某市家居购物市场调查报告

1、嘉兴好一家家居购物市场市场调查报告调研成员员：调研时间间：20004/11/1820004/11/19调研地点点：浙江江省嘉兴兴市前 言嘉兴位于于浙江省省北部，离上海海市约1120公公里，是是长三角角经济圈圈的组成成部分，近年来来，嘉兴兴市经济济取得飞飞速发展展，其房房地产业业也紧跟跟潮流，取得了了长足进进步。日日前，本本部门一一行两人人，对嘉嘉兴市大大型专业业市场进进行了一一次比较较详细的的走访。重点对对嘉兴的的家居市市场及市市中心商商业项目目进行了了比较细细致的了了解，并并对市中中心大型型专业市市场的部部分业主主进行了了调查问问卷，初初步掌握握了当地地业主对对产权式式商铺的的态度。此次我小

2、小组一行行四人参参与“鞍山北北方国际际机电五五金城”项目调调研工作作。本着着实事求求是、认认真负责责的态度度，我小小组就该该项目的的市场状状况与产产品可行行性等问问题进行行汇总分分析而出出具本报报告，以以供公司司领导决决策也可可为将来来合作双双方进一一步深入入探讨时时的市场场参考。TOC h z t 副标题,3,报告主标题,1,正标题,2 HYPERLINK l _Toc88897655 项目篇 PAGEREF _Toc88897655 h HYPERLINK l _Toc88897656 一、嘉兴兴市场状状况简介介 PAGEREF _Toc88897656 h HYPERLINK l _To

3、c88897657 二、本案案状况简简介 PAGEREF _Toc88897657 h HYPERLINK l _Toc88897658 1.项目目现状 PAGEREF _Toc88897658 h HYPERLINK l _Toc88897660 2.周边边环境 PAGEREF _Toc88897660 h HYPERLINK l _Toc88897661 3.交通通条件 PAGEREF _Toc88897661 h HYPERLINK l _Toc88897662 4.市政政配套 PAGEREF _Toc88897662 h HYPERLINK l _Toc88897663 三、项目目分布

4、地地标图详详见 PAGEREF _Toc88897663 h HYPERLINK l _Toc88897664 市场篇 PAGEREF _Toc88897664 h HYPERLINK l _Toc88897665 一、市场场介绍 PAGEREF _Toc88897665 h HYPERLINK l _Toc88897666 1.项目目名称：嘉兴商商城 PAGEREF _Toc88897666 h HYPERLINK l _Toc88897667 1.项目目名称：华庭街街 PAGEREF _Toc88897667 h HYPERLINK l _Toc88897668 3.项目目名称：嘉禾北北京

5、城 PAGEREF _Toc88897668 h HYPERLINK l _Toc88897669 4.项目目名称：江南摩摩尔 PAGEREF _Toc88897669 h HYPERLINK l _Toc88897670 6.项目目名称：嘉兴建建材陶瓷瓷市场 PAGEREF _Toc88897670 h HYPERLINK l _Toc88897671 7.项目目名称：永泰广广场 PAGEREF _Toc88897671 h HYPERLINK l _Toc88897672 二、具体体数据列表 PAGEREF _Toc88897672 h HYPERLINK l _Toc88897673 三

6、、调查查问卷信信息分析析 PAGEREF _Toc88897673 h HYPERLINK l _Toc88897674 1、对于于是否愿愿意购买买产权式式商用物物业的调调查结果果（以有有效问卷卷为准） PAGEREF _Toc88897674 h HYPERLINK l _Toc88897675 2、对于于愿意购购买产权权式商用用物业但但是否愿愿意前往往本案位位置进行行经商的的调查结结果（以以有效问问卷为准准） PAGEREF _Toc88897675 h HYPERLINK l _Toc88897676 3、对于于不愿意意购买或或前往本本案位置置进行经经商缘由由的调查查结果（以有效效问卷为

7、为准） PAGEREF _Toc88897676 h HYPERLINK l _Toc88897677 调查问卷卷总体分分析： PAGEREF _Toc88897677 h HYPERLINK l _Toc88897678 项目建议议篇 PAGEREF _Toc88897678 h HYPERLINK l _Toc88897679 二、项目目综合评评定 PAGEREF _Toc88897679 h HYPERLINK l _Toc88897680 1、优势势评述: PAGEREF _Toc88897680 h HYPERLINK l _Toc88897681 2、劣势势评述： PAGEREF

8、_Toc88897681 h HYPERLINK l _Toc88897682 3、结论论建议 PAGEREF _Toc88897682 h 项目篇嘉兴市场场状况简简介嘉兴市是是中国东东部沿海海地区长长江三角角洲155城市之之一，与与上海接接壤。现现辖平湖湖市、海海宁市、桐乡市市、嘉善善县、海海盐县、秀城区区、秀洲洲区。全全市面积积约4,0000平方公公里， 总人口口3322万。20033年全年年生产总总值8555.663亿元元，按可可比价格格计算，比上年年增长116.99%。按按户籍人人口计算算，人均均生产总总值达到到257720元元，比上上年增长长16.7%，按当年年基准汇汇率计算算达31

9、107美美元。全全年第一一产业增增加值666.005亿元元，比上上年增长长4.00%，占占生产总总值的比比重由上上年8.7%下下降为77.7%；第二二产业增增加值5507.46亿亿元，比比上年增增长200.8%，所占占比重比比上年上上升2.1个百百分点；第三产产业完成成增加值值2822.122亿元，比上年年增长113.99%，占占生产总总值的比比重为333.00%，比比上年下下降1.1个百百分点。近年来，随着嘉嘉兴市区区旧城改改造力度度的加大大，城市市化进程程的加快快，基础础设施的的高强度度投入，带动了了房地产产业的快快速发展展，房地地产业呈呈现出持持续、稳稳健的发发展态势势。19月，市区房房

10、地产开开发投资资36.7亿元元，同比比增长994.66%，增增速比11-8月月回落222.44个百分分点，99月份当当月投资资同比下下降155.2%。其中中住宅投投资277.9亿亿元，同同比增长长95.8%，比1-8月回回落266.2个个百分点点。20044年19月，市区房房屋施工工面积5528.9万平平方米，增长886%，比前88个月回回落222.3个个百分点点，其中中住宅面面积4221.88万平方方米，增增长777.8%，回落落23.5个百百分点；房屋新新开工面面积1990万平平方米，增长882.22%，其其中住宅宅1333.8万万平方米米，增长长52.6%；商品房房竣工面面积422.7万

11、万平方米米，增长长15.1%，其中住住宅竣工工面积337.77万平方方米，增增长133.9%。今年以来来，商品品房价格格涨势趋趋稳，涨涨幅回落落。据统统计资料料显示，3季度度市区商商品房平平均销售售价格比比去年同同季上涨涨17.7%，其中商商品住宅宅销售价价格比去去年同季季上涨118.22%，同同比涨幅幅较上季季分别回回落111和111.6个个百分点点。受国家宏宏观调控控政策的的影响，房地产产企业参参与土地地拍卖热热情锐减减，土地地市场交交投清淡淡。19月，共购置置土地面面积344.6万万平方米米，同比比下降667.44%。三三季度房房地产业业的企业业家信心心指数由由高景气气区间快快速进入入景

12、气临临界点，与二季季度相比比下降444.44个百分分点。楼楼盘销售售进度也也放缓，预售增增幅回落落。19月，市区商商品房预预售面积积1022万平方方米，增增长177.4%，增幅幅同比回回落455.3个个百分点点。其中中：住宅宅用房预预售933万平方方米，增增长200%，同同比回落落47.2个百百分点。本案状况况简介1.项目目现状项目名称称：好一一家家居居广场开发商:嘉兴嘉嘉瓯置业业有限公公司项目地理理位置:嘉兴秀秀洲路南南(中山山西路延延伸段)项目属性性:综合合(商业业,办公公,住宅宅)商业部分分经营业业态:一一楼为装装饰,灯灯具建材材城二楼楼为家具具城三楼楼为办公公用品家家居艺术术家装公公司

13、规划占地地：1447亩，总面积积955576总投资额额：一期期2.99亿元规划建筑筑面积：一期11525575，其中中主楼8855773，8-110号楼楼630051，共44栋主楼楼容积率：1.557 建筑密度度45.9%绿化率330%物业：好好一家家家居购物物广场有有限公司司统一管管理营业时间间：20005.07.28（计划）广场规模模：13370000（主广场场），中中心广场场50000，地下停停车场443000停车泊位位：15500辆辆，244小时服服务项目概况况:本案案目前建建设进入入一期的的中期阶阶段，现现场开始始对外预预定，目目前定价价一楼660000-70000元元/平方方米，二

14、二楼50000元元/平方方米，三三四楼339800元/平平方米。该案有有回租协协议,如如商业部部分,55年期的的回租保保证每年年8%的的回报率率,100年期的的回租率率从第66到第110年每每年9-10%.目前前商业部部分已经经预定了了 大约约30%,，前前来参观观或预定定的客户户温州人人占了很很大一部部分比例例.说明明该项目目市场有有一定认认可度，具有一一定的商商业投资资价值.本案主主楼三层层均为商商铺，四四五层为为办公用用房.88-9号号楼一二二层为商商铺，三三四层规规划用途途为办公公楼和商商务公寓寓。售楼处外外景 物流中中心2.周边边环境本项目周周边所处处地区西西方为工工业用地地，东部部

15、为一级级住宅用用地，北北侧至中中山西路路为商业业金融用用地。周边环境境幽静，道路平平整开阔阔，生态态环境良良好。但但是周边边人流车车流较少少,难以以聚集人人气,缺缺少商业业氛围. 期待待周边住住宅小区区建成和和交通配配套完善善后能使使这一状状况得到到改观.3.交通通条件目前项目目附近主主要道路路是北侧侧得中山山西路及及西面的的乍嘉苏苏高速公公路。乍乍嘉苏高高速公路路交通路路况较好好，路面面开阔，车流量量较多。中山西西路西延延伸段至至市区约约5公里里路程，道路状状况良好好，目前前车流量量很少。4.市政政配套本区域属属新开发发区域，由于远远离市中中心区域域目前附附近尚没没有大型型配套设设施,生生活

16、及商商业配套套较为匮匮乏,而而且交运运也不便便利.目目前秀州州工业区区的开发发较成熟熟的地区区位于3320国国道东侧侧部分，是秀州州新区区区政府所所在地。项目周边边目前尚尚缺乏集集中人气气，主要要受工业业区开发发进程影影响，此此状况将将很大程程度上影影响到本本案的销销售及未未来业主主经营状状况，是是本案必必须面对对的棘手手问题。三、项目目分布地地标图详详见市场篇一、市场场介绍1.项目目名称：嘉兴商商城项目位置置：建国国路、中中山西路路面 积：11.7-2200营业规模模：70000租 金： 1FF:4.777.4元元/天 2F:1.332.0元/天租 赁 率：1100经营业态态：服装装、鞋业业

17、、家居居、娱乐乐物业属性性：综合合市场市场简述述：该案案97年年开业，20001年时时租金一一层为990-1120元元/月/平方米米，二层层为144元/月月/平方方米，现现在租金金有很大大程度上上涨，11F上涨涨到5.5元/月/左右。该商城城经营品品种档次次不高，针对本市市场所做做的调研研组群为为14组组；其中中有效问问卷为88组2.项目目名称：华庭街街项目位置置：建国国路、环环城北路路面 积：23-7999建筑面积积：10000000租 金：1F:4.88-5.0/天 2F:1.993.8元/天售 价：1F：270000/租 赁 率：约约90经营业态态：服饰饰、休闲闲娱乐、百货、超市等等物业

18、属性性：综合合商业项项目市场简述述：该案案地处市市中心，是嘉兴兴市中心心最大的的商业项项目，集集百货、超市、写字楼楼、服饰饰市场、娱乐等等为一体体，有太太平洋百百货和肯肯德基等等品牌店店入驻。该案地地理位置置优越，其价格格为目前前市内最最高，目目前仅剩剩余四套套商铺，面积在在23-60，该案案不提供供返租服服务。针对本市市场所做做的调研研组群为为10组组；其中中有效问问卷为66组。3.项目目名称：嘉禾北北京城项目位置置：建国国路北京京路面 积：40-1500建筑面积积：商业业面积4470000，住宅7730000租 金：1F：3.55-4.5 2F：1.22-3.0售 价：1F：150000-

19、27000022F：770000-80000租 赁 率：885经营业态态：家居居、小商商品，电电器物业属性性：综合合市场市场简述述：该商商业项目目另有住住宅项目目，该案案地处建建国路商商圈北侧侧，人流流量尚可可，但是是目前在在经营上上受到华华庭街冲冲击，已已改变为为家居和和小商品品经营为为主，另另有永乐乐家电经经营中。针对本商商铺所做做的调研研组群为为8组，其中有有效问卷卷4组。4.项目目名称：江南摩摩尔项目位置置：秀州州新区区区政府对对面（洪洪兴路、新秀路路）建筑面积积：20000000面 积：50-2000租 金：未定售 价：1F：120000元元/ 2F：80000元/包租情况况：前33

20、年7% 后22年100111%（可可不选，选择只只能签55年）经营业态态：购物物、餐饮饮、休闲闲、游乐乐、商务务、文化化物业属性性：综合合市场综述述：该案案是目前前嘉兴最最大的综综合商业业项目，目前江江南摩尔尔整个项项目中有有70%多的商商业物业业自留，并规划划成国际际一流大大卖场、品牌百百货、大大型3CC卖场和和家居大大卖场四四大主力力业态，目前国国际品牌牌大卖场场美国普普尔斯马马特、金金海马家家居、铜铜锣湾集集团等都都正与江江南摩尔尔紧密接接触，目目前四大大业态的的招商可可以说已已经基本本落定，欢乐摩摩天轮、激光水水幕电影影、儿童童翻斗乐乐、下沉沉式演绎绎广场为为主的四四大景观观靓点将将成

21、为新新的旅游游景点。5.项目目名称：嘉兴万万好家居居购物广广场项目位置置：中环环南路五五星路口口建筑面积积：20000000面 积: 800 可以自自由分割割售 价：11F 66000080000元元/，2FF 40000元元/租赁率： 220%包租状况况：7年年8%-10%回报率率经营业态态：五金金、电器、陶瓷、家居、装饰物业属性性：专业业市场市场综述述：该案案位于秀秀城新区区，与本本案无论论在定位位、规模模、建设设进度上上都很类类似类似似，该案案提供返返租选择择是7年年8%-10%的回报报率，其其一期已已经结构构封顶，预计它它将成为为本案主主要竞争争项目。该案位于于市中心心东南部部，在交交

22、通上比比本案略略有不足足，而其其售价11F与本本案类似似，2FF和本案案3F类类似，价价格上有有一定优优势，而而看其周周边状况况可发现现也是新新兴地区区，周边边有不少少房产在在建，也也都还没没有销售售，总体体上与本本案存在在重复建建设，将将形成争争抢客源源的惨烈烈竞争。6.项目目名称：嘉兴建建材陶瓷瓷市场项目位置置：环城城南路与与3200国道的的交界地地段建筑面积积：14400000面 积: 5001442 可以自自由分割割租 金： 1.3元/天；售 价：不售租 赁 率：775经营业态态：卫陶陶、木材材地板、五金，家具、灯饰、窗帘等等软装饰饰家居配配套物业属性性：商贸贸集市市场综述述：该市市场

23、是从从原有市市场搬迁迁而来，原市场场面积近近8万，3000余经经营户，这些经经营者都都将搬入入新市场场，是市市场客源源的主要要保证。该案目目前交通通不便，环城路路到该市市场前仍仍未建成成，周边边住宅项项目也未未兴建成成型，预预计其未未来定位位将以批批发中心心为主。该案北侧侧另有大大型农贸贸批发市市场在建建，估计计该地区区总体定定位将是是批发集集散中心心。7.项目目名称：永泰广广场项目位置置：中山山西路新新秀路路路口建筑面积积：4000000面 积: 8002000（上下下两层）售 价：60000元/（上下下两层）租 赁 率：880经营业态态：服装装，休闲闲娱乐等等物业属性性：商业业裙房市场综述

24、述：该项项目是永永泰广场场住宅的的配套裙裙房，该该案住宅宅建面在在22万万平方米米左右，将有大大量居民民入住，未来人人气有保保证。该该案北侧侧约5000米是是在建的的大型sshopppinng mmalll江南南摩尔，西侧临临近大润润发卖场场，因此此周边商商业氛围围浓厚，且交通便便捷，因因此其未未来发展展看好。目前所所售的裙裙房是上上下两层层小开间间的商铺铺，位于于小区南南侧，离离中山西西路有一一定距离离，所以以价格相相对便宜宜，其二二期临中中山路的的商铺还还未开盘盘，预计计单价将将达到880000元/以上二、具体体数据列列表调研项目目信息汇汇总表如如下：（表一）项目名称称地址开发商规模体量量

25、（M2）租赁价格格（元/MM2天）售价（元/MM2）回租年限限及回报报率面积（M2）贷款成数数幅射范围围销售率经营业态态开盘时间间物业属性性备注永泰广场场中山西路路新秀路路路口永泰房地地产有限限公司400000(商业)60000（上下下两层）802200（上下两两层）6成中山西路路大润发发周边80服装，休休闲娱乐乐等综合（办公、商业、住宅）该项目二二期临近近山西路路商业裙裙房明年年开盘嘉兴万好好家居购购物广场场中环南路路五星路路口亿源置业业开发有有限公司司1200000未定1F60000800002F400007年7880可以自由由分割5成市政府周周边20%五金电器器陶瓷家家居装饰饰20044

26、.077综合（办公、商业、住宅）该项目一一期已经经封顶嘉兴建材材陶瓷市市场环城南路路与3220国道道的交界界地段14000001.3501142可以自由由分割环城南路路及3220国道道周边75卫陶、木木材地板板、五金金，家具具、灯饰饰、窗帘帘等综合（办公、商业）市场是在在原有市市场搬迁迁而来，原市场场面积近近8万，3000余经经营户江南摩尔尔秀洲区行行政中心心对面浙江金泰泰阳房地地产开发发有限公公司20000001F12200002F80000前3年77后2年101115022006成中山西路路大润发发周边50百货及娱娱乐20044.099商业、酒酒店式商商务公寓寓江南Maall是是嘉兴有有史

27、以来来规模最最大的复复合型商商业项目目调研项目目信息汇汇总表如如下：（表二）项目名称称地址开发商规模体量量（M2）租赁价格格（元/MM2天）售价（元/MM2）回租年限限及回报报率面积（M2）贷款成数数幅射范围围销售率经营业态态开盘时间间物业属性性备注嘉兴商城城中山西路路建国南南路约700001F:44.77.442F:11.32.00/11.77-2000/中山路建建国路商商圈100家具、灯灯饰、窗窗帘布艺艺及服饰饰现房商业该市场地地处市中中心，已已经相当当成熟华亭街建国中路路环城北北路约100000001F:44.8-5.002F:11.93.881F：227000023-77996成中山路

28、建建国路商商圈90品牌服饰饰及休闲闲娱乐等等现房综合该项目规规模体量量较大，虽然地地处市中中心区域域但是人人气尚显显不足嘉禾北京京城建国路北京路浙江东方方莱茵达达置业有有限公司司4700001F：33.5-4.552F：11.2-31F：1150000-22700002F：770000-80000/40-11506成建国路北北商圈85%家居、小小商品、苏宁电电器现房综合该案另有有住宅，经营状状况不是是很好好一家家家居购物物广场秀园南路路近乍嘉嘉苏高速速嘉瓯置业业有限公公司20000006（暂定定）1F:660000-700002F:5500005年期的的8%10年期期额9%50(可可自由分分割

29、)6成中山西路路乍嘉苏苏高速预约300%左右右卫陶、木木材地板板、五金金，家具具、灯饰饰、窗帘帘等软装装饰家居居配套未定综合（办公、商业）该项目规规模体量量较大，地处较较为偏远远三、调查查问卷信信息分析析本小组对对鞍山市市各类专专业市场场进行了了问卷调调查，其其中调查查问卷总总量共为为32组组，其中中有效问问卷达到到18组组，占总总体调查查问卷数数量的556.33%。1、对于于是否愿愿意购买买产权式式商用物物业的调调查结果果（以有有效问卷卷为准）（1）、愿意购购买产权权式商用用物业的的调查问问卷达到到6份，占总体体有效问问卷数的的33.3%。（2）、不愿意意购买产产权式商商用物业业的调查查问卷

30、达达到了88份，占占总体有有效问卷卷的444.4%。（3）、对于购购买产权权式商用用物业无无所谓的的调查问问卷达到到了4份份，占总总体有效效问卷的的22.2%。2、对于于愿意购购买产权权式商用用物业但但是否愿愿意前往往本案位位置进行行经商的的调查结结果（以以有效问问卷为准准）（1）、愿意前前往本案案位置经经商的调调查问卷卷达到11份，占占总体有有效问卷卷的166.7%。（2）、不愿意意前往本本案位置置经商的的调查问问卷达到到了2份份，占总总体有效效问卷的的33.3%。（3）、对于前前往本案案位置经经商无所所谓的调调查问卷卷达到了了3份，占总体体有效问问卷的550%3、对于于不愿意意购买或或前往

31、本本案位置置进行经经商缘由由的调查查结果（以有效效问卷为为准）（1）、提到因因本案位位置太偏偏太远的的调查问问卷达到到2份，占总体体有效问问卷的225%。（2）、提到因因本案周周边无较较好的商商业氛围围的调查查问卷达达到了11份，占占总体有有效问卷卷的122.5%。（3）、提到对对本案商商用物业业无力购购买的调调查问卷卷达到了了1份，占总体体有效问问卷的112.55%（4）、提到宁宁愿选择择租赁方方式获得得商铺使使用权的的问卷达达到4份份，占总总体有效效问卷的的50%调查问卷卷总体分分析：本次问卷卷调查的的对象主主要是市市中心区区域两个个市场的的经营业业者，并并且在总总量上比比较小，因此调调查

32、结论论可能不不十分准准确。但但是，分分析调查查结果可可以发现现当地经经营业者者们对产产权式商商铺的态态度，其其中约550%的的业者宁宁愿采用用租赁的的方式获获得商铺铺的使用用权，并并且在实实际的调调查中我我们也发发现，当当地的经经营者们们大多只只有对商商铺的使使用权，购买物物业后自自用的比比例不足足20%。分析本次次市调问问卷可以以得出如如下几点点结论：（1） 当地经经营者更更倾向于于以租赁赁方式获获得商铺铺使用权权而非购购买产权权（2） 愿意前前往本案案经营的的业者只只有166.7%，近期期的租售售情况可可能前景景堪忧（3） 本案在在当地经经营者中中有一定定知名度度，但是是具体情情况了解解者甚少少（4） 预计本本案的客客户群将将主要是是投资客客户，而而非买了了自用的的