某小区住宅市场调查分析报告

1、商业小区区住宅市市场调查查分析第一部分分 市市场篇项目实施施之前，需对整整个市场场环境进进行深入入的调查查分析，准确掌掌握市场场信息，把握市市场环境境的变化化。因此此，我们们组织了了一支专专业的市市场调查查小组对对项目的的市场环环境进行行了细致致的调查查研究。一、项目目营销环环境调查查分析1、XXX城区环环境XX简介介全镇占地地总面积积3811平方公公里，人人口6.8万人人，其中中城区人人口1.8万人人。总面面积为3362平平方公里里，其中中城区面面积6.5平方方公里。全国1153个个重点示示范镇及及全区220个重重点小镇镇之一；具有良良好的投投资环境境。 BB、 交通发发达、运运输便利利东接

2、鹿寨寨，相距距17公公里；西西接L，相距225公里里；处柳柳江、桂桂柳高速速公路、国道3322线线、2009线、湘桂铁铁路交汇汇处，是是西南省省区通往往广东、湖南的的重要通通道，来来往客运运非常繁繁忙；水水路有柳柳江航道道、LQQ江航道道，上可可通湘桂桂中原，下可通通柳邕梧梧粤，区区位优势势独特。这些都都为XXX商业的的发展提提供了得得天独厚厚的地理理环境。2、政策策环境加大基础础建设，吸引外外资 镇政政府加强强XX的的基础建建设，扩扩大城区区的建设设力度，多方引进外外来资金金的投入入并给予予多方优优惠政策策，如按按五折优优惠价收收取土地地征用费费或租用用费，在在用水、用电方方面给予予优先安安

3、排，帮帮助代办办有关证证、照手手续等。一系列列的优惠惠政策，给XXX投资环环境的改改善提供供有力的的支持与与帮助，为XXX房地产产业、商商业的发发展创造造了良好好的机会会。长远规划划 19997年年起，镇镇政府对对全镇实实行至220155年的长长远规划划，20044年再次次调整规规划，加加大镇区区功能完完善性，拟20005年年前引资在码码头处建建设一座座AA公公园。规规划为房房地产业业的发展展提供了更多多的机会会，XXX房地产产业的发发展前景景乐观。3、流通通环境陆地交通通繁忙XX做为为一个交交通枢纽纽，来往往的车辆辆非常频频繁，每每一时间段车辆辆通过的的频率都都较高。进入镇镇区的道道路周边边

4、基本上上都是车车辆维修修的铺面面，约估估有十家家以上，可见陆陆地交通通的繁忙忙及过往往车辆之之多。项目位于于镇中心心十字路路口旁，各来往往车辆络络绎不绝绝，均从从此经过过，保证证了区域域内巨大大的车流流量，为为项目营营造旺盛盛的环境境氛围。水路交通通发达XX镇的的水路交交通也不不落后于于陆地交交通，水水运方便便，LRR西面的的柳江河河有两个个码头，LQ江江建有11个码头头，年吞吞吐量115万吨吨。LQQ江上的的水运很很频繁，可以看看见大小小船只经经常在江江上穿行行。水运运以货物物运输为为主，到到了赶集集的日子子，客运运船只逐逐渐增加加，多数数是来自自倒江等等地的下下游民众众。 项项目靠近近LQ

5、江江码头，赶集日日许多民民众通过过此码头头上到镇镇上，这这为项目目开拓了了更大的的市场。集日人流流量增加加XX集市市人流量量比平日日尽多出出一倍，人山人人海，非非常热闹，赶集集的民众众纷纷来来到镇上上买卖，买卖品品种众多多，以农农副产品品居多。集日以以三天为为一个周周期，在在这一时时期成交交额也达达到最高高。集日日的人流流量给项项目增添添了大量量的人气气。4、企业业环境企业状况况全镇企业业有红砖砖、运输输、建筑筑、金属属制品、冶炼、包装、合金、锌品、食品、机车修修理、塑塑料等1170多多家企业业，个体体户达228000多户，其中千千万元企企业144个，5000万元元企业221个。工业园园区内有

6、有34家家民营化化工、冶冶炼类企企业；造造纸厂星星罗棋布布，大大大小小总总共有88家左右右，其中中以林业业造纸厂厂最大及及最具规规模，是是广西级级的造纸纸企业。整个镇镇以工业业较为发发达且发发展速度度较快。大型企业业入驻与YY工工业园区区对接后后，XXX镇将在在LQ江江对岸再再建一个工业区区，现已已有睡宝宝床垫厂厂进驻，并开始始建设厂厂房，将将于明年年年底投投入上线线。紧随随着有汽汽配厂、锡制厂厂等较为为大型、规模化化的企业业来到XXX投资资建厂，其中多多为L、鹿寨的的投资商商。大型型企业的的入驻必必然带动动XX经经济的发发展，提提高居民民收入，从而刺刺激消费费。二、收入入与消费费的调查查1、

7、人均均年收入入情况A、 XXX行政政管理范范围内的的乡、村村、屯等等人均年年收入为为26550元左左右，而而城区内内的人均均年收入入为1000000元左右右。B、镇政政府收益益的主要要来源990%来来至镇工工业的收收入，剩剩余100%主要要是运输输业及农农业。XX镇人人均年收收入和财财政收入入来源统统计表： 区域人均年收收入（元）产业 镇财政收收入来源源（%）城区100000镇工业90乡、村、屯26500镇运输业业及农业业10可以看出出 ，XXX城区区的人均均年收入入相对还还是比较较可观的的，并且且XX镇镇的工业业带动着着整个镇镇经济的的发展，随着镇镇工业的的不断完完善和改改进，镇镇经济必必定

8、再上上一个台台阶，经经济的发发展带动动收入的的增加，XX人人均收入入可望提提高，但但是可以以预见，居民收收入增加加同时储储蓄也在在不断的的增加。2、企业业职工收收入情况况A、现有有的工业业园区内内民营企企业的人人均月收收入水平平都在6600元元10000元元左右，园内工工人以周周边的居居民为主主，约估估10000人左左右。B、林业业造纸厂厂人均月月收入在在10000元左左右，而而镇上制制糖厂正正在企业业改制过过程中，效益稍稍差先，但人均均月收入入也在66008000元左右右。XX企业业职工收收入情况况统计表表：类别企业结构构人均月收收入（元）林业造纸纸厂股份制10000镇制糖厂厂企业改制制中6

9、008000民营化工工企业合同制6008000民营冶炼炼企业合同制6008000随着近年年工业园园区扩建建，做为为L的卫卫星城，与L工工业相接接轨，连连接YYY工业园园，引进进大型企企业的入入驻，带带动工业业以及其其他产业业的发展展，人均均收入将将再上一一个台阶阶。3、消费费情况A、容消消费水平平与L消消费水平平相持平平，生活活用品及及市场肉肉、菜类类价格与与L同类类物品在在一个标标准线上上。B、旅馆馆住宿业业不发达达，客源源不足，普通的的旅馆收收费5元元155元/天天，镇重重点保护护单位喜喜来登宾宾馆最低低消费880元/天。 XX镇镇除住宿宿较为便便宜外，其他消消费稍高高，随着着经济的的发展

10、，收入的的提高将将会带动动消费水水平的提提高，但但人们的的消费意意识也逐逐渐转变变，因此此，消费费不会趋趋于盲目目，而是是较为保保守。 三、XXX镇住住宅开发发总量调调查分析析 1、现现有住宅宅状况调调查老城区老城区多多数是外外来租住住人员，连周边边人数共共有10000多多人，居居住以平平房、土土胚房为为主，环环境、卫卫生较差差。新城区19966开始，整个镇镇的文化化政治中中心整体体搬迁到到新城区内，在在政府搬搬迁的同同时，原原有居民民跟随一一起搬入入新城区区，并且且在新城城区内买买地自建建私人砖砖房，其其中，砖砖房三层层结构占占50%，四层层结构占占30%，二层层结构占占20%。b. 在在较

11、为热热闹的街街区及主主干道，居民买买地建房房后一楼楼主要做做为商铺铺用，或或自己居居住及出出租，面面积500880不不等，租租金5000元左左右。c. 据据调查，新城区区内除了了原有居居民外，还有周周边乡村村甚至LL、鹿寨寨的外来来人员买买地建房房，部分分买地主主要为炒炒地赚差差价。2、现行行开发的的商住小小区调查查分析A、BBB商住小小区项目名称称BB商住住小区占地125亩亩每户占地地8090总户数270亩亩推出时间间20022年9月月销售状况况销售1000块宅宅基地左左右配套设施建有文化化娱乐花花园、货货运客运运的停车车场，中中心道路路由开发发商销售售前期建建设完成成，规划划并铺设设完毕排

12、排污、供供水、用用电等基基础设施施首期开发宅基地位位置靠近货运运、客运运处宅基地数数量48块销售形式式竞标价格12118万销售状况况全部售完完开间5m77.5mm进深12m16mm层高3米现在开发A类宅基地位位置主干道旁旁规划形式式“棺材盒盒”形式销售价格格10000元/开间5m77.5mm进深12m16mm层高3米B类宅基地位位置不临街处处规划形式式“棺材盒盒”形式销售价格格800元元9000元/开间5m77.5mm进深12m16mm层高3米C类宅基地类类型别墅型地地块规划形式式三面采光光结构销售价格格10000元/开间5m77.5mm进深12m16mm层高3米备注现在开发发的宅基基地共11

13、85块块，分为为A类、B类、C类三三种形式式销售，已经销销售了557块，占现行行开发总总量的330%，C类宅宅基地共共16块块已经销销售了一一块。项项目规定定最高楼楼层只能能建设四四层，二二年内开开工，若若二年内内不能开开工，可可到镇上上继办手手续延期期开工。BB商住住小区规规划平面面图：B、XXX综合性性广场由鹿寨县县开发商商投资建建设，项项目已经经进行过过开工奠奠基仪式，但整整个项目目在规划划过程中中，具体体细节方方案还没没有出台台。 从从XX镇镇住宅开开发总量量的调查查来看，住宅开开发量并并不多，除老城城区、新新城区外外，只有有现行开开发的BBB商住住小区。住宅状状况也并并不理想想，老城

14、城区环境境、卫生生都较恶恶劣，随随着文化化政治中中心的转转移，居居住人口口集中在在新城区区内，造造成新城城区人口口密集。同时，随着一一些大型型企业的的入驻，住宅开开发总量量必将增增加。四、XXX贸易市市场调查查分析1、XXX农贸市市场A、市场场地处于于两主干干道之间间，占地地8、99亩，是是最热闹闹及货物物最为齐齐全的集集散地，其中包包括肉类类行、成成衣行、杂货行行、饮食食行、布布匹行、五金、门面等等等，镇镇工商局局直接管管理。B、 市市场内220左左右的铺铺面总共共有900间，租租金约估估35004000元/月，有有30间间左右是是一、二二楼一起起出租的的，租金金约估为为50005330元/

15、月，摊摊位一共共有2220个，肉类摊摊位的租租金最贵贵，约要要1万2万元元/年，以竞标标形式获获取租用用摊位的的优先权权，其它它的固定定摊位费费在200元550元/月左右右，散摊摊要求收收取市场场管理费费用，约约估0.5元/天。 XX农农贸市场场情况统统计表：类别数量租金备注单间铺面面（200）90350元元4000元/月肉类摊位位以竞标标形式获获取租用用的优先先权两层铺面面30500元元5330元/月肉类固定定摊位2201万22万/年年其他固定定摊位20元50元元/月散摊市场管理理费用：0.55元/天天2、雒贸贸苑市场场A、市场场处于新新城区的的住宅密密集地方方，周边边全是居居民住宅，这一一

16、点也制制约了市市场的交交通，一一些大型型货车、农用车车无法进进入市场场内，限限制了市市场的发发展，在在镇政府府加力要要求下，凡进入入XX赶赶集销售售家禽、谷物米米类的生生意人全全部进入入雒贸苑苑市场内内经营。B、雒贸贸苑市场场每个摊摊位收22元/天天的市场场管理费费用，而而市场内原有的的14个个水泥固固定摊位位主要用用于饮食食料，每每月约1130元元的管理理及租金金费用，晚上以以夜宵经经营为主主。 CC、非赶赶集日市市场内非非常冷清清，在白白天基本本没有人人在市场场内经营营。3、马路路市场 沿马路路一路摆摆摊，主主要以水水果、农农副产品品批发为为主，每每个摊位位收1.5元3元的的占路费费及管理

17、理费。马马路市场场影响了了整个镇镇的形象象以及卫卫生环境境，镇政政府针对对这个问问题对马马路市场场做出了了一定的的规划，将再建建设一个个市场来来解决这这一问题题，在地地址上要要求交通通便利，宜于车车辆的进进出。 通过过对XXX贸易市市场的调调查可以以看出，XX贸贸易市场场还不完完善，除除XX农农贸市场场外，缺缺少较具具规模的的农贸市市场。雒雒贸苑市市场除集集日外基基本上无无人在市市场内经经营，非非常冷清清，马路路市场则则是大大大影响了了镇容镇镇貌。光光是XXX农贸市市场并不不能满足足广大消消费者的的消费需需求，并并且市场场的不规规范性很很大程度度上阻碍碍了贸易易的发展展，因此此，项目目规划建建

18、设一个个最具规规模的大大型农贸贸市场正正恰恰填填补了这这一空缺缺。五、调查查结论1、政府府加快经经济发建建设步伐伐，鼓励励投资，房地产产发展潜潜力巨大大。 AA、XXX镇正在在一个起起步的阶阶段，百百废待兴兴，镇内内如文化化小公园园、影剧剧院等政政府性的的便民设设施都基基本没有有，很多多东西都都只是在在规划当当中，但但XX的的发展实实力是我我们看得得见的，这与政政府的大大力支持持是分不不开的，给投资资者一个个广阔的的发展空空间。 B、XX镇镇党委、政府把把XX集集镇建设设视为振振兴XXX的新的的经济增增长点。为加快快经济建建设步伐伐，在短短短的几几年时间间，开发发了五期期房地产产共4000亩，

19、所有的的街道全全部硬化化、绿化化，供水水、供电电、排污污等配套套设施俱俱全，建建成XXX农贸市市场、雒雒贸苑市市场。还还给予投投资商一一定的优优惠政策策鼓励投投资，这这在一定定程度上上，大大大促进了了XX房房地产业业的发展展。 C、在政府府的大力力支持与与帮助下下，XXX经济得得以快速速的发展展，众多多投资商商均看好好这难得得的发展展机会，纷纷来来到XXX投资。来自LL、鹿寨寨的不少少投资商商把眼光光放在了了地皮买买卖和农农贸买卖卖上，通通过炒地地皮和进进行农贸贸交易赚赚钱，而而部分XXX当地地居民也也希望通通过商贸贸买卖致致富。因因此，项项目发展展的潜力力是非常常巨大的的。 D、XXX工业业

20、园与YYY开发发新区相相接壤，L啤酒酒厂、LL锌品厂厂等多家家大中型型工厂均均已或即即将举厂厂搬迁至至XX镇镇，YYY工业园园区与市市政府新新规划所所带来的的巨大人人流、资资金已陆陆续进入入XX，给XXX房地产产业、商商业带来来了前所所未有的的发展机机遇。2、项目目具有地地段优势势 项目所所处地段段车流量量巨大，由高速速公路进进入镇上上的必经经此路，并且项项目定在在LQ江江大桥旁旁，靠近近码头，码头是是XX连连接下游游民众的的重要脉脉络，也也是XXX经济对对外交流流的渠道道，因此此给项目目中规划划的市场场地理上上的优势势。XXX的第二二个工业业区正好好在LQQ江对面面，看得得见一定定市场的的存

21、在。3、XXX缺少一一个具有有规模的的商贸中中心XX镇规规划在LLQ江对对岸即项项目所在在处对面面再建一一个工业业区，新新工业区区的建立必定定带来众众多企业业的入驻驻，同时时其他大大型企业业纷纷落落户XXX，随工工厂搬迁迁的企业业职工也也将在XXX居住住。新增增的大量量人流安安置XXX的同时时，更需需要一个个成规模模的商贸贸中心来来满足人人们的各各种需求求，而XXX正缺缺少一个个这样的的商贸中中心。4、消费费群体增增加 镇政府府鼓励投投资，许许多外来来投资商商把握这这一机遇遇都来到到XX进进行投资资，同时，多家家企业纷纷纷落户户XX开开厂创业业，加上上YY工工业区的的快速建建设，XXX工业业园

22、与YYY工业区区的对接接，这些些都将带带来一股股强大的的房地产产消费群群体。5、消费费能力有有限 XX经经济建设设稳步向向前，随随着经济济的发展展居民的的收入会会有所提提高，但但是，人人们的消消费能力力还是有有限的。XX人人们的收收入水平平相对LL要低许许多，但但消费水水平却与与L的持持平，日日常消费费都稍高高。一块块80的宅基基地大概概需8万万9万万元左右右，对于于收入有有限的XXX镇人人们来说说，8、9万无无疑是一一种沉重重的经济济负担。第二部分分 营营销篇通过专业业的市调调人员对对项目及及项目各各项情况况进行的的深入细细致的调调查，以以及我们们整合各各方面因因素结合合对市场场调查的的研究

23、和和分析，在符合合市场规规律的前前提下，我公司司本着满满足消费费者需要要并保证证贵公司司最大利利益的宗宗旨，特特拟定出出以下适适合AAA商贸城城的营销销计划。一、项目目优劣势势分析1、优势势（1）优优良地段段AA商贸贸城所处处地段与与XX目目前的最最中心地地段仅百百米之遥遥，位于于十字路路口旁，是XXX进入高高速公路路的必经经之处。更为重重要的是是，新建建的XXX工业区区与商贸贸城隔江江相望，众多从从L搬迁迁而至的的大厂及及庞大人人流对于于商贸城城日后的的经营、运作将将是一有有力支撑撑。（2）正正确项目目定位项目定位位于以卖卖宅基地地为主，此点非非常切合合目前的的XX市市场，在在XX当当地，经

24、经济发展展水平普普遍不是是很高，居民思思想仍保保存着旧旧时的观观念，有有买地发发家、防防老、传传宗接代代的精神神需求，本项目目的推出出即迎合合了消费费者的此此种意愿愿。（3）项项目前景景看好XX正面面临着一一个全新新的发展展机遇，众多企企业、单单位的迁迁入，大大量人流流的涌入入，对于于商业地地产来说说无疑是是一个巨巨大的机机遇，所所面临的的将是一一个更为为巨大的的市场。（4）市市场竞争争小XX镇目目前仅有有一个地地产项目目BBB小区，相对当当地消费费者来说说，选择择面相对对较小，因而我我项目所所面临的的（5）项项目整体体规模大大AA商贸贸城总占占地面积积1000多亩，整体规规模相对对较大，对于

25、整整体商业业氛围及及旺盛人人气的营营造均具具有较大大的优势势，同时时，因为为规模大大，所以以内部设设施配套套方面会会更为全全面。（6）内内部设置置优势AA商贸贸城内部部中心位位置修建建一座22层综合合楼，一一层为农农贸市场场，二层层为L工工贸大厦厦强力进进驻，以以农贸市市场及工工贸大厦厦的鼎盛盛人气，更利于于带旺区区域内商商业。2、劣势势（1）商商业地产产氛围不不成熟XX镇之之前只有有一家房房地产开开发项目目，整体体地产商商业氛围围不浓，区域市市场并不不成熟，对于本本项目的的推广、展开及及诉求上上会产生生一定的的阻碍。（2）目目标客户户较为分分散本项目的的目标客客户较为为分散，主要集集中于XX

26、X镇、周边乡乡镇、鹿鹿寨县城城及L市市，分散散的客户户，不利利于住处处的传播播。（3）可可选择传传媒受限限制当地可选选择媒体体仅限于于电视、户外广广告等少少量机构构，地产产界最常常用的报报版广告告在当地地难以起起到有效效作用，这些在在媒体选选择上的的限制，对于项项目的推推广是较较大的不不利因素素。（4）消消费者观观望心理理因当地房房地产业业发展刚刚刚起步步，未形形成地产产购买的的习惯，所以项项目运作作初期预预计会出出现相应应的消费费者观望望状况。二、营销销目标1、通过过周密的的市场分分析并结结合项目目情况及及经济走走势，制制定如下下营销目目标：时段推出计划划单价（均均价）20044年1月月10

27、%10500.000元/20044年3月月30%11500.000元/20044年4月月20%12500.000元/20044年5月月40%13000.000元/合计100%12200.00元元/2、在保保证地产产公司最最大利益益和符合合市场消消费者的的消费要要求的前前提下，适时提提高销售售单价，争取最最大的利利润空间间。3、项目目前期销销售规划划，努力力使项目目销售开开门红，从而树树立项目目名牌、企业品品牌，提提高企业业知名度度、美誉誉度。三、对项项目价格格的建议议通过我们们对市场场的深入入调查、分析，并结合合AA商商贸城自自身的各各种情况况，为规规避市场场风险，同时争争取最大大利润，并获得

28、得整个项项目的成成功，我我们建议议采用低低开高走走的策略略，开盘盘时经积积极造势势，以均均价元/平方米米推出，在销售售行情看看涨之后后，可争争取将均均价提到到元/平平方米。四、对项项目内部部设置的的建议1、主题题商业街街区打造造AA商贸贸城共分分两期打打造，将将小区内内6条主主干道依依不同的的建筑风风格进行行专业打打造，将将之规划划为6条条主题商商业街：（1）伦伦敦商业业街（2）纽纽约商业业街（3）香香港商业业街（4）巴巴黎商业业街（5）东东京商业业街（6）曼曼哈顿商商业街。同时，依依小区地地形特征征，分为为五个主主题商业业区：（1）五五金家电电区（2）服服装（3）饰饰品区（4）休休闲娱乐乐区

29、（5）日日用百货货区以上6条条商业街街及5个个主题商商业区分分别以五五金家电电、服装装、饰品品、精品品、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮、日用用百货等等为主营营项目，以专业业化的经经营打造造项目商商业氛围围。2、内部部配套设设施营建建小区内部部依规划划将建造造一栋22层的综综合楼，一、二二层分别别经营农农贸市场场及工贸贸商场，同时我我们建议议开发商商在小区区内注重重停车场场所及路路灯等公公共设施施的建设设，以一一个更为为优良的的经营环环境来吸吸引商业业业户及及购物人人流。3、内部部环境营营建因小区定定位为商商业性质质，总体体绿化率率不高，所以在在建造时时应尽量量利用好好每一处处绿地，做出特特色，并并可适

30、当当地考虑虑假山、喷泉等等景观，给选择择在此居居住的人人一个选选择此处处的理由由。五、营销销策略1、项目目市场定定位（1）项项目市场场定位总总体思路路 站在在XX镇镇至高地地位的高高度上策策划运作作本项目目 本项目目为XXX镇真正正意义上上的第二二个房地地产项目目，所处处地段较较佳，因因此本项项目具有有较宽的的辐射面面，以较较高的出出嫁点打打造此项项目，可可获取消消费者心心理上的的追崇，同时建建立起项项目及开开发商的的品牌。 倡导导XX投投资新模模式 以全新新的模式式，给XXX人民民一个投投资的机机遇，通通过积极极的造势势及项目目本身的的特性的的讲议求求，营造造出蓬勃勃商业气气息，激激发消费费

31、者投资资、发展展的热情情，引发发出消费费者对更更美好生生活潜在在的渴望望，引导导消费者者重新理理解投资资定义。（2）市市场定位位根据市场场调查结结论的分分析，并并针对当当地消费费者及产产品自身身特性，本项目目定位为为以开发发销售宅宅基地为为主，以以多层住住宅为辅辅，在客客户心目目中建立立“AA商商贸城”极具商商业价值值，富含含升值、投资潜潜力的鲜鲜明形象象，是一一个有坚坚实开发发商作保保障，价价位合理理而潜力力巨大的的地产项项目。2、目标标消费群群体定位位基于本项项目的市市场定位位，并结结合当地地消费群群体的特特性，将将本项目目的目标标消费群群体定位位于当地地中老年年人。这这类人群群具有以以下

32、特点点：（1）购购买力强强（2）有有投资欲欲望（3）有有给子女女留一份份产业的的传统思思想3、营销销通路（1）广广告诉求求 电视视广告在电视广广告方面面可选择择媒体：鹿寨电电视台、柳江电电视台、桂中电电视台。 户外外广告牌牌 路灯灯广告（2）现现场诉求求 销售售现场 A、现场氛氛围 B、销售人人员传播播 C、楼书单单张、手手提袋等等资料 D、其他 外设设展点 本本项目在在推出阶阶段将于于鹿寨及及XX主主要区域域设立展展点，以以面对面面的方式式，将本本项目的的信息向向受众传传播。（3）口口碑诉求求从各个方方面来营营造项目目的良好好口碑，例如广广告、销销售现场场、展点点等处。以良好好的口碑碑赢取更

33、更多的客客户，同同时建立立客户的的购买信信心。六、营销销战术1、前期期造势战战术项目开盘盘前期通通过系列列广告主主题鲜明明、一致致的诉求求，加之之有轰动动效应的的主题策策划活动动，将AAA商贸贸城的影影像深刻刻地印在在消费者者心中。实施要点点：（11）广告告投放的的力度 （2）诉诉求主题题的鲜明明、一致致 （3）宣宣传活动动的新颖颖、到位位2、全方方位攻击击战术在前期成成功造势势的基础础上，以以多渠道道的传播播，将本本项目的的多个诉诉求主题题灌输于于消费者者，形成成一股强强大的攻攻势。3、心理理战术从准确把把握消费费者心理理出发，从消费费者的各各方面需需求展开开诉求，有效针针对消费费者以下下心

34、理：随大流攀比渴望致富富信心缺失失有了对消消费者心心理的准准确把握握，在推推广中可可做到有有的放矢矢，精确确而迅速速地打动动消费者者。4、重点点突破战战术进入强销销期，通通过前期期市场调调查分析析及开盘盘期间客客户积累累分析，可得到到准确的的目标消消费群体体定位，在此期期间，有有强针对对性地重重点突破破该类消消费者，集中兵兵力收获获最为丰丰盛的果果实。5、正面面出击战战术采用外设设展点的的方式，以XXX镇为主主，以鹿鹿寨县为为辅，在在主要人人群集中中地、集集贸市场场、厂矿矿单位等等处设立立展点，置业顾顾问现场场宣传，并分发发资料，以主动动积极的的方式赢赢取更大大的市场场。6、短兵兵相接战战术

35、利用有有时代感感、浓厚厚商业氛氛围的销销售现场场，以及及气派的的展板等等来吸引引旁观的的目标消消费者，并使其其受到极极深的感感染。销销售人员员能力强强、经验验丰富，并熟悉悉市场，同时加加强客户户追踪、回访，形成高高度的营营销网。七、销售售前的准准备1、现场场布置售楼现场场的布置置通过展展板、沙沙盘、吊吊旗及简简洁明快快的灯光光等其他他，营造造出一种种商业氛氛围浓郁郁，人气气鼎盛的的环境，使售房房现场的的整体氛氛围与AAA商贸贸城的定定位相一一致。2、户外外广告牌牌、路灯灯主要设立立于XXX镇中心心繁华地地带、主主要路段段及现场场周围，以极强强的视觉觉冲击力力予消费费者以震震憾。3、销售售执行（

36、1）销销售资料料A、公司司营业执执照B、土地地使用证证件C、土地地销售证证件D、统一一说词E、价目目表F、付款款方式G、交房房标准H、客户户资料表表I、办理理产权证证有关程程序、税税费J、建房房流程K、建房房收费项项目明细细L、附近近学校收收费明细细M、预订订书N、销售售合同标标准文本本O、个人人土地抵抵押合同同P、个人人置业商商业性贷贷款合同同Q、按揭揭办理办办法R、利率率表（2）开开售前培培训培训目的的：使销销售人员员了解并并掌握以以下知识识：A、国家家相关政政策B、房地地产基本本知识C、按揭揭知识D、项目目产品特特点E、自身身优劣势势F、竞争争对手状状况G、相应应销售技技巧。培训内容容：

37、A、人员员培训模模式人员配备备模式总经理市场策划部销售经理销售主管置业顾问第2组（2人）置业顾问第1组（2人）人员配备备以专案案模式进进行，由由销售经经理向业业主负责责，主持持日常销销售工作作，统辖辖销售主主管和二二个业务务小组。B、销售售培训计计划表注意事项项：a、需得得到公司司各部门门的全力力配合，资料要要求准确确及详细细；b、在今今后执行行过程中中，应不不断强化化和检查查。（3）客客户管理理系统A、电话话接听记记录表B、新客客户登记记表C、老客客户登记记表D、销售售日统计计表E、销售售周统计计表F、月报报表G、已成成效客户户档案H、应收收帐款控控制I、保留留楼盘控控制表八、销售售造势1、

38、奠基基造势以售楼部部揭牌，工程奠奠基及大大型歌舞舞表演三三场活动动为主体体，通过过舞狮、前期宣宣传为穿穿插、辅辅垫，形形成当地地一轰动动性事件件，通过过项目奠奠基活动动，打响响整个项项目动作作的头炮炮。2、开盘盘前期造造势项目的开开盘，是是承接奠奠基的又又一重要要环节，一个良良好的开开盘，在在很大程程度上决决定了项项目销售售的成败败，因而而开盘前前期的造造势至关关重要，本项目目针对区区域经济济、文化化特征，将采取取以下活活动方案案：（1）广广告，以以电视广广告、户户外广告告为主；（2）有有关联宣宣传主题题的歌舞舞、模特特表演；（3）免免费电影影放映活活动，地地点选择择：工地地现场或或电影院院。

39、3、开盘盘造势开盘当日日，邀请请嘉宾，以热烈烈、喜庆庆活动营营造气氛氛：（1）歌歌舞、模模特表演演；（2）娱娱乐、互互动性活活动，如如家庭趣趣味竞技技等；（3）游游园活动动。4、商业业管理造造势从本项目目未来商商业走势势切入，以毓商商业主题题街区为为宣传点点，结合合商业管管理、经经营内容容，烘托托出区域域内商业业价值，具体采采用方式式：（1）现现场布置置；（2）置置业顾问问口头传传播；（3）宣宣传资料料；（4）系系列图片片展；（5）个个案解析析；商业性质质活动。第三部分分 广广告篇一、广告告目标：在保持AAA商贸贸城明确确定位的的基础上上，塑造造出项目目在当地地第一品品牌，第第一旺地地的形象象

40、，达到到从认知知到接受受再到购购买的过过程。1、导入入期强势推出出，先声声夺人，确立项项目定位位，给消消费者明明晰印象象。2、强销销期从各个诉诉求点展展开，依依积累状状况及市市场情况况，针对对项目主主要目标标消费群群体，有有侧重地地进行推推广。3、持续续期加深项目目形象，提高项项目知名名度、美美誉度，并造就就良好口口碑，以以社会舆舆论引消消费者认认同感。二、广告告推广的的总体思思想1、适合合大众的的利益点点集中本案案众多的的优势进进行整合合，深层层挖掘项项目的价价值所在在，同时时从消费费者的角度出发发，寻找找消费者者最直接接的感受受，从而而以消费费者的角角度看待待一个产产品，看看待一则则广告，

41、从中提提炼出与与目标消消费者利利益紧密密联系的的独特价价值点，使消费费者看到到本案的的价值所所在。得天独厚厚的地段段最具规模模的商贸贸中心无可限量量的升值值潜力绝佳的商商业投资资机遇平实的价价格势力雄厚厚的开发发商区域浓厚厚的商业业氛围完善商业业管理2、强大大的震撼撼力在广告的的设计表表现中，使消费费者感觉觉到本案案不凡的的气势，犹如一一股商业业龙卷风向XXX袭来，带来了了无限的的发展商商机，让让消费者者产生一一种强大大的震撼撼力，被被本案的的气势所所吸引及及折服。3、形象象区格 XX当当地目前前仅有BBB商住住小区一一个竞争争对手，该小区区与我小小区定位位基本相相同，均均定位于于销售宅宅基地，该小区区的卖点点在于建建一汽车车站及花花园，以以此来凝凝聚人气气，该小小区相对对我项目目来说，所处地地段稍偏偏僻，我我项目主主唱地段段，并以以此体现现楼盘商商业价值值，建立立起开发发商实力力雄厚，项目进进展迅速速的形象象，给消消费者以以购买信信心。3、统一一风格在广告推推广中，注重于于保持风风格的统统一，同同时尽量量采用与与本案风风格与档档次相适适应的媒媒体方式式，避免免发生盲盲目爆光光。4、打造造项目、开发商商品牌通过广告告推广，提高消消费者对对本案的的认知度度，打造造项目品品牌，提提升品牌牌形象，以品牌牌效应保保证