土地评估报告

1、土地估价报告项目名称：李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估（唐山市丰润区）受托估价单位： * 有限公司土地估价报告编号： * * 土估 2022 字第 133 号提交估价报告日期：二一年十二月二十一土地估价报告第一部分摘要一、估量项目名称李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估（* ）二、托付估价方托付方： * 联系人： * 联系电话： * 三、估价目的* 托付* 对其使用的位于 * 的一宗国有出让商业用地进行现值评估,目的是为其进行抵押贷款供应使用权价格参考依据；四、估价基准日二一年十二月十七日五、估价日期二一年十二月十六日至二一年十二月二十一日六、地价定义依据托付方供应的资料及评估人员现场

2、勘查,待估宗位置于 * ,宗地证载用途为商业用地,李树信以出让方式取得土地使用权,终止日期为 2042年 6 月 4 日,截止估价基准日剩余使用年期为年证载土地使用权面积为平方米,其中分摊面积为平方米,土地等级为参照商业二级,实际开发程度为红外线“ 五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）,红外线“ 六通一平”（通路、通电、通讯、供水、供暖及场地平整）；依据地价评估的技术规程和估价项目的详细要求,此次待估宗地的评估价格是指评估设定：土地用途为商业用地,级别为参照二级,土地使用年限为年,土地开发程度为红外线“ 五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及红线内场地平整条件下,于评估基准日为 格；七、估

3、价结果2022 年 12 月 17 日土地使用权价经估价人员现场勘查和对当地市场资料的分析,依据地价评估的基本原就和估价方法,评估基准日2022 年 12 月 17 日的土地使用权价格为；单位面积地价： 832 元平方米 大写：捌佰叁拾贰元每平方米 评估土地总面积：平方米 评估土地总地价：万元（保留到万元）大写：肆万柒仟元整 货币种类：人民币待估宗地估价结果详见报告附表 八、土地估价签字11土地估价结果一览表姓名土地估价资格证书号签字九、土地估价机构* 评估有限公司（机构公章）二一年十二月二十一日其次部分 估价对象界定 一、托付估价方托付方： * 联系人： * 联系电话： * 二、估价对象本次

4、评估对象,是指 * 使用的位于 * 用权；三、估价对象概况 1、土地登记状况的一宗国有出让用地土地使待估宗地登记土地使用权人为 * ,位于 * ,土地设定用途为商业用地,土地等级为参照二级；宗地四至：东临门市,南临门市,西临唐丰路,北临门市；证载土地使用权面积为平方米,其中分摊面积为平方米；国有土地使用证证号为：冀唐国用（2、土地权益状况2022 ）第 05391 号；待估宗地土地全部权为国家全部,使用权由 * 以出让方式取得,使用权 终止日期为 2042 年 6 月 4 日,至估价基准日剩余使用年期为年,依据托付方 供应的资料,截止估价基准日,依据托付方供应的资料,待估宗地上无抵押、租赁、地

5、役等其他项权益登记,本次评估设定待估宗地上无任何他项权 利；3、土地利用状况 依据托付方供应的资料,在估价基准日,待估宗地上有钢筋混凝土结构 商业楼 1 幢,建成岁月 2022 年 11 月,建筑面积平方米,建筑容积率为；四、地价影响因素分析（一）一般因素 1、城市资源状况唐山市系河北省省辖市,是以煤炭、钢铁、电力、陶 瓷、机械等为主,具有百年历史的重工业城市,是国务院确定除省会市之外 的全国 13 个较大城市之一,在环渤海湾城市群中具有显着的位置；（1）唐山市坐落与行政区划 唐山市位于华北平原东部,北依燕山,南临渤海,东与秦皇岛接壤,西与京津毗邻,是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊；目

6、前,唐山市实行的是市管县体制,现辖2 市 6 县 6 区和 6 个开发区（治理区）,总面积13472 平方公里,人口万人；（2）自然环境 气候气象 唐山市地处暖温带半潮湿大陆性季风气候,全年温度变化幅度大,年温 差为 31-32 ,冬冷夏热明显,风随季节变化比较显着；年平均气温 11,2600 小 年平均降水量 620-750 毫米,无霜期 180 天以上,年日照时数为 时；地势地质 唐山市地处燕山山前冲积平原,属滦河中早期冲积扇,中心区北部为剥 蚀残丘和暴露丘陵,南部为平原区；唐山陆地势成于“ 中奥陶纪” 的造山运 动；市区主要的构造单元有碑子院背斜和开平向斜,基岩地层为不同时代的 碳酸岩系

7、,由于隐伏岩溶地区剧烈排水,破坏了地下水的平稳状态；造成部 分地区岩溶地面塌陷；市区南部一带由于地下煤炭的大量开采,局部形成地 面地面沉陷,有的已成为采煤波及区；此外,市区仍存在着多条形成岁月不 一,规模不等的断裂构造,北部和东南部地区仍有少量的软土及不同程度的 液化现象；矿产资源唐山市矿产资源丰富,已发觉并探明储量的有45 个矿种；典型矿种有石油、煤炭、黄金、大理石、石灰石、石英、矾土、高铝土等,其中,煤炭储量 50 亿吨,铁矿石 44 亿吨,耐火粘土 1 亿吨,矾土、高铝土 373 万吨；（3）市政建设2022 年,全年城市基础设施建设投资 65 亿元,比上年增长 62% ,新建和翻修改造

8、城市道路 48 条（段）,新铺装道路面积达 90 万平方米；扩供管道煤气用户 8421 户,城市燃气普及率达到99% ；年内完成旧小区集中供热改造 35 万平方米,新增供热面积 120 万平方米；集中供热面积 3376 万平方米,集中供热普及率达到 68% ；城市日供水才能达万立方米,自来水普及率为 100% ,全年供水总量亿立方米,其中生活用水亿立方米；年底运营公交线路条,年内新增10 条；年底出租汽车共有4586 辆人居环境明显改善；城市公园绿地面积1883 公顷,比上年增长 %；人均公园绿地面积 10 平方米；建成区绿化掩盖面积 9057 公顷,增长 %；2、房地产市场状况及产业政策 近

9、年来,唐山市随着经济的不断进展,基础设施条件的不断完善以及土 地使用制度改革的不断深化,市区内的土地交易日益活跃,土地市场逐步规 范,房地产开发规模较大；土地出让、转让呈上升趋势；1999 年 1 月 1 日新土地治理法实施,对新征用地的补偿费用有较大提高,这无疑对城市存量 土地的价格上升有较大影响,房改房上市交易,住房制度的改革以及购房贷 款的实施,极大的刺激了地产市场,促进了地价的上扬；因此唐山市近几年 来地价有大幅的上升2022 年房地产开发投资亿元,增长%；城乡居民居住条件进一步改善；城镇居民人均住房建筑面积平方米,比上年增加平方米；农村居民人均住房 建筑面积平方米,比上年增加平方米；

10、3、城市规划与进展目标唐山市区的规划城市性质为：河北省经济中心之一,环渤海地区重要的能源、原材料基地；唐山市的进展战略：调整市中心区功能,重点进展海港 区、南堡区,形成多核城镇结构；优先进展县城以上的城镇,形成各级中心 城镇；挑选重点,积极进展如干建制镇；逐步形成城镇进展与经济进展相互 促进,城镇之间联系亲密、等级结构合理、职能分工明确的城镇网络；4、城市经济进展状况（1）社会经济状况 素有“ 煤都” 和“ 北方瓷都” 之称的唐山经过十年复原,二十年的发 167 个工业门类、展,唐山工业在原有的基础上得到了长足进展,现拥有 1340 多种工业产品,形成了以煤炭、陶瓷、冶金、电力、机械、建材、化

11、工 等企业为主,纺织、食品、造纸、医药等轻工业为辅的工业体系；唐山盛产 玉米、水稻、小麦、花生,素有“ 冀东粮仓” 之美誉,名优特产有“ 京东板栗” 、“ 孤树小枣” 、“ 东路花生” 、“ 渤海对虾” ；这些产品久负盛名,畅销海内外；2022 年,国民经济连续保持平稳快速增长；初步核算,全市实现地区生产总值亿元,比上年增长%；其中,第一产业增加值亿元,增长%；其次产业增加值亿元,增长 %；第三产业增加值亿元,增长%；非农产业所占比重进一步上升；三次产业增加值构成由上年的 :调整为 :；全市人均生产总值为37734 元,比上年增长 %；（2）道路交通目前,唐山已形成以市区为中心,以铁路为骨干,

12、大路为脉络,海运为外延的四通八达体系；现代化沿海城市交通网络体系初具规模；以京沈、唐津、唐港、西外环四条高速大路和三条国道为骨干的大路网络密度高于全国沿海城市平均水平,总里程达到7396 公里；铁路有京沈、通坨、京秦、大秦四大铁路干线贯穿,境内铁路总长度 677 公里, 是全国铁路密度最高的地区之一；市区共有主干道、次干道和支道50 多条,全长 150 余公里； 2022 年底,唐山环城高速大路全线贯穿,成为河北省第一个拥有 92 公里环城高速公路的城市； 2022 年底全长公里的唐山市外环路主体工程正式通车,形成了以“ O+X ” 为标志的城市大路网；2022 年全年完成大路建设投资亿元,年

13、内改扩建大路（包括乡村大路）1247 公里,其中国、省道路222 公里,地方道路 1025 公里；全市大路通车里程达到 13010 公里,其中,高速大路 402 公里,分别比上年增长 %和%；唐曹高速完成全部路基及部分路面工程,沿海高速唐山段以建成通车；农村 大路通油路达 100% ,村村通班车率达 100% ,农村大路总里程突破万公里；港口运输飞速进展；唐山港全年港口货物吞吐量6758 万吨,增长 %,其中,曹妃甸港区吞吐量2022 万吨,增长 %；京唐港区吞吐量4750 万吨,增长%,完成集装箱运输万标箱,增长倍；（3）邮电通信事业邮电通信才能快速提高；2022 全年完成邮电业务总收入亿元

14、,比上年增长%；其中,邮政业务收入亿元,增长%；电信业务收入亿元,增长%；年末全市邮政局（所） 167 处,其中农村邮政局（所） 102 处；全市邮政储蓄网 点 131 处,邮路总长度 3911 公里,比上年增长 %；年末电话机交换总容量达 到 475 万门,增长 %；固定电话用户万户,其中城市电话用户万户,乡村电话用户万户,分别削减万户和万户,移动电话用户455 万户,新增万；互联网用户万户,新增万户；固定电话普及率 30 部/ 百人；（4）物价变动2022 年物价出现结构性上涨,食品价格涨幅较大；居民消费价格总水平上涨%,涨幅同比上升 3 个百分点,其中城市上涨%,农村上涨 %；在统计的八

15、大类价格中,食品类上涨 %、烟酒及用品类上涨 %、衣着类下降 %、家庭设备用品及修理服务类上涨%、交通和通信类下降 %、居住类上涨 %,医疗保健及个人用品类下降 %,消遣训练文化用品及服务类上涨 %；商品零售价格总水平上涨 %,涨幅同比上升个百分点、农业生产资料价格上涨 %涨幅同比上升个百分点；工业品出厂价格上涨 资料价格上涨 %；（二）区域因素%,其中生产资料价格上涨 %,生活丰润区位于北纬 39 32 4004 ,东经117 45 118 21 ,北依燕山,中南部偎冀东平原,地处环渤海、环京津开放开发中心地带；西至北京市150 公里,东至秦皇岛市 140 公里,南至唐山市中心区 25 公里

16、,西南至天津市 140 公里,东南至唐山港155 公里；丰润区东临滦县,西接玉田,南与丰南,北与迁西、遵化毗邻；境内京秦电气化铁路横贯东西,唐遵铁路纵穿南 北；京哈大路、宣唐大路、丰董大路联系四周八方,是唐山市北部地区的流 通中心,地理位置非常优越；1、自然环境 A、工程地质 丰润城区各部地质虽然亦有差异,但大体可分为三类,即类用地、类用地、类用地；地表掩盖着24 米厚的棕红色亚粘土,答应承载力20 30 吨平方米,相宜进行大中型工业与民用建筑；此区处于山前冲、洪积扇的后缘,沉积材料较粗,地下水埋藏相对较深,唐山“ ” 地震时宏观烈度为8 9 度,因而除沿仍乡河狭窄的河漫滩上发山零星液化外,广

17、大地区未发生液化；B、地貌 此区地处燕山余脉的南麓,东北部属丘陵低山区,南部属冲积扇平原 区；城区地势略有差别,可分为二阶地；C、气候 辖境属东部季风区暖和带半潮湿气候；南部离海洋较近,气候既受蒙古 冷高压掌握,又受太平洋渤海副热带高压区影响,干燥的冷空气和暖和潮湿 的海洋空气,随着季节的不同而往来交叉；大陆性季风气候显着,四季分明 D、水文地质 该地有 3 层地下水可供开采； 50 米以上为第一水层,厚达 15 米左右,水量颇丰； 50 120 米；为其次含水层,厚达40米； 120 190 米为第三含水层,厚 40 80 米；二、三含水层,基本满意城市用水需求；另外,流 经辖区的仍乡河上游

18、有邱庄水库调剂,水质清亮,可作为城区的备用水源；2、历史沿革 西汉设土垠县,县志位于今银城铺,东汉右北平移至土垠,至北齐土垠“ 毁于兵乱” ,北齐天宝八年,“ 迁民聚堡” ,设永济务,金世宗大定二十 七年改永济务为永济县,金大安元年为避讳完颜永济之讳,改永济县为丰闰 县,明洪武元年,改闰为润,后曾与丰南县合并,是区政府所在地,1962 年复原,现隶属于唐山市所辖；区；3、社会经济2022 年 5 月与原唐山市新区合并为唐山市丰润丰润区历史悠久,为曹雪芹家乡,历经沧桑,区已由一座古城进展成新 型的现代城镇；丰润是传统的农业大区,素有“ 冀东粮仓” 之美称,是国家 商品粮基地、省花生出口基地和瘦肉

19、型猪生产基地,特殊是通过近年来调整 农业结构,已经形成了以奶业、蔬菜、苗木、特色果品四大产业为主导的农业产业化进展格局；丰润区工业起步较早,门类较多,已初步形成了钢材加 工、水泥、食品、机械、化工、建筑装饰材料等六大龙型经济体系；4、城区建设丰润城区地处唐山市以北25 公里处,丰润区的东部为区政府驻地,是丰润区的政治、经济、文化、交通中心；1977 年震后唐山市新区于丰润县城东 兴建, 2022 年丰润县与唐山市新区合并成为丰润区；近年来,丰润区在城市 建设方面不断加大改造力度,城区功能更加完善,城市品尝进一步提升；农 村小城镇建设全面启功,沙流河镇被命名为全国城镇建设先进镇、全省首批 优先进

20、展镇；城区对外交通便利,铁路方面有京秦电气化铁路和唐遵铁路；过境大路 有：102 、112 两条国道、多条高速大路在境内连接、丰董路、唐兴路、唐 玉路、丰韩路、丰邱路、新石路、丰白路；城区内部道路建设：区内道路网已初步形成,已修建的干道均为沥青混 凝土路面,已建成的干道南北相互交叉成网状布局,使城区交通畅通无阻,主要干道有：曹雪芹大街、唐丰路、人民路、幸福路、燕山路、林荫路、厂 前路、光华道、公园道、银河路、浭阳道、西环路、南环道等；城内有影剧院 2 个,座位达 3500 个；师范学校 1 所,中学 4 所,学校 14 所,幼儿园 5 所；医疗机构 5 个,床位 730 张；文化馆、图书馆各一

21、个；城区西部唐丰路旁有一座天宫寺塔,属省级文物爱护单位；5、基础设施条件 供水 城区供水方式基本分为两类,即工业自备水源和城市集中供水；水厂位 于八小区西北角,主要服务对象是居民生活用水,部分街区中小企业、商业 及市政用水；排水 整个丰润区城区用暗管、暗渠排水,排水管沟深米,沟底宽米,排 水管为钢筋混凝土水泥管；排水体制采纳雨水污水分流制；雨水系统依据东 南高、西北低的地型,制定就近排水体系的原就,雨水顺势排入仍乡河；全区共铺设雨水管线 26930 米,有 7 条雨水系统；污水系统总的原就是统一排 除,集中处理,经区污水处理厂进行二级处理,最终排入仍乡河,或浇灌农 田；现丰润区人民政府正在城西

22、筹建其次个污水处理厂；供电 供电电源为丰润区热电厂,丰润区热电厂位于林荫路东侧,为唐山市区 4 座电厂之一,该厂共有 3 台汽轮发电机组；供电线路有五条电力出线,属唐 山地区 110 千伏电网；辖区设有唐山供电公司丰润区供电分公司；丰东变电 站是辖区唯独的一个变电站,位于丰润区供电公司院内,站内安装 2 台万千 伏安变压器；居民照明用电：第一由丰东变电站对电进行降压,引出主线,而后沿城区各主干道进入小区配电室再次变压,引支线接入住户；用双回路 电缆从丰东变电站接入大中型企业；通讯 丰润区通讯事业进展快速,境内有唐山市邮电局丰润区分局；主要为方 便邻近事业单位和居民而设；丰润区分局办理各种通讯业

23、务,电报、电话、储蓄等,传真以及 BP 机移动电话网均已开通,随着经济的进展,电话通讯发 展快速、电话网已分布全区各乡村,形成完整的电信网络,能够满意人民群 众生产生活需要；供气 丰润区城区由唐山钢铁公司炼焦制气厂负责供气；该厂坐落在大八里庄 南；主要任务是为唐钢供应冶金焦炭和唐山及丰润区供应民用、工业用煤 气；设有煤气站 8 座,其中 1 座设储气罐,设在林荫东路北体育馆邻近；煤气调压站 6 座,5 座为民用,基本按500 米的供气半径分布于城区各居民小区内；另一座为工业调压站,设在四小区南边；供暖 丰润区城区由丰润区热电厂供热,热网采纳方形地沟敷设；从热电厂引出干线五条,其中水网2 条工业

24、蒸汽网两条汽网凝聚回水管1 条；工业用汽,由热电厂引蒸汽管直接输入厂区；采暖供热,由热电厂引热水干管沿城市道路分布成网,进入小区热力站出线到户；城西尚有部分小区采纳自备锅 炉供热；6、工程地质条件 * 各部地质虽然亦有差异,但大体可分为三类,类用地、类用地、类用地；地表掩盖着24 米厚的棕红色亚粘土,答应承载力20 30 吨平方米,相宜进行大中型工业与民用建筑；该区处于山前洪冲积扇的后缘,沉积材料较粗,地下水埋藏相对较深；“7.28 ” 地震时宏观烈度为89 度,因而除沿仍乡河狭窄的河漫滩上发生零星液化外,广大地区未发生液化；（三）个别因素 待估宗位置于 * ,东临 * 路,交通便利；宗地势状

25、规章,用地面积平方米,面积、外形对土地利用无影响,宗地 所处区域地质条件良好；于评估基准日,待估宗地基础设施实际开发程度已实现宗地红外线“ 五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）,红外线内“ 六通一平” （通路、通电、通讯、供水、排水、供暖及场地平整）；第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规 1、中华人民共和国土地治理法2、中华人民共和国城市房地产治理法3、城镇土地估价工程（T18508 2022 ）4、城镇土地分等定级规程（T18507 2022 ）5、国土资源部关于改革土地评估结果确认和土地资产处置审批方法的 通知（国土资发 2022 44 号）

26、6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990 年 5 月 19 日国务院令第 55 号）7、中华人民共和国担保法二地方政府及有关部门颁布的法规、通知及文件 1、河北省土地治理条例2、河北省国有资源厅转发国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批方法的通知（冀国土资用字3、唐山市人民政府办公厅文件唐政办2022 181 号）2022 13 号（唐山市人民政府办公厅关于印发唐山市市本级城镇基准地价的通知）4、唐山市丰润区土地级别调整与基准地价更新及地价动态监测项目报 告（三）、托付方供应的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关 资料 二、土地估价（一）本次估价过

27、程中,遵循的主要原就有 1、替代原就 依据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或供应服务的效用相同或 大致相像时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同 时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才打算的；土地价 格也同样遵循替代规律,即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制；换言 之,具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间,会相互影响和竞争,使价 格相互牵制而趋向一样；2、变动原就 一般商品的价格,是相伴着构成价格的因素的变化而发生变动的；土地 价格也会有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格 形成因素常常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用

28、及组合变 动过程中形成的；因此,在土地估价时,必需分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求,以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别 因素；由于这些因素多在变动中,因此应把握各种因素之间的因果关系及变 动规律,以便依据目前的地价水平猜测将来的土地价格；3、和谐原就 土地总是处于肯定的自然和社会环境之中,必需与四周环境相和谐,如 土地能适应四周环境,就该土地的收益或效用能最大限度地发挥,因此,在土地估价时,肯定要仔细分析土地与四周环境的关系,判定其是否和谐,这 直接关系到该地块的收益量和价格；4、需求与供应原就 在完全的市场竞争中一般商品的价格都取决于供求的均衡点；供小于 求,价格就会

29、提高,否就,价格就会降低；由于土地与一般商品相比,具有 特殊的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公正市 场,又要考虑土地供应得垄断性特点；5、奉献原就 按经济学中的边际收益原就,衡量各生产要素的价值大小,可依据其对 总收益的奉献大小来打算；对于土地评估这一原就是指不动产的总收益是由 土地及建筑物等构成因素共同作用的结果；其中某一部分带来的收益,对总 收益而言,是部分与整体之间的关系；因此,奉献原就是关于部分收益递增 递减原就的应用,也是收益仍原法和剩余法评估的基础；6、最有效使用原就 由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权益人带来的收益不 同,且土地权益人都期望从其

30、所占用的土地上获得更多收益,并以能满意这 一目的为确定土地利用方式的依据,所以地价是该宗地的效用作最有效发挥 为前提；7、预期收益原就 对于价格的评估,重要的并非是过去,而是将来；过去收益的重要意 义,在于为估量将来的总收益变化动向供应依据；因此,商品的价格是由反 映该商品将来的总收益所打算的；土地也是如此,它的价格也是受预期收益 形成因素的变动所左右；所以,土地投资者是在猜测该土地将来所能带来的 收益或效用后进行投资的；这就要求估价者必需明白过去的收益状况,并对 土地市场现状、进展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行 细致分析和猜测,精确猜测该土地现在以至将来能给权益人带来的利润

31、总 和,即收益价格；8、酬劳递增递减原就在任何给定的条件下,土地、劳动力、资金、治理水平之间都存在着一 定的最优组合,超过肯定限度,每一要素的连续增加,其收益却不会响应成 比例增加,这一原就说明成本的增加并不肯定会使土地价格增加；9、竞争与超额利润原就 一般商品的竞争是在供应与需求双方发生的,价格是在供需关系均衡点 上的竞争结果,所以竞争原就是供应与需求原就前提,二者有亲密关系；商 品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的超额利润；总之,在评估过程中,要依据国家、地方有关规定,恪守客观、公正、科学、合法的原就进行土地价格评估,做到评估过程合理,评估方法科学,评估结果精确；（二）、估价

32、方法与估价过程 依据城镇土地估价规程 （以下简称规程）,通行的估价方法有市 场比较法、收益仍原法、假设开发法、成本靠近法、基准地价系数修正法等；估价方法的挑选应依据地价评估的技术规程,依据当地地产市场的发育情形并结合估价对象的详细特点及估价目的等,挑选估价方法；待估宗地在丰润区基准地价掩盖范畴内,因此,可挑选基准地价系数修 正法作为评估方法之一；同时由于该宗地为有收益类用地,可用收益仍原法 评估,故本次评估挑选基准地价系数修正法和收益仍原法,综合确定地价；1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估 成果,依据代替原就,就估价宗地的区域条件和个别条件等

33、与其所处区域的 平均条件相比,并对比修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在 估价基准日土地使用权价格的方法；其基本原理是代替原理,即在正常的市 场条件下,具有相像土地条件和使用价值的土地在交易双方具有同等市场信 息的基础上,应具有相像的价格；依据城镇土地估价规程与唐山市新区土地定级估价报告,基准地 价系数修正法评估宗地地价的运算公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价= 宗地所在区域的级别基准地价K1 K2 （1 K）式中： K1- 土地使用年限修正系数 K2- 期日修正系数K- 影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 采纳基准地价系数修正法测算的宗地单位地价详见表 3-1 ；2、收益

34、仍原法 收益仍原法适用于商业用地；它是将评估土地在将来每年预期的纯收益,以肯定的仍原利率统一仍原为估价时日总收益的一种方法；此次土地评 估,主要考虑房屋租赁收益这种情形；基本公式为：房屋土地年租金 = 房地年总收益 房地总费用 = 修理费 + 治理费 + 保险费 + 税金+ 年房屋折旧费 房地纯收益 = 房地总收益 -房地总费用 房屋纯收益 = 房屋现值 房屋仍原利率 土地纯收益 = 房地纯收益 -房屋纯收益 土地价格 = 土地纯收益 土地仍原利率 有限年期土地价格 = 土地价格 待估地块年期修正 采纳收益仍原法测算的待估宗地单位地价详见表 3-1 ；（三）估量结果 1、地价的确定方法 依据地

35、价评估技术规程及估价对象的详细情形,本次评估分别采纳了基准地价系数修正法和收益仍原法测算,两种方法测算结果相差不大；基准地 价系数修正法是依据同区域同用途土地的平均价格来运算待估宗地的价格,而收益仍原法是直接运用同区域同用途土地平均收益和费用资料来求取待估 宗地的地价；依据待估宗地所处区域内同类用地的价格水平,结合待估宗地的实际利用开发程度,经综合分析确定取基准地价系数修正法和收益仍原法测算结果的简洁算术平均值作为最终地价,详见下表；表 3-1 ：待估宗地价格表估价基准日土基准地价系数修正收益仍原法评最终估价结果估价结果取值说明地使用者法评估测算结果估测算结果取值* 885 778 832 取

36、两种方法测算结果的简洁算术平均值2、估价结果 经估价人员现场查勘和对当地市场资料的分析,依据地价评估的基本原 就和估价程序,挑选合适的评估方法,评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下,评估基准日为 权价格为：单位面积地价： 832 元/ 平方米 大写：捌佰叁拾贰元每平方米评估土地总面积：平方米2022 年 12 月 17 日的土地使用评估土地总地价：万元（保留到万元）大写：肆万柒仟元整 货币种类：人民币宗地估价结果详见报告附表 三、估价结果和估价报告的使用1-1 土地估价结果一览表；（一）估量的前提条件和假设条件 1、李树信以合法、有偿方式取得土地使用权,并支付有关税费；2、估价对象得到最有效利用,并产生相应的土地收益；3、估价对象与其它生产要素相结合,能满意目前生产、生活、经营的正 常进行,保证取得连续性收益；4、在评估基准日的地产市场为