资产评估课件课件

1、第一部分 理论综述第二部分 专项评估第三部分 评估报告2022/9/51第一部分 理 论 综 述2022/9/528月份PMI为50.9% 环比回升个百分点 指数4个月持续回落之后，止跌回升，经济发展态势回稳。 中国制造业采购经理指数(PMI)说明：制造业采购经理调查从全国制造业企业中抽取820家样本企业，对企业采购经理进行月度问卷调查。调查范围涉及?国民经济行业分类?(GB/T4754-2002)中制造业的28个行业大类，每个行业按其规模比重分配样本企业。2022/9/53调查问卷涉及生产量、新订单、出口订货、现有订货、产成品库存、采购量、进口、购进价格、原材料库存、从业人员、供应商配送时间

2、等11个问题。对每个问题分别计算扩散指数，即正向回答的企业个数百分比加上回答不变的百分比的一半。2022/9/54PMI是一个综合指数，由5个扩散指数(分类指数)加权计算而成。5个分类指数及其权数是依据其对经济的先行影响程度确定的。具体包括：新订单指数，权数为30%；生产量指数，权数为25%；从业人员指数，权数为20%；供应商配送时间指数，权数为15%；原材料库存指数，权数为10%。2022/9/55四大银行那么是占据了最赚钱公司的前四位；从A股最赚钱公司排行榜上看，工商银行上半年净赚亿元，日均盈利6亿。仅从净利润来看，工商银行是中国当之无愧的最赚钱上市公司，已多次超过号称“亚洲最赚钱公司的中

3、国石油。2022/9/58而营业收入的冠军和亚军那么是由中国石化和中国石油“两桶油轻松拿下。中国石化以万亿元的营业收入夺魁，中国石油那么是以亿元的营收排名第二，而工商银行虽然排名第三，但亿元的营收仅是中国石化的一个零头。2022/9/59每股未分配利润榜中，贵州茅台以每股元的未分配利润占据此榜单第一位；而第二位是由中国船舶每股元的未分配利润获得；每股未分配利润为元的潍柴动力那么排名第三。2022/9/510全国6000万人昨起免缴个人所得税9月1日起，修改后的个税法将实施，月收入低于3500元扣除“三险一金后的工薪族不再缴纳个税，个税纳税人数减少6000万。新个税法还调整了工薪所得税率结构，由

4、9级调整为7级，取消了15%和40%两档税率，将最低的一档税率由5%降为3%财政部预测税收将减少1600亿元，财政部数据显示上半年全国个税收入完成3554亿元，提前完成2011年财政预算中个人所得税3120亿元的计划。 2022/9/511“月饼税依据?个人所得税法实施条例?，各公司中秋节所发放的月饼确实在缴税范围内，需要将月饼的市场价值加入到员工的工资内，然后按照工资标准的个税进行扣除。被称为“趁火打劫的“加名税热度还未退去，“月饼税又频惹争议，不知道从什么时候开始，人们开始谈“税色变 。2022/9/512全球女性进入董事会比例为15%-16% 在全球190个国家里面，只有9个国家是女性元

5、首作为最高的领导者出现的，在所有的议员当中13%是女性，在企业中女性作为最高阶的管理者，包括进入董事会也不过15%到16% 中国内地女CEO比例全球第二 女性高管多为财务精英，首席财务官或财务总监排在了首位占69% 2022/9/513A股十大败家仔曝光，最败家公司每天亏1485万一边是火焰，一边是海水。今年上半年，工行大赚超过1000亿元，与此同时，两市也有218家公司出现了明显的亏损。其中，中国海洋(601919)巨亏27亿元，位居2011年上半年十大“败家仔首位；而电力企业那么占据了败家榜的半壁江山。京东方A(000725)中海集运(601866)华银电力(600744)长源电力(000

6、966)华电能源(600726)长航油运(600087)漳泽电力(000767)长航凤凰(000520) ST狮头(600539) 2022/9/514哈尔滨楼市“限购令 ：外来人员只能买1套房 夫妻名下已有2套房，就不能再在6个主城区内买第3套房 开发商违规售房取消开发资格“假离婚人群重点监控 2022/9/515第一章 总论第一节 资产评估及其特点 一、资产评估的概念 资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准那么，根据特定目的，遵循评估原那么，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 资产评估是指通过对资产某一时点

7、价值的估算，从而确定其价值的经济活动。2022/9/516资产评估主要由十大要素组成，即资产评估的主体、客体、依据、目的、原那么、程序、价值类型、方法、假设、基准日评估主体：指资产评估由谁来承担，从事评估的机构和人员，是工作的主导者评估客体：是被评估标的物，是资产评估的具体对象，也称为评估对象2022/9/517评估依据：资产评估工作遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议及取费标准和其他参考依据评估目的：是资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约着资产评估的条件，以及价值类型的选择2022/9/518评估原那么：资产评估的行为规范，是

8、调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准那么评估程序：资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序2022/9/519评估价值类型：是对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性评估方法：资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径评估假设：资产评估得以进行的前提条件假设等评估基准日：资产评估的时间基准2022/9/520资产？资产特征？资产分类？价格？价值？资产评估的目标是判断评估对象的价值，而不是判断评估对象的实际成交价格！2022/9/521二、资产评估的种类国际上的资产评估分三类：评估，评估复核，评估咨询 评估类似于目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评

9、估。 一般服务于产权变动主体，对评估对象的价值进行评估，评估人员和机构要对评估结果的真实性和合理性负责。2022/9/522评估复核评估机构师对其他评估机构评估师出具的评估报告进行的评判分析和再评估。服务于特定的当事人，对某个评估报告的真实性和合理性做出判断和评价，并对自己所提出的意见负责。2022/9/523评估咨询较宽泛的术语。既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。主要要求评估主体的信誉、专业水准、职业道德，评估咨询主体也要对其出具的咨询意见承担相应的责任。2022/9/5

10、24条件、遵循准那么程度、报告披露程度及使用者的要求不同，分为：完全资产评估限制性资产评估2022/9/525从资产评估对象的构成和获利能力的角度分为：单项资产评估整体资产评估2022/9/526三、资产评估的特点 一市场性 作为专业中介服务活动，基本目标是根据资产业务的不同性质，通过模拟市场对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告二公正性 服务于资产业务满足社会公共利益的需要 公正的技术基础 公正的组织基础2022/9/527三专业性 机构由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成。评估机构专业化分工，评估人员对资产价值的估计判断建立在专业技术知识、经验基础上。四咨询性提供专业化估价意见，

11、意见本身无强制执行的效力，评估师只对结论合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。当事人作为要价和出价参考，最终成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素2022/9/528最乱的评估市场：艺术品评估2010年全年，中国艺术品市场拍卖总成交额高达573亿元人民币 2010年十大最贵中国艺术品排名1. 清乾隆粉彩镂空“吉庆有余转心瓶亿元 英国Bainbridges拍卖公司 2. 黄庭坚?砥柱铭?手卷亿元 北京保利 3. 房大年、文宗帝?万岁山图稿本?立轴 亿元 北京九歌 4. 王羲之草书?平安帖?手卷亿元 中国嘉德 5. 清乾隆浅黄地洋彩锦上添花“万寿连延长颈葫芦瓶亿元 香

12、港苏富比 6. 徐悲鸿1938 年作?巴人汲水图?立轴 亿元 北京翰海 2022/9/529中国资产评估协会于2009年12月18日发布了?投资性房地产评估指导意见试行?和?资产评估准那么珠宝首饰?至此，我国已经建立包括2项基本准那么、8项具体准那么、2项资产评估指南和6项资产评估指导意见在内的覆盖资产评估主要执业领域的比较完整的评估准那么体系推荐网站：2022/9/530液态奶消费者满意度测评：伊利蒙牛排名倒数 证监会仍在推动401K 要参与全球交易所并购竞争 是一种由雇员、雇主共同缴费建立起来的完全基金式的养老保险制度。企业为员工设立专门的401K账户，员工每月从其工资中拿出一定比例的资金

13、存入养老金账户，而企业一般也按一定的比例(不能超过员工存入的数额)往这一账户存入相应资金。与此同时，企业向员工提供3到4种不同的证券组合投资计划。员工可任选一种进行投资。员工退休时，可以选择一次性领取、分期领取和转为存款等方式使用。 2022/9/5312010年A股上市公司聘请退休官员1599人 被指变相养老 万德统计显示，A股上市公司目前共有独立董事7410位。这些独董主要由四类人员构成，其中，来自各大科研院校的教授、专家、学者是绝对的主力，并有为数不少的教授身兼多家上市公司的独董，被称为独董专业户。2022/9/5322010年度薪酬最高的前50名独董中，排名最靠前的民生银行5位独董就有

14、秦荣生和王松奇两位博导，榜上有名的中国银行的黄世忠和工商银行的钱颖一等也都属于教授体系。2022/9/533这几位教授每年都从相关银行拿到万元到49万元的年薪，成为独董中薪酬顶尖者。一些担任中小上市公司独董的教授们虽然每家公司提供的收入略少，但他们选择在多家上市公司兼职。根据2009年年报，A股市场有23位独立董事同时在5家公司任职；还有一人在6家上市公司同时任职，即中国人民大学商学院教授和博士生导师宋常。宋常在大恒科技、东华科技、金风科技、首开股份、双良股份以及天地科技多达6家公司任职。2022/9/534在2010年各上市公司年报公布的独董信息中，西南财大被业内人士戏称为“独董摇篮。四川的

15、上市公司中有268个独董(含独董兼职)，与西南财大有渊源的独董就有53位，这53位独董或是曾在西南财大学习、或是在西南财大执教。2022/9/535出自西南财大的独董占到四川上市公司独董总数的近两成。而身兼东方电气、五粮液、成发科技、中铁二局四家知名四川上市公司独董职位于一身的彭韶兵，现任西南财经大学会计学院院长。2022/9/536独董中第二大类是一些企业或者上市公司的高管互相兼任独董。薪酬最高的独董王联章，从民生银行获得111万元的年薪，现任恒基中国地产董事会董事、恒基兆业地产集团副主席暨恒基中国地产董事长。2022/9/537律师、会计师、审计师等中介专业人士也是独董的主力军。中煤能源的

16、张克、民生银行的王立华和韩建旻都属此列。在这些专业队伍中新近还出现了券商分析师的身影：中信证券农业行业首席分析师毛长青、申银万国的医药业分析师罗鶄为片仔癀独董、国泰君安研究所常务副所长谭晓雨及中信证券研究部质量总监杨治山等都已跻身A股上市公司独董行列。2022/9/538行业分析师出身的国泰君安销售交易总部董事总经理李质仙更是兼任了3家上市公司独董。2022/9/539高薪养闲证券分析师独董能否保持独立性颇受质疑，而退休官员独董的作用?此前有媒体称：2010年全部A股上市公司中聘请的前官员总数达到1599人，其中有467人目前在上市公司的职务是独立董事。2022/9/540而在目前市值排前50

17、位上市公司挂职独董的34位政府退休高官中，包括有中国证监会原主席刘鸿儒；保监会原主席马永伟；国家税务总局原副局长、全国人大财经委委员崔俊慧等人。更有中国银行的梁定邦和工商银行的梁锦松两位香港特区的前任高官。从上述独董构成来看，缘起于完善公司治理的独董制度实际上充斥着教授不务正业的兼职，企业同行间、中介机构乃至行业分析师等关联方不避嫌，以及退休官员的变相养老。2022/9/541近年来被曝光的上市公司违规行为也说明，一些教授、企业高管、会计师等独董并未起到监督并提升上市公司治理水平的作用。上市公司那么每年需要付出累计数万元乃是数百万元的独董薪酬。2022/9/542根据万德数据，2010年年报有

18、记录的独立董事一共是7411位。其中有薪酬记录的是5940位，累计从上市公司获得亿元的年薪，平均年薪高达万。其中，薪酬最高的独立董事是民生银行的王联章，年薪资高达111万元；三泰电子的独立董事周友苏薪酬最低，每年只有1100元。2022/9/543从行业上看，银行独董薪酬遥遥领先，民生银行5位独立董事占据前五，平均年薪万元。占据前十名后五个位置的是中国银行梁定邦、黄世忠，工商银行的梁锦松、钱颖一、黄钢城，其独董年薪也分别高达55万元、55万元、50万元、49万元、47万元，超过了绝大部分上市公司董事长的年薪。2022/9/544兼职独董的教授们，从上市公司获得了远远超过其教授本职薪酬十数倍的年

19、薪，兼职独董使得部分教授“不务正业成为可能：这些年薪可以确保其衣食无忧。2022/9/545比如，教授级高级工程师邵世伟分别就职于四家公司，年薪达到万；上海财经大学会计学院教授朱荣恩同时从四家公司获得年薪总计达万；西南财经大学会计学院院长彭韶兵从3家公司获得的年薪分别是6万元，5万元，万元；2022/9/546南京大学商学院教授冯巧根任职鼎立股份，年薪12万元；浙江万里学院商学院副院长楼百均同时担任两家上市公司的独立董事，年薪合计万；独董专业户王开田每年仅从雨润食品拿到的年薪为10万元。2022/9/547独董们大部分拿着数万乃至数十万、上百万的年薪，但现实情况却是很少有人对其任职的上市公司负

20、责。近年来，只有寥寥数起独董因承担自身责任而被上市公司罢免的事件。最著名的当属2004年伊利股份罢免独董风波。而更多的独董离职事件那么主要表达在独董无法正常履职或为规避风险的主动或被动放弃。2022/9/548制度反思独立董事的制度设计目的在于防止控制股东及管理层的内部控制，损害公司整体利益。我国从2001年8月开始引进独立董事制度，并获得新?公司法?的认可。与国外独立董事能够真正独立，对公司形成很大的外部约束力不同的是，引进10年来，A股独董制度甚至已经成为一项福利制度。2022/9/549究其根源，北京师范大学公司治理研究中心主任高明华教授指出，一方面，证监会规定，独立董事只需要占到董事成

21、员的1/3，这导致即使是全部的独立董事对公司某个议案表示反对，也并不能产生任何效果；2022/9/550另一方面，独立董事不是大股东找来的，就是经理人找来的。这决定了他们必须是服务于大股东和经理人的。同时独立董事们的身上担着很大的风险：当他们发表反对意见的时候，就是他们要离开岗位的时候。比如2004年伊利独董罢免风波之后出现的辞职潮。2022/9/551今年上半年，江浙一家上市公司独董因反对公司的某项非主业投资，在与上市公司董事长理论后被当场罢免。要想让独立董事制度发挥作用，最根本是发展资本市场，完善相关法律。2022/9/552另外，还应该从外治和内治两个方面去把握。所谓外治，就是一种会对经

22、理人形成约束的外部监控。比如经理人能力不行导致业绩不好、股票下跌，那么就可以离开这个岗位，这是独立董事制度存在和发挥作用的一个支撑。而内治就是加强和完善公司的内部管理机制。2022/9/553就目前来看，必须提高独立董事的比例。为了集中精力以发挥最大效用，一个人最多担当23家公司的独立董事便可以了。“专家学者之类并不适合做独立董事。“他们做的是理论研究，对行业和企业其实都并不太了解，身兼数职的教授们还要做他们的本职工作。2022/9/554四、资产评估与会计计价的区别 一二者发生的前提条件不同 会计学中的资产计价遵循历史成本原那么，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。 资产评估那么

23、是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断，以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。 2022/9/555二二者的目的不同 会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估那么是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入和它在新的组织、实体中的权益的依据。2022/9/556三执行操作者不同 资产计价是由本企业的财会人员来完成的，资产评估那么是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。2022/9/557第二节 资产评估的对象一、资产的涵义 资产评估的对象，是指被评估的资产。作为资

24、产评估对象的资产，有的是单项资产，有的那么是假设干项资产的组合体；有的是某一资产的所有权，有的那么是资产的使用权。2022/9/558作为资产评估对象的资产，从以下几个方面理解：一资产是一种权利如商标权的评估。二资产是一种获利能力资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的，不是评估人员评估出来的。三资产必须为某一主体所拥有和支配资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。2022/9/559二、资产的分类一按资产存在的形态分类，分为有形资产和无形资产 有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑、流动资产等。 无形资产是指那些没有物质实体而以某

25、种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权，商誉。 2022/9/560二按资产是否具有综合获利能力分类，分为单项资产和整体资产单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。2022/9/561三按资产能否独立存在分类，分为可确指的资产和不可确指的资产可确指的资产是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产；不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。2022/9/562商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验

26、丰富、技术先进等原因，能获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果，它不能脱离企业的有形资产单独存在，所以称为不可确指的资产。 2022/9/563第三节 资产评估的目的和价值类型 一、资产评估的目的资产评估的目的指的是被评估资产即将发生的经济行为。根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生以下资产行为时需要评估：1资产转让 2企业兼并3企业出售 4企业联营5 股份经营 6中外合资、合作7企业清算 8. 债务重组9 担保 10 企业租赁 2022/9/564二、资产评估的价值类型 一以资产评估的估价标准形式表述的价值类型：重置成本、现行市价变现价值、收益现值和清算价

27、格1.重置成本重置成本是指在现时条件下，按功能重置资产并使资产处于使用状态所耗费的成本。2022/9/5652.现行市价 现行市价是资产在公平市场上的售卖价格。决定现行市价的基本因素有：基础价格，即资产的生产成本价格。供求关系，资产价格与需求量成正比例关系，与供应量成反比例关系。质量因素，是指资产本身功能、精度等技术参数。2022/9/5663. 收益现值收益现值是指根据资产未来预期获利能力的大小，按照“将本求利的逆向思维“以利索本，以适当的折现率或资本化率将未来收益折成现值。2022/9/5674. 清算价格清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市价，这是由市场供求状

28、况决定的。其一，因经营失利而导致破产的企业，会急于将资产转让或拍卖；其二，这种交易活动主要取决于买方，占有主动权的买方必定会极力压低成交价格，以从中获取利益。2022/9/568清算价格一般取决于以下几个因素：1. 资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于其市场价格。一个具有某一特殊属性使用价值的财产对于所有者来讲并不具有特殊价值。2清算时间的限制。清算时间越长在市场讨价还价的余地越大，清算价格越高。2022/9/569这种划分标准基本上是承袭现代会计理论中关于资产计价标准的划分方法和标准，将资产评估与会计的资产计价紧密地联系在一起。2022/9/570二从资产评估假设的角度表述

29、继续使用价值，公开市场价值，清算价值 这种划分方法有利于人们了节资产评估结果的假设前提条件，同时强化评估人员对评估假设前提条件的运用。2022/9/571三从资产业务性质，即资产评估的特定目的划分 抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值这种划分方法强调资产业务的重要性2022/9/572四以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围 市场价值，市场以外的价值 国际评估准那么中市场价值：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数

30、额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 2022/9/573注册资产评估师考试用书定义的市场价值：指资产在评估基准日公开市场上最正确使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值，即非市场价值，其他价值。如：在用价值、投资价值、保险价值、课税价值、拆迁补偿价值、清算价值、残余价值等。2022/9/574 这种划分方法不仅注重资产评估结果的适用范围与评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产的市场价值概念，树立资产公允价值的坐标。 资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值是资产公允价值的特殊表现形式。2022/9/575商标评估案

31、例新热点江苏九鹿王商标被撤告商评委 2005年6月，内蒙鹿王羊绒以两个商标近似为由，向国家工商行政管理总局商标评审委员会提出申请，撤销“九鹿王商标。商评委和北京市一中院先后裁定和判决将“九鹿王NineDeerKing商标撤销。 2022/9/576他们的商标在注册时，并不违反?商标法?。而且“九鹿王商标和“鹿王商标，从整体外观、读音、含义等方面都有着显著区别，是不会被消费者混淆和误认的。商评委说，“九鹿王与“鹿王在文字构成、读音及含义上区别并不大，而且“鹿王已经在服饰方面有了一定的知名度。两个商标容易使消费者产生误认。2022/9/577九鹿王董事长钱仁龙宣布：历经4年多的“九鹿王 商标被争议一案终于以江苏九鹿王服饰胜诉而告终。9月28日，北京市高级人民法院作出最终判决，撤销了国家工商行政管理总局商标评审委员会?关于第1725087号“九鹿王Nine Deer King商标争议裁决书?、撤销了北京市第一中级人民法院作出的2009一中行初字第302号行政判决。“九鹿王NineDeerKing文字组合商标在历尽艰险后最终得到保护。 2022/9/578本案中，引证商标“鹿王King Deer及图由汉字“鹿王和英文“King