性等特点点，将成成为我们们最大的的竞争优优势！发现现有的豪豪宅，是是你拥有有后而变变得值得得炫耀。（产品品本位主主义）重新定位位 你本来就就很值得得骄傲，我只是是为你提提供高端端服务的的服务者者。到底应该该用什么么方式去去表达？我们的的目标客客户到底底是什么么心理模模式 项目位位于城市市的核心心区域，地段不不可复制制，那

6、么么购买的的人就一一定具备备了“可以低低调的高高度”。产品品无法低低调，但但气质可可以。导出本项项目打造造的方向向FAB分分析F（Feeatuuress / facct）项目本身身特性/属性本项目城市繁华华中心、一线公公园、周边新新建配套套齐全、每一户户都是艺艺术品A（Addvanntagges）相对于竞竞争对手手的优势势本项目更中心、更繁华华、更定定制、更更专属B（Beeneffit / vvaluue）项目带给给客户的的利益/价值本项目巅峰、特特权、杰杰出项目附加加值打造造Helllo，mmay I hellp yyou？如此亲切切，才能能如此低低调。-第第一太平平戴维斯斯当然，这这仅是姿

7、姿态项目文化化认同打打造存同求异异 大隐隐于市关键词：人性化化的感知知描述认认知与同类产产品竞争争，回归归巅峰豪豪宅本色色新的形象象定位要要追求”大同”下的”小异”方向一，客户心心态：强强者本温温柔每个强者者内心里里都有软软弱的地地方，这这个地方方是哪里里？作为高级级别的成成功人士士，在公公众眼里里，他是是无所不不能的，但在家家人面前前呢？或或许便会会恰恰相相反！无所不能能的神也也会变成成普通的的人，情情感细腻腻处，便便是容易易动情处处方向二，居住价价值：把把最奢侈侈的带回回家为社会贡贡献很多多，但是是对家人人却未必必能做到到完美。事业的成成功或许许会带走走太多的的时间，风光无无限背后后对于家

8、家人，是是否会有有感情的的缺失？如何弥补补这个缺缺憾？或或许，把把世界上上顶级奢奢侈品牌牌带给家家人是个个不错的的方法。方向二，居住价价值：最最简单的的，最好好的什么才是是最适合合给家人人的？或许奢侈侈品已经经不能代代表那一一份心意意，与家家人的交交流要源源自于心心，最好好的，或或许就是是最简单单的那个个东西，那里面面，凝结结着单纯纯但厚重重的亲情情。方向三，项目价价值：如如此高度度，才能能如此低低调销售语言言”三流营营销卖产产品二二流营销销卖生活活一流流营销卖卖文化及及态度”在中国智智慧中有有一种普普遍的出出儒入道道，并行行不悖的的人生哲哲理，高高居庙堂堂而心怀怀隐逸之之心的为为“大隐”，避

9、入入深山的的隐士为为“小隐”，而担担任一般般官职的的士人为为“中隐”。结论：我们的项项目不需需要盲目目浮夸 但需需要追求求严谨的的细节我们的项项目不需需要举世世闻名 但需需要给购购买者以以私密我们的项项目不需需要气势势宏魄 但需需要内敛敛的奢华华通达我们要做做的是 廊坊坊第。壹壹公馆四、项目目的改进进方式售楼处售楼处入入口喷绘绘图水吧实用用与服务务功能售楼处服服务项目目售楼员整整体形象象展示预约处理理项目施工工现场1）景观观部分施施工方向向2）隔离离景观施施工区域域3)保持持外立面面的整洁洁.4)看房房停车区区域5）社区区入口私私密性的的打造5）项目目具体外外立面完完成时间间及交工工日期体验服

10、务务1）样板板间的打打造关于生活活的包装装打造一个个”主人刚刚刚离开开”的生活活现场2）看房房通道的的打造3）项目目大堂的打打造(建建议尽快快施工然然后用作作售楼处处)4）物业业服务的的体验式式 5）细节节提示6)整体体过程中中私密性性的体验验五、营销销推广营销推广广战术的的综合运运用选择择最畅通通有效的的渠道营销推广广战术：软宣策略略目标客群群寻找计计划 俱乐部部策略 “顾问问营销尊尊贵全程程”服务模模式 DM策策略 销售淡淡季营销销建议公关活动动计划口碑传播播，朋友友介绍，仍然是是豪宅销销售的重重要手段段！活动营销销作为体体验式的的营销方方式，将将从很大大程度上上让我们们的目标标消费群群真

11、切感感受我们们所倡导导的生活活精神与与理念，也是最最能打动动消费者者的营销销方式。 对于本项项目，我我司确立立了以活活动营销销为主导导的整合合推广策策略。软文活动动主题城市中央央公园价价值何在在？从世世界城市市公园区区看一公公馆豪宅宅价值1、寻访访世界城城市中央央公园区区 aa、纽约约中央公公园、巴巴黎凡尔尔赛花园园、伦敦敦海德公公园，世世界三大大城市 公公园富人人区发展展实例。 bb、世界界城市公公园区，大都具具有以下下区位特特征： 11城市市型高尚尚社区的的代名词词。 22见证证城市的的演绎与与变迁。 33俯瞰瞰城市公公园全貌貌。 44市政政、环境境、人文文等多种种因素形形成的富富人区块块

12、。、顶级级住区的的背后究究竟有什什么样的的文化含含义，廊廊坊有没没有产生生全国水准准豪宅区区的潜能能。中国城市市公园地地产趋势势从中中国大城城市公园园区看一一公馆增增值大趋趋势。架构方向向：1、北京京朝阳公公园、上上海世纪纪公园、天津中中央湖区区公园，三大名名城，三三大公园园 实实例。2、城市市富豪区区块，伴伴随城市市公园增增长，中中国三大大名城开开发实例例。 3、在风风景区中中建城市市，而非非在城市市中建风风景区。本地客源源搜索数据类别别名称已购客户户已购客户户高档名宅宅写字楼楼 城区内高高档公寓寓、高档档写字楼楼、别墅墅群企业主个体民营营企业、公司等等，注册册资本1100万万以上、法人、C

13、EOO俱乐部会会员高尔夫俱俱乐部、高档私私人俱乐乐部等百货金卡卡明珠等外埠客源源国内企业业及上市市公司国外客源源外企，摩摩托罗拉拉、三星星等跨国国公司高高层，日日韩台协协会人员员。富士康康高管私家车奔驰、宝宝马、VVOLVVO、凌凌志等高高档私家家车主搜寻目标标：1000,0000人人目标人群群的心理理分析：象征地位位的贵族族聚会一一直被高高收入人人群拥趸趸；贵族市场场需要真真正贵族族式的高高品质活活动；活动具有有实用性性，迎合合贵族市市场的心心理需求求。实现预定定看房业业务在明确看看房人身身份后，“顾问营营销尊贵贵全程”服务模模式启动动（源自自二对一一销售服服务模式式）。客户在选选择物业业的

14、过程程中，可可以分别别约见（几次前前往前，可以电电话预约约）各个个环节的的负责顾顾问，并并享受到到全程顾顾问陪同同解答的的尊贵级级服务。包括：咨咨询阶段段：置业业顾问；工程顾顾问；风风水顾问问； 签签约阶段段：法律律顾问；装修顾顾问；物物业顾问问；园艺艺顾问； 入入住阶段段：家政政顾问；宠物顾顾问；健健康顾问问；DM策略略实名邮寄寄，形成成耳语传传播DM内容容诉求方方向：1、项目目卖点描描述2、项目目活动内内容记录录。3、世界界城市公公园生活活故事系系列。世界著名名城市中中央公园园区贵族族生活；廊坊艺艺术中心心公园的的生活计计划人与树居住的自自然生态态环境；内部健健康系统统（产品品内在能能量）

15、；贵族人人家的生生活；人与湖。名人谈湖湖及湖边边生活；水与人的的物质关关系；荷荷兰人与与湖、西西雅图水水岸城市市等的美美丽传说说。邮寄目标标1、高端端银行卡卡持有者者（月消消费80000元元以上）；2、数据据库：针针对 IIT、金金融、投投资、证证券业董董事长、总经理理、CEEO；3、中关关村亚运运村高级级写字楼楼内董事事长或首首席代表表；4、商城城 VIIP 购购物卡持持有者（按消费费排名）5、周边边区县企企业主6、别墅墅住宅区区7、名车车俱乐部部8、高尔尔夫俱乐乐部9、高档档娱乐场场所销售淡季季营销建建议冬季不寂寂寞，深深耕经营营已经积积累客源源！让销售更更自然，销售人人员可以以更亲近近客

16、户。销售人员员邀约名名单贵宾宾，进行行一对一一拜访结结交、楼楼书及相相应资料料赠送；并藉由由此邀请请名单贵贵宾参加加公关活活动，产产生客户户直接回回馈。情景营销销。 把把筛选出出可再经经营的客客户邀请请到项目目现场，邀请客客户的答答谢回馈馈活动嘉年年酒会等等。 辅助的媒媒介手段段户外广告告计划户外路牌牌已成为为房地产产项目推推广的最最重要媒媒体，也也是我们们的首选选媒体，户外广告告需要与与品牌、项目推推广紧密密配合，常换常常新，给给客户以以不断的的信心支支持与热热销感。报纸广告告主流高端端媒体发发布：廊廊坊日报报为主发布要点点：1、只购买买A叠整整版 2、软软硬结合合 33、密切切结合销销售状况况发布新新销售政政策和信信息。网络广告告媒体选择择：新浪浪房产、搜房、焦点等等主流网网站发布布广告