香水湾4亿元提示书-征求意见

1、风险分析提示书琼农信资风委2012第 33 号陵水县农村信用合作社联社：根据你社上报的海南香水湾海滨假日酒店4 亿元材料，省联社资产风险管理对该笔进行了，认为该笔风险不大。具体风险提示如下：（一）基本要素（二）的前提条件在你社风险防范措施和法律合规处的法律意见的同时，以下前提：1.补充完整以下材料，社要确保其合法有效。具体为：借款人、公司法人保证人都要出具企业工商机读。借款人机构出具同意借款及同意用陵国用（光）第 13499 号土地及在建工程抵押的有效股东会决议。公司法人保证人机构出具同意提供连带责任保证担保的决议，借款人股东要同时承诺：如果项目出现缺口，借款人股东要自筹解决，确保项目竣工。借

2、款人海南香水湾海滨假日酒店金额4 亿元种类担保还款方式按月结息，分期还本（第 1、2 年每半年至少还本 100 万元，第 3、4 年每半年还本 5000万元，第 5 年每半年还本 9800 万元)期限5 年用途“香水湾 1 号”项目建设利率按央行同期同档次基准利率上浮 2 个百分点收取利息，再加 4 个百分点（2%+2%）收取诚信保证金。担保情况以借款人名下位于陵水县光坡镇香水湾 A 区 200000 平方米（约 300 亩）土地中未售部分（评估范围面积：157865.68 平方米）旅游用地【陵国用（光）第 13499 号】及地上未售部分附属建筑物(评估可销售面积为 27836.45 平方米）

3、作为抵押物。借款人股东、及其配偶及所有成年、夫妇提供连带责任保证担保。2.股东机构出具同意将持有借款人的股权为该笔提供质押担保的决议，办妥合法有效的质押登记手续，确保社为第一顺位质押权人。3.足值、有效、易变现的抵押登记手续，确保社为第一顺位抵押权人。按照法律合规部意见，建议对抵押物进一步如下要求：核实评估中的评估价值是否偏高，供抵押的在建工程面积是否是真实，对已预售的面积和其分摊的土地面积要给予扣减。核实借款人的工程款和土地出让金的支付情况欠付则在评估价值中扣减。如果所抵押在建工程也有在陵国用（光）第 13500 号土地上的，则同时办理该宗土地的抵押登记。对已过有效期预售许可证要办理展期。核

4、实预售证中的陵国用（旅）第 294 号是否就是陵国用（光）第 13499 号土地证，并提供相应变更手续。4.借款人股东、及其配偶及所有成年、夫妇提供连带责任保证担保手续，签订保证合同。5.在借款合同附加条款约定：如借款人有以下违约行为之一，社均宣布到期并提前收回，具体是：借款人要严格根据项目工程建设进度提款使用，不得挪用，社根据项目工程进度结合工程监理出具的工程进度核定意见拨付，单笔金额超过 500 万元支付要采用委托支付方式。借款人在社开立“及还款账户”，借款人承诺所有商品房销售款回笼到该账户，由社监督使用，同时社从每套房的回笼款中优先80%归还，确保抵押率控制在 40%以内。按揭优先在社办

5、理，借款人承诺为向社申请按揭的购房者提供阶段性不可撤销的连带责任担保，担保期间从按揭之日起至将所购办妥并办理他项登记到社名下为止，担保期间借款人需存入一度的保证金（由你社和借款人协商并进一步明确）。在本息未还清之前，借款人股东不得进行利润分配、不抽回项目资本金，不偿还股东借款；如果项目出现缺口，借款人股东要自筹解决，确保项目竣工。社对影响安全的事件和其他投融资活动有，借款人要尽告知义务，确保社对其所有始终享有优先受偿权。地上现有建筑物与将来新增的建筑物均是该笔的抵押物，且在办理后，借款人要在 1 个月内无条件配合社办理合法有效的抵押登记手续。借款人承诺与社开展全面业务合作，包括存款、ATM 自

6、助，以及下游建筑商等。分多次，借款人可先使用 3 亿元额度，待 ZT（总统套房）、A03、A16A20七幢在建别墅封顶并取得预售证后再使用 1 亿元额度。6.在抵押合同中约定：借款人承诺从每套房的回笼款中80%归还，否则社不同意解除所对应的，且宣布到期并提前收回。城市房地产抵押管理办法第二十八条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：国有土地使用权证、建设用地规划证、建设工程规划证和建设工程施工证的；已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工程量”，要求按照此规定在抵押合同中约定。同时，项目承建方要承

7、诺：在借款人未还清本息之前，放弃对工程款的优先受偿权。7.要求借款人提供项目自有资本金已投资达到 30%的证明，与同比例的自有足额到位。8.要求组团该笔，同时注意集中度问题。9.按照琼农信联200911前提条件，联社理事长或者要在前提表中签名明确作为该笔的第一管理责任人。严格执行双人面签制度，确保各种材料真实有效。（三）贷后管理要求1.严格按照“三个办法一个指引”和“三查”制度加强和贷后管理工作，实时关注借款人的投入情况，借款人按照项目进度和用途使用，防备挪作他用，以确保项目顺利完工。2实时关注抵押物情况，一旦出现危及安全的情况， 应及时采取有效措施，规避风险。3.社要核实项目报建相关手续，项

8、目资本金要按关于调整固定资产投资项目资本金比例规定的标准同比例到位，确保项目合法合规。附件：海南香水湾海滨假日酒店风险分析法律意见书海南省农村联合社资产风险管理二一二年七月三十日海南省农村联合社法律风险事前提示书法律合规处：陵水县农村信用合作联社项目：海南香水湾海滨假日酒店（一）关于借款人主体资格申请4 亿元，期限五年1、要求借款人出具同意借款及同意用陵国用（光）第 13499 号土地及在建工程抵押的有效股东会决议。2、要求借款人提供项目自有资本金已投资达到 30%的证明，与同比例的自有足额到位。3、根据借款人公司章程，董事长为公司法定代表人，对外签署文件，但是是副董事长，建议核实其所有借款签

9、名的效力，要求法定代表人在借款申请表等文件上签名。（二）本笔抵押物1、建议社核实预评估，在建工程面积是否是真实的已建成面积，建议按照真实的已建成面积核算价值。部分抵押物评估价值高于 35965 元每平方米，请社核实抵押物的评估价值是否偏高。2、用于抵押的土地及地上在建工程已经预售，建议社在评估抵押物价值时，在房产、土地部门核实已预售的面积和其分摊的土地面积，已预售的应该扣减。3、要求借款人用项目用地及在建工程抵押，办理以社为第一顺位抵押权的土地抵押登记手续和在建工程抵押登记手续；要求在建工程在能办理房屋抵押登记时，办理社为第一顺位抵押权人的抵押登记手续。今后该土地上新增建筑物也要办理以社为第一

10、顺位抵押权的抵押登记手续。4、建议借款人用抵押转让款优先清偿，确保抵押率控制在 40%以下。5、建议社核实借款人的工程款支付情况，欠付的工程款要求在抵押物的评估价值中扣减。6、建议社核实抵押土地是否已支付完毕土地出让金。7、请社核实所有抵押的在建工程是否在陵国用（光）第 13499 号土地上，若在陵国用（光）第 13500 号土地，则该土地也要求办理抵押登记。（三）关于本笔集中度根据商业对单一客户授信总额不得超过商业资本余额 15%的规定，建议关注及关联企业在农信社集中度，建议组团。（四）关于连带责任担保建议追加借款人所有股东海口胜丰热带农业植物园、海南凤凰港基础设施投资承担连带担保责任，追加借款人法定代表人及配偶及所有成年、项目控制人承担连带责任保证，并请社核实保证人的保证能力。（五）关于第一还款来源1、借款人提供的预售证已过有效期，建议借款人提供有效的预售证，确保第一还款来源。2、借款人提供的房屋预售证项下土地使用权