商业地产工程公司工程管理程序

1、- PAGE 43 -商业地产工程公司工程管理程序目录TOC o 1-1 h u HYPERLINK l _Toc20801 第一节项目经理部设立与撤消程序 PAGEREF _Toc20801 2 HYPERLINK l _Toc26216 第二节 项目报批、报建管理程序 PAGEREF _Toc26216 3 HYPERLINK l _Toc3307 第三节 项目施工过程管理程序 PAGEREF _Toc3307 10 HYPERLINK l _Toc4909 第四节工程管理部对工程质量、安全检查管理程序 PAGEREF _Toc4909 20 HYPERLINK l _Toc20470 第

2、五节 专业图设计审查管理程序 PAGEREF _Toc20470 22 HYPERLINK l _Toc13339 第六节 工程质量检查管理程序 PAGEREF _Toc13339 23 HYPERLINK l _Toc23713 第七节项目中间验收管理程序 PAGEREF _Toc23713 25 HYPERLINK l _Toc14048 第八节工程竣工验收管理程序 PAGEREF _Toc14048 26 HYPERLINK l _Toc29854 第九节工程档案管理程序 PAGEREF _Toc29854 30第一节项目经理部设立与撤消程序1.目的明确项目经理部的性质，规范其设立与撤消

3、程序等。2.范围适用于集团公司内各地区分公司的项目经理部。3.职责分公司负责管理其下属项目经理部，由分公司的人力资源部和总办实施。4.内容4.1项目经理部定义项目经理部是公司对一个独立的开发项目设立的非常设的现场管理机构，是项目的建造中心和协调中心，在现场代表公司履行合约义务，维护公司合约权利，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及各职能部门关于本项目的工作，完成公司的关于项目的质量目标和进度目标，协助成本管理部完成成本目标。4.2.项目经理部设立4.2.1一个独立的房地产开发项目,一旦正式成立(以与土地方签署为准),应及时成立“XX（项目名称）项目经理部”，地方

4、公司任命项目经理。4.2.2地方公司项目经理部成立时，应由地方公司总经理办公室或人力资源部根据有关规定，草拟关于成立 XX（项目名称）项目经理部的通知，报地方公司总经理、企管总公司总经理逐级审查批准后，由地方公司总经理签发。4.2.3关于成立 XX（项目名称）项目经理部的通知应包括以下内容：4.2.3.1宣布“XX（项目名称）项目经理部”各专业小组主管及以上职务的任命，以及各专业小组成员名单（由于人员将随项目进展分期分批到位，故部分岗位和职务可以空缺或兼职。4.2.3.2应明确有关该项目经理部的其他事项。4.2.4项目经理部的职责详见项目经理部职责。4.3.项目经理部撤消4.3.1当项目最后一

5、期工程竣工入伙，并办理完毕项目相关档案资料的移交，及完成工程结算中工程量审核后，撤消“项目经理部”, 原项目 部成本审算员调回成本管理部，完成工程结算工作； 设计人员回设计部；材料员回工程管理部；其余工程人员由地方公司人力资源部与工程管理部根据情况安排到工程管理部或其他项目经理部工作。地方公司项目经理部撤消时，应由地方公司总经理办公室草拟关于撤消XX（项目名称）项目经理部的通知（内容包括各岗位人员的工作调动安排），报地方公司总经理、企管总公司总经理逐级审查批准后，由地方公司总经理签发。第二节 项目报批、报建管理程序1.目的有效地安排项目各阶段的报建工作，便于地方公司各部门了解掌握项目的开发进度

6、，确保项目的顺利开发经营。2.范围集团所有下属分公司开发项目的报建。3.职责分公司负责其下属开发项目报建的管理及修改，地方公司各有关部门分工实施。内容序号内容受理部门主办部门前置任务备注1签订土地使用权出让合同规划国土局总公司发展部土 地 谈判 和 补偿地方公司开发部协办2申办项目的用地蓝线图、红线图及建设用地规划许可证规划国土局地方公司开发部3申办项目投资计计划局地方公司开1、2划立项发部4土地使用权初始登记，申办土地使用证证规划国土局地方公司开发部15申办项目“命名”或“更名”登记注册手续规划国土局地方公司开发部1限于政府6组织方案设计招规划国土地方公司设计部/地方公1规的定设投标局司开发

7、部计招标围范规划国土局、公安消7申报项目的建筑防局、民防办、 环保地方公司设计部/地方公设计方案局、绿化委司开发部员会、公路局等8申报项目的扩初规划国土地方公司设7设计方案局、公安消防局、民防办、 环保局、计部/地方公司开发部序号内容受理部门主办部门前置任务备注绿化委员会、公路局等9申报项目的施工图方案规划国土局、公安消防局、民防办、 环保局、绿化委员会、公路局等地方公司设计部/地方公司开发部810办理固定资产投资许可证计划局地方公司开发部缴纳有关税费11办理工程建设许可证建设局地方公司开发部建设工程监理合同12抗震设计审查建设局地方公司工程部13拆迁和三通一平拆迁办地方公司开发部地方公司工程

8、部协办14项目报建建设局地方公司工程部15规划放线规划国土局地方公司开发部地方公司工程部协办16申办项目临时、永久路口的报建手续规划国土局、交通局地方公司工程部17申办项目的临时施工用水以及排污手续自来水公司地方公司工程部18申办项目临时用供电局地方公司工电手续程部19申办项目的墙体保证金、水泥基金、白蚁防治、城市建设档案馆保证金等手续建设局、档案馆地方公司工程部20申办建设工程规划许可证规划国土局地方公司开发部平 立 剖及 基 础图21申办建设工程桩基础提前开工许可证规划国土局/建设局地方公司开发部地方公司工程部协办22桩基础施工招投标建设局地方公司工程部23桩基础合同鉴证工商局地方公司工程

9、部24办理质检备案委托质检站地方公司工程部25办理渣土外运手续固体废弃物管理所地方公司工程部26申办建设工程施工许可证建设局地方公司开发部地方公司工程部协办27申办预售房屋面积查丈报告规划国土局地方公司开发部28申报年度预售计划、办理预售许可证和租赁许可证规划国土局地方公司开发部29装饰工程报批规划国土局地方公司开发部序号内容受理部门主办部门前置任务备注30办理抵押登记及小业主银行按揭手续规划国土局/银行地方公司销售部31申办其他报建事项国土局、公证处、 银行、律师事务所、保险地方公司销售部公司等32申办项目永久用水、用电、用气手续自来水公司、 供电局、燃气公司地方公司工程部33申请转移登记，

10、 办理小业主房地产证规划国土局地方公司销售部34办理楼盘营销的相关手续地方公司销售部此项工作的具体时间可根据实际需要调整注：由于地区政府部门设置及业务处理流程不同，及各分公司建设规模、部门设置及分工不同，对于上表中具体工作的政府受理部门、分公司主办部门可根据当地实际情况做调整。文中未涉及有关验收的事宜，详细内容请见相应验收指引。对于合作开发的项目，合作双方应签订相应的合作协议。上表中未列事项，各地公司自行安排。第三节 项目施工过程管理程序1.目的确保项目的施工过程处于受控状态，监督和协调监理、施工单位履行合约义务，协调与项目有关的外部周边关系及地方公司各职能部门关于本项目的工作，完成地方公司关

11、于项目的质量目标和进度目标，协助预算合同部完成成本控制目标。2.范围本程序适用于各地方公司开发的所有项目在施工准备及施工阶段的质量、进度、成本、安全及现场协调等的管理和控制。3.职责项目经理部负责人全面负责相应项目的质量、进度、成本、协调和安全文明施工以及与监理单位的配合、监控等工作。项目经理部计划工程师、专业工程师、造价工程师和材料工程师等，分别负责进度、质量、成本及甲供材料等工作。若项目经理部设置文员：负责项目经理部的后勤、行政管理及文书工作。4.内容4.1.施工准备管理4.1.1项目经理部的成立与撤消当项目立项以后，地方公司根据实际情况决定项目经理部的成立时间、人员配备、办公地点等各项事

12、宜，详见项目经理部的成立与撤销指引。当项目完成后，地方公司再根据实际情况发文撤消项目经理部。4.1.2场地“三通一平”的实施，施工临时排水、施工路口手续的办理及各种施工许可证的报批报建工程开工之前，项目经理部负责监督施工单位进行现场的“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整），在地方公司工程部指导和支持下办理场地临时排水及施工路口手续的工作，并搞好场地周围的四邻关系。同时，根据项目发展计划并按照政府有关之规定及程序办理各项施工许可证的报批报建手续，临时用水的口径和临时用电的负荷要基本满足现场生产和生活需要。协助相关部门的其他工程报建工作。4.1.3勘探布点4.1.3.1地方公司工程部负责与设计

13、院沟通,编写勘察委托书,项目部参与布点讨论,报地方公司工程总监审批并经结构施工图设计负责人签任后递交给勘察单位。特别要将对沉降和差异沉降的要求写进委托书。4.1.3.2项目部要掌握技术钻孔不得少于总数的 1/32/3,且不得少于 2 个。4.1.3.3项目部人员要熟悉场地地质构造、地基类别，不良地质现象、地下水常年水位标高，水质是否对砼有侵蚀性，端桩土（岩）承载力的设计值。4.1.4施工组织设计审查在施工单位中标后，项目经理部应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报送的施工组织设计，并一式三份报地方公司工程部、项目经理部及监理单位审查。三方审查完成后形

14、成施工组织设计审查意见表，将审查意见表交施工单位，由施工单位对施工组织设计进行修改和补充，并需获得项目经理部的最终批准。施工组织设计是施工单位用以指导施工准备和组织施工的全面性的技术文件。作为房地产公司，要对工程质量、工期、成本三大目标实施监督管理，必须严格审查施工组织设计，以充分掌握施工单位的人员配备、机械配备、劳动力组织、质量保证、安全保障、文明施工、工程进度及降低成本的施工技术措施等。编制施工组织设计的原则编制施工组织设计（方案）应遵守科学、先进、切实、可行的原则， 以设计图纸、工程预算、工程合同、施工规范、国家建设法规为依据，从现场条件和施工单位自身条件的实际情况出发，以坚持质量第一、

15、确保施工安全和合同工期要求为基点，坚持执行基本建设程序，合理安排施工顺序，择优采用先进施工方法，积极采用新技术， 尽量提高机械化程度，充分发掘潜力，做好人力、物力的综合平衡， 以求在确保工程质量的前提下，缩短工期、降低成本、获得最佳效果4.1.4.1单位工程施工组织设计的主要内容工程概况：包括工程任务，总包和分包的分工范围，工程特点及施工场 地运输、供水、供电情况等。施工准备工作：包括临时设施，用电用水（施工生活、生产用电用水的日 供量、总供量和施工高峰日最大供应量）、临时道路、排水设施的安排。施工部署：施工任务的组织分工和安排，工期的控制，分部分项的施工顺序，施工流向及流水段的划分，施工机械

16、的布置。施工方案：一般指各分部工程的主要施工方法及技术措施（例如地下水的处理，工程测量，垂直、水平运输，脚手架等），工程关键性部位的施工工艺。保证质量、安全、环境污染防护的措施及季节性施工措施。施工现场总平面图，应标明建筑物主体位置、施工主要机具布置、临时设施、道路、堆场、施工供水供电线路等。施工进度计划的线形图（进度表）和网络图，指明主要控制线。施工用计划及劳动力安排。材料、成品及半成品进场计划。10 施工机械及主要机具计划。 降低成本措施。施工现场临时用电设备在 5 台及 5 台以上或设备总容量在 50KW 及50KW 以上者，按施工现场临时用电安全技术规范 JGJ46-88 规定尚应编制

17、临时用电施工组织设计。对塔吊、施工电梯等大型机械设备的安装及拆除，必须作专题安全技术方案。施工组织设计的审查办法施工组织设计应经施工单位有权部门批准并盖上公章，于合同签订后 20天之内提交监理单位，监理单位在收到施工组织设计后 74.1.5天内拿出书面审查意见，交建设单位，建设单位在 7 天内回复意见。4.1.6施工组织设计一旦审查并修改完毕，应认真贯彻落实，总包及分包单位的施工活动，必须按照施工组织进行安排。项目监理部、地方公司项目经理部和工程部各专业人员应严格按照施工组织设计检查和督促各项工作的落实。如施工条件有所变化，应及时修改补充，并按修改后的施工组织设计执行。如需进行重大修改，则必须

18、报经原批准部门同意，并提交建设单位审查后备案。4.1.7开工报告的审批主体工程开工前，项目经理部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工：A 施工许可证已办妥； B 施工图已会审；C 施工组织设计已审批；D 施工现场的准备已具备开工条件1.1进度管理1.1.1项目施工进度控制计划管理1.1.1.1总施工进度控制计划的编制项目经理部根据项目发展计划及扩初设计图纸，充分考虑施工工艺、做法要求等，按照项目施工进度控制计划编制指引完成总施工进度控制计划的编制。必要时可以将总施工进度控制计划分解为年度施工进度控制计划和季、月度施工进度控制计划。关键线路上的关键点可另行编制详细计

19、划以便更好地组织和监控施工。总施工进度控制计划的评审总施工进度控制计划编制完成后，项目经理部应组织地方公司相关部门对计划给予讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性和严肃性。评审完以后应交地方公司工程总监批准后发给地方公司相关部门执行。总施工进度控制计划的调整除非项目发展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。若调整，也应作好相关的评审工作，并且分计划要作相应的调整。施工进度控制计划执行情况的检查监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否专款专用， 对周、月及总进度控制计划与

20、实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时报批报建、合理安排工序穿插，解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。1.1.2样板确认计划、承建商进场计划、施工图纸交付计划及甲供材料进场计划的管理项目总施工进度控制计划审定后，项目经理部计划工程师根据项目总施工进度控制计划完成项目的样板确认计划、乙供材限价计划、 承建商进场计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划的编制工作，并分别抄送地方公司设计管理部、成本管理部、工程管理部等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门的成的工作列出时间清

21、单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。1.2技术管理1.2.1图纸管理1.2.1.1图纸的发放：图纸的发放由地方公司设计管理部统一归口管理， 项目经理部负责监理和施工单位图纸的发放。1.2.1.2图纸的保管：项目经理部应有专人负责管理图纸，填写工程图纸清单以及设计变更清单，并定期进行整理。一般来说， 项目经理部图纸至少应有 2 份。1.2.1.3图纸会审的组织安排：图纸会审至少应有两次，第一次为扩初设计阶段地方公司内部（销售部、设计管理部、工程管理部、成本管理部、项目经理部及设计院等）的会审，主要解决建筑、功能及成本上的问题，由设计管理部主持；第二次会审为开工前的会审（设计管理部、工程

22、管理部、项目经理部、设计院、监理单位、施工单位等），主要解决施工工艺上的问题，由监理单位主持。会审结束后，主持部门应形成图纸会审纪要。图纸会审纪要 由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件及有效的结算文件。审查的主要内容按已收集的施工必备的技术资料，审查设计的依据与现场条件是否相符。根据设计图纸，考虑施工的装备及技术能力是否适应设计要求。设计造型、选材、结构等是否合理，是否便于施工，是否能保证工程质量（性能、寿命、安全、可靠性及经济性）和施工安全要求。所需用的施工图、标准图、非标准图、重复利用的图纸等技术文件是否完整，图纸说明是否齐全、准确，有无矛盾和问题。图纸中的尺寸、标高、

23、轴线位置以及预留洞、预埋件是否标注齐全， 总图与大洋图有无遗漏、错误和矛盾之处。检查所选用的构配件、标准件与设计有无矛盾。图纸中建筑、结构、设备安装、装修之间有无矛盾，如土建图中的预留洞、预埋件的数量、规格、标高是否与安装图一致等。1.2.2设计要求与现行施工规范、工艺标准是否有矛盾。1.2.3设计的假定条件和处理方法是否考虑了施工条件及承受施工荷载的能力。1.2.4设计变更管理1.2.4.1设计变更的提出：地方公司设计管理部及地方公司其它部门可以直接提出问题，并归口到分公司设计管理部发出AA设计变更通知单。项目经理部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工过程中出现的问题提出疑问。

24、后者由项目经理部负责归口汇总并审核。 特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，项目经理部应注意认真核对。项目经理部将上述问题汇总后，再以地方公司部门工作联系单或图纸会审纪要的形式督促设计管理部或设计院解决。在紧急情况下，也可以先电话通知，再补分公司部门工作联系单。设计问题的解决：原则上，设计变更问题的解决由分公司设计管理部负责归口，再交设计院解决。但在施工过程中若出现紧急情况，项目经理部也可以在征得设计管理部同意后口头指令施工单位进行变更， 或者直接与设计院联系，定好解决方案，要求施工单位施工， 再联系设计管理部，由其与设计院协商后补设计变更单。任何

25、口头指令或电话联系后都要补办地方公司或设计院正式发出的书面变更通知。设计变更文件的传递及存档：当问题解决形成变更文件以后，由地方公司设计管理部发给项目经理部，然后由项目经理部发给各有关单位实施。为使工作有序及有利于结算等，项目经理部应每月整理设计变更文件（AA设计变更通知单），填写设计变更文件清单。1.2.4.1.1设计变更的实施：1.2.4.1.2评审：对于任何设计变更文件，项目经理部可以从施工工艺、 材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审。若有不同意见可以以部门工作联系单的形式向地方公司设计管理部提出修改意见供其参考。1.2.4.1.3交底：在项目经理部将设计变更文件发给监理单位时，要

26、同时作好交底工作，并随时指导施工。1.2.4.1.4标识：项目经理部在收到设计变更文件后，应及时在有关的施工图纸上作好相应的标记，注明变更大概内容、变更时间、变更出处，并加盖项目经理部章。每月与监理、施工单位核对施工图纸的变更标识情况，督促监理和施工单位及时标识施工图纸变更标识。1.2.5施工技术管理施工过程中的分部分项工程施工方案的评审由监理单位负责审核，项目经理部进行监督。对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，由于项目经理部监督监理单位处理，必要时请地方公司工程管理部组织外围专家召开专题会议。4.4成本管理4.4.1根据公司付款程序,负责工程进度款的初审,注意各项扣款的及时执行；在工

27、程快结束时注意规避超付的风险。根据有关规定，办理工程结算和保固金支付。4.4.2根据成本管理部有关规定，及时进行设计变更、现场签证的造价审核。4.4.3根据工程和物资合同，及时收集有效资料和证据，与地方公司工程管理部和成本管理部一起对施工单位和供货商或者进行理赔、反索赔和索赔的工作；4.4.4根据工程投保合同，收集足够有效证据和资料，与地方公司工程管理部和成本管理部一起向保险公司及时进行索赔4.4.5详细条款详见集团成本管理组有关成本管理文件。4.5质量管理4.5.1质量目标项目经理部作为地方公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。在评审招标文件和合同条款中，注意有关质量和现场配合

28、的条文的审核，确立明确的质量目标。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现质量目标。4.5.2事前控制：4.5.2.1根据工程特点、质量目标编制工程指导书，对容易出现投诉的质量问题，要编制有效预防措施。4.5.2.2根据工程特点、质量目标、监理合同以及有关法规，严格审查监理规划，以便监督监理质量管理行为。4.5.2.3根据合同要求，与地方公司工程管理部及监理单位对施工单位的施工组织设计、施工方案中有关质量保证措施进行审核。4.5.3过程监控4.5.2.1测量及定位放线的监控：项目经理部负责向施工单位提供施工现场附近的国家定位放线基准坐标点及高程控制点，并要求监理单

29、位配备专门的测量工程师和经标定过的仪器对施工单位的定位放线情况进行严格校核复验。4.5.2.2重要材料、设备的质量监控：由于许多重要的材料、设备均为甲供，因此必须严格审核招标文件和合同条款。对于乙供材料， 必须在施工合同或 限价过程中给予必要的质量要求描述。所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告，监理对于部分材料必须进行有见证送检，未经检查合格的材料不得使用。发现不合格品时，予以退货，若甲供材料对进度等造成影响，与地方公司工程管理部一起向供应商索赔。4.5.2.3对隐蔽工程及重要和关键工序的监控：项目经理部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工

30、程、 重要部位的砼浇灌、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。工程质量检查情况如实记录在监理单位相应的质量保证表格上，项目经理部工程师签字认可。当出现不合格时，项目经理部要求监理工程师填写整改通知单，并要求其负责施工单位整改后的验证和封闭。4.5.2.4在需要进行中间验收的分部工程完工后，项目经理部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收。在单位工程完工后，项目经理部通知地方公司工程管理部按照工程竣工验收控制程序的规定核查质量并组织验收。4.5.4事后控制4.5.4.1对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后交工前要督促监理单位 100检查验收。在移交给

31、物业公司时，针对各分部分项要再次与物业、监理、施工单位联合检查。对于质量问题投诉的维修要有记录和统计、分析。4.5.5.3 对于容易出现质量问题的分部分项工程，要结合设计、施工控制和管理检查措施写出专题总结报告，报集团企管总公司工程管理部和设计部。4.6对监理单位的协调管理监理是现场质量、进度控制和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制。对监理单位监理行为的监控必须得到有力控制。4.6.1控制依据：监理合同、经审定的监理规划及有关法规和监理条例。4.6.2对监理工程师的资格审查：项目经理部应对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、资格证书是否与监理合同的规定相

32、一致、是否具备资格、工作人员数量是否足够等。在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、 资格证书名称、证书号码等登记在监理工作人员登记表上。4.6.3督促监理单位向承包商移交施工场地，发布监理配合要求，向承建商明确现场管理规定和程序。4.6.4参加由监理单位组织的施工组织设计评审，由监理监督承建商根据审核意见完善施工组织设计。参加由监理单位组织的施工图纸会审，配合地方公司设计管理部催促设计院完善设计图纸，解决设计问题。4.6.5督促监理单位对建设工程使用的材料进行有见证送检，监督监理单位对现场实体质量的检查、旁站监理执行情况，监理对有关质量问题的跟踪解决措施。4.6.6监督监理

33、单位完成上墙资料：晴雨表、监理单位各种规章制度、监理架构、监理人员岗位职责，每月工程进度照片、工程进度形象表、各阶段总平面布置图等。4.6.6.1监理的文件管理监督：4.6.6.2监理月报。项目经理部应要求监理单位每月上报监理月报， 并对其中所反映的质量、进度、安全文明等情况形成反馈意见， 填写监理月报审核意见表。对于其中存在的问题以及项目经理部平时巡视所发现的问题，应要求监理敦促施工单位予以整改，并将整改结果再上报项目经理部核实。4.6.6.3监理例会或其它专题会议：督促监理单位每周召开监理例会对各施工单位工序、质量、进度进行监控和协调。必要时，项目经理部也可以组织监理单位和施工单位召开质量

34、专题会议。各会议应注意作好相应的记录并予以保存，所有的会议纪要必须经项目经理部审核通过，监督监理和施工单位落实纪要内容。4.6.6.4监督监理的其他质量记录和质量文件管理，督促监理单位对不合格工程质量发不合格报告和整改通知等质量文件，并监督监理在施工单位整改后的验证与文件的封闭。4.6.6.5按照国家有关基本建设程序的法律法规规定，应由建设单位参加并签署的各种中间隐蔽验收、各种质量保证表格等，项目经理部有责任在签署之前予以核查。4.6.7监理与承建商的关系协调：在施工单位刚进场时，项目经理部应首先与之取得联系，并将其介绍给监理单位。由监理单位向其发放有关配合监理管理的配合要求，在施工过程之中，

35、当承建商与监理单位发生由其自身不能解决的矛盾时，项目经理部有责任及时发现并给予妥善解决。4.6.8承建商之间的协调：各承建商之间的相互进度配合、成品与半成品的相互保护等易发生矛盾的地方，原则上由监理单位负责解决。 但当矛盾较大时，项目经理部也有责任根据监理单位的要求从中给予协调解决。项目经理部可以通过召开协调会等方式来协调各承建商之间、承建商与监理之间以及项目经理部与监理之间的关系。具体可参照项目经理部例会指引的相关规定来执行。对于每次协调的结果，应形成例会纪要并发给各相关单位。另外，项目经理部也可以通过书面文件的形式来协调上述单位之间或与上述单位之间的关系。4.6.9监督监理对施工单位编制的

36、索赔签证的审核工作。4.6.10参加由监理单位组织的分部分项工程验收及工程初验。工程初验后督促监理单位提交监理档案资料，由监理检查施工单位的竣工资料，协助整个竣工资料验收工作。4.6.11为了加强监理人员的工作责任心，充分调动他们的积极性，使他们更好地为我公司服务，各地方公司可以根据地区自身情况，对项目监理部进行分阶段或分季度考核，并给予相应的奖励。4.7安全文明施工管理4.7.1在施工合同中对现场硬地化、安全网等安全文明施工措施作出明确的规定。对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则扣除相应的措施费。审定不同施工阶段的施工现场平面布置。4.7.2督促监理单位做好施工安全

37、和文明施工的监控管理；在每周的监理例会或其它工程会议上要监理讲评现场安全和文明施工的落实情况。对于存在的严重隐患要以整改通知单的形式责令施工单位限期整改，并负责验证和封闭。4.7.3对于政府及公司工程管理部检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。4.8质量记录管理项目经理部文件归档按各公司有关规定进行管理，在完工后向公司档案管理机构移交有关项目质量记录。详细质量目录收集、管理、编号管理见项目经理部文件归档指引。4.9工程物业移交4.9.1.1工程移交物业管理部门应具备的条件:4.9.1.2建设工程已通过竣工验收。4.9.1.3承包商已将竣工验收中发现的质量问题全部整改完毕，建设

38、工程已移交项目经理部。4.9.1.4建设工程竣工资料齐全。4.9.1.5工程移交物业管理部门程序：4.9.1.6在竣工验收完成后，项目经理部以书面形式通知物业管理部门准备接收已竣工的建设工程，并知会地方公司工程管理部等相关单位。4.9.1.7组织由物业管理部门、监理单位、施工单位参加的建设工程物业验收移交，逐户逐房检查，对卫生间等部位必须 100进行盛水试验，必要时地方物业工程人员可提前检查有关准备移交的物业质量。4.9.1.8填写工程完工移交书，对检查的房间的各有关部位质量问题进行统计。4.9.1.9通知监理单位组织承包商对验收提出的问题在规定的时间内处理完毕。4.9.1.10监理单位督促施

39、工单位整改完毕并检查后，通知地方物业单位对质量问题的整改结果进行复验，直至通过移交验收。4.9.1.11移交竣工资料一套给物业单位，其中有关设备的资料必须十分齐全，竣工图中的设计变更必须详实，有关户内管线的走线必须绘制竣工图。4.9.1.12入伙后至项目经理部撤销时的时期内，就有关投诉的处理记录、施工单位的联系方式必须移交物业单位。5.支持文件WD- 项目施工总进度控制计划编制指引；WD- 项目经理部例会指引；WD-项目经理部文件管理指引。第四节工程管理部对工程质量、安全检查管理程序1.目的保证工程质量和安全处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于各地方公司全面了解各项目的质量、安全等情况，确

40、保工程建设顺利进行。2.范围适用于地方公司新建、改建、扩建的各工程项目。3.职责由地方工程管理部管理并实施。项目经理部及其他相关部门配合实施。4.内容4.1检查时间：对在建项目每月例行检查一次（特殊工序、重点部位可增加检查次数）。4.2检查人员：地方公司工程总监（总工程师）、工程管理部、各项目经理部、监理单位、各施工单位。4.3检查依据：国家、地方相关质检、安检的规范、规定，工程设计文件。4.4检查内容：4.4.1工程实体质量4.4.2现场安全、文明施工4.4.3上月检查整改意见落实情况4.4.4重要工序施工计划安排4.4.5本月隐蔽验收资料4.4.6工程进度完成情况4.4.7质量记录和文件资

41、料管理情况，图纸管理和变更标识情况4.5检查方法：4.5.1观感检查4.5.2利用相关仪器检查4.5.3相关资料抽查4.6结论：4.6.1对检查结果现场开会讲评4.6.2对存在问题提出整改意见，项目经理部负责监督监理施工单位落实形成纪要备案第五节 专业图设计审查管理程序1.目的确保结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业图纸经济、合理, 规避设计中的质量隐患，对图纸的设计质量进行有效控制。2.范围适用于AA集团范围内开发的所有项目。3.职责结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计任务书中相关条款由地方公司工程管理部配合设计管理部提交设计院，设计部负责第一次扩初图纸会审的组织工作，

42、项目经理部配合监理负责第二次施工图纸会审。地方公司工程管理部配合设计管理部对专业图纸和变更的跟踪落实。4.内容4.1.检查依据现行的国家规范、条例及有关法规；现行的行业标准、规范；现行的地区规范、标准、条例及有关规定；4.1.3集团现有的工程案例经验教训。4.2.检查要点4.2.1安全性，如结构体系的安全性能；避免工程质量事故。4.2.2功能性，如各专业设备或系统的有关参数，对于功能的影响程度，防止功能缺陷的性能；避免设计导致的质量问题。4.2.3经济性，结构体系或专业设备体系的经济性能；性价比分析。4.2.4可操作性，是否有利于组织施工，保证施工质量，规避施工质量问题。4.3.检查程序4.3

43、.1在扩初设计阶段，地方公司设计管理部组织地方公司公司销售部、工程管理部、预算合同部、项目经理部及设计院等进行会审，主要解决各专业功能及成本上的问题，由设计管理部主持会议。4.3.2必要时地方公司设计管理部可召集外围专家委员会成员进行专业体系选型的评审。4.3.3在开工前，监理组织地方公司设计管理部、工程管理部、项目经理部、设计院、监理单位、施工单位等，针对施工图施工工艺上的问题，进行会审，监理单位主持会议。会审结束后， 主持部门应形成图纸会审纪要。图纸会审纪要由到会的各单位审核无误后签字盖章确认。4.3.4地方公司设计管理部负责对图纸和变更设计工作的落实和跟踪，是图纸和变更的归口管理单位，工

44、程管理部对于专业设计协助设计部进行设计跟踪。5.支持文件WD- 结构图设计审查指引；WD- 给排水图设计审查指引；WD- 电气图设计审查指引；WD- 燃气图设计审查指引；WD- 采暖通风图设计审查指引。第六节 工程质量检查管理程序1.目的指导有关分部、分项、专项工程的现场质量检查，确保工程施工质量得到有效控制。2.范围适用于AA集团各地方公司开发的项目。3.职责项目经理部负责监督监理单位进行工程的中间检查和隐蔽验收检查；地方公司工程管理部每月进行现场质量检查。4.内容4.1.检查依据国家施工验收规范；行业标准、规定、条例；4.1.4地区的地方标准、规定和条例等；4.1.6设计施工图文件。4.2

45、检查内容4.2.1现场质保体系检查4.2.1.1施工单位资质和操作工人上岗证件。4.2.1.2施工气候、场地等是否具备施工条件。4.2.1.3施工设备机械等检查。4.2.2设计图纸的检查详细查看工程施工图、设计说明、设计变更、施工方案及集团统一做法等，弄清材料品种、规格、性能要求、检验要求、施工顺序和施工要求等。4.2.3质保资料检查4.2.3.1原材料的出厂质量证明书、复试报告和建筑防水材料产品准用证。4.2.3.2隐蔽工程验收记录4.2.3.3关键节点检查记录。4.3.实物检查要点4.3.1重要关键部位检查；4.3.2容易出现通病的节点部位检查；4.3.3关键原材料检查。4.4.检查程序4

46、.4.1开工前施工资质检查，施工组织设计和施工方案审查；图纸会审；4.4.2材料进场检查，必要时监理有见证送检；4.4.3试件有见证送检；4.4.4隐蔽工程或分项工程施工单位自检；4.4.5隐蔽工程或分项工程监理单位检查，监督整改落实；4.4.6关键部位项目经理部抽检；4.4.7中间验收按中间验收程序办；4.4.8竣工验收按按竣工验收程序办。5.支持文件WD- 地基与基础工程质量检查指南；WD- 砌体结构工程质量检查指南；WD- 钢筋砼结构工程质量检查指南；WD- 装饰工程质量检查指南；WD- 门窗工程质量检查指南；WD- 楼地面工程质量检查指南；WD- 屋面和防水工程质量检查指南；WD- 幕

47、墙工程质量检查指南；WD- 给排水及燃气工程质量检查指南；WD- 电气工程质量检查指南；WD- 通风与空调工程质量检查指南；WD- 电梯工程质量检查指南。第七节项目中间验收管理程序1.目的对房地产项目施工过程的中间验收进行有效控制2.范围本集团内各地方公司所有在建项目的中间验收3.职责项目经理部负责组织施工过程中分部工程的中间验收。4.内容4.1中间验收应当具备下列条件4.1.1承建单位已经按设计要求和合同约定完成需验收的分部分项工程。4.1.2分部分项工程质量验评资料完备：4.1.3质量保证资料齐全、真实，并与工程进展同步；4.1.4有关原材料、半成品试验和评定合格；4.1.5施工形成的观测

48、数据满足相关规范的要求；4.1.6分项工程自评资料齐全、评定结果符合要求。4.1.7监理工程师对分部工程质量验评资料签署合格。4.2.中间验收程序4.2.1承建单位完成分部工程后，必须先进行自评，自评完成后将分部工程质量验评资料提交监理工程师，申请进行中间验收。4.2.2监理工程师对分部工程质量验评资料进行审查，并参照有关验收规范和验评标准要求对分部工程现场观感质量进行量测和检查。4.2.3若符合验评标准，监理工程师应及时对分部工程质量验评资料进行签署，并通知项目经理部对分部分项工程进行中间验收。若不符合要求，监理工程师应向承建单位下发整改通知单， 要求其整改完成后再重新申请中间验收。4.2.

49、4项目经理部接验收通知后，及时组织地方公司工程管理部、设计管理部、设计单位、监理单位、承建单位进行中间验收，并应按照政府有关规定通知质量监督机构对验收进行监督。4.2.5中间验收通过后，验收参加人员应对其分部工程的质量作出最终评定，并对中间验收资料进行签认。对中间验收中存在的问题，项目经理部发出整改通知单要求承建单位落实，并验证封闭。4.3验收依据按现行的国家标准、行业标准及合同要求的质量标准规定进行验收， 同时应符合国家现行的有关法律、法规、技术标准和设计文件的要求。验收内容程序工程分类参加单位1基础工程质监站 设计院 监理单位 施工单位、项目经理部 地方公司工程管理部2主体工程质检站 项目

50、经理部 地方公司工程管理部 设计院 监理单位 施工单位第八节工程竣工验收管理程序1.目的保证工程按期顺利验收通过，便于公司掌握工程遗留问题以及对问题处理的跟踪。2.范围适用于公司新建、改建、扩建的各工程项目。3.职责由地方公司工程管理部、项目经理部及其他相关部门配合实施工作。4.内容4.1工程竣工验收应具备的条件:4.1.1完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求；4.1.2有完整的技术档案和施工管理资料;4.1.3有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.1.4有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；4.1.5有施工单位签署的工程保修书.4.

51、2.工程竣工验收程序4.2.1施工单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后,自行组织验收, 并按国家有关技术标准自评质量等级、编制竣工报告，由单位法定代表人和技术负责人签字并加盖单位公章后，提交给监理单位。竣工报告应包括以下内容:已完工程情况、技术档案和施工管理资料情况、建筑设备安装调试情况、工程质量评定情况等。4.2.2监理单位核查竣工报告，对工程质量等级作出评价。竣工报告经总监理工程师、监理单位法定代表人签字并加盖单位公章后，由施工单位向建设单位申请竣工验收。4.2.3建设单位提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民防等有关部门进行专项验收（专项验收程序由有关部门自定），并按专

52、项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件。4.2.4建设单位审查竣工报告，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。4.2.5建设单位编制建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告。 建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告应包括下列内容：工程概况、施工许可证号、施工图设计文件审查意见、工程质量情况以及建设、设计、施工和监理等单位签署的质量合格意见。建筑工程竣工验收报告或市政工程竣工验收报告应使用建设行政主管部门印制的格式文本，一式四份，主管部门、城建档案部门、建设单位和施工单位各一份。4.3.验收监督：4.3.1建设单位组织工程竣工验收前，应提前通知工程质量监督机构，

53、并提交有关质量文件和质保资料，工程质量监督机构应派员对验收工作进行监督。4.3.2工程质量监督机构对验收工作中的组织形式、程序、验评标准的执行情况及评定结果等进行监督。验收不通过，工程不得投入使用。竣工验收日期以最后通过验收的日期为准。4.3.3建设单位在竣工验收通过后，即可进入验收备案程序。4.4备案管理：4.4.1建设单位必须在竣工验收合格后规定时间内（根据各地区政府规定）向主管部门提交下列材料，办理备案手续：备案表、建筑工程竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收意见书、环保验收合格证、质量技术监督部门的验收结果通知单（如电梯验收结果通知单等）、工程验收档案认可书、燃气工程验收证书、民防工

54、程竣工验收证书、施工单位签署的工程质量保证书、开发商签署的住宅质量保证书、住宅使用说明书。4.4.2建设单位向主管部门领取建设工程竣工验收备案表；加盖公章和法人代表签名，提交前文所述验收证书向主管部门备案。4.4.3主管部门在收齐验证备案材料后出具建设工程竣工验收备案证明书，正本两份，副本三份，建设单位和产权登记部门各持一份正本， 档案部门、主管部门和施工单位各持一份副本。竣工验收内容：程序工程分类参加单位1消防工程消防局 设计院 监理单位 施工单位、项目经理部 地方公司工程管理部2环保工程环保局 项目经理部 地方公司工程管理部 设计院 监理单位 施工单位3燃气工程燃气公司 项目经理部 地方公

55、司工程管理部 设计院 监理单位 施工单位4民防工程民防办 项目经理部 地方公司工程管理部 设计院 监理单位 施工单位5电梯工程劳动局 项目经理部 地方公司工程管理部 设计院 监理单位 施工单位6安全验收安检站 项目经理部 地方公司工程管理部监理单位 施工单位7供电工程供电局 项目经理部 地方公司工程管理部 设计院 监理单位 施工单位8白蚁防治工程白蚁防治办公室 项目经理部 地方公司工程管理部 监理单位 施工单位9自来水接驳自来水公司 项目经理部 地方公司工程管理部监理单位 施工单位10规划验收国土局 项目经理部 地方公司工程管理部 设计院 设计管理部 监理单位 施工单位11档案验收档案馆 项目

56、经理部 地方公司工程管理部 设计院 监理单位 施工单位第九节工程档案管理程序1.目的对项目资料和竣工档案资料进行有效的管理和利用，确保公司在任何场合使用的工程图书资料为现行有效版本。2.范围用于地方公司各部门、各项目所有工程档案资料的收集、归档、 保管、借阅和销毁。3.职责若公司无档案室，工程管理部的档案管理员负责工程图书资料(的购买、登记、借阅和保管。工程管理部的档案管理员负责对项目资料和竣工资料的收集和管理。工程管理部经理负责对过期资料的审查销毁。4.内容4.1.项目资料的控制4.1.1收集、进库和保管4.1.1.1工程项目正在进行时，各部门应将本部门所涉及该项目的上级批示、政府批文、土地合同、报建资料、工程合同（包括设计合同、 监理合同、施工合同等）以及各类证书的原件/正本在产生的同时，及时送至地方公司工程管理部档案管理员保管，准备甲方竣工时交项目经理部收集整理。4.1.1.2工程项目在结束时，各项目应将施工过程中的重要文件、数据以及具有参考价值的资料，归纳