高新区项目定位及整体操盘实施方案放映版

1、2012年2月20日星期一青岛高新区项目定位及整体操盘实施方案方兴地产岛公司二一五年一月项目简介项目项目位于青岛国家高新区，即青岛北岸主城核心区，是青岛市三城联动的主轴。地处青岛市几何中心位置，面朝胶州湾，地域辐射性良好。1小时车程可达青岛市所有县级市。30分钟可达市南、市北、崂山CBD. 总占地约2500亩，建面约400万，住商比6:4 ，含住宅、商业、产业的城市级大盘。住宅总建面240万 （含48.2万人才公寓），商业总建面54万，产业办公105万，持有型商业物业如综合购物中心、五星级酒店、邻里中心等约24.5万目录 项目整盘定位Part.1 整体操盘及实施纲要Part.2 项目整盘定位P

2、art.11整体定位我们申报了中欧示范城市我们接洽了英国伊甸园我们要引进欧盟中心我们与英政府、BRE认证机构良好合作关系梅溪湖国际新城确立了方兴地产在新城开发领域领先优势整体定位1“国际新城”系列已然成为方兴地产城市运营产品线整体定位1中英伊甸园中欧低碳示范欧盟创新中心西门子研发中心欧盟教育资源中欧文化在此融合整体定位1从长沙到青岛，从资源推动型到产业引领型，从梅溪湖国际新城到中欧国际新城整体定位1中欧国际新城融合生态、智慧、多元、国际、文化的城市运营级项目整体定位1价值解读实现国际新城定位打造总部经济中心创造青岛新中心吸引500强企业，提高地区形象创造丰厚税收扩大本地区就业做大高新产业创造城

3、市新型增长极提供新一轮城市化动力快速实现区域价值兑现【之于政府的价值】比肩天津中新生态城国内外影响力，快速拔升区域整体形象，利于区域土地炒作及招商引资；打造青岛新中心，吸引知名产业、创造城市新型增长极，加速区域的城市化进程。2价值解读商业休闲体系世界领先的欢乐之城生态商务体系可持续的智慧之城城市形象体系自然的繁华之城区域首席情景式商业MALL+艺术商街, 生活与休闲娱乐的无缝对接。河道贯穿、中央景观区为主轴、公园绿地两大绿环围绕，城市中心的体验式公园生态办公。城市展览馆、火炬路展示体系、中英伊甸园形象礼仪，实现繁华与自然的自由切换。【之于城市的价值】引领青岛的城市变革，承接高新区“做高做新”的

4、历史使命，成就青岛3.0时代的城市战略核心；成为北岸新城腾飞蜕变的引擎，区域形象提升、产业孵化、人口导入、环境示范、国际化发展的催化剂。2价值解读国际新城产品体系落地打造青岛新标杆落地国际新城产品体系产城一体价值落地，打造生态、智慧、多元、国际、文化融合的城市运营级项目，区隔化竞争优势做好一二级联动，居住物业成为青岛新标杆方兴品牌落地青岛城市运营商形象建立深耕青岛，深化全国战略布局以国际新城大体量、大动作落地方兴品牌，建立城市运营商的品牌形象迎合消费需求、理解消费需求、创新消费需求，形成全周期、全业态新城样本深耕青岛，与青岛政府建立良好合作关系，利于获取更多高性价比优质土地，完成以青岛为核心的

5、城市发展战略抢占青岛市场份额，提高市场占有率【之于方兴的价值】继长沙梅溪湖后国际新城又一力作，城市运营2.0时代，以国际视野打造的产业新城；倾力打造区域形象标杆，深耕青岛，以此扩张青岛市场，进一步深化全国战略布局。2价值解读全周期居住体系硬件层面支持： 中英伊甸园+生态环境价值中欧低碳示范项目+绿建体系国际化一站式教育体系+全周期商业配套未来生活方式延伸：城市公共空间、资源空间私有化，私有空间定制化；独享一站式国际标准的教育资源及全周期配套中欧文化融合的艺术之都硬件层面支持：新红岛高规格公共服务中心 +园区当代美术馆未来生活方式延伸：最优滨海区域文化产业园产城融合的多元化产业新城硬件层面支持：

6、中欧合作资源的产业导入40%的商业、产业规划未来生活方式延伸：青岛物联网产业园新城典范，文化、技术、商务等产业导入，产城一体【之于客户的价值】舒享中欧文化融合的国际影响力的艺术之都，畅享产城融合的多元化产业新城，奢享高度发达的城市文明与优越自然资源融合的一生之城。2价值解读完善产业价值链打造青岛产业核心区实现项目价值最大化实现多赢共进企业A优势企业B优势企业C优势企业A资源企业B资源企业C资源【之于合作方的价值】引进多家合作方进行土地开发，实现优势互补、资源共享，最大化挖掘土地价值，合力将项目打造成为青岛产业核心区，并积极完善产业价值链，实现多赢共进。2概念落地高新区湿地保护城市生活环滨河休闲

7、环科技创新大街人文生活大街先锋智慧大街中欧活力轴书香康桥俊贤天下德意志经典莱茵科技金色维也纳尚峰国际【组团规划】结合中欧国际新城定位，整体规划以生活方式导入的手段来体现中欧文化的融合，围绕城市公共骨架展现不同城市生活和文化体验的城市氛围。规划一个中欧公共活力轴，两大城市绿环，三条主题大街，六种风情社区；3概念落地 中欧乐活湾围绕中心湖聚集中欧先锋功能：设计、餐饮、时尚、商业展演、商务、酒店等，营造戏剧化视觉冲突，形成多样体验中欧商务公园围绕中心湖聚集中欧先锋功能：设计、餐饮、时尚、商业展演、商务、酒店等，营造戏剧化视觉冲突，形成多样体验中欧J-Life生活馆大型综合体集聚中欧期间生活体验，室内

8、室外空间创造多样生活方式，营造多种可能伊甸园引进英国伊甸园，形成室内外互动的生态体验友谊步行广场大街打造南北贯通中轴形象大街，出不行环境的广场生活【中欧活力轴】：结合中心湖区、伊甸园及建筑业态，以自然资源结合生活方式导入的手段体现中欧文化融合的核心体验；3 交流生活环将中国“人脉智慧”与欧洲“崇尚交流”的生活方式引入到绿环，串接新城工作、生活和公共功能，提供休憩、街头交流、即兴表演、散步所需的公共场所，具有社区高度可达性。以活动性硬质空间为主，配合互动性强的公共艺术品、小型花园、街头展示宣传廊、小歇亭等。滨河景观环融合中国“修身养心”及欧洲“尊重健康”的生活方式，是城市感受自然，欣赏滨水景观，

9、放松身心的大型开放空间，并由连续散步、慢跑、自行车道联系。以生态景观空间为主，强化滨水广场、平台节点供市民活动眺望。 概念落地【城市两环】保持城市整体性的同时，与周边环境相协调，通过两环的打造营造互动休闲空间，体现青岛文化的开放性，感受欧洲多样生活方式；3 先锋智慧展示带通过方兴总部及城市展厅的落地，形成新城第一立面的中欧知名企业总部聚集地和展示带，打造开放时尚、现代环保的先锋智慧形象；以先锋智慧大街为骨干，串联总部办公街区和SOHO创智街区。 人文生活风情带以人文生活大街和东西广场为空间骨干，串联英式文学气息浓厚的英伦文学街区和音乐艺术氛围的维也纳音乐人文街区。科技创新示范带以科技创新大街为

10、骨干，串联凸显设计感的“德意志现代设计街区”和科技感十足的西门子总部所在地“莱茵科技创新街区”。概念落地【三条主题展示带】依托科技、人文和创新三种特性，结合地域、时间风貌形成三条主题展示带。3概念落地 德意志经典 书香康桥 俊贤天下 莱茵科技 金色维也纳 尚峰国际德意志经典德意志现代设计社区通过色彩及材料的变化，融合现代主义精神表现现代设计氛围的生活街区莱茵科技莱茵科技创新社区围绕西门子的科技信息研发、延伸的创新设计等功能，打造具有现代创新设计风格的特色街区书香康桥英伦文学社区融合欧式古典元素于现代生活的舒适、温和、文艺的欧式街区金色维也纳维也纳音乐社区以维也纳特有的音乐之都氛围打造活力、浪漫

11、、有情调的音乐街区俊贤天下总部办公社区以多元，新潮多样的新观念展现高新区前瞻性的城市形象尚峰国际SOHO创智社区以现代与古典的融合，打造新潮动感的城市形象【六种风情社区】结合产品的类型及业态组合划分六种风情社区，在保持城市空间和特色街道的完整性和连续性同时，围绕公共配套，创造多样的中欧生活体验；3生态智慧多元国际不可复制湿地资源生态资源丰富高科技，诠释全新未来生活方式伊甸园祥茂河、墨水河湿地公园，内湖景观低碳环保绿色建筑社区云服务智能家居智能安防住宅：高层低密度住宅办公：超高写字楼、企业办公商业：Mall、主题商街国际教育平台豪华五星级酒店中、德、英等多国合作资源业态丰富国际化平台文化国际文化

12、融合城市级公共文化艺术中心建设社区当代美术馆最优、最全文化配套中欧低碳生态城市合作示范项目智慧办公产业：多元产业平台多国建筑风格融合主题文化乐园中欧国际新城项目价值体系4价值体系 整体操盘及实施方案Part.2全周期操盘思路38块地开发策略启动区开发策略及定位整体操盘及实施方案目录全周期操盘思路一整体目标盈利点及开发模式应对的挑战相应举措市场低谷期低价圈地,规模化快速扩张01.小资金撬动大资源地产白银时代下国际新城的盈利模式03.02.整体目标1土地一次出让土地二次转让开发物业销售商办物业经营产业组合导入一级主导二级开发一二级联动PPP模式产城一体化案例参照盈利点及开发模式中新生态城青岛碧桂园

13、长沙梅溪湖万达东方影都固安工业园城市运营型项目在开发过程中的盈利方式及开发模式划分：盈利方式开发模式2土地购买协议相关条款项目土地出让 （一）土地出让方式 1、甲方同意按最终由规划部门确认的规划方案将项目用地分为44个地块。甲方承诺协调有关部门完成项目用地范围内全部土地使用权“招拍挂”准备工作，分三批履行全部土地招拍挂程序（土地分批计划见附图3），争取在2014年4月30日之前完成第一批项目用地的挂牌，7月30日前完成第二批项目用地的挂牌，10月30日之前完成最后一批项目用地的挂牌。项目开发模式 （一）乙方主导开发， 金茂智慧新城项目由乙方主导开发建设，但甲方同意中国中化集团全资或控股子公司参

14、与金茂智慧新城项目的开发建设和运营管理。 项目建成后，乙方可以通过合资、合作等方式引入非关联第三方进行运营管理。盈利点及开发模式我们没有2、协议中约定：乙方主导全程开发建设及运营管理；1、我们没有参与高新区一级土地整理更没有确立土地出让的利益分成机制。2土地一次出让土地二次转让开发物业销售商办物业经营产业组合导入一级主导二级开发一二级联动PPP模式产城一体化案例参照盈利点及开发模式中新生态城青岛碧桂园长沙梅溪湖万达东方影都固安工业园综上上述分析，中欧国际新城项目开发模式为产城一体化的开发模式。盈利方式开发模式2项目应对的挑战产城一体化开发模式下我们面对的挑战是什么?3应对的挑战 项目为业态丰富

15、的城市级大盘，位于高新区核心区，三城联动主轴，地域辐射力强，自然景观优越；但目前高新区公共交通不便捷，各项配套未动工，产业及人口导入缓慢，整体开发程度低、利好兑现周期长。挑战一：区域成熟度低，配套建设速度慢。3众人拾柴火焰高应对的挑战关键词：加速政企合作推动国际新城开发，引入核心资源打造区域引擎，中外合力完善教育医疗配套，加速区域发展以提升土地溢价。3应对的挑战【挑战二】：2014年青岛市房地产市场供应量1167万 ，成交量为942万 ，存量达2465万 ；住宅占比85%，其他物业规模小；高新区成交仅占全市4%市场容量有限，供应量61万方，成交量36万方，整体均价6867元/，各住宅单盘去化最

16、高仅13万/年，商、办成交规模不足2万，且潜在供应巨大。挑战二：供需矛盾显著，市场容量有限。3应对的挑战大象只能放进大冰箱树立高举高打的定位实现人口吸附，紧紧抓住产业先行的契机促进人口导入，核心商业与辅助型商业有序推进增加人口聚集，扩容区域需求以支撑项目开发。关键词：扩容3应对的挑战【挑战三】：分析国内城市运营典型项目-中新生态城、深圳华侨城等，在项目开发周期内都面临平衡开发投入及销售产出之间矛盾的难题，如何最大化利用资金，加速现金回流，是项目运营成败的关键。挑战三：周期长，资金大，盈利方式多样，难以平衡现金流。3项目应对的挑战指挥是乐团的灵魂项目开发的近期、中期、远期，价值提升与销售开发协调

17、并进，确保先期投入能够尽快回现，并保证较快的开发节奏，实现最快的开发和资金流转节奏。关键词：统筹3项目操盘思路：总结中欧国际新城是“产城一体化”的城市运营型项目，项目操作需紧紧把握三个关键词：加速、扩容、统筹，即加速区域发展以提升土地溢价，扩容区域需求以支撑项目开发，统筹开发节奏以获得最大价值。3加速区域发展以提升土地溢价加速区域发展提升土地溢价1引入核心资源打造区域引擎；24 中外合力完善教育医疗配套；3政企合作推动国际新城开发；4.1企业搭台，政府唱戏，在产业招商、配套完善、开发宣传、政策落位等多重领域与政府积极沟通，争取政府的大力支持，协力发展区域。要资源：在产业资源、商业资源导入借力政

18、府，政府招商部门配合园区招商；、要支持：政府推动核心资源伊甸园建设，积极申报中欧低碳示范城市，倾力推动区域建设、要政策：针对土地开发、股权合作、项目内部产业招商、人才公寓建设给予政策支持；政府合作举措一：政企合作推动国际新城开发4.12015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年配套设施1公交首末站-D23文化体育中心-C22综合医院-B12养老院-B10幼儿园-B11社会停车场-D21小学-D12投入成本13,045,000236,449,800732,935,000241,472,00038,739,4004,314,40055,108,800配套设施2幼儿园-B1

19、0幼儿园-D17文化体育中心-D13加油站-D20社区服务-B9投入成本225,783,00030,945,500160,990,2004,758,0009,716,000配套设施3小学-D4社区服务-D16幼儿园-A8幼儿园-D14投入成本3108,396,0008,235,50030,585,60030,880,600配套设施4110kv变电站-C12初中-B3小学-B7投入成本48,629,500104,673,60095,526,000配套设施5给水泵站-A4消防站-D22投入成本514,212,00013,953,500合计成本160,065,500394,257,900924,51

20、0,800372,636,60038,739,40014,030,40055,108,800合计成本-万16,00739,42692,45137,2643,8741,4035,511【1、政企合力推动国际新城内部配套尽快完善】项目内公交站、学校、医院、社区服务中心、文化体育中心、社会停车场等生活配套按照项目开发所需时间节点建设完成并投入使用，带动项目价值提升。38举措一：政企合作推动国际新城开发4.1【2、政企合力修建道路，增设公交线路改善交通状况】土地开发阶段相应道路体系逐步完善，在2016年项目宗地形成完善交通路网体系。2015年于火炬路建立公交站点，增设公交班车，并运营看房班车，建立区域

21、摆渡系统，短期内改变项目市区交通便利性。2015年建成2016年建成拟设置站点761/765/908站点761/765/908站点767四站点公交线路增设举措一：政企合作推动国际新城开发4.12015年奥体中心、青岛新机场建成，投入使用；2020年地铁竣工运营；2019年2017年青岛中学建成；医疗中心建成；文化艺术中心建成；青连高铁建成；青岛新机场开工；济青高铁复线开工；青岛市级科技馆开工；2021年北岸新城配套基本成熟；市级文化设施形成文化产业城；2016年奥体中心开工；旅游服务中心开工；国际交流中心开建工济青高铁建成通车；地铁规划公示；医疗中心开放营业；2018年高新区产业交付面积达到5

22、00万平米；奥体中心等配套成熟；2022年【3、政府推动区域城市级配套如期启动】配套建设进度满足项目开发需求，区域内机场、地铁、医疗中心、奥体中心等城市级配套沟通政府尽快启动建设，快速改变区域城郊板块的社会认知，提高区域价值展示。举措一：政企合作推动国际新城开发4.1【4、与政府共同改造区域环境改造：祥茂河墨水河景观提升】宗地周边环境改造并进行形象包装，短期内彻底改变区域城郊发展新区的社会认知。改造宗地两侧河道景观并沿火炬路建设展示体验区，火炬路城市天际线建设A1地块展示伊甸园A1天际线B1D2D3A6A7火炬路祥茂河墨水河举措一：政企合作推动国际新城开发4.1英国伊甸园伊甸园规划【高新区伊甸

23、园建设，打造区域发展引擎】与英国伊甸园合作开发中国青岛高新区伊甸园，打造北中国生态旅游目的地。该项目由方兴领投，英方输出品牌并一定程度参与后续运营；计划2015年开工，于2017年开放。政府协商补偿方兴200亩低密度住宅用地，该项目单独立项，项目自身可实现盈利平衡。举措二：引入核心资源打造区域引擎4.1【 中外合力完善教育、医疗配套】以国际教育特色为基础完善项目教育、医疗配套。教育引入加州国际学校，同时引入剑桥、伊顿公学等国际资源，形成一站式教育体系；医院与欧洲医疗结构合作，引入国际一流医疗团队，建设国际医院。举措三：中外合力完善教育医疗配套4.1扩容区域需求以支撑项目开发树立高举高打的定位实

24、现人口吸附；紧紧抓住产业先行的契机促进人口导入；123核心商业与辅助型商业有序推进增加人口聚集；扩容区域需求支撑项目开发4.2【整体定位高举高打，提高形象，吸附人口】中欧国际新城以城市运营的思路驱动区域发展，改变区域形象，引领青岛3.0的城市发展变革，打造新的城市名片。中欧国际新城融合生态、智慧、多元、国际、文化的城市运营级项目举措一：树立高举高打的定位实现人口吸附4.201嵌入式软件02信息系统集成软件研发电子商务物联网软件网络嵌入式软件通信软件网络科技应用软件电子商务物联网云计算科技研发海洋科技家电科技通信科技医药科技精密科技文化创意动漫游戏建筑设计城市规划广告设计工业设计产业导向核心产业

25、相关产业【 产业先行，发展科技信息企业，以产业导入人口】产业园区快速建设，加速区域人口导入。根据高新区域软件、医药、生物、科技产业发展定位，产业发展满足政府要求争取政府资源及政策倾斜，建设产业新城，打造高新区物联网产业园，定位高新区软件信息研发中心。举措二：紧紧抓住产业先行的契机促进人口导入；4.2【核心商业与辅助型商业有序推进，形成区域商业中心，增加人口集聚】核心商业尽早启动，强化商业配套的区域覆盖力，打造区域商业中心，以商业吸引人流。自持商业mall2016年开工，2019年营业；项目开发前期邻里中心自持运营提升商业价值。业态名称定位建议节点安排商业mall北青岛最大体量的一站式中高档综合

26、商业Mall，意向商家：金茂JLIFE2016年开工2019年营业五星级酒店青岛市唯一围绕“伊甸园”为核心元素准五星酒店或具备旅游度假特色的精品酒店2016年开工2020年营业邻里中心风情mini步行街2015年开工2016年营业社区街铺中欧风情商街，北中国投资首选随地块开发节点确定举措三：核心商业与辅助型商业有序推进增加人口聚集4.2在项目开发的近期、中期、远期，价值提升与销售开发协调并进，确保先期投入能够尽快回现，并保证较快的开发节奏，实现最快的开发和资金流转节奏。统筹开发节奏以获得最大价值4.3项目启动阶段规模开发及价值提升阶段完善期，逐步退出阶段城市运营、项目开发、营销策略统筹一体。前

27、期（2015-2017）中期（2018-2022）后期（2023-2024）标志性项目（伊甸园）领投+重点项目运营（MALL启动）+难点问题解决（交通、学校）+公建示范打造（A6A7)环境改造升级打造城市感（火炬路沿线、展示中心、河岸公园）起势项目公建与住宅用地组合平价出让平衡现金流，住宅高周转产品（量大）+高溢价产品（量小）组合开发实现现金回流回收前期投入大事件、全媒体、持续炒作区域发展及项目定位，结合城市运营举措快速扭转区域形象及社会认知。标志性项目（伊甸园）成功运营+核心商业（mall及酒店）投入使用+项目内外城市级配套体系完善，区域发展中心地位奠定，地缘客户基数及购买能级跨越式提升。大

28、规模产业导入，以发展前景+免租及税收政策实现产业规模导入。公建与住宅用地规模开发，逐步溢价，实现现金流回正，追求销售物业盈利空间最大。继承前期运营成果，扩大客户基数，拔高区域发展预期，强化区域形象认知，提高溢价能力及市场占有率。形成区域商业中心、产业中心、人口集聚中心及北中国旅游目的地，区域发展成熟，充分享受区域成熟红利，逐步退出。物业溢价销售，前期运营物业溢价转让，产业用地集中出让。大盘落幕，稀缺资源，强化产品价值，实现最大溢价。统筹开发节奏以获得最大价值4.3【开发前期】项目启动阶段，催熟土地，价格让利 ，以回现为主，借助首期热销，逐步实现项目起势；住宅主要为刚需及经济型别墅；产业为小面积

29、办公；商业主要为底商并启动商业mall。合计开发建面104万（其中销售面积66万，土地转让38万）价值提升举措前期目标销售开发计划主力产品营销策略催熟土地，价格让利，以回现为主。首期热销，项目起势。中欧国际新城开工，中欧低碳城市申报完成标志性项目（伊甸园）领投，开工建设；重点项目运营（MALL启动建设、邻里中心）难点问题解决-交通改善，路网完成，公交增设，运营摆渡车；难点问题解决-学校开建，国际教育资源引入公建示范打造（A6A7)环境改造升级打造城市感（火炬线、展示中心、河岸公园）。新机场、科技馆、济青高铁复线开工青岛中学、医疗中心、文体中心、青连高铁公建与住宅用地组合平价出让平衡现金流。住宅

30、高周转产品（量大）+高溢价产品（量小）组合开发实现现金回流回收前期投入 2015年 2016年 2017年 住宅 7500141971292490商业 01019712980办公 08000121500土地转让00380423合计 75000160168842737大事件、全媒体、持续炒作区域发展及项目定位，结合城市运营举措快速扭转区域形象及社会认知。住宅-刚需首改及经济型别墅；高层刚需为主，90平以内；低密客户以初级改善、别墅追梦型为主，控制面积及总价公建-产业以小面积办公试水市场，商业启动mall、邻里中心阶段内区域价值有待培育，价格以4%-5%的年增长率缓慢提升，持续热销计划开发区域范围

31、统筹开发节奏以获得最大价值4.3【开发中期】规模开发快速销售，土地出让加速回现，逐步溢价，后期进行价值收割，追求利润空间最大化。住宅由刚需为主逐步转向改善为主；产业园区及商业集中开发。合计开发建面252万（其中销售面积177万，土地转让75万）价值提升举措中期目标销售开发计划主力产品营销策略前期规模开发，适度溢价，快速回现，土地价值成型后，集中出让土地，实现现金流回正。后期实现价值收割，最大溢价标志性项目（伊甸园）成功运营；核心商业（mall及酒店）投入使用；特色商街招商完成；产业规模导入，欧盟中心、软件信息产业集聚，形成产业发展中心项目内部学校、医疗、生活服务配套如期建成并投入使用；区域机场

32、、奥体中心、综合医院等城市级配套建成并投入使用；城市生活价值兑现，区域发展中心地位奠定，实现地缘客户基数及购买能级跨越式提升。2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 住宅 200000160000200000180000193913商业 2323822000240003000059418办公 114131143884156000132000138492土地转让281852464185合计 619221790069380000342000391822 区域价值成型，价格以5%-10%的年增长率快速提升，追求高溢价；计划开发区域范围公建与住宅用地规模开发，逐步溢价，实现现金流回

33、正，追求销售物业盈利空间最大。大规模产业导入，以发展前景+免租及税收政策实现产业规模导入。住宅-刚需首改转变为改善居住，90平以下为主的产品构成逐步增加100-120的改善户型；经济型别墅产品调整为高端别墅；公建-产业园区及商办物业集中开发；核心商业持有运营、配套商业持销继承前期运营成果，扩大客户基数，拔高区域发展预期，强化区域形象认知，提高溢价能力及市场占有率。统筹开发节奏以获得最大价值4.3【开发后期】稳定去化，保证收益，逐步退出；产业园区稳定去化，运营商业进行销售，逐步退出。合计销售建面15万。价值提升举措后期目标销售开发计划主力产品营销策略稳定去化，保证收益，退出运营，完美收官持有物业

34、的顺利运营及合理转让维持商业配套的运营价值；项目内部资源配套等持续维护；物业价值服务提升；实现项目成为区域商业中心、产业中心、人口集聚中心及北中国旅游目的地，区域发展成熟，充分享受区域成熟红利，逐步退出。 2023年 2024年 住宅 商业 办公 8698858857土地转让合计 8698858857区域价值成型，价格以5%-10%的年增长率快速提升，追求高溢价；计划开发区域范围物业溢价销售，前期运营物业溢价转让，产业用地集中出让。公建-产业园区规划高层办公、总部办公、别墅办公业态清盘去化；持有经营物业-酒店、mall、写字楼等转让销售，退出运营。大盘落幕，稀缺资源，强化产品价值，实现最大溢价

35、。全周期操盘思路38块地开发策略启动区开发策略及定位整体操盘及实施方案目录38块地开发策略二整体开发目标盈利模式组合土地开发安排2014年12月24日，高新区项目可研上会通过，确定了项目的财务指标及开发速度要求。前提条件回顾1.1开发前提条件回顾：1、财务指标：销售物业净利润率为12.07%，全投资内部收益率为10.05%。2、现金流平衡：项目现金回正时间为2022年2季度，回正周期7.3年。3、开发速度要求：按照可研会议精神，2015-2016两年内，38块地全部取完，全盘开发周期为：2015年-2024年，整盘十年干完。既定前提财务指标：项目净利润12.07%、全投资内部收益率10.05%

36、、现金流回正周期7.3年。开发速度：土地两年拿完+全盘十年干完可研上会要求2年取地完成两年拿完三年卖地 取地完成后立即开始土地二次转让五年平衡 项目开发中期实现现金平衡2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年整盘操作思路下项目38块地开发需满足现金流平衡和盈利能力的双重目标。400万级大盘操作的核心是现金流阶段平衡，为前置现金流回正时点，需开展土地合作开发，同时结合开发进度的要求，我们提出：盈利能力：净利润率及全投资内部收益率大于等于可

37、研版上会指标（净利润率12.07%、投资内部收益率10.05%），现金流回正时点较7.3年前提。开发速度：两年拿完、三年卖地、五年平衡、八年清盘、十年干完。八年清盘 住宅及商办物业售罄，仅留部分产业园区十年干完 项目全部结束，产业园售罄。整体开发目标1.2项目总建面400万，涵盖住宅、商业、办公、工业等多种业态，如何统筹安排将400万平体量划分到四类盈利模式，满足项目开发目标要求？中欧国际新城建面400万住宅面积2407192商业面积538776办公面积202673工业面积851360整体开发目标1.2产城一体化盈利模式开发物业销售商办物业经营产业组合导入土地二次转让模式建筑面积（）占比开发物

38、业销售184258746%商办物业经营1800004.5%产业组合导入85136021.3%土地二次转让112605328.2%总计4000000100%土地二次转让时间销售物业净利润率现金流回正时间2017-2019年12.13%2020年四季度土地二次转让周期全部投资内部收益率现金流回正周期3年12.14%5.86年以现金流阶段平衡和财务盈利能力及双重标准验证，合理安排盈利模式组合及开发速度，2020年四季度项目实现现金回流回正，回正周期5.86年，达成销售物业净利润率12.13,全部投资内部收益率12.14%。财务测算验证1.3满足开发进度目标和盈利能力双重约束，相较可研财务指标，现金流

39、回正时间提前，净利润率及全投资内部收益率高于可研。【开发物业销售】开发难度小，市场价值高、展示型强的地块自主开发销售，共计开发21幅地块，面积184万。二级开发土地选取原则住宅及公建物业选取开发难度小、市场价值高、展示型强的土地自主开发销售。公建物业：特色商街、低密度办公等住宅物业：河道景观沿线、火炬路沿线资源条件较优地块。选取地块建筑面积住宅主导类A5A6A7A11A14A16B6B8C21D1D2D3D10D11184万公建主导类A1A2A3A12C3C23盈利模式组合开发物业销售2.1【商办物业运营】核心商业配套是项目价值提升的重要支撑，通过部分商业的持有经营，快速催熟土地，提升项目价值

40、，共计持有商业18万。核心商业运营选取原则核心商业运营，短期内推动区域发展，提升项目价值选取对于区域发展影响力较大，具备足够人口吸附能力的商业中心（MALL)、前期满足生活商业需求的邻里中心、与伊甸园相呼应，未来升值潜力较大的五星级酒店持有运营D1A12选取地块持有物业面积A3A12D118万持有物业五星级酒店、MALL、邻里中心A3盈利模式组合商办物业运营2.2【产业组合导入】产业园区市场销售难度大，溢价空间有限，股权合作较难以进行，通过招商及运营，带动产业价值提升，与政府合作招商，加速产业去化，共计开发面积85万。二级开发土地选取原则产业园区产业园区开发招商为主，部分运营开发，提升产业开发

41、价值及市场投资信心；帮政府进行产业招商，引入合作单位，加速产业去化，同时寻求机会出让土地。选取地块建筑面积C6C8C9C10C1185万占地面积整体容积率3040572.8盈利模式组合产业组合导入2.3【土地二次转让】股权转让土地加速现金回流，快速实现现金流平衡，并引入合作单位，协力共同开发，加速开发进度，共计转让面积112万。土地股权转让选取原则不占有最优资源，并具备一定优势条件；土地相连成片区，能形成一定开发规模；组团内部业态均衡，住宅及商办搭配组合；组团内部可搭配配套用地或配建人才公寓等；选取地块建筑面积12幅地块112万组团1（2017年）组团2（2018年）组团3（2019年）D5D

42、6D7D8D9（绑定学校）B2B4C1C2(超高层写字楼）C4C5C7（含人才公寓）建面：380423建面：281852建面：464184组团2组团3盈利模式组合土地二次转让2.4组团2、组团1【土地二次转让组团 1】项目东侧墨水河沿线,由D5D6D7D8D9五处住宅用地构成的开发组团。组团内部搭配1所小学、1所幼儿园出让。土地整体质素较高，能够在开发前期实现较高溢价，为首批转地块，计划出让时间为2017年。组团1 土地股权转让选取原则总建面38万形成一定开发规模，占据墨水河景观资源，能够成为单独的开发片区。由五块住宅用地组成，并包含2处低密度地块（D5D7容积率1.2),土地质素较优，能够在

43、开发前期取得较高土地溢价。组团内部搭配1所学校1所幼儿园2处配套用地；选取地块建筑面积5幅地块380423组团2组团3盈利模式组合土地二次转让2.4.1组团1组团1土地规划指标地块编号用地代码用地性质地块面积容积率建筑面积产业比例产业面积商业比例商业面积住宅比例住宅面积D-05R21住宅用地26847 1.2 322160 0100%32216 D-06R2B住商混合34658 2.2 762480 5%3,81295%72435 D-07R2B住商混合30854 1.2 370250 0100%37025 D-08R21住宅用地53109 2.5 1327720 10%13,27790%11

44、9495 D-09R21住宅用地40865 2.5 1021630 0100%102163 合计186333 2.0 380423 0 4%17,09096%363334 小学幼儿园组团2土地股权转让选取原则总建面28万，规模适中，地块沿项目内部河流排布，具备一定景观资源；组团内部业态均衡，优质别墅地块搭配-超高层写字楼出让，解决项目开发难点。选取地块建筑面积4幅地块281852盈利模式组合土地二次转让2.4.2组团2土地规划指标地块编号用地代码用地性质占地面积容积率建筑面积产业比例产业面积商业比例商业面积住宅比例住宅面积B-02R21住宅用地45284 1.2 543410 0100%543

45、41 B-04R21住宅用地29329 2.5 733230 5%3,66695%69656 C-01R2B公建立面住宅+SOHO混合27035 3.0 811050 10%8,11190%72995 C-02B2B1办公+商业20881 3.5 730840 100%73,0840 合计122529 2.3 281852 30%84,86070%196992 【土地二次转让组团 2】项目中部,由B2B4C1C2四处土地构成的开发组团。组团内部B2为低密度别墅用地，C2为超高层写字楼，搭配B4C1两处商住混合用地出售，解决销售难点超高层写字楼的开发问题。组团2组团3组团1超高层写字楼低密度组团

46、3土地股权转让选取原则总建面46万，具备足够的开发规模，地块相连构成单独的开发片区。以两处高层住宅为主的地块搭配人才公寓及高层办公出让，解决商办及人才公寓配建的开发难题选取地块建筑面积3幅地块464184盈利模式组合土地二次转让2.4.3组团3土地规划指标地块编号用地代码用地性质占地面积容积率建筑面积产业比例产业面积商业比例商业面积住宅比例住宅面积C-04BR2住宅用地46239 3.0 1387170 10%13,87290%124845 C-05BR2住宅用地54974 3.0 1649220 10%16,49290%148430 C-07B2B1混合用地48650 3.3 1605452

47、0%32109 10%16,05570%112382 合计149863 3.1 464184 10%46,41883%385657 【土地二次转让组团 2】项目北部,由C4C5C7三处土地构成的开发组团。组团内部C7规划11万人才公寓、3.2万高层办公、1.6万商铺，搭配C4C5两处住宅用地出让，解决部分人才公寓及办公的开发难题。组团2组团3组团1人才公寓土地二次转让开发物业销售商办物业经营产业组合导入在实现开发目标的前提下，制定项目38块地整体开发计划：盈利方式2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年时间土地开发安排C6C9C8C1

48、0C11D1-邻里中心A3-MALLA12-酒店3D2B1D1A6A7A11A16A14B8B6A12A2A3C21A12C3A1D11D10D3B2B4C2C1C7C4C5D5D6D8D7D9A5C23土地二次转让开发物业销售商办物业经营产业组合导入在项目38块地整体开发计划下，首期8块地划分为土地二次转让及开发物业销售两种盈利模式，承担不同作用。盈利方式2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年时间首批取地开发计划B2B4C2C1C7C4C5D5D6D8D7D9D2B1D1A6A7A11A16A14C6B8A5B6A12A2A3C2

49、1A12C3A1D11D10C6C9C8C10C11D1-邻里中心A3-MALLA12-酒店4D3C23首批取地A1A6A7B1B2D2D3D5八块，占地27.7万，总建面48万，容积率1.73按照全部自主开发及土地合作开发（B2D5）两种模式进行测算，因B2D5为低密度地块，全部自主开发财务指标更优，但整盘考虑（B2地块带动B4C1C2-超高层写字楼、D5搭配D6D7D8D9地块合作开发）合作开发模式整体价值最大。首批取地财务测算5本次38块地开发安排（B2D5土地合作开发）静态财务指标分类名称指标1自有资金年均净利润率2.13%2销售毛利率（不扣土地增值税）14.77%销售毛利率（扣土地增

50、值税）10.61%3销售物业销售净利润率5.77%4稳定期投资回报率（持有商业）#DIV/0!5稳定期投资回报率（酒店）#DIV/0!6开发周期10.007全投资静态回收期3.468股东投资回收期3.51动态财务指标序号名称指标1全部投资财务净现值（税后）（10%）-7,5722全部投资内部收益率（税后）6.59%3自有资金内部收益率（税后）6.59%4股东投资内部收益率5.12%5全投资资金峰值109,0186全投资资金峰值/总投资33.2%可研上会版测算（全部自主开发）静态财务指标分类名称指标1自有资金年均净利润率4.97%2销售毛利率（不扣土地增值税）23.09%销售毛利率（扣土地增值税

51、）17.07%3销售物业销售净利润率10.62%4稳定期投资回报率（持有商业）#DIV/0!5稳定期投资回报率（酒店）#DIV/0!6开发周期10.007全投资静态回收期3.418股东投资回收期3.48动态财务指标序号名称指标1全部投资财务净现值（税后）（10%）14,1092全部投资内部收益率（税后）16.18%3自有资金内部收益率（税后）16.35%4股东投资内部收益率12.54%5全投资资金峰值104,8486全投资资金峰值/总投资28.0%全周期操盘思路38块地开发策略启动区开发策略及定位全周期操盘思路38块地开发策略启动区的开发策略及定位51%整体操盘及实施方案目录启动区开发策略及定

52、位三哪里是中欧国际新城的启动区？启动区发挥示范作用和市场培育作用，项目启动区选择需遵循四点原则：具备最强展示条件、具备最优资源因素、具备最全业态组合、具备最好开发规模。启动区选择标准1选择原则启动区1、具备最强展示条件；2、具备最优资源因素；3、具备最全业态组合；4、具备最好开发规模；启动区范围划定2A1地块展示中心A5A6A7地块人才公寓及公建A14B1地块低密度住宅用地启动区范围选定A11A16地块高密度住宅用地综合考虑项目38块地基本属性及项目周边条件，中欧国际新城启动区范围划定为：火炬路及祥茂河沿线，A1A5A6A7A11A14A16B1八块地形成的开发组团。这是我们首批应该拿的地项目

53、首批取地与启动区的差异3A1B1B2D2D3A6A7D5项目首批取地范围地块A1A6A7B1B2D2D3D5土地性质商办用地商住混合低密度住宅高层住宅低密度住宅地块特色展示性强配建人才公寓及办公、商业自然景观优越交通便利，高层住宅高层中的低密度用地根据公司取地计划，目前项目首批取地范围为A1A6A7B1B2D2D3D5八块地，土地相对分散于项目东西两侧，难以形成片区规模开发的展示效果。理想的启动区范围与目前实际取地情况相左，但项目开工节点迫在眉睫。已拿的地按计划干，没有拿的地赶紧补。首批取地，在启动区范围内的A1A6A7B1地块及不在启动区范围内的B2D2D3D5地块尽快开工建设。非首批取地但

54、在启动区范围内的A5A11A14A16地块，尽快取地。二批取地补足启动区4B1A14A1A6A5A1B1B2D2D3A6A7D5A14A16A11A5首批取地二批取地启动区范围内A1A6A7B1A5A11A14A16启动区范围外B2D2D3D5 中欧国际新城的启动区，包含A1A5A6A7A11A14A16B1八处地块，涵盖了低密度别墅、高层住宅、商业办公、城市公共空间多种业态。 我们将坚持统一谋划、分别定位、同步开发、全面展示的开发步骤，用三年左右的时间，通过高强度建设最终实现 “集中资源优势、打造微观样板”、 “展示产城一体、拉升土地价值” 的战略目标。中欧国际新城启动区开发思路：启动区开发

55、思路5启动区开发步骤开发步骤统一谋划eps1001eps1002eps1003eps1004分别定位同步开发全面展示61统一谋划统一谋划1启动区是中欧国际新城的一期，根据各地块所处位置及规划业态，各地块承担不同作用，形成各自的定位方向：B1A14D3D2A7A6A1A5A1展示中心用地：高品质A5A6A7人才公寓：高效率A5A6A7商办产品：高水准A14B1低密度住宅：高溢价A11A16高层住宅：高周转 (D2D3)地块定位方向：A16A11A1地块用地性质为商务总部办公，前期作为国际新城展示中心。地块规划为城市公共空间，打造城市活力广场及城市规划展馆；后期建设总部办公集群，形成国际新城办公核

56、心区。A1地块高品质1.1定位核心：以展示使用为主的城市公共空间前期：展示中心及示范区使用后期：以中小企业为主的总部办公集群B1A14D3D2A7A6A1A5A16A11A5A6A7地块集中规划建设了人才公寓，以满足项目人才公寓配建的指标要求，解决产业导入人群住宅需求。1.2A5A6A7人才公寓高效率定位核心：以产业配套为主的人才汇集地人才公寓满足住宅配建比例要求满足周边产业导入人群住宅需求B1A14D3D2A7A6A1A5A16A11A6A7地块规划商办物业，形成周边地块的商办服务配套中心，同时在中欧国际新城开发前期满足政府对于项目公建物业的开发要求。1.2A6A7商办产品高水准定位核心：以

57、配套服务为主的商住混合区形成周边区域的商办服务配套中心满足政府对于公建物业开发的要求B1A14D3D2A7A6A1A16A11A14B1地块用地性质为低密度住宅用地，统一规划为集中别墅居住区，以改善居住为主的别墅居住区，融合城市别墅、低碳技术、最优景观资源等特性。1.2A14B1地块高溢价定位核心：以改善居住为主的别墅居住区具备祥茂河自然资源，融合低碳建筑技术中欧国际新城城市稀缺别墅B1A14D3D2A7A6A1A5A16A11A11A16 ( D2D3) 地块用地性质为住商混合用地，规划为高层住宅及底商，以刚需购房为主的高层居住区，具备一定自然景观及便捷交通条件。1.2D2D3地块高周转定位

58、核心：以刚需购房为主的高层居住区墨水河景观资源火炬路交通条件B1A14D3D2A7A6A1A5A16A111.2统一谋划小结A1展示中心A5A6A7人才公寓A6A7商办产品A14B1低密度别墅A11A16(D2D3)高层住宅高品质高效率高水准高溢价高周转展示使用为主产业配套为主商办配套为主改善居住为主刚需购房为主有形象、有价值、有利润，集中优势资源打造微观样板，展示产城一体化的开发模式，为后期土地合作开发打下坚实基础。中欧国际新城2分别定位B1B2D2D3A6A7D5综合首批取地及启动区范围，A14与B1共同组成了中欧国际新城最优别墅组团，A11A16地块高层住宅产品暂由D2D3地块替代，A5

59、地块纯人才公寓规划亦非首批取地。因此，本次定位重点分析A1、A6A7、A14B1、D2D3七处地块。本次定位的地块2A1地块展示中心A6A7地块人才公寓及公建A14B1地块低密度住宅用地本次定位的地块D2D3地块（替代A11A16 ）高密度住宅用地A14A11A16A5A1B1D2D3A6A7A14A1A1地块展示中心A6A7地块人才公寓及公建A14B1地块低密度住宅用地本次定位的地块D2D3地块（替代A11A16 ）高密度住宅用地B1D2A6A7A14A1A1地块在启动区范围内，同时为首批取地。分别定位A1地块2.1D3分别定位A1地块2.1B1A14D3D2A7A6A1定位核心：A1作为中

60、欧国际新城展示中心所在地，承载着“公共空间、城市广场、品牌展示、营销体验”四重功能，其与周边祥茂河景观公园相互辉映，以“艺术、人文、国际”的规划概念成为整个启动区最重要的一环以展示中欧国际新城的核心概念。A1地块展示中心A6A7地块人才公寓及公建A14B1地块低密度住宅用地本次定位的地块D2D3地块（替代A11A16 ）高密度住宅用地B1D2A6A7A14A1A6A7地块在启动区范围内，同时为首批取地。分别定位A6A7地块2.2D3A6A7地块人才公寓占比62.4%，主体部分由政府回购，具体产品打造按政府要求标准建造。人才公寓产品具体按照政府协商标准进行开发要求：1、成本倒推，允许零利润不允许