经济适用房租赁合同效力研究

1、 经济适用房租赁合同效力研究行政法角度【摘要】住房问题是当今世界各国都面临的重要社会问题之一，因为它与老百姓的生活息息相关，问题解决的好坏，直接关系到一个国家的和谐与稳定。经济适用房制度是我国为解决中低收入家庭住房问题而采取的一项社会保障性质的政策，它是伴随我国住房制度改革的逐步推进，在原有的福利制住房制度退出历史舞台之后而推出的一项新型制度。但是，由于政府在对制度内容进行设计方面经验不足，加上市场上的许多不稳定不和谐因素的影响，经济适用房制度在产生之初就暴露出了较多问题.许多老百姓为了获得经济利益，将经济适用房用于出租。对此，上海法院面对经济适用房能否租赁问题，给出了正面答，使经济适用房租赁

2、问题放到了台面上来。【关键词】经济适用房、租赁合同、效力、行政法【Abstract】 Housing problem is one of the important social problems that all countries in the world are facing, because it is closely related to the life of the people, and the problem solving is directly related to the harmony and stability of a country. The system of

3、 affordable housing is a kind of social security policy adopted by our country to solve the housing problem of middle and low income families. It is the gradual advancement of Chinas housing system reform. After the original welfare housing system has withdrawn from the stage of history, A new syste

4、m. However, due to the lack of experience in the design of the system and the impact of many unstable and dishonest factors on the market, the system of affordable housing exposes more problems at the beginning of the emergence of many people in order to obtain economic benefits , Will be affordable

5、 housing for rental. In this regard, the Shanghai court in the face of affordable housing can lease the problem, given a positive answer, so that the issue of affordable housing on the table up.【Key words】 affordable housing, lease contract, effectiveness, administrative law目 录 TOC * MERGEFORMAT 一、经

6、济适用房租赁合同存在的背景及意义 PAGEREF _Toc22513 41、经济适用房的概念 PAGEREF _Toc13598 42、经济适用房的发展背景 PAGEREF _Toc16233 43、经济适用房存在的意义 PAGEREF _Toc2815 5（1）、促进了住房保障体系的完善，弥补了市场缺陷。 PAGEREF _Toc14602 5（2）、有效拉动了内需，扩大了就业 PAGEREF _Toc19443 5（3）、促进了居住权的相对平等，维护了社会的稳定 PAGEREF _Toc3533 5二、经济适用房租赁合同纠纷案件 PAGEREF _Toc9069 61、上海首例经济适用房案

7、例 PAGEREF _Toc12339 6（1）、案情经过 PAGEREF _Toc17248 6（2）、争议焦点：关于系争租赁合同效力认定的问题。 PAGEREF _Toc13836 72、北京法院在审理一起房屋租赁合同纠纷时认定 PAGEREF _Toc3931 8（1）、案情经过 PAGEREF _Toc3497 8（2）、争议焦点：合同是否有效 PAGEREF _Toc22910 8三、经济适用房租赁合同案件的具体分析 PAGEREF _Toc12655 91、经济适用房与一般商品房的关系 PAGEREF _Toc2109 92、经济适用房与政府的关系 PAGEREF _Toc2998

8、3 113、经济适用房住房管理办法中关于经济适用房租赁合同的规定。 PAGEREF _Toc29447 114、经济适用房租赁合同的效力认定 PAGEREF _Toc8790 11四、总结 PAGEREF _Toc30022 12参考文献: PAGEREF _Toc1550 12一、经济适用房租赁合同存在的背景及意义1、经济适用房的概念经济适用房，又叫做经济适用住房。经济是指相对市场价格，经济适用房价格适中，与中低收入阶层的承受能力相适应;适用是指房屋的设计建造标准要符合居民需要，不仅面积适当、功能实用，而且交通便利、公用配套设施齐全，即在住房建筑标准上强调住房的适用效果，而不是降低建筑标准。

9、 张小敏，武汉理工大学文法学院2010级民商法硕士研究生，我国经济适用房产权问题探析，来自中国论文网经济适用房制度是我国住房供应体系的重要组成部分，主要是政府政策倾斜来扩大住房供给，以中低收入家庭为供应对象，按照国家住宅建设标准，与别墅、高级公寓、外销住宅、普通商品住宅相区分。具体而言，经济适用房原则上以行政划拨方式供应建设用地，享受政府的扶持政策，实行政府指导价，其价格由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布，面向广大中低收入家庭出售。经济适用房政策是政府同时利用市场机制和宏观调控手段，解决中低收入阶层住房难问题的措施，兼有调控

10、住房市场和调节收入分配的功能。 章剑生著：现代行政法基本理论，法律出版社2008年10月2、经济适用房的发展背景在住房制度改革之前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。住房制度改革起始于1980年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说：要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期信封，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买合算。 李哲：我国经济适用房制度法律问题研究.硕士学位论文此后，房改大致经历了试点售房、提租补贴

11、、和以租代售等改革的过渡阶段，真正全面推进住房改革的是1994年7月国务院发布国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，提出我国的住房实物分配制度改变为货币分配制度。之后国务院1998年7月3日又发布了关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知宣布人国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配 ，全面实行住房分配货币化以及住房市场化，建立与市场经济相适应的市场化的住房制度。完全市场化的房屋叫“商品房”，但由于当时的家族收入普遍较低，大多数家庭无力购买价格相对高昂的商品房，因此国家将原先租给职工的国有住房以相对较低的价格出售给职工，同时组织建设了相对于商品房来说价格较低的房屋出售给中低收入家庭，前

12、者叫“房改房”，后者叫“经济适用房”，两者与商品房共同构成了社会主义市场经济条件下房地产市场的房源。经济适用房也由此进入老百姓的生活中来。3、经济适用房存在的意义（1）、促进了住房保障体系的完善，弥补了市场缺陷。由于我国的居民收入分配很不均衡，两极分化严重，便造成了一些中低收入家庭根本无力购买商品房的情况，这种情形是市场自身无法克服的缺陷。因此，在社会主义市场机制下，发展价格相对低廉、配套设施齐全和工程质量良好、金融保障有力的经济适用房，有助于缓解中低收入阶层的住房困难，不断改善居民的住房条件和提高居民的生活水平，从而弥补了市场的缺陷。经济适用房成为现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式，

13、各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然具有重要意义。（2）、有效拉动了内需，扩大了就业房地产业本身就是一个具有巨大的消费潜力、产业关联度非常高的产业，它可以带动建筑、建材、电子等多个行业以及装修、住宅金融、法律服务等第三产业的发展。经济适用房虽然属于保障性住房，但它完全不同于以往的福利房，由于其本身具有的商品性，必然能够带动相关产业的发展。 杨洁：我国公共租赁住房法律制度研究以重庆公共租赁住房制度为例，重庆大学硕士论文，2012年（3）、促进了居住权的相对平等，维护了社会的稳定人权的基本内容是生存权和发展权，而住房权是生存权的重要内容之一。住房权是否平等关系到社会的和谐与

14、稳定。目前我国正处于计划经济向市场经济过渡的关键时期，这样的转型时期是社会矛盾的多发期和高发期，因住房权的不平等引发的社会矛盾极易引发社会的不稳定。经济适用房制度的运行解决了大量家庭的住房难题，促进了住房权的相对平等，为缓解改革开放以来所积累的大量社会矛盾做出了重要贡献，是顺应我国国情的必要之举。二、经济适用房租赁合同纠纷案件1、上海首例经济适用房案例（1）、案情经过2010年，张女士一家因住房困难，经申请以每平方米4562元的价格购得上海松江某小区经适房一套。当时相同地段、质量的普通商品住房的市场价格为每平方米8099元。在与经适房开发商、上海市徐汇区住房保障中心三方共同签订的上海市经济适用

15、住房预售合同中明确约定：张女士等通过购买取得涉案房屋的有限产权。同时承诺，购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，张女士等一方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，并不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。2014年6月，张女士将购得的经适房出租给齐先生并签订租赁协议。次年7月，齐先生又将房屋转租出去。事后，张女士发现齐先生擅自转租，遂向法院起诉解除与齐先生之间的租赁合同并要求齐先生支付房屋使用费。一审法院审理后判决解除张女士与齐先生之间的租赁合同，合同解除后齐先生及转租后的承租人均应搬离并返还房屋，齐先生应按合同约定的租金标准支付相关房屋使用费。一审判决

16、后，齐先生以转租有效等为由提起上诉，要求撤销原判，改判驳回张女士的一审诉请。上海一中院审理后认为，涉案房屋系经适房，产权登记信息中注明为“有限产权”，此类房屋属性不同于普通商品住房，租赁纠纷的处理应以合同效力问题审查为前提。此案中，张女士等三人仅以大幅低于同期同类房屋市场价的优惠价格购得涉案房屋，并在住房预售合同中共同承诺，其购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，其不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。因此，张女士作为涉案经适房的有限产权人之一，其将涉案房屋出租给齐先生以获取租金收益的行为违反上述承诺以及经适房购房人不得擅自出租获利等规定，系利用公共资源谋取个人

17、利益。根据合同法规定，涉案经适房租赁合同依法应属无效。同时，齐先生已实际占有使用涉案房屋，其占有使用利益无法律依据，构成不当得利，应按照合同约定的租金标准予以返还。但张女士的出租行为损害公共利益，其无权取得该部分使用费收益。据此，为促进保障性住房管理秩序规范，上海一中院判决张女士与齐先生之间的租赁合同无效，同时另行下达决定书对相关收益予以收缴。（2）、争议焦点：关于系争租赁合同效力认定的问题。根据建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月共同颁布的经济适用住房管理办法（以下简称经适房管理办法）第二条之规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积

18、和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。该管理办法第三十三条规定，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。 乔学慧：经济适用房不得擅自转租或转借他人，人民法院报2009-2-9经适房管理办法属于国务院部门规章，其中关于经适房出租的限制性规定亦非法律的效力性禁止性规定。但在此案中法院认为：经适房建设是国家为了解决城市低收入家庭住房困难的重要民生举措，其制度目的在于保障特定困难人群的居住权益。根据经适房管理办法第七、八条的规定，经适房建设用地是以划拨方式供应，经适房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经适

19、房项目外基础设施建设费用，亦由政府负担。通过上述措施，经适房购买人能够享受到大幅低于市场标准的优惠价格，本案中，张某某、董甲、董某乙购买涉案房屋有限产权的价格为每平方米4，562元，而当时同类房屋市场价格为每平方米8，099元，涉案房屋合同售价仅为市场价的56%。上述事实均说明，经适房的建造、购买不是按照一般市场经济的等价有偿交易原则，而是在政府的统一规划下，无偿划拨土地等公共资源进行开发建设，经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此，只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购，经适房购买人初始取得的是有限产权，而不是物权法意义上的完全所有权。由于经适房的分配、使用状

20、况关系公共资源的合理配置，经适房管理办法明确规定经适房购房人不得擅自出租获利。本案中，张某某、董甲、董某乙亦在涉案房屋的上海市经济适用住房预售合同中共同承诺，其购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，其不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。综合上述分析，本院认为，张某某作为涉案经适房的有限产权人之一，其将涉案房屋出租给祁某某以获取租金收益的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。中华人民共和国合同法第五十二条第四项规定：有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益。根据该项法律规定，所以认定系争

21、租赁合同依法应属无效。2、北京法院在审理一起房屋租赁合同纠纷时认定（1）、案情经过李先生将自己所有的一套经济适用房交给某中介公司代理出租，后因租金和房屋装修问题，与中介公司发生矛盾。近日，北京市丰台区人民法院一审判决，涉案房屋系经济适用房，不能用作出租，双方所签代理出租合同无效。2007 年 11 月，李先生将自己位于丰台区某处的经济适用住房委托中介公司出租给他人使用，租期三年。李先生诉称，中介公司擅自将两居室隔成四居室，分租给四户，且收取的租金也高于给自己的租金，从中挣取差价。为此，李先生起诉要求解除房屋委托代理合同，中介公司支付拖欠的租金 8250 元，将房屋恢复原状并腾空后返还自己。中介

22、公司辩称，房屋装修是经李先生同意的，中介公司同意解除合同，并将合同清单中所列的物品如数返还李先生。由于李先生交付的房屋是毛坯房，室内没有任何基础设施，中介公司对房屋进行了全面装修，支付各项费用 2 万元。此外，李先生提前收回房屋，中介公司要支付客户的违约金。为此，中介公司反诉要求李先生赔偿装修费 2 万元，赔偿腾退现住户所需违约金 4900元。（2）、争议焦点：合同是否有效法院经审理认为，涉案房屋为经济适用住户，而经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房不得擅自改变房屋用途，不得擅自转租或

23、转借他人居住。因双方当事人违反经济适用住房不得出租的相关规定，故所签委托代理出租的合同无效。确认合同无效后，中介公司应当返还讼争房屋及相关物品，同时将客厅隔断拆除恢复原状，第三人应由讼争房屋内迁出。此外，中介公司应参照租金标准给付李先生相应房屋使用费。因造成合同无效李先生及中介公司均有责任，且中介公司对其支付房屋装修费 2 万元的主张未提供相关证据，故其装修费损失法院根据实际情况酌情确定，并应由李先生承担相应赔偿责任。因中介公司未提供证据证明向客户支付违约金的证据，故对其该项主张不予支持。据此，法院判决双方所签房屋委托代理合同无效，中介公司将涉案房屋腾空，恢复原状后交付李先生，并支付房屋使用费

24、 8250 元，李先生给付中介公司房屋装修费 5000 元。三、经济适用房租赁合同案件的具体分析1、经济适用房与一般商品房的关系住房问题，在百姓的生活中，一直是一个亘古不变的问题。众所周知，住房和百姓的生活息息相关，高价房的出现已经严重影响了百姓的生活，构成民生问题。其对社会经济的平稳、可持续发展也有着较大的影响。在实际生活中，人们已经产生了买房难的困扰，房价也成为了住房问题的主要困难之一。2013年至2016年，一线城市商品房开发投资累计完成4545亿元，占全国商品房投资总额的439%，年均増长331%高出全国127个百分点。2010-2014年，一线城市商品房增加值占GDP比值年均为10%

25、从上，比全国同期占比高出5-6个百分点。东部地区商品房开发投资仍占据主导地位，但中西部等増速更快。分投资用途看，商品住宅投资为1135.21亿元，与去年同期相比增长13.4，增速回落15.9个百分点；住宅投资占房地产投资总额的77.3，比重比上年同期回落5.6个百分点。 宋晓娜：公共租赁住房制度研究以重庆市公共租赁住房管理暂行办法为例，重庆大学硕士论文，2011年其中，商品房是指由房地产开发企业开发建造并向社会销售的在建或已竣工的房屋。这个概念是依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释总结出来的依此，因经济适用房具有商品性。那么，与特殊商品房相对应的一般商品房，也就

26、是我们平时所说的商品房，是指具有经营资格的房地产开发公司为追求利润最大化而开发经营的住宅，是能办理产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。经济适用房的产生是防止，当房价、房屋面积、住房供应结构等各方面失衡，使普通民众失去安居权。其中最主要最突出的是住房供给结构不合理。一线城市的住房供给结构不合理主要表现在。户型结构不合理，大户型住房供给较多，中小户型住房供给较少；价格结构不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少；政府经济适用房、微利房等供给比例较低等。经济适用房与一般商品房主要有以下三方面的区别:首先，销售对象不同。经济适用房的销售对象仅限于有房屋所在地户口，属于中低收入的家庭，2007

27、年新修订的经济适用住房管理办法又将销售对象限定为城市低收入住房困难家庭;而商品房是任何人都可以购买的，对其销售对象并没有严格的限制。 黄忠.HYPERLINK/kcms/detail/detail.aspx?filename=SFAS201204005&dbcode=CJFQ&dbname=CJFD2012&v=t/kcms/detail/frame/kcmstarget比例原则下的无效合同判定之展开J.法制与社会发展.2012(04)再次，享有的权利不同。由于经济适用房的土地是政府划拨的，因此，经济适用房的所有人对该房屋拥有的产权是不完全的，除了其产权证上要标明经济适用住房字样外，购买经济适

28、用房不满5年，是不能直接上市交易，如果购房人因特殊原因的确需要转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用房满5年后上市转让的，应按照当时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。而一般商品房所有权人对商品房行使占有、使用、受益、处分等各项权利时，政府没有任何干预，只要缴纳了相关税费就可以。最后，商业区和经济适用房因多方面的因素始终呈现出不同的价格变化，商业区的房价通常是以人口的变化和消费水准的变化而随之产生变化，但经济适用房则是以其独特的政策和环境属性对房价造成不同的影响。因此，经济环境、政策变动对经济适用房的影响是巨大的。由此可以

29、说明经济适用房与其他商品房是由区别的，所以经济适用房租赁合同不能单一的以民法上的普通房屋租赁合同来认定。2、经济适用房与政府的关系2004 年和 2007 年的经济适用住房管理办法均规定，个人购买的经济适用房在取得完全产权以前不得用于出租经营。实际上，经济适用房出租的现象较为普遍，其中一个重要的原因就是，以上规定可操作性不强，相关行政部门很难根据这样的规定直接干涉公民出租经济适用房的行为。虽然针对这个问题，2010 年住房和城乡建设部在关于加强经济适用住房管理有关问题的通知中制订了一些具有一定可执行性的规范，但这些规定仍不能完全遏制经济适用房出租和闲置的现象。 崔建远,吴光荣.HYPERLIN

30、K/kcms/detail/detail.aspx?filename=FLSY201207004&dbcode=CJFQ&dbname=CJFD2012&v=t/kcms/detail/frame/kcmstarget中国法语境下的合同效力:理论与实践J.法律适用.2012(07)3、经济适用房住房管理办法中关于经济适用房租赁合同的规定。第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。第九条经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变

31、土地用途，变相搞商品房开发。第二十六条第二款：个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。第三十五条各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资、合作建房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。 王轶.HYPERLINK/kcms/detail/detail.aspx?filenam

32、e=FLSY201207006&dbcode=CJFQ&dbname=CJFD2012&v=t/kcms/detail/frame/kcmstarget论合同行为的一般生效条件J.法律适用.2012(07)4、经济适用房租赁合同的效力认定根据我国合同法第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”房屋租赁合同是合同的一种，其效力问题的处理基本参照合同法第三章中关于合同效力的一般规定，但作为不动产租赁合同的典型代表，其标的物具有特殊性，在实践操作中情况复杂，因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认

33、定与普通合同基本一致，但是在其无效问题上，则存在特殊的认定情况与处理规则，相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。此外，关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响问题也受到广泛关注。从立法趋势上看，登记备案对不动产占有和使用权转移的公示公信作用得到进一步重视。 王利明.HYPERLINK/kcms/detail/detail.aspx?filename=FLSY201207003&dbcode=CJFQ&dbname=CJFD2012&v=t/kcms/detail/frame/kcmstarget论无效合同的判断标准J.法律适用.2012(07)然而，由于经济适用房这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房，在购买时有严格的条件限制，其根本目的在于保障中低收入家庭的居住条件。因此在购买经济适用房后，无论是将其进行出售还是出租，都不符合该制度设立的初衷。然而在司法实践中，关于保障性住房的纠纷案件数量逐年上升，虽然其中涉及保障性住房出租的案件数量相对于买卖的案件仅是很小的一部分，但由于该类案件涉及到相关的行政管理部门，社会敏感度极高，因此需要加以关注，尤其是该类合同的效力的问题。四、总结公共租赁住房具有五大基本特征：一是体现出政府的干预性