房地产金融（第六版）第11章房地产投资信托基金

1、房地产金融（第六版） 第十一章 房地产投资信托基金通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.房地产投资信托基金的概念、模式以及特征;2.国内房地产信托与房地产投资信托基金的本质区别;3.在中国发展房地产投资信托基金的重要意义;4.房地产投资信托基金的类型;5.房地产投资信托基金在中国的发展之路及需要破除的障碍。【学习目标】 导言提起写字楼、商场、酒店等高档商业地产，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一平方米或几平方米面积的此类地产。其实不然，房地产投资信托基金（real estate investment trusts，REITs）的出现，

2、即满足了人们的这一愿望。REITs在中国的发展，既可改变目前房地产企业高度依赖银行信贷的局面，又可拓宽房地产企业的融资途径，实现房地产金融市场以银行信贷为主导向资本市场为主导的逐渐转变，同时为中小投资者分享房地产业的发展成果提供了一条新的投资渠道。第一节房地产投资信托基金概述一、房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金(REITs)是一种以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道,而且为投资者提供了收入稳定、风险较低的投资产品。第一节房地产投

3、资信托基金概述依照法律规定,创建REITs时必须满足以下条件:第一,每年须至少将其应纳税收入的90%分配给股东;第二,至少有100个股东,其中前5大股东持股不能超过50%(5/50法则);第三,必须是房地产的投资者,而不能作为经纪人;第四,至少90%的总收入必须来源于租金和利息收入、出售财产、所持有的其他信托股份以及其他房地产资源所得;第五,至少75%的总收入必须来源于房地产租金和抵押利息收入、出售房地产、所持有的其他信托股份和其他房地产资源所得;第六,总资产的75%是房地产资产或房地产抵押、现金和政府债券。第一节房地产投资信托基金概述二、房地产投资信托基金的基本运作模式第一节房地产投资信托基

4、金概述二、房地产投资信托基金的基本运作模式投资人也称基金受益人,包括基金的个人投资者、境内机构投资者、合格境外机构投资者以及法律法规允许或经中国证监会批准可以购买投资基金的其他投资者。基金经理人由发起人组建的基金管理公司担任,是基金组织结构中的核心。基金托管人是基金持有人权益的代表,是基金资产的名义持有人和保管人。投资顾问主要为基金经理人提供市场分析、咨询、法律法规咨询,对投资项目进行可行性论证、项目经济效益评估等服务,以确保基金公司投资不出现失误,提高基金投资效益。第一节房地产投资信托基金概述三、房地产投资信托基金的特征(一)税收优惠 (二)收益稳定 (三)流动性强 (四)管理专业化 (五)

5、有效分散投资风险 第一节房地产投资信托基金概述三、房地产投资信托基金的特征首先,投资目标清晰。REITs的主要投资对象是房地产,以此区别于投资股票、外汇、期货等其他投资基金。其次,分配结构独特。REITs把大部分的收益(通常超过90%)分配给了基金投资者,保证了基金投资者的合法权益,其他投资基金并没有此类规定。最后,信托财产多样。其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REITs除了接受货币资金外,还接受房地产。第一节房地产投资信托基金概述四、国内房地产信托计划与REITs的本质区别房地产信托产品REITs设立目的主要为房地产开发商提供短期贷款融资盘活沉淀于不动产的大量资金,

6、同时为公众投资者提供投资机会,分享不动产产生的长期稳定的收入营运模式以提供贷款为主以获得不动产产权为主,并通过专业房地产基金管理公司进行投资管理,例如收购新不动产投资风险大部分产品仅针对单一不动产项目,投资风险较集中拥有较多数量不动产,形成不动产投资组合,投资风险分散规模一般信托产品的规模都在2亿元以下一般REITs的规模为20亿30亿元期限以短期为主,一般23年期限较长,一般超过20年投资收益率利率大都参照银行贷款利率收益率在5%8%,可能更高流动性流动性较弱,无公开交易,仅限于信托凭证的转让流动性较强,大多在证券交易所公开上市交易第一节房地产投资信托基金概述五、中国发展REITs的重要意义

7、 首先,REITs的适时推出,将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具。 其次,对于房地产开发商来说,REITs可以促使其融资渠道多元化,将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变,吸引资本市场的资金不断流入房地产市场,解决其融资渠道单一的问题。 最后,引入REITs有利于完善中国房地产金融架构。第二节房地产投资信托基金的类型一、按照投资策略分类权益型REITs(equity REITs)也称为收益型REITs,属于直接投资并拥有房地产,靠经营房地产项目来获得收入。抵押型REITs(mortgage REITs)主要承担金融中介的角色,将所募集资金用于向房地产项目持有人及经营者提

8、供各种房地产抵押贷款。其主要收入来自其按揭组合所赚取的利益,如发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息,以及通过发放参与抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。混合型REITs(hybrid REITs)既可以投资于房地产物业,也可以投资于房地产抵押贷款,是权益型REITs和抵押型REITs的混合体。因此,这类房地产投资信托基金会投资于一系列资产,包括实质物业、按揭或其他有关的金融工具类别。第二节房地产投资信托基金的类型二、按照组织结构分类契约型REITs定义也称“单位信托基金”,是指由专门的投资机构(大多数是金融机构)共同出资组建一家基金管理公司,基金管理公司作为委托人,通过与受托人(即

9、基金保管公司)签订“信托契约”的形式发行受益凭证,吸引社会上的闲散资金,其投资标的是相关房地产物业。优点第一,经营与保管分开,经理公司与保管机构可以互相监督。第二,财务独立,经理公司在保管机构有独立的基金账户,不与经理公司和保管机构的财产相混,也不受保管机构经营状况的影响。第三,利润充分归于受益人,投资者利益得到保障。第二节房地产投资信托基金的类型二、按照组织结构分类公司型REITs定义又称“共同基金”,是指由发起人组建基金公司,并向社会公开发行股票或受益凭证的方式来筹集资金,投资者购买基金股票或受益凭证,即成为该公司的股东,凭股票或受益凭证分享红利,基金本身是一家股份有限公司。特点第一,经营

10、与保管分开,经理公司与保管机构可以互相监督。第二,财务独立,经理公司在保管机构有独立的基金账户,不与经理公司和保管机构的财产相混,也不受保管机构经营状况的影响。第三,利润充分归于受益人,投资者利益得到保障。第二节房地产投资信托基金的类型三、按照投资人能否赎回分类开放型REITs(open-ended REITs)可以不断向投资者发售新的股票,并利用收入购买其他房地产资产。新股发行时必须对现有的资产进行估价,以确定新股的发行价格。封闭型REITs(closed-end REITs)是指当原始股票发行和资产购买以后,就不再发行新的股票,现有证券的价值将取决REITs投资组合中资产的表现。封闭型基金与开放型基金的区别。第一,基金单位发行的数量限制不同。第二,基金的买卖方式不同。第三,两者买卖价格也有所不同。第三节房地产投资信托基金的发展一、REITs在中国的发展之路在中国,极具本土特色的“中国式REITs”已开始尝试。从试点模式来看,目前国内有“银监会版REITs”和“证监会版REITs”两种方案,分别由央行和证监会牵头。“银监会版REITs”和“证监会版REITs”两种方案代表了REITs在中国可能的两个发展方向。从目前国内状况来看,债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少,