河畔新城项目理解

1、PAGE 河畔新城项目理解开发背景开发商介绍开发商沈沈阳华新新联美置置业有限限公司，由沈阳阳华新国国际实业业有限公公司与香香港联美美集团共共同投资组建建。沈阳华新新国际实实业有限限公司为为控股股股东，占占55%股份，香港联联美集团团占455%股份份。投资商介介绍华新国际际集团为新（加加坡）中中合资经经营企业业，新加加坡方股股东为新新加坡维维信集团团。以开发中中高档住住宅产品品为主业业，执着着于携携手同创创花园世世界的的经营理理念，为为“新住宅宅运动”的倡导导者和领领跑者，是中城城房网的的创始成成员、中中国房地地产协会会理事单单位及城城市开发发委员会会的副主主任单位位。在北京、上海、广州、沈阳、

2、成都、重庆、苏州等等城市开开发建设设近二十十个知名名房地产产项目，并拥有有当地第第一品牌牌的住宅宅，包括括奥林匹匹克花园园连锁系系列，是是全国屈屈指可数数的跨地地域开发发商之一一。华新国际际在沈阳阳先后开开发了河河畔花园园、夏宫宫、华新新国际大大厦、锦锦锈山庄庄等项目目，其中中，河畔畔花园金金蒂楼更更创下一一天销售售一个多多亿的辉辉煌业绩绩。是沈沈阳知名名度与美美誉度最最高的大大型品牌牌开发商商之一。十二年来来，华新新国际始始终追求求卓越、创造优优秀，得得到了社社会和业业界的一一致认同同与高度度评价，共获得得国际、国家及及省级重重要荣誉誉与认证证近两百百项，主主要荣誉誉包括： 20001年年与

3、20002年年中国住住交会上上，华新新国际分分别入选选“中国房房地产二二十大品品牌企业业”与“中国房房地产品品牌三十十五强”。 20001年年与20002年年中国住住交会上上，华新新国际总总裁卢铿铿先生两两度入选选“中国房房地产十十大风云云人物”（得票票名列第第一）。 20001年年与20002年年中国住住交会上上，华新新国际投投资开发发的“沈阳河河畔花园园”、 “上海奥奥林匹克克花园”、“北京奥奥林匹克克花园”等七个个项目名名列“中国名名盘三十十强”与“中国名名盘五十十强”。 20002年年沈阳华华新国际际实业有有限公司司被评为为“沈阳市市商品房房销售质质量信得得过单位位”；沈阳阳河畔花花园

4、获“科技进进步示范范楼盘”称号；沈阳锦锦绣山庄庄获“社区规规划示范范楼盘”称号；苏州都都市花园园获“经典示示范楼盘盘”称号；北京奥奥林匹克克花园获获“创新示示范楼盘盘”称号。 20002年年12月月，卢铿铿先生被被新青青年财富杂志评评选为220022年度最最佳经理理人。2、香港港联美集集团联美集团团是一家家集化妆妆品、酒酒业、药药业、保保健品业业、生物物产业、精细化化工、房房地产、国际贸贸易等多多位一体体的现代代国际化化公司。旗下拥拥有众多多知名品品牌：如如雅倩、贵府酒酒业等。联美集团团凭借其其对国际际化市场场的了解解，对大大陆市场场的熟悉悉，对市市场的迅迅速反应应以及地地处香港港的独特特地理

5、优优势快速速成长，业务已已遍及世世界多个个地区。（三）源源自河畔畔辉煌，又创品品质高峰峰1、河畔畔花园，东北地地区的第第一座涉涉外高尚尚大型住住宅区，作为沈沈阳著名名的豪宅宅品牌，创造了了沈阳楼市市的多个个“第一”纪录：东北第一一个外商商公寓/第一次次引入专专业的物物业管理理，提供供封闭式式24小小时管理理/东北北地区第第一家通通过物业业管理IISO990022质量认认证/第第一次引引入精装装修房/第一次次在现楼楼做样板板房展示示/沈阳阳市第一一栋智能能型住宅宅/第一一次推出出跃层住住宅2、112年来来，河畔畔花园始始终以高高起点的的定位、高质量量的产品品和物业业管理服服务，在在市场上上一直取

6、取得着领领先的地地位，逐逐渐形成成了河畔畔花园“沈阳第第一豪宅宅品牌”的形象象。随着着社区规规模的不不断扩大大，社区区内各种种配套设设施逐渐渐完善，同时更更荣获“全国物物业管理理优秀示示范小区区”称号。入住河河畔花园园成为了了一种身身份与财财富的象象征，持持续地创创造了一一个又一一个销售售佳绩，不断引引领着沈沈阳房地地产市场场发展的的方向。20001年和和20002年在在“中国住住交会”上，连连续被评评为中国国名盘三三十强和和五十强强之一。3、河河畔花园园在市场场的良好好品牌形形象主要要体现在在以下几几个方面面：品牌形象象形象体现现产品最好好，最先先进（高高品质的的房子）每一期产产品都是是高质

7、量量，领先先当时市市场的。华新国际际设立专专门的产产品研发发部门，对产品品不断进进行革新新和改进进精良的精精装修房房（高品品质的装装修）19911年至今今，做了了12年年的精装装修房精装修设设计和施施工经过过多年的的积累，达到了了较高的的水平，工程投投诉率极极低。优质、安安全的物物业管理理（高品品质的服服务）率先在沈沈阳引入入专业物物业管理理“全国物物业管理理优秀示示范小区区”东北第一一家通过过ISOO90002质量量管理体体系的物物业管理理公司物业管理理投诉率率极低，业主满满意度普普遍较高高入住是身身份和财财富的象象征（高高档次的的形象）通过宣传传推广塑塑造豪宅宅形象，如提出出“坐奔驰驰轿车

8、，住河畔畔花园”。设立高档档会所俱乐乐部沈阳第一一家引入入卫星电电视成立华新新国际学学校在前期曾曾限定购购买者的的身份，要求业业主必须须是外商商或具有有大学以以上学历历的中国国公民价格高企企，价格格走势也也是持续续地上升升4、为了了让更多多的人士士能享受受到河畔畔品牌高高品质的的产品与与服务，华新国国际集团团与香港港联美集集团强强强联手，为沈城城各界人人士合力力打造一一座规模模更大、配套更更全、设设施更完完善的超超大型生生活社区区河畔畔花园姊姊妹篇“河畔新新城”。（四）传传承北京京奥林匹匹克花园园产品设设计精髓髓1、由华华新国际际与中体体产业成成功开发发的“北京奥奥林匹克克花园”，一期期在20

9、002年年6月以以楼花推推出市场场，几天天内8440套房房子迅速速被抢购购一空。继而在在设计图图纸未完完成的情情况下，二期购购买意向向者已登登记9999个，被迫暂暂时停止止登记。打动了了全国最最挑剔的的消费者者，感动动了全国国最严格格和最专专业的媒媒体。成成为20002北北京楼市市上一匹匹令人瞩瞩目的黑黑马，被被评为“首批首首个健康康住宅试试点工程程”，在220022年“中国住住交会”上被评评为中国国名盘五五十强之之一2、北奥奥的热销销，除理理念先进进以外，主要源源于其领领先与创创新的产产品设计计，包括括规划、立面、户型和和精装修修等等。华新联联美公司司总经理理王维新新先生，正是北北奥主管管设

10、计与与工程的的领导者者，因此此，河畔畔新城在在传承北北奥产品品设计精精髓的基基础上，根据华华新国际际12年年来对沈沈阳居住住习惯、气候、人文等等方面的的深刻洞洞察与精精确把握握，经过过反复的的论证与与修改，实现了了好上加加好，精精益求精精，创新新设计出出最适合合沈阳本本地的产产品，不不但代表表着全国国一流的的房地产产开发水水平，而而且将继继续引领领沈阳房房地产市市场的开开发方向向。（五）大大师强强强联手 整合专专业资源源规划设计计：国际际公认的的建筑规规划领域域专家英国国阿特金金斯公司司担纲总总体规划划；建筑设计计：甲级级设计院院华新新国际工工程设计计顾问有有限公司司担任建建筑设计计；建筑色彩

11、彩设计：留学法法国多年年的中国国色彩研研究所所所长中国美美术学院院副院长长宋建明明教授主主持；园林景观观设计：北京景景环风景景园林咨咨询中心心，由留留日十年年的清华华大学章章俊华博博士主持持；物业管理理：智能能与物管管完美结结合的佼佼佼者华新新网络物物业管理理集团（河畔花花园、北北奥的管管理单位位提供管管理独家销售售策划代代理：房房地产策策划专家家广州州凌峻房房地产咨咨询有限限公司（六）物物业管理理河畔新城城的物业业管理与与河畔花花园一脉脉相承，由为河河畔花园园提供物物业管理理服务的的华新网网络物业业管理集集团进行行管理。河畔花花园的物物业投诉诉率极低低，业主主满意度度普遍较较高。“业主的的微

12、笑就就是我们们最好的的奖赏”这这是河畔畔物管人人员执著著的追求求。凭着着不断实实现“永远全全心全意意，永远远兢兢业业业”的管理理宗旨，自19990年年成立并并服务于于沈阳河河畔花园园开始，历经十十余年时时间，足足迹遍布布整个中中国，将将十余个个大中城城市的物物业公司司整合一一体，实实现了智智能、网网络与物物业管理理的完美美结合，开创了了中国物物业管理理集约化化发展的的先河。物管公公司华新新网络物物业集团团被指定定为“国家数数字化社社区标准准”参编单单位。华华新网络络物业管管理的主主要社区区均已通通过ISSO90002认认证，并并都获得得地区级级、国家家级示范范小区称称号。二、理念念与定位位（一

13、）开开发理念念定位：你我的国国际生活活企业品牌牌是基础础。华新联美美从博大大到精深深，以其其国际背背景、扎扎实的本本土经验验、雄厚厚的集团团实力、前瞻性性的开发发眼界等等，为河河畔新城城继河畔畔花园之之后，持持续打造造高品质质的社区区提供了了坚实的的保障。国际性是是核心。国际性的的内涵在在于包容容。在河畔新新城，国国际居住住文明与与本土文文化交汇汇、融合合及重构构，人们们从中得得到与国国际同步步的生活活品质、人文风风情、时时尚文化化带来的的全方位位享受。国际性的的综合素素质是实实体。在河畔新新城，与与世界同同步的综综合素质质为住在在这里的的个人及及家庭，完美、细致地地规划未未来日常常生活的的点

14、点滴滴滴，真真实而又又亲切地地呵护着着每一个个住户，同时描描述一个个灿烂的的生活前前景。4、你我我的国际际生活阐阐述1）“你你我的国国际生活活”，仿佛佛是正在在亲切地地与客户户交谈，轻轻地地说出河河畔新城城的价值值所在。这正是是符合“大楼盘盘轻声说说话”的沟通通技巧，在这种种沟通下下，客户户产生较较高的好好感度，在潜移移默化中中接受河河畔新城城。2）“你你我的国国际生活活”带来的的是轻声声细语的的交流，但在字字里行间间透出的的是深深深地自信信，是华华新联美美人对河河畔新城城品质的的自信，并将这这种自信信感染客客户，也也是未来来住户对对河畔新新城“大家庭庭”的自豪豪，透出出的是归归属感与与认同感

15、感，也将将影响着着他们的的朋友与与同样向向往河畔畔新城的的人们。3）“你你我的国国际生活活”寓意在在河畔新新城，每每一位住住户都是是主人，共同拥拥有河畔畔新城创创造的生生活空间间，河畔畔新城是是个大家家庭，在在这个大大家庭中中每一个个小家都都在幸福福地、和和谐地生生活着。河畔新新城就像像一位父父亲，充充满着生生活的智智慧，是是坚实的的依靠，满足每每一个人人的要求求，包容容着每一一个人，给予无无微不至至的关怀怀与照顾顾。生活活在河畔畔新城，每一天天的感受受都是温温馨的，轻松的的、有安安全感的的。4）“你你我的国国际生活活”体现的的是不分分你我，正如国国际性倡倡导的博博爱、平平等的无无国界生生活空

16、间间，在此此不同生生活及文文化背景景的人在在此共生生，相互互关怀，展现的的是一片片暖暖的的，充满满感情的的生活场场景。5）“你你我的国国际生活活”也蕴含含着河畔畔新城与与住户亲亲密的关关系，就就像一段段真挚的的爱情，在乎曾曾经拥有有，更在在乎天长长地久，双方手手牵手，共同度度过一生生。6）“你你我的国国际生活活”虽然从从语感上上是淡淡淡的，但但给予客客户的是是那么的的真实、接近与与触手可可及，避避免了只只追求“假、大大、空”，而造造成客户户为之反反感的情情况对于客客户来说说，最真真的才是是最美的的。7）为支支持“你我的的国际生生活”的开发发理念的的实施，河畔新新城为住住户提供供了一揽揽子国际际

17、生活计计划，包包括了健健康、运运动、教教育、文文化、休休闲，让让业主享享受与世世界同步步的优质质生活。国际生生活计划划包括以以下八大大计划：国际智慧慧计划品牌定制制计划运动健身身计划绿色健康康计划精装社区区计划和谐居住住计划国际英才才计划天长地久久计划（具体阐阐述文案案详见接接待中心心展板定定稿）（二）目目标消费费群定位位：1、目标标消费群群定位“泛泛精英阶阶层”：1）解决决规模化化与高端端市场容容量有限限的矛盾盾，尽量量扩大本本项目的的目标消消费群。2）将家家庭年收收入5万万元以上上阶层定定义为“泛精英英阶层”。3）一个个事业、知识和和财富不不断“成长和和发展中中”的阶层层4）一个个超越了了

18、“小康”、奔向向“现代化化”，并开开始拥有有固定资资产的阶阶层。5）分为为“薪富”、“新富”和“先富”三类，形成相相应的低低端、中中端和高高端目标标市场。2、薪富富精英阶阶层低端市市场：1）家庭庭生命周周期和特特征：处于初婚婚期（从从结婚建建立家庭庭到生育育第一个个子女的的时期），部分分为单身身人士；年龄由225至330岁；家庭年收收入5万万8万元元；一般没有有私家车车；多为“非非创业型型”人士，主要指指大型外外资、合合资企业业的高级级白领，我们称称之为“银领”；事业刚起起步，但但很有发发展潜力力；年轻、富富有、学学历较高高，观念念超前，经济和和家庭负负担相对对较轻，对赚钱钱信心十十足，不不屑

19、于“藏”钱，习习惯先花花“未来钱钱”。2）购房房动机和和消费心心理：为改善居居住环境境或结婚婚需求购购房，基基本为自自住购房房，需求求迫切。有勇气借借贷购房房，有足足够的还还款能力力。易受媒体体广告影影响。求新、求求美。3）购房房需求与与开发对对策：购房需求求开发对策策家庭结构构简单，面积要要求不高高，承受受总价较较低小户型：8090平平方米间隔：22室2厅厅积蓄不多多，仅能能支付首首期，装装修、购购买家具具、电器器压力大大降低置业业门槛低价入市市轻松付款款提供精装装修提供家具具电器一一体化贷贷款需要体面面公共空空间，满满足社交交需要规模化开开发大配配套、大大景观价廉物美美河畔及华华新联美美品

20、牌延延伸优良的产产品规划划设计精致的细细部设计计部分关心心未来子子女教育育，希望望小区有有学校，而且最最好是名名校配套大型型国际学学校，推推出一条条龙教育育系统新富精英英阶层:1）家庭庭生命周周期和个个体特征征:处于生育育期（从从第一个个孩子出出生到最最小一个个孩子被被抚养成成人的时时期）夫妻年龄龄由30040岁岁家庭年收收入8万万至155万元。一般拥有有一辆国国产私家家车职业主要要包括:A、大型型外资、合资和和国有企企业的高高级管理理人员，我们称称之为“金领”。B、小型型私营企企业主。有较高的的素质和和教养，有较好好的职业业和身份份，有新新的文化化背景，新的人人生体验验，紧追追时代的的脉搏，

21、追求新新的生活活方式；有事业心心，工作作勤奋；事业成成功或有有良好的的发展潜潜力和为为此奋斗斗的精神神；受过良好好的教育育，有着着良好的的事业基基础和发发展前景景；生活方式式积极、健康、向上。2）购房房动机和和消费心心理:为子女就就读名校校而买房房；为改善生生活环境境而换房房；住宅的投投资功能能愈来愈愈为更多多的人所所关注；追求健康康和舒适适;效仿及炫炫耀动机机;注重房屋屋的实用用性、合合理性；求新、求求美。3）购房房需求与与开发对对策购房需求求开发对策策户型面积积不宜太太大厅、房面面积要适适中接受总价价处于中中等水平平中户型：12001400平方米米间隔：33室2厅厅偏好于有有益子女女教育的

22、的社区环环境配套大型型国际学学校，推推出一条条龙教育育系统需要体面面公共空空间，满满足社交交需要规模化开开发大配配套、大大景观提升生活活素质河畔品牌牌及华新新联美延延伸优良的产产品规划划设计精致的细细部处理理先富精英英阶层1）家庭庭生命周周期和特特征：处于生育育期（从从第一个个孩子出出生到最最小一个个孩子被被抚养成成人的时时期）和和满巢期期（第一一个孩子子成家离离开家庭庭的时期期）;夫妻年龄龄由40050岁岁;家庭年收收入155万50万万元；一般拥有有一辆进进口私家家车，另另外一辆辆国产私私家车；主要指中中型私营营企业主主，大型型外资、合资和和国有企企业的管管理者；成熟、稳稳健、富富有；开始步

23、入入资产者者的行列列，表现现在拥有有各自企企业的若若干股权权；2）购房房动机和和消费心心理；为子女就就读名校校而买房房；为改善生生活环境境而换房房;部分为投投资功能能；追求健康康和舒适适；效仿及炫炫耀动机机；追求华丽丽、高贵贵甚至奢奢华；注重房屋屋的高档档次、舒舒适性与与附加价价值。3）购房房需求与与开发对对策：购房需求求开发对策策追求高档档次户型面积积要大厅、房面面积大追求私密密空间大户型：14002000平方米米间隔：44室2厅厅以上其它：赠赠送花园园或阁楼楼偏好于有有益子女女教育的的社区环环境配套大型型国际学学校，推推出一条条龙教育育系统需要体面面公共空空间，满满足社交交需要规模化开开发

24、大配配套、大大景观提升生活活素质河畔花园园及华新新联美品品牌延伸伸优良的产产品规划划设计精致的细细部处理理选址与环环境（一）河河畔新城城拥有健健康的大大环境，开发商商按健康康住宅标标准进行行选址，选择了了目前这这块适合合建设健健康住宅宅的地块块。（二）位位于沈阳阳市政府府规划的的浑南新新城高品品质住宅宅区内，地块原原为农田田，天然然无污染染。（三）紧紧邻沈阳阳的母亲亲河浑河的的南岸，拥有长长7999米的美美丽水岸岸线，依依水而居居，是真真正的水水景楼盘盘，沈阳阳是一个个缺水与与空气干干燥的城城市，河河畔新城城由于紧紧邻浑河河，不但但空气湿湿润，同同时能充充分满足足住户亲亲水的情情怀。（四）周周

25、边绿色色环抱，形成“天然大大氧吧”， 空空气中负负氧离子子浓度高高，自然然及生态态条件得得天独厚厚，让住住户3665天“森呼吸吸”1、北侧侧为1226万平平方米的的滨河带带状公园园五里里河公园园2、东侧侧为855米宽的的市政绿绿化休闲闲带3、西侧侧为355米宽的的市政绿绿化休闲闲带（五）位位于浑南南新区核核心前沿沿位置河畔新城城所在的的浑南新新区，号号称“今日浑浑南，北北方浦东东”，是新新沈阳的的政治、文化、商贸、金融和和行政中中心。浑南新区区位于浑浑南新区区的核心心前沿位位置西侧与未未来的中中央商务务区（CCBD）一街之之隔南侧紧依依新区政政府毗邻辽宁宁艺术城城、大学学城。辽宁艺术术城：位于

26、浑南南新区中中央商务务区东侧侧，占地地7877亩，辽辽宁人民民艺术剧剧院、辽辽宁歌剧剧院、辽辽宁歌舞舞团、辽辽宁芭蕾蕾舞团、辽宁交交响乐团团等122家艺术术单位将将进驻该该城，同同时还将将成立辽辽宁艺术术职业学学院。计计划20003年年4月奠奠基，220044年100月竣工工使用。大学城大学城由6所大大学组成成高等级级大学城城，规划划用地110平方方公里，为国际际一流水水平和规规模的大大学科研研、教育育园区。至今，沈阳工工业大学学年底已已整体搬搬迁，沈沈阳建工工学院也也计划明明年入住住，未来来几年内内，东北北大学、中国医医科大学学也将陆陆续迁入入。新区目前前已具备备供水、供电、供暖、煤气、通讯

27、等等基础配配套，随随着政府府对浑南南新区建建设力度度的加大大，将迅迅速加快快生活配配套的完完善，构构筑起浓浓厚的文文化艺术术氛围。（六）交交通过桥，就是我我的家11）河畔畔新城，矗立于于浑河南南岸上，与母城城仅一桥桥之隔；即将于今今年100月通车车的全国国首座双双塔单索索面斜拉拉桥富民桥桥，巍然然屹立于于河畔新新城西侧侧；宽80米米的浑南南大道紧紧邻新城城南面；开通至浑浑南的66条公交交线路业业已规划划完毕，4万平平米的浑浑南公交交运营场场即将上上马；青年大街街、沈南南大道、浑南大大道与富富民桥共共同构建建浑南东东西南北北快速干干道，使使新城至至母城不不过数分分钟的距距离，一一蹴即达达市中心心

28、，过桥桥就是我我的家河畔畔新城。（七）河河畔新城城是目前前浑河沿沿岸地块块规模最最大、最最方正的的地块。四、规划划设计（一）一一期规划划经济技技术指标标表一：项目分类数值值比例人均指标标用地规划总用用地面积积16.33公顷南北长：5466米；东东西宽：3088米100.0%住宅用地地高层0.8公公顷43.66%12.99/人人多层及小小高层6.3公公顷公建用地地3.5公公顷21.55%6.3/人道路用地地2.8公公顷17.11%5.1/人绿化用地地集中绿地地0.8公公顷17.88%5.2/人2.9公公顷户数高层住宅宅10166户多层住宅宅716户户小高层住住宅108户户总户数18400户总人数

29、55200人建筑面积住宅高层住宅宅1170000多层住宅宅886770小高层住住宅144000合计220007039.99/人人公建地上俱乐部100000其它329990地下（二二层）468000半地下197660合计109555019.99/人表二：人口毛密密度（人人/公顷顷）338.6车库停车位15800住宅建筑筑面积毛毛密度1.288万/公顷半地下停停车位281住宅建筑筑面积净净密度2.944万/公顷停车率85.99%住宅平均均层数1064.00%（多多层部分分）5（多层层部分）地面停车车位177住宅建筑筑套密度度（毛）112.8套/公顷地面停车车率11.22%住宅建筑筑套密度度（净）2

30、59.1套/公顷住宅建筑筑净密度度29.88%容积率1.61118.666%（多层部部分）0.933（多层层部分）绿化率41.00%占地面积积476000 mm2162000m2（多层层部分）表三：多多层住宅宅户型统统计表分表户型户均面积积户数所占比例例总户数平层及半跃A户型 (二室室二厅一一卫)A188.667m2/户52户215户户30.00%574户户716户A292.003m2/户92户A388.667m2/户71户B户型（三室二二厅二卫卫）B1118.03mm2/户154户户303户户42.33%B2123.71m2/户16户B3118.03mm2/户133户户C户型（三室二二厅二卫

31、卫）C1136.8m22/户24户40户5.6%C3136.12mm2/户16户D户型（三室二二厅二卫卫）D1148.06mm2/户8户16户2.2%D2149.72mm2/户8户顶层全跃A户型A1-YY1141.99mm2/户7户52户7.3%142户A1-YY2132.72mm2/户22户A2-YY1143.47mm2/户23户B户型B1-YY1189.03mm2/户2户76户10.66%B1-YY2180.24m2/户36户B1-YY3185.50m2/户18户B1-YY4190.21mm2/户16户B2-YY1225.93m2/户4户C户型C1-YY1208.71mm2/户4户10户1

32、.4%C1-YY2226.22mm2/户2户C3-YY1212.96mm2/户4户D户型D1-YY1213.47mm2/户2户4户0.6%D2-YY1235.29mm2/户2户表四：机机动车停停车指标标表半地下停车停车数量量（辆）1#半地地下车库库392#半地地下车库库403#半地地下车库库555#半地地下车库库516#半地地下车库库477#半地地下车库库49合计281地面停车车停车数177总计停车数458平均每户户0.644/个（二）整整体经济济技术指指标总体技术术经济指指标总用地面面积554,5466M2总建筑面面积10388,3993 MM2其中多层、小小高层328,3700 M22高层

33、住宅宅589,6000 M22商业及公公建120,4233 M22总户数7,0998户其中多层2,8110 户户高层4,2888 户户容积率1.877绿化率45%覆盖率24% 停停车位 （辆）6,4440其中地面 （辆）1,4550地下 （辆）4,9990（三）一一期规划划特点：1、空间间关系，社区空空间组成成共分为为三个空空间级别别：1）一级级空间为为公共空空间，包包括俱乐乐部、多多功能广广场、商商业网点点、售楼楼中心等等；2）二级级空间为为半公共共空间：包括丰丰富的户户外运动动设施、院落式式的组团团花园；3）三级级空间为为半私密密空间：宅前屋屋后的健健康休闲闲绿地；2、总平平面布置置1）多

34、层层住宅根根据物业业管理需需要分为为南北两两个大组组团，组组团内实实行封闭闭管理。2）北组组团包括括10栋栋多层住住宅，22个半地地下车库库及配套套商业物物业用房房；3）南组组团包括括19栋栋多层住住宅，44个半地地下车库库及配套套商业物物业用房房。4）两个个组团分分界道路路上设置置组团主主出入口口3、充分分尊重北北方居住住习惯、日照、间距、朝向等等方面的的要求4、实现现“两低一一大一高高”：18%低低建筑密密度、00.933低容积积率、11.7倍大大楼间距距、411%高绿绿化率一期全部部为纯板板式楼，46层低低密度建建筑，一一梯两户户，正南南取向，南北朝朝向。利用单体体建筑的的错落围围合，创

35、创造人性性化、多多层次、有实际际内涵的的“院落式式”空间。1）山墙墙之间不不对应，楼体之之间无遮遮档，视视线开阔阔。2）对视视窗距离离大，邻邻里之间间无对视视。3）利于于通风采采光，消消除热岛岛效应。4）形成成院落式式组团花花园5）结合合景观和和空间设设计手法法，形成成一个尺尺度宜人人、层次次丰富、富有内内涵的居居住环境境，并通通过游乐乐设施、小品等等为其注注入勃勃勃生机，形成独独特的“院落文文化”，创造造亲和的的邻里环环境。（人文部部分详细细阐述）7、防火火：组团内设设环状消消防通道道，道路路为7米米宽双车车道。连连接住宅宅出入口口的宅前前小路，也可作作为紧急急时刻的的消防通通道。8、运动动

36、俱乐部部及主要要商业设设施布置置在住入入口周围围，以体体现社区区大盘形形象。9、交通通系统1）园区区内主要要道路、次要道道路主次次分明2）车道道、人行行道功能能划分清清晰3）商业业交通系系统与居居住交通通系统相相对独立立，避免免相互干干扰。4）机动动车系统统与步行行系统合合理分流流，创造造最大的的安全性性和畅通通性。5）居住住区内“顺而不不畅”的机动动车系统统，在保保障安全全的前提提下，提提供通顺顺的交通通体系。6）小区区外环路路的设计计手法，尽量减减小机动动车对居居住环境境的影响响。7）机动动车的停停放以半半地下车车库为主主，辅以以部分地地面临时时停车，既避免免机动车车对内部部院落环环境的干

37、干扰，又又方便居居民就近近停车。自行车车停放结结合院落落环境，就近布布置在住住宅楼附附近。8）半地地下车库库共有6个个半地下下车库（北组团团2个、南组团团4个），每个个车库内内停车场场面积小小于30000平平方米，停车数数量在440660辆之之间。半地下车车库设一一个车辆辆出入口口，为77米宽双双车道。车库内设设自动喷喷洒系统统。住宅下部部设置的的半地下下库房与与车库之之间以防防火墙分分隔，并并通过住住宅楼梯梯间直通通室外。车库及库库房均有有外窗作作为自然然通风。半地下车车库与住住宅有机机相联，既满足足居民对对停车的的要求，又形成成园区内内建筑高高低错落落的景致致变化。9）配套套的商业业、物业

38、业用房与与组团内内环状车车行系统统相连，并通过过该环状状系统直直通住宅宅底层的的半地下下车库。10）组组团内除除了环状状道路系系统外均均为人行行系统，与组团团内公共共绿地，宅间绿绿地相连连，最后后连通至至住宅的的单元入入口处。11）利利用半地地下车库库与住宅宅 一层层平台之之间高差差所形成成架空活活动场地地， 也也是人行行系统中中独特的的组成部部分。五、视觉觉景观设设计（一）园园林景观观设计与与立面景景观设计计紧密结结合，构构成视觉觉景观系系统（二）园园林景观观设计园区绿化化率高达达41%，人均均集中绿绿地5.2/平平方米，防晒、防尘、降温，创造舒舒适的人人居空间2、全方方位、立立体化景景观建

39、设设实现现均好性性1）园区区周边、院落组组团、宅宅前屋后后数十种种植被合合理搭配配，令住住户亲近近自然。2）硬景景运动动、康乐乐设施、小品建建筑，与与软景植物物、流水水融为一一体。3）实现现户户有有景，步步移景异异（三）立立面景观观设计1、提出出全新的的“立面景景观”概念2、立面面建筑风风格和特特点：1）采用用简约、精致的的北欧传传统建筑筑风格。2）住宅宅从类型型上强调调对居住住建筑本本质的回回归，采采用了被被广泛接接受的“坡屋顶顶”形象。3）在坡坡屋顶设设计中，对一些些能使居居民产生生认同感感的构件件，如烟烟囱、檐檐口等做做重点处处理，同同时摒弃弃一些无无谓的装装饰，强强调“原汁原原味”的居

40、住住建筑形形象。外外墙的材材质以面面砖为主主，辅以以涂料、PVCC挂板等等。4）回归归居住本本身不等等于沉湎湎于传统统，体现现现代感感、时代代感才是是设计的的最终目目的。在在住宅的的细部设设计中，注重传传统与现现代材料料的结合合，传统统工艺烧烧制的陶陶土外墙墙砖，配配合大胆胆采用现现代的建建筑材料料，如金金属门窗窗、栏杆杆、玻璃璃等，使使之成为为建筑立立面的点点睛之笔笔。传统统材料（如陶土土面砖）生活气气息强，粗犷，有质感感，结合合现代处处理手法法与材料料，如金金属栏杆杆，看起起来时尚尚，不会会落伍。5）端单单元采用用特殊的的处理手手法。在在住宅山山墙的处处理上，常常会会出现简简单沉闷闷的形象

41、象，在住住宅的端端单元，结合中中心绿地地，将次次卧室（或书房房）放在在侧面，使得住住宅侧立立面形象象生动，既提升升了建筑筑的室内内环境品品质（向向南引阳阳光入室室），又又改善了了绿化带带周围的的景观，加强了了住宅的的均好性性。6）屋面面瓦采用用沥青瓦瓦7）立面面看不见见管道（PVCC落水管管除外），PVVC落水水管也涂涂上涂料料，使立立面保持持整洁。8）空调调机位与与住宅立立面结合合考虑，使其成成为立面面造型的的重要元元素，空空调主机机全部设设置在北北立面，使立面面保持整整洁。9）排气气管设在在烟囱里里10）将将具有国国际水准准的色彩彩技术引引入到建建筑立面面设计单元楼的的色彩由由南至北北，由

42、上上到下，在主色色调的基基础上逐逐渐渐变变，十分分丰富。坡屋顶、外墙砖砖、挂板板、门窗窗、玻璃璃、金属属栏杆、地面等等的色彩彩搭配协协调，与与园区景景观相呼呼应，与与植物的的配置十十分协调调。各具特色色的门斗斗、檐口口、屋顶顶设计，让每栋栋建筑物物都有不不同的色色彩标识识，每一一栋楼的的建筑立立面都是是不一样样的，让让住户不不用看门门牌号码码，就知知道这是是我的家家，产生生强烈的的归属感感。外立面色色彩与标标识的丰丰富变化化让住户户的感官官与心理理获得充充分的视视觉享受受。六、户型型设计（一）共共23种户型型：9002300平方米米，133种全跃跃，100种标准准层。（二）采采用短肢肢框架剪剪

43、力墙结结构，实实现四明明设计会呼呼吸的房房子,集集革命性性、原创创性、实实用性于于一身，其实用用性与空空间感几几近完美美。（三）四四明阳光光户型设设计：卧卧室、客客厅、厨厨房、卫卫生间全全明。（四）层层高3米米，一般般住宅仅仅为2.72.88米，舒舒适度高高。（五）大大开间、小进深深，布局局紧凑，尺寸适适宜，节节省每一一寸空间间。（六）方方正实用用，除卫卫生间里里可能出出现小梁梁以外（可通过过装修掩掩盖），基本为为隐梁隐隐柱（七）主主要空间间（客厅厅、全部部卧室）全部朝朝向。（八）南南北朝向向保证空空气对流流，穿堂堂风使室室内无通通风死角角。（九）通通风采光光一流，充分吸吸收紫外外线杀菌菌，促

44、进进孩子的的骨钙成成长。（十）完完备而细细致的功功能配置置1、以客客厅为中中心的起起居空间间：包括括玄关、客厅、阳光室室、观景景阳台2、以厨厨房为中中心的就就餐服务务空间：包括餐餐厅、厨厨房、工工作阳台台3、以主主卧为中中心的休休息空间间：包括括主卧、客卧（书房）4、以储储藏间为为中心的的储藏空空间（十一）功能分分区合理理1、动静静分区，并有意意控制走走道长度度，形成成短走廊廊。2、主客客分区，主卧与与客卧相相对分离离，更好好地保证证私密性性。3、洁污污分区，厨房、生活阳阳台（放放洗衣机机、杂物物等）、餐厅相相对位置置关系更更有利于于日常使使用。4、洗浴浴分区，卫生间间的洗手手盆与淋淋浴间分分

45、离，更更方便日日常使用用。（十二）设置阳阳光室、户外观观景阳台台、工作作阳台、入口门门斗、步步入式衣衣帽间等等其他人人性化空空间。（十三）每户都都设有三三个以上上的阳台台。设置置大幅窗窗户、飘飘窗、阳阳光室与与观景阳阳台、屋屋顶窗，阳光更更明亮，光线更更充足。（十四）在观景景阳台或或工作阳阳台晾衣衣，客厅厅看不见见晾衣服服（十五）客厅的的门槛比比阳台高高2000公分，起挡雪雪的作用用（十六）L形厨厨具布局局，更方方便住户户使用（十七）顶层阁阁楼使室室内空间间得以有有效利用用。（十八）首层住住宅送花花园：从从楼面往往外进深深为3.66米，加加上阳台台加深达达5米左右右七、土建建工程（一）工工程质

46、量量目标：1、申报报省建设设工程世世纪杯2、申报报建设部部3A住宅宅标准质质量认证证（二）土土建专业业中的四四新应用用（新技技术、新新材料、新工艺艺、新设设备）板免抹灰灰工艺楼板抹灰灰存在易易脱落的的缺陷与与隐患，不安全全，同时时令楼板板凹凸不不平。由于采用用了模板板现浇混混凝土，楼板平平整度与与光洁度度够高。免抹灰对对施工质质量要求求高2、外墙墙采用高高密度挤挤塑苯板板做外保保温（一一般住宅宅用普通通苯板）1）造价价为普通通白苯板板的45倍2）达到到住宅550%节节能要求求（实际际为政府府的硬指指标），冬暖夏夏凉3）以往往通过做做夹心墙墙实现保保温，比比较落后后，工艺艺无保证证。4）传统统的

47、外墙墙使用的的白笨板板体积都都较厚，使用挤挤塑苯板板可减少少墙体厚厚度，增增加使用用面积5）抗压压强度高高，密度度大（334Kgg/立方方米 3350KKpa），有效效抗裂纹纹。6）保温温性能好好（是普普通苯板板的1.21.33倍）7）吸水水率低（0.55%VOLL），比比一般白白笨板吸吸水就膨膨胀的性性能优越越8）起到到良好的的隔声效效果3、楼板板增强隔隔声性能能1）遵循循健康住住宅楼板板隔声标标准2）以往往业内不不够重视视隔声，入住后后对隔声声的投诉诉较多。3）楼板板也铺挤挤压缩苯苯板4）楼板板上加入入4公分分的陶粒粒混凝土土层，起起到吸音音效果，成本比比楼板结结构本身身还要高高。5）空气

48、气隔声量量50ddB（分分贝）6）撞击击声压级级 60ddB4、间隔隔墙增强强隔声性性能1）住宅宅规范隔隔声标准准 45ddB2）2000墙隔隔声量50ddB3）1000墙（主要为为卫生间间、厨房房）隔声声量45ddB4）取消消了空心心砖（隔隔音不好好），改改用空心心砌块5）由于于空心砌砌块容易易产生裂裂缝，间间隔墙采采取抹灰灰砂浆防防裂措施施，通过过抹纤维维砂浆提提高抗拉拉强度。5、独有有北阳台台供暖6、分户户供暖会会存在由由于邻居居不开暖暖气，导导致自家家暖气往往邻居家家跑的现现象，河河畔新城城由于外外墙、间间隔墙与与上下楼楼板均采采用挤塑塑苯板与与保温技技术，具具备优越越的保温温性能，保

49、证了了暖气的的不外流流，加上上独有的的北阳台台供暖，打造出出“四季如如春房”。7、厨房房采用建建设部倡倡导的变变压式止止回排烟烟道，设设专用竖竖井式风风道，排排油烟机机以塑料料软管接接入此风风道，软软管设于于顶棚或或橱柜内内。杜绝绝倒灌、串烟、串味。烟道截截面尺寸寸小，增增加厨房房的有效效使用空空间8、卫生生间采用用机械排排风扇接接入竖井井风道排排至室外外，采用用60厚厚实心砖砖封砌。八、建筑筑材料与与装修材材料（一）按按照健康康住宅技技术的标标准要求求进行选选材全部采用用环保建建筑材料料与装修修材料，采用先先进的施施工工艺艺，达到到环保、健康、节能、隔声、隔热、杜绝室室内空气气污染的的效果，

50、构筑“绿色环环保健康康房”。（二）双双层中空空玻璃彩彩色塑钢钢窗中间安装装惰性气气体，主主卧、客客厅窗具具有上旋旋开启功功能气密性好好，保温温节能框体有较较丰富的的色彩选选择（三）坡坡屋面使使用美国国屋顶窗窗（四）美美国保温温隔音板板（五）意意大利彩彩色环保保屋面瓦瓦（六）品品牌高级级卫浴洁洁具（七）品品牌整体体厨房九、暖通通给排水水应用的的材料、技术（一）散散热器1、采用用铜铝复复合散热热器明装装；1）外铜铜内铝，以铜焊焊接，11柱（6600公公分高）70元元左右，比铝合合金高出出一倍。2）耐腐腐蚀（内内壁的铜铜管可抵抵抗不同同水质的的腐蚀）、散热热效果好好、承压压能力较较高、外外形美观观，

51、3）成本较较高；4）铸铁铁散热器器（普通通住宅常常用）：价格低低、承压压低、体体积大（笨重）、内壁壁含砂、外观粗粗陋。2、比较较对象1）铝合合金散热热器怕碱性水水质腐蚀蚀，由于于铝合金金的焊接接性能差差，焊接接点容易易被腐蚀蚀造成散散热器漏漏水。2）钢制制散热器器怕酸性水水质氧化化腐蚀（腐蚀点点大部分分在管壁壁上，而而不在焊焊接部位位），非非供暖期期需满水水养护，价格昂昂贵。3）不锈锈钢散热热器只有少数数型号的的材质才才具备足足够的防防腐功效效。3、半地地下车库库及库房房内选用用铸铁柱柱式散热热明装。（二）给给水、热热水、采采暖用管管材1、采暖暖一般为为7090度度的水温温标准2、给水水及热水

52、水采用PPP-RR管材，具有如如下特点点： 1）无毒毒、无嗅嗅：从生产到到使用对对环境无无污染，属绿色色环保产产品；2）耐高高温：在在规定的的长期连连续工作作压力下下，管道道输送的的水温可可达到995；3）不腐腐蚀：防防酸、防防碱，不不腐蚀；4）不结结垢：内内壁光滑滑，通水水率比钢钢管强330%，长期通通水不结结垢；5）保温温节能：同等壁壁厚下保保温性是是钢管的的2000倍，是是铜管的的16000倍。用于热热水管道道保温节节能效果果较好。6）强度度高：耐耐压力试试验强度度达5MMPa以以上，韧韧性好，耐冲击击。 安装方便便，可靠靠：管材重量量轻，切切割和连连接方便便，采用用热熔方方式连接接，省

53、力力又省时时，安全全可靠。耐老化：管道系系统在规规定的使使用条件件下使用用寿命长长达500年以上上。 原料目前前国内没没有生产产，国际际上也仅仅有四家家，都集集中在北北欧。3、室内内污水管管道：采采用uppvc排排水塑料料管，粘粘接连接接。（三）采采暖管材材采用聚聚丁烯（PB）管。1、是目目前世界界上最尖尖端的化化学材料料之一。2、除具具备PPP-R管管材的诸诸多特点点外，还还有如下下优点：3、对高高温水的的耐久性性：最高高温度可可耐1110度的的高温；4、低温温下优良良的柔韧韧性弯曲曲性能、抗脆裂裂性能和和抗冲击击性能：由于PPB管与与其他塑塑料管相相比具有有明显小小的弯曲曲弹性系系数，在在

54、不加力力时自然然弯曲。另外，由于PPB管的的抗裂性性好，在在零下220度温温度时不不会冻裂裂，而铁铁管在零零下5度时就就会冻裂裂。5、薄的的管壁和和大的管管道内径径使液体体具有良良好的流流动性和和相对大大的流量量。6、由于于PB管管管壁光滑滑，所以以不结垢垢、噪音音低。7、供暖暖管道除除住宅户户内采用用PB管管外，其其它均为为焊接钢钢管。（四）使使用燃气气热水器器1、具有有热效率率高、加加热速度度快、温温度调节节稳定、可连续续使用、运行费费用低廉廉等2、使用用强制排排烟型热热水器，这是较较为安全全的一种种燃气热热水器。它通过在在机内设设置强制制排烟装装置，将将燃烧产产生的废废气全部部排出室室外

55、，兼兼有防倒倒风、防防烟道堵堵塞、缺缺氧熄火火保护、气水联联动等功功能，设设计了多多重安全全保护装装置。3、使用用冷热水水混合龙龙头进行行水温调调节，从从而方便便使用者者在洗浴浴过程中中利用冷冷热水混混合龙头头调节至至合适的的水温。4、使用用寿命可可达到11015年年。5、热水水器安装装在北侧侧的工作作阳台3、与电电热水器器的比较较电热水器器易结垢垢需定期期更换镁镁棒，不不能连续续使用超超出容量量的水量量，加热热、保温温耗电量量较大，运行成成本相应应提高。十、电气气项目（一）强强电：电电照工程程、智能能化工程程弱电：电电视、电电话、宽宽带网（二）强强电：1、电照照工程1）精致致的品牌牌器性2）

56、合理理的配电电系统设有照明明、空调调、厨房房、电力力4个回回路，每每一回路路故障不不影响其其它回路路3）方便便的操作作控制客厅、楼楼梯照明明双控照度照明明与效果果照明分分别控制制洗衣机插插座带开开关大翘板开开关楼梯间设设置声光光控感应应灯4）厨房房加有漏漏电保护护开关5）每栋栋住宅总总配电箱箱的电源源进线处处设一具具有3000mA漏电电保护器器的空气气断路器器，以防防止电气气火灾的的发生。6）所有有插座回回路均设设置剩余余电流保保护器，动作电电流为330mA，以以保证人人们的用用电安全全。7）住宅宅每户用用电量按按8KWW计算。8）在每每单元一一层设集集中电表表箱（一一户一表表），在在每户入入

57、户处设设分户箱箱9）电源源：在会会所内设设中心开开闭站，由市电电引来两两路独立立的100KV高压压电源至至中心开开闭站。由小区区100KV分分开闭站站分别引引来110KVV独立电电源至整整个一期期工程小小区内的的四台箱箱式变电电站，在在会所内内设11000.4KKV变配配电所，该变电电所由开开闭所引引来两路路100KV独独立电源源。10）没没有发电电机组。11）电电缆采用用直埋方方式敷设设，在进进入建筑筑物处穿穿钢管保保护。12）在在半地下下车库内内，设置置正常照照明和应应急照明明（疏散散指示照照明），电源引引自箱式式变电站站。2、智能能化系统统智能化系系统功能能定位表表系统名称称设备配置置功

58、 能能一、公共共安防1、周界界防越围墙设红红外对射射报警器器，没有有死角监控室设设管理主主机（与与其它报报警共用用一台管管理机）全园封闭闭声光报警警提示报警传至至监控中中心,可可越级传传至物业业管理中中心2、电子子巡更全园设220左右右个信息息采集钮钮扣6个采集集棒保安部设设管理主主机（与与保安部部管理共共用一台台计算机机）保安按计计划定点点巡视保洁按计计划定点点检查检查信息息定时传传至物业业管理中中心3、大门门管理IC卡车车辆管理理系统 IC卡门门禁（人人员通道道）手动控制制栏杆管理主机机业主刷卡卡进出园园区业主车辆辆刷卡进进出园区区访客及外外来车辆辆登记后后手动开开启栏杆杆进出4、电视视监

59、控周界设固固定黑白白摄像机机大门设固固定黑白白摄像机机主要道路路、主要要活动场场所设彩彩色带云云台和三三可变镜镜头摄像像机地下停车车场设固固定黑白白摄像机机多画面分分割数字字监控主主机大屏幕彩彩色监视视器综合操作作台计算机多多画面分分割监视视大屏幕彩彩色固定定画面监监视大屏幕轮轮巡画面面监视数字硬盘盘录像存存储摄像机远远程遥控控物业管理理网上远远程终端端经授权权后可查查看监视视图像5、可视视对讲园区大门门设管理理机，设设对讲系系统摄像像头，联联网系统统使住户户可在室室内看见见小区入入口的访访客。单元门设设门口机机室内设可可视分机机（国产产机，进进口显示示器）电控锁解码器备用电源源室内分机机开启

60、单单元门锁锁使用钥匙匙或密码码开启单单元门锁锁住户/大大门/单单元门语语音对讲讲二、家庭庭安防室内报警警器红外探测测器紧急求助助按钮系统管理理主机所有一层层设置，其它层层不设置置可分区设设防中心由报报警地址址、类别别显示与与存储报警传至至监控中中心,可可越级传传至物业业管理中中心由物业公公司将求求助信号号转驳1120三、设备备管理1、室内内停车场场车辆读卡卡控制器器挡车器联网控制制器人员出入入门禁读读卡器电控锁设备故障障报警电电话管理主机机发卡机业主、工工作人员员及车辆辆刷卡进进出停车车场管理软件件功能：车辆登记记信息/发卡信信息/车车辆进/出口刷刷卡信息息/统计计、查询询、编辑辑等管理主机机