青岛城阳区项目市场研究报告

1、 PAGE 9 青岛城阳阳区项目目市场研研究报告告20066年111月壹 青青岛市宏宏观经济济分析一、青岛岛市简介介青岛市在在山东省省东部，南滨黄黄海，西西临胶州州湾，胶胶济铁路路终点。全市总总面积为为10,6544平方公公里，其其中市区区包括市南南、市北北、四方方、李沧沧、崂山山、城阳阳、黄岛岛等7区区，为1,1022平方公公里。20005年末末，全市市总人口口7400.9万万）增长长133。其其中，市市区2665443万人人，增长长277。青岛市全全市海岸岸线（含含所属海海岛的岸岸线）总总长8662.664公里里，是全国国五大外外贸口岸岸城市和和最优良良海港之之一。是中国国重要的的经济中中

2、心城市市和沿海海开放城城市。是海内内外著名名的旅游游胜地和和避暑胜胜地,是是全国重重点旅游游城市和和八个国国际会议议城市之之一. 青岛港年年吞吐量量1.887亿吨吨，根据据全国国沿海港港口布局局规划对全国国34个个港口进进行综合合评价,青岛港港仅排在在上海港港之后,列全国国沿海港港口第二二位。青岛市交交通运输输发达。青岛已已形成以以港口为为枢纽的的海陆空空立体交交通网络络。高科技工工业园经经济技术术开发区区、旅游游度假区区和保税税区的建建立和良良好的发发展，成成为全市市外向型型经济发发展新的的增长点点，合理理的招商商引资的的策略也也大大推推动本市市的经济济的飞速速发展。自然资源源丰富，青岛海区

3、区港湾众众多，岸岸线曲折折，滩涂涂广阔，水质肥肥沃，是是多种水水生物繁繁衍生息息的场所所，具有有较高的的经济价价值和开开发利用用潜力。青岛依山山傍海、风景秀秀丽，是是闻名中中外的旅旅游度假假胜地.如前海海海滨、崂崂山国家家级风景景名胜区区、石老老人国家家旅游度度假区等等。二、宏观观经济分分析1、国内内生产总总值GDP列列表 单单位：亿亿元20055年青岛岛市生产产总值完完成2，69555亿亿元，比比上年增增长1669，在上上海、北北京等城城市之后后全国排排名第十十，首次次“挤”掉了成成都进入入全国十十强。 得天独厚厚的地理理位置及及港口优优势，改改革开放放以来，青岛市市大跨步步前进，诞生了了众

4、多的的支柱企企业，如如海尔、颐中、双星、澳珂玛玛等。三面环海海，景色色秀丽，每年吸吸引约22,0000万人人的岛城城旅游业业也成为为青岛市市的另一一支柱产产业。岛城迅猛猛发展，国民生产产总值连连续两年年保持在在16以上的的高增长长。总量量稳居全全省之首首，伴随随20008年奥奥运会合合作城市市的建设设，岛城城经济会会迎来一一个新的的发展高高峰期。2、三次次产业分分配20055年第一一产业117464亿亿元，第第二产业业1，3999755亿元，第三产产业1，1211111亿元。三大产产业比例例为6.5：441.66：511.9,二、三三产业呈呈现出增增长迅猛猛的发展展势头。青岛市多多种经济济共同

5、发发展，一一、二、三次产产业结构构不断优优化，目目前青岛岛逐步形形成工业业型、服服务型并并重的城城市格局局。二、三产产业的迅迅速发展展，总量量在山东东省分别别居首位位和次位位，城市市化进程程加快。3、城市市居民人人均收入入与消费费城市居民民人均可可支配收收入城市居民民人均消消费支出出20000年220055年城市市居民人人均可支支配收入入15%的速度度增长，比20004年年增长116.55，预预计20006年年仍以115%左左右的速速度提高高。青岛市220055年人均均消费支支出为99,8883.445元，比20004年年增长99.8，比220044年下降降一个位位次。城城市居民民人均消消费支

6、出出以5%的速度度增长，消费支支出20004年年、20005年年连续两两年保持持山东省省第一位位。岛城居民民的生活活水平在在不断提提高，其其人均收收入及可可消费支支出列全全国355个大中中城市第第10位位，居于于前列。4、城市市居民家家庭月人人均消费费支出上表家庭庭各项消消费占家家庭总支支出的776%，其余支支出包括括购房、社会保保障、借借贷等方方面支出出。家庭消费费支出项项目中，食品类类占绝对对主力，其次为为教育文文化娱乐乐服务、衣着、交通和和通讯类类、第三三梯队为为医疗保保健、家家庭设备备用品及及杂项商商品和服服务。从上表可可看出，家庭消消费仍以以生活必必须品为为主力如如食品、衣着、通和通

7、通讯、居居住等。教育文化化娱乐、医疗保保健、家家庭设备备用品等等非必须须消费支支出仍位位于次位位，整体体消费水水平仍有有待提升升。贰 房房地产市市场分析析一、房地地产市场场概况青岛是一一座滨海海名城，优越的的自然环环境、独独到的人人文环境境和适宜宜的气候候条件都都使之成成为一处处很适宜宜居住的的城市。近来，旅游经经济的火火热和外外地人的的大量涌涌入，青青岛奥运运概念因因素的影影响，临临近日本本、韩国国等独特特的海滨滨环境区区域优势势以及青青岛要建建成区域域性中心心城市，争取进进入全国国大中城城市前列列的定位位，使越越来越多多的外国国人、外外地人纷纷纷到青青岛投资资、安家家落户，也有很很多本地地

8、人和外外地人看看好青岛岛的发展展潜力，到青岛岛投资房房产。由于综合合因素的的影响，青岛的的房地产产投资和和开发得得到了快快速的发发展。成成为最为为火热的的行业。经济的的发展拉拉动了住住房的需需求，从从而引发发价格的的上涨。1、市场场供给20055年，青青岛市房房地产开开发投资资额2220亿元元，比220044年增加加35.22。其中中住宅建建设投资资1600亿元，同比增增长222.1。全市各类类商品房房施工面面积2，3000万平方方米，同同比增长长10.5；其中商商品住宅宅施工面面积18800万万平方米米，同比比增加99.6。商品房新新开工面面积1，2000万平方方米，比比20004年增增长2

9、22.8。其中中商品住住宅新开开工面积积9700万平方方米，同同比增长长22。商品房竣竣工面积积8111万平方方米，比比20004年增增长133.1，其中中商品住住宅竣工工6700万平方方米，同同比增长长18.6。20066年16月份份，全市市完成房房地产开开发投资资1177.433亿元，同比增增长288.7。按投投资用途途划分，前6个个月完成成住宅投投资911.5亿亿元，比比去年同同期增长长50，高于于全市房房地产投投资增速速21.3个百百分点，占全市市房地产产开发投投资的777.99，比比去年同同期提升升了111.1个个百分点点；办公公楼投资资8.225亿元元，同比比增长22.2；商业业营

10、业用用房和其其它用房房投资额额为7.04亿亿元、110.663亿元元，分别别下降33.8、288.5。2、市场场需求20066年前66个月，青岛市市房屋销销售面积积2811.4万万平方米米，其中中：期房房销售面面积1776.22万平方方米，占占青岛市市房屋销销售面积积比重为为62.6%，同比提提高177.4个个百分点点。现房销售售面积1105.2万平平方米，占377.4%。青岛岛市房屋屋销售额额1244.2亿亿元，其其中：期期房销售售额为881.77亿元，占比重重为655.8%，同比比上升113.55个百分分点，现现房销售售额为442.55亿元，占比重重为344.2%。20066年上半半年以来

11、来，青岛岛地产市市场正在在逐渐回回暖。青青岛地产产对社区区品质的的关注，包括环环境规划划、建筑筑品质、住宅科科技以及及后期物物业管理理、配套套设施诸诸多方面面，带动动住宅产产业长足足发展。可以预见见，青岛岛地产品品质的突破，带动销售售需求的的稳步提提升。开开发量骤骤增，价价格上升升但幅度度放缓。大盘的的成败将将影响所所在区域域的价值值，开发发商实力力与社区区品质成为为影响房房地产发发展的关关键因素素。3、成交交价格20066年上半半年岛城城住宅商商品房平平均销售售价格为为6，2888.2元元平方方米，累累计上涨涨7.66，拉拉动房价价总指数数同比上上升3.8个百百分点。经济适用用房售价价稳中有

12、有升。由由于建筑筑成本和和拆迁费费用的加加大，经经济适用用房价格格仅上升升3.88。普通住宅宅售价涨涨幅则略略高。上上半年岛岛城普通通住宅平平均销售售价格为为5，8177.8元元平方方米，其其中多层层住宅平平均销售售价格为为5，7211.8元元平方方米，同同比上升升6.66，高高层住宅宅平均销销售价格格为5，9166.4元元平方方米，同同比上升升7.11。高档公寓寓住宅售售价依然然保持高高增长态态势，由由于其优优越的地地理环境境以及存存量的减减少，上上半年高高档公寓寓住宅平平均销售售价格为为10，6422.1元元平方方米。 非住宅类类商品房房售价上上半年平平均较上上年同期期上升110.66，拉拉动房价价总指数数上升11.2个个百分点点，同比比涨幅回回落0.9个百百分点。二手房价价格上半半年同比比平均上上升6.1，拉动房房价总指指数上升升2.33个百分分点。二二手房中中高层住