2022年河南房地产估价师考试真题卷五

1、1 / 122022 年河南房地产估价师考试真题卷五(本卷共分为2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。)单位： 姓名： 考号：题号 单选题 多项选择 判断题 综合题 总分分值得分一、单项选择题 (共 25 题， 每题 2 分。每题的备选项中， 只有一个最符合题意)1.关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是_。A对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然 增值B通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保 值C需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增 值D外部经济所引起的房地产

2、价格上升是房地产保值2.某宗房地产每年净收益为 100 万元，建筑物价值为 250 万元，建筑物资本化 率为 15%，土地资本化率为 12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为 _万元。A520.83B250C770.83D270.833.估价报告的写作要求有_。A全面性、主观性、准确性2 / 12B简便性、客观性、准确性C主观性、准确性、概括性D全面性、客观性、概括性4._是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。A收益期限B收益时点 C估价终点 D估价范围5.预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 50 万元，运营费用为 20 万元， 此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长

3、 8%，运营费用增长 5%，收益期 限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 10%。则该宗房地产的收益价格为 _ 万元。A2500B400C2100D29006.临街深度价格修正率表的制作形式有_。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D以上均正确7.某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3000 元/m2，出 租的年末净收益为 300 元/m2。假设折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 3%，则该期房目前的价格为_元/m2。A27783 / 12B2833C2278D23878.一块前后两面临街、总深度为 20m 的矩形土地， 前街路线价(土地

4、单价)为 1000 元/m2，后街路线价(土地单价)为 500 元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街 的影响深度为_m。A1333B6.66C11.33D8.669._实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同， 是房地产价格形成的替代原理。A路线价法B基准地价修正法 C临街深度法D四三二一法则10.影响房地产价格的环境因素不包括_。A大气环境B声觉环境 C城市规划 D水文环境11.高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是_。A该部分的建筑面积/总建筑面积B (土地总价值/总建筑面积)该部分的建筑面积4 / 12C (土地总价值/房地总价值)该部

5、分的房地价值D该部分的房地价值/房地总价值12.下图表示的是()。A富有弹性B缺乏弹性 C单一弹性 D完全弹性13.收益期限为有限年的公式的假设前提是_。A净收益每年不变B报酬率不等于零C收益期限为有限年D以上均正确14._是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来 推测、判断房地产未来价格的方法。A假设开发法B长期趋势法 C成本法D市场法15.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年 限为 50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净 收益 8 万元； 该宗房地产的报酬率为 8.5%。则该宗房地产的收益价格为_万元。

6、A89.74B91.52C93.84D97.225 / 1216.由于房地产的_，每宗房地产的温度、 湿度、 日照、 交通、 周围环境、 景观、 与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独 有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。A不可移动性B独一无二性 C寿命长久性 D流动性差17._是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一 系列移动的时序价格平均数， 形成一个新的派生平均价格的时间序列， 借以消除 价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法18._在形式上

7、是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。A市场法B成本法 C收益法D假设开发法19.投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指_。A房地产管理投资B房地产置业投资 C房地产开发投资 D房地产经营投资20.某城市 2004 年存量商品住房的吸纳率为 40%，则该城市同期存量商品住房的6 / 12吸纳周期是_。A0.4 月B2.5 月C0.4 年D2.5 年21.某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5、按 年等额还款的抵押贷款， 30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年 净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为_。A9.

8、00%B8.05%C30.00%D7.52%22.为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用_发包。A专业工程B建筑工程全过程 C分部工程D分阶段23.承包商收到竣工结算价款后，通常应在_内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D二个月24.随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超 过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为_。A市场港量7 / 12B市场预测量C市场最低量D市场最高量25.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项 工作的，一般是_。A建筑师B结构工程师 C设备工程师 D监理工

9、程师二、多项选择题(共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，有多个符合题意)1.影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的主要指标有()。A资金实力B企业信誉C企业偿债能力D项目获利能力2.控制工程进度网络图的表现形式有()。A单代号网络B双代号网络 C三代号网络 D时标网络3.下列指标中，反映开发企业长期偿债能力的有()。A资产负债率B流动比率C应收账款周转率D利息保障倍数8 / 124.收益性物业管理中净经营收入可按式()求得。A有效毛收入-经营费用B潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用 C有效毛收入+其他收入-空置和收租损失D潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用5.

10、工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()。A进度管理B投资管理 C合同管理 D信息管理6.在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有() 。A随行就市定价法B认知价值定价法 C领导定价法D挑战定价法7.收益性物业的经营费用包括()等。A人员工资B办公费用C抵押贷款还本付息D保险费、房产税8.个人住房贷款的类型有()。A政策性抵押贷款B商业性抵押贷款CA 与B 组合抵押贷款 D个人信用贷款9.金融机构在进行资金融通时，通常考虑资金的()。A保证性B安全性 C盈利性9 / 12D流动性10.就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中属正确的有()。A从资金时间价值

11、分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B当每年的计息周期数等于 1 时，名义利率与实际利率相等C在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限 D当每年的计息周期数大于 1 时，实际利率大于名义利率11.房地产市场需求的特点主要有_。A多样性B广泛性 C垄断性 D复杂性E具有高度的适应性12.下列属于竣工房屋价值的有_。A竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑 价值B作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备 (如电梯、通风设 备等)的购置和安装费用C厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装D工艺设备基础的建造E办公和生活用家具的购置等费

12、用13.我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为_ 等层次。A发展策略B次区域发展纲要C重点区位发展纲要D发展大纲图E详细蓝图14.商品零售物价的变动直接影响到_。A城乡居民的生活支出和国家的财政收入B居民购买力和市场供需的平衡C消费与积累的比例关系D企业的生产和效益状况E商业流通领域的整体状况15.国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有_几种。A期内可供租售量/历史同期可供租售量B实际价格/理论价格C房地产价格指数/居民消费价格指数D房地产投资需求/房地产使用需求E房地产价格增长率/实际 GDP 增长率16.房屋的开工一般应以_ 日期为准。A施工队进场B地基处理C房屋正式

13、开始破土刨槽D打永久桩E取得施工许可证17.在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有_。A收入水平变化B未来预期收益变化C房屋套型设计的优劣、合理性D土地供给的变化E消费品位变化10 / 1211 / 1218.房地产市场供给的特点主要有_。A市场供给在短期缺乏弹性B市场供给具有非同质性C具有高度的垄断性D具有竞争的完全性和充分性E具有高度的适应性19.北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的_标准划分的。A按地域细分B按房地产用途细分C按增量存量细分D按交易形式细分E按目标市场细分20.影响房地产市场转变的社会经济力量有_几方面。A自然环境的变化B房地产价格政策 C政治制度的变迁D信息、通信技术水平的提高E传统观念及消费心理21.在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有_。A未来预期收益变化B获得金融机构融资的难易程度 C政府税收政策的影响D土地供给的变化E原用于其他方面资金的介入22.影响房地产市场发展的法律制度环境因素包括_。12 / 12A土地供给政策B住房建设和住房消费政策 C房地产金融政策D房地产产权与交易政策E税收政策23.房地产市场存在着一种均衡状态，这