云房数据-XXXX上半年中国房地产投资回报率调查报告

1、20155年上半年中国房地地产投资资回报率率调查报报告北京仁达达房地产产评估有有限公司司北京云房房数据技技术有限限责任公公司二零一五五年四月前言房地产投投资回报报率是反反映房地地产投资资回报的的重要指指标，是是投资人人在房地地产投资资决策和和房地产产项目评评价中的的重要参参考，也也是利用用收益法法进行房房地产估估价的重重要参数数。科学学、准确确的房地地产投资资回报率率不仅能能够为房房地产投投资主体体投资决决策提供供科学依依据，为为估价师师提供了了客观的的参数依依据，还还能为银银行押品品管理人人员较好好地控制制和防范范房地产产风险提提供依据据。中国房房地产投投资回报报率调查查报告是北京京云房数数

2、据技术术有限责责任公司司北京云房数据技术有限责任公司（原北京仁达房地产评估有限公司信息数据部），致力于为评估行业信息化发展，为房地产/土地评估机构、银行金融机构、行业协会等提供房地产数据、评估软件系统、项目服务等全套解决方案，是独立的第三方服务商。（云房房数据）与北京京仁达房房地产评评估有限限公司（仁达评评估）合合作的中中国房地地产估价价师与房房地产经经纪人学学会资资本化率率调查研究课课题成果果之一。自20009年课课题承接接起，课题题组不断断深入挖挖掘和分分析。到到20113年，课题组组依托云云房数据据强大的的数据库库资源和和仁达评评估二十十年来丰丰富的评评估经验验，以及及对房地地产市场场历

3、年发发展的敏敏锐把握握，运用用房地产产估价方方法和数数据挖掘掘、分析析及预测测技术，经过55年的努努力，将将研究成成果从北北京扩展展至177个城市市，通过过静态租租赁回报报率、长长期租赁赁回报率率、5年租赁赁后转售售回报率率三个指指标对各各城市各各物业进进行了深深入调查查。20144年中中国房地地产投资资回报率率调查报报告覆覆盖北京京、上海海、广州州、深圳圳、天津津、杭州州、武汉汉、成都都、重庆庆、南京京、大连连、沈阳阳、宁波波、无锡锡、苏州州、长沙沙、西安安，共十十七个城城市。研研究物业业涵盖普普通住宅宅、高档档住宅、写字楼楼、商铺铺。20015年年，为扩扩大研究究范围，我们完完成了后后台自

4、动动测算系系统的开开发，未未来中中国房地地产投资资回报率率调查报报告将将在目前前研究基基础上进进行城市市扩展和和深度扩扩展，城城市扩展展目标为为70个城城市，深深度扩展展包括物物业细化化及商圈圈扩展等等。我们们志在通通过对回回报率的的扩展调调查，定定期发布布、更新新与维护护回报率率调查数数据。中国房房地产投投资回报报率调查查报告旨在提提供中国国房地产产投资回回报率调调查数据据综合服服务，包包括提供供给投资资主体的的房地产产投资决决策数据据服务、评估机机构的估估价参数数服务、银行押押品估值值参数服服务等。20155年4月目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc4181

5、67930 卷首导读读如何解解读“房房地产投投资回报报率” PAGEREF _Toc418167930 h 11 HYPERLINK l _Toc418167931 一、各物物业类型型总体投投资回报报率概况况 PAGEREF _Toc418167931 h 1 HYPERLINK l _Toc418167932 （一）普普通住宅宅 PAGEREF _Toc418167932 h 2 HYPERLINK l _Toc418167933 （二）高高档住宅宅 PAGEREF _Toc418167933 h 5 HYPERLINK l _Toc418167934 （三）写写字楼 PAGEREF _To

6、c418167934 h 88 HYPERLINK l _Toc418167935 （四）商商铺 PAGEREF _Toc418167935 h 111 HYPERLINK l _Toc418167936 二、各投投资模式式总体投投资回报报率排序序 PAGEREF _Toc418167936 h 14 HYPERLINK l _Toc418167937 （一）静静态租赁赁回报率率 PAGEREF _Toc418167937 h 15 HYPERLINK l _Toc418167938 （二）长长期租赁赁回报率率 PAGEREF _Toc418167938 h 17 HYPERLINK l _T

7、oc418167939 （三）55年租赁赁后转售售回报率率（20010-20115年） PAGEREF _Toc418167939 h 19 HYPERLINK l _Toc418167940 （四）55年租赁赁后转售售回报率率（20015-20220年预预测） PAGEREF _Toc418167940 h 221 HYPERLINK l _Toc418167941 三、北京京房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc418167941 h 233 HYPERLINK l _Toc418167942 （一）住住宅市场场 PAGEREF _Toc418167942 h 24 HYPERLIN

8、K l _Toc418167943 （二）写写字楼市市场 PAGEREF _Toc418167943 h 277 HYPERLINK l _Toc418167944 （三）商商铺市场场 PAGEREF _Toc418167944 h 30 HYPERLINK l _Toc418167945 四、典型型城市房房地产市市场分析析 PAGEREF _Toc418167945 h 33 HYPERLINK l _Toc418167946 （一）上上海 PAGEREF _Toc418167946 h 344 HYPERLINK l _Toc418167947 （二）广广州 PAGEREF _Toc418

9、167947 h 377 HYPERLINK l _Toc418167948 （三）深深圳 PAGEREF _Toc418167948 h 400 HYPERLINK l _Toc418167949 （四）杭杭州 PAGEREF _Toc418167949 h 433 HYPERLINK l _Toc418167950 （五）南南京 PAGEREF _Toc418167950 h 466 HYPERLINK l _Toc418167951 （六）成成都 PAGEREF _Toc418167951 h 499 HYPERLINK l _Toc418167952 专题分析析 PAGEREF _To

10、c418167952 h 52 HYPERLINK l _Toc418167953 专题一买买房即赚赚时代过过去，房房产投资资进入专专业化时时代 PAGEREF _Toc418167953 h 533 HYPERLINK l _Toc418167954 专题二从从房地产产投资回回报率数数据看220155年楼市市变化 PAGEREF _Toc418167954 h 556 HYPERLINK l _Toc418167955 专题三悄悄悄告诉诉你北京京住宅市市场投资资情况 PAGEREF _Toc418167955 h 660 HYPERLINK l _Toc418167956 指标解释释 PAG

11、EREF _Toc418167956 h 63 HYPERLINK l _Toc418167957 公司介绍绍 PAGEREF _Toc418167957 h 64卷首导读读如何解解读“房房地产投投资回报报率”房地产投投资回报报率是反反映房地地产投资资回报的的重要指指标，也也是投资资人在房房地产投投资决策策和房地地产项目目评价中中的重要要参考。根据国国内房地地产投资资实践，中国国房地产产投资回回报率调调查共共测算了了三类指指标：静静态租赁赁回报率率、长期期租赁回回报率及及5年租赁赁后转售售回报率率（历史史及预测测）。房地产投投资回报报率指标标：1、静态态租赁回回报率根据据当前租租金回报报，选择

12、择投资时时机概念理解解：静态态租赁回回报率为为年租金金与售价价的占比比。例如如，投资资者购买买一套1100万万元的房房子，假假设每年年租金收收益不变变，年净净租金回回报约为为2万，意意味着静静态租赁赁回报率率为2。投资应用用：由于于房价和和房租都都是房屋屋价值的的反映，因此租租金与房房价往往往存在一一定的合合理比例例，根据据国际租租售比 国际租售比：国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1200-1300。其对应的静态租赁回报率区间为4%6%。合合理区间间推断，静态租租赁回报报率合理理区间为为4%-6%。当静态态租赁回回报率低低于4%，反映映出相对对于市场场实际租租金水平平，

13、当前前房产价价格过高高，意味味着房产产未来投资资价值相相对变小小，房产产泡沫已已经显现现；当静静态租赁赁回报率率高于66%，表明房房产投资资潜力相相对较大大，后市市看好。2、长期期租赁回回报率根据据长期租租金回报报，判断断未来收收益概念理解解：长期期租赁回回报率代代表了随随着未来来租金的的变化，长期租租赁物业业可获取取的回报报率大小小。例如如，投资资者购买买一套1100万万元的房房子，在在持有期期（法定定最高年年限700年）里里出租，每年租租金收益益不等，平均年年化租金金回报6万，意意味着长长期租赁赁回报率率为6。投资应用用：长期期租赁回回报率反反映了租租金动态态增长下下的回报报情况，更贴近近

14、市场真真实的租租金回报报情况。对于长长期依靠靠租金收收益的项项目，长长期租赁赁回报率率更能反反映物业业的长期期收益水水平。3、5年年租赁后后转售回回报率根据据转售回回报，判判断最佳佳转售时时机概念理解解：5年租赁赁后转售售回报率率是包含含租金回回报和房房产增值值两部分分收益后后测算得得到的回回报率。例如，投资者者20009年购购买一套套1000万元的的房子，出租五五年后出出售，平平均年化化租金和和售价收收益155万，意意味着55年租赁赁后转售售回报率率15%。投资应用用：5年租赁赁后转售售包含了了租金收收益和价价格增值值两部分分回报。在整体体市场平平稳、理理性的条条件下，5年租赁赁后转售售回报

15、率率水平应应当接近近长期租租赁回报报率，而而近年来来买卖市市场快速速发展，价格上上升幅度度较大，转售回回报远高高于租金金回报。选择转转售时机机，可以以将该指指标与长长期租赁赁回报率率对比，当该指指标高于于长期租租赁回报报率时，可以进进行转售售。在购购入物业业的时候候，应当考虑到到在5年租赁赁后转售售回报率率过高时时，反映映了近年年来价格格的快速速上涨，要警惕惕未来市市场逆转转所带来来的风险险。参考收益益率（利利率）指指标：现实中，投资人人除了购购买房产产之外，往往还有有银行存存款、购购买国债债、购买买房地产产信托产产品、购购买房地地产上市市公司股股票等理理财方式式可选。通过对对比特定定房产投投

16、资回报报率与多多种理财财方式的的收益率率大小，能够帮帮助投资资人衡量量房产项项目实际际回报率率高低。由于投投资房地地产周期期相对较较长，为为了避免免周期波波动的影影响，建建议参考考收益率率（利率率）指标标统一选选取各指指标的长长期滚动动平均值值。20155年上半半年安全全利率与与资本市市场相关关收益率率CPI涨涨幅均值值2.2%一年期存存款利率率十年滚滚动平均均2.9%五年期贷贷款利率率十年滚滚动平均均6.5%余额宝收收益率4.5%长期国债债到期收收益率3.9%长期企业业债到期期收益率率4.8%房地产信信托平均均年收益益率9.6%房地产上上市公司司平均净净资产收收益率13.33%调查成果果应用

17、说说明房地产产投资回回报率研研究报告告提供供中国房房地产投投资回报报率调查查数据综综合服务务，包括括提供给给投资主主体的房房地产投投资决策策数据服服务、评评估机构构的估价价参数服服务、银银行押品品估值参参数服务务等。主主要应用用情况如如下：1、提供供房地产产投资决决策参考考。首先先通过城城市历年年房地产产租金、价格走走势，对对未来房房地产市市场进行行预测和和趋势判判断；其其次通过过不同类类型投资资回报率率的排序序，对不不同城市市、不同同物业、不同投投资模式式的投资资回报进进行对比比，给出出投资数数据及参参考。2、提供供评估模模型及相相匹配的的估价参参数。对对不同估估价模型型进行说说明，给给出了

18、三三种估价价模型的的应用步步骤和相相对应的的估价参参数。3、提供供押品评评估参数数。参数数应用有有两个阶阶段：一一是在贷贷款发放放阶段，指导内内部评估估人员进进行押品品评估或或对中介介机构的的评估结结果进行行审核；二是在在抵（质质）押关关系存续续期间，指导内内部评估估人员动动态监控控押品的的价值变变化情况况，及时时量化风风险。房地产投投资回报报率调查查使用导导航投资主体体房地产投投资决策策服务市场分析析、投资资选择、修正及及风险评评估估价机构构房地产估估价服务务估价模型型及对应应的参数数银行、保保险等金金融机构构房地产押押品管理理服务房地产押押品评估估与动态态监测模模板（参参数）一、各物物业类

19、型型总体投投资回报报率概况况（一）普普通住宅宅随着宏观观环境的的改变，自20014年起起，全国国房地产产市场投投资增速速下滑，各地住住宅库存存量攀升升，去化化压力大大，价格格出现了了不同幅幅度的回回落，房房地产市市场步入入了下行行调整阶阶段。面面对市场场的下行行，政府府利好调调控政策策频发，一线城城市20014年末末成交量量出现小小幅上涨涨。20015年初初，在国国内经济济持续下下行的背背景下，房地产产政策调调控动作作趋于频频繁：两两会支持持合理住住房需求求、央行行降息降降准、“3300政策”出台等等等。在在各项利利好政策策刺激下下，预计计今年住宅宅成交量量将有所所回升。然而，经济下下滑、城城

20、镇化增增速放缓缓、人口口红利逐步步消失，支撑房房地产市市场快速速发展的的动力因因素不断断减弱，预计价价格不会会出现大大幅上涨涨。从20115上半半年回报报率数据据来看，静态租租赁回报报率在22%-33%左右右，17个城城市平均均值为22.6%；长期期租赁回回报率随随着租金金涨幅的的收窄，有小幅幅下降，平均值值为6.1%。历史转转售回报报率出现现明显分分化，总总体水平平下降为为8.99%，仍然然处于高高位，但但不同的的城市间间分化明明显，宁宁波甚至至出现了了负值。随着房房价涨幅幅的进一一步收窄窄，预计计未来转转售回报报率将向向长期租租赁回报报水平靠靠近。20155上半年年普通住住宅投资资回报率率

21、平均值2.6%6.1%8.9%6.3%北京1.8%5.1%13.99%5.9%上海1.9%5.0%13.22%6.0%广州2.0%5.6%17.00%6.1%深圳2.3%6.9%11.44%7.5%天津2.2%5.6%9.6%6.8%南京2.0%6.1%9.1%7.1%杭州2.3%3.3%1.2%3.9%成都2.9%6.6%8.9%6.1%武汉2.9%6.7%13.88%7.0%长沙3.2%6.3%6.4%6.3%西安3.5%7.3%9.8%6.7%重庆3.0%8.0%9.4%5.8%苏州2.5%6.1%7.1%6.5%宁波2.5%6.0%-0.44%6.4%无锡3.0%7.0%5.1%7.1

22、%沈阳3.0%6.8%10.33%6.0%大连2.9%6.0%5.4%6.2%1、租赁赁市场投投资回报报率当期租金金回报不不高，考考虑租金金增长后后，长期期租赁回回报合理理。20015上半年，普通住住宅市场场静态租租赁投资资回报率率在1.8%-33.5%之间，整整体租金金回报水水平依旧旧不高。长期租租赁回报报率是考考虑了租租金的动动态增长长下的回回报率，更接近近市场真真实的租租金回报报水平。20115上半半年，普普通住宅宅市场长长期租赁赁回报率率主要集集中在55%-77%之间间，高于于余额宝宝平均收收益率，总体收益益水平相相对不错错。仅从回报报率数据据上看，住宅市市场存在在一定的的泡沫。由于租

23、租金与房房价往往往存在一一定的合合理比例例，根据据国际租租售比合合理区间间推断，静态租租赁回报报率应该该为4%-6%，而我我国水平平远低于于国际标标准水平平，侧面面反映了了房价水水平与真真实价值值的背离离。一线城市市及东部部城市静静态租赁赁回报率率偏低。除一线城城市外，天津、南京、杭州以以及宁波波、苏州州，静态态回报率率均不高高。这些城城市经济济发达，人们支付付水平高高，住房房需求、投资需需求旺盛盛，房价价水平相相对较高高，静态态租赁回回报率偏偏低。中西部城城市租赁赁回报相相对合理理。与一线线城市及及东部城城市相比比，中西西部城市市住宅价价格水平平相对合合理，静静态租金金回报率率高于33%。其

24、中，成都、重庆、西安作作为西部部重要的的交通枢枢纽，市市场发展展较快，在考虑虑租金增增长下，长期租租赁回报报率将达达到7%左右。东北区域域应当警警惕市场场风险。沈阳、大连静静态租赁赁回报分分别为33.0%和2.99%，仅从回回报率数数字上看看，回报报相对不不错。但但东北地地区传统统重工业业比重太太高，对对资源依依赖严重重，在经经济转型型、产业业结构调调整的背背景下，东北地地区经济济增长呈呈现出明明显的减减速乃至至乏力，进而影影响房地地产市场场的变化化，存在在一定的的市场风风险。2、5年年租赁后后转售投投资回报报率历史租赁赁后转售售回报率率总体处处于高位位，但水水平有所所回落，城市分分化加大大。

25、未来来房地产产市场将将逐步回回归理性性，转售售回报约约6%左右右。首先，历历史转售售水平仍仍处于高高位。20110-220155年租赁赁后转售售回报率率平均值值为8.9%，各城市市转售回回报率主主要集中中在6%-144%之间间，总体体水平仍仍接近房房地产信信托平均均年收益益率9.6%，收益水水平较高高。其次，转转售回报报率已经经开始出出现回落落。过去“黄金十十年”内内房地产产市场快快速发展展，20008-20113年租租赁后转转售回报报率平均均值在115%左左右。但随着着支撑房房地产快快速发展展的动力力因素逐逐渐减弱弱，20014年年房地产产市场开开始下滑滑，进入入调整阶阶段。220099-2

26、0014年年为133%左右右，到220100-20015年年又下降降至8.9%，可以看看出，随随着房地地产市场场的调整整，转售售回报率率逐步回回落。再次，城城市之间间的分化化明显加加大。从20110-220155年租赁赁后转售售回报率率数据来来看，一一线城市市回报率率处于前前列，均均处于110%以以上；二二线城市市中，不不同城市市差异较较大，武武汉转售售回报率率为133.8%，而杭州州转售回回报率仅仅1.22%，宁宁波回报报率出现现了负值值。武汉房地地产发展展历来相相对平稳稳，房价价处于中中等偏后后水平，随着产产业调整整、城建建发展、宽松落落户等的推进进，人口口、经济济持续增长长，在20114

27、年在在全国总总体成交交价下跌跌之时，武汉楼楼市依然然保持坚挺挺。而杭杭州、宁宁波则主要是是受20009年政政策全面面放开救救市的影影响，投投资者涌涌入楼市市，房价价被迅速速推高，在政府府严厉调调控下，投资客客逐步撤场场，市场场回归到到由刚需需和改善善性需求求主导，进入220144年，房地地产市场场下行，价格出现现大幅下下降。最后，未未来市场场将回归归理性。不考虑虑宏观政政策干预预，20015-20220年各城市市租赁后后转售回回报率数数据在66%左右右。随着房房地产市市场的调调整，市市场对库库存的消消化，未未来市场场将进入入平稳发发展阶段段，深圳圳、南京京、武汉汉未来转转售回报报率不错错。（二

28、）高高档住宅宅在房地产产整体下下行的背背景下，20144年高端住住宅市场场表现同同整体住住宅市场场趋势一一致。上上半年市市场低迷迷，成交交量回落落，去化化减缓，部分卖卖方急售售下调价价格，价价格下滑滑。下半半年，受受政策刺刺激，市市场逐步步企稳。尤其在在9300房贷新新政及降降息等政政策的影影响下，年末成交交量价翘翘尾，出出现小幅幅回升。20155年初，受春节节淡季影影响，高高档住宅宅成交量量环比出出现下降降。但随随着政府府对改善善型需求求的支持持，及3330房房贷新政政和个人人住房营营业税55改2等利好好政策的的推出，将促进进中高端端改善型型需求的的入市，高档住住宅成交交价格或或将小幅幅提升

29、。值得一提提的是，与普通通住宅不不同，高高档住宅宅通常受受地段、景观、建筑品品质等稀稀缺资源源要素影影响，购购房需求求相对稳稳定，价价格下降降幅度明明显小于于普通住住宅市场场，总体走走势相对对平稳。从20115上半半年回报报率数据据来看，高档住住宅回报报率水平平总体回回落，各各城市差差异不大大，相对对平稳。首先，17个城城市静态态租赁回回报率平均值值为2.5%，静态态租金回回报仍然然不高；其次，随着租租金涨幅幅的收窄窄，长期租租赁回报报率下降降，20015上上半年117个城城市平均均值为44.4%；再次，在房地地产市场场形势下下行的背背景下，20110-220155年租赁赁后转售售回报率率出现

30、下下降，平平均值为为8.44%；最后，预计未未来5年租赁赁后转售售回报率率将为5%左右。20155上半年年高档住住宅投资资回报率率平均值2.5%4.4%8.4%5.1%北京2.0%4.4%11.55%5.1%上海1.9%4.7%6.8%5.3%广州2.1%4.7%15.00%5.0%深圳2.0%4.6%11.55%5.3%天津2.1%4.0%9.2%5.1%南京2.3%3.4%5.3%4.0%杭州1.6%1.8%6.1%4.0%成都2.6%4.3%6.0%4.7%武汉2.6%5.0%10.33%6.2%长沙3.0%3.2%西安3.0%7.2%9.3%5.7%重庆3.5%5.9%5.1%5.7%

31、苏州2.2%3.9%宁波2.9%3.9%4.4%4.6%无锡3.1%5.0%沈阳3.2%5.7%10.88%4.7%大连2.4%3.6%7.2%5.8%1、租赁赁市场投投资回报报率静态租赁赁回报率率不高，长期租租赁回报报上涨幅幅度不大大。20115上半年，高档住住宅静态态租赁回回报率在在1.6%-3.5%之间，平均水水平为22.5%。大部部分城市市高档住住宅静态态租金回回报低于于CPII涨幅平均均值2.2%，租金回回报水平平低于物物价上涨涨水平。20115上半半年，高高档住宅宅长期租租赁回报报率主要要集中在在3%-6%之间。与普通通住宅相相比，高高档住宅宅租金变变化相对对平稳，租金涨涨幅不大大

32、，大部部分城市市高档住住宅长期期租赁回回报仅接近或或低于余余额宝平平均收益益。一线城市市高档住住宅静态态租金回回报不高高。与普通通住宅市市场相似似，一线线城市高高档住宅宅售价高，而静态态租金回回报偏低低。但一一线城市市受产业业结构影影响，对对人才有较强的吸引作用用，人口流流入稳定定，租赁赁市场发发展相对对平稳，在租金金增长下下，回报报率为4%-5%左左右。二线城市市中，中中西部城城市静态态租赁回回报率相相对较高高，静态态租金回回报约3%。与一线线及东部部城市对对比，中中西部城城市房价价水平相相对不高高。投资资中西部部高档住住宅后，可获得得相对不不错的租租金收益益。且这这些城市市市场发发展潜力力

33、大，考考虑租金金增长后后，西安安、重庆庆、武汉汉的回报报率均高高于5%。2、5年年租赁后后转售投投资回报报率高档住宅宅历史转转售回报报率有所所降低，但回报报率水平平仍不错错。高档住住宅20010-220155年租赁赁后转售售回报率率平均值值为8.4%，大部分分集中在在5%-111%之间。与20009-220144年的122.4%租赁后后转售回回报率相相比，转转售回报报率下降降了4个百分分点。在在经历了了20114年价价格的下下降后，大部分分城市高高档住宅宅价格出出现了明明显回落落，但大大部分城城市租赁赁后转售售回报率率仍高于五年年期贷款利利率，转转售回报报率水平平较高。随着市场场的调整整，未来

34、来回报率率理性回回归。预计随着着未来投投资需求求的大量减减少，高高档住宅宅的自住住性将更加明明显，转转售回报报率理性性回落，20115-20020年回回报率约约4%-6%。广州高档档住宅历历史五年年回报率率最高，未来武武汉、大大连、重重庆、西西安回报报率水平平相对不不错。高档住住宅的发发展，受受环境、位置、资源等等因素影影响较大大。广州州虽然为为一线城城市，但但高档住住宅供应应有限，同时与与其他一一线城市市相比，广州高高档住宅宅市场售售价处于于较低水水平，近近年来随随着市场场的发展展，高档档住宅价价格快速速上升，历史5年租赁赁后转售售回报率率水平达达15%。而武汉汉、重庆庆等城市市，受城市的的

35、快速发发展，高高档住宅宅升值潜潜力较大大，未来来可获得得不错的的转售收收益。长三角区区域，历历史租赁赁后转售售回报率率不高，但仍处处于合理理水平。从20110-220155年租赁赁后转售售回报率率来看，长三角角各城市市转售回回报率在在4%-6%之之间，略略高于余余额宝平平均收益益，但与与其他城城市相比比回报率率水平不不高。（三）写写字楼在全国住住宅市场场总体低迷迷的背景景下，写写字楼市市场发展展则相对对平稳。一线城城市租赁赁需求旺旺盛，租租金平稳稳；二线线城市受受供给量量大幅增增加，租租金出现现小幅回回落。写字楼市市场的发发展，主主要是受受到经济济总量及及第三产产业发展展的影响响。受到到政策的

36、的支持，电子商商贸及金金融类企业数量量迅速增增长，对对写字楼楼的需求求也随之之增长，投资者者或将调调整投资资方向及及对象以以获取回回报。而而写字楼楼的收益益情况，则与地地段、配配套紧密密联系，未来一一线城市市依然是是写字楼楼的核心心市场，尤其核核心商圈圈的甲级级写字楼楼市场，总体处处于供不不应求的的状态，且近年年来明显显呈现出出写字楼楼市场外外延的态态势。二二线城市市受产业业发展程程度影响响，写字字楼市场场需求有有限，大大部分城城市处于于供大于于求的状状态，非非核心区区域的大大量新增增供应将将对市场场造成的的较大压压力。与住宅市市场相比比，写字字楼租赁赁回报相相对合理理。20115上半半年，写

37、写字楼静静态租赁赁回报率率平均值值为4.3%，长期租租赁回报报率平均均值为88.5%，租金金回报相相对较高高。租赁赁后转售售回报率率有所回回落，220100-20115年租租赁后转转回报率率为111.8%，20115-220200年租赁后后转售回回报率为为7.77%。20155上半年年写字楼楼市场投资资回报率率平均值4.3%8.5%11.88%7.7%北京4.7%9.7%18.00%9.1%上海3.5%8.9%8.9%6.7%广州3.8%8.3%12.55%7.6%深圳4.0%9.8%14.33%8.3%天津3.7%10.11%13.99%9.0%南京4.1%5.8%13.00%8.9%杭州3

38、.5%4.7%6.0%4.6%成都4.5%8.3%12.55%6.8%武汉5.1%11.11%14.88%9.5%长沙5.8%11.44%13.99%8.6%西安4.8%9.3%8.4%6.5%重庆4.8%9.0%22.44%8.6%苏州4.0%5.9%7.4%6.2%宁波4.3%7.6%3.8%6.9%无锡4.4%5.9%6.2%6.3%沈阳4.6%9.4%13.77%9.1%大连4.6%9.0%11.11%7.5%1、租赁赁市场投投资回报报率写字楼静静态租赁赁回报率率约为住住宅市场场的2倍。从20115上半半年回报报率数字字来看，写字楼楼静态租租赁回报报率平均均值为44.3%，接近余余额宝

39、平平均收益益。对于写写字楼来来说，其其投资价价值明显显高于住住宅市场场，尤其是是核心地地段的高高品质写写字楼，具有较较高的保保值性，能获得得较高的的静态租租金回报报。考虑租金金增长后后，长期期租赁回回报率大大幅提高高。20115上半半年，写写字楼市市场长期期租赁回回报率平平均值为为8.55%，且且大部分分城市回回报率水水平集中中在7%-100%之间间，高于于五年期期贷款利利率水平平。其中中，长沙沙、武汉汉随着城城市发展展而来的的大规模模的城建建投资，促进写字字楼市场场需求大大幅增加加，长期期租赁回回报率大大幅提高高。但近年年来杭州州、南京京等地随随着写字字楼的大大量开发发，写字字楼市场场库存量

40、量大，明明显供过过于求，预计租租金上涨涨空间不不大。中西部城城市写字字楼回报报率水平平较高。从静态租租赁回报报率来看看，长沙沙、武汉汉、重庆庆、西安安回报率率水平均均处于前前列，高高于余额额宝收益益率4.5%。从考虑租租金增长长后的长长期租赁赁回报率率也接近近或高于于10%，与房房地产信信托平均均年收益益率接近近，均能获获得不错错的收益益水平。中西部部城市经经济总量量相对东东部城市市较小，在产业业结构加加速调整整的背景景下，积极极对接国国家战略略，创新新型产业业逐步发发展扩大大，未来来发展空空间较大大。二线城市市中，长长沙、武武汉写字字楼市场场回报率率不错。究其原原因，主主要是因因为自2201

41、22年以来来武汉写写字楼市市场快速速发展，核心区区域高端端写字楼楼供不应应求，租租金快速速上涨。长沙自20110年以以来，受受各大企企业入驻驻的影响响，增加加了当地地写字楼楼的需求求，租金金上涨幅幅度较大大，投资资回报相相对较高高。2、5年年租赁后后转售投投资回报报率大部分城城市写字字楼市场场转售回回报率高高于房地地产信托托收益率率。写字楼楼市场220100-20115年租租赁后转转售回报报率平均均值为111.88%，主主要集中中区间为为8%-15%。5年租赁赁后转售售回报率率受价格格波动影影响较大大，受20110-220111年价格格的大幅幅上涨，大部分分城市写写字楼市市场转售售回报率率高于

42、房房地产信信托收益益率9.6%，转售回回报较高高。随着写字字楼市场场的快速速开发建建设，大大部分城城市供需需紧张得到到缓解，部分城城市写字字楼市场场出现供过过于求的的局面，租金、价格上上涨趋势势减缓。预计，未来写字字楼转售售回报率率将有所所下降，20115-20220年大大部分城城市写字字楼市场场5年租赁赁后转售售投资回回报率将将在7%-100%之间间。重庆写字字楼历史史转售回回报率最最高。20110-220155年租赁赁后转售售回报率率来看，重庆写写字楼市市场回报报率超过过20%。究其原原因，重重庆作为为西部唯唯一的直直辖市，近年来来，随着着经济的的发展与与城市建建设的不不断加快快，众多多优

43、秀企企业入驻驻，商务务服务业业、金融融业和制制造业等等行业加加大了对对写字楼楼市场的的需求。尤其是是住宅市市场的限限购后，投资资需求转转向写字字楼市场场，写字字楼更是是得到了了快速发发展。长三角区区域写字字楼市场场逐步进入入成熟阶阶段，发发展趋缓缓。从转售售回报率率数据来来看，长长三角城城市转售售回报率率不高，约6%左右。主要是是由于东东部城市市经济发发展较快快，写字字楼市场场已经逐逐步进入入成熟阶阶段，发发展逐步步趋缓。随着写写字楼品品质的提提高，客客户需求求的提高高，市场场的精细细化发展展成为未未来发展展的主要要方向。（四）商商铺20144年，全全国住宅宅市场进进入了低低迷期，商铺市市场同

44、样样承受较较大的压压力。在经济济下行的的背景下下，受电商的的快速发发展、人人口增速速的减缓缓、人口口结构的的改变以以及反腐腐政策影影响，商商业开发发模式、经营模模式及商商业业态开始逐步步调整。从城市来来看，一一线城市市及沿海海城市，商业地地产密度度大，趋趋于饱和和，开发发商及投投资者将将目光转转移到二二线城市市，寻求求新发展展机会，其中，中心西西部的中中心城市市则表现现出强劲劲的市场场潜力成成为重点点发展地区区。从物物业来看看，社区区购物中中心、大大型购物物中心、综合体体等逐步步成为市市场主流流。从经经营方式式来看，开发商商正在由由“商业业地产开开发商”向“商商业运营商商”转型型。从20115

45、上半半年回报报率数据据上看，商铺市市场租金金回报总总体平稳稳，转售售回报小小幅下降降。各城市市间，回回报率数数据差异异较大，这主要要是由于于商铺的的投资受受区域位位置、经经营方式式、需求求支撑等等多重因因素的影影响。在在获得高高回报的的同时，投资商商铺市场场也需要承承担较大大的经营营风险。20155上半年年商铺市市场投资资回报率率平均值4.0%7.2%14.99%7.4%北京4.2%7.4%15.33%7.6%上海4.6%9.6%10.00%8.7%广州4.1%7.4%14.11%7.3%深圳3.4%7.2%22.77%10.44%天津3.9%7.5%13.22%7.2%南京3.9%6.4%1

46、4.77%6.7%杭州3.3%5.2%3.5%5.7%成都3.7%5.6%28.55%7.5%武汉5.1%8.8%21.99%10.66%长沙3.8%8.4%15.11%8.2%西安5.0%10.11%27.44%7.8%重庆3.7%6.6%23.00%7.6%苏州3.7%6.8%11.66%6.5%宁波2.2%4.3%8.1%5.3%无锡5.2%8.2%5.6%8.1%沈阳5.5%8.1%10.22%7.8%大连3.5%4.1%8.9%3.9%1、租赁赁市场投投资回报报率商铺市场场租金回回报水平平略高于于住宅市市场，但但低于写写字楼市市场。220155上半年年，商铺铺市场静静态租赁赁回报率率

47、平均值值为4.0%，主要集集中在33.5%-5.0%之之间；长长期租赁赁回报率率平均值值为7.2%，主要集集中在55%-99%之间间。近年来，连续多多年针对对住宅市市场的宏宏观调控控使得房房地产开开发企业业转战商商业地产产市场，商铺市场场供应大大量增加加，市场场供求关关系发生生逆转，大部分分城市出出现供过过于求的的局面。尤其在在电商的的快速发发展下，传统零零售行业业，如小小商品类类、家电电类的传传统商铺铺，受到到的冲击击相对较较大。从从回报率率数据来来看，商商铺租金金回报出出现回落落。此外，商铺投投资门槛槛相对较较高，运运营风险险较大，即使同同一城市市，不同同区位的的商铺回回报也相相差较大大。

48、但对于地地理位置置优越的的商铺，仍然可以以获得相相当高的的收益。一线城市市，总体租金金回报处处于中上上等水平平，但深圳圳租金回回报偏低低。北上广广静态租租金回报报率接近近余额宝宝收益率率，相对对合理。这主要要是由于于受整体体消费水水平及经经济发展展影响，商铺市市场投资资需求旺旺盛。但但是，深深圳静态态租金回回报不高高，主要由由于，与与其他一一线城市市相比，深圳核核心商圈圈商铺价价格相对对偏高。此外，深圳商商铺供应应量较大大，且紧邻香香港，高高端消费费需求外外流香港港，市场场租金将将承受一一定的压压力。二线城市市中，西西安、武武汉长期期租金回回报较高高。西安商商铺市场场租金回回报率较较高，但但与

49、大部部分二线线城市一一样，西西安商铺铺市场不不同区域域租金回回报差别别很大，优质地地段商铺铺的需求求旺盛，租金上上涨快，而偏远远地段的的商铺，则存在在较大投投资风险险。武汉汉随着轨轨道交通通的建设设，周边边区域消消费水平平的提高高和产业业结构的的调整，商业发发展迎来来较大的的市场空空间，长长期租赁赁回报率率较高。2、5年年租赁后后转售投投资回报报率商铺市场场转售回回报率差差异大。从商铺铺市场220100-20015年年租赁后后转售回回报率来来看，平平均值为为14.9%，各城市市回报率率差异较较大。其其中，成成都、西西安、重重庆、深深圳、武武汉排名名前五，回报率率超过20%，与之相相比，杭杭州商

50、铺铺转售回回报率不不足5%。未来五年年，商铺铺市场220155-20220年转转售回报报率预测测平均值值7.44%。预测将将在6%-100%之间。随着经经济增速速的放缓缓、房地地产市场场的下行行，商铺铺市场向发发展良好好的二线线城市转转移，预预计武汉汉、长沙沙回报率率不错。近年来，中西部城城市商业业快速发发展，转转售回报报较高，更适合合短期投投资。从各城城市发展展情况来来看，历历史五年年中西部部城市商商铺市场场转售回回报率较较高，成成都、西西安、重重庆、武武汉转售售回报率率均超过过了200%。一线城城市商业业市场趋趋于饱和和，东部部城市商商业也进进入发展展缓慢的的阶段。而中西西部城市市，随着着

51、城市的的快速发发展，商商业市场场的发展潜潜力较大大。各投资模模式总体体投资回回报率排排序（一）静静态租赁赁回报率率静态租赁赁指标代代表了当当年租金金与价格格的比值值。由于于租金反反映的是是市场的的真实需需求，当当静态租租赁回报报率过低低时，反反映了房房价高于于了其真真实价值值。从物业来来看，排名前前十的物物业均为为写字楼楼商铺，排名后后十的物物业均为为住宅，写字楼楼、商铺铺的静态态租金回回报要高高于住宅宅市场。写字楼楼、商铺铺静态租租赁回报报相对合合理，约约4%左右右，而住住宅市场场回报率率仅2%。住宅回回报率偏偏低，反反映了国国内住宅宅价格一一定程度度上偏离离了真实房产产价值，20114年住

52、住宅市场场整体进进入下行行调整阶阶段，随随着市场场的调整整，预计计住宅价价格将逐逐步理性性回归，静态租金金回报率率将有所所上升。从城市市来看，中西部部城市静静态租赁赁回报率率相对较较高。静态租赁赁回报率率排名前前十长沙二线城市写字楼1沈阳二线城市商铺2无锡二线城市商铺3武汉二线城市商铺4武汉二线城市写字楼5西安二线城市商铺6重庆二线城市写字楼7西安二线城市写字楼8北京一线城市写字楼9大连二线城市商铺10静态租赁赁回报率率排名后后十杭州二线城市高档住宅68北京一线城市普通住宅67上海一线城市高档住宅66上海一线城市普通住宅65北京一线城市高档住宅64深圳一线城市高档住宅63南京二线城市高档住宅6

53、2广州一线城市普通住宅61广州一线城市高档住宅60天津二线城市高档住宅5920155年上半年各物物业静态态租赁回回报率排排名前十十城市1西安重庆长沙沈阳2长沙沈阳武汉无锡3沈阳无锡重庆武汉4无锡西安西安西安5重庆长沙北京上海6武汉宁波大连北京7大连成都沈阳广州8成都武汉成都天津9苏州大连无锡南京10宁波南京宁波长沙（二）长长期租赁赁回报率率长期租赁赁回报率率反映了了租金动动态增长长情况下下的长期期租金回回报水平平，租金金动态增增长更接接近于市市场的真真实情况况，因此此长期租租赁回报报率更能能反映真真实的租租金回报报水平。总体来来看，大大部分物物业长期期租赁回回报率高高于CPPI涨幅幅，但低低于

54、房地地产信托托年收益益率。从物业来来看，写写字楼商商铺长期期租赁回回报要高高于住宅宅市场，高档住住宅长期期租赁回回报不高高。尤其一一线城市市写字楼楼市场，受城市市建设及及第三产产业快速速发展影影响，写写字楼市市场可获获得较高高的投资资回报。从城市市来看，中西部部城市回回报率最最高，而而南京、杭州、苏州、宁波等等地的高高档住宅宅，投资资回报率率不高，高档住住宅的自住价价值将更更加突出出。长期租赁赁回报率率排名前前十长沙二线城市写字楼1武汉二线城市写字楼2西安二线城市商铺3天津二线城市写字楼4深圳一线城市写字楼5北京一线城市写字楼6上海一线城市商铺7沈阳二线城市写字楼8西安二线城市写字楼9大连二线

55、城市写字楼10长期租赁赁回报率率排名后后十长沙二线城市高档住宅68杭州二线城市普通住宅67南京二线城市高档住宅66大连二线城市高档住宅65苏州二线城市高档住宅64宁波二线城市高档住宅63天津二线城市高档住宅62大连二线城市商铺61宁波二线城市商铺60成都二线城市高档住宅5920155年上半半年各物物业长期期租赁回回报率排排名前十十城市1重庆西安长沙西安2西安重庆武汉上海3无锡沈阳天津武汉4深圳武汉深圳长沙5沈阳无锡北京无锡6武汉广州沈阳沈阳7成都上海西安天津8长沙深圳大连广州9苏州北京重庆北京10南京成都上海深圳（三）55年租赁赁后转售售回报率率（20010-220155年）5年租赁赁后转售售

56、回报率率，主要要体现了了房产增增值带来来的回报报。总体体来看，历史转转售回报报率仍处处于较高高水平，大部分分物业回回报率仍仍能高于于房地产产信托收收益率。随着房地地产形势势的转变变，住宅宅的高转转售回报报率逐步步回落。从物业业来看，排名前前十的物物业主要要以商铺铺、写字字楼为主主。其中中，宁波波、杭州州普通住住宅回报报率低于于CPII涨幅平平均值，反映了了住宅价价格的下下行调整整和不同同城市之之间的投投资回报报出现分分化。20100-20015租租赁后转转售回报报率排名名前十成都二线城市商铺1西安二线城市商铺2重庆二线城市商铺3深圳一线城市商铺4重庆二线城市写字楼5武汉二线城市商铺6北京一线城

57、市写字楼7广州一线城市普通住宅8北京一线城市商铺9长沙二线城市商铺1020100-20015租租赁后转转售回报报率排名名后十宁波二线城市普通住宅68杭州二线城市普通住宅67杭州二线城市商铺66宁波二线城市写字楼65宁波二线城市高档住宅64重庆二线城市高档住宅63无锡二线城市普通住宅62南京二线城市高档住宅61大连二线城市普通住宅60无锡二线城市商铺59各物业220100-20015年年租赁后后转售长长期租赁赁回报率率排名前前十城市市1广州广州重庆成都2北京北京北京西安3武汉深圳武汉重庆4上海沈阳深圳深圳5深圳武汉长沙武汉6沈阳西安天津北京7西安天津沈阳长沙8天津大连南京南京9重庆上海广州广州1

58、0南京杭州成都天津（四）55年租赁赁后转售售回报率率（20015-20020年预预测）随着市场场的理性性回归，未来55年租赁赁后转售售回报率率，整体体逐步回回到合理理的收益益区间。大部分分物业转售售回报率率集中在在6%-9%之之间。目前，各各城市房房地产市市场都存存在库存存量大的的问题，随着经经济的下下行，市市场步入入调整阶阶段，价价格将逐步回回落至合合理水平平。20155-20020租赁赁后转售售回报率率（预测测）排名前十十武汉二线城市商铺1深圳一线城市商铺2武汉二线城市写字楼3北京一线城市写字楼4沈阳二线城市写字楼5天津二线城市写字楼6南京二线城市写字楼7上海一线城市商铺8重庆二线城市写字

59、楼9长沙二线城市写字楼1020100-20015租租赁后转转售回报报率（预预测）排名后十十大连二线城市商铺68杭州二线城市普通住宅67南京二线城市高档住宅66杭州二线城市高档住宅65宁波二线城市高档住宅64杭州二线城市写字楼63沈阳二线城市高档住宅62成都二线城市高档住宅61广州一线城市高档住宅60北京一线城市高档住宅59各物业220155-20020年租租赁后转转售长期期租赁回回报率（预测）排名前前十城市市1深圳武汉武汉武汉2南京大连北京深圳3无锡重庆沈阳上海4武汉西安天津长沙5天津上海南京无锡6西安深圳重庆沈阳7苏州北京长沙西安8宁波天津深圳重庆9长沙广州广州北京10大连成都大连成都北京房

60、地地产市场场分析（一）住住宅市场场20155年上半半年北京京住宅市市场投资资回报率率平均值值普通住宅宅1.8%5.0%13.88%6.0%高档住宅宅2.0%4.4%11.55%5.1%1、市场场形势分分析1季度，北京住住宅市场场延续去去年年末末回暖趋趋势。220144年下半半年，在在政策刺刺激下，住宅成成交量复复苏，业业主心态态逐渐稳稳定、降降价的动动力明显显下降、议价空空间持续续减小，同时在在利好政政策刺激激下，部部分业主主开始上上调房源源价格。住宅均价价从去年年10月逐逐渐企稳稳，年底底价格上上涨，一一季度在在利好政政策刺激激下，住住宅价格格相对平稳稳上涨。租赁市市场相对对平稳，但受年底底