房地产行业房企年报及一季报综述：从政策、财报、市场等多维度剖析房企

1、 第 页 目录 HYPERLINK l _TOC_250020 “房住不炒”和“因城施策”的主基调下，房地产调控先紧后稳6 HYPERLINK l _TOC_250019 第一阶段：中央提出“房住不炒”的主基调，地方出台配套调控政策6 HYPERLINK l _TOC_250018 第二阶段：中央坚持房地产调控，遏制房价上涨；地方继续调控，加大地方整治7 HYPERLINK l _TOC_250017 第三阶段：政策调控略有缓和，“稳定房价”成为调控主要目标 8 HYPERLINK l _TOC_250016 第四阶段：“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为主要调控目标，坚持推进城镇化，落户政策有

2、效放宽10 HYPERLINK l _TOC_250015 行业集中度继续提升，TOP10 销售规模门槛略有提升12 HYPERLINK l _TOC_250014 集中度：行业集中度继续升高，2019 年一季度提升速度加快12 HYPERLINK l _TOC_250013 销售规模：一季度整体规模略有下降，CR11-20 增速明显下降12 HYPERLINK l _TOC_250012 土地市场回归理性，龙头房企拿地趋于谨慎13 HYPERLINK l _TOC_250011 成交量增速渐缓，一二线城市土地成交量提升14 HYPERLINK l _TOC_250010 一季度土地成交楼面价

3、略有提升，龙头企业拿地更趋谨慎15 HYPERLINK l _TOC_250009 房地产板块 2018 年报、2019 一季度财报综述：2000 亿以上规模的 A 股大中型房企、以及 TOP6-10 的龙头企业财务指标亮眼16 HYPERLINK l _TOC_250008 板块收益：2019 年 Q1 房地产板块整体收益较高16 HYPERLINK l _TOC_250007 A 股对比：2000 亿以上规模 A 股房企财务指标良好，优势明显17 HYPERLINK l _TOC_250006 整体业绩：整体业绩提升，17 家大中型房企对整体业绩的贡献下降17 HYPERLINK l _T

4、OC_250005 盈利能力：整体毛利率微降，净利率提升；2000 亿以上规模房企盈利能力最强19 HYPERLINK l _TOC_250004 偿债能力：规模扩张伴随负债增加，大中型企业短期偿债压力较小22 HYPERLINK l _TOC_250003 运营能力：整体周转率提升，经营性净现金流由正转负，大中型企业货币资金占比维持高位25 HYPERLINK l _TOC_250002 TOP20 龙头房企对比：TOP6-10 梯队房企财务指标良好，内房股表现亮眼28 HYPERLINK l _TOC_250001 投资建议36 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示36

5、图表目录图表 1：2018 年-2019 年 4 月中央和地方房地产调控政策阶段6图表 2：“房住不炒”成为房地产行业政策主基调，地方出台配套调控政策6图表 3：中央坚持房地产调控，遏制房价上涨；地方坚持调控，加大地方整治7图表 4：11 月百城住宅价格环比降至 0.27%9图表 5：11 月，百城中住宅价格环比上涨的城市数量下降为 66 个，下跌城市数量上升至 33 个9图表 6：2018 年第四季度开始，政策调控略有缓和，“稳定房价”成为调控主要目标。 9图表 7：“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为主要调控目标，落户政策有效放宽10图表 8：落户政策放宽城市名单12图表 9：行业集中度持续

6、提升，2019 年一季度 CR10 集中度达到 33.5%12图表 10：克而瑞 2018 年销售榜单中 CR20 龙头房企13图表 11：2019 年一季度 CR20 销售金额略有下滑13图表 12：2018 年成交土地规划建面为 12.8 亿平米，同比增速为 10.5%14图表 13：2019 年 2-4 月成交土地规划建面同比增速为负14图表 14：2018 年三线城市成交土地建面占比上升，2019Q1 一二线城市成交土地建面占比上升14图表 15：2018 年年底未成交土地数量大，流拍率增加；2019 年 Q1 流拍率下降明显14图表 16：2018 年成交总价为 3.3 万亿元，与

7、2017 年基本持平15图表 17：2019 年一季度成交土地总价为 6916 亿元，同比增速-12%15图表 18：2018 年土地溢价率下降到 12.6%，下降了 15 个百分点15图表 19：全年一线城市的土地溢价率始终低于二三线城市错误!未定义书签。图表 20：2018 年楼面均价为 2625 元/平方米，同比下降 6.8%；2019Q1 2748 元/平方米，同比增加 3.2%16图表 21：2018 年和 2019 年一季度，TOP20 龙头企业拿地建面分别为 3.4 亿平米和 6074 万平方米，同比减少 4.2%和 35.1%16图表 22：2018 年房地产板块绝对收益为-2

8、8.79%，相对收益为-3.48%16图表 23：2019Q1 房地产板块绝对收益为 32.12%，相对收益为 3.5%16图表 24：A 股中销售金额在 500 亿以上的房企17图表 25：2018 年、2019 年一季度整体业绩综述17图表 26：2018 年 1000-2000 亿销售规模的A 股房企营业收入增速最快，为 28.8%18图表 27：2018 年 1000-2000 亿销售规模的A 股房企归母净利润增速最快，为 35.3%18图表 28：2018 年 500-1000 亿销售规模的A 股房企预收账款/营业收入 1.54，结算最有保障18图表 29：2019Q1 500-10

9、00 亿以上销售规模的A 股房企营业收入增速最快，为 46.5%19图表 30：2019Q1 2000 亿以上销售规模的A 股房企归母净利润增速最快，为 21.3%19图表 31：2018 年、2019 年一季度盈利能力综述20图表 32：2018 年 2000 亿以上规模房企盈利能力最强21图表 33：2018 年 500-1000 亿规模房企投资收益增速最快，达 36.5%21图表 34：2018 年 1000-2000 亿规模房企少数股东损益增速最快，达 88.5%21图表 35：2019 年一季度 1000-2000 亿规模房企盈利能力最强22图表 36：2019Q1 1000-200

10、0 亿规模房企投资收益增速为正，达 8.4%22图表 37：2019Q1 500-1000 亿规模房企少数股东损益增速最快，达 660.1%22图表 38：2018 年、2019 年一季度偿债能力综述23图表 39：2018 年 1000-2000 亿规模房企负债率较高24图表 40：2018 年 2000 亿以上规模房企短期现金覆盖倍数最高，为 2.2624图表 41：2018 年 2000 亿以上规模房企平均融资成本最低，为 5.41%24图表 42：2019Q1 2000 亿以上规模房企净负债率和有息负债率明显较低25图表 43：2019Q1 2000 亿以上规模房企短期现金覆盖倍数最高

11、，为 2.3625图表 44：2018 年、2019 年一季度周转率和现金流综述25图表 45：2018 年 2000 亿规模以上房企周转率最高26图表 46：2018 年 500-1000 亿规模房企经营性净现金流增速最快，达 415.5%26图表 47：2018 年 500-1000 亿规模房企货币资金增速最快，达 44.6%27图表 48：2019Q1 2000 亿以上规模房企周转率最高27图表 49：2019Q1 2000 亿以上规模房企经营性净现金流增速最快，达 41.8%27图表 50：2019Q1 2000 亿以上规模房企货币资金增速最快，达 59.1%28图表 51：克而瑞 2

12、018 年销售榜单中 TOP20 龙头房企28图表 52：龙头企业整体业绩对比29图表 53：TOP5 营业收入为 14622.1 亿元，同比增速 47.3%29图表 54：TOP5 归母净利润 1412.5 亿元，同比增速 34.4%29图表 55：TOP5 预收账款/营业收入比例为 1.1530图表 56：TOP20 中的内房股营业收入合计 16331.4 亿元，同比增长 44.7%30图表 57：TOP20 中的A 股归母净利润合计为 1173.9 亿元，同比增长 28.5%30图表 58：TOP20 中的A 股预收账款/营业收入比例为 1.4130图表 59：龙头企业盈利能力对比31图

13、表 60：TOP6-10 盈利能力表现最优31图表 61：TOP20 中内房股盈利能力高于 A 股31图表 62：TOP11-20 投资收益最高，TOP5 由负转正31图表 63：TOP20 中 A 股投资收益高于内房股31图表 64：TOP5 少数股东损益增速最快32图表 65：TOP20 中内房股少数股东损益高于 A 股，增速快于A 股32图表 66：龙头企业偿债能力对比32图表 67：TOP6-10 偿债能力最强33图表 68：TOP6-10 短期现金覆盖倍数最高33图表 69：A 股负债率高于内房股33图表 70：内房股短期偿债能力高于A 股33图表 71：TOP6-10 融资成本最低

14、33图表 72：A 股融资成本高于内房股33图表 73：2018 年TOP20 龙头房企融资成本对比34图表 74：龙头企业周转率和现金流对比34图表 75：TOP6-10 周转率最高35图表 76：TOP5 经营性净现金流最多，增速最快35图表 77：TOP6-10 货币资金最少，但增速最快35图表 78：内房股周转率高于A 股35图表 79：内房股经营性净现金流大于 A 股，A 股增速较快35图表 80：内房股货币资金高于 A 股，增速快于A 股35“房住不炒”和“因城施策”的主基调下，房地产调控先紧后稳第一阶段：中央提出“房住不炒”的主基调，地方出台配套调控政策2018 年以来，全国房地

15、产调控次数已经高达 405 次，比 2017 年同期增加 80%。我们梳理了 2018 年-2019 年 4 月房地产行业中央和地方的重点调控政策，主要可以分为四个阶段，在各阶段中“房住不炒” 和“因城施策”是房地产行业的主基调。图表1： 2018 年-2019 年 4 月中央和地方房地产调控政策阶段资料来源： 第一阶段，中央提出“房住不炒”的主基调，地方出台配套调控政策。2018 年第一季度，中央提出的政策主要以土地制度改革为主。2018 年 3 月，在全国两会上正式提出了“房住不炒”的概念，给房地产行业定下主基调。地方出台了一系列限购、限售、限价、限贷政策， 比如早在 1 月兰州首先出台部

16、分区域的限售政策；2 月三亚紧随其后出台限价政策，济阳出台了限售、限价、限贷政策。3 月“房住不炒” 提出后，地方调控力度加大，比如昆明、大连、海南、长春先后出台了强有力的限制政策。图表2： “房住不炒”成为房地产行业政策主基调，地方出台配套调控政策时间中央地方2018 年 1 月银监会发布关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知国土资源部办公厅发布关于开展新一轮土地利用总体规划编制试点工作的通知： 进一步健全国土空间用途管制制度，加快土地供给侧结构性改革沈阳等11城试点集体土地建设租赁住房方案获批两部委制定并印发土地储备资金财务管理办法:要求土地储备资金实行专款专用、分账核算，并实行预决算管理

17、南京：人才购房政策边际宽松兰州：兰州对部分郊区取消限购调控；对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房实施限售，自取得不动产权证书登记记簿日期满3年方可上市交易。青岛、天津：放开城镇落户限制，租房即可落户武汉：发布关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见,符合条件的客厅可改造出租北京：成立保障性住房专业运营公司，将在各区发挥保障性住房投融资、建设收购、运营管理等平台作用南京：住房保障和房产局与六大金融机构签订战略合作协议，协定每家金融机构提供住房租赁金融支持金额不低于1000亿元昆明：出台方案放宽落户限制，缴满 3 年养老保险租房也可落户。2018 年 2 月西安：出台落

18、户宽松政策，学历落户群体扩大至35岁以下的中专人群， 同时开辟三条绿色通道广州：四大行将上调房贷利率，首套房贷利率从最低基准上浮5调至最低上浮10，二套房贷维持上浮15 不变。东莞：出台落户宽松政策，取消积分入户三亚：出台限价政策，规定新建商品住房项目备案价格不的超过去年2月份价格济阳：出台限售、限价、限贷政策，不动产权证满 2 年后方可上市交易，最高销售单价不得超过 9000 元平方米，本市户籍已有一套住房或住房贷款记录，申请住房贷款均为第二套，首付比例提高至 60， 年限缩短至 25 年2018 年 3 月国务院办公厅出台跨省域补充耕地国家统筹管理办法和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调

19、剂管理办法：允许部分省市跨越省域购买耕地，以补充本地在城镇建设和城市化进程中出现的耕地缺口的情 况。全国两会中正式提出“房住不炒”，给全年房地产市场定下主基调。大同：出台吸引人才落户新政，具有中专、大专学历即可举家迁入。昆明：主城二环路以内购买的新建商品住宅需取得不动产权证书满3 年方可上市交易（限售）；调整住房公积金政策，最高额度下调，首付比例不得低于50，不得低于同期手套住宅的住房公积金个人贷款利率的1.1倍（限贷）大连：中山区、西岗区、沙河口区、高新区实行住房限制性政策（限售）；中心城区担任住房公积金最高贷款额度由45万元下调至40万元等（限贷）海南：非海南省户籍限购一套；首付比例不得低

20、于 70；获得产权证之日起 5 年内禁止转让（限购、限贷、限售）2018 年 4 月中共中央、国务院批复了河北雄安新区规划纲要，标志着京津冀一体化进入新的阶段；全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税被列入“预备审议”项目。海口：发布了关于严格落实琼办201829号文件精神进一步稳定房地产市场的通知，强调落实房地产调控的相关政策，包括暂停企业购房，新落户家庭限购，房屋规划限制，办公用房规定和房价维稳。长春：三环区域内新购非家庭唯一住房2年内不得上市交易（限售）资料来源：银监会，国土资源部办公厅，两部委，国务院，地方政府，地方住建部， 第二阶段：中央坚持房地产调控，遏制房价上涨；地方继

21、续调控， 加大地方整治中央坚持房地产调控，遏制房价上涨；地方加大地方整治。2018 年 5 月，住建部就房地产市场调控问题约谈问责 12 个房价调控不力的城市，再一次申明要坚持房地产调控目标不动摇，力度不放松的核心观点。2018 年 7 月，中央政治局会议上再次提及坚持因城施策，促进供求平衡，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。受此引导，地方出台了相关调控政策，9-10 月重庆、杭州、成都、兰州、深圳、合肥、襄阳、北京等地出台了一系列房地产整治、商品房销售管理、住房公积金个人贷款管理相关政策，并加大了炒房和房地产市场违法违规行为的打击力度。其中，2018 年 8 月重庆市房管局与重庆市公安局联合印

22、发了关于整治和打击房地产领域违法犯罪行为的通知，正式把司法手段投入到房地产整治中，未来炒房行为或将入刑。2018 年下半年开始，主要城市的新房去化率出现了大幅下滑。9 月，全国销售面积同比增速转负。图表3： 中央坚持房地产调控，遏制房价上涨；地方坚持调控，加大地方整治时间中央地方2018 年 5 月住建部就房地产市场调控问题约谈问责 12个房价调控不利的城市，再一次表明坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。呼和浩特：发布落户新政，凡具有普通全日制中专及以上学历的毕业生可“零门槛”落户青岛：发布积分落户细则，取消学历要求。2018 年 6 月中国银行保险监督管理委员会发布关于保险资金参与长租市场

23、有关事项的通知。通知中规定了保险公司可通过直接或间接投资的方式参与长租市场。个税改革新增住房贷款利息及租金等专项附加扣除:中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）提请十三届全国人大常：个税起征点由每月3500 元提高至每月5000 元； 首次加入了住房贷款利息和住房租金专项扣除的选项，房贷利息抵税或正式出台，这将是房地产长期机制建设的一环。深圳：发布关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿），坚持以住房供给侧结构性改革为主线河南：全面放宽城市落户条件，争取2018年实现进城落户200万人以上福州：本科毕业生不超过35周岁可直接落户太原：出台

24、人才落户新规,子女父母均可随迁南昌：放开落户政策，领居住证满半年即可申请2018 年 7 月中央再提遏制房价上涨：中央政治局会议对房地产行业的提法“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”太原：二手房不限售。深圳：出台历史违建处理办法2018 年 8 月沈阳：出台二手房新政，可凭购房手续落户。合肥：人才购房细则正式公布，七类人才可落户买房，社保无需满一年。重庆：房管局与重庆市公安局联合印发了关于整治和打击房地产领域违法犯罪行为的通知，把“司法手段”投入到房地产整治中，未来或将“炒房入刑”

25、。2018 年 9 月房地产税法拟5年内提请审议：全国人大常委会召开立法工作会议，部署十三届全国人大常委会立法规划实施工作，将深化税收制度改革和全面落实税收法定原则，修改税收征收管理法，制定增值税法、房地产税法等10部单行税法。住建部印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。北京：发布关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知，新建住宅交付使用前，购房人将先对房屋施工质量进行查验。杭州：发文规范商品房销售，要求现场须公示地下车位价格。厦门：落户政策放宽，外来务工人员持有厦门市居

26、住证（暂住证）连续满5周年、在厦门市办理就业登记手续并参加社会养老保险连续满5 周年且在厦门拥有厦门市土地房屋权证的房产，可将户口迁入。成都：发布成都住房公积金个人住房贷款管理办法、成都住房公积金缴存管理办法2018 年 10 月发改委发布国家发展改革委办公厅关于督察推动1亿非户籍人口在城市落户方案落实情况的通知。“十三五”期间目标， 户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上， 年均转户1300万人。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小 2个百分点以上。财政部和国家税务总局发布个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）， 其

27、中涉及两项与房地产相关的个税抵扣政 策：1）住房贷款利息：纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出，可按每月1000 元标准定额扣除；2）住房租金：纳税人及配偶在主要工作城市无房且发生租金支出，在不同城市按每月800-1200元定额扣除。纳税人及其配偶不得同时分别享受住房贷款利息专项附加扣除和住房租金专项附加扣除。 3.中央纪委国家监委网站发布了中共海南省委关于巡视整改进展情况的通报，中共海南省委提出需要认真整改并整治填海造地乱象，坚决遏制炒房炒地投机行为等突出问题。杭州：发布关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知，规范商品房销售。兰州：发布关于规范住房公积金贷款业务的

28、通知，针对进一步规范住房公积金个人住房贷款业务，防范贷款风险等提出一系列要求。深圳：印发深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）的通知， 对划拨和出让用地的开工、竣工期限、批后监管，竣工违约处罚等方面作了详细规定。合肥：发布关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知，对新建商品房现房销售作出具体规定。襄阳：发布关于促进房地产业健康规范有序发展的意见，规范市场秩序，促进房地产业健康规范有序发展。北京：发布关于严格违规转租转借公共租赁住房家庭资格管理等工作的通知，强调要加强公共租赁住房使用监督管理，加大对转租、转借等违法违规行为打击力度。厦门：放宽落户政策吸引留学人才。温州：出台户口新规，放宽直接落户

29、限制，共同生活的配偶、未成年子女和老年父母可随迁落户。资料来源：住建部，发改委，财政部，国家税务总局，地方政府，地方房管局， 第三阶段：政策调控略有缓和，“稳定房价”成为调控主要目标2018 年 11 月开始，政策调控略有缓和，“稳定房价”成为调控主要目标。在 2018 年 1-10 月中央和地方房地产有力调控下，百城住宅价格环比在 2018 年 11-12 月明显下降，2018 年 1-10 月百城住宅价格环比增速处于 0.36%-0.53%之间，11 月百城住宅价格环比增速出现了比较明显的下滑，降至 0.27%，比 10 月下降 0.2 个百分点；2018 年12 月继续下降至 0.25%

30、。2018 年 10 月，百城中住宅价格环比上涨的城市数量为 78 个，下跌城市数量为 19 个；11 月，百城中住宅价格环比上涨的城市数量下降为 66 个，下跌城市数量上升至 33 个；12 月，百城中住宅价格环比上涨的城市数量继续下降至 60 个，下跌城市数量继续上升至 36 个。房价增幅已经回落，严厉的调控政策卓有成效。因此，自 2018 年 11 月起，调控出现缓和迹象，调控目标由“遏制房价”变为“稳定房价”。2018 年 12 月发改委发布通知，支持优质企业包括优质房地产企业直接融资。地方上也出台了一系列落户政策的优惠措施以及住房公积金贷款相关的政策。图表4： 11 月百城住宅价格环

31、比降至 0.27%图表5： 11 月，百城中住宅价格环比上涨的城市数量下降为 66 个，下跌城市数量上升至 33 个资料来源：wind， 资料来源：wind， 图表6： 2018 年第四季度开始，政策调控略有缓和，“稳定房价”成为调控主要目标。研时间中央地方2018 年 11 月佛山：通过佛山市新市民积分制服务管理办法，将购房类人群纳入积分制统筹安排，将房产情况作为申请入户、入学的计分指标，增加积分入住公租房的内容。广州：发布关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）的公告，鼓励旧村、旧厂积极改造等方面进行了明确。深圳：1）发布关于征求深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）意见的

32、通告，对商品房预售、房屋租赁、资金监管等作出规定。2）发布深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处臵规定，对城市更新土地信息核查及历史用地处臵作出进一步规定，武汉：发布武汉住房公积金异地个人住房贷款实施细则（试行）， 异地公积金贷款范围扩大至全国。2018 年 12 月发改委发布关于支持优质企业直接融资， 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知国务院在十三届全国人大常委会第七次会议上作了关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告，并提出了对土地管理法、城市房地产管理法的修正案草案。修正案草案包含的主要内容包括缩小土地征收范围，完善对被征地农民合理、

33、规范、多元保障机制，集体经营性建设用地入市，原则规定允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地等。北京：发布关于进一步加强公共租赁住房转租转借行为监督管理工作的通知。菏泽：发布关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知，取消了“本地居民2年限售，非本地居民3年限售”的规定广州：印发广州市住房公积金提取管理办法乌鲁木齐：施行新的落户政策，进一步完善了学历、就业、投资、购房等方面内容，放宽落户条件，降低落户门槛。深圳：四大行首套房贷款利率由“上浮15”降至“上浮10”。珠海：社保5年改一年杭州：社保允许累计补缴三次，但是不得断缴广州：在毗邻城市购买首套房可用公积金佛山：取消最低30

34、分才能申请入户条件，采用购房入户并入积分制。衡阳：撤销暂停执行新建商品房限价政策文件。长沙：住房公积金政策调整，个人贷款额与缴存额紧密挂钩；职工申请住房公积金贷款时的正常缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”。西安：2019年起行政区内新建住宅推行全装修成品交房。汕头：住房公积金政策调整，职工本人在缴存地或工作地没有自住住房，申请租房提取住房公积金的额度由原 9600.00 元/年调整为4800.00 元/年资料来源：发改委，国务院，地方政府，地方住建部， 第四阶段：“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为主要调控目标，坚持推进城镇化，落户政策有效放宽第四阶段，从 2019 年 1 月到 4

35、 月，房地产调控高峰过去，“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为主要调控目标，坚持推进城镇化，落户政策有效放宽，“因城施策”实施进一步推进。2019 年 4 月，中央国家机关住房资金管理中心发布关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知，放松了购买政策性住房的贷款要求，调整贷款申请缴存条件和首付款比例和二套住房最高贷款额度。同月，发改委公布的2019 年新型城镇化建设重点任务中提出在城区常住人口 100 万-300 万的 II 型大城市要全面取消落户限制，在城区常住人口 300 万-00 万的 I 型大城市要全面放开放宽落户条件。据我们的统计，2018 年 2019 年 4 月

36、有河南和广东 2 个省份和 26 个城市陆续放宽落户政策，比如昆明、大同、呼和浩特、青岛、郑州、福州等。伴随着落户政策的是各地的人才引进以及在购房方面的优惠政策，以吸引高质量人才涌入。2019 年 1 月，东莞市发布东莞市商品房认购书（范本）的通知，提出买家在楼盘认购后，“两天内可无理由退定”，东莞市成为国内唯一正式出台“无理由退定”政策的城市，体现其在调控上的“因城施策”。图表7： “稳定地价、稳定房价、稳定预期”为主要调控目标，落户政策有效放宽研究源于数据时间中央地方2019 年 1 月自然资源部发布关于福州等 5 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函。原则上同意福州、南

37、昌、青岛、海口、贵阳等 5 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。重庆：上调个人新购住房房产税起征点至17630元/平方米。青岛：高新区暂停执行公证摇号售房大连：发布积分落户新规，取消房屋办落户后3年内不得转让。上海：房产税房产原值减除比例调为30 ，减轻企业税费。海南：印发实施关于进一步加强和规范新建居住建筑高度管控工作的指导意见， 海口市主城区、三亚市主城区执行居住建筑高度不超过80米的管控要求。广州：融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本。东莞：发布东莞市商品房认购书（范本）的通知，提出买家在楼盘认购后，“两天内可无理由退定”。东莞市成为国内唯一正式出

38、台“无理由退定”政策的城市，体 现其在房价调控上“因城施策”。深圳：规定改造意愿比例达到“双 95”（经占总数量 95以上且占建筑物总面积 95 以上的权利主体同意），即可由街道办事处向区住建局申请纳入棚改年度计划。2019 年 2 月官方首提套内使用面积度量方式，助于提升房屋信息透明化。住建部发布的住宅项目规范（征求意见稿）规定，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。住房和城乡建设部官网发布了关于等38 项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。常州：发布落户新政，放宽重点群体落户条件，降低购房和投靠准入门槛，取消高校毕业生缴纳社保年限，配偶可入户。海口：对相关人才引进后的住

39、房保障做出说明。西安：发布落户新政，放宽户籍准入条件，全国高等院校在校学生均可迁入西安市落户。成都：修改成都住房公积金个人住房贷款管理办法相关规定实施细则上海：今年计划新增保障性住房6万套，完成50万平米中心城区二级旧里以下房屋改造，第七批次共有产权房供应将有序开展。南京：发布落户新政，对多个积分选项进行了修改，落户的社保缴纳门槛，由“2年内连续缴纳社保”变为“累计缴纳社保不少于24个月”。北京：2019年要建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套，完成棚户区 改造1.15万户。今年里，北京城乡建设用地要减量30平方公里以上，并推出一批城市更新试点区域和试点项目。合肥：12家银行确认

40、首套房贷款已结清的，二套房可按照首套利率执行。阜阳：2019年开始，土地出让时的限价条款均被取消。保定：严禁违规提供购房融资、首付分期等。杭州：主城区土拍新规，溢价率达 30转入竞报自持比例。2019 年 3 月人大委员会委员长栗战书在人大二次会议上提及要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括房地产税法等多项立法调研、起草。据住房城乡建设部官网信息显示，内蒙古自治区乌兰察布市、湖南省长沙市等12个市被确定为2018年棚户区改造工作拟激励支 持的城市名单。2018年棚户区住房改造620 多万套，农村危房改造190万户。此外，2017 年5月，国务院常务会议提出了“三年棚改攻坚计划”，按照计

41、划，2018年到2020年， 我国将再改造各类棚户区1500万套。中国高层发展论坛 2019 经济峰会期间， 住房和城乡建设部副部长倪虹称，坚持房地产调控不动摇。北上广深：小规模纳税人住房交易税费下调，增值税附加及印花税税率减半。北京、上海、广州税务部门明确该政策适用于个人。上海：多家上海中介机构发布下调房屋增值税附加税及合同印花税税率深圳：进一步放宽政策，旧工厂可改保障房。海南：1）重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务；2）放宽引进人才购房资格和信贷要求。石家庄：全面放开落户限制，实现“零门槛”落户，取消在石家庄城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制。深圳：全市综合整

42、治分区划定对象总规模约为99平方公里，综合整治分区用地规模为55平方公里，在20192025年的6年规划期限内，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。厦门：2019年厦门市经营性用地出让计划供应土地面积约220公顷，建筑面积约500万 平方米。济南：重申坚持房地产市场调控不动摇。天津：外地缴存公积金职工在津购房首付最低六成无锡：工商银行无锡分行下调首套房首付比例至最低30 。广东：大湾区境外高端人才，个税优惠政策出炉。西宁：购买公租房可提公积金。泉州：出台人才新政，放开高校毕业生落户限制。郑州：首套房最高贷款额度调为 80 万元。2019 年 4 月税

43、务总局：国家税务总局发布关于调整有关事项的公告，税收居民个人境内居住时间由1年调为183天。发改委公布的2019年新型城镇化建设重点任务中提出：总体而言，抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。具体而言，继续加大户籍制度改革力度，城区常住人口100万-300万的 型大城市要全面取消落户限制。中央国家机关住房资金管理中心发布关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知，职工购买政策性住房的，确定住房公积金个人住房贷款额度时不考虑缴存余额、缴存年限、配偶缴存情况及调节系数等因素。同时

44、调整贷款申请缴存条件和首付款比例和二套住房最高贷款额度。北京：1）发布关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知，首批列入北京市开工建设计划项目147个、房源约17.2万套；2）国管公积金实行二套房“认房又认贷”，最多贷60万佛山：出台公积金新政，最高可贷额升至50万元、可贷款两次天津：2019年积分入户工作启动，提供2.6万余个预约名额。 长沙：取消二套房契税优惠，一套90平米房子要多交税近3万。苏州：吴中区向人才定向出售“优购房”，最高给予30 折扣。呼和浩特：试点大学生安居工程，房价比市场价低50。西安：将提高公积金贷款首付比例，调控收紧。杭州：将放松落户门槛，专科以上学历可直

45、接落户。保定：清苑区放开人才限购政策；公积金方面，孝感职工第二次申请贷款购买自住住房，首付比例由60调整为40，可贷额度由40调整为60。研资料来源：住房资金管理中心，发改委，税务总局，住建部，自然资源部，地方政府， 图表8： 落户政策放宽城市名单时间城市2018 年 1 月南京、青岛、天津、昆明2018 年 2 月西安、东莞2018 年 3 月大同2018 年 5 月呼和浩特、青岛2018 年 6 月河南省、郑州、福州、太原、南昌2018 年 8 月沈阳、合肥2018 年 10 月厦门、温州2018 年 11 月佛山2018 年 12 月乌鲁木齐、珠海、杭州、佛山2019 年 1 月大连20

46、19 年 2 月常州、海口、南京2019 年 3 月深圳、石家庄、广东省、泉州2019 年 4 月天津、杭州资料来源：地方政府落户政策整理， 行业集中度继续提升，Top10 销售规模门槛略有提升集中度：行业集中度继续升高，2019 年一季度提升速度加快从 2009 年到 2019 年一季度，CR5、CR10 以及 CR20 集中度均逐年持续提升。为了更好的纵向对比集中度情况变化，我们统一选择了 2009-2019 年一季度克而瑞销售榜单全口径金额数据进行分析。2018 年 CR20 贡献了 37.4%的销售金额，较 2017 年提升了 5 个百分点；2019 年一季度继续提升 8.4 个百分点

47、达到 45.8%，其中 CR5 集中度占比最高，达到了 23.2%。对比集中度的提升速度，从 2009 年到2019 年一季度CR20 的集中度提升速度始终是最快的。2019 年一季度， CR5、CR10 以及 CR20 集中度提升速度达到最大值，较 2018 年分别提升了 4.9，6.6 和 8.4 个百分点。房地产行业分化态势加剧，行业集中度持续升高，集中度提升速度加快，按照这个速度未来三年内 CR20 集中度有望突破 50%。马太效应进一步显现，中小房企生存空间被压缩，行业内兼并重组或将持续增加。图表9： 行业集中度持续提升，2019 年一季度 CR10 集中度达到 33.5%资料来源：

48、克而瑞， 销售规模：一季度整体规模略有下降，CR11-20 增速明显下降研2018 年龙头企业整体销售规模上升，CR11-20 增速最快；2019 年一季度整体规模下滑，CR5 增速为负。我们从克而瑞销售榜单中选取 Top20 房企，为了更加精确统计和分析龙头企业的销售情况，全口径数据我们采用公告合同销售数据，没有披露的采用克而瑞全口径金额数据；权益口径数据均来自克而瑞。2018 年，CR11-20 的全口径和权益口径销售规模增速最大，分别达到 41.7%和 43.8%。CR20 中内房股的销售规模增速略高于A 股 0.4 个百分点。其中增速亮眼的是阳光城、新城控股、世茂房地产、富力地产四家房

49、企，全口径金额增速均超过70%，展现出较强的冲规模的势头。2019 年一季度，各梯队龙头企业销售规模增速均有所下降，其中 CR5 全口径销售额增速为负， CR5 和CR11-20 增速远低于 2018 年全年增速。CR20 中内房股的销售规模增速下滑明显，出现负增长。一季度增速亮眼的房企是绿地控股和华润置地，全口径金额增速超过 40%。三大龙头企业碧桂园、万科、中国恒大都出现了负增长。图表10：克而瑞 2018 年销售榜单中 CR20 龙头房企资料来源：克而瑞，公司公告， 图表11：2019 年一季度CR20 销售金额略有下滑资料来源：克而瑞，公司公告， 土地市场回归理性，龙头房企拿地趋于谨慎

50、研成交量增速渐缓，一二线城市土地成交量提升从 2018 年到 2019 年一季度，土地成交量增速逐渐缓和，2018 年三线城市成交量提升；2019 年一季度一、二线城市成交量提升。2018年 1-5 月 100 大中城市成交土地规划建筑面积处于高速增长状态，其中 3 月和 5 月的增速达到了 64.3%和 61.3%，6 月开始增速明显放缓， 为 2.9%，此后一直处于低位，2018 年 9-11 月连续三个月出现负增长， 直到2019 年1-3 月成交增速依然保持低位，2 月与3 月分别出现-19.7%和-26.1%的负增长。2018 年成交土地规划建筑面积为 12.8 亿平米， 同比增加

51、10.5%；对比 2017 年三线城市占比有所上升。2019 年一季度成交土地规划建筑面积为 2.6 亿平米，同比减少 12.4%；对比 2018 年一、二线城市占比有所上升，达到 52%。2018 年年末未成交土地数量相对较大，12 月土地流拍率达到 2018 年最高点，为 26.3%；从 2019 年 1 月开始土地流拍率逐渐下降，3 月降到 9.5%，一季度土地竞拍热度有所回升，企业拿地积极性有所提高。图表12：2018 年成交土地规划建面为 12.8 亿平米，同比增速为 10.5%图表13：2019 年 2-4 月成交土地规划建面同比增速为负资料来源：wind， 资料来源：wind，

52、图表14：2018 年三线城市成交土地建面占比上升，2019Q1 一二线城市成交土地建面占比上升资料来源：wind， 图表15：2018 年年底未成交土地数量大，流拍率增加；2019 年 Q1 流拍率下降明显研资料来源：wind， 一季度土地成交楼面价略有提升，龙头企业拿地更趋谨慎2018 年百城土地成交楼面价略有下降，而 2019 年 Q1 有所回升且溢价率也有回升；龙头企业拿地相对谨慎，集中拿好地的情况较为明显。2018 年 100 大中城市成交土地总价为 3.3 万亿元，基本与 2017 年持平；楼面均价为 2625 元/平方米，同比下降 6.8%。2019 年一季度成交土地总价为 69

53、16 亿元，同比减少 12%；楼面均价为 2748 元/平方米，同比增加 3.2%。2018 年土地溢价率下降到 12.6%，各线城市均有所下降，全年一线城市的土地溢价率始终低于二三线城市。而 2019年 4 月的溢价率略有上升。2018 年和 2019 年一季度，TOP20 房企的拿地金额分别为 1.2 万亿元和 2584 亿元，同比减少 19.9%和 22.5%；拿地建面分别为 3.4 亿平米和 6074 万平米，同比减少 4.2%和 35.1%。而2019 年 Q1 的平均楼面价为 5929 元/平方米，同比增长 66.1%，说明龙头企业拿地态度更趋谨慎，且集中拿好地。图表16：2018

54、 年成交总价为 3.3 万亿元，与2017 年基本持平图表17：2019 年一季度成交土地总价为 6916亿元，同比增速-12%资料来源：wind， 资料来源：wind， 图表18：2018 年土地溢价率下降到 12.6%，下降了 15 个百分点图表19：2019 年一季度一线城市土地成交溢价率有明显提升研资料来源：wind， 资料来源：wind， 图表20：2018 年楼面均价为 2625 元/平方米，同比下降 6.8%；2019Q1 2748 元/平方米，同比增加3.2%图表21：2018 年和 2019 年一季度，Top20 龙头企业拿地建面分别为 3.4 亿平米和 6074 万平方米，

55、同比减少 4.2%和 35.1%资料来源：wind， 资料来源：wind， 房地产板块 2018 年报、2019 一季度财报综述：2000 亿以上规模的 A 股大中型房企、以及 Top6-10 的龙头企业财务指标亮眼板块收益：2019 年 Q1 房地产板块整体收益较高2018 年房地产板块收益表现欠佳，2019 年一季度情况好转。2018年申万房地产板块绝对收益为-28.79%，较 2017 年下降了 29.6 个百分点；对于沪深 300 的相对收益为-3.48%。从季度看，2018 第一季度和第四季度的相对收益为 2.1%和 7.06%，跑赢沪深 300 指数；第二季度和第三季度表现欠佳，相

56、对收益分别为-7.94%和-5.39%。2019 年一季度申万房地产板块绝对收益为 32.12%，较 2018 年同期提升 32.3 个百分点；对于沪深 300 的相对收益为 3.5%，跑赢沪深 300；相比于 2018年，2019 年一季度房地产板块收益显著提升。图表22：2018 年房地产板块绝对收益为-28.79%，相对收益为-3.48%图表23：2019Q1 房地产板块绝对收益为32.12%，相对收益为 3.5%研资料来源：wind， 资料来源：wind， A 股对比：2000 亿以上规模 A 股房企财务指标良好，优势明显我们主要从两个维度进行统计分析 2018 年和 2019 年一季

57、度财务数据。1）房地产板块 135 只沪深 A 股上市公司整体表现与板块内 17 家 A 股大中型房企表现。A 股大中型房企按照销售规模分为 2000 亿元以上、1000-2000 亿元、500-1000 亿元三个梯队。其中 500-1000 亿销售规模的房企主要是指主业为房地产开发业务的公司。2）房地产行业中的龙头企业（包含A 股和内房股）表现对比。详见 4.3。图表24：A 股中销售金额在 500 亿以上的房企资料来源：克而瑞， 整体业绩：整体业绩提升，17 家大中型房企对整体业绩的贡献下降根据我们的对比分析，在整体业绩方面，我们可以得出以下结论： 1）增速：2018 年 17 家大中型企

58、业的营业收入和归母净利润增速均大于行业整体，其中增速最快的均是 1000-2000 亿规模房企。但 2019年一季度，1000-2000 亿规模房企的两项指标增速低于行业整体增速。 2） 业绩保障程度：从 2018 年到 2019 年一季度，17 家大中型房企预收账款/营业收入大于行业整体，业绩有较好的保障。2018 年业绩保障程度最好的是 500-1000 亿规模房企；2019 年一季度业绩保障程度最好的是 1000-2000 亿规模房企。虽然 2019 年一季度 1000-2000 亿规模房企业绩增速表现欠佳，但未来结算仍有较好保障，未来业绩充满潜力。图表25：2018 年、2019 年一

59、季度整体业绩综述资料来源： 研2018 年房地产整体行业营业收入和归母净利润均增长；1000-2000 亿规模房企增速最快。行业整体实现营业收入 21059.8 亿元，同比增长 20.9%。500 亿以上规模房企总共贡献了 69.8%的营业收入，各梯队大中型房企增速均大于整体板块，其中 1000-2000 亿规模房企增速最快，达到 28.8%。其中增速排名前五的是：阳光城、滨江集团、荣盛发展、华夏幸福和迪马股份。行业整体归母净利润为2107.8 亿元，同比增长 13.1%。500 亿以上规模房企总共贡献了 65.8% 的归母净利润，各梯队大中型房企增速均大于整体，其中 1000-2000 亿规

60、模房企增速最快，达到 35.3%。其中增速最快的五家房企是：中南置地、金科集团、新城控股、蓝光发展和迪马股份。整体预收账款/营业收入平均为 1.24。大中型房企的业绩保障程度高于行业整体， 500-1000 亿规模房企的预收账款/营业收入比值最高，达到 1.54。图表26：2018 年1000-2000 亿销售规模的A 股房企营业收入增速最快，为 28.8%图表27：2018 年1000-2000 亿销售规模的A 股房企归母净利润增速最快，为 35.3%资料来源：wind， 资料来源：wind， 图表28：2018 年 500-1000 亿销售规模的A 股房企预收账款/ 营业收入 1.54，结