浅析地铁项目启动及其对沈阳市场的影响

1、PAGE PAGE 7浅析地铁项目启动及其对沈阳市场的影响文/沈阳中原市场研究部一、规划发布8月21日上午10时，沈阳市政府召开新闻发布会，正式对外宣布，国务院正式批准沈阳市城市快速轨道交通建设规划，其中包括市民企盼已久的地铁建设。古老的沈沈阳将迈迈入“地地铁时代代”。新新闻发布布会由沈沈阳市副副市长邢邢凯主持持，辽宁宁省发改改委副主主任李国国运宣读读了国家家批准沈沈阳实施施地铁项项目建设设的有关关文件；沈阳市市委常委委、常务务副市长长赵长义义系统详详细地发发布了沈沈阳地铁铁项目的的相关新新闻。在地铁11号线开开工前，沈阳还还有两项项工作必必须完成成。一项项是拿到到国家发发改委正正式下达达的开

2、工工批准，目前，国家开开发银行行的资金金承诺函函和可研研报告，均已递递交国家家发改委委。近期期，中咨咨公司将将再次来来沈考察察开工前前的各项项准备工工作，预预计9月月开工批批准有望望下发。目前，地地铁1号线一一期工程程开工准准备和22号线一一期建设设的前期期工作正正在按计计划进行行。下一一步将按按照国家家关于地地铁建设设管理的的要求，抓紧技技术方案案和机电电设备系系统选择择方案工工作，精精心选择择施工、监理队队伍，力力争号号线一期期工程在在10月月底或111月初初开工。附件：沈沈阳地铁铁大事记记时 间间历 程19655年经国务院院、中央央军委批批准，沈沈阳修建建地铁工工程，并并在沈阳阳东郊破破

3、土动工工，后因因“文革革”停建建19900年沈阳市启启动轻轨轨一期工工程建设设19922年国务院批批准立项项19933年沈阳再次次筹建地地铁，国国务院批批准工程程可行性性研究报报告，后后因各种种原因没没有实施施。19988年沈阳第三三次筹建建地铁，正式进进行前期期准备工工作19988年沈阳市市快速轨轨道线网网规划编制完完成，该该规划共共设计五五条轨道道交通线线路，纳纳入沈沈阳市城城市总体体规划并经国国务院批批复19999年122月沈阳市地地铁一号号线一期期工程项项目建议议书上报报国家计计委（发发改委）20000年1月月地铁一号号线一期期工程项项目研究究报告通通过专家家组评审审20022年9月月

4、通过国家家计委初初审。并并于当年年10月月上报国国务院20022年100月国务院第第1422次总理理办公会会进行了了讨论20033年9月月沈阳市第第一个按按照国务务院有关关精神，编制了了沈阳阳市快速速轨道交交通建设设规划，并上上报国家家发改委委20044年3月月通过建设设部初步步审查20044年100月辽宁省政政府正式式上报关于报报请国务务院批准准沈阳市市快速轨轨道交通通建设规规划的请请示。20055年3月月国家发改改委来沈沈考察项项目情况况20055年6月月向国家环环保总局局报环境境影响评评价报告告书。目目前开工工前的各各项准备备全部完完毕。20055年8月月国务院正正式批准准沈阳市市城市快

5、快速轨道道交通建建设规划划二、规划划详解国家有关关部门和和专家充充分肯定定了沈阳阳地铁建建设规划划，认为为“符合合城市总总体规划划和城市市客流方方向，符符合优先先发展公公交的城城市发展展战略，体现了了城市发发展整体体定位要要求，规规划布局局和总体体规模适适当，符符合实际际，具备备建设实实施条件件”。规规划确定定的目标标，是通通过发展展地铁构构建以轨轨道交通通为骨干干、与其其它交通通方式协协调发展展的城市市公交体体系。具具体布局局是：环环形加放放射线，由东西西、南北北各两条条线路和和一条环环线、两两条支线线构成沈沈阳市地地铁交通通网络，总长度度1822.5公公里，覆覆盖连接接城市中中心区及及外围

6、主主要发展展区域。根据规划划，沈阳阳市将自自20005年至至20112年，先期建建设地铁铁1、2号线一一期工程程，即两两条线的的中间段段，形成成十字形形轨道交交通骨架架。建设设里程440.885公里里，总投投资1771.88亿元，全部为为地下线线路。1号线一一期工程程西起张张士沈阳阳开发区区，东至至黎明文文化宫，全长222.005公里里，设张张士、黄黄海路、重工街街、保工工街、铁铁西广场场、沈阳阳站、南南京街、青年大大街、怀怀远门、津桥路路、黎明明文化宫宫等188座车站站，总投投资额994.88亿元，每公里里平均造造价4.3亿元元。计划划工期554个月月，20005年年11月月开工，计划220

7、100年4月月建成通通车。2号线一一期工程程北起白白山路，南至浑浑南新区区，全长长18.8公里里，设车车站166座，总总投资777亿元元，每公公里平均均造价44.1亿亿元，计计划工期期48个个月，220066年100月开工工，20010年年10月月竣工。1、22号线一一期工程程地铁平平均深度度16米米，车站站建筑最最浅底板板标高深深度222米。11、2号号线一期期工程共共设344个车站站，车站站平均建建设规模模一万平平方米。1、22号线交交叉换乘乘站设在在青年大大街。3号线全全长333.1公公里。也也是市区区东西向向客运交交通走廊廊，线路路经由市市内8个个区，连连接了西西部杨士士地区，经由沈沈

8、辽路、艳粉居居住区、滑翔居居住区、沈阳站站、市政政府、中中街商业业区、大大东工业业区、七七二四工工业区和和北部虎虎石台副副城。主主要功能能是加强强市区西西南部、东北部部副城与与城区间间的交通通联系。 4号线全全长255.6公公里。贯贯穿市区区南北向向，经由由北部下下坎子地地区、长长客总站站、大东东广场、中街商商业区、五爱市市场、南南塔地区区、五里里河、王王家庄、浑南大大市场和和南部苏苏家屯副副城。主主要功能能是加强强市区北北部、南南部苏家家屯副城城与市中中心的交交通联系系，促进进浑南新新区建设设。4号号线支线线经由先先农坛路路、长青青街到浑浑南，全全长7.2公里里。5号线是是环线，全长229.

9、66公里。经由铁铁西广场场、铁西西工业区区、皇姑姑亚明居居住区、辽宁大大学、北北行商业业区、省省政府、长客总总站、上上园工业业区、大大东工业业区、带带状公园园、泉园园居住区区、南塔塔地区、东北大大学、南南湖公园园、方型型广场、砂阳居居住区、滑翔居居住区、艳粉居居住区、铁西商商业区。主要功功能是串串联沟通通市内各各区，连连接大型型客流集集散点。5号线线支线经经由北二二路，西西至于洪洪车场，全长44.9公公里。 附图：沈沈阳地铁铁站示意意图（由由沈阳公公交网提提供） 注：以上述述文字部部分为准准三、地铁铁对整体经济济的影响响地铁将给给人们带带来的好好处之多多是人所所皆知的的事，归归纳起来来主要有有

10、：1、地铁铁能有效效地改善善人们的的出行条条件，极极大缓解解城市交交通压力力。2、地铁铁有利于于降低中中心城区区的人口口密度，促进副副城和近近郊的发发展，加加快沈阳阳城市总总体规划划的实施施。3、地铁铁建设将将催生“地铁经经济”，拉动地地方经济济发展。4、地铁铁建设有有利于沈沈阳相关关产业及及装备制制造业的的振兴。5、地铁铁可减少少城市的的空气和和噪声污污染。四、未来来几年地铁对对房地产产的影响响1、地铁铁沿线的的商业地地产更加加繁荣地铁从来来都是商商业的强强劲动力力，这在在美国的的纽约，日本东东京，法法国巴黎黎以及中中国香港港的城市市发展历历程中已已经屡屡屡证明。借鉴国内内外1000多个个已

11、经建建成地铁铁的城市市的经验验，沈阳阳决定让让地铁更更有“含金量量”。赵长长义表示示，沈阳阳市将把把地铁的的出站口口设计与与地面的的商业设设施相衔衔接，从从而使每每一个出出站口，都形成成一个新新的“地铁商商圈”，在这这方面，日本、香港等等地的成成功经验验值得学学习。目目前，沈沈阳地铁铁1号线线一期工工程的118个站站点已经经确定，22.05公公里沿线线，不仅仅将大东东、铁西西两大工工业区连连成一线线，而且且沿途还还串起铁铁西广场场、太原原街、中中街三大大商圈以以及沈阳阳站这一一交通枢枢纽。“几年后后，沈阳阳的商业业格局很很可能因因为地铁铁建设而而发生变变化。”地铁能能够有效效地汇集集人气，人气

12、催催生商机机，商机机拉动消消费，这这一系列列连锁反反应，必必然会推推动沈阳阳地铁沿沿线的商商业更加加繁荣。2、地铁铁将使得得沈阳快快速完成成“郊区城城市化”进程沈阳的周周边地区区因受到到配套不不完善、交通不不方便等等因素的的影响，房地产产市场的的热度一一直没有有市内中中心地区区的高，价格也也相对较较低。但但是，地地铁的开开通将会会改变这这一现状状。例如：以以前从黎黎明文化化宫张张士，（从黎黎明文化化宫乘坐坐2433路公交交车到沈沈阳站，换乘2261路路公交车车到张士士开发区区，共计计43站站）公交交车里程程：355.6公公里，耗耗时1220分钟钟左右，而且冬冬天冷，夏天热热。但是是如果地地铁开

13、通通，地铁全程程20.05公公里，只只需455分钟就就可到达达，且免免去了严严寒和酷酷暑的煎煎熬。方便快捷捷的地铁铁会加快快城市格格局的改改变，低低廉的房房价、便便利的交交通一定定会引发发资本、人口向向郊区的的转移，居民数数量将会会逐渐的的增多。3、地铁铁沿线的的物业将将受到利利好消息息牵引价价格上涨涨居民数量量增多了了将刺激激本地的的配套快快速完善善起来，同时商商业的发发展也将将受到“地铁经经济”的刺激激发生日日新月异异变化，地铁附近近的物业业拥有地地上和地地下双重重交通优优势，其其升值潜潜力也比比非地铁铁沿线物业业高。所所以相信信在未来来几年内内，地铁铁沿线物业业将是投投资热点点。业内内人

14、士普普遍认为为，那些些现在价价格较低低的地铁铁沿线的的近郊房房源将会会受到追追捧，价价格可能能在地铁铁动工和和试运行行前后发发生较大大的变化化，拉近近近郊和和中心区区的房价价差距。个人认认为：地地铁建设设期间，沿线房房价走势势会以“马鞍”形状倾倾斜上扬扬。如下下图：有人说地地铁是地地下对地地面的一一次革命命地铁到到哪里，哪里的的房价就就涨，继继而带来来楼市价价值与布布局的重重新整理理，全世世界的地地铁线都都在表现现着地铁铁对房产产的增值值作用。研究者者普遍认认为，地地铁对周周边区域域的地价价提升比比率，根根据原有有区域条条件不同同可达到到515；原有有区域距距离城市市中心越越远，原原有交通通条

15、件越越差，地地价提升升比率越越高。例如：上上海20004年年11月月26日日轨道交交通5号号线正式式开通，这为闵闵行区的的楼市添添活力。四周房房产几乎乎告罄。轨道交交通的诞诞生不仅仅拉动了了城市与与郊区之之间的距距离，方方便了众众多市民民的出行行，还极极大拉动动了上海海的楼市市。轨道道5号线线（莘闵闵线）银银都路站站的好世世凤凰城城20003年年年初的价价格为337000元/平平方米，如今涨涨到了556000元/平平方米，一年涨涨幅511%；颛颛桥站这这个曾无无人问津津的地区区，其周周边楼盘盘价格已已升至550000元/平平方米，此区域域半年前前的价格格为35500元元/平方方米左右右，半年年

16、上涨442%。短短时时间内，如此高高的升幅幅令人咤咤舌又如：广广州地铁铁于19993年年开工，开工当当年和第第二年，广州地地铁一号号线沿线线物业升升值155225。19999年一一号线正正式开通通后，地地铁沿线线物业再再次升值值15255。从从中原地地产成交交数据来来看,靠靠近地铁铁一号线线附近的的楼盘,如花地地湾广场场、西门门口广场场、锦轩轩等楼盘盘。对比比推出市市场时的的一手售售价，现现所有一一号线附附近楼盘盘二手售售价基本本上都上上涨了115%以以上。再如：南南京的地地铁将于于8月112日开开始试运运行。沿沿线的楼楼盘在打打了一阵阵地铁牌牌后，逐逐渐偃旗旗息鼓。但是地地铁对于于沿线楼楼盘房价价的助推推作用，却越来来越明显显。如：位于红红山动物物园站的的金基翠翠城，去去年100月份的的时候，其销售售均价为为56000元/平方米米左右，而今年年6月份份的销售售价格已已经达到到63000元/平方米米，每平平方米上上涨了7700元元左右。位于南南京站附附近的湖湖景花园园，去年年10月月份的销销售均价价为60000元元/平方方米，而而目前的的成交均均价已经经超过669000元/平平方米，每平方方米上涨涨了9000多元元。上涨涨幅度已已达到115%。有专家家预测价价格还会会上升，地铁沿沿线楼盘盘存在225%