房地产行业月报：土地购置下行地产投资增速缓降

1、概要宏观形势经济下行压力加大，通胀稳定，外贸形势持续下行：8月M2同比增8.20%，增速比7月提高0.1个百分点；CPI同比增2.80%，增速与7月持平；美元兑人民币汇价期末7.0879；PMI为49.5%，比7月下降0.2个百分点；进出口额同比降3.20%，比7月降2.50个百分点；顺差348.30亿美元。行业形势1-8月一二线城市土地成交面积同比增速下降：1-8月一二线土地累计成交3.92亿平，同比增加9.83%，比1-7月减少4.32个百分点，当月成交土地0.36亿平，环比减少37.9%。1-8月开发商结余资金增速有所回落：1-8月开发商资金来源与房地产投资之差累计2.91万亿元，同比降

2、3.41%，比1-7月降1.72个百分点。地产A股对H股溢价：9月20日，龙头地产A股19年PE动态8.66倍，较龙头H股PE溢价38.4%。 1-8月开工增速有所回落，销售和购地增速有所回升；1-8月新开工和销售增速反向变动，增速差缩小：1-8月购地、销售和新开工分别累计同比-25.6%、-0.60%、+8.90%。投资建议我们认为，行业面临调控压力。9月20日，房地产板块估值（PE-TTM）为10.1倍，相对沪深300指数估值（PE-TTM）的折价率为17.5%。行业相对估值较前期有所回升。风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。货币供给货币需求8月M1同比增长3.40%，增速比7月升宏

3、观形势货币M1增速上升，剪刀差减小指标数据表现解读0.3个百分点，M2同比增长8.20%，增速比7月提高0.1个百分点。8月金融机构各项贷款余额148.23万亿元，同比增12.4%，增速比5月小幅减少0.20个百分点。8月，货币政策稳健，M1增速回升，剪刀差减小。图：M1和M2月度同比变动情况图：各项贷款余额及月度同比变动情况150000014.01450000金融机构各项贷款余额(亿元，左轴)金融机构各项贷款余额同比(%，右轴)13.5140000013.0135000012.51300000125000012.0120000011.52018-082018-102018-122019-02

4、2019-042019-062019-08M1同比(%)M2同比(%)1098765432102018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-08资料来源：WIND，海通证券研究所当月货币需求CPI、CPI(翘尾因素)8月我国金融机构新增人民币贷款宏观形势货币需求增加，通胀水平稳定指标数据表现解读12100亿元，同比减少5.47%，环比增加14.15% 。8月份我国CPI同比上升2.80%，涨幅与7月持平。当月CPI同比(翘尾因素)为0.6%。8月部分食品价格涨幅有所扩大，CPI涨幅维稳。图：新增人民币贷款和中长期月度贷款情况图：CPI和CPI（翘

5、尾因素）月度变动情况35000金融机构新增人民币贷款当月值(亿元，左轴)金融机构中长期贷款余额(亿元，右轴)9400003000092000090000025000880000200008600001500084000082000010000800000500078000007600002018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-084CPI当月同比(%)CPI当月同比(翘尾因素，%)3.02.52.01.51.00.50.0-0.52018-082018-112019-022019-052019-08 HYPERLINK / 资料来源：WIN

6、D，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明宏观形势人民币汇率大跌，资金净流出减少指标数据表现解读人民币汇率资金净流动8月，美元兑人民币期末汇价7.0879。6个月美元兑人民币远期期末汇价7.1011，人民币汇率远期升水132.0个基点。8月，资金净流出2251.70亿元。8月，人民币汇率大幅贬值。同期，资金净流出减少。注：资金净流入（出）是指外汇占款当月净增加额扣除实际利用的贸易净额和投资额后的资金净流入（出）。图：美元兑人民币即期和6个月外汇远期月度变动图：资金净流动月度变动情况 HYPERLINK / 2018-082018-102018-122019-022 HYPERLI

7、NK / 资料来源：WIND，海通证券研究所7.27.17.06.96.86.76.66.56.4美元兑人民币期末汇率6个月美元兑人民币外汇远期019-042019-062019-0830资金净流动情况(亿元)00资金净流动情况(亿元)000002018-08122019-022019-042019-062019-08000000008-201108-2012010-10-20-30-40-5000工业数据进出口贸易8月PMI为49.5%，增速比7月小幅下降0.2 个百分点。8月，工业增加值同比增4.40%，增速比7月回落0.4个百分点。8月，我国进出口总额同比减3.20%，增速比7月下降2.

8、50个百分点；8月，我国实现贸易顺差348.3亿美元。8月，经济下行压力加大，外贸增速下降， 顺差减少。图：PMI和工业增加值月度同比变动情况图：进出口、贸易顺差月度同比变动情况 HYPERLINK / 资料来源：WIND，海通证券研究所工业增加值当月同比(%，左轴)PMI(%， 右轴)10864202018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-0851.551.050.550.049.549.048.548.0600贸易顺差当月值(亿美元，左轴)进出口金额当月同比(%，右轴)2000150010500000-500-1002018-082018

9、-102018-122019-022019-042019-062019-08-1554321-100-20土地成交建面土地成交金额1-8月一二线城市累计成交土地建面3.92亿平，同比增加9.83%，比1-7月减少4.32个百分点。8月一二线城市当月成交土地3624.7万平，环比减少37.9%。1-8月一二线城市累计成交土地金额16736.74亿元，同比增加24.9%，比1-7减少5.86个百分点。8月一二线城市当月成交土地金额1486.7亿元，环比减少46.4%。8月，一二线城市土地成交面积、成交金额均环比大幅下降。图：一二线城市土地成交建面累计值图：一二线城市土地成交金额7000060000

10、500004000030000200001000020一二线城市土地成交建面累计值(万平，左轴)一二线城市土地成交建面当月值(万平，左轴)一二线城市土地成交建面累计值同比(%，右轴)151050-5-10240002000016000120008000400040一二线城市土地成交金额累计值(亿元，左轴)一二线城市土地成交金额当月值(亿元，左轴)一二线城市土地成交金额累计值同比(%，右轴)3020100-10-20 HYPERLINK / 资料来源：WIND，海通证券研究所02018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-08-1502018-08

11、2018-102018-122019-022019-042019-062019-08-30房地产资金来源与投资之差累计值房地产资金来源与投资之差当月值1-8月全国房地产累计资金来源与房地产累计投资之差2.91万亿元，同比减少3.41%， 比今年1-7月回落1.72个百分点。8月全国房地产累计资金来源与房地产累计投资之差2177.1亿元，环比下降39.5%。8月房地产累计资金来源继续大于开发投资，同比增速持续下降。图：房地产累计资金来源与房地产累计投资之差 HYPERLINK / 资料来源：WIND，海通证券研究所48000430003800033000280002300018000130008

12、0003000-20006（ 房地产资金来源-房地产投资）累计值(亿元，左轴)（房地产资金来源-房地产投资）当月值(亿元，左轴)（ 房地产资金来源-房地产投资）累计同比(%，右轴)420-2-4-62018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-08-8地产A股相对H 股PE折溢价率地产A股相对H 股PB折溢价率截至9月20日，龙头地产2019年动态A股PE为8.66倍，龙头H股2019年动态PE为6.26倍。前者相对后者溢价38.4%。同期，龙头地产A股2019年PB为1.65

13、倍， 龙头地产H股2019年PB为1.41倍。前者相对后者溢价17.16%。9月，地产A股相对地产H股PE、 PB溢价率均有所上升。图：地产A股相对地产H股PE折溢价率图：地产A股相对地产H股PB折溢价率140120100806040200溢价率(%，左轴)A股龙头地产公司市盈率（倍，右轴） 港股龙头地产公司市盈率（倍，右轴）251000溢价率(%，左轴)A股龙头地产公司市净率（倍，右轴） 港股龙头地产公司市净率（倍，右轴）0000Jan/13Jul/13Jan/14Jul/14Jan/15Jul/15Jan/16Jul/16Jan/17Jul/17Jan/18Jul/18Jan/19Jul/

14、19082061541023.53.02.52.01.51.0Jan/13Jul/13Jan/14Jul/14Jan/15Jul/15Jan/16Jul/16Jan/17Jul/17Jan/18Jul/18Jan/19Jul/19-205-40-600-2-400.50.0 HYPERLINK / 注：A股龙头公司是万科A、保利地产、是中国恒大、碧桂园、融创中国、中海资料来源：WIND，海通证券研究所招商蛇口、金地集团；H股龙头外。9请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明累计土地购臵增速累计销售1-8月全国累计土地购臵面积同比降25.6%。1-8月全国累计销售商品房面积同比降0.60%1-8月

15、，新开工增速小幅回落、商品面积增速累计新开工面积增速1-8月全国累计新开工面积同比升8.90%。房销售、土地购臵继续负增长，但增速有所回升。图：土地购臵面积、销售面积、新开工面积累计增速房屋新开工面积累计同比（%）商品房销售面积累计同比（%）购臵土地面积累计同比（%）Aug-18Sep-18Oct-18Nov-18Dec-18Jan-19Feb-19Mar-19Apr-19May-19Jun-19Jul-19Aug-193020100-10-20-30-40 HYPERLINK / 资料来源：WIND，海通证券研究所10请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明累计新开工面积增速累计施工面积增速累

16、计竣工面积增速1-8月全国房屋新开工面积累计增加8.90%。1-8月全国房屋施工面积累计增加8.80%。1-8月全国房屋竣工面积累计下滑10.0%。1-8月，新开工和施工增速回落，竣工持续负增长但增速有所回升。图：房屋新开工面积、施工面积、竣工面积累计增速20房屋新开工面积累计同比（%）房屋施工面积累计同比（%）15房屋竣工面积累计同比（%）1052017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-0

17、32019-042019-052019-062019-072019-080-5-10-15 HYPERLINK / 资料来源：WIND，海通证券研究所11请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明百城样本住宅平均价格变动8月，百城样本住宅平均价格为15004元/平； 住宅价格指数同比增加3.68%，增速比7月 降0.15个百分点；住宅价格指数环比升百城住宅价格指数变动0.37%。8月，百城样本住宅价格指数环比上涨城市数为69个，比7月增加7个；环比下跌城市数为29个，比7月减少4个。8月，百城样本住宅价格涨幅稳中有降， 上涨城市数有所上升图：百城样本住宅平均价格变动图：百城住宅价格指数变动 HYP

18、ERLINK / 资料来源：WIND，海通证券研究所1800016000140001200010000800060004000200008百城样本住宅平均价格（元/平，左轴）百城样本价格指数同比（%，右轴） 百城样本价格指数环比（%，右轴）76543210Aug-18Oct-18Dec-18Feb-19Apr-19Jun-19Aug-19100806040200百城住宅价格指数环比上涨城市数（个，左轴）百城住宅价格指数环比下跌城市数（个，左轴）Aug-18Oct-18Dec-18Feb-19Apr-19Jun-19Aug-19房地产开发投资累计完成额住宅开发投资累计完成额1-8月，房地产开发投

19、资累计完成额8.46万亿元，同比增加10.5%，增速比2019年1-7月回落0.10个百分点。1-8月，住宅开发投资累计完成额6.22万亿元，同比增加14.9%，增速比2019年1-7月回落0.20个百分点。1-8月，房地产开发投资累计完成额、住宅开发投资累计完成额增速均小幅回落。图：房地产开发投资及其增速图：住宅开发投资及其增速 HYPERLINK / 资料来源：WIND，海通证券研究所房地产开发投资累计完成额(亿元，左轴)房地产开发投资累计完成额同比(%，右轴)140000141200001210000010800008600006400004200002002018-08 2018-10

20、 2018-12 2019-03 2019-05 2019-07住宅开发投资累计完成额(亿元，左轴) 住宅开发投资完成额累计同比(%，右轴)9000020800001870000166000014500001210400008300006200004100002002018-082018-102018-122019-032019-052019-07板块累计超额收益率截至9月20日，房地产板块累计收益率17.1%，沪深300累计收益率30.7%， 板块超额收益为-13.64个百分点，比8 月有所下降。2019年9月，地产板块超额收益比2019年8月有所下降。板块估值较8月有所回升。板块估值截至9

21、月20日，房地产板块估值（PE-TTM） 为10.1倍，低于行业近3年的历史平均水平（14.58倍）。 HYPERLINK / 资料来源：WIND，海通证券研究所图：2019年来房地产和沪深300指数收益情况图：地产板块和沪深300板块的PE(TTM)情况房地产指数收益（%，左轴）沪深300指数收益（%，左轴） 房地产板块超额收益（%，右轴）1.41.2溢价率(倍，左轴)沪深300市盈率(倍，右轴)房地产市盈率(倍，右轴)35301.0250.80.6200.4150.2100.0-0.25-0.404510.040355.0300.02520(5.0)1510(10.0)5(15.0)28/

22、Dec/1811/Jan/1925/Jan/198/Feb/1922/Feb/198/Mar/1922/Mar/195/Apr/1919/Apr/193/May/1917/May/1931/May/1914/Jun/1928/Jun/1912/Jul/1926/Jul/199/Aug/1923/Aug/196/Sep/1920/Sep/190-5(20.0)2019年以来板块收益率排名2019年1月至今房地产板块在同期28个行业板块中收益排名第19，排名相对于2019 年1月至8月板块收益率的排名有所下降。2019年1月以来，板块收益率在所有行业中排名有所下降。 HYPERLINK / 资料来源：WIND，海通证券研究所图： 2019年以来各板块累计收益率情况（截至9月20日）今年以来的涨跌幅（%）8070605040302010食品饮料电子计算机农林牧渔非银金融家用电器国防军工医药生物休闲服务建筑材料通信机械设备电气设备有色金属综合化工交通运输银行房地产轻工制造商业贸易传媒采掘汽车公用事业纺织服装建筑装饰钢铁0-10重点公司市盈率对于我们重点跟踪4家地产上市公司而言， 目前2018年平均静态市盈率8.89倍，对应2019年平均动态市