风险,物流,地产浅析物流地产风险识别

1、浅析物流地产风险识别一、引言物流地产作为物流业务的不动产载体，主要包括物流配送中心、物流仓库、物流分拨中 心等，在我国以物流园区为主要形式。中国物流与采购联合会的调查显示，到 2012 年全国 各类物流园区共计 754 家，比 2008 年的 475 家增长 58.7%，比 2006 年的 207 家增长 264%。 其中，长江中游经济区最多，为 139 家，然后依次是北部沿海经济区 128 家、西南经济区 98 家、黄河中游经济区 93 家、东部沿海经济区 93 家、南部沿海经济区 84 家、西北经济区 63 家、东北经济区 56 家。长江中游经济区、黄河中游经济区、西南经济区和西北经济区四

2、个 中西部区域物流园区数量上升较快，而北部沿海经济区的园区数量增长速度已经超过东部沿 海经济区和南部沿海经济区，呈现快速发展趋势。物流地产的快速发展主要有以下几个方面的原因：第一，需求拉动因素。物流业的蓬勃 发展产生了对物流基础设施的巨大需求，直接带动了物流地产的发展;第二，供给推动因素。 随着国家宏观调控政策的深入，普通房地产的收益趋于理性，市场供求关系转变，房地产企 业通过转型谋求企业的持续发展进入物流地产行业，同时物流地产也成为金融机构以及互联 网企业关注的对象;第三，土地成本因素。从规划角度和地理位置来看，物流用地多数位于城 市郊区，与商业和住宅开发用地相比，土地购置成本相对较低，企业

3、能够以较低的价格获取 大量土地，降低了物流地产企业的运营成本;第四，政策扶持因素。物流地产得到了中央政策 的大力支持，如 2012 年 1 月，财政部、国家税务总局发布关于物流企业大宗商品仓储设 施用地城镇土地使用税政策的通知，2012 年 8 月，国务院出台关于深化流通体制改革加 快流通产业发展的意见，2014 年 6 月，国务院会议又讨论通过了物流业发展中长期规划 等。而物流地产对促进区域就业和税收贡献具有积极作用，也得到了地方政府的支持，如各 地方政府出台物流地产的招商引资政策，提供优惠条件吸引企业加入;第五，投资回报因素。 物流地产能够获得长期稳定的回报，特别是在房地产市场整体不太景气

4、的背景下，这种优势 就更加明显。物流地产被认为收益稳定回报合理，属于低风险投资领域。然而，从外部环境来看，随 着国家经济结构的调整，物流地产市场的需求将回归理性，在供给保持旺盛的趋势下产生过 剩;土地政策和土地的稀缺性使得物流用地的成本优势不再;政策红利已经使用并且不可复制。 从行业特征来看，不同于商业地产和住宅地产，物流地产开发周期长，对资金实力要求更高， 强调规模效应和协同效应，开发活动的独特性更加明显。从开发主体来看，国内物流地产开 发商在物流地产领域开发经验比较欠缺，与国际成熟的开发企业相比综合实力有很大差距， 这些都使得开发活动的不确定性增加。在物流地产成为投资热点的趋势下，对其开发

5、风险的 研究和关注显得尤为重要。这就要求开发企业在风险识别和管控活动中必须兼顾战略目标和 经营策略、经营结果和管理过程、内部要素和外部要素、以及短期目标和长期目标，而平衡 计分卡的基本原理和操作方法客观上提供了一种风险管理的新思路。二、基于平衡计分卡的物流地产风险识别1. 平衡计分卡的基本思想平衡计分卡 (Balanced Scorecard) 是由美国学者卡普兰 (RobertS. Kaplan) 和诺顿(David P. Norton)于 1992 年提出的一种业绩评估和战略管理的方法，它从财务、客户、内 部运营、学习与成长四个维度，将组织的战略落实为可操作的衡量指标和目标，目的就是要 建

6、立现战略制导的绩效管理系统，从而保证企业战略得到有效的执行。其平衡思想主要体现 在以下几个方面。(1) 超越传统财务评估考核模式，兼顾财务指标和非财务指标的平衡传统的业绩评价以财务指标为主，而对非财务指标(客户、内部流程、学习与成长) 的考 核很少，即使有对非财务指标的考核，也只是定性的说明，缺乏量化的考核，缺乏系统性和 全面性。平衡记分卡四个层面之间有着紧密的逻辑关系，形成一条因果关系链。财务是企业 经营结果的体现，是企业短期业绩关注的重点，同时平衡记分卡通过其他三个层面的非财务 指标揭示企业如何实现财务目标，即非财务指标是公司未来财务业绩的源泉和保证，财务指 标和非财务指标一起构成公司整体

7、经营业绩的驱动因素。(2) 不仅强调短期目标的实现，更加重视企业长期目标和短期目标的平衡平衡记分卡克服了单一财务指标的短期性和片面性，达到了兼顾短期和长期目标的目的， 既追求短期业绩的实现，又保证核心能力的培育，保持了两者之间的平衡。它首先将每个层 面的问题分解为核心能力，然后寻找能够帮助企业达成这些能力的关键成功因素，再将关键 成功要素分解为可以量化的、容易实现的、短期的关键业绩指标。(3) 克服单一内部评价的不足，兼顾企业内部因素与外部因素的平衡传统模式比较注重对企业内部的管理水平和运营效率，对市场份额、客户对企业产品和 服务的要求、客户满意度等外部要素关注不够，事实上仅仅关注内部运营效率

8、是不够的，还 需要考虑外部的市场变化和客户需求。在平衡记分卡中保留了传统的内部要素的评价，同时 也要求企业关注外部要素和环境，因此市场、客户等外部要素都需要纳入到评价体系当中， 其目的就是帮助企业更好地适应外部市场和客户需求，从而实现企业的财务目标。(4) 从关注企业经营结果出发，兼顾经营结果与管理过程的平衡传统考核往往偏重于对过去经营成果的考核，而对管理过程的关注不够。由于企业面临 着不断变化的技术、市场环境，要求企业具备较强的创新能力和学习能力，不断适应外部的 变化，在未来的竞争中实现可持续发展。而基于财务报表的静态的传统业绩评价在时间上基 本都是对过去经营结果的总结，难以为企业管理者提供

9、及时、有效的和关于未来的信息指导。 平衡计分卡以有效完成战略为动因，以可衡量的指标为目标管理的结果，寻求结果性指标与 动因性指标之间的平衡。(5) 各个层面均衡发展，兼顾领先指标以及滞后指标之间的平衡财务、客户、内部流程、学习与成长这四个方面包含了领先指标和滞后指标。财务指标 就是一个滞后指标，它只能反映公司上一年度发生的情况，不能告诉企业如何改善业绩和可 持续发展。而对于后三项领先指标的关注，使企业达到了领先指标和滞后指标之间的平衡。(6) 以战略目标为指导，兼顾企业发展战略以及实施战术的平衡平衡记分卡将评估视野置于组织发展，更注重组织的整体平衡，从战略出发制定量化的 业绩考核指标，寻求战略

10、和战术之间的平衡。它回答了对于企业而言四个最为重要的问题， 即从财务角度，怎样满足股东?从客户角度，如何达到客户满意?从内部运营角度，企业必须 擅长什么?从学习和成长角度，企业能否继续创造价值?通过这四个方面问题的解决，达成企 业的战略目标。2. 平衡计分卡对物流地产企业风险因素的识别除卡普兰和诺顿外，许多学者、管理专家为平衡计分卡理论发展和实践做了大量的工作， 平衡计分卡在管理实践中不断得到补充、试验、调整和完善，被越来越多的组织所采用。90 年代初中期，平衡计分卡主要在事业单位及公司的分部使用，近年来，大公司总部、整个组 织也开始使用平衡计分卡，其应用领域涉及到战略、绩效，并向风险管理领域

11、延展。平衡计分卡和企业全面风险管理(ERM)具有天然的共性，第一，两者都着眼于企业全局。 平衡计分卡从财务、顾客、内部业务流程、学习和成长四个角度审视企业;ERM 则强调使用综 合方法在企业整体层面上评价控制风险。第二，两者都关注战略。平衡计分卡通过业绩测评， 而 ERM 则通过风险管理与企业的战略建立联系，目标是不断增加企业整体战略目标完成的可 能性。第三，两者都强调全员的参与。二者的实施及其作用的有效发挥，都需要企业高层的 充分关注和支持以及全员的参与和合同推动。平衡计分卡向员传达企业目标以便他们选择与 企业战略一致的行动，ERM 通过内部交流使每一位员工参与到风险管理的流程中。第四，两

12、者都重视持续改进的作用。平衡计分卡追求持续的改进，而 ERM 则追求持续的评估、监控、 降低企业风险。此外，两者都强调在组织各个层次开展活动，重视目标管理等等。这就使得 基于平衡计分卡的理念以及框架进行风险管理具有可行性，平衡计分卡给风险管理提供了思 维出发点以及风险管理措施实施的途径。基于平衡计分卡的基本原理，物流地产企业的风险识别从四个维度展开，分别是财务维 度、客户维度、内部运营维度及学习成长维度，进一步分解形成四个层面的风险因素体系。从财务维度看，物流地产是典型的资本密集型行业，投资金额巨大，投资回报周期长， 对资金实力，投资能力，融资能力等资本运营能力有较高的要求，往往需要持续经营才

13、能获 利，这个维度的风险集中体现为投资能力风险，融资能力风险，周转能力风险，获利能力风 险以及偿债能力风险，反映物流地产企业股东、经营者、债权人、员工、其他利益相关者在 物流地产开发及经营过程中的风险关注点。从客户维度看，在客户积累上，对于国内大多数新进入物流地产领域的传统企业来说， 在前期的招商过程中无疑会遇一定的障碍，面临招商引资的风险。随着加入者的不断进入， 行业的竞争也日趋激烈，在普洛斯等具有市场垄断地位的国际物流地产巨头已经发展多年的 情况下，国内市场的所有新进入者都面临巨大挑战，市场份额及市场地位处于劣势，面临市 场竞争风险。在后期的物业资产经营环节，也会因专业化和市场化水平的欠缺

14、而导致顾客流 失、顾客投诉等风险。这个维度的风险因素主要包括市场竞争风险、招商引资风险、客户流 失风险及客户服务风险。从内部运营维度看，物流地产的开发与运营期要比住宅房地产长得多，而且在运营过程 中还需 2- 3 年的过渡期，开发周期至少在 10 年以上。物流地产的持续发展更依赖于规模 效应和协同效应，必须要达到一定的规模并加强协同管理才能明显降低成本、提高效率。物 流地产企业一般以开发项目的形式运作，不论是单项目还是多项目管理，其核心是质量、成 本、进度(计划执行效率)，这些内部运营管理活动是达成客户满意、实现企业战略的有效保 障。因此内部运营风险可细分为开发周期风险、开发规模风险、执行效率

15、风险、质量管理风 险及成本控制风险等因素。从学习成长维度看，物流地产具有长期经营的特征，项目建成不是开发过程的结束，而 是资产经营的开始。众多开发商沿用住宅地产模式，希望毕其功于一役，通过一次性的销售 或者招商获得投资回报，忽视物流地产独特的核心能力培养。面对强大的竞争对手，眼前的 主要问题是生存，未来的着眼点是如何发展，如何不断成长。缺乏创新精神和组织学习氛围 的企业很难获得长远发展，该维度的风险因素包括核心能力风险、创新能力风险及学习能力 风险。四、实证研究文章选取西部现代物流园区开发建设有限责任公司为研究对象，现阶段公司的主要任务 是物流园区的开发建设，园区按 6 个功能板块划分，采取整

16、体规划、分步实施、市场运作的 开发模式，实行分期开发：第一期，2007- 2010 年，建成园区 6 平方公里，建设国家铁路 综合物流中心，开工建设兴隆场铁路编组站;第二期，2010- 2015 年，建成园区 9 平方公里， 建成兴隆场铁路编组站，基本实现物流资源整合，产业融合;第三期，2015- 2020 年，建成 园区 7.33 平方公里，全面完成园区功能布局，实现战略目标。园区计划总投资约 1117 亿 元，至 2020 年全面建成后，铁路集装箱中心站实际年吞吐能力可达 200 万标箱，快货 200 万吨，散货 300 万吨。作为物流园区的建设者、管理者和经营者，公司高度重视战略目标的实

17、现及经营风险的 控制，在经营活动中引入外部专业咨询机构提供专业化解决方案，基于平衡计分卡构建风险 指标体系，由 11 名专家组成评价小组对各个风险因素进行评价，形成原始数据矩阵。文章运用 MATLAB2012 编程进行数据的处理和计算，首先进行数据标准化处理，然后将 数据代入熵权模型，分层次计算熵值及熵权。最后计算总的风险值为 E=0.2113，总体上属于较小风险，事实上该公司是一家国有企业， 在管委会的直接领导下开展工作，某种程度上与管委会高度融合，既有公司的特征，也便于 行使行政职能，管委会作为政府派出机构对重大决策起到主导作用，日常运营由公司按照公 司法进行管理。该模式在物流园区开发建设

18、的初期阶段有利于资源整合，提高协调管理力度， 总体上有利于控制风险。需要进一步注意的是， 17 个风险因素的平均权重为 0.0588，权重高于此值的风险因素 是重点风险因素。将风险因素按照权重排序，排在前五位的分别是创新能力风险 (k16 ， 0.1053)，核心能力风险(k15，0.0918)，客户流失风险(k8，0.0891) ，成本控制风险(k14， 0.0741)，学习能力风险(k17，0.0741)，客户服务风险(k9，0.0687)，这是公司在完成园区 建设任务后，下一阶段将重点放在物流园区资产经营的过程中应当重点关注的风险因素，这与该公司的实际情况比较吻合。五、结论及启示文章基于平衡计分卡对物流地产风险因素进行了识别，并构建了风险评估模型，结合物 流地产企业实际进行了