北京房地产行业总体分析报告

1、北京房地产月度分析报告（月 刊）目 录TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc94247600 第一篇 数据据分析 PAGEREF _Toc94247600 h 11 HYPERLINK l _Toc94247601 一、在全全国市场场的地位位分析 PAGEREF _Toc94247601 h 11 HYPERLINK l _Toc94247602 二、资金金情况分分析 PAGEREF _Toc94247602 h 2 HYPERLINK l _Toc94247603 1.开发发投资情情况 PAGEREF _Toc94247603 h 2 HYPERLINK l _To

2、c94247604 2.资金金来源情情况 PAGEREF _Toc94247604 h 3 HYPERLINK l _Toc94247605 三、土地地开发分分析 PAGEREF _Toc94247605 h 5 HYPERLINK l _Toc94247606 1.完成成开发面面积情况况 PAGEREF _Toc94247606 h 5 HYPERLINK l _Toc94247607 2.购置置土地面面积情况况 PAGEREF _Toc94247607 h 6 HYPERLINK l _Toc94247608 四、商品品房分类类分析 PAGEREF _Toc94247608 h 77 HY

3、PERLINK l _Toc94247609 1.施工工面积 PAGEREF _Toc94247609 h 77 HYPERLINK l _Toc94247610 2.新开开工面积积 PAGEREF _Toc94247610 h 9 HYPERLINK l _Toc94247611 3.竣工工面积 PAGEREF _Toc94247611 h 111 HYPERLINK l _Toc94247612 4.销售售情况 PAGEREF _Toc94247612 h 113 HYPERLINK l _Toc94247613 （1）销销售面积积 PAGEREF _Toc94247613 h 13 HY

4、PERLINK l _Toc94247614 （2）销销售额 PAGEREF _Toc94247614 h 115 HYPERLINK l _Toc94247615 （3）销销售率 PAGEREF _Toc94247615 h 117 HYPERLINK l _Toc94247616 （4）销销售价格格 PAGEREF _Toc94247616 h 18 HYPERLINK l _Toc94247617 （5）个个人购买买比例 PAGEREF _Toc94247617 h 119 HYPERLINK l _Toc94247618 第二篇 市场场情况 PAGEREF _Toc94247618 h

5、 221 HYPERLINK l _Toc94247619 一、房地地产市场场总体分分析 PAGEREF _Toc94247619 h 211 HYPERLINK l _Toc94247620 1.房地地产市场场形势分分析 PAGEREF _Toc94247620 h 211 HYPERLINK l _Toc94247621 （1）总总体形势势分析 PAGEREF _Toc94247621 h 221 HYPERLINK l _Toc94247622 （2）价价格变动动分析 PAGEREF _Toc94247622 h 222 HYPERLINK l _Toc94247623 2.房地地产走势

6、势分析 PAGEREF _Toc94247623 h 224 HYPERLINK l _Toc94247624 （1）房房价与地地价关系系分析 PAGEREF _Toc94247624 h 224 HYPERLINK l _Toc94247625 （2）土土地供需需关系分分析 PAGEREF _Toc94247625 h 255 HYPERLINK l _Toc94247626 （3）房房源供给给预测分分析 PAGEREF _Toc94247626 h 266 HYPERLINK l _Toc94247627 （4）房房价走势势综合分分析 PAGEREF _Toc94247627 h 266

7、HYPERLINK l _Toc94247628 二、北京京区域市市场分析析 PAGEREF _Toc94247628 h 27 HYPERLINK l _Toc94247629 1.北京京房地产产市场预预测分析析 PAGEREF _Toc94247629 h 27 HYPERLINK l _Toc94247630 （1）市市场竞争争格局分分析 PAGEREF _Toc94247630 h 277 HYPERLINK l _Toc94247631 （2）市市场供需需变动分分析 PAGEREF _Toc94247631 h 277 HYPERLINK l _Toc94247632 （3）市市场准

8、入入变动分分析 PAGEREF _Toc94247632 h 277 HYPERLINK l _Toc94247633 （4）市市场预测测思维分分析 PAGEREF _Toc94247633 h 277 HYPERLINK l _Toc94247634 （5）市市场细分分竞争分分析 PAGEREF _Toc94247634 h 277 HYPERLINK l _Toc94247635 （6）奥奥运板块块房价预预测分析析 PAGEREF _Toc94247635 h 27 HYPERLINK l _Toc94247636 （7）供供应变动动情况分分析 PAGEREF _Toc94247636 h

9、 277 HYPERLINK l _Toc94247637 （8）客客户定位位变动分分析 PAGEREF _Toc94247637 h 277 HYPERLINK l _Toc94247638 （9）交交通网线线效用分分析 PAGEREF _Toc94247638 h 277 HYPERLINK l _Toc94247639 （10）08年年后房价价预测分分析 PAGEREF _Toc94247639 h 277 HYPERLINK l _Toc94247640 2.北京京住宅开开发趋势势分析 PAGEREF _Toc94247640 h 227 HYPERLINK l _Toc9424764

10、1 （1）小小户型开开发前景景分析 PAGEREF _Toc94247641 h 227 HYPERLINK l _Toc94247642 （2）多多层住宅宅前景分分析 PAGEREF _Toc94247642 h 277 HYPERLINK l _Toc94247643 （3）多多功能居居住区前前景分析析 PAGEREF _Toc94247643 h 27 HYPERLINK l _Toc94247644 （4）高高层住宅宅前景分分析 PAGEREF _Toc94247644 h 277 HYPERLINK l _Toc94247645 3.北京京商品房房价格趋趋势分析析 PAGEREF _

11、Toc94247645 h 27 HYPERLINK l _Toc94247646 （1）市市场供需需情况分分析 PAGEREF _Toc94247646 h 277 HYPERLINK l _Toc94247647 （2）价价格影响响因素分分析 PAGEREF _Toc94247647 h 277 HYPERLINK l _Toc94247648 （3）价价格下调调手段分分析 PAGEREF _Toc94247648 h 277 HYPERLINK l _Toc94247649 （4）价价格下调调空间分分析 PAGEREF _Toc94247649 h 277 HYPERLINK l _To

12、c94247650 4.北京京写字楼楼市场态态势分析析 PAGEREF _Toc94247650 h 27 HYPERLINK l _Toc94247651 （1）区区域化更更加明显显 PAGEREF _Toc94247651 h 27 HYPERLINK l _Toc94247652 （2）环环保概念念深入人人心 PAGEREF _Toc94247652 h 277 HYPERLINK l _Toc94247653 （3）市市场总体体租金下下调 PAGEREF _Toc94247653 h 277 HYPERLINK l _Toc94247654 5.北京京地产新新兴区域域前景分分析 PAG

13、EREF _Toc94247654 h 277 HYPERLINK l _Toc94247655 （1）新新兴区域域热点分分析 PAGEREF _Toc94247655 h 277 HYPERLINK l _Toc94247656 （2）区区域优势势影响分分析 PAGEREF _Toc94247656 h 277 HYPERLINK l _Toc94247657 （3）产产品升级级影响分分析 PAGEREF _Toc94247657 h 277 HYPERLINK l _Toc94247658 三、全国国重要地地区市场场分析 PAGEREF _Toc94247658 h 227 HYPERLI

14、NK l _Toc94247659 1.上海海：未来来楼市走走势预测测 PAGEREF _Toc94247659 h 27 HYPERLINK l _Toc94247660 2.深圳圳：楼价价为何持持续上涨涨 PAGEREF _Toc94247660 h 27 HYPERLINK l _Toc94247661 3.广州州：楼市市从容面面对央行行加息 PAGEREF _Toc94247661 h 227 HYPERLINK l _Toc94247662 四、金融融市场 PAGEREF _Toc94247662 h 227 HYPERLINK l _Toc94247663 1.子行行业情况况 PA

15、GEREF _Toc94247663 h 27 HYPERLINK l _Toc94247664 （1）信信托业将将成为金金融业支支柱之一一 PAGEREF _Toc94247664 h 27 HYPERLINK l _Toc94247665 （2）央央行推动动中长期期贷款证证券化试试点 PAGEREF _Toc94247665 h 277 HYPERLINK l _Toc94247666 2.各地地动态 PAGEREF _Toc94247666 h 227 HYPERLINK l _Toc94247667 （1）北北京：贴贴息贷款款购房不不再限定定楼盘 PAGEREF _Toc9424766

16、7 h 227 HYPERLINK l _Toc94247668 （2）上上海：地地产企业业贷款增增速明显显下降 PAGEREF _Toc94247668 h 227 HYPERLINK l _Toc94247669 （3）济济南：住住房公积积金又创创新纪录录 PAGEREF _Toc94247669 h 27 HYPERLINK l _Toc94247670 五、海外外市场 PAGEREF _Toc94247670 h 227 HYPERLINK l _Toc94247671 1.美国国：9月月旧房销销量增加加 PAGEREF _Toc94247671 h 27 HYPERLINK l _T

17、oc94247672 2.德国国：房地地产信托托投资前前景分析析 PAGEREF _Toc94247672 h 27 HYPERLINK l _Toc94247673 （1）房房地产市市场投资资前景分分析 PAGEREF _Toc94247673 h 277 HYPERLINK l _Toc94247674 （2）不不动产投投资信托托公司准准入障碍碍分析 PAGEREF _Toc94247674 h 227 HYPERLINK l _Toc94247675 （3）信信托投资资进入德德国市场场前景分分析 PAGEREF _Toc94247675 h 277 HYPERLINK l _Toc942

18、47676 3.英国国：房价价10月月大跌 PAGEREF _Toc94247676 h 227 HYPERLINK l _Toc94247677 第三篇 政策策解读 PAGEREF _Toc94247677 h 227 HYPERLINK l _Toc94247678 一、金融融方面 PAGEREF _Toc94247678 h 227 HYPERLINK l _Toc94247679 1.新利利率政策策对地产产业的影影响 PAGEREF _Toc94247679 h 277 HYPERLINK l _Toc94247680 2.新利利率政策策对租赁赁市场的的影响 PAGEREF _Toc9

19、4247680 h 227 HYPERLINK l _Toc94247681 二、土地地方面 PAGEREF _Toc94247681 h 227 HYPERLINK l _Toc94247682 1.“土土地新政政”的进进步性与与局限性性分析 PAGEREF _Toc94247682 h 227 HYPERLINK l _Toc94247683 2.“招招拍挂”对房产产市场的的影响分分析 PAGEREF _Toc94247683 h 277 HYPERLINK l _Toc94247684 （1）“招拍挂挂”并非非地价上上涨根源源 PAGEREF _Toc94247684 h 27 HYPE

20、RLINK l _Toc94247685 （2）“招拍挂挂”使土土地市场场更规范范 PAGEREF _Toc94247685 h 27 HYPERLINK l _Toc94247686 （3）“招拍挂挂”给实实力开发发商机会会 PAGEREF _Toc94247686 h 27 HYPERLINK l _Toc94247687 第四篇 风险险关注 PAGEREF _Toc94247687 h 227 HYPERLINK l _Toc94247688 一、市场场风险 PAGEREF _Toc94247688 h 227 HYPERLINK l _Toc94247689 1.发改改委拉响响房价预预

21、警 PAGEREF _Toc94247689 h 277 HYPERLINK l _Toc94247690 2.高档档地产风风险分析析 PAGEREF _Toc94247690 h 27 HYPERLINK l _Toc94247691 3.地产产市场存存在五大大风险 PAGEREF _Toc94247691 h 227 HYPERLINK l _Toc94247692 二、金融融风险 PAGEREF _Toc94247692 h 227 HYPERLINK l _Toc94247693 1.房地地产金融融风险分分析 PAGEREF _Toc94247693 h 277 HYPERLINK l

22、 _Toc94247694 2.银行行个人房房贷风险险分析 PAGEREF _Toc94247694 h 227 HYPERLINK l _Toc94247695 （1）流流动性风风险分析析 PAGEREF _Toc94247695 h 27 HYPERLINK l _Toc94247696 （2）违违约前景景分析 PAGEREF _Toc94247696 h 227 HYPERLINK l _Toc94247697 （3）操操作风险险分析 PAGEREF _Toc94247697 h 227 HYPERLINK l _Toc94247698 （4）加加息风险险分析 PAGEREF _Toc9

23、4247698 h 227 HYPERLINK l _Toc94247699 （5）停停办风险险分析 PAGEREF _Toc94247699 h 227 HYPERLINK l _Toc94247700 3.贷款款政策风风险分析析 PAGEREF _Toc94247700 h 27 HYPERLINK l _Toc94247701 （1）假假按揭形形式分析析 PAGEREF _Toc94247701 h 27 HYPERLINK l _Toc94247702 （2）假假按揭原原因分析析 PAGEREF _Toc94247702 h 27 HYPERLINK l _Toc94247703 （3

24、）银银行对策策分析 PAGEREF _Toc94247703 h 227表格目录录TOC h z c 表格 HYPERLINK l _Toc94247359 表格 11 房房地产开开发投资资总额 PAGEREF _Toc94247359 h 22 HYPERLINK l _Toc94247360 表格 22 北北京市资资金来源源总计情情况 PAGEREF _Toc94247360 h 3 HYPERLINK l _Toc94247361 表格 33 北北京市资资金来源源构成 PAGEREF _Toc94247361 h 44 HYPERLINK l _Toc94247362 表格 44 完完成

25、土地地开发面面积 PAGEREF _Toc94247362 h 5 HYPERLINK l _Toc94247363 表格 55 土土地购置置情况 PAGEREF _Toc94247363 h 66 HYPERLINK l _Toc94247364 表格 66 商商品房施施工面积积 PAGEREF _Toc94247364 h 7 HYPERLINK l _Toc94247365 表格 77 三三类商品品房施工工面积 PAGEREF _Toc94247365 h 99 HYPERLINK l _Toc94247366 表格 88 商商品房新新开工面面积 PAGEREF _Toc94247366

26、 h 9 HYPERLINK l _Toc94247367 表格 99 三三类商品品房新开开工面积积 PAGEREF _Toc94247367 h 11 HYPERLINK l _Toc94247368 表格 110 商品房房竣工面面积 PAGEREF _Toc94247368 h 111 HYPERLINK l _Toc94247369 表格 111 三类商商品房竣竣工面积积 PAGEREF _Toc94247369 h 13 HYPERLINK l _Toc94247370 表格 112 商品房房销售面面积 PAGEREF _Toc94247370 h 133 HYPERLINK l _T

27、oc94247371 表格 113 三类商商品房销销售面积积 PAGEREF _Toc94247371 h 15 HYPERLINK l _Toc94247372 表格 114 商品房房销售额额 PAGEREF _Toc94247372 h 15 HYPERLINK l _Toc94247373 表格 115 三类商商品房销销售额 PAGEREF _Toc94247373 h 117 HYPERLINK l _Toc94247374 表格 116 三类商商品房销销售率 PAGEREF _Toc94247374 h 117 HYPERLINK l _Toc94247375 表格 117 商品房房

28、平均销销售价格格 PAGEREF _Toc94247375 h 18 HYPERLINK l _Toc94247376 表格 118 商品房房个人购购买比例例 PAGEREF _Toc94247376 h 19图表目录录TOC h z c 图表 HYPERLINK l _Toc94247377 图表 11 北北京市房房地产开开发投资资额占全全国比重重 PAGEREF _Toc94247377 h 1 HYPERLINK l _Toc94247378 图表 22 北北京市商商品房销销售额占占全国比比重 PAGEREF _Toc94247378 h 2 HYPERLINK l _Toc942473

29、79 图表 33 按按构成分分的开发发投资资资金来源源本期期 PAGEREF _Toc94247379 h 4 HYPERLINK l _Toc94247380 图表 44 按按构成分分的开发发投资资资金来源源同期期 PAGEREF _Toc94247380 h 5 HYPERLINK l _Toc94247381 图表 55 三三类商品品房施工工面积本期 PAGEREF _Toc94247381 h 88 HYPERLINK l _Toc94247382 图表 66 三三类商品品房施工工面积同期 PAGEREF _Toc94247382 h 88 HYPERLINK l _Toc942473

30、83 图表 77 三三类商品品房新开开工面积积本期期 PAGEREF _Toc94247383 h 10 HYPERLINK l _Toc94247384 图表 88 三三类商品品房新开开工面积积同期期 PAGEREF _Toc94247384 h 10 HYPERLINK l _Toc94247385 图表 99 三三类商品品房竣工工面积本期 PAGEREF _Toc94247385 h 112 HYPERLINK l _Toc94247386 图表 110 三类商商品房竣竣工面积积同期期 PAGEREF _Toc94247386 h 12 HYPERLINK l _Toc94247387

31、图表 111 三类商商品房销销售面积积本期期 PAGEREF _Toc94247387 h 14 HYPERLINK l _Toc94247388 图表 112 三类商商品房销销售面积积同期期 PAGEREF _Toc94247388 h 14 HYPERLINK l _Toc94247389 图表 113 三类商商品房销销售额本期 PAGEREF _Toc94247389 h 116 HYPERLINK l _Toc94247390 图表 114 三类商商品房销销售额同期 PAGEREF _Toc94247390 h 116 HYPERLINK l _Toc94247391 图表 115 商

32、品房房销售率率比较 PAGEREF _Toc94247391 h 118 HYPERLINK l _Toc94247392 图表 116 商品房房销售价价格比较较 PAGEREF _Toc94247392 h 19 HYPERLINK l _Toc94247393 图表 117 商品房房个人购购买比例例比较 PAGEREF _Toc94247393 h 220 （数据据截止：20004年111月330日）第一篇 数据据分析20044年1-9月份份，由于于国家相相关部门门出台了了一系列列政策来来对房地地产业进进行宏观观调控，北京市市房地产产业发展展势头有有所减缓缓。一、在全全国市场场的地位位分析

33、20044年1-9月，北京市市房地产产开发投投资占全全国的比比重为88.111，较较去年同同期的111.114有有较大下下降；同同时，220044年1-9月，北京市市商品房房销售额额占比为为8.775，较同期期的111.222同样样有所上上升；此此外统计计数据显显示，今今年北京京市商品品房销售售价格的的增幅要要低于全全国的整整体水平平。这表表明了在在众多因因素的作作用下，北京市市的商品品房销售售价格的的增幅得得到了有有效的控控制，将将更有利利于北京京市房地地产市场场的长期期良性发发展。图表 SEQ 图图表 * AARABBIC11 北北京市房房地产开开发投资资额占全全国比重重图表 SEQ 图图

34、表 * AARABBIC22 北北京市商商品房销销售额占占全国比比重二、资金金情况分分析1.开发发投资情情况1-9月月，北京京市累计计完成房房地产开开发投资资8700.566亿元，同比增增长200.277%， 要要高于同同期固定定资产112.55%的增增幅，但但与全国国总体水水平比较较起来，北京市市房地产产投资居居于中下下水平，表明北北京市房房地产投投资越趋趋理性。在开发发投资中中，商品品住宅完完成投资资7688.422亿元，经经济适用用房投资资总额为为41.21亿亿元。数据表表明，北北京市房房地产业业发展速速度较快快。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC11 房房地产开开发投资资总额单

35、位：亿亿元，地 区开发投资资总额同比住宅投资资总额经济适用用房投资资总额9月870.5620.227 471.5749.0028月733.95397.1840.4467月611.03320.8432.7796月490.15261.4326.8875月373.89194.9319.8874月265.81131.211.8843月165.976.5575.2772月71.77530.9911.3111月-2.资金金来源情情况同全国其其他地区区基本一一样，北北京市房房地产开开发资金金来源一一直是国国内贷款款、企业业自筹及及其他资资金三分分天下的的格局，而利用用外资的的规模仍仍然偏小小。今年11-9月

36、月份，北京市市房地产产开发实实际到位位资金115111.233亿元，同比增增长166.8%，跟全全国总体体水平相相比，增增幅较为为平稳。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC22 北北京市资资金来源源总计情情况 单位：亿元，时间资金来源源小计同比9月15111.23316.888月13533.77月11788.4226月10011.5775月778.14月613.733月460.272月271.021月-在资金来来源中，国内贷贷款到位位3600.999亿元，同比下下降6.14%；企业业自筹资资金到位位2722.944亿元，同比增增长100.277%；其其他资金金（主要要是定金金和预售售收入

37、）到位8843.73亿亿元，同同比增长长32.8%；利用外外资333.5446亿元元，同比比增长226.445%，数据表表明，由由于国家家已经开开始紧缩缩银根，银行提提供的贷贷款资金金出现了了下降，在资金金来源中中的占比比同比也也大幅下下降；但但市场资资金占比比过大也也给市场场带来了了一定的的风险。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC33 北北京市资资金来源源构成单位：亿亿元，资金来源源到位金额额同比增长长本期占比比同期占比比上月占比比国内贷款款360.99-6.114 23.889 29.772 24.222 利用外资资33.55626.445 2.222 2.055 2.377 企业

38、自筹筹272.9410.227 18.006 19.113 18.880 其他资金金843.7332.880 55.883 49.110 54.660 如果从构构成比例例来看的的话，20004年11-9月月，其他他资金占占比最高高，达到到55.8，利用外外资占比比最小，仅仅为为2.22；对对比同期期的占比比来看，可以发发现利用用外资和和企业自自筹资金金的占比比均有所所下降；这一方方面表明明在国家家紧缩银银根政策策的作用用下，北北京市房房地产资资金来源源结构有有所优化化；但另另一方面面，自筹筹资金的的下降也也带来了了较大的的风险。图表 SEQ 图图表 * AARABBIC33 按按构成分分的开发

39、发投资资资金来源源本期期图表 SEQ 图图表 * AARABBIC44 按按构成分分的开发发投资资资金来源源同期期三、土地地开发分分析1.完成成开发面面积情况况20044年1-9月份份，北京京市房地地产开发发企业完完成土地地开发面面积1772.881万平平方米，同比下下降666.955%，表明明在国家家各项宏宏观调控控政策的的作用下下，房地地产投资资商非理理性投资资得到了了有效的的控制。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC44 完完成土地地开发面面积单位：万万平方米米，时间完成开发发土地面面积自年初累累计同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5

40、月78.551-4月67.221-3月36.994-2月32.77-1月-2.购置置土地面面积情况况1-9月月，北京京市房地地产企业业购置土土地面积积2988.233万平方方米，同同比下降降63.71。而在11-9月月，北京京市土地地购置费费累计达达到1221.664亿元元，同比比增长6.01%。表明明在国家家的宏观观调控政政策作用用下，特特别是土土地政策策的作用用下，北北京市土土地供应应面积出出现了明明显的下下降。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC55 土土地购置置情况单位：亿亿元，万万平方米米，时间土地购置置费本年购置置土地面面积自年初累累计同比自年初累累计同比9月121.646.

41、011 298.23-63.71 8月97.003-268.65-7月86.337-317.5-6月71.11-248.88-5月54.331-106.26-4月41.777-87.778-3月32.448-61.221-2月12.552-50.666-1月-四、商品品房分类类分析1.施工工面积虽然有众众多宏观观调控政政策的影影响，北京市市房地产产施工面积积仍保持持了一定定的增长长。1-99月，北北京市商商品房施施工面积积达82299.69万万平方米米中，同同比增长长11.86%，增幅幅运行较较为平稳稳。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC66 商商品房施施工面积积单位：万万平方米米，时

42、间施工面积积自年初累累计同比9月82999.69911.886 8月79033.7-7月76122.588-6月72411.122-5月67833.011-4月60622.199-3月53611.377-2月38877.311-1月-20044年1-9月，从三类类商品房房施工面面积的占占比来看看，住宅宅自然占占比最大大，达到到了800.1，但较较去年同同期有所所下降；办公楼楼占比则则有所提提升；商商业营业业用房占占比则较较去年同同期同样样有所上上升；不不过从数数据来看看，北京京市的办办公楼占占比较大大，这与与全国总总体情况况有所差差异。图表 SEQ 图图表 * AARABBIC55 三三类商品

43、品房施工工面积本期图表 SEQ 图图表 * AARABBIC66 三三类商品品房施工工面积同期20044年1-9月，北京市市住宅施施工面积积达57734.33万万平方米米，同比比增长77.577%；办办公楼施施工面积积达9338.114万平平方米，同比增增长288.122；商商业营业业用房施施工面积积达4886.779万平平方米，增幅为为31.76。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC77 三三类商品品房施工工面积单位：万万平方米米，20044年19月三类商品品房施工工面积自年初累累计同比住宅57344.3337.577办公楼938.1428.112商业营业业用房486.7931.776

44、2.新开开工面积积在国家相相关政策策的影响响下，北京京市房地地产新开开工面积积要低于于去年同同期。在20004年年1-99月份商商品房施施工面积积82999.669万平平方米中中，商品品房新开开工面积积19771.443万平平方米，同比下下降4.76%。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC88 商商品房新新开工面面积单位：万万平方米米，时间新开工面面积自年初累累计同比9月19711.433 -4.776 8月16599.377 -7月14833.022 -6月11544.466 -5月907.68 -4月618.78 -3月337.65 -2月149.52 -1月-20044年1-9月，

45、从北京京市三类类商品房房新开工工面积的的占比来来看，住住宅同样样是占据据着头把把交椅，占比达达到了886.22，不不过与去去年同期期相比，占比略略有下降降；办公公楼占比比则有小小幅上升升；商业业营业用用房占比比同样有有所下降降。图表 SEQ 图图表 * AARABBIC77 三三类商品品房新开开工面积积本期期图表 SEQ 图图表 * AARABBIC88 三三类商品品房新开开工面积积同期期20044年1-9月，北京市市住宅新新开工面面积达114999万平方方米，同同比下降降4.998%，是带动动商品房房新开工工面积下下降的主主要原因因；办公公楼新开开工面积积达1554.334万平平方米，同比增

46、增长6.99；商业业营业用用房新开开工面积积达855.155万平方方米，降降幅为116.554。数据表表明，北北京市三三类商品品房中仅仅仅有办办公楼的的开发仍仍有升温温的趋势势。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC99 三三类商品品房新开开工面积积单位：万万平方米米，20044年19月三类商品品房新开开工面积积自年初累累计同比住宅14999.000-4.998办公楼154.346.999商业营业业用房85.115-16.543.竣工工面积20044年1-9月，北京市市商品房房竣工面面积达111311.188万平方方米中，同比增增长277.144%，增增幅稍稍稍偏快。表格 SEQ 表表格

47、* AARABBIC110 商品房房竣工面面积单位：万万平方米米，时间竣工面积积自年初累累计同比9月11311.188 27.114 8月998.31 -7月797.77 -6月712.80 -5月485.17 -4月321.88 -3月228.36 -2月113.60 -1月-20044年1-9月，从北京京市三类类商品房房竣工面面积的占占比来看看，住宅宅同样占占比最大大，达到到了877.4，不过过与去年年同期相相比，占占比下降降了5个个多百分分点；办办公楼占占比同比比大幅上上升；而而商业营营业用房房占比则则较去年年同期上上升了11个多百百分点。图表 SEQ 图图表 * AARABBIC99

48、三三类商品品房竣工工面积本期图表 SEQ 图图表 * AARABBIC110 三类商商品房竣竣工面积积同期期20044年1-9月，北京市市住宅竣竣工面积积为8996.334万平平方米，同比增增长211.411%；办办公楼竣竣工面积积达777.488万平方方米，同同比增长长1999.155；商商业营业业用房竣竣工面积积达511.444万平方方米，增增幅为667.445。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC111 三类商商品房竣竣工面积积单位：万万平方米米，20044年19月三类商品品房竣工工面积自年初累累计同比住宅896.8421.441办公楼77.448199.15商业营业业用房51.4

49、4467.4454.销售售情况（1）销销售面积积20044年1-9月，北京市市累计销销售商品品房面积积11330.447万平平方米，同比增增长299.188%；跟跟投资增增长的情情况相比比，销售售面积的的增长幅幅度更大大。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC112 商品房房销售面面积单位：万万平方米米，时间销售面积积自年初累累计同比9月11300.477 29.118 8月987.87 -7月839.83 -6月724.69 -5月531.80 -4月376.69 -3月268.63 -2月152.51 -1月-20044年1-9月，从北京京市三类类商品房房销售面面积的占占比来看看，住宅

50、宅同样占占比最大大，达到到了922.1，较去去年同期期略有下下降；办办公楼占占比则大大幅上升升；而商商业营业业用房占占比则较较去年同同期有所所上升。图表 SEQ 图图表 * AARABBIC111 三类商商品房销销售面积积本期期图表 SEQ 图图表 * AARABBIC112 三类商商品房销销售面积积同期期20044年1-9月，北京市市住宅销销售面积积达10034.32万万平方米米，同比比增长225.002%；办公楼楼销售面面积达557.995万平平方米，同比增增长2660.339；商业营营业用房房销售面面积达331.336万平平方米，增幅为为1199.611。从从销售情情况来看看，商业业营业

51、用用房和办办公楼的的销售增增长较快快；而住住宅销售售面积的的增长则则较为平平稳。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC113 三类商商品房销销售面积积单位：万万平方米米，20044年19月三类商品品房销售售面积自年初累累计同比住宅10344.32225.002办公楼57.995260.39商业营业业用房31.336119.61（2）销销售额在商品房房销售持持续升温温的带动动下，房房地产销销售额明明显多于于上年同同期。220044年1-9月，北京市市商品房房销售额额达5772.995亿元元中，同同比增长长36.63%，增幅幅持续在在高位运运行。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC114

52、 商品房房销售额额单位：亿亿元，时间销售额自年初累累计同比9月572.95 36.663 8月501.11 -7月423.41 -6月358.64 -5月274.21 -4月176.95 -3月125.94 -2月68.887 -1月-20044年1-9月，从北京京市三类类商品房房销售额额的占比比来看，住宅自自然占比比最大，达到了了84.3，不过与与去年同同期相比比，占比比下降了了7个百百分点；办公楼楼占比则则大幅上上升；而而商业营营业用房房占比则则较去年年同期上上升了近近2个百百分点。图表 SEQ 图图表 * AARABBIC113 三类商商品房销销售额本期图表 SEQ 图图表 * AARA

53、BBIC114 三类商商品房销销售额同期20044年1-9月，北京市市住宅销销售额达达4800.533亿元，同比增增长277.322%；办办公楼销销售额达达61.47亿亿元，同同比增长长1744.055；商商业营业业用房销销售额达达28.23亿亿元，增增幅为1112.1。数据表表明，虽虽然销售售面积同同比增幅幅已经较较快，但但销售额额的增长长却更快快，表明明北京市市商品房房平均售售价又有有所增长长。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC115 三类商商品房销销售额单位：亿亿元，20044年19月三类商品品房销售售额自年初累累计同比住宅480.5327.332办公楼61.447174.05商

54、业营业业用房28.223112.10（3）销销售率从产销比比率来看看，1-9月份份北京市市商品房房平均销销售率为为99.94%，同比比略有上上升，较较前8个个月同样样有所上上升降。值得注注意的是是住宅销销售率仍仍然较高高，为1115.33，较去去年同期期也有所所上升，与上月月相比也也有所上上升；而而新开工工面积增增长较快快的办公公楼和商商业营业业用房销销售率并并不太令令人满意意，应引引起投资资者的注注意。分类来看看的话，办公楼楼的销售售比率在在下降之之中，应应引起投投资者的的注意；而商业业营业用用房销售售率的水水平仍不不很高，说明这这类商品品房的市市场前景景并不很很理想，空置面面积可能能会越来

55、来越大，应引起起投资者者的足够够重视，以便及及时调整整投资结结构。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC116 三类商商品房销销售率单位：时间商品房住宅办公楼商业用房房9月99.994 115.33 74.779 60.996 8月98.995 113.09 79.997 54.881 7月105.27 120.82 82.444 63.000 6月101.67 116.79 83.559 54.888 5月109.61 130.34 70.558 65.888 4月117.03 138.81 41.773 79.776 3月117.63 142.56 38.667 101.72 2月13

56、4.25 145.05 67.442 163.64 1月-图表 SEQ 图图表 * AARABBIC115 商品房房销售率率比较（4）销销售价格格20044年1-9月份份，北京京市三类类商品房房的销售售价格继继续快速速增长。住宅平平均销售售价格同同比上涨涨了1.84%；而办办公楼、商业营营业用房房的平均均售价则则分别下下降了223.996%和和3.442；不过与与前8个个月平均均销售价价格相比比，三类类商品房房售价均均略有下下降。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC117 商品房房平均销销售价格格单位：元元/平方方米，%时间商品房住宅办公楼商业用房房9月50688.2 46455.9 1

57、06007.44 90011.9 8月50722.6 46400.7 105444.44 89099.6 7月50411.6 45288.6 105000.77 87899.5 6月49488.9 44900.9 101337.22 90166.2 5月51566.3 46644.5 98155.8 91833.7 4月46977.5 44455.7 98700.4 80833.3 3月46888.2 43600.1 98255.2 86166.9 2月45155.8 44233.3 130333.77 71466.5 1月-图表 SEQ 图图表 * AARABBIC116 商品房房销售价价格

58、比较较（5）个个人购买买比例从消费主主体来看看，20004年年1-99月，北北京市个个人购买买商品住住宅的比比例为998.88，高高于去年年同期水水平。11-9月月，办公公楼的个个人购买买率为88.5，较去去年同期期则有一一定的上上升。11-9月月，个人人购买商商业营业业用房的的比例为为53.9，较去年年同期水水平也有有所上升升。总体体来看，除办公公楼外，个人已已成为北北京市另另两类商商品房的的消费主主体（具具体见下下面的图图表）。表格 SEQ 表表格 * AARABBIC118 商品房房个人购购买比例例单位：%时间住宅办公楼商业用房房9月98.88 8.5 53.99 8月98.99 8.2

59、 63.66 7月98.88 7.3 63.11 6月98.55 9.1 56.11 5月98.22 8.4 61.22 4月97.66 31.88 59.55 3月97.22 30.55 54.44 2月96.99 9.5 55.88 1月-图表 SEQ 图图表 * AARABBIC117 商品房房个人购购买比例例比较第二篇 市场场情况一、房地地产市场场总体分分析1.房地地产市场场形势分分析（1）总总体形势势分析（一）房房地产投投资的走走势说明明宏观调调控已见见成效当前，一一种持“房地产产过热论论”、“泡沫论论”和“风险论论”的观观点认为为，“此此前的宏宏观调控控对房地地产的紧紧缩效应应并不

60、明明显”，其依据据是“116月月，房地地产开发发投资累累计资金金金额为为49224亿元元，与上上年同期期相比增增长288.7”。分分析认为为，观察察宏观调调控措施施是否发发挥作用用，不能能看某一一时间段段的经济济数据，而应该该看其在在较长时时间内的的发展变变化趋势势，走势势比绝对对量或相相对量更更加重要要。国家家采取的的抑制固固定资产产投资和和房地产产投资过过热的宏宏观调控控措施充充分发挥挥了作用用。（二）根根据是否否存在真真实需求求来判断断泡沫存存在的有有无分析认为为，目前前的住宅宅需求仍仍是真实实需求，其依据据如下：首先，从从潜在需需求看，我国现现有城镇镇居民44.9亿亿人，到到实现“全面