增城房地产市场调查年度报告

1、增城房地地产市场场调查报报告 第一部部分、增增城市宏宏观环境境分析 1.增城市市概况 增城位位于珠江江三角洲洲东北部部、广州州东部,背靠大大广州,南与东东莞隔江江相望,东临惠惠州,北北界从化化、龙门门,地处处广州、东莞、深圳、香港等等发达区区间,紧紧连广州州经济技技术开发发区和广广州科学学城,工工商各业业发达,具有多城辐辐射效应应,发发展空间间大,前前景好,是广州州东部板板块的重重要组成成部分,是广州州通往东东莞、深深圳、香香港和粤粤东各地地的交通通咽喉。近年来来广州的的历史巨巨变,自自然成了了增城快快速发展展的大配配套。广广州优势势是增城城的最大大优势。广州市市委、市市政府对对增城的的高度重

2、重视和大大力支持持,为增增城的发发展注入入了强大大动力。 增城建建县于东东汉建安安六年(公元2201年年),隶隶属南海海郡,距距今有118000多年历历史。因因南海郡郡原辖66县,新新设一县县,增多多一城,故曰增城。19993年年撤县设设市,现现辖6个个镇、33个街道道办事处处,市政政府驻荔荔城。全全市总面面积17741平平方公里里,人口口90万万,旅居居港澳及及海外的的乡亲近近30万万人。 增城气气候温和和、土地地肥沃,风调雨雨顺,年年均气温温21.6摄氏氏度,年年均降雨雨量18869MMM,适适宜于热热带、亚亚热带作作物生长长,是着着名的荔荔枝之乡乡、鱼米米之乡。境内青青山绿水水,风景景秀

3、丽。市区众众山环抱抱,一江江穿城。南部属属美丽的的珠江三三角洲平平原。全全市森林林覆盖率率达488%,拥拥有蕉石石岭、大大封门、南香山山、金坑坑等9个个森林公公园和自自然生态态保护区区,是广广州东翼翼的绿绿饰。也是珠珠江三角角洲大工工业圈中中的绿洲洲。 增城是是广东省省文明城城市和广广东省卫卫生城市市。20004年年,全市市工业总总产值4465.63亿亿元,比比上年增增长144.988%;农农业总产产值422.6亿亿元,增增长8.12%;生产产总值2236.88亿亿元,增增长133.044%;财财政总收收入233.444亿元,增长220.77%;实实际利用用外资11.744亿美元元,增长长15

4、.06%;外贸贸出口总总额5.88亿亿美元,增长224.994%。全国百百强县(市)综综合竞争争力评比比中居119位,在广东东省688个县市市中居首首位。 增城拥拥有华润润、屈臣臣氏、人人人乐、麦当劳劳、肯德德基等大大型品牌牌商贸超超市及连连锁店,增城宾宾馆、百百花宾馆馆.太阳阳城大酒酒店等四四星级酒酒店和高高级宾馆馆服务优优质,设设有多间间日韩料料理餐厅厅,凤凰凰城大酒酒店(五五星级)将于年年内开业业。凤凰凰城、锦锦绣香江江花园、荔城碧碧桂园.叠翠华华庭.中中坚豪庭庭.新世世界花园园、新康康花园等等绿色社社区规模模大.环环境好、档次高高。凤凰凰城建设设有专门门的外商商办公区区及生活活居住区区

5、。增城城还是何何仙姑(八仙中中唯一的的女仙)的故乡乡,温泉泉、森林林、湖泊泊、名胜胜古迹等等旅游资资源丰富富,建有有4个高高尔夫球球场,挂挂绿荔枝枝母树、何仙姑姑家庙、百花山山庄、正正果佛岩岩、畲族族村等景景点每年年吸引众众多的国国内外游游客,派派潭丽山山温泉将将于年内内建成。 2.增城市市总体规规划 随着广广州东东进战战略的加加快推进进,增城城已定为为广州市市重点发发展的九九大片区区之一,增城将将建设成成为广州州东部综综合性工工业基地地、区域域性现代代物流中中心、生生态旅游游休闲区区和现代代都市型型农业生生产基地地,努力力创建广广州东部部现代化化新城区区,逐步步形成四大主主轴、五五大组团团的

6、发发展格局局。以广广惠高速速公路为为主轴,以工业业基地为为载体,大力发发展现代代组团式式工业;以广园园东快速速路增城城段为主主轴,以以新塘为为龙头,大力发发展现代代商贸物物流业;以广汕汕公路为为主轴,以农业业科技产产业园为为突破口口,大力力发展现现代都市市型农业业;以增增派公路路为主轴轴,以何何仙姑旅旅游景区区为龙头头,以大大封门旅旅游景区区为重点点,大力力发展生生态休闲闲旅游业业。增城城市区拓拓展扩大大新区,提升城城市品位位,建设设美丽城城区;新新塘聚五五镇优势势,工商商并举,努力创创建广州州东部新新城市中中心;石石滩汇三三江资源源,建设设田园水水乡特色色生态工工业城;中新发发挥邻近近广州及

7、及新机场场优势,建设广广汕公路路工业明明珠;派派潭以大大封门旅旅游景区区为龙头头,建设设生态休休闲旅游游区。 3.增城经经济面貌貌 增城紧紧连广州州经济技技术开发发区、黄黄埔区和和东莞市市等经济济发达地地区,产产业基础础好,尤尤其汽车车、摩托托车、IIT业等等高新技技术产业业聚集效效应越来来越大,有强大大的产业业支撑,既可承承受周边边地区的的产业转转移,又又能为周周边产业业提供核核心配套套。非公公有制经经济十分分活跃,外向型型经济和和民营经经济是国国民经济济的主导导力量。 20004年,增城市市紧紧围围绕建设设广州东东部现代代化新城城区的目目标,着着力发展展新型现现代工业业和生态态文化旅旅游,

8、促促进了全全市经济济快速健健康发展展和社会会全面进进步,十五计划主主要经济济发展目目标顺利利提前实实现,在在全国经经济百强强县(市市)评比比中跃居居第199位,保保持广东东省县域域经济领头羊羊地位位。全市市实现地地区生产产总值2236.88亿亿元,同同比增长长(下同同)133.044%,增增长速度度在广州州市原四四郊市中中(下同同)排第第2位,提前一一年完成成十五五计划划目标;财政总总收入和和地方财财政一般般预算收收入跃上上新台阶阶,分别别达233.444亿元和和10.37亿亿元,增增长200.7%和277.744%,地地方财政政一般预预算收入入提前两两年完成成十五五计划划目标;工业总总产值达

9、达4655.633亿元,增长114.998%;农业总总产值339.114亿元元,增长长6.116%;全社会会固定资资产投资资65.41亿亿元,增增长144.099%;外外贸出口口总额55.711亿美元元,增长长21.45%;实际际利用外外资1.74亿亿美元,增长116%;农民人人均收入入49664元,增长55.044%;职职工年平平均工资资181150元元,增长长8.449%;城乡生生产生活活用电量量达311.088亿千瓦瓦时,增增长100.333%。经经济建设设和社会会发展步步入良性性循环,广州东东部现代代化新城城区建设设迈上了了新台阶阶。 工业 增城大大力推进进新型工工业组团团化,可可集中

10、连连片开发发的工业业用地近近10万万亩,发发展空间间广阔。市重点点建设新新塘工业业加工区区、东区区高新产产业工业业基地、宁西工工业基地地和石滩滩工业基基地,园园区地势势平坦,地质条条件好,岩层到到地面仅仅20米米左右,用地区区内建筑筑物少,土地平平整工程程和拆迁迁安置工工程量小小,运输输及运营营成本低低。全市市已形成成汽车摩摩托车及及其配件件制造业业、牛仔仔休闲服服装业、精细化化工等支支柱产业业。首期期投资222亿元元、生产产规模112万辆辆的广州州本田二二厂及首首期投资资2亿元元、生产产规模1100万万辆的五五羊本田田新工厂厂即将投投入量产产。牛仔仔休闲服服装约占占全国总总产量的的五成,康威

11、运运动系列列产品名名列全国国前茅,国际牛牛仔服装装节、牛牛仔面辅辅料展览览会影响响广阔,新塘镇镇被授予予中国国牛仔服服装名镇镇称号号。 现代服服务业 增城拥拥有华润润、屈臣臣氏、人人人乐、麦当劳劳、肯德德基等大大型品牌牌商贸超超市及连连锁店,增城宾宾馆、百百花宾馆馆.太阳阳城大酒酒店等四四星级酒酒店和高高级宾馆馆服务优优质,设设有多间间日韩料料理餐厅厅,按超超白金五五星级标标准建设设的凤凰凰城大酒酒店设有有凤凰岛岛外商家家园。凤凤凰城、锦绣香香江花园园、荔城城碧桂园园.叠翠翠华庭.中坚豪豪庭.新新世界花花园、新新康花园园等绿色色社区规规模大.环境好好、档次次高。 农业 大力发发展现代代都市型型

12、农业,是广州州地区和和珠江三三角洲粮粮食、水水果、蔬蔬菜、禽禽畜和鲜鲜活商品品的主要要生产基基地,走走出了一一条公司司+基地地+农户户的三三高农农业发展展路子。全市种种植优质质稻533万亩(优质稻稻种植率率达 998.33%以上上),蔬蔬菜400万亩、荔枝222万亩亩、速生生丰产林林21万万亩。现现已形成成泰稷丝丝苗米发发展有限限公司、威华中中纤板厂厂、汉华华莱场等等农业龙龙头企业业。增城城挂绿荔荔枝久负负盛名。堪称品品质一流流。20001、20002年举举办了两两届挂绿绿荔枝拍拍卖会,最贵一一粒为555.55万元,轰动海海内外。20003年举举办了增增城挂绿绿敬赠抗抗击非典典英雄活活动,受受

13、到社会会的好评评。增城城丝苗米米素有米中碧碧玉美美誉,挂挂绿、总总统等品品牌米供供不应求求。迟菜菜心等蔬蔬菜鲜嫩嫩爽甜,远销香香港及欧欧美。 4.增城优优势 地理优优势 增增城位于于珠江三三角洲东东北部、广州东东部,背背靠大广广州,南南与东莞莞隔江相相望,东东临惠州州,北界界从化、龙门,地处广广州、东东莞、深深圳、香香港等发发达区间间,紧连连广州经经济技术术开发区区和广州州科学城城,工商商各业发发达,具具有多多城辐射射效应,发展展空间大大,前景景好,是是广州东东部板块块的重要要组成部部分,是是广州通通往东莞莞、深圳圳、香港港和粤东东各地的的交通咽咽喉。近近年来广广州的历历史巨变变,自然然成了增

14、增城快速速发展的的大配套套。广州州优势是是增城的的最大优优势。 政策优优势 增增城位于于广州、深圳、东莞、香港等等大都市市区间,是广州州东部板板块的重重要组成成部分,区位、交通、产业、生态环环境、发发展空间间等后发发优势越越来越多多,发展展潜力大大。近年年来,随随着广州州东进战战略的实实施,我我市将迎迎来新一一轮发展展的重要要战略机机遇,我我们充分分认识到到,依托托广州发发展是增增城的最最大优势势,增城城的市场场和商机机在城市市。我们们要审时时度势,把握先先机,加加快发展展。要进进一步打打好广州州牌,大大力推进进广州东东部板块块建设,瞄准大大都市,围绕周周边城市市的需求求,大力力发展城城市经济

15、济,以工工业强市市,现代代服务业业富市,生态旅旅游业兴兴市,都都市农业业稳市,在服务务城市中中推动增增城新一一轮的发发展。按按照国家家、省和和广州市市的产业业政策,结合增增城实际际情况,我市鼓鼓励大力力发展以以下产业业和项目目: 高效发发展组团团工业。充分考考虑增城城有限的的发展空空间、资资源的承承载力和和可持续续发展的的需要,引导全全社会树树立节约约能源、节约资资源的意意识,努努力建设设节约型型经济和和节约型型社会,大力发发展循环环经济,严格把把好立项项关,有有效控制制和逐步步淘汰高高投入、高能耗耗、高污污染、低低效益的的劳动密密集型产产业,走走新型工工业化道道路,全全面增强强工业竞竞争力。

16、 大力发发展现代代服务业业。我市市尤其是是南部地地区背靠靠广州,临近深深圳、东东莞和港港澳,周周边地区区工业发发达,已已有强大大的产业业辐射和和支撑。 大力发发展生态态旅游业业。我市市好山好好水好风风光,旅旅游资源源十分丰丰富。随随着我市市交通网网络的日日趋完善善,周边边城市的的快速发发展,假假日经济济和城里里人健康康消费需需求的兴兴起,我我市发展展生态休休闲旅游游业大有有可为,市场前前景广阔阔。 大力发发展都市市农业。以增加加农民收收入为重重点,围围绕都市市人的需需求,大大力发展展好吃吃、好看看、好玩玩、好销销的都都市农业业。 基础设设施 增增城基础础设施完完善,广广汕公路路(3224国道道

17、)横贯贯增城中中部,广广深公路路(1007国道道)、广广深高速速公路经经本市新新塘镇。广州广广园快速速干线(广州-东莞)和广惠惠高速公公路(广广州-惠惠州)分分别贯穿穿增城中中南部,广惠高高速公路路增城路路段设置置了多个个出入口口。广州州北三环环高速公公路(沙沙庄-荔荔城-广广州新国国际机场场)、增增莞深高高速公路路(增城城-东莞莞-深圳圳)和新新平公路路(新塘塘-从化化太平镇镇-广州州新国际际机场)正在抓抓紧规划划兴建。全市3302条条行政村村实现村村村通水水泥路。广九铁铁路(广广州-香香港九龙龙)横贯贯南部,设有新新塘、仙仙村、石石滩三个个火车站站。广州州的城市市轨道交交通也规规划开通通至

18、新塘塘和增城城市区。本市至至广州国国际机场场和深圳圳黄田国国际机场场仅需330分钟钟至400分钟车车程。新新塘镇紧紧邻全国国第二大大港广州州黄埔港港(距离离15公公里),本市在在该镇也也设有客客货运码码头,每每天有客客货轮直直航香港港。 此外,增城供供电、供供水、供供气、电电信、有有线电视视、口岸岸码头等等基础设设施完善善,20003年年底全市市行政村村全面实实现村村村通电、通电话话、通水水泥路、通自来来水及通通有线电电视,投投资环境境被中国国城市投投资环境境评价小小组评定定为优优(AAAA)。 5.支柱产产业 组团工工业。重重点发展展汽车摩摩托车及及其配件件制造业业、钢铁铁、精细细化工、电子

19、信信息、生生物工程程、新材材料、环环保、光光机电一一体化等等高新技技术产业业以及无无污染、规模大大的加工工制造业业及市场场前景好好的纺织织制衣等等传统优优势产业业。首期期投资222亿元元、生产产规模112万辆辆的广州州本田二二厂及首首期投资资2亿元元、生产产规模1100万万辆的五五羊本田田新工厂厂即将投投入量产产。牛仔仔休闲服服装约占占全国总总产量的的五成,康威运运动系列列产品名名列全国国前茅,国际牛牛仔服装装节、牛牛仔面辅辅料展览览会影响响广阔,新塘镇镇被授予予中国国牛仔服服装名镇镇称号号。20004年年全市全全年实现现工业总总产值4465.63亿亿元,工工业销售售产值4453.92亿亿元,

20、分分别增长长14.98%和155.811%。其其中,规规模以上上工业产产值3116.663亿元元,增长长16.84%;高新新技术产产品产值值32.19亿亿元,增增长177.511%。工工业用电电量244.544亿千瓦瓦时,增增长200.444%,是是19999年66.911亿千瓦瓦时的33.555倍。全全年新上上工业项项目3664宗,新增广广州市着着名商标标3个。新塘工工业加工工区、东东区高科科技工业业基地、新塘环环保产业业基地和和宁西、石滩等等工业基基地建设设取得新新进展,招商引引资承载载力不断断增强。 旅游业业。重点点发展富富有特色色的生态态与体育育休闲式式旅游项项目,尤尤其是规规模大、吸

21、引力力强的旅旅游项目目及四星星级以上上的度假假式酒店店。20004年年我市加加强了何何仙姑旅旅游景区区和白水水寨风景景名胜区区的规划划建设,加大了了策划包包装和宣宣传推介介力度,举办了了挂绿诗诗会、荔荔枝文化化旅游节节、新塘塘国际牛牛仔服装装节、增增城菜心心美食节节等系列列活动,逐步形形成了荔乡仙仙境增城城游,白水寨寨被批准准为省级级风景名名胜区。全市旅旅游接待待人数首首次突破破1000万人次次,增长长1122.066%。商商贸、房房地产等等服务业业稳步发发展。全全市实现现社会消消费品零零售额664.553亿元元,增长长12.34%;商品品销售总总额799.411亿元,增长99.999%;房房

22、地产总总成交金金额700.766亿元,增长88.522%。 现代服服务业。增城市市区、新新塘、石石滩等中中心镇重重点发展展上规模模、档次次高、环环境好、服务功功能齐全全的商贸贸城和大大型现代代化物流流配送企企业。按按市场需需求,依依法依规规重点发发展品牌牌好、实实力强、质量好好、设施施完善的的房地产产。增城城宾馆、百花宾宾馆.太太阳城大大酒店等等四星级级酒店和和高级宾宾馆服务务优质,设有多多间日韩韩料理餐餐厅,按按超白金金五星级级标准建建设的凤凤凰城大大酒店设设有凤凰凰岛外商商家园。凤凰城城、锦绣绣香江花花园、荔荔城碧桂桂园.叠叠翠华庭庭.中坚坚豪庭.新世界界花园、新康花花园等绿绿色社区区规模

23、大大.环境境好、档档次高。 都市农农业。近近年来,全市上上下共同同努力,通村道道、建基基地、深深加工、拓市场场、办节节庆、促促流通,引导调调整优化化了农产产品种养养结构。蔬菜、花卉苗苗木、优优质米、畜牧水水产等农农业基地地建设得得到加强强,逐步步形成了了以广汕汕公路为为主轴,以中北北部镇街街为片区区的特色色农业产产业带。新引进进了6家家农业龙龙头企业业,农产产品深加加工有效效推进,现有广广州市级级以上农农业龙头头企业55家、省省和广州州市名优优农产品品5个。丝苗米米原产地地保护申申报获得得通过,农业标标准化建建设加快快推进,建成了了市农产产品质量量安全监监督检测测中心。 6.历史文文化 增城市

24、市,一个个古老而而年轻的的城市,是广东东省设置置较早的的县之一一,建县县至今已已有 118000 年的的历史。据史料料记载,在公元元前三,四千年年,这里里已有人人类居住住。西汉汉时期隶隶属南海海郡番禺禺县,由由于人口口不断繁繁衍,建建制相应应扩大,东汉献献帝建安安六年(公元 2011 年),划番番禺、博博罗两县县部分地地区建立立增城县县。当时时南海郡郡辖下只只有六个个县,因因增多一一县,故故名增增城。据唐元和郡郡县志云:昆仓山山上有阗阗风、增增城,盖盖取美名名也。增城有有美好地地方之意意。 119933 年 12 月经国国务院批批准撤县县设市。全市总总面积 17441 平平方公里里,人口口90

25、万万。另有有华侨港港澳同胞胞 277 万余余人,是是中国着着名的侨侨乡之一一。现辖辖有荔城城、增江江、新塘塘、石滩滩、中新新、朱村村、派潭潭、正果果、小楼楼等9 个镇(街),市政府府驻地荔荔城。 第二部部分、增增城市经经济水平平分析(消费水水平) 1.增城市市20005年上上半年国国民经济济运行情情况分析析 20005年上上半年,增城市市国民经经济继续续保持快快速稳定定增长,整体经经济运行行呈现良良好的发发展势头头。根据据初步测测算,上上半年全全市完成成生产总总值955.877亿元,同比增增长122.411%,比比第一季季度提高高2.005个百百分点。其中,第一产产业增加加值9.18亿亿元,增

26、增长0.62%;第二二产业增增加值662.557亿元元,增长长16.70%;第三三产业增增加值224.112亿元元,增长长7.115%。三次产产业的比比重由去去年同期期的100.933:622.700:266.377调整为为9.557:665.227:225.116。 其中,固定资资产投资资较快增增长。上上半年,全市完完成全社社会固定定资产投投资233.366亿元,比上年年同期增增长244.355%。其其中,基基本建设设投资33.811亿元。增长221.337%;更新改改造投资资1.661亿元元,增长长2244.833%;房房地产完完成投资资9.882亿元元,下降降2.774%;农村单单位固定

27、定资产投投资5.47亿亿元,增增长577.488%。 按经济济类型分分,国有有和其他他经济投投资快速速增长,国有单单位投资资2.881亿元元,增长长55.26%;外商商及民间间投资220.22亿元,增长225.882%,占全市市投资的的86.45%。 2.增城市市20005年上上半年财财政收入入 财政收收入平稳稳增长,金融形形势良好好。上半半年全市市财政总总收入114.887亿元元,增长长9.773%。地方一一般预算算财政收收入5.73亿亿元,增增长122.211%,增增幅同比比有所下下降。财财政收入入增幅有有所下降降主要是是今年起起出口退退税由市市本级财财政负担担,使市市本级增增值税收收下降

28、。上半年年增值税税本级收收入同比比下降221.559%。其他主主要税种种保持稳稳步增长长,营业业税、企企业所得得税和个个人所得得税分别别增长115.009%、3.773%和和3.881%。地方一一般财政政支出77.744亿元,增长440.887%。 至6月月底,全全市金融融机构人人民币存存款余额额2822.722亿元,比年初初增加114.008亿元元。其中中,企业业存款554.11亿元,比年初初增加11.277亿元;居民储储蓄存款款2022.588亿元,比年初初增加114.772亿元元。金融融机构人人民币贷贷款余额额1222.899亿元,比年初初增加33.822亿元。其中,短期贷贷款599.1

29、11亿元,比年初初减少5584万万元;中中长期贷贷款622.855亿元,比年初初增加33.5亿亿元。中中长期贷贷款中,个人消消费贷款款38.78亿亿元,比比年初增增加1.46亿亿元。上上半年金金融机构构现金收收入4335.337亿元元,现金金支出4428.57亿亿元,收收支相抵抵现金净净回笼66.8亿亿元。 3.增城市市市民收收入水平平 20005年66月末全全市职工工人数为为856685人人,职工工工资总总额为8820889.22万元,职工平平均工资资为96605元元,与上上年同期期相比有有较大增增幅。20005年11-6月月末累计计,增城城市职工工工资总总额为8820889.22万元,职工

30、平平均工资资为96605元元,分别别比上年年同期增增加42263.6万元元和7229元,增长55.488%和88.211%,其其中:国国有经济济类型职职工平均均工资为为141143元元,同比比增加221633元,增增长188.066%,集集体经济济类型职职工平均均工资为为51775元,同比减减少866元,下下降1.63%,其他他经济类类型职工工平均工工资为558344元,同同比减少少7633元,下下降111.577%。从隶属属关系看看,中央央属单位位职工平平均工资资为1881877元,同同比上升升3.221%,其中:中央属属国有经经济类型型职工平平均工资资为2119488元,同同比增加加255

31、55元,增长113.117%。省属单单位职工工平均工工资为1123002元,同比增增长5.32%。其中中:省属属国有经经济类型型职工平平均工资资为1224788元,同同比上涨涨5.440%。市属单单位职工工平均工工资为990399元,同同比增加加7611元,增增长9.19%,其中中:市属属国有经经济类型型职工平平均工资资为1440611元,同同比增长长22.07 %,集集体经济济类型职职工平均均工资为为49661元,同比增增长3.04%。从国民民经济行行业分类类看,不不同行业业工资变变动出现现较大差差异,总总体情况况是:220055年上半半年第一一产业农农、林、牧、渔渔业工资资水平有有回落,职

32、工平平均工资资为46656元元,同比比下降44.677%,第第二、三三产业职职工平均均工资都都出现不不同程度度增幅,发展势势头良好好。从国国民经济济十九大大行业来来看,除除农、林林、牧、渔业、采掘业业人员职职工平均均工资减减少外,其它行行业职工工平均工工资都上上升。其其中租赁赁和商业业服务业业、住宿宿和餐饮饮业、科科学研究究、技术术服务和和地质勘勘查业三三个行业业的增幅幅最大,同比增增长1118.552%、66.45%、577.277%。 第三部部分、增增城市房房地产现现状分析析 1. 增城现现有房地地产企业业概述增城市市目前有有房地产产企业为为:碧桂桂圆凤凰凰城、紫紫云山庄庄、群星星新城、帝

33、景湾湾、锦绣绣香江花花园、荔荔城碧桂桂园.叠叠翠华庭庭.中坚坚豪庭.新世界界花园、新康花花园等绿绿色社区区规模大大.环境境好、档档次高。凤凰城城建设有有专门的的外商办办公区及及生活居居住区。其中,碧桂圆圆凤凰城城、紫云云山庄、群星新新城、帝帝景湾、新世界界花园等等为新楼楼盘,目目前还在在销售或或准备开开盘。特别应应该注意意的是,20005年99月222日,长长江实业业(00001.HK)发布公公告称,已经分分别成立立4家均均为长实实与和记记黄埔(00113.HHK)分分别间接接持有550%权权益的新新合营公公司,目目的纯为为拥有广广州增城城新取得得的土地地,并发发展为住住宅物业业。这四四家外商

34、商独资性性质的公公司与增增城市国国土局于于9月221日签签订国有有土地使使用权转转让合同同,正式式取得超超过30000亩亩的四幅幅相连地地块使用用权。这这四幅土土地可形形成规模模化开发发,合计计占地总总面积约约2033万平方方米,总总地价款款约3.2亿元元,平均均地面地地价为1157元元/平方方米。 2.220055年上半半年房地地产开发发情况房地产产开发投投资下降降,投资资结构发发生变化化。 今年11-8月月份全市市房地产产开发投投资下降降,但速速度有所所放缓。累计同同比去年年,3月月份下降降17.11%、4月月份下降降13.95%、5月月份下降降11.29%、6月月份下降降2.774%、7

35、月份份下降33.688%、88月份下下降6.75%;投资资结构呈呈现新变变化。一一是开发发投资下下降、住住宅投资资上升。1-88月份,在开发发投资总总体下降降6.775%的的情况下下,住宅宅投资同同比增长长10.26%,完成成146690万万元,占占房地产产开发投投资的991.330%,比去年年同期上上升155.555个百分分点,在在我市住住宅开发发投资仍仍占主导导地位。二是11-8月月份房地地产开发发投资占占全社会会固定资资产投资资的400.733%,低低于去年年同期66.566个百分分点。商品房房施工规规模扩大大、新开开工面积积增加。 1-88月份全全市商品品房施工工面积为为1922.25

36、5万平方方米,同同比增长长24.69%,住宅宅施工面面积为1160.33万万平方米米,增长长38.05%,其中中:新开开工面积积77.47万万平方米米,同比比增加332.776万平平方米,增长773.226%。开发投投资在周周边五区区市中占占据第二二。 1-88月份,我市房房地产投投资与周周边五区区市比较较,增速速不如番番禺、花花都、从从化,呈呈现负增增长。在在完成投投资额中中:番禺禺37335822万元、增城11280043万万元、花花都9772644万元、从化6698997万元元、白云云534457万万元,我我占五区区市的117.773%,居于第第二位,番禺第第一。见见下表:增城市市与五区

37、区市房地地产开发发投资 区 市市 完成投投资 (万元元) 增长速速度 (%)+ 、 - 占比重重 (%) 五区市市合计 77222433 17.47 1000 番禺区区 37335822 28.68 51.73 增城市市 12880433 -6.75 17.73 花都区区 972264 22.66 13.47 从化市市 698897 1277.488 9.668 白云区区 534457 -300.744 7.440 3. 20005年上上半年房房地产供供销情况况新建房房屋供给给增长。 1-88月份全全市房屋屋竣工面面积444.811万平方方米,同同比增长长63.42%,其中中:住宅宅竣工面面积

38、377.711万平方方米,增增长788.655%。因因此,下下半年房房屋供应应与往年年比相对对较好。商品房房屋销售售面积下下降、销销售额有有所增长长。 1-88月份,商品房房屋实际际销售面面积311.588万平方方米,同同比下降降10.25%,其中中:住宅宅28.7万平平方米,同比下下降6.07%;今年年我市房房价保持持上升态态势,造造成我市市在销售售面积减减少情况况下,总总体销售售额比去去年同期期有所增增长。11-8月月份全市市商品房房屋销售售额13348888万元元,增长长7.223%,是国家家加大了了房地产产业的调调控力度度,严格格控制投投机行为为和短期期投资,房地产产市场处处于观望望状

39、态,销售较较为冷淡淡。销售价价格继续续上涨。 1-88月份,我市商商品房屋屋实际销销售平均均价格442700元/平平方米,同比上上涨了6696元元/平方方米,上上升199.477%。在在商品房房屋销售售中,住住宅类价价格39971元元/平方方米,上上升188.966%。从从我市近近两年商商品房的的销售价价格情况况看,先先跌、后后升,见见下图: 20004年22月份房房价37752元元/平方方米,到到12月月份下跌跌至31198元元/平方方米,下下跌5444元/平方米米;20005年年2月份份开始,除3月月份有小小幅下跌跌外,每每月在上上涨,由由2月份份的36661元元/平方方米,升升至8月月份

40、42270元元/平方方米,上上涨6009元/平方米米。商品房房空置面面积增速速快,770%以以上为空空置一年年以内待待销房。 截至今今年8月月底,全全市商品品房空置置面积为为48.79万万平方米米,同比比增长440.667%,其中住住宅空置置面积 34.55万万平方米米, 增增长322.299%,占占空置面面积总量量的700.833%。按按住宅档档次分,别墅、高档公公寓空置置面积 17.57万万平方米米, 增增长499.844%;普普通住宅宅(中低低价)空空置面积积 166.988万平方方米, 增长118.99%,相相比别墅墅、高档档公寓的的增速高高于普通通住宅331.884个百百分点,在商品

41、品住宅供供应中,相对中中低价位位住宅比比例偏低低,高价价位住宅宅供应增增长快于于中低价价位住宅宅供应增增长。按按空置时时间划分分,空置置一年以以内的待待销售商商品房面面积为336.006万平平方米,占空置置总量的的73.91%;空置置一年以以上三年年以内的的滞销售售商品房房面积为为6.004万平平方米,占空置置总量的的12.38%;空置置三年以以上的积积压商品品房面积积为6.69万万平方米米,占空空置总量量的133.711%。 4.增增城市房房地产市市场目前前存在的的问题房地产产开发投投资呈下下降趋势势。 目前房房地产开开发完成成12880433万元,同比去去年下降降了6.75%。主要要原因:

42、一是资资金来源源减少。1-88月份我我市房地地产开发发资金来来源同比比下降225.113%,其中,国内贷贷款下降降96.93%,自筹筹资金下下降7.49%;二是是购置土土地投资资及面积积分别下下降299.699%和663.667%。商品房房供应结结构调整整,非住住宅用房房的空置置面积增增加。 截至今今年8月月底,增增城市非非住宅空空置面积积14.23万万平方米米,占全全部商品品房空置置总量的的29.18%,同比比提高了了4.449个百百分点。商业、办公和和其他非非住宅用用房的空空置面积积与去年年同比都都有不同同程度的的增长,其中办办公楼增增长1992.001%,商业营营业用房房增长661.22

43、5%,表现为为商业用用房等非非住宅供供大于求求现象。商品房房价格涨涨幅偏高高。 商品房房平均售售价同比比上涨119.447%,受影响响因素:银行调调控政策策导致商商品成本本增加;建筑材材料价格格继续上上升;别墅、高档公公寓价格格上涨,均价高高达56607元元/平方方米,同同比上升升38.62%。别墅、高档公公寓销售售面积占占比重大大,商品品房屋实实际销售售面积331.558万平平方米、住宅销销售面积积28.7万平平方米,别墅、高档公公寓销售售面积为为14.81万万平方米米分别占占商品房房屋及住住宅销售售面积的的46.89%、511.6%。 第四部部分、消消费者调调研分析析 1.目目标消费费群

44、当地消消费者:增城当当地、新新塘等地地方企业业和富裕裕居民。 其他消消费者:外来人人口,如如:广州州市、惠惠州市、东莞市市等富裕裕人群,香港侨侨胞等。 由于增增城当地地加工工工业发达达,产生生大批富富裕的企企业主,这些人人的居住住观念发发生了很很大的变变化,不不再满足足于自建建房屋居居住,转转而倾向向于有完完善的生生活配套套、精致致的园林林绿化景景观、优优秀的物物业管理理住宅区区、更重重要的是是他们也也以能拥拥有知名名楼盘的的物业而而感到荣荣耀。广广州市区区、经济济技术开开发区等等地的高高级白领领及管理理人员收收入较高高且稳定定,只要要产品设设计具有有品位、价格吸吸引、交交通条件件能为他他们所

45、接接受(一一般以单单程时间间不超过过一小时时为限),相信信可以吸吸引一定定数量的的买家。 2.潜潜在购买买者分析析年轻的的购房者者占的比比重大,项目开开发中应应充分研研究这一一消费群群体的升升华习惯惯与需要要,如适适当增加加休闲娱娱乐设施施与运动动设施。购房者者普遍受受教育程程度高,对居住住文化有有自己独独到的见见解,属属于行行为积极极型消消费者的的。为他他们设计计住宅产产品时,应注重重社区文文化的营营造,分分期分批批开发,实现产产品差异异化和精精品化,迎合不不同品位位的需求求。郊区购购房者中中,外地地到穗发发展的人人口比重重较大,在产品品设计中中应关注注异乡乡人的的心理需需求和家家庭结构构特

46、征;在针对对这一群群体做营营销时尽尽量少用用方言等等。企业管管理人员员购房比比例高,他们收收入较高高而又相相对稳定定,能承承受中等等偏上的的楼价,并且更更乐于采采用供供楼的的付款方方式,这这类客户户往往在在市区有有固定的的工作地地点,对对交通的的便捷性性要求较较高。往往返市区区的屋村村巴士等等交通设设施必须须在项目目推出初初期就配配备。在目前前郊区住住宅消费费市场来来看,以以自住为为住,以以投资为为目的的的购置住住房的比比重只有有2.11%,说说明消费费者对投投资物业业升值的的期望低低。故在在进行产产品设计计时,应应以自买买家自用用为基础础,突出出方便便、舒适等使用用者关心心的元素素。 3.影

47、影响购买买因素消费费者对楼宇质质量、物业业管理与与服务及周周遍环境境及景观观的最最关注,体现了了业主重重视居住住质量的的特点。对对楼盘主主题的偏偏好反反映出现现在的购购房者最最重视生生态与园园林,这这一需求求应与楼楼盘的自自然风貌貌有重要要的关系系。 第五部部分、增增城市竞竞争楼盘盘分析(新盘) 1.碧桂园园凤凰城城基本信信息: 物业类类别:别别墅 装修状状况:全全装修 建筑筑类别:别墅 物业地地址:增增城广园园东路 交通状状况:凤凤凰城与与沿途无无红绿灯灯的广园园东快线线直接相相连,到到达天河河中信广广场仅需需20分分钟车程程,都市市自然瞬瞬间抵达达,每天天都是方方便快捷捷生活。 开 发发

48、商:碧桂园园物业发发展有限限公司 均价:40000元/平方米米 付款方方式:一一次性付付款,银银行按揭揭详细信信息: 开盘时时间:220022-5-1 建建筑面积积: 占地地面积:666667000 平平方米 绿化率率:377.8% 容容 积 率:00.966 停 车车 位: 物业管管理费:1.880元/平方米米月 户型: 6室22厅3卫卫1厨凤凤雅苑BB2011单元2270 4室室2厅22卫1厨厨凤岭苑苑5011单元1166 配套设设施 内部配配套:游游泳池 网球场场 健身身中心 儿童活活动中心心 有线线电视 超市 会所 保安系系统 小小学 幼幼儿园 市场 医院 中学 (其他他)楼 梯:做做

49、水泥砂砂找平层层。花 园:别别墅之花花园边界界均筑有有栏栅,地面找找平并铺铺上草,配置水水龙头。项目介介绍 碧桂园园凤凰城城自20002年年五一公公开发售售以来,开发规规模已起起过30000亩亩,是目目前广州州地区最最大型的的别墅社社区。产产品种类类也最为为齐全,包括各各式洋房房单位及及数十种种不同面面积、风风格的联联体别墅墅、独立立别墅及及超豪别别墅。 以森森林湖泊新城市市定位位的碧桂桂园凤凰凰城,是是碧桂园园集团十十一年发发展历程程中的一一座丰碑碑。凤凰凰城邻近近广园东东快速干干线,背背山面湖湖,自然然生态环环境优美美。数万万平米天天然湖星星罗棋布布,更有有连绵起起伏的青青翠山脉脉、湖泊泊

50、与护城城河一起起形成自自然、绿绿色的保保护屏障障,是远远近闻名名的风风水宝地地,享享受生活活的好地地方。 2.紫云山山庄基本信信息: 物业类类别:别别墅 装修状状况:毛毛坯 物物业现状状:内、外装修修 建筑筑类别:独立别别墅,联联体别墅墅 物业地地址:增增城新塘塘源章大大道紫云云山庄,增城广广园东路路旁 交通状状况:自自驾车路路线:11、广园园东快速速路往东东,凤凰凰城路出出口转源源章大道道;2、沿1007国道道向东,在南新新收费站站前进2200米米进源章章大道 开 发发 商:广州市市紫云山山庄房地地产有限限公司 均价:60000元/平方米米详细信信息: 开盘时时间:220055-111-26

51、6 建筑筑面积:204439 平方米米 占地面面积:4407000 平平方米 绿化率率:600 % 容 积 率率:0.37 停 车车 位:每栋别别墅配备备一至两两个车位位 物业管管理费:2元/平方米米月 户型: 联体别别墅K型型:1997.220平方方米 独独立别墅墅J型法法式:4491.22平平方米 独立别别墅J型型阿拉伯伯式:4491.20平平方米 配套设设施 内部配配套: 会所、泳池、网球、超市、9洞山山麓国际际标准高高尔夫灯灯光球场场、假日日风景公公园、高高尔夫水水上练习习场等。附近还还有超级级商业中中心、特特色商业业街,五五星级大大酒店等等; 项目介介绍 紫云山山庄别墅墅地处珠珠江三

52、角角洲东江江下游河河畔的北北岸新塘塘镇,位位于广州州东部、广园东东快速路路公路的的交界处处,紧邻邻1077国道、广州经经济开发发区的东东区位置置,南与与东莞一一河之隔隔,西与与广州黄黄埔区、广州经经济技术术开发区区相连,处于广广州、深深圳、香香港的交交汇点。 紫云山山庄一期期已建成成别墅1120栋栋;二期期80栋栋;三期期共建559栋,其中独独立别墅墅57栋栋,联体体别墅22栋。 纯美式式别墅小小区,位位处陈家家林自然然风景保保护区内内,背山山面湖,毗邻碧碧桂园凤凤凰城和和锦秀香香江翡翠翠绿洲。 紫云山山庄别墅墅的建筑筑要义是是对2000年来来最经典典最杰出出的美国国别墅本本质进行行了创造造性

53、的坚坚持,改改变了传传统市场场上建造造别墅以以面积为为标准,以卧室室、客厅厅、厨房房为界限限来划分分空间的的传统户户型时代代,而以以功能区区为标准准将室内内空间划划分为五五个区(礼仪空空间、交交往空间间、私密密空间、功能空空间、室室外空间间),以以区来重新新诠释空空间的意意境。主人为为先的的空间设设计理念念,功能能规划更更为细腻腻,为全全新生活活方式提提供完美美的空间间与室内内室外动动线支持持,充分分满足个个性与生生活品质质的追求求! 全新紫紫云三期期的户型型都是充充分结合合紫云山山庄的天天然的天天鹅湖和和高尔夫夫球场,创造性性的设计计出111款别墅墅。分别别为A、B、CC、D、E、FF 、G

54、G、H、J-法法式、JJ-阿拉拉伯式、K型。 天鹅湖湖畔、果果岭上面面,紫云云山庄给给入住的的业主一一种最高高形式的的诗意生生活。 紫云山山庄无与与伦比的的优势: 身处陈陈家林自自然风景景保护区区,四面面环山 从广州州市区沿沿广深珠珠高速到到紫云山山庄,风风驰电掣掣之间即即可到达达 虎踞广广州CBBD成熟熟生活圈圈,傲立立广州东东部的中中心 广州首首个全美美式高档档别墅的的度假庄庄园,北北美风情情洋溢全全庄 潺潺小小溪汇入入明镜般般的天鹅鹅湖,上上风上水水自然天天成森林占占有率770%,空气净净化度高高出广州州6-110倍 湖风南南北穿梭梭,清新新空气,活氧生生活 阳光中中庭设计计,让花花香与

55、阳阳光常留留家中 门前就就有9洞洞山麓国国际标准准高尔夫夫灯光球球场 引领世世界最佳佳户型,五重空空间,主主人为先先 物业管管理公司司:广州州紫云山山庄物业业管理有有限公司司 3.群星新新城基本信信息: 物业类类别:普普通住宅宅 装装修状况况:初装装修 建筑类类别:高高层洋房房 物业地地址:增增城新塘塘镇,地地处环市市路与港港口大道道交汇处处 开 发发 商:增城永永星房地地产公司司 价格: 起价:20000元/平方米米 均价:28220元/平方米米 最高价价:35500元元/平方方米详细信信息: 开盘时时间:220055-122-300 入住住时间:20006-112-330 建建筑面积积:3

56、5523000 平平方米 占地面面积:11025579 平方米米 容 积 率率:2.96 总 户户 数:20886 停 车车 位:20550 配套设设施 内部配配套:室室内,室室外游泳泳池,热热水,煤煤气,上上万米亲亲水园林林,25500MM2多功功能会所所。小区区自有:五星级级酒店,酒店式式公寓,双语小小学,幼幼儿园,医院,大型超超市等项目介介绍 广州州增城新新塘群星星新城位于增增城市新新塘镇,地处环环市路与与港口大大道交汇汇处。一一期占地地10225799平方米米,容积积率为22.966,总建建筑面积积为30036117平方方米。其其中居住住建筑面面积为22717717平平方米,商业建建筑

57、面积积为2996000平方米米,配套套设施包包括会所所18000平方方米,地地下停车车位18850个个,高层层住宅共共16栋栋。层数数为177288层。项项目分二二期开发发。第一一期开发发3#10#楼及会会所,总总建筑面面积为11799916.2平方方米。其其中,居居住建筑筑面积为为14776355.2平平方米,总户数数为10034户户。商业业建筑面面积为1119005.77平方米米,会所所18000平方方米,地地下室1151009.55平方米米,架空空层34465.8平方方米。 项目建建成后,将改变变群星村村一贯以以来混居居杂乱的的旧村形形象,让让大多数数村里人人像广州州城里一一样住上上干净

58、、整洁、宽敞、明亮的的高楼。小区内内有3万万平米的的商铺,解决村村民经商商及工作作。小区区周边建建有酒店店、公寓寓、小学学、医院院及超级级市场,将有效效的安定定居住环环境及工工作环境境。小区区自身形形成自然然完备的的商住体体系,达达到二十十年不落落后的旧旧村改造造目标,同时也也是国家家三农农政策策的一个个具体体体现。 小区以以近万平平米亲水水景园林林以及550000平方米米人工湿湿地湖泊泊为背景景,建立立完善的的游泳、休闲、娱乐、健身等等会所服服务。户户户有入入户花园园,具热热水、煤煤气、电电视、电电话、对对讲、监监控等多多项功能能。小区区按国务务院落实实房地产产八项措措施中中中、低价价解决低

59、低收入家家庭的经经济适用用房方针针,初步步定价224000元/mm2,在在新塘及及广州类类似的小小区35500元元/m22的价格格几乎下下浮了11/3。 本项目目的开发发建设将将充分考考虑土地地资源的的综合利利用价值值,商住住楼参照照了广州州市荔湾湾大道的的建设模模式,裙裙楼商业业,塔楼楼居住。以中低低价经济济适用房房,完美美功能社社区为基基本开发发建设思思路,实实现土地地资源利利用的社社会效益益和经济济效益最最大化。合理组组织绿化化、交通通体系,完善公公建布局局和高层层住宅、商住楼楼、公建建配套设设施分布布,使整整个小区区具有良良好的空空间布局局形态,吸收优优秀的地地方居住住规划特特点,为为

60、新塘本本地居民民和外来来置业者者创造具具有特色色的完备备功能的的亲水景景人文社社区。在在居住小小区环境境规划和和营造、现代科科技成果果应用、建筑风风格等方方面,将将全面贯贯彻全新新概念和和精品品意识识;项目目的发展展将充分分体现人文特特色、生态态特色和综综合特色色,营营造出鲜鲜明、良良好的品品牌形象象。 企业介介绍: 投资商商:广州州保晟投投资发展展公司 建筑单单位:潮潮州建筑筑安装总总公司 景观设设计单位位:重庆庆大学设设计研究究院 4.帝景湾湾基本信信息: 物业类类别:普普通住宅宅 装装修状况况:精装装修 建筑类类别:高高层洋房房,小高高层洋房房 物业地地址:增增城惠州州市惠城城区新城城市