策划报告分析

1、策划报告二十一世纪的中国， 商业零售业正在发生巨大的变更， 人们的消费意识及消费观念逐渐在转变， 从单纯的购物型发展到购物与休闲、饮食、娱乐相结合的享受型消费，并且已成为时尚，一站式购物中心由此应运而生， 万合购物广场将崛起于赤城县， 一个时尚休闲消费场所， 将以一个非凡的姿态出现在赤城县城。 目标是要打造赤城县商业区的新型商业时尚旗舰。万合购物广场位于赤城县最为繁华的中心位置， 总建筑面积12000 多平方米，营业面积5000 平方米。优势1、商圈优势，位于赤城县商业街核心区域，商圈内商铺需求量大。中端精品是本地市场的缺口，本项目正好填补了这一市场空白。聚人流， 有稳定强大的消费群体， 能保

2、证经营者的利益。3、管理优势，统一经营、统一管理，足够的广告预算支持及持续促销活动。弱势1、商圈日趋饱和，已形成错位经营，本项目尚处于起步阶段，同质、差异竞争激烈。项目自身存在建筑结构不合理，格局不合理， 体量较小。当地商业分析经营规模；经营模式；经营业态；经营档次；消费主群；万众商厦；统一经营；统一管理和自主经营；设5 个经营楼层，地下：超市；1 到 4 为百货业态。整体经营为中高端。 (其中大部分为自营)供销商厦；自主经营；4 个楼层；经营市场货为主，走低端路线。受众群体为周边乡村和县城低收入人群为主百货大楼；经营模式、体量、业态为低端。受众群体为周边乡村和县城低收入人群为主。品牌底店；数

3、量有限，整体品牌度不高。受众群体为盲目消费和中高端消费群体(多为私营业主和行政单位)精品小阁(底店) ；面积不大，以中端消费为主，受众群体较为广泛。市场调查：1、商户问答卷底商日租金比例表日租金2元3元4元5元6元以上总 数 （个）铺位数 量4315512883占比52%18%6%14%10%100%商场铺位日租金比例表日租金1.5元以 内2元3元4元5元以上总数 （个）铺位 数量38341511199占比38%34%15%1%11%99%2、消费者问答卷编号类别在舁 厅P名称数量 （人）总数 （人）所占比例一出行方式1步行3710735%2骑自行车4010737%3摩托车71077%4出租车

4、111071%5公交车41074%6自驾车1810717%二1万众商厦6210758%2供销商厦:2110720%3底间专卖81077%4其他1610715%三商品价格1500元以上2010719%2500-300 元5810754%3300-200 元2910727%4200-100 元01070%5100元以下01070%四购物环境1很差!51075%2较不1910718%37110766%4较好一1110710%5很好11071%五商品种奥1缺乏2810726%2较不2410722%34210739%4较好101079%5很丰富131073%六年龄124岁以下1310712%225-29

5、 岁3710735%330-39 岁3810736%440-49 岁1810717%550岁以下11071%七收入11000元以下101079%21001-2000元3710735%32001-3500元3510733%43501-4999元1510714%55000-6500元31073%66501-7999元51075%78000元以上31073%商场客流量成交率调查表在舁 厅P日期商场名 称调查时间进场人 数出场人 数成交 人数成父举12013-3-4 星期忠信商 厦15: 00-15 :201751314525.70%22013-3-5 星期忠信商 厦10: 00-10 :201211

6、10119.10%32013-3-5 星期忠信商 厦15: 10-15 :402142943214.95%42013-3-5 星期忠信商 厦16: 30-17 :001311581914.50%52013-3-6 星期忠信商 厦10: 44-11 : 04160150127.50%62013-3-7 星期四忠信商 厦9: 25-10:00130773627.69%72013-3-7 星期四忠信商 厦11 : 35-11 :551131411916.81%82013-3-7 星期四忠信商 厦15: 15-15 :351171815244.44%92013-3-7 星期四忠信商 厦16: 23-1

7、6 :4374914054.05%102013-3-8 星期五忠信商 厦9: 30-10:00200135168.00%112013-3-8 星期五忠信商 厦10: 30-11 : 003893566917.73%122013-3-8 星期五忠信商 厦15: 00-15 :303363698224.40%132013-3-8 星期五忠信商 厦16: 10-16 :401913124624.08%142013-3-9 星期六忠信商 厦10: 04-10 :34139871712.23%152013-3-9 星期六忠信商 厦11 : 14-11 :411602102012.50%162013-3-

8、9 星期六忠信商 厦15: 34-16 : 0493851617.20%172013-3-9 星期六忠信商 厦16: 30-17 :0068802130.88%182013-3-10 星期日忠信商 厦9: 55-10:171951303517.95%192013-3-10 星期日忠信商 厦11 : 40-12 :001621431710.49%202013-3-10 星期日忠信商 厦15: 06-15 :36265274269.81%一周内平均成交率为：20%商场客流量成交率调查表在舁 厅P日期商场名 称调查时间进场人 数出场人 数成交 人数成父举12013-3-4 星期供销商 厦15: 22

9、-15:4268842029.41%22013-3-5 星期供销商 厦9: 48-10 :0896532121.87%32013-3-5 星期供销商 厦15: 09-15:391451715135.17%42013-3-5 星期供销商 厦16: 00-16:3049952551.02%52013-3-6 星期供销商 厦10: 44-11 :0400无0.00%62013-3-7 星期四供销商 厦9: 30-9 : 50471936.38%72013-3-7 星期四供销商 厦10: 54-11 :0478752329.48%82013-3-7 星期四供销商 厦15: 10-15:30107941

10、110.28%92013-3-7 星期四供销商 厦16: 30-16:50534935.66%102013-3-8 星期五供销商 厦9: 27-9: 571811033519.33%112013-3-8 星期五供销商 厦10: 40-11 :102042298742.64%122013-3-8 星期五供销商 厦14: 20-14:502041745125.00%132013-3-8 星期五供销商 厦16: 40-17: 0041471024.39%142013-3-9 星期六供销商 厦10: 00-10:2057311017.54%152013-3-9 星期六供销商 厦11: 00-11 :2

11、04022820.00%162013-3-9 星期六供销商 厦15: 12-15:424132921.95%172013-3-9 星期六供销商 厦16: 28-16:482129628.57%182013-3-10 星期日供销商 厦9: 16-9: 46108792119.44%192013-3-10 星期日供销商 厦11: 00-11 :301922106835.41%202013-3-10 星期日供销商 厦14: 20-14:501501754731.33%212013-3-10 星供销商16: 09-16:1061443331.13%期日厦39一周内平均成交率为：25.30%项目地现有的

12、县城人口、 商业运营情况来判断；消费群体的 主力军还是以中端消费为主，结合上述以及市场调查问答卷和项 目自身的因素来分析项目定位及经营业态：大众时尚商品占比要高一些，招商营销中要重视实惠、质 量、以及服务，满足不同年龄，不同性别，不同层次对时尚的要 求，扩大消费群体。时尚概念是宽泛的，弁不拘泥于年轻人的时尚。 一是项目商 品业态分布要满足消费者一站式消费的需要， 二是中档、中档偏 上、低档次时尚商品相结合综上调研，我们预计到消费者购买高价位商品能力不会很 高，年龄结构偏低，性别比例女性占多，职业为自由职业者，消 费偏好时尚、运动、质量好、价格低的二、三线时尚、休闲、运 动、配饰商品，消费偏好冲

13、动强、随意强、反复性购买多，消费 潜力大。消费习惯在周末、节日搭伴为多，对价格、时尚、环境 “逛、淘”最感兴趣。（网络购物）业态定位一层：（A）数码电子；（B）黄金、珠宝、玉器、名表、化妆品二层：（A）精品皮具、鞋；（B）精品男装、运动服饰三层：（A）少淑装、时装；（B）大淑、正装四层：（A）儿童乐园、玩具、童装、针织内衣；（B）毛衫、羽绒 服、床上用品档次配比：1中高端10%-15%提高商城形象2中端60%-70%销售主力商品3中低15%20%烘托卖场气氛、拉动客流以上招商业态分布规划暂定，具体操作要结合实际情况做出 调整，例如：建筑方面、规划设计方面、商铺产权等因素，不断 的跟进、调整。二

14、、三年租金预算楼层分类铺位数量（个）卸积/ m2日租金/ m2月租金（元）年租金（元）一层A115183.594元22030.8264369.6B座19342.954元41154493848二层A&25667.62元40056480672B座24698.032元41881.8502581.6三层A&29650.21.5元29259351108B座24742.211.5元33399.5400793.4四层601580.461元47413.8568965.6合计1964865.04255194.93062338.2四、五年租金预算楼层分类铺位数量（个）卸积/ m2日租金/ m2月租金（元）年租金（

15、元）一层A&15183.595元27538.5330462B座19342.955元51442.5617310二层A&25667.62.5元50070600840B座24698.032.5元52352.3628227三层A&29650.22元39012468144B座24742.212元44532.6534391四层601580.461.5元71120.7853448合计1964865.04336068.64032822第一年未免租期第二、三年租金不变 合计：6124676元第四、五年租金不变合计：8065644 元总计：14190320 元招商原则两个重点、有成熟经营理念，认同公司的经营方式及

16、理念2、有经营实力，有市场开拓眼光，有经验的商户五个优先、 主力店优先：符合业态定位主力商户优先、特色项目优先：拥有特色经营项目的商户优先、有经营经验：对市场发展控制能力强的商户优先、资金雄厚：有项目投资能力的商户优先、多招精选：经营实力强的大户优先品牌形象定位时尚天地、商圈旗舰在商业项目市场运作中， 经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。 同一个项目采用不同的业态， 其场地租金水平与市场生命力也相应地呈现异化的效果。 因此， 业态高度决定经营力度。尽可能引进符合项目地实际需要的新业态， 以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于 35年内