8203估价师协会网站cms实践总结

1、土地估价工作实践总结土地估价是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，要想成为一名出色的土地估价师，需要在工作过程中积累估价案例经验，并进行总结，不断提高业务能力。在专业实践过程中，我学到了许多书本上无法深刻体会的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。第一部分 专业实践的基本情况成立于 2000 年，为 A 级海口琼地不动产评估资质，具备全国范围从业能力。50 万元，现有国家土地估价师 7 人，其中大部分执业估价师都有五年以上估价从业经历,经验相对丰富,对实际问题判断和把握比较准确。我于 2006

2、年进入海口琼地不动产评估工作，同年报考土地估价师，在同事的帮助下，我在不到三年的时间，熟悉掌握了土地估价业务，并通过了土地估价师，为今后的估价工作垫定了一定的理论、操作基础。第二部分 专业实践期间完成的主要工作及流程一、主要工作在实践期工作期间，主要工作从搜集、整理、存档估价资料和到基本熟悉业务后，能够按照工作流程在项目的指导下进行工作，主要参与海口市及周边的估价业务。涉及土地二、三级市场过户估价，土地增加容积率、改变用途估价及土地使用权抵押估价。二、工作流程在估价师接受委托、明确了估价基本事项后，我参与拟订估价作业计划，从现有资料中查阅或向相关部门、搜集所需资料，现场踏勘待估土地，核实文件、

3、就估价对象具体条件作出文字并拍照。经过对估价对象和估价目的的分析后，运用适当的估价方法，计算土地价格并确定最终结果，撰写估价技术和估价，填写备案表，提交、存档。第三部分 专业实践的感受及认识一、对本地土地市场开发利用状况及社会经济发展概况的了解由于土地市场是地区性市场，作为一名土地估价师，除了对土地市场发展形势有充分认识，更应熟悉、了解本地区的土地开发利用状况，从大的方面上对地价有整体的把握。海南岛是我国第二大岛，海南经济特区是我国最大的经济特区。海口市是海南省的省会城市，是海南省政治、经济、文化中心，是海南省的北部门户,也是全省水、陆、空的枢纽和客货集散中心。从上世纪九十年代，海南岛经历了房

4、地产开发的及低潮，海南省为刺激房地产市场回暖，连续推出一系列鼓励房地产业发展的政策，尤其是鼓励住宅产业发展的新的举措，在一定程度上激发了广大房地产开发商的投资热情，推动了海口市房地产业尤其是住宅建设的发展。同时，海南生态省建设已经取得骄人的成绩，海南优美的自然环境已成为公认的理想家园和一方净土，旅游和居住的潜在需求和消费已迎来了一个时代性的机遇。随着国家大力的信贷支持和海南自身财力不断的增强，海南已经形成以沿海市县包括博鳌、神州、海棠湾、盈滨、铜鼓岭、木兰湾、陵水滨海风景区、石梅湾等的土地开发态势。海南土地资源有限性，决定了土地价格从 2000 年到 2008 年一直稳中有升，反映在住宅、工业

5、、商业等不同用途用地上，地价上涨幅度有很大差异，其中住宅、商业用地的上升幅度最大，工业用地上升缓慢。在专业实践期间所涉及的评估委托，有相当比例是住宅用地。二、对估价方法特点及适用范围的实践认识（一）、基准地价系数修：基准地价法是评估工作中的基本方法，在城镇基准地价成果覆盖的地区，都应采用基准地价系数修为其中法。新海口市城镇基准地价法已经海南省同意，海南省环境资源厅以琼土环资源函2005243 号文批准、海口市人民以海府200546 号文决定，于 2005 年 7 月 25 日颁布实施。根据海口市城镇土地定级及基准地价评估技，新海口市基准地价基准日为 2004 年 1 月 1 日，范围覆盖术、海

6、口市城区和 18 个建制镇，按照用地类型分为商业、居住和工业基准地价。在评估工作中，以 04 年为基准的土地价格，经过近年市场的变化，尤其在 07、08年地价有较大增幅，需要用地价指数作出即时、准确的修正。海口市资源局每季度的住宅、商业、工业地价指数对解决基准地价法期日修正具有指导意义。另外，随着海口城区的不断扩大、发展，土地区域、个别变化很大，如滨海大道以西，由于滨海住宅独特的资源优势，地价上涨水平与其它区域比较很不均衡，要求估价师在具体业务中根据情况作出更切合实际的调整。（二）、剩余法：剩余法也是实践工作中常用的方法之一。适用于待开发土地和现有新旧房地产中地价的单独评估。对于待开发土地，难

7、度在于开发后房产租售价格，一些案例中，虽然有明确的规划指标，但对开发后的档次、定位，还是难以准确把握。需要同委托人，尽可能多掌握一些设计方案、可行性等资料。（三）、市场比较法：市场比较法适用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。在工作中用途比较广泛，既可用于评估土地的价值，也可用于评估土地或房地产，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。随着网络的发展，除了传统的搜集案例的方式，海口市近期建设了一些专门的，可提供较大量的交易信息，拓宽了交易实例的来源，但资料的可靠性要经证实。（四）、收益还原法：收益还原法一般适用于商业地产或有潜在收益的土地和建筑。但在还原率的取值方面是难点，

8、而还原率对最终结果的影响较大。从实际工作中来看，收益还原法与市场比较法求出的土地价值相比较低，尤其在住宅用地中更为明显，这与估价方法本身的特点有关，也与市场所处的时期有关，要求估价师多作实地分析，处理好最终结果。（五）、成本近法：成本近法一般适用于新开发土地和土地市场不发育无法利用其他方法时使用。工作中，在工业用地评估中用得较多。要求估价师对土地取得、开发中的各项税、费标准及增值收益有准确的掌握。三、对巩固专业知识、获取专业信息，提高业务能力的实践认识（一）、估价作为一个专业，专业知识既来自书本，也来自实践，对相关法律的了解也是土地估价的基本要求之一。工作中，既要用专业知识指导实际操作，又要擅

9、于将实际工作的经验、教训总结归纳，还要熟记常用的有关，如土地管理法、城市房地产管理法等；同时，要关注和跟踪颁布的，尤其需要了解对土地估价技术、行业管理、地价管理、土地资产管理具有重要影响的。从近期土地市场的来看，与国家经济形势、金融政策关，所以关心经济运行趋势、留意此类信息，对市场保持一份敏感，也应成为估价工作的一种常态，对提高自己的专业素养，很有帮助。（二）、估价作为讲究“实践”的行业，既要“宽”，也要“专”，更要“学习流”。“宽”表现在对各种类型、用途的估价项目都要有一定的工作经验，通过多角度对地价本质、市场机制充分认识；“专”表现在估价师可以结合本地区、本机构的业务特点，对一些项目类型认

10、真钻研，总结出一定的经验，向同行请教、交流和探讨，经过充分论证，形成可推广的经验。我工作所在的机构，经常就一些新开发区估价项目进行，较大的项目还要进行评审，对于一名新手来说，参与这些交流，受益。四、对土地估价诚信服务的实践认识土地估价行业是伴随着土地使用制度的而产生并发展起来的，并在土地市场建设中不断壮大，能够成为其中一员，应该是每一位估价师的光荣，也是一份责任，应该为土地估价行业作一份贡献。作为估价师，首先应明白估价是一项服务。估价行业到现在只有 20 多年的历史，是一个较为新兴的行业，外界对这个行业的了解不多，通常认为土地评估可有可无，或是强制要求不得不评。作为估价师应该与客户多作交流，用专业知识打消疑虑、相互配合，既要给出符合估价目的的结果，也要让客户理解和满意。估价师在接受业务委托的同时已经承担了相应的经济、，风险意识也是估价师必须具备的，对待每位客户、每一项业务上都要公正、诚信，是估价师恪守的重要原则，也是规避风险嬴得口碑的砝码，除此之外还应尽量避免估价过程中的偏差、， 严格执行审核制度，以高的服务质量赢得社会的接受。综上所述，在估价专业实践过程中，对本地土地市场开发利用状况、不同估价方法的特点及适用范围以及如何