苏州新区项目可行性分析报告

1、苏州新区项目可行性分析报告一、总论1、项目建设背景 苏州新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比

2、较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。 该项目目已经取取得了土土地使用用权证和和项目规规划许可可证，各各项目谈谈判工作作已相继继展开。2、项目目概况该地块位位于苏州州新区何何山路和和塔园路路交叉口口。紧接接苏州科科技学院院，有良良好的文文化气氛氛。道路路宽敞交交通便捷捷，有何何山大桥桥与古城城区相连连。项目目占地1126亩亩，其中中1200亩是建建住宅用用地，66亩是建建配套幼幼儿园用用地。容容积率为为2.0，总总建筑面面积为116万平平方米，小高层层和多层层相结合合，沿街街底层为为商业

3、配配套用房房（约占占5%）。具有有一定的的开发规规模，并并能品牌牌的延续续提供保保障，给给公司带带来良好好的社会会效益和和经济效效益。 本项目目的建设设资金完完全由本本公司自自筹，不不足部分分通过土土地抵押押和预售售房款解解决。二、苏州州市介绍绍苏州位于于长江三三角洲中中部、江江苏省东东南部，东经ll1955-112120，北纬纬3047-332002之之间。东东邻上海海，西傍傍无锡，南接吴吴江，北北依长江江，面积积84888.442平方方公里，占全省省面积的的8.227。市区3392.3平方方公里，其中建建成区668平方方公里，古城区区14.2平方方公里。所属六六县市面面积为：常熟市市109

4、94平方方公里，张家港港市7772.44平方公公里，太太仓市6620平平方公里里，昆山山市8664.99平方公公里，吴吴县市112577.422平方公公里，吴吴江市110922.9平平方公里里。20001年年，苏州州市完成成国内生生产总值值17660亿元元，经济济总量在在长江三三角洲位位居第二二，列全全国第六六，人均均GDPP按现行行汇率折折算超过过36000美元元，显示示出强劲劲的增长长势头。整个市市的人口口5800.533万，城城区人口口为800万。新新区的经经济发展展保持良良好的发发展势头头，全年年实现工工业销售售产值4400亿亿，同比比增长117%；完成国国内生产产总值1160亿亿，同

5、比比增长114.22%；实实现财政政收入220.55亿。正正在启动动二期开开发。三、苏州州市住宅宅市场分分析1、20002年年以前苏苏州市住住宅市场场分析在这之前前，苏州州市住宅宅水平一一直维持持在工业业园区223000元/mm2，古城城区25500元元/ mm2，而新新区住宅宅价格也也一直在在20000元/ m2左右徘徘徊。究究其原因因不外乎乎以下几几点：1）、土土地价格格是一个个首要的的因素。土地作作为稀缺缺性资源源，政府府没能做做好土地地供应的的长期规规划。开开发商可可以通过过项目可可行性报报告，以以很便宜宜的价格格向政府府要求划划拨土地地。这导导致了土土地成本本在整个个项目中中只占很很

6、小的一一部分。 2）、整个苏苏州的住住宅以零零星分散散建设为为多，不不注重整整个小区区环境、园林、文化方方面的建建设。使使一大批批想改变变住房质质量的居居民找不不到合适适的住宅宅，贵了了又觉得得不合算算。 3）、居民居居住观念念没有改改变。大大多数苏苏州人认认为，过过了苏杭杭大运河河就觉得得离开了了城市，到了郊郊区。而而且也一一直认为为苏州新新区是一一个工业业区，不不适宜居居住。同同时，枫枫桥镇一一直以来来治安、环境都都不好，在一定定程度上上限制了了该区域域的房价价。 4）、消费观观念也限限制了整整个苏州州市的房房价。许许多苏州州居民留留恋于“小桥、流水、人家”，只要要有地方方住，能能吃饱，不

7、会用用剩余的的钱去改改善居住住环境和和投资于于房产。 5）、这段时时间里，虽然有有出现过过许多有有利于住住宅发展展的政策策（比如如货币化化分房的的实施），但一一直没能能使苏州州房地产产更上一一个台阶阶。2、20002年年以来苏苏州市住住宅市场场分析20022年是苏苏州房价价飞涨的的一年。20001年110月份份，苏州州市土地地全面实实行招投投标。这这对于苏苏州整个个房地产产市场是是一个重重要的转转折点，从至，开发商商取得土土地的维维一途径径就是市市场招投投标，土土地市场场更趋于于公平。与此同同时，政政府出台台了一系系列的相相关政策策。 1）、苏州强强化“强市富富民”意识，努力使使全市经经济继续

8、续在高平平台、低低波动中中运行，20002年全全市经济济继续走走强。同同时，改改变全市市居民的的消费观观念。 2）、规范房房地产开开发，改改善投资资环境，使房地地产开发发逐步走走上规模模化、集集约化经经营。把把房地产产开发作作为城市市新的经经济增长长点，大大力发展展城镇建建设。 3）、在市区区范围内内，加快快土地供供应制度度的改革革，停止止新批量量土地的的开发项项目，对对存量土土地开发发项目采采取限制制的态度度，使开开发总量量得到控控制。同同时，积积极引导导开发企企业参与与园区、新区的的开发建建设。4）、加加强城市市建设步步伐，动动迁量大大幅上升升和货币币安置政政策使市市场上对对商品房房的需求

9、求迅速膨膨胀。3、苏州州新区住住宅市场场具体分分析苏州去年年10月月份拍卖卖的土地地中还没没有一块块形成楼楼盘，而而许多开开发商已已经闻风风相继提提高楼盘盘价格。据苏州州市建设设局市场场调查统统计：苏苏州市今今年房价价总体上上涨了114.88%。现介绍一一下苏州州新区最最新房价价：序号楼盘名称称住宅类型型价格（元元/ mm2）1运盛美之之苑小高层（复式）36000388002名城多层公寓寓32000（均价价）3格林花园园多层公寓寓30000（均价价）4阳光水岸岸小高层35000（均价价）5丽景苑高层45000（均价价）综上；新新区的住住宅均价价公寓在在30000元/ m2 ，小小高层在在350

10、00元/ m2 ，复复式楼中中楼在336000元/ m2 。4、本项项目的发发展前景景枫桥老镇镇改造被被苏州新新区“十五”规划列列为重大大项目，估计将将投资77亿元。同时，随着新新区二期期建设进进行，该该区块将将成为连连接古城城和新区区的中心心。上半年，杭州开开发商1159万万元/亩亩的价格格竞得了了新区自自来水地地块，楼楼板价约约为10000元元/ mm2 ，在在地价上上面我们们有一定定的优势势。整个个新区还还没有出出现很高高品质和和这么大大规模的的住宅。所以，根根据现有有市场价价（未考考虑房价价上升），本项项目住宅宅均价定定位在333000元/ m2 。四、项目目建设指指标序号项目单位数量

11、1总用地面面积亩1262总建筑面面积平方米16000002.1住宅面积积平方米15200002.2商铺面积积平方米800003容积率2.04物业经营营管理用用房平方米112005可售住宅宅面积平方米1508880四、项目目投资估估算及盈盈利分析析1、编制制依据1）、建建筑工程程费用以以现行建建筑工程程费用标标准及费费率为依依据；2）、各各种费率率依据国国家相关关文件。2、投资资估算投资估算算表序号项目单价数量金额（万万元）1土地费用用1201261500002前期费用用1001600000160002.1勘测设计计费2016000003202.2各类规费费801600000128003工程费用

12、用1200016000001920003.1建安工程程费1100016000001760003.2室外工程程5016000008003.3机电工程程5016000008004销售费用用按销售收收入的22%提计计110005管理费用用按销售收收入的33%提计计170006资金成本本190007总投资4050003、销售售收入根据工程程所处位位置、周周围环境境和苏州州房地产产现行市市场预测测，考虑虑到房地地产销售售风险和和工程建建设成本本等综合合因素，本区住住宅均价价定位为为33000元/ m2 ，低低层商铺铺均价定定位为445000元/ m2 。销销售收入入见下表表：序号项目单位数量价格金额（万万元）1住宅元/ mm21508880350005280082低层商铺铺元/ mm28000050000400003合计5680084、营业业税及附附加本项目应应计营业业税、城城市维护护建设税税和教育育附加税税，综上上本项目目的综合合税率为为6%，共应交交纳税金金及附加加34008万元元。5、盈利利能力分分析财务现金金流量表表序号项目合计1现金流入入5680081.1销售收入入5680081.2其它收入入02现金流出出4390082.1成本投资资4050002.2营业税及及附加340883税前利润润额1290004项目税前前利润率率29.44%五、结论论与建议议用分期开开发的方方法进