房地产行业：销售增速再超预期到位资金增速回落

1、重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期（元/股）2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E万科 A000002.SZ人民币26.802019/08/26买入39.603.564.077.706.746.597.4919.9%18.5%招商蛇口001979.SZ人民币19.902019/03/19买入29.802.292.578.707.758.988.3321.0%19.1%华夏幸福600340.SH人民币27.802019/08/18买入36.994.936

2、.035.644.618.217.7629.0%26.2%华侨城 A000069.SZ人民币7.122018/11/01买入-1.331.425.345.005.775.4615.0%13.8%金地集团600383.SH人民币12.052019/09/03买入14.162.152.465.624.90-1.41-8.5217.4%16.6%荣盛发展002146.SZ人民币8.652019/08/17买入13.522.252.483.843.492.140.1722.6%19.9%金科股份000656.SZ人民币6.822019/08/16买入7.260.971.167.045.8617.692

3、2.8018.8%18.4%中南建设000961.SZ人民币8.272019/08/28买入10.781.131.947.304.264.414.3320.3%25.9%阳光城000671.SZ人民币6.142019/08/04买入8.890.941.256.564.9010.708.4018.0%19.5%蓝光发展600466.SH人民币6.292019/09/02买入10.041.111.725.653.6711.0011.7822.6%25.8%华发股份600325.SH人民币7.362019/09/09买入10.501.401.905.243.8718.1811.8720.0%21.3

4、%新湖中宝600208.SH人民币3.072019/03/18买入5.200.480.576.465.4023.1018.5010.2%10.9%中国国贸600007.SH人民币16.572019/09/02买入19.860.921.0417.9516.007.756.8811.8%11.7%金融街000402.SZ人民币7.862019/08/12买入10.311.291.476.105.3412.8110.6510.9%11.1%碧桂园02007.HK港币10.142019/09/18买入16.031.932.264.754.063.302.8925.6%23.1%融创中国01918.HK

5、港币33.202019/09/06买入54.705.287.005.714.318.354.9827.2%26.5%旭辉控股集团00884.HK港币4.662019/08/18买入6.160.911.134.693.773.702.8021.6%21.2%万科企业02202.HK港币28.052019/08/26买入38.703.483.987.286.376.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为

6、港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。目录索引TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250003 销售增速再超预期，西部地区量增价减5 HYPERLINK l _TOC_250002 土地成交量价单月降幅收窄8 HYPERLINK l _TOC_250001 新开工增速持续收窄，单月竣工面积同比转正9 HYPERLINK l _TOC_250000 到位资金增速持续回落，预收款增速年内首度转负13图表索引图 1：2000-2019M8 商品房年度累计销售面积及增速5图 2：2000-2019M8 商品房年度累

7、计销售金额及增速5图 3：历年商品房销售面积分区域增速6图 4：历年商品房销售面积分区域占比6图 5：商品房销售面积累计同比增速对比6图 6：各线城市商品房成交面积同比6图 7：全国商品房单月销售金额及销售面积增速6图 8：住宅年度成交均价同比增速对比6图 9：土地购置面积（万方）及增速8图 10：土地成交价款（亿元）及增速8图 11：300 城市土地整体成交情况8图 12：300 城市土地整体批售比情况（万方）8图 13：土地成交价款与 300 城市土地出让金增速比较9图 14：19 年 1-8 月 300 城分线楼面价及出让面积增速9图 15：全国地价增速与房价增速差9图 16：一二线城市

8、地价房价增速差9图 17：2000-2019M8 全国新开工面积规模及增速10图 18：全国新开工面积规模及增速（月度）10图 19：全国商品房新开工面积与施工面积关系图10图 20：2000-2019M8 商品房销售及竣工面积关系10图 21：2000-2019M8 商品房销售及竣工面积增速10图 22：商品房新开工及竣工面积增速对比11图 23：2000-2019M8 住宅销售与新开工面积关系11图 24：2000-2019M8 住宅中期库存规模及去化周期11图 25：2000-2019M8 商品房累计及当期净停工面积11图 26：2000-2019M8 房地产开发投资规模及增速12图 2

9、7：全国房地产开发投资规模及增速（月度）12图 28：2000-2019M8 住宅开发投资规模及增速12图 29：全国住宅开发投资规模及增速（月度）12图 30：商品房投资金额分地区同比（年度）13图 31：商品房投资金额分地区占比13图 32：2000-2019M8 房地产开发企业到位资金13图 33：房地产开发企业资金来源分类占比13图 34：房企开发贷及自筹资金累计同比增速14图 35：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速14图 36：新增居民中长期贷款（亿元）14图 37：2006-2019M8 个人住房贷款余额（亿元）14销售增速再超预期，西部地区量增价减根据统计局数据，19年1-8月

10、全国商品房销售面积10.18亿平米，同比下降0.6%，降幅较1-7月收窄0.7个百分点；住宅方面，1-8月销售面积8.94亿平米，同比由负转正上升0.6%。分区域来看，各地区销售情况均有所提升，其中中西部地区提升尤为明显。8 月东部地区销售面积为4986万方，同比由负转正上升0.9%，中部地区销售面积为3685万方，同比上升4.8%，涨幅较7月扩大2.5pct，西部地区销售面积为3671万方，同比上升11.2%，涨幅较7月扩大5.2pct，东北地区销售面积为724万方，同比仍下降0.2%，但降幅较7月收窄5.3pct。累计来看，19年1-8月东部地区累计销售面积为4.03亿平米，同比下降3.6

11、%， 降幅较1-7月收窄0.6pct；中部地区1-8月累计销售面积为2.88亿平米，同比由负转正上升0.5%；西部地区1-8月累计销售面积为2.83亿平米，同比增长3.8%，增速较1-7月扩大1.0pct；东北部1-8月累计销售面积为4471万平方米，同比下降6.6%，降幅较1-7月收窄0.8pct。整体来看，在中西部地区带动下8月市场进一步提升。分线城市看，我们用房管局的备案高频数据来刻画一、二线城市的销售情况， 具体来看，19年1-8月4大一线城市销售面积同比增长16.2%，增速较1-7月收窄5.5个百分点，12个二线城市同比增长6.2%，增速较1-7月收窄0.7个百分点。根据房管局口径的

12、一二线城市销售数据，同时结合全国商品房销售面积，我们反推算三四线的销售面积，根据推算结果，19年1-8月三四线销售面积同比下降1.7%，降幅较1-7月收窄1.0pct，其中8月单月同比上升5.6%，增速在7月转正之后进一步扩大5.1pct。图1：2000-2019M8商品房年度累计销售面积及增速图2：2000-2019M8商品房年度累计销售金额及增速20000018000016000014000012000010000080000600004000020000050%40%30%20%10%-0.6%0%-10%-20%2000200320062009201220152018160000140

13、0001200001000008000060000400002000006.7%2000200320062009201220152018100%80%60%40%20%0%-20%-40%商品房销售面积（万方）同比（右，%）商品房累计销售额（亿元）同比（右，%）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心销售金额方面，19年1-8月商品房销售金额9.54万亿元，同比增长6.7%，增速较1-7月扩大0.5pct。住宅方面，1-8月住宅销售金额8.33万亿元，同比增长9.9%，增速较1-7月扩大0.7个百分点。销售金额与销售面积增速差反映了销售均价的上涨，19 年1

14、-8月商品房销售均价9364元/平米，同比增长7.3%，增速较1-7月收窄0.4pct，住宅均价为9319元/平米，同比上涨9.3%，增速较1-7月收窄0.3pct。图3：历年商品房销售面积分区域增速图4：历年商品房销售面积分区域占比40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%0.5% 3.8% -3.6% -6.6% 2013201420152016201720182019M1-M8201940%28%28%4%M1-M8 2018201720162015201420130%20%40%60%80%100%东部地区中部地区西部地区东北地区东部地区中部地区西部地区东北地区数据来

15、源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心全国商品房累计销售面积同比（统计局）一线城市二线城市三线城市图5：商品房销售面积累计同比增速对比图6：各线城市商品房成交面积同比60%80%50%40%60%30%40%20%20%10%0%0%-10%-20%-20%-30%-40%15/0115/0716/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/0719/0119/07-60%16/0116/0616/1117/0417/0918/0218/0718/1219/05数据来源：统计局，Wind，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，房管局，广发证券发展

16、研究中心图7：全国商品房单月销售金额及销售面积增速图8：住宅年度成交均价同比增速对比70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%15/01 15/07 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07商品房单月销售额同比商品房单月销售面积同比16%14%12%10%8%6%4%2%0%-2%9.3%4.5%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M8住宅销售均价增速百城房价增速数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心从量价角度

17、来看，企业及局部市场存在一定程度上的以价换量。8月商品房销售均价环比下降2.5%，而销售面积增速表现最好的西部地区，在面积单月同比上升11.2%的情况下销售均价环比下降3.5%，分省来看，陕西、贵州、四川等西部省份以价换量的情况表现得较为明显。整体来看，8月的销售数据表现略超预期，在按揭贷款利率上行的不利影响下，房企加大推盘被市场较好的吸收，以价换量也是结构性的， 趋势尚不明显，9月、10月进入旺季之后的市场吸纳能力需进一步观察。表1：19年各省商品房销售金额、面积及均价变动情况分区域销售金额（亿元）销售金额单月同比销售面积（万方）销售面积单月同比销售均价单月环比19M1-719M1-7同比(

18、%)6 月7 月19M1-719M1-7同比(%)6 月7 月6 月7 月北京东部1,86398.4%106.4%133.3%46761.6%46.9%33.7%23.2%-9.2%上海东部2,88827.0%2.0%2.6%944-4.2%6.1%-17.6%-49.4%24.2%天津东部1,2707.0%-10.9%-22.7%81310.8%-13.2%-24.1%11.4%0.5%河北东部1,94519.5%8.5%28.5%24718.3%10.2%2.7%-2.2%0.8%江苏东部8,70211.9%3.8%19.9%7596-1.3%-2.4%8.5%-0.9%10.1%广东东部

19、10,2546.0%13.6%2.2%7304-3.9%2.5%-5.1%0.7%-2.7%山东东部5,2202.1%2.8%4.5%6547-5.6%-3.9%-2.7%-2.3%-1.6%福建东部3,8751.3%6.5%8.1%3562-2.9%-0.1%-3.4%16.2%1.5%浙江东部7,703-7.5%-6.1%-2.5%5157-9.3%-10.4%-3.4%-1.4%7.5%海南东部709-52.0%-31.9%-10.9%456-53.9%-31.3%-11.3%-11.9%-0.7%河南中部4,35321.6%5.2%31.1%67598.3%-2.2%12.2%-1.1

20、%5.2%江西中部2,2264.8%6.8%16.4%3159-0.3%-2.9%4.7%5.5%3.0%湖北中部4,1974.5%4.7%14.8%4675-1.1%-0.2%4.3%6.4%-8.4%安徽中部3,8033.3%15.6%-2.6%5157-2.8%10.8%-9.7%-1.1%3.7%湖南中部2,565-0.3%3.8%-2.4%4227-5.5%-11.4%1.6%9.2%-7.2%山西中部821-5.8%-17.3%-5.6%1129-7.3%-15.0%-4.8%-8.4%0.0%重庆西部3,004-3.5%-14.1%10.9%3573-8.8%-14.2%0.6%

21、-1.8%4.4%云南西部1,86918.2%-6.1%53.2%236810.4%-5.5%26.6%3.9%4.8%贵州西部1,70115.0%11.5%10.2%28826.8%0.8%8.1%9.9%-11.2%陕西西部1,99514.1%8.4%18.4%22003.1%-5.9%7.7%4.8%-4.6%四川西部5,17311.8%11.7%11.3%71757.4%12.1%6.9%-4.0%4.8%广西西部2,13510.8%16.8%1.4%33014.3%9.4%-6.0%-4.2%0.9%辽宁东北1,620-4.1%-1.1%5.6%1967-12.5%-12.2%3.8

22、%1.0%5.4%吉林东北83218.2%4.1%-0.3%10484.8%-2.5%-6.5%-8.7%2.9%黑龙江东北555-7.5%-14.2%-20.2%732-10.1%-7.2%-23.0%-13.0%2.0%数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心土地成交量价单月降幅收窄根据统计局数据，19年1-8月房地产开发企业土地购置面积1.22亿平米，同比下降25.6%，降幅较1-7月收窄3.7pct；土地成交价款方面，19年1-8月成交价款6374亿元，同比下降22.0%，降幅较1-7月收窄5.5pct。8月单月来看，土地购置面积2475万方，同比下降6.0%，降幅较7月收窄30.8

23、pct，土地成交价款1579亿元，同比增速由负转正上升1.3%（7月同比增速为-27.3%）。土地成交价款以及购置面积增速差反映了土地价格的上升，从土地价格（土地成交价款/土地购置面积）来看，19年1-8月全国土地价格为5209元/平米，同比增长4.8%。 -26% 图9：土地购置面积（万方）及增速图10：土地成交价款（亿元）及增速4500040000350003000025000200001500010000500002012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M8土地购置面积（万方）同比（右，%）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%

24、180001600014000120001000080006000400020000 -22% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M8土地成交价款（亿元）同比（右，%）60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心图11：300城市土地整体成交情况图12：300城市土地整体批售比情况（万方）15%0%504030201002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M860%40%20%0%-20%-4

25、0%160001400012000100008000600040002000016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/051.401.351.301.251.201.151.101.051.00成交建筑面积（亿平米）土地出让金(千亿元）成交建面同比（%，右）出让金同比（%，右）供给（万方） 成交（万方）供给/成交（6个月移动平均，右）数据来源：中指院，广发证券发展研究中心数据来源：中指院，广发证券发展研究中心中指院数据来看，300城市19年1-8月全类型土地出让建筑面积12.11亿平米，同比下降0.3%。分线来看，1-8月一线、二线

26、城市土地成交建面累计同比分别增长36.7%、 11.1%，三四线城市则累计同比下降9.3%。出让金方面，300城市19年1-8月土地出 让金为3.13万亿元，同比增长14.9%，分线城市来看，一线、二线城市1-8月累计同 比分别上升15.6%、27.6%，而三四线城市则同比下降1.6%。从地价和房价增速关系来看，中指院300城市19年1-8月楼面价同比上涨15.2%，而同期统计局销售均价增速7.3%，地价增速高于房价增速。总体来看，统计局口径土地成交数据较中指院口径数据存在一定滞后，以中指院数据趋势判断，9月统计局土地成交价款同比增幅或进一步扩大，然而土地供需受三四线市场降温及高基数影响持续下

27、降，预计下半年土地投资增速或将继续回落。图13：土地成交价款与300城市土地出让金增速比较图14：19年1-8月300城分线楼面价及出让面积增速80%60%40%20%0%-20%40%30%20%10%0%36.7%-40%-60%16/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/05300城土地出让金累计增速土地成交价款累计增速-10%-20%14.8%11.1%8.5%-9.3%-15.4%一线二线三线土地楼面价同比土地出让面积同比数据来源：CREIS，统计局，广发证券发展研究中心数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心 9.4% -

28、33.3%图15：全国地价增速与房价增速差图16：一二线城市地价房价增速差30%20%10%0%-10%-20%-30%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019M1-M8地价房价增速差（地价增速-房价增速）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%7.9%2013201420152016201720182019M1-M8一线城市二线城市数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，中指院，广发证券发展研究中心注：增速差为地价增速减房价增速新开工增速持续收窄，单月竣工面积同比转正根据统计局数据，19年1

29、-8月全国房屋新开工面积14.51亿平米，同比增长8.9%， 增速较1-7月下降0.6个百分点；住宅方面，19年1-8月住宅新开工面积10.71亿平米， 同比增长8.9%，增速较1-7月下降0.7个百分点。此外，商办等非住宅19年1-8月全年新开工面积3.81亿平米，同比增长8.8%，涨幅较1-7月收窄0.5个百分点。图17：2000-2019M8全国新开工面积规模及增速图18：全国新开工面积规模及增速（月度）250000200000150000100000500000200020032006200920122015201850%8.9%40%30%20%10%0%-10%-20%30,000

30、25,00020,00015,00010,0005,000016/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/0740%30%20%10%0%-10%-20%-30%商品房新开工面积（万方）同比（右，%）商品房单月新开工面积（万方）同比（%，右）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心图19：全国商品房新开工面积与施工面积关系图908070605040302010019992001200320052007200920112013201520172019M1-M850%45%40%35%30%25%20%15%10%5%

31、0%施工面积（亿方）新开工/施工面积（右，%）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心图20：2000-2019M8商品房销售及竣工面积关系图21：2000-2019M8商品房销售及竣工面积增速191494-1200820102012201420162018销售面积（亿方）竣工面积（亿方） 销售-竣工（亿方）50%40%30%20%10%0%-10%-20%8.9%-10.0%2000200320062009201220152018商品房新开工面积增速商品房竣工面积增速数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心施工面积方面，19年1-8月累计施工面积为81.32

32、亿平米，同比增长8.8%，其中新开工面积占比为17.8%。竣工方面，19年1-8月竣工面积4.16亿平米，同比下滑10.0%，降幅较1-7月收窄1.3个百分点。单月来看，8月竣工面积4279万方，同比增长2.8%，为年初以来首次单月竣工增速转正。自17年10月以来，房企基于资金运用效率的考虑，竣工面积持续下滑，19年1-8月房企竣工交付节奏仍旧较缓，但降幅有所收窄，关注竣工持续放缓可能对房企利润表中结算收入的负面影响。对比新开工和销售面积来看，15年以来，销售端持续活跃，带动整体行业处于消化库存阶段，但18年以来，销售端热度回落，加上房企补库存相对积极，导致新开工和销售数据逆转，19年1-8月

33、住宅开工库存继续累计上升至1.76亿平米（年内开工-年内销售）。整体来看，19年住宅中期库存（累计开工-累计销售）上行至28.88 亿平，中期库存去化周期（移动平均12个月）则上行至23.35个月。停工面积方面，截至19年1-8月商品房累计停工面积（累计新开工-上年累计竣工-年内累计施工）为33.34亿平米，而19年1-8月当期净停工面积6.07亿平米，同比下降7.5%。图22：商品房新开工及竣工面积增速对比图23：2000-2019M8住宅销售与新开工面积关系40%30%20%10%0%-10%-20%-30%18/0118/0418/0718/1019/0119/0419/07单月新开工同

34、比（%）单月竣工同比（%）20 1.76 151050-5200820102012201420162018开工库存累计（亿方）住宅销售面积（亿方） 住宅新开工面积（亿方）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心图24：2000-2019M8住宅中期库存规模及去化周期图25：2000-2019M8商品房累计及当期净停工面积23.35354530403525302025152015101055002000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 201840.035.030.025.020.015.010.05.00.0-

35、5.033.346.07200820102012201420162018住宅中期库存（亿方）去化周期（月，右）累计停工面积（亿方）当期净停工面积（亿方）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心图26：2000-2019M8房地产开发投资规模及增速图27：全国房地产开发投资规模及增速（月度）140000120000100000800006000040000200000200020032006200920122015201840%10.5%35%30%25%20%15%10%5%0%1800016000140001200010000800060004000200

36、0016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/0516%14%12%10%8%6%4%2%0%商品房累计投资金额（亿元）同比（右，%）商品房开发投资（亿元）同比（%，右）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心图28：2000-2019M8住宅开发投资规模及增速图29：全国住宅开发投资规模及增速（月度）14.9%90000800007000060000500004000030000200001000002000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

37、40%35%30%25%20%15%10%5%0%12000100008000600040002000016/01 16/06 16/11 17/04 17/09 18/02 18/07 18/12 19/0520%15%10%5%0%-5%住宅累计投资额（亿元）同比（右，%）住宅开发投资（亿元）同比（%，右）数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心投资方面，19年1-8月全国房地产开发投资8.46万亿元，同比增长10.5%，增速 较前7月持平；住宅投资方面，19年1-8月住宅投资6.22万亿元，同比增长14.9%，增 速较1-7月收窄0.2pct。将投资拆

38、分区域来看，19年8月各地区商品房单月投资金额均 分别持续上涨，其中东部、中部、西部、东北分别同比上涨6.1%、11.7%、21.2%及4.1%，而从增速来看，东部、西部增速分别扩大0.7pct、8.3pct，而中部增速收窄1.4pct，东北地区增速较7月持平。累计情况来看，19年1-8月东部、中部、西部、东北地区 房地产开发投资分别同比上涨8.8%、9.8%、16.0%、9.8%，其中东部地区、东北地 区增速较1-7月分别收窄0.4、1.2个百分点，而西部地区、中部地区增速则分别扩大0.3、0.9个百分点。从投资拆分情况来看，19年1-8月商品房施工投资5.30万亿元，同比增长6.1%， 增

39、速较1-7月扩大0.1pct，土地投资3.16万亿元，同比增长19.0%，增速较1-7月回落0.2pct。图30：商品房投资金额分地区同比（年度）图31：商品房投资金额分地区占比30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%16.0%9.8%9.8% 8.8% 2013201420152016201720182019M1-M8东部地区中部地区西部地区东北地区2019M1-M8 20182017201620152014201353%21%22%4%0%20%40%60%80%100%东部地区中部地区西部地区东北地区数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中

40、心到位资金增速持续回落，预收款增速年内首度转负根据统计局数据，19年1-8月房地产开发企业到位资金11.37万亿元，同比增长6.6%，增速较1-7月收窄0.4个百分点。具体来看，国内贷款（开发贷）1.73万亿元， 累计同比上涨9.8%，增速较1-7月扩大0.3个百分点；自筹资金3.60万亿元，累计同比上涨3.1%，增速较1-7月扩大0.3个百分点。其他资金方面，统计局数据显示，19年1-8月其他资金6.03万亿元，同比增长7.8%，增速较1-7月收窄0.9pct。其他资金中，定金及预收款为3.84万亿元，同比增长8.3%，增速较1-7月收窄1.3个百分点，个人按揭贷款为1.74万亿元，同比增长

41、11.8%，增速较1-7月扩大0.5个百分点。图32：2000-2019M8房地产开发企业到位资金图33：房地产开发企业资金来源分类占比18000016000014000012000010000080000600004000020000050%40%30%20%6.6%10%0%-10%20002003200620092012201520182019M1-M8 20182017201620152014201315%31.7%33.7%15% 3.9% 0%20%40%60%80%100%累计到位资金（亿元）累计同比(右，%)开发贷款利用外资自筹资金定金及预收款按揭贷款其他数据来源：统计局，广发

42、证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心9.8%3.1%图34：房企开发贷及自筹资金累计同比增速图35：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%17/02 17/05 17/08 17/11 18/02 18/05 18/08 18/11 19/02 19/05 19/0830%25%20%15%10%5%0%-5%-10%11.8%8.3%17/02 17/05 17/08 17/11 18/02 18/05 18/08 18/11 19/02 19/05 19/08开发贷累计同比自筹资金累计同比 定金及预收款累计同比按揭

43、贷款累计同比数据来源：统计局，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，广发证券发展研究中心图36：新增居民中长期贷款（亿元）图37：2006-2019M8个人住房贷款余额（亿元）6000050000400003000020000100000200920112013201520172019M1-M8100%7.3%80%60%40%20%0%-20%-40%300002500020000150001000050000160%140%120%100%80%60%11.8% 40%20%0%-20%-40%2006200820102012201420162018居民户中长期新增贷款（亿元）累计同比(右

44、，%)个人按揭贷款（亿元）累计同比(右，%)数据来源：Wind，广发证券发展研究中心数据来源：Wind，广发证券发展研究中心整体来看，19年8月房企到位资金同比增速回落，其中个人按揭贷款增速小幅回升，银行表内渠道对地产到位资金支持仍在增强，而开发贷单月增速回落4.8pct、定金及预收款单月增速19年以来首次转负，预收账款与销售金额之间的增速差相对较大，房企销售回款及未来去化情况值得关注。自筹资金8月增速也有小幅回升，但公告统计的企业融资数据中8月房企非标及信用债规模都出现了下降，在降准释放流动性的背景下，房企表外融资渠道所受影响仍需进一步观察。考虑到周期窄幅波动的特征，更应该关注高周转经营能力突出的房企，通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。推荐标的方面，一线A股龙头推荐： 万科A、华夏幸福、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、