滨海类度假项目开发

1、滨海类项目1.滨海类度假项目开发解读1.1.滨海类度假项目的概述及分类1.1.1.滨海类度假项目概述随着社会会财富的的增加，中产阶阶级的兴兴起，出出现了大大众及家家庭度假假旅游的的流行，首当其其冲地导导致了滨滨海旅游游度假项项目的火火热开发发。滨海海类度假假项目主主要依赖赖于大海海、沙滩滩的质量量和范围围、景色色、气候候以及水水上体育育运动，而相关关的度假假项目即即围绕这这些资源源来打造造。这里的滨滨海度假假项目，其实是是旅游度度假与居居住的结结合体，它以房房地产开开发为其其现实载载体，以以度假式式居住为为其主体体特征，与传统统房地产产相比较较，滨海海度假物物业具有有其自身身特征：如强烈烈依存

2、海海滨资源源；有明明显的地地区限制制；以度度假的要要求开发发物业，注重度度假功能能的开发发；强调调建筑与与环境的的景观一一致性等等等。分析滨海海旅游度度假项目目的开发发过程，必须清清楚地认认识到不不同国家家、地区区、文化化背景的的影响，因为这这些影响响，使得得同时沿沿海国家家在开发发滨海旅旅游的时时间上差差别很大大。一般般来讲，影响滨滨海度假假项目兴兴旺的因因素有很很多，这这里主要要提出三三点：海滨资源源自身的的吸引力力快速城市市化的影影响人们对滨滨海兴趣趣的转变变，意识识到海滨滨对身体体健康的的好处1.1.2.滨滨海类度度假项目目分类分类一：按项目目受众广广度和类类型不同同，可分分为大众众类

3、项目目、私人人类项目目和商务务类项目目大众型项项目：项项目所处处海滨资资源佳，被大众众公认，产品线线丰富，可满足足绝大部部分人休休闲度假假需求，如半山山半岛项项目。私人型项项目：虽虽同为滨滨海度假假项目，但因其其高档的的产品，私密的的环境，客户定定位有一一定指向向性，多多为顶级级成功人人士打造造，如香香水湾11号项目目。商务型项项目：除除休闲度度假外，此类项项目更趋趋向会议议类度假假，其中中提供配配套齐全全的会议议设施等等，如博博鳌蓝色色海岸项项目。分类二：按项目目产品线线丰富程程度不同同，可分分为“全向型型”项目和和“半向型型”项目“全向型型”项目：项目功功能分区区明确，物业类类型齐全全，周

4、边边资源丰丰富，几几乎覆盖盖了滨海海度假应应有的所所有产品品，别墅墅、公寓寓、酒店店、游艇艇、温泉泉、SPPA、商商业等，如三亚亚半山半半岛。“半向型型”项目：产品类类型主要要以别墅墅和酒店店为主，辅以简简单娱乐乐设施，其它配配套不足足或缺失失，这种种类型的的项目在在现今市市场上占占有较大大比重，如东和和海棠福福湾、大大连莱茵茵海岸度度假村等等等。1.2.滨海类类度假项项目的产产品趋势势剖析国内的滨滨海度假假项目主主要集中中在海南南、青岛岛、大连连等沿海海城市，其海景景资源相相对来讲讲是比较较优质的的，在国国内外也也享有盛盛名。这这些城市市的滨海海项目产产品体现现了大众众化和个个性化的的集合，

5、即除了了基本都都有的别别墅、公公寓、五五星酒店店、酒店店公寓、商业街街、娱乐乐配套等等产品外外，不同同的项目目还会根根据其所所在海域域的属性性不同、开发商商实力的的不同开开发各具具风格的的产品。如半山半半岛开发发的国际际潜水基基地、游游艇会、温泉、养生山山谷、生生活美术术馆；香香水湾11号拥有有的私属属沙滩、婚礼教教堂；大大连莱茵茵海岸度度假村中中的室内内滑雪场场、卡丁丁车赛场场、封闭闭式海水水戏水乐乐园等等等。（部部分项目目详细产产品情况况见下表表）大众型产产品个性化产产品观海公寓寓、临海海别墅、洲际酒酒店、卡卡尔森酒酒店、豪豪华商业业街、SSPA国际潜水水基地、游艇会会、温泉泉、40000

6、亩亩养生山山谷“琦园”、生活活美术馆馆独栋/联联排别墅墅（每栋栋别墅带带私人泳泳池）、度假型型别墅式式酒店、双会所所、SPPA私属沙滩滩、婚礼礼教堂独栋别墅墅、别墅墅式酒店店、商业业街、会会所会议型酒酒店（完完善的会会议场地地和设施施）别墅、公公寓、无无星酒店店、商业业中心、海上餐餐厅室内滑雪雪场、卡卡丁车赛赛场、封封闭式海海水戏水水乐园、游艇码码头虽然目前前国内的的滨海度度假项目目还不是是非常成成熟，成成功借鉴鉴案例也也不多，但其产产品的发发展趋势势已渐露露端倪。主要表表现在以以下三方方面：产品线日日趋丰富富虽然目前前市场上上单个滨滨海度假假项目的的产品还还是相对对比较简简单的，一般以以别墅

7、+酒店的的形式出出现，但但是随着着人们休休闲度假假意识越越发强烈烈，度假假要求也也会越来来越高，为了满满足消费费者的需需求，为为项目赢赢得更高高利润，度假产产品不可可能再是是一成不不变地面面向大众众，而是是必须迎迎合客户户的喜好好，创新新产品类类型。三亚半山山半岛的的成功，其中有有部分原原因就是是它拥有有相对完完整的产产品线，加上它它周围已已开发的的产品资资源相当当充盈。产品形态态多样化化滨海度假假项目这这类综合合的复合合地产项项目，除除了要求求产品线线丰富，产品功功能分区区清晰外外，产品品形态也也要求多多样化。比方说说，住宅宅区除了了别墅也也要有观观景公寓寓；酒店店除了一一般商务务酒店、标准

8、型型酒店外外，别墅墅式酒店店、度假假酒店也也已经涌涌向市场场。产品档次次更趋向向高端随着选择择滨海度度假的人人越来越越多，度度假产品品的受众众面也随随之越来来越广，而在此此基础上上，无论论是上层层人士还还是普通通百姓，越是高高档的产产品越让让人们趋趋之若鹜鹜，以希希望享受受一个真真正的假假期。而而产品在在档次上上的差距距除了能能提升项项目品牌牌知名度度外，也也可以为为项目盈盈利添上上亮丽一一笔。1.3.滨海类类度假项项目的营营销推广广营销推广广是将项项目推向向市场，被市场场广泛认认知的真真正意义义上的开开始阶段段。而作作为旅游游房地产产这类所所有权不不一定发发生转移移的项目目，在营营销时，不一

9、定定将自己己局限在在房地产产传统营营销模式式上，它它出卖的的更多的的是它的的功能、服务和和软性消消费品，因此在在营销手手段上可可以进行行跨行业业结盟、跨国联联动，向向国际潮潮流靠拢拢，实现现对消费费资源的的最大限限度挖掘掘。由于滨海海类度假假项目受受产品综综合性和和客源广广度性等等多重影影响，其其市场营营销方略略必须充充分考虑虑其自身身优势和和外在条条件，尽尽可能挖挖掘营销销潜力，引导、调节和和创造需需求，实实现项目目的营销销目的。在营销初初期，树树立良好好的公众众形象是是形成竞竞争优势势和打响响知名度度的最直直接最有有力的手手段，这这是所谓谓的“第一印印象”理论。而树立立形象，除了前前期的形

10、形象识别别与塑造造外，更更重要的的是对形形象进行行“包装”， 一一般选择择核心形形象包装装收效是是最明显显的。在现今什什么都需需要创新新的时代代，营销销模式也也需要得得到一次次创新洗洗礼，现现在把两两种比较较主流的的创新营营销模式式分析如如下：打包营销销模式“借旅游游促地产产、先旅旅游后地地产、虚虚旅游实实地产，最后再再由地产产推动旅旅游和城城市的发发展”，这是是滨海类类度假项项目的实实质，也也是“打包营营销”的核心心。现在在，“打包营营销”一般有有三类方方式：第一类：与所在在城市区区域“打包”借势营营销与政府或或规划部部门联合合推进，以形象象工程等等形式实实现政府府对项目目的主动动推广，城市

11、的的知名度度提高了了，城市市里的项项目自然然有更大大可能被被大众认认识，这这样才可可能在更更大区域域内赢得得客户，即先预预热区域域市场，再炒热热项目，这就叫叫“一人得得道，鸡鸡犬升天天”。优点：加加大推广广声势和和力度，以提供供整体旅旅游形象象来吸引引消费者者，实现现双赢局局势，是是最有效效的提高高影响力力的方式式；弱点：要要求高，成本高高，许多多项目达达不到这这类境界界；适合项目目：能推推动区域域或城市市旅游大大发展或或建立城城市新形形象的项项目，一一般要求求项目规规模大，影响力力大，能能推动区区域经济济发展。第二类：与所在在城市内内其它相相关项目目“打包”合作营营销联合区域域内其它它相关项

12、项目，比比如说周周边景点点、旅游游设施等等一起推推出市场场，实现现多赢。优点：可可提升项项目形象象，组合合式营销销亦可节节约营销销成本；弱点：弱弱化了自自身项目目的形象象与市场场影响力力，变成成“帮她人人做嫁衣衣”的结果果；适合项目目：自身身优势需需明显高高于合作作方同类类项目，或打包包项目与与自身是是互补或或不相关关类型。第三类：与知名名度高的的活动“打包”互动营营销赞助、协协办一些些知名度度高或者者有公益益性质的的活动，借媒体体之势提提升自己己的品牌牌形象。优点：有有助于树树立良好好的公众众形象，是形象象包装的的有效手手段之一一；弱点：若若互动方方式不恰恰当，很很容易变变得“只留个个名而已

13、已”，因为为往往越越是大型型的活动动赞助商商越多，如何成成为大众众百里挑挑一、口口碑相传传的对象象具有一一定难度度；适合项目目：有雄雄厚实力力或背景景的项目目，过程程中需要要举办有有特色的的与项目目相关的的其它活活动以推推动项目目营销。全程营销销模式滨海度假假类项目目的营销销，由于于其开发发周期较较一般房房地产项项目更长长，因此此更可以以引进“全程营营销”的概念念，以营营销的思思维贯穿穿项目整整个开发发过程。这个营营销过程程包括三三个阶段段：阶段一：项目开开发前期期营销这一阶段段主要包包括投资资营销、规划设设计营销销、项目目质量工工期营销销。投资营销销发生在在项目开开发最初初阶段，而滨海海度假

14、项项目的投投资营销销具有需需求市场场的广泛泛性、复复杂性和和季节性性，因此此在这一一阶段的的营销中中，除常常规分析析因素外外，还需需要特别别注意经经济因素素、地理理因素、人口因因素、社社会文化化和态度度因素、移动性性因素、政府规规划因素素、媒介介传播因因素等几几大因素素对滨海海度假旅旅游地产产的决定定性影响响。规划设计计营销是是一个发发现自然然、利用用自然、改造自自然的全全过程，它需要要结合现现有的滨滨海资源源，以项项目的旅旅游主题题为中心心，设计计不同类类型的产产品。这这类营销销主要包包括四方方面的内内容：总总体规划划、建筑筑风格和和色彩定定位、环环境规划划和艺术术风格提提高、灯灯光设计计和

15、背景景音乐指指导。项目质量量工期营营销要求求开发商商在进行行产品生生产过程程中严格格把关，使产品品高质量量地符合合客户感感知并得得到认可可，这一一时段的的营销周周期比较较长，投投资额巨巨大，投投资回收收期也较较长，因因此最好好能以滚滚动开发发的模式式进行。阶段二：项目销销售推广广营销这一阶段段的营销销包括形形象策划划和营销销推广。形象策划划主要涵涵盖了项项目总体体战略形形象策划划、文化化形象策策划、企企业行为为形象策策划、员员工形象象策划、项目视视觉形象象策划等等，主要要通过硬硬性载体体，如广广告和给给雷宣传传推广资资料进行行营销。营销推广广的途径径主要有有广告和和公关、销售促促进等阶段三：项

16、目维维护“二次”营销随着消费费市场的的日趋成成熟，滨滨海度假假项目产产品的更更新换代代会引发发激烈的的竞争，因此可可持续发发展的“二次”营销至至关重要要，包括括全员营营销、品品牌塑造造提升、开发商商可持续续经营战战略提示示等，由由此使产产品质量量、新产产品的开开发与旧旧产品的的延续保保持着平平衡发展展，满足足客户期期望“完美”追求。1.4.滨海类类度假项项目的品品牌管理理品牌是给给拥有者者带来溢溢价、产产生增值值的一种种无形资资产，他他的载体体是用以以和其他他竞争者者的产品品或劳务务相区分分的名称称、术语语、象征征、记号号或者设设计及其其组合，增值的的源泉来来自于消消费者心心智中形形成的关关于

17、其载载体的印印象。品品牌的最最终目的的不单是是为了得得到消费费者的认认同，更更重要的的是要促促成消费费乃至重重复行为为及代为为传播品品牌。对对于旅游游地产来来说，品品牌是实实现异地地扩张的的必要条条件。并并且和传传统房地地产不同同的是，在旅游游地产中中项目品品牌较之之企业品品牌更为为重要，消费者者认知更更多的是是该旅游游项目在在市场上上的知名名度与美美誉。而对于滨滨海度假假这类更更面向大大众客户户的度假假项目而而言，品品牌管理理显得尤尤为重要要。为此此，针对对此类项项目的品品牌管理理总结出出了“四步方方程式”：品牌牌定位、品牌推推广、品品牌经营营、品牌牌创新。第一步品牌牌定位品牌定位位是指企企

18、业在市市场定位位和产品品定位的的基础上上对特定定的品牌牌在文化化取向及及个性差差异上的的商业性性决策，它是建建立一个个与目标标市场有有关的品品牌形象象的过程程和结果果。品牌牌定位是是品牌经经营的首首要任务务，是品品牌建设设的基础础，是品品牌经营营成功的的前提。对于滨海海项目的的品牌定定位，要要依据项项目所在在地区的的周围环环境和自自身能力力分别从从产品定定位、文文化定位位、价值值定位、管理定定位等四四个角度度确定其其竞争市市场，赢赢得客源源，准确确的品牌牌定位是是项目成成功的一一半。第二步品牌牌推广品牌推广广是指企企业塑造造自身及及产品品品牌形象象，使广广大消费费者广泛泛认同的的系列活活动和过

19、过程。品品牌推广广有两个个重要任任务，一一是树立立良好的的企业和和产品形形象，提提高品牌牌知名度度、美誉誉度和特特色度，二是最最终将有有相应品品牌名称称的产品品销售出出去。品品牌的先先后不同同时期划划分为导导入期、成长期期、全盛盛期和衰衰落期四四个发展展阶段，这四个个阶段的的提出对对企业的的品牌推推广会有有许多现现实意义义。滨海度假假项目的的品牌推推广以游游客或消消费者为为主，以以投资者者为辅；其三大大法宝是是广告语语、实效效VI、寻找新新闻点树树立良好好口碑效效应。第三步品牌牌经营品牌经营营是指将将品牌视视为独立立的资源源和资本本，并以以此为主主导，来来关联、带动、组合其其他资源源和资本本，

20、从而而取得最最大经济济效益和和社会效效益的一一种经营营活动和和经营行行为。在在品牌经经营中需需要注意意三点：“注意消消费者”是沟通通的基础础、“塑造个个性”才能“建立印印象”、“经营是是一个过过程”。而在滨海海类度假假项目中中，品牌牌经营环环节中最最关键的的是品牌牌延伸和和品牌扩扩张。第四步品牌牌创新品牌创新新是在前前三个品品牌管理理基础上上，根据据不同的的市场需需求、不不同的市市场竞争争情况、不同的的资源环环境变化化，改变变品牌塑塑造策略略，进行行品牌创创新，达达到长远远经营的的目的。在开发滨滨海度假假项目的的过程中中，在依依托海滨滨资源的的基础上上，常常常会用到到品牌强强强联合合的手段段：

21、品牌牌开发商商引进品品牌国际际五星级级酒店，打造品品牌游乐乐项目，最终实实现品牌牌深入人人心的效效果。1.5.滨海类类度假项项目的核核心竞争争力挖掘掘随着市场场需求的的个性化化与差异异化，客客户对旅旅游度假假项目的的要求越越发趋向向主题式式与运动动式，而而作为滨滨海度假假类项目目的核心心竞争力力主要有有三方面面：资源优势势优质的滨滨海资源源，怡人人的海景景风光，不但可可以让前前来旅游游度假的的人放松松心情，净化心心灵，利利用大海海和沙滩滩打造的的一系列列运动更更是具有有强大的的吸引力力，与大大海搏击击，这是是只有滨滨海度假假才能享享受到的的不可复复制的资资源优势势。产品优势势滨海度假假项目除除

22、了可以以开发别别墅、酒酒店、高高尔夫、温泉等等产品外外，还能能打造潜潜水基地地、游艇艇俱乐部部等多样样的度假假设施。开发优势势开发引擎擎的缺失失，这大大大降低低了投资资风险。当然引引入酒店店等其它它高档配配套更能能凸显该该类项目目的价值值，从而而获得更更多收益益。这些核心心竞争力力，在滨滨海资源源的缺失失下，往往往容易易加大项项目可复复制性的的难度。2.案例例链接：山海结结盟养生生谷三亚半半山半岛岛，“皇冠上上的红宝宝石”半山半岛岛，热带带风情优优雅小镇镇，大型型滨海复复合地产产，仿佛佛一个微微观城市市，将世世界美好好城市浓浓缩于一一处商业、娱乐、休闲、居住、功能齐齐备，是是中国滨滨海地产产第

23、一品品牌。2.1.【案例例精粹解解读】2.1.1.项项目基本本情况半山半岛岛项目，位于海海南省三三亚市小小东海鹿鹿回头半半岛，鹿鹿岭路227号，鹿回头头公园旁旁，距离离市区和和大东海海3公里里。项目总占占地规模模20666亩，是由三亚亚鹿回头头旅游区区开发有有限公司司开发的的超大型型综合房房地产项项目。整整个项目目包括临临海别墅墅、观海海公寓、高星级级酒店、豪华商商业街、国际潜潜水基地地、游艇艇会等等等。项目总销销售额预预计2000多亿亿元，是是三亚乃乃至整个个海南岛岛销售额额最大的的房地产产项目。2.1.2.项项目开发发背景半山半岛岛，位于于三亚小小东海鹿鹿回头半半岛，整整个半岛岛由鹿回回头

24、公园园、鹿回回头岭两两山和小小东海、鹿回头头湾两湾湾组成，是三亚亚市西至至海坡，东至亚亚龙湾的的五十余余公里海海岸线中中唯一一一个待开开发的半半岛，有有着优质质的沙滩滩和背山山面海的的绝顶自自然资源源。为了最大大化地发发挥这些些资源的的价值，三亚市市政府极极力招揽揽大企业业进入，力图将将此个板板块打造造成为超超越目前前亚龙湾湾的三亚亚唯一的的六星级级区域，包括有有着海南南中南海海之称的的六星级级酒店悦榕榕山庄酒酒店，世世界酒店店业NOO1洲际酒酒店六星星级亚洲洲旗舰店店，全亚亚洲最好好的高尔尔夫球场场鹿鹿回头高高尔夫球球场(国国际188洞，洞洞洞见海海，洞洞洞全灯光光)。 而半山山半岛尽尽享世

25、界界顶级荣荣耀，尊尊处于这这一六星星级区域域的核心心地带。2.1.3.项项目产品品规划半山半岛岛项目产产品类型型丰富，功能分分区明确确，集娱娱乐、商商业、休休闲、养养生、居居住于一一体。项项目分三三期开发发，总建建筑面积积达1000多万万平方米米。其中，一一期（鹿鹿回头湾湾区）占占地10056亩亩，总体体量达449万平平方米，以酒店店公寓、小高层层公寓、独栋别别墅为主主；二期期（双海海湾区）占地8802亩亩，主要要产品有有小高层层公寓、独栋别别墅；三三期（东东海湾区区）占地地2088亩，开开发300层高层层公寓。除规划部部分别墅墅提升项项目整体体档次外外，小区区建筑以以高层为为主，提提升了整整

26、体容积积率在11以上。同时，后期规规划了大大量的商商业酒店店类配套套，以提提升项目目运营收收益。2.1.4.项项目客户户分析半山半岛岛客户以以来自上上海、北北京、浙浙江等地地的绝对对高端客客户为主主。项目目以纯豪豪宅的定定位力图图凝聚高高端客群群，通过过高端客客群的群群聚效应应来促进进项目的的销售。代表性性客户：雅戈尔尔集团掌掌门人。客群特征征在北北京或上上海要买买得起5500万万以上的的房产，才会在在半山半半岛置业业。上海海、北京京等地高高端别墅墅的客群群，都是是半山半半岛的准准客户。客户的的事业可可能遍布布全国。另有一定定比例的的外籍客客群，来来自美国国、加拿拿大、俄俄罗斯等等。2.1.5

27、.项项目营销销推广项目营销销渠道多多样，推推广范围围遍布全全国经济济发达的的各大中中城市，如北京京、上海海、广州州、香港港等地，主办、联办、赞助了了不同类类型的活活动，近近期为为什么半半山半岛岛一书书面世。07年年至今，项目广广告宣传传投入总总计近一一亿元，是海南南知名度度最高的的项目之之一。从参加北北京、上上海的奢奢侈品展展到请吴吴大维 、费翔翔等明星星助阵，半山半半岛营销销上的大大手笔有有力助推推了其市市场去化化。具体的营营销过程程详见下下表：日期内容20088-122-144半山半岛岛携手三三亚市人人民政府府，于220088年122月144日188：300分在上上海城市市雕塑艺艺术中心心

28、，如期期共同举举办了一一场非同同寻常的的盛宴“巅巅峰体验验，半岛岛之夜”20008上海海见面会会、“美美丽三亚亚情系系浦江”三亚高高端滨海海地产政政府推介介会，再再次向上上海及到到场所有有嘉宾宣宣告，三三亚地产产市场的的活跃与与半山半半岛这个个代表中中国滨海海地产领领跑者的的大家之之范！20088-122-06620088年122月6日日下午四四时整，半山半半岛与新新丝路模模特机构构、艺术术先锋网网联合在在半山半半岛贵宾宾会馆举举办“魅魅力半山山半岛新新丝路模模特艺术术之旅开开幕式”。 220088-20009年年度中国国首席名名模刘多多主持今今天的仪仪式。20088-111-30020088

29、年111月300日，卡卡尔森亚亚太酒店店管理有有限公司司与三亚亚鹿回头头旅游区区开发有有限公司司（三亚亚半山半半岛）管管理合作作协议签签订仪式式在上海海举行，同时宣宣告卡尔尔森旗下下最著名名酒店品品牌丽笙笙世嘉正正式入驻驻半山半半岛，标标志着又又一家超超五星级级国际酒酒店落户户三亚。20088-111-23320088年111月233日下午午，中国国工商银银行海南南省分行行与三亚亚鹿回头头旅游区区开发有有限公司司在海口口举行战战略合作作框架协协议签字字仪式，海南省省工行向向鹿回头头公司意意向授信信30亿亿元贷款款。20088-100-233至20008-110-226国内顶级级海滨豪豪宅三亚半

30、半山半岛岛特别赞赞助20008年年10月月23日日至266日在京京举办的的20008“大大佛杯”中国男男子高尔尔夫职业业球员锦锦标赛。20088-100-022三期“东东海湾山山海大宅宅”国庆庆盛大开开盘20088-100-02210月22日晚119时，三亚悦悦榕庄尊尊荣沙滩滩，主持持人吴大大维和陈陈美静与与半山半半岛新老老业主齐齐声倒记记时，宣宣布三期期东海湾湾区开盘盘庆典暨暨“开盘盘盛典之之风尚夜夜”举行行20088-088-1338月133日，颐颐和园、清华、北大发发放半山山半岛奥奥运加油油旗，成成为最靓靓丽的“奥运名名片”20088-088-1228月122日半山山半岛组组织在北北京金

31、融融街、五五棵松奥奥运场馆馆、西直直门发放放奥运红红旗，进进行“红红动中国国”活动动20088-088-1118月111日，半半山半岛岛奥运加加油旗望望京、西西单发放放，成为为高档商商场的“招牌”20088-088-0668月6日日，半山山半岛奥奥运加油油旗前门门发放，传递 “奥运运圣火”百年梦梦想20088-088-0558月5日日，半山山半岛加加油旗后后海发放放，点燃燃“奥运运”情结结20088-088-0228月2日日，半山山半岛奥奥运加油油旗“鸟鸟巢”发发放，舞舞动盛世世中国20088-088-0118月1日日，半山山半岛百百万奥运运加油旗旗，中关关村发行行试水20088-077-25

32、5至200087月月25日日至300日，由由三亚半半山半岛岛举办的的半岛会会“海洋洋之星”夏令营营（第一一期）活活动正式式拉开帷帷幕。本本次活动动主要邀邀请了半半山半岛岛业主及及他们的的孩子，并为他他们的到到来精心心安排的的丰盛的的欢迎晚晚宴和精精彩的节节目。半半山半岛岛常务副副总王志志民、营营销总监监徐能力力等参加加了欢迎迎晚宴。20088-077-133至200087月月13日日7月118日在在日本东东京、冲冲绳隆重重举办了了“20008世世界海滨滨休闲度度假地产产高峰论论坛（中中日对话话）暨中中国地产产赴日考考察”的的重大活活动，引

33、引起了国国内外（包括日日本）主主流媒体体的高度度关注，并对本本次重大大事件进进行了全全方位的的跟踪报报道。据据悉，本本次盛大大活动由由全国工工商联房房地产商商会、日日本冲绳绳县政府府主办，安家传传媒机构构、家和和互动网网络科技技有限公公司、冲冲绳经济济同友会会联合承承办。同同时，在在日本东东京考察察之行的的7月114日晚晚上，中中日对话话不动产产颁奖典典礼正是是拉开序序幕。其其中，在在颁奖仪仪式上，来自三三亚的半半山半岛岛获得了了由日本本不动产产商会、全国工工商联房房地产商商会颁发发的“优优秀滨海海项目大大奖”的的殊荣，成为了了本次220088中日对对话海滨滨地产的的一大亮亮点。20088-0

34、77-06620088年7月月6日，中国滨滨海地产产领军项项目三亚亚半山半半岛与全全球最大大的商业业地产服服务公司司、世界界5000强唯一一物业管管理公司司世世邦魏理理仕正式式签署物物业管理理合作协协议。20088-077-044至20008-007-005此次别墅墅节除了了共同探探讨中国国别墅的的发展之之道以及及目前所所面临的的行业困困扰之外外，还颁颁出了220088中国别别墅金鼎鼎奖、220088中国经经典别墅墅金奖、20008中国国城市别别墅最佳佳景观设设计奖等等许多具具有影响响力的大大奖，三三亚半山山半岛获获得了220088第五届届中国经经典别墅墅金奖。20077-099-122200

35、77年9月月12日日，“半半山半岛岛”出现现在北京京中国大大饭店，参加在在这里举举行的“爱在天天涯海角角”慈善善捐赠活活动，向向中国红红十字会会下属光光明天使使基金会会捐赠1100万万元。110天后后，“半半山半岛岛”再次次在这里里参加“香港回回归100周年之之夜光明明天使慈慈善晚宴宴”，将将现场募募捐和拍拍卖筹款款全部捐捐赠给中中国红十十字基金金会。整个营销销过程中中，半山山半岛通通过以媒媒体营销销、事件件营销、情景营营销、展展会营销销等方式式使得项项目品牌牌深入人人心。而而每一次次的推售售策略都都是经过过精心设设计的，这些看看似巧合合的营销销机遇都都是为了了配合整整个项目目的发展展过程。2

36、.2.【成功功核心密密码】优质的城城市六星星际地段段，主流流的产品品形态组组合，全全面的营营销推广广，打造造顶级一一流的滨滨海度假假项目。2.2.1.区区位资源源决定顶顶级身份份半山半岛岛项目既既属三亚亚市区地地段，又又独享顶顶级环境境，地段段的价值值奠定了了半山半半岛项目目打造高高端产品品的基础础。地段造就就了产品品的稀缺缺性，是是半山半半岛的最最大卖点点。2.2.2.产产品组合合引导主主流趋势势主流的物物业形态态组合预预示了现现代滨海海度假项项目的潮潮流模式式。别墅墅、公寓寓、酒店店公寓、五星级级酒店、温泉、SPAA、游艇艇、潜水水、养生生山谷、商业街街、生活活美术馆馆等，再再加上周周边高

37、品品质资源源如悦榕榕庄酒店店、鹿回回头高尔尔夫球场场等，几几乎覆盖盖了度假假客户的的全部需需求，一一站式度度假服务务，可以以保证客客户长时时间逗留留。而且且本项目目采用的的高科技技技术和和高端建建材是项项目产品品品质上上的重要要卖点。为提高利利润额，项目以以高层产产品为主主，并规规划了大大量的后后期商业业。先以以别墅作作为先期期入市的的主要产产品树立立高端形形象，后后期逐步步提升高高层产品品的比例例，以达达到名利利双收的的效果。半山半岛岛销售价价格为三三亚市场场最高价价，远超超出市场场竞争者者的售价价。高端端定位引引起的高高利润也也是差异异化竞争争的一种种方式。2.2.3.营营销战略略引领市市

38、场关注注半山半岛岛的营销销战略可可谓是三三亚空前前的，开开发商并并没有强强化企业业品牌，而是全全力打造造项目品品牌作为为品牌运运行的核核心支撑撑，大手手笔的营营销投入入是市场场去化的的重要支支持。推介海南南不遗余余力从项目动动工开始始，开发发商就开开始担当当海南、三亚的的推介形形象大使使。半山山半岛项项目提出出了“先三亚亚、后项项目”的传播播理念，前期重重点在北北京、上上海、宁宁波、香香港等地地宣传三三亚之美美，甚至至不惜重重金在上上海当地地媒体刊刊登8个个版面的的宣传文文章，极极大地提提升了三三亚在上上海市民民中的地地位和形形象。与与此同时时，开发发商切合合三亚建建设国际际性热带带滨海旅旅游

39、城市市的目标标，花巨巨资参加加北京和和上海国国际顶级级私人物物品展等等，将推推介三亚亚的活动动提升到到国际化化的高度度。20007年年11月月，在上上海参加加国际顶顶级私人人物品展展上，“半山半半岛”成成为展会会焦点，4天时时间成交交了400套房。“企业公公民”多善举举半山半岛岛项目自自07年年一期开开盘后，开发商商已在全全国撒下下“爱的种种子”，携业主主数次向向四川地地震灾区区捐款，累计捐捐款6552万元元；启动“爱心呵呵护阳光光行动”，资助助灾区孩孩子显示示无疆大大爱;在在北京举举行“爱爱在天涯涯海角”的慈善善捐赠，向光明明天使基基金会慈慈善捐赠赠上百万万元，赞助海海南建省省办经济济特区2

40、20周年年活动、奥运火火炬首传传、谭盾盾音乐会会，同时时还捐助助贫困大大学生、失学儿儿童就学学等。大大小小小的慈慈善活动动不计其其数，开开发商的的善举博博得了社社会各界界的广泛泛赞誉，在社会会上和客客户心中中树立了了“地产公公民”的良好好形象。出版刊物物“一箭双双雕”“为什么么半山半半岛”一书的的问世成成为了项项目营销销推广的的先例，此举看看似揭开开了项目目的运营营密码，但更深深一层却却是变相相地为项项目营销销。这类类新颖的的手段，既是一一种赢利利方式，但更是是开发商商为营销销推广想想出的新新花样，此举必必将引起起世人的的关注。2.3.【问题题难点解解析】如何何在弱势势的大环环境下，依旧保保持良好好的销售售势头？如何何在一个个相对成成熟的区区域环境境内打造造同类型型项目，又能立立于不