项目定位报告模板

1、第 PAGE 8页“项目定位报告”模板第一章项目概况宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项项目在该该城市的的区位图图，标记记出宗地地区域位位置，与与标志性性市政设设施、建建筑物（如市中中心商圈圈、机场场等）的的相对位位置和距距离、地地段的定定性描述述（与主主要中心心区域办办公/商商务/政政府的关关系）。宗地现状状四至范围围；地势平坦坦状况，自然标标高，与与周边地地势比较较；地面现状状，包括括宗地内内是否有有水渠、较深的的沟壑（小峡谷谷）、池池塘及高高压线等等对开发发有较大大影响的的因素，并计算算因此而而损失的的实际用用地面积积；地面现有有居民

2、情情况，包包括具体体居住人人数、户户数，工工厂数量量、规模模、产品品性质、开工状状况等，并说明明对拆迁迁及项目目开发进进度的影影响；地下情况况，包括括管线、地下电电缆、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有桩基及及地下建建筑/结结构等，地上地地下都要要注意有有没有受受保护的的历史文文物古迹迹、可利利用的构构建；土地的完完整性，有否市市政代征征地、市市政绿化化带、市市政道路路、名胜胜古迹、江河湖湖泊等因因素分割割土地；地质情况况，包括括土地结结构、承承载力、地下水水位和抗抗震性要要求。附图：平平面地形形图，标标记四至至范围及及相关数数据； 地地形地貌貌图，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、沟壑壑、高压

3、压线等内内容； 地地下状况况图，包包括地下下管线、暗渠、电缆、光缆等等。项目周边边的社区区配套（一）周周边30000米米范围内内的社区区配套交通状况况公交系统统情况，包括主主要线路路、行车车区间等等；宗地出行行主要依依靠的交交通方式式，是否否需要发发展商自自己解决决；现有交通通捷运系系统，近近期或规规划中是是否有地地铁、轻轻轨等对对交通状状况有重重大影响响的工程程。附图：交交通状况况示意图图，包括括现有和和未来规规划的城城市公共共交通和和快速捷捷运系统统；教育：大大中小学学及教育育质量情情况。医院等级级和医疗疗水平大型购物物中心、主要商商业和菜菜市场文化、体体育、娱娱乐设施施公园银行邮局其他附

4、图：生生活设施施分布图图，具体体位置、距离。（二）宗宗地周边边30000米外外但可辐辐射范围围内主要要社区配配套现状状项目周边边环境（根据个个案特性性描述，没有的的可以不不写）治安情况况空气状况况噪声情况况污染情况况（化工工厂、河河流湖泊泊污染等等）危险源情情况（如如高压线线、放射射性、易易燃易爆爆物品生生产或仓仓储基地地等）周边景观观风水情况况近期或规规划中周周边环境境的主要要变化，如道路路的拓宽宽、工厂厂的搬迁迁、大型型医院、学校、购物中中心/超超市的建建设等。其他大市政配配套（都都要说明明距宗地地距离、成本、接入的的可能性性）道路现状状及规划划发展包括现有有路幅、规划路路幅，规规划实施施

5、的时间间，与宗宗地的关关系（影影响）。供水状况况：现有有管线、管径及及未来规规划和实实施时间间。污水、雨雨水排放放：现有有管线、管径及及未来规规划和实实施时间间。通讯（有有线电视视、电话话、网络络）：现现有管线线、上源源位置、距宗地地距离、涉及线线路成本本等。永久性供供电和临临时施工工用电：现有管管线、上上源位置置、距宗宗地距离离、涉及及线路成成本等。燃气：现现有管线线、管径径、上源源位置、距宗地地距离、接口位位置。供热及生生活热水水：现有有管线、管径、上源位位置、距距宗地距距离、接接口位置置。附图：说说明上述述配套设设施的管管线走向向、容量量和接口口位置，及未来来规划扩扩容和增增加的情情况。

6、规划控制制要点总占地面面积、代代征地面面积、净净用地面面积、绿绿化面积积、道路路面积住宅建筑筑面积、公建建建筑面积积，公建建的内容容，并区区分经营营性和非非经营性性公建的的面积综合容积积率、住住宅容积积率建筑密度度控高绿化率其他土地价格格土地价格格计算的的方法，若有代代征地要要说明代代征地价价格。根根据购买买价格计计算总地地价、楼楼面地价价。土地升值值潜力初初步评估估。从地理位位置、土土地供应应、周边边环境及及配套、市场发发展状况况、政府府规划、城市未未来发展展战略等等角度对对土地升升值潜力力做出初初步评估估。近几年与与本案相相临地块块的土地地价格比比较分析析。立即开发发与作为为土地储储备优缺

7、缺点分析析第二章市场分分析区域住宅宅市场成成长状况况区域住宅宅市场简简述形成时间间各档次住住宅区域域内分布布状况购买人群群变化区域住宅宅市场各各项指标标成长状状况（近近3-55年）开工量/竣工量量销售量/供需比比平均售价价区域市场场在市内内各项指指标的排排名状况况及发展展趋势区域内供供应产品品特征各档次产产品供应应状况各档次产产品的集集合特征征尤其研究究与本案案类似档档次物业业的特征征平均售价价开发规模模产品形式式平均消化化率平均容积积率物业在区区域内分分布特征征区域内表表现最好好个案状状况附图：项项目周边边楼盘个个案分布布图，其其中一些些具代表表性的未未来主要要竞争楼楼盘还要要配置现现场图片

8、片。未来2-3年区区域内可可供应土土地状况况、产品品供应量量和产品品类型分析：本本案在区区域市场场内的机机会点和和威胁点点结论：区域市场场在整体体市场的的地位及及发展态态势本案所在在位置的的价位区区间和本本案开发发产品的的价位区区间及总总价控制制本案在区区域内开开发市场场潜力本案在开开发中的的营销焦焦点问题题区域市场场目标客客层研究究和市场场定位各档次产产品目标标客层特特征及辐辐射商圈圈范围（建立在在本区域域参照项项目的经经验研究究及全市市的趋势势特征上上）本案目标标人群特特征：区区域来源源、行业业特点、产品力力的偏好好、购买买方式和和主要的的关注点点、诉求求点。确定目标标客户市场定位位整体市

9、场场对本案案有重大大影响的的因素产品特征征、重点点个案、成长状状况、市市场容量量、消费费者特征征等。产品定位位及建议议户型类型型、面积积标准、不同类类型产品品的比例例。第三章规划设设计初步步分析一、规划划设计的的可行性性分析既定容积积率、建建筑密度度和配套套公建面面积时，按照楼楼层完全全平均及及多层、小高层层、高层层不同比比例分配配的假设设情况，进行最最基本的的建筑排排列（不不同假设设情况下下，对应应的建设设周期计计划、成成本估算算、销售售价格预预测及经经济效益益分析，要在本本指引第第五、六六部分体体现）。容积率、面积分分配比例例等技术术经济指指标不完完全确定定时，我我司最理理想的数数据和基基

10、于本数数据设计计的面积积分布图图、层数数分布比比例（不不同数据据选择对对应的经经济效益益分析在在本指引引第六部部分体现现）。有强烈个个性的地地块（如如山地、冲沟、水系、地下熔熔岩、附附着物、暗渠等等）对规规划设计计的影响响程度及及对应的的设计思思路（该该思路对对应的成成本估算算要在本本指引第第六部分分体现）。周边自然然环境和和人文环环境对规规划设计计的影响响。如：治安环环境、噪噪声环境境、污染染环境、空气情情况、危危险源、“风水”因素等等对产品品规划设设计和环环境保护护的影响响及解决决方法。市政配套套设施对对规划设设计的影影响。如如：道路路状况（可能与与小区主主要出入入口有关关）、供供水、排排水、通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）、永永久性用用电和临临时施工工用电、燃气、供热及及生活热热水等对对产品规规划设计计的影响响及解决决方法。周边生活活配套设设施对产产品设计计的影响响和考虑虑。如：交通状状况（与与是否开开通业主主班车有有关）、商业设设施（大大型购物物中心）、教育育现状、体育娱娱乐公园园等休闲闲