房地产估价理论与实务（第三版）第10章各种目的的房地产估价

1、第十章 各种目的的房地产估价一、房地产转让价格评估房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 1、房地产转让价格评估的法律规定 1）可转让的房地产；2）不得转让的房地产。2、房地产转让价格评估的特点 :3、房地产转让价格评估的方法及注意事项房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益价值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价

2、报告中予以说明。二、房地产抵押价值评估 房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。 1、房地产抵押价值评估的法律规定 1）可以设定抵押的房地产：2）不得设定抵押的房地产；3）其他限制条件4）与估价有关的规定2、房地产抵押价值评估的风险1）预期风险2）市场变现风险3）抵押期间的耗损风险 4）价值高估风险3、房地产抵押价值评估的方法和注意事项1）房地产抵押价值评估的常见类型与估价方法2）房地产抵押价值评估的注意事项:（1）估价目的、（2）估价时点、（3）确认估价对象为可以设定抵押的房地产 、（4）合理确定假设前提和限制条件、（5）把握市

3、场风险，防止高估 。（6）在报告中说明主要风险会对评估价值产生的影响 。三、建设用地使用权出让价格评估 1、建设用地使用权出让价格评估的法律规定 出让方式及价格管理；取得建设用地使用权，必须缴纳土地有偿使用费等费用 ；转让以划拨方式取得的土地使用权的房地产时应缴纳土地使用权出让金 ；建设用地使用年限 。2、建设用地使用权出让价格评估的特点 1）建设用地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准2）估价时点一般为估价作业日期以后的某一时点 3、建设用地使用权出让价格的评估方法 1）市场比较法；2）成本法；3）假设开发法；4）基准地价系数修正法。四、房屋征收评估 1、房屋征收补偿的内涵 ：1）为了公

4、共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(被征收人)给予公平补偿。 2）被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 3）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 2、房屋征收评估特点 ：1）估价数量大；2）涉及面广，社会影响大；3）估价对象复杂，需要协调各种关系；4）补偿价格关联性强 3、房屋征收评估的相关规定 1）房屋征收评估对象；2）房屋征收评估目的；3）房屋征收评估范围；4）房屋征收评估时点；5）房屋征收评估的价值内涵；6）房屋征收评估标

5、准；7）房屋征收评估因素4、房屋征收评估方法和结果确定被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。 5、房屋征收复核评估和鉴定1）申请复核评估；2）复核评估；3）评估专家鉴定五、房地产拍卖底价评估 房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务。 1、房地产拍卖的相关法律规定 2、房地产拍卖低价评估的特点 1）强制处分；2）快速变现；3）需求面窄、供给量少，推广力度小；4）消费者心理因素；5）购买者的额外支出。3、房地产拍卖底价评估的技术路线 1）确定拍卖标的市场价格2）求取变现系数r4、

6、房地产拍卖保留价评估的类型与方法1）商品房和行政划拨地上房产 ：估价时可采用市场比较法、成本法、收益法。 2）在建工程：估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。 六、房屋租赁价格评估房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。1、房屋租赁价格管理的法律规定2、房屋租赁价格评估的特点1）租约对租金估价有一定的影响；2）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型；3）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。3、房屋租赁价格评估中应采用的估价方法1）市场比较法；2）收益法；3）成本法七、房地产损害赔偿估价

7、1、房地产价值损失的原因及种类房地产损害是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。房地产价值损失是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。 房地产价值损失的原因和种类主要有： 1）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 ； 2）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失；3）因环境污染造成房地产价值损失；4）因工程质量缺陷造成房地产价值损失；5）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失；6）因异议登记不当，造成房地产权利人损害；7）因非法批准征收、使用土地，给

8、当事人造成损失；8）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失；9）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失。2、房地产损害造成的损失分析 1）房地产损害的分类（1）按照房地产受损害的部位划分按照房地产受损害的部位的不同，房地产损害可分为三种类型：实物损害(又可分为实体损害和功能损害)；权益损害；区位损害(也称环境损害)。（2）按照损害是否可以修复划分按照损害是否可以修复，房地产损害可分为可修复的损害和不可修复的损害。（3）按照损害是否可以完全消除划分按照损害是否可以完全消除，房地产损害可分为暂时性的损害和永久性的损害。2）房地产损害的赔偿金额房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相

9、关经济损失，房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法：可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：赔偿金额=修复费用+相关经济损失不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，即：赔偿金额=损害前的房地产价值-损害后的房地产价值可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额=部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失 造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。八、 房地产课税估价1、房产税估价： 房产税的计税依据为房产余值或租金收入。房产余值是房产原值一次扣除一定比例(一般为30%)后的余额，按房产余值征收的税率为1.2%；租金指实际获得的毛租金收入，包括货币收入和实物收入，按租金收入征

10、收的税率为12%。 2、土地增值税估价 ：土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额转让房地产所取得的收入-扣除项目金额3、契税估价 ：契税的计税依据为成交价格(建设用地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖行为)、市场价格(土地使用权赠与、房屋赠与行为)和交换差价(土地使用权交换、房屋交换行为) 。九、房地产纠纷估价 房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及争议的房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。房地产纠纷估价可分为两类：一是房地产价格(价值)纠纷，主要是针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，其估价通常由法院、仲裁机构聘请房地产估价机构完成；二是估价结果纠纷，主要是针对估价结果本身的纠纷，其估价由专门的估价仲裁部门或组织(如估价专家委员会)出面对估价结果作出鉴定和裁决。 1、房地产价格(价值)纠纷及其特点 房地产纠纷中的民事法律关系复杂。房地产纠纷争议标的价值一般较大。房地产纠纷涉及面广。房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。2、房地产估价结果纠纷及其特点房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经作出的估价结论。房