昌乐盛和爱伦堡项目可行性研究报告

1、第一章总论 , L_J 40（采用钢筋混凝土管。室内生活给水管、给水主管及立 管采用钢塑复合管，给水支管采用PP-R管;消火栓给水管DN10C采用镀锌钢 管，DN10（采用无缝钢管镀锌；室内雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。（ 四 ） 消防工程规划1 、设计依据建筑设计防火规范GBJ16-87高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）住宅建筑规范GB50368-2005住宅建筑设计标准 DBJ14-S1-2000建筑防雷设计规范GB50057-94建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005火灾自动报警系统设计规范GBJ116-88山东省及潍坊市标准住宅建筑设计标准2

2、、耐火等级：本工程高层建筑属于二类，耐火等级为二级。3、建筑专业总平面设计该项目位于利民街与方山路的交叉口西南角。该工程周围设有消防环路围绕，宽度不小于4米，四面环路有直接对外出口，满足防火规范要求。建筑构造建筑物内走道，安全出口宽度符合规范要求，安全出口数量及安全 疏散距离均满足防火规范要求。封闭楼梯间的门均为乙级防火门，且向疏散方向开启；用于疏散走道、楼梯间和前室的防火门，应具有自行关闭的功能。建筑内部设置的竖井均采用不燃烧材料，检修门采用乙级防火门。凡穿过防火墙的所有管道，带安装完毕后均要求用石棉毡将其周围 空隙紧密填满。内部分隔墙待管道安装调试后再砌筑，建筑内部隔墙应砌至梁板底 部，不

3、能留有空隙。建筑物内装修材料，其燃烧性能等级应满足下列要求：顶棚A级；墙面B1级；地面、隔断A级；固定家具、窗帘B1级；其 他装饰材料 B2 级。注：A级不燃烧材料；B1级难燃烧材料；B2级可燃烧材料4、结构专业 该工程建筑构件的燃烧性能及耐火极限均为二级，其耐火极限要求均 达到：混凝土墙 3小时；楼梯间墙 2.5 小时；柱子 2.5 小时；梁 1.5 小时； 楼板 1 小时，疏散楼梯及屋顶承重构件 1.5 小时。5、电气专业火灾自动报警系统该工程为二类高层建筑，火灾自动报警系统保护对象的等级为二级， 消防控制室设置在本单元小区内，在中弱电管井内设置一个总分线箱，在 各单元底层公用前室设置区域

4、火灾报警控制器，自动报警系统采用火灾报 警显示盘，火灾用二总线制，控制中心报警方式，过道、楼梯间、电梯前 室、设备机房等处设置光电感烟探测器，走廊及主要出入口设置手动报警 按钮，消防控制室对现场各种探测设备进行监视。消防联动系统当火灾发生时系统应具有以下联动功能：小区内的消防控制室、消防泵房及建筑物内的消火栓三处均能启停 消防泵，消防控制室、泵房显示工作或故障状态。消防控制室切除失火层的非消防电源（如照明），并返回信号，接通应急照明疏散指示灯。开启正压送风机及相应的送风口并返回信号。所有电梯迫降首层，客梯停止使用。自动报警及联动系统信号总线干线及竖井内采用 ZRRVS2X2.5 ，平面采用ZF

5、 RV 2X1.5，在电气竖井内延耐火线槽敷设，水平线采用穿 套接紧定式镀锌钢导管（JDG安抚设在非燃烧体结构内，局部明敷设时应 在金属管上采取防火措施。音响广播系统该系统为消防广播，当发生火灾时，开启相关层消防广播，二层及 以上各层发生火灾时先接通着火层及其相邻的上、下层，首层发生火灾时先接通本层及二层该系统音源信号经切换、音质控制、功率放大后采用定压式输出至各层，扬声器为吸顶式，额定功率为3W导线采用ZF RVS-2X1.5型铜芯 塑料线，在电气竖井内延耐火线槽敷设，在其它部位采用穿套接紧定式镀 锌钢导管（G）在墙内、地面、现浇板或垫层内暗敷设。该系统设置应急广播备用扩音机，其容量不小于5

6、00W消防电话系统在电梯机房设置火警专用电话以便与消防控制室直接联络。在过道、楼梯口、消防栓处设置消防电话插口，发生火灾时可与消 防控制室直接联络。导线采用ZF RVS-2X1.0型铜芯塑料线，在电气竖井内延耐火线槽 敷设，在其它部位采用穿套接紧定式镀锌钢导管（G）在墙内、地面、现浇 板或垫层内暗敷设。直流24V电源线干线及竖井内采用 ZRBV2X4.0 型铜芯塑料线，平面采用 ZRBV 2X2.5型铜芯塑料线，在电气竖井内延耐火线槽敷设，在其它部位采用穿套接 紧定式镀锌钢导管（G）在墙内、地面、现浇板或垫层内暗敷设。6、给排水专业通风及防排烟部分合用前室设置机械加压送风系统，加压送风机设于机

7、房层。合用前室每层设 600*500 多叶正压送风口一个，平时关闭，火灾时， 着火层及上下层正压送风口电动或手动开启，同时联动屋顶正压送风机送 风，送风机的送风量为 22362m3/h。风管材料及连接方式本工程加压送风管采用镀锌钢板制作，采用机 制风管。材料厚度及加工方法详见通风与空调工程施工质量验收规范 GB502432002。风管支吊、托架按国标 TF1-268-276制作与安装，且不得设置在风 口、阀门、检视门处，吊架不得直接吊在法兰上。防腐：金属支、吊、托架应除锈后刷樟丹漆两遍，调和漆一遍。消防给水部分外网条件室外有一条市政给水管道，其供水压力为0.35Mpa,不能满足室内外消 火栓系

8、统及自动喷水系统要求。消火栓供水系统a、依据民用建筑设计防火规范室内外消火栓系统，消防用水量为 10升/秒，室外消防用水量均为 15升/秒，火灾延续时间为 2小时， 自动喷 水灭火系统火灾延续时间为 1 小时，在院区内设消防泵房供水，并设 250m3 消防水池一座，保证火灾延续时间内系统用水量。b、在最高建筑屋顶设18mi消防水箱一个，以保证消防初期10min用水 量。为保证最不力点消火栓井水压力不小于 0.07Mpa,屋顶水箱内设置消火 栓气压稳定设备一套。室内消火栓布置为同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达被 保护范围内的任何部位，消火箱内设有启动消火栓泵的按钮。室内消火栓 管道呈环状

9、布置，管道上设置若干阀门，以利检修。室内消火栓系统设置两套地下室水泵接合器。消火栓系统地下一 -六层采用SNJ65型减压稳压 消火栓，其余为SN65普通型。每个消火栓处设直接启动消防水泵的按钮。自动喷水灭火系统依据自动喷水灭火系统设计规范设置自动喷水系统。自喷灭火系 统设计流量为10.67升/秒。危险等级：轻危险级，作用面积为160用，喷水 强度为4L/min mt自动喷水系统采用水池、水泵及稳压泵。自动供水系统设置一个ZSS125湿式报警阀，报警阀控制喷头数为138 个，喷头动作温度为68C。自动灭火系统末端设检验的压力表及放水装置。 室内自动喷水系统设置一套地下式水泵接合器。灭火器配备依据

10、建筑灭火器配置设及规范，该工程属于轻度危险级，A类火灾，灭 火器配置基准为10rfYA，配置MF/ABC手提式磷酸铵盐干粉灭火器。（五）暖通工程规划1、供热工程热力站及热源该小区拟米用集中供热的方式，拟在用地西侧设汽水换热式集中换热 站作为小区的热源，热力站的热源就近由市政供汽管道接入。设计参数室外气象资料冬季：空调计算干球温度-11度C;通风计算温度-3 C;采暖计算温度-7 C；相对湿度61% 大气压力1022.6kpa ;室内设计参数场所冬季温度C）相对温度%商铺16-1840住宅18-2040热负荷测算公建建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据） 。公建建筑采暖热负 荷指标为 80W/

11、M2 ，采暖热负荷： 1659.0KW。住宅建筑热负荷估算（均以建筑面积为计算依据） 。住宅建筑采暖热负 荷指标为 60W/M2 ，采暖热负荷： 3805.6KW。小区建筑供热总负荷： 5464.6KW。2、空调所有住宅、沿街店铺，均考虑预留空调电源插座，空调设备由住户自 行选购。（ 六 ） 燃气工程规划 该项目燃气在小区内设燃气调压站，燃气管线自就近敷设的燃气管线接入，小区全部采用管径为 DN15 0低压燃气管线为主管，防腐保护地下直 埋敷设，供各用户使用。小区内各类管线，应根据其不同特性和设置要求综合布置，各类管线 相互间的水平与垂直净距及埋设顺序应符合有关规定。（ 七） 环卫设施规划该小

12、区垃圾生产量为0.5-0.7kg/人日。垃圾成分以生活垃圾为主。区 内垃圾收运系统规划为分类收集。规划区内按 60-80 米服务半径设置垃圾收 集点，实行定时收集的方法，推行环保理念，健全回收体系。五、建筑新材料、新技术的应用 根据建设部科技进步发展规划，结合目前建筑科技发展情况，在小区 中拟采用以下几项科技进步成果：新材料技术墙体采用泡沫混凝土砌快，标准型材，板材及其它轻质材料，节约能 源。采用彩色喷涂塑钢门窗，提高保温、防风、防渗性能 , 节约能源。冷水 给水管拟采用ABS塑钢管，热水管拟采用超强 PEX保热管，节能、耐腐、 耐用、污染小。室内排水管材采用芯层发泡 PVCf，室外排水采用超

13、强PVC 管，耐腐并节约钢材。系统新技术计算机网络系统通过建立智能平台，以ATM交换技术为主干，配合局域网交换技术和ATM 桌面交换技术及多层协议（MLMP交换技术，实现单一网络上（ATM和单 一用户设备（高性能PC的数据、视频、语音的综合服务。楼宇设备自动化采用Honneywell最新的exeLL5000建筑物设备自动化系统，对小区的给配 水箱液位，变配电、照明、电梯等设备的运行进行监控和故障报警。综合布线系统采用光缆和无屏蔽双铰线组合以及星型拓扑结构布线，以支持 CA.BA.OA 等系统，实现模块化的开放性系统，增加实用性，提高扩充性。公共安全防范系统 可视对讲、防盗报警、保安巡逻集成系统

14、，并配以电视监控。主动红外线周解防范及联网报警系统营造安全舒适的居住环境，实现人性化的社 区管理。节能开关设备的应用 楼梯间及公共通道部分，采用声控或延时开关，节约电能，方便使用。通过对新型材料、新技术的利用，提高居住环境质量，节约能源和资源，降低造价，建设生态型商住小区。六、主要技术经济指标小区主要技术经济指标序号项目单位数量1总用地面积平方米652442总建筑面积平方米84164其中住宅建筑面积平方米63426其/、 中小高层建筑面积平方米19237多层建筑面积平方米43189公建建筑面积平方米20738其/、 中商业建筑面积平方米12774盛和数码大厦建筑面积平方米7634物业房建筑面积

15、平方米3303车库及储藏建筑面积平方米135184停车数量个404其中车库个275车位个1295总户数户7076住宅建筑密度%24.37住宅绿地率%33.28东侧商业建筑密度%36.89容积率1.29第五章 环境保护、设计依据1、中华人民共和国环境保护法2、中华人民共和国水污染防治法3、固体废物污染环境防治法4、环境噪声污染防治法5、污水综合排放标准二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定 的排放标准。三、环境条件调查该项目提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中， 讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，目前国内的景观设计多采用 喷泉、广场等“硬质

16、景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”， 只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同 时应注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而 减少了人的压抑感。 33.2%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人 文环境和只人化控制，污染较少。四、施工期环境影响分析1、施工期污染源施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的 交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及 施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大 的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段

17、物料运 输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排 时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶 段挖土机78-96装修、安装 阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结 构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与

18、结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料(白 灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理 及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水， 施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以 及各种车辆冲洗水。施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废 弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于

19、施工场地的噪声源主要为各类高噪声 的施工机械，这些机械的单体声级一般均在 80dB以上，且各施工阶段均有 大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化， 因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶 段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘 量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期

20、环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其 环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定 位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械 和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路 面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及 施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声， 以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时 不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的 空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项

21、目的主题 工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工； 地块周围树立高于 3 米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工 机械的噪音。五、项目建成后环境影响影响分析 作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源 主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析车库废气项目建有 275 个车库，车库内的废气有组织高空排放。 天然气燃烧废气居民住宅炊事采用天然气，最大燃气量为 1.8立方米/h，平均燃气量 为1.4立方米/h。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水 140L估算，居 住人口 2300人，生活耗水量每天

22、 322 立方米。污水类型包括洗浴排水、冲 厕排水和厨房污水。3、主要污染源、污染物防治措施楼内设垃圾收集点，由物业管理和环卫人员有组织清运，保证住宅 楼内清洁卫生。生活污水经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后排入市政污水 管网，输送至城市污水处理厂统一处理。对日益增多的汽车，设置汽车地面集中停放区和停车库，减少对小区环境的影响，停车库内将汽车废气有组织附壁高空排放，保持停车库的 空气质量。厨房及无窗卫生间均设烟气道高空排放烟气。噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利 地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏 感的建筑物排列在外围临交通干线上

23、，形成周边式的声屏障。对进出的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可 能将设备设于地下室。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。六、结论综上所述，通过以上环保措施，项目不会对周围环境造成较大的影响， 环保是可行的。七、建议1、工程施工期间要严格控制施工噪音和扬尘污染，噪声不得超过建 筑施工厂界噪声限值规定的限值。因工程需要夜间施工时，必须到环保 局办理许可证手续。对建筑垃圾应妥善处理，防止造成二次污染。应搞好 小区的绿化建设和周边环境生态恢复。2、建好与小区相配套的污水处理设施，生活污水经处理后达到污水 综合排放标准表 4 中三级标准，生活垃圾要及时清运。3、工程竣工

24、后，按规定时限到环保局办理环保竣工验收手续。第六章 节能一、编制依据节约能源法；国务院发布的节约能源暂行条例及国家和行业的有关规范、标准。二、节能措施 小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的 法规和政策， 严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 。保证舒适， 健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能， 降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、 空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染 的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mn厚水泥

25、聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m【屋面传热系数 =0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰， 240 厚粉煤灰烧结砖，外贴 40 厚聚苯板，外饰 面系统涂层，外墙传热为 k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准 GB7106第2级，空气渗透性能 属标准GB7108第 3级，雨水渗透性能属标准 GB7108第 4级，外墙窗均为 塑钢双玻，其传热系数为 k=2.56W/(m2.k), 采用保温分户门，其传热系数为2k=1 . 70W/(m2. k)楼梯间：普通内墙抹灰， 240 厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹 20 厚保温砂浆，其传热系数为 k=1.67

26、W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施 小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的 流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密 度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损 失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方 便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力 工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装 丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度， 克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装 差压控制器。可避免水力

27、平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。 房间散热器选用铝合金暖气片。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在项目的建设过程中， 应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作 用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防 水技术；排水管采用UPVCT件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技 术；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃； 单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关； 楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表

28、；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔 墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术 ; 利用太阳能 为建筑物提供生活热水。三、节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日 用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。 建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠； 建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种 用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和

29、水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水 和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流 规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政 供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水 保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和 效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水 质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草

30、坪面积，尤其 是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利 用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水 9 升和 9 升以上的座便器。龙头：不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合的不同，可选 用延时自动关闭 （ 延时自闭 ）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型 水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭 （ 停水自闭 ） 式水龙头； 陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具 （ 水温调节器 ） ；电磁式淋浴节水装置； 节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电

31、。四、采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、冰箱、照明器具、 风机、水泵等，降低建筑物能耗。第七章 物业管理该项目的物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物 业管理。物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、 专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原 则，对项目开发建设的全过程（规划、设计、建设、销售以及售后服务等） 进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接 管和物业管理奠定良好的基础。项目建成后，物业管理单位要严格按照建设部颁发的物业管理条例 等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配

32、套设施进行 维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：1、保安：该项目保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四 小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：该项目环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及 垃圾收集、清运。3、房屋及配套设施 （上下水、电、暖、燃气等 ） 维修、维护。4、代收相关费用 （水、电、暖、物业等 ） 。第八章实施计划与工程管理一、实施进度计划该项目的建设期计划为2年，自该项目报告批复后立即着手施工前的 准备工作。建设单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和设 备、材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、 优质地完成工程的建设。该项目

33、拟于2007年8月开工建设，预计2009年8月工程全部竣工。详见实施进度计划表实施进度计划表为保证该项目的建设进度和质量，拟采取以下质量保证措施：一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使该项目规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的商住环境。二是通过投标竞争选定一批实力雄厚、管理上套、重视信誉、积极配 合的施工队伍和设备、材料供应厂家。三是实行工程监理制，聘请有实力的监理公司对工程建设实行全方位、 全过程监理，从规划到建设都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节 都得到科学有效的控制。四是实行优质优价，利用经济杠杆把质量、目标与施工单位的效益紧 紧挂钩，促其自觉地

34、实行全面质量管理，保证工程质量。五是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确的责任目 标，根据目标实施情况，奖优罚怠。六是实行定期碰头会制度，确定最佳施工方案和施工工艺，及时处理 工程建设中出现的问题，确保工程按计划进度组织实施。三、项目招标根据中华人民共和国招标法和国家发展计划委员会第 9 号令建 设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定的要求， 在该项目报告批复后，对该项目的工程监理、设计和施工单位的选定，依 法进行公开招标。附: 山东省建设项目招标方案第九章 投资估算与资金筹措一、估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数 2、国家计委

35、投资司、建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方 法与参数实用手册。3、中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南4、建筑工程按当地询价估列。5、装置性材料购置按市场询价估列。6、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发 1999158 号文件 有关规定暂缓征收。7、不可预见费按工程费用和其他费用之和 5%计列，价差预备费按国家 计委计投资 19991340 号文件费率为 0%。8、土地费用 5380.2 万元。9、银行贷款利率 6.75%。二、投资估算该项目建设总投资为 18233.6 万元，其中工程费用 9188.8 万元，土地 费用 5380.2 万元，其他费用 419.5 万元，

36、不可预见费 480.4 万元，财物费 用 1080 万元，税费 1238.4 万元，销售费用 446.3 万元。项目建设资本金 6381.8 万元。详见 9-1 总投资估算表9-2 工程费用投资估算表三、资金筹措申请银行贷款 8000 万元；其余建设资金由建设单位自筹解决。详见9-3投资计划与资金筹措估算表总投资估算汇总表表9 1序 号项目名称金额 （万元）建筑面积 （吊）单方造价 （元/mi）占总投资比例（%一一一工程费用9188.81104.950.4二二土地费用5380.2646.929.5三三其他费用419.550.42.31建设单位管理费165.42临时设施费91.93勘察设计费83

37、.24工程监理费66.583164.05工程保险费12.5四不可预见费480.457.82.6五财务费用1080.0129.95.9六税费1238.4148.96.8七销售费用446.353.72.4八总投资18233.62192.5100.0工程费用投资估算表表9 2序号项目名称建筑面积（向单方造价（元/m2）金额 （万元）备注一一一建安工程费831647608.71小高层住宅192378501635.12多层住宅431897503239.23商业建筑127748501085.84盛和数码大厦7634850648.95物业房33080026.46车库及储3基础配套工

38、程1580.11给水工程166.32排水工程99.83供电工程249.54采暖工程183.05电讯工程66.56燃气工程207.97消防工程41.68道路工程191.39绿化工程124.710:市政管线工程249.5三合计9188.8投资计划与资金筹措表表93单位：万元序 号项目名称建设期合计第一年第二年第三年一一一投资计划12124.65502.0606.918233.51工程费用5513.33675.59188.82土地费用5380.253803其他费用251.7167.8419.54预备费288.2192.2480.35财务费用270.0540.0270.01080.06税费309.66

39、81.1247.71238.47销售费用111.6245.489.3446.3二资金筹措12124.65502.0606.918233.51自有资金4124.62257.26381.82银行贷款80008000.03预售收入再投入0.03244.8606.93851.8第十章 经济效益分析一、经济效益分析的依据1、建设项目经济评价方法与参数 （第三版）2、房地产开发项目经济评价方法二、经济效益说明该项目建成投运后，共实现销售收入 22313.3 万元。按照营业税暂 行条例的有关规定，应上缴营业税 1115.7 万元，城市维护建设税 78.1 万元，教育费附加 33.5 万元，地方教育费附加 1

40、1.2 万元。该项目可实现 利润总额 2855.8 万元。三、财务基础数据1、销售收入销售价格 根据建设单位提供的有关资料，结合城市消费水平和项目所处地理位 置，参照受昌乐县住宅楼和商业建筑售价行情，确定项目销售价格。住宅 和商业建筑均采用平均销售价格计算，多层住宅 1850 元/ 平方米，小高层 住宅 2100元/平方米，商业 4500元/平方米，车库 4万元/ 个。销售面积该项目出售面积：多层住宅面积 43189 平方米，高层住宅面积 19237 平方米，商业面积 20408平方米，车位 275 个。销售计划及销售收入根据项目实施进度计划， 在开工建设的同时开展销售工作， 预计项目 3 年

41、内全部售出。该项目实现销售总收入 22313.3 万元。年度销售计划见表 10-1项目名称第1年第2年第3年第4年合计销售比例25%55%20%0%100%销售收入5578.312272.34462.70.022313.3表 10-1销售计划表单位：万元2、销售税金及附加该项目建成后可实现销售税金及附加共计1238.4万元，其中营业税1115.7万元，城市维护建设税78.1万元，教育费附加33.5万元，地方教育费附加11.2万元。详见表10-2销售税金及附加估算表表10-2销售税金及附加估算表单位：万元序 号项目名称计算依据建设经营期合计12341营业税销售收入X 5%278.9613.622

42、3.10.01115.72城市维护建设税营业税X 7%19.543.015.60.078.13教育费附加营业税X 3%8.418.46.70.033.54地方教育费附加营业税X 1%2.86.12.20.011.25合计309.6681.1247.70.01238.43、土地增值税该项目土地增值税按四级超率累进税率计算，根据国家土地增值税有关规定，该项目增值率22.4%，土地增值税1223.9万元。见表10 3 土地增值税估算表表10-3土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据交纳金额1销售收入22313.32扣除项目金额2.1+2.218233.62.1总成本费用16995.22.2销售税

43、金及附加1238.43增值额1-24079.74增值率3/ 222.4%5增值税率4 50%取30%6速算扣除率4 50%取07土地增值税3X 5-2 X 61223.94、总成本费用该项目总成本费用由总投资、财务费用和运营费用构成。运营费用为项目 开发经营期间发生的各种费用包括管理费用和销售费用，按销售收入的2%+取。5、所得税该项目所得税税率为33%共实现所得税942.4万元。四、损益与静态盈利分析该项目实现利润总额2855.8万元，所得税942.4万元，税后利润1913.4 万元。经测算该项目投资利润率为15.7%,投资纯利润率为10.5%，投资利税率为29.2%。详见表10-4损益表表

44、10-4损益表单位：万元序 号项目名称建设经营期合计12341销售收入5578.312272.34462.722313.32总成本费用9879.06757.0359.316995.23销售税金及附加309.6681.1247.71238.44土地增值税306.0673.1244.81223.95利润总额-4916.24161.03611.02855.86所得税942.4942.47税后利润1913.41913.48盈余公积金191.3191.39可分配利润1722.01722.0评价指标投资利润率=（利润总额/总投资额）X 100%=(2855.8 /18233.6) X 100%= 15.7

45、%投资纯利润率=(税后利润/总投资额)X 100%=(1913.4 /18233.6 ) X 100%= 10.5%投资利税率=(利税总额/总投资额)x 100%=(2855.8+1238.4+1223.9 ) /18233.6 x 100%= 29.2%五、偿债能力分析该项目建设投资贷款8000万元，贷款利息为6.75%。建设期第1年贷 入8000万元，当年年底用销售收入付息，第二年还本 4000万元，付息540 万元，第3年还本4000万元，付息270万元，共支付利息1080万元，经 测算，项目有很强的还款能力。详见表10-5贷款还本付息估算表详见表10-6资金来源与运用表贷款还本付息估算

46、表表10-4单位：万元序号项目名称建设经营期123合计一一一贷款还本付息9080.01年初贷款累计8000.04000.02本年贷款8000.08000.03本年应计利息270.0540.0270.01080.04年末还本4000.04000.05年末付息270.0540.0270.06年末贷款累计8000.04000.00.0二还本付息资金来源270.04000.04000.08270.01投资回收270.04000.04000.0表10-6资金来源与运用表单位：万元序 号项目名称建设经营期1231资金来源17702.914529.54462.71.1销售收入5578.312272.3446

47、2.71.2自有资金4124.62257.21.3银行贷款8000.02资金的运用10383.011865.95704.92.1建设投资（不含建设期利息）9497.45971.62.2贷款还本付息270.04540.04270.02.3销售税金及附加309.6681.1247.72.4土地增值税306.0673.1244.82.5所得税0.00.0942.43盈余资金7319.92663.7-1242.24累计盈余资金7319.99983.68741.4六、现金流量与动态盈利分析该项目经测算该项目税后内部收益率为 27.3%,财务净现值827.1万元,投资回收期2.3年，基准收益率12%详见表

48、10-7现金流量表 表10-7现金流量表单位：万元序号项目名称建设经营期12341现金流入5578.312272.34462.71.1销售收入5578.312272.34462.72现金流出10494.58111.31794.12.1建设投资9767.46511.62.2运营费用111.6245.489.32.3财务费用0.00.0270.02.4销售税金及附加309.6681.1247.72.5土地增值税306.0673.1244.82.6所得税0.00.0942.43净现金流量-4916.24161.02668.54累计净现金流量-4916.2-755.21913.4七、盈亏平衡分析固定总

49、成本盈亏平衡点 二X 100%销售收入-可变成本-销售税金及附加=82.0%经测算，项目盈亏平衡点为82.0%,即销售收入或售房量达到82.0%时项目可保本。八、风险分析1、敏感性分析该项目分别对总投资、销售收入作了单因素的敏感性分析，敏感性分 析结果见表10-8敏感性分析表表10-8敏感性分析表单位：万元序号变动因素变动幅度内部收益率%财务净现值 （万元）投资回收期（年）1基本方案27.3827.12.32销售收入-10%12.15.32.7+10%46.11648.92.23总投资-10%48.31558.02.2+10%13.596.22.6由敏感性分析可知，该项目对销售收入比较敏感，其

50、次是总投资2、定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经 营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发 商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴 风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营 者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的, 因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所 以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风 险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政 策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济 发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资 风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况