济南馆驿街项目市场报告-97DOC

1、济南 馆馆驿街项项目市场调研研与投资资可行性性分析初步报告告引言项项目背景景概述馆驿街是是历代官官方驿站站所在地地，一其其历史久久远、商商贾云集集、民风风淳扑闻闻名于济济南馆驿驿街小区区便因此此而得名名。该项目位位于济南南市纬一一路以东东，顺和和街以西西，经二二路以北北，馆驿驿街以南南，西距距济南市市政府约约5000米，南南距济南南繁华商商业街经经四路及及济南人人民商场场3000米，东东临趵突突泉公园园、大明明湖公园园、泉城城广场等等著名旅旅游景点点，是济济南中心心商务区区的重要要组成部部分。第一部分分 济南简简介济南市是是中国东东部沿海海经济大大省山东省省省会，是全省省的政治治、经济济和文化

2、化中心。济南是国国家批准准的副省省级城市市，现辖辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区区、长清清区六区区和平阴阴、商河河、济阳阳三县及及章丘市市，总面面积82227平平方公里里，常住住总人口口5699.0万万人，其其中非农农业人口口2222.2万万人。济南位于于山东省省的中西西部，是是京沪铁铁路与胶胶济铁路路的交汇汇点，南南面与列列入“世界自自然文化化遗产”清单的的泰山毗毗邻，北北与被称称为“中华民民族母亲亲河” 的黄黄河相依依。济南属暖暖温带大大陆性季季风气候候区，四四季分明明，年平平均气温温14摄摄氏度，年平均均降水量量6500-7000毫米米。济南历史史悠久，是国务务院公布布的历史史文化名名城

3、。济济南风景景秀丽，泉水众众多，故故被誉为为“泉城”。济南南的市树树是柳树树，市花花是荷花花。中国实行行改革开开放政策策以来，济南市市的经济济建设和和社会发发展取得得了巨大大进步。对外经经济文化化合作与与交流日日趋活跃跃，已跻跻身于“中国经经济综合合实力550强”和“中国投投资环境境40优优”城市市的行列列。第二部分分 宏观分分析一、宏观观经济济南20005年国内内生产总总值达118766.5亿亿元，比比去年增增长155.6%。人均国内内生产总总值突破破316604元元,同比比增长114.22 %。居民人民民币存款款余额110244.4亿亿元，同同比增长长17.7%。全年在岗岗职工平平均工资资

4、164472元元，比去去年增长长15.8%。消费价格格总水平平下降00.9%。城镇居民民人均可可支配收收入1223100元，同同比增长长14%。城市恩格格尔系数数33%。20055年年末末城镇登登记失业业率3.86%，比去去年略微微上升了了0.005%。20066年1-8月份份我市城城市居民民人均工工薪收入入为90050.1元，同比增增长155.9，占可可支配收收入的990。总结：近近两年济济南宏观观经济保保持高速速增长，居民收收入增加加，银行行存款增增加，物物价指数数平稳。居民消消费转向向房产、汽车等等大额消消费品。这为房房地产业业的发展展提供了了有利保保障。附：济南南近几年年国内生生产总值

5、值对照表表：单位：亿亿元分析：20022年国内内生产总总值同比比增长111.22%。20033年国内内生产总总值同比比增长111.66%。20044年国内内生产总总值同比比增长114.44%。20055年计划划国内生生产总值值同比增增长155.7%。二、宏观观房地产产市场分分析商品住房房价格增增幅趋降降20055年上半半年，济济南市商商品住房房26112元/平方米米，同比比增长00.2%，回落落19个个百分点点。在国国家为稳稳定房价价新出台台的一系系列调控控措施制制约下，济南市市前5个个月商品品住房累累计平均均价格均均未超过过去年的的25774元/平方米米，呈现现出罕见见的、相相对稳定定的负增

6、增长态势势。直到到6月底底，房价价才微增增0.22%，仅仅比去年年同期增增加了44元/平平方米。进入20006年年上半年年，从整整体价格格水平来来看，本本季度新新增楼盘盘中，普普通住宅宅的整体体开盘均均价为446633元/平平方米，高于目目前市场场整体均均价，从从而对整整体价格格起到拉拉升作用用，预计计未来市市场价格格仍会保保持上上上态势，此外别别墅的整整体开盘盘均价为为56116元/平方米米，属于于城市中中的经济济性别墅墅。 二手住房房价格明明显走高高05年上上半年，济南市市二手住住房均价价22339元/平方米米，同比比增长225.44%，提提高166.8个个百分点点，增幅幅明显过过大。去去

7、年4月月份，二二手住房房价格增增幅曾开开始减缓缓，上半半年同比比增长仅仅8.66%，年年底也不不过以113.88%的比比率报收收，增幅幅同比回回落8.5个百百分点。但今年年以来，由于宏宏观调控控力度不不断加大大，尤其其是去年年自6月月1日起起执行征征收营业业税等相相关新政政策，使使不少前前期购买买的高价价位高品品质的投投机、投投资性商商品住房房迫不及及待地涌涌进二手手房市场场，买卖卖双方争争搭“优惠政政策末班班车”的人迅迅速增加加，并由由此引起起了二手手住房成成交结构构的反常常变化，即一方方面较高高价位的的成交量量大幅增增加，另另一方面面较低价价位的成成交量则则大幅下下降。所所以，这这段时间间

8、二手住住房均价价走高不不足为奇奇。 二手手住房（含市郊郊）均价价趋势图图中高档商商品住房房套型销销售出现现缺口05年上上半年，济南市市销售的的商品住住房除1150平平方米以以上的大大套型同同比有增增长外，其余都都出现不不同程度度的下降降，其中中11001330平方方米套型型的下降降缺口过过大，达达到-337.88%，明明显有失失均衡。步入20006年年后，从从供应产产品来看看，本季季度新增增楼盘仍仍以普通通住宅为为主，主主力面积积在1220-1150平平方米，并有两两个市区区的别墅墅项目在在本季度度集中上上市。建建筑形式式上，普普通住宅宅中多层层、小高高层、高高层均有有供应，且三者者比例相相差

9、不大大，可见见继国家家颁布严严控土地地政策后后，其政政策效力力日益凸凸显，用用地强度度加大，高层、小高层层的比例例日益趋趋近多层层。 商品住房房套型面面积销售售件数对对比图投机、投投资性购购房明显显减少从市场现现状看，自调控控新政出出台以来来，济南南市投机机、投资资性购房房明显减减少。原原有的投投机、投投资性房房产能抢抢去年在在6月11日前出出售的相相对来说说毕竟是是少数，大部分分只能把把原准备备短期转转手的住住房转向向长期出出租。其其中，自自然也包包括房产产中介商商。高价位、大户型型住房销销量快速速增长20055年济南南市商品品住房11500020000元/平方米米价位的的销量最最高，这这种

10、状况况与去年年相同。但是，1000015000元/平方米米价位的的销量却却出现了了负增长长，该现现象主要要与低价价位住房房市场供供应量减减少有关关。相反反，30000至至50000元/平方米米区间的的销量却却出现了了成倍增增长。其其中，33500040000和44000045000元/平方米米价位的的销量增增长达33至5倍倍以上。在高价位位住房销销量快速速增长的的同时，大户型型住房的的销量也也呈快速速增长态态势。220055年全年年1300平方米米以上的的大户型型共计销销售49947件件，同比比增长1102.5%；所占商商品住房房销售总总件数的的比重也也由上年年的277.5%提高到到37.9%

11、。其中11301500平方米米的销量量增长最最快，为为上年同同期的22.3倍倍。在20006年新新增楼盘盘中，普普通住宅宅的均价价达到445000元/平平方米以以上，显显示出了了上上态态势。高层住房房销量一一路走高高济南市高高层、小小高层住住房20005年年全年销销售58823件件，同比比增长996.88%，增增幅高于于多层住住房744.5个个百分点点。尤其其是高层层住房的的销量同同比增长长3.77倍，与与济南市市商品住住房中价价位在33500040000和44000045000元/平方米米的住房房销量增增长密切切相关。由此可可见，一一方面，随着人人民生活活水平的的不断提提高，高高层住房房正快

12、速速得到中中高收入入群体的的认同；另一方方面，正正是由于于高层、小高层层这类高高价位住住房销量量的高速速增长，促使其其成为拉拉升我市市商品住住房平均均价格的的重要因因素之一一。20066年以来来，由于于政策效效力日益益凸显，用地强强度加大大，高层层、小高高层的比比例日益益趋近多多层，因因此高层层住房的的去化率率不容忽忽视。总结：济济南房地地产市场场随着004、005年国国家政策策的不断断出台，当地房地产产市场的的不断调调整，目目前，006年房房地产市市场正进进入供需需平衡，价格平平稳小幅幅上扬的的良好态态势。随随着济南南经济的的不断发发展，小小高层、高层住住房正快快速得到到中高收收入群体体的认

13、同同，这类类高价位位住房带带动了济济南房地地产市场场的价格格，同时时也带动动了中高高档楼盘盘销量的的高速增增长。三、土地地市场分分析1、济南南二季度度土地市市场概述述 二季度土土地市场场活跃，土地供供应量较较大，挂挂牌出让让成为主主要出让让方式，总共公公告155宗土地地，公告告土地面面积21122.7922亩。成成交土地地10宗宗，成交交土地面面积19913.22亩亩，成交交金额为为18.85亿亿元。 20006年年延续了了以往的的国家宏宏观调控控，加强强土地市市场调控控成为了了国家调调节房地地产市场场的一个个重要杠杠杆。刚刚出台的的九部委委意见强强调了要要加大对对闲置土土地的处处置力度度。此

14、外外，国土土资源部部今年55月300日下发发“关于于当前进进一步从从严土地地管理的的紧急通通知”，规定从从5月331日起起，各地地将停止止审批别别墅类供供地和办办理相关关用地手手续，对对联排别别墅、低低密度花花园等类类别墅项项目的审审批也要要进一步步控制。 2、济南南二季度度土地供供应情况况 供应时间间 4月份公公告土地地9宗，占二季季度总供供应宗数数的600%，土土地供应应面积达达1133.855万平方方米，占占二季度度土地供供应面积积的800.5%。5月月份仅有有1宗土土地公告告，土地地供应面面积为111.008万平平方米。6月份份土地有有5宗土土地进行行了公告告，土地地供应面面积约为为1

15、6.59万万平方米米，占二二季度土土地供应应量的111.77%。 按供应宗宗数 按供应面面积 供应区域域 从区域上上看，历历下区和和历城区区分别有有5宗和和4宗在在二季度度进行了了公告，占据总总供应量量的绝大大多数，其中历历城区的的土地供供应规模模较大。其次为为槐荫区区，有33宗土地地进行了了公告。高新区区、天桥桥区和市市中区分分别有11宗土地地进行了了公告。槐荫区区、高新新区、天天桥区、市中区区，土地地供应量量所占二二季度的的比例总总计不到到10%，供应应量较少少。土地地来源以以旧城改改造和新新城建设设结合供供应。按供应宗宗数 按供应面面积 3、土地地出让方方式 二季季度所公公告的土土地出让

16、让方式全全部为挂挂牌。无无论区域域和土地地用途，均采用用挂牌的的形式进进行公告告，招标标和拍卖卖的形式式没有出出现。 按行政区区域 历城城区用地地类型丰丰富，包包括公共共设施用用地、住住宅、配配套公建建及非配配套公建建、及工工业仓储储用地，其中住住宅、配配套公建建及非配配套公建建供应量量高达557.77万平方方米，公公共设施施用地及及工业仓仓储用地地也超过过20万万平方米米。除槐槐荫区有有0.33万平方方米的公公共设施施用地供供应之外外，其余余区域主主要用地地性质为为住宅、配套公公建及非非配套公公建及纯纯居住用用地。住住宅、配配套公建建及非配配套公建建用地天天桥区土土地供应应约为661.55万

17、平方方米，历历下区约约86.4万平平方米。从区域域来看，住宅、配套公公建及非非配套公公建用地地属于各各个区域域的供应应主要用用地性质质，房地地产开发发仍以住住宅开发发为主。 4、土地地成交情情况 按成交规规模 二季度土土地成交交主要集集中在55月份，土地成成交高达达9宗，平均每每宗成交交面积为为13万万平方米米，4月月份无土土地成交交但公告告土地较较多，使得55月份土土地成交交较多。按成交时时间 该季度公公开挂牌牌出让的的土地中中，成交交面积浮浮动范围围较大，其中地地块规模模在100万平方方米以下下的土地地占到出出让总量量（数量量）的770%，可见以以小地块块供应为为主，规规模性土土地供应应较

18、少。 成交土地地技术指指标 二季度成成交土地地的容积积率主要要集中在在1.55-2.0之间间，所占占比例为为45%，容积积率2.0以上上的比例例为333%，而而低于11.5的的容积率率低密度度住宅用用地较少少。从而而可以看看出，成成交土地地用地强强度较大大，建筑筑形式以以小高层层、高层层为主。 成交价格格 二季度成成交总价价18.85亿亿元，整整体土地地单价为为98.5万元元/亩，平均楼楼面地价价为10080.3元/平方米米（不包包括工业业用地），其中中价格最最高的当当属历下下区和平平路地块块，出现现了4114万元元/亩的的天价。 不同性质质土地成成交价格格 二季季度居住住用地成成交12262

19、.72亩亩，根据据位置不不同，价价格在6666.6-4414.5万元元/亩之之间，本本季度居居住用地地最低成成交价出出现在历历城区一一宗规模模较大的的地块上上，而最最高价是是位于历历下区绝绝版地段段的和平平路地块块。位于于槐荫区区的一宗宗公共设设施用地地（商业业）成交交单价也也高达3333万万元/亩亩，与惯惯例相符符，工业业用地成成交价最最低。 不同区区域土地地成交价价格（注注：仅分分析居住住用地） 从上上图可以以明显看看出，受受土地所所处地段段和周边边环境发发展的影影响，二二季度成成交土地地中，历历城区土土地价格格最低，依次往往上是槐槐荫区、高新区区，历下下区出让让地块地地段优势势明显，成交

20、价价格也是是最高的的。 二二季度成成交的土土地当中中以居住住用地为为主，成成交居住住用地及及其配套套公建77宗，土土地面积积约844.188万平方方米，达达到788.255%，其其次为工工业用地地，成交交2宗约约23.1万平平方米。公共设设施商业业用地仅仅有1宗宗成交，约0.3万平平方米。 企业来源源 从中标企企业来看看，本地地中小开开发企业业占市场场主导，外来有有实力的的开发商商较少，主要是是受土地地供应规规模影响响，多以以中小地地块向市市场供应应所致。外地企企业，主主要选择择规模性性较大的的地块，规模性性地块有有利于形形成规模模效应和和品牌效效应。 5、土地地市场总总结与预预测 从整整体上

21、看看，济南南土地市市场较为为活跃，历城区区、历下下区、槐槐荫区成成交量较较大，成交方方式全部部为挂牌牌形式，成交企企业以本本地开发发商为主主，外地地开发商商为辅。成交地地块以小小地块为为主，规规模性地地块远离离市区，成交土土地以居居住用地地为主，少量公公共设施施用地和和工业仓仓储用地地。 从土土地来源源来看，主要以以工业企企业用地地为主，可以看看出济南南旧城改改造力度度加强，工业企企业搬迁迁速度加加快。新新城土地地供应规规模较大大，但生生活、商商业配套套设施的的相对缺缺乏制约约了新城城土地的的成交价价格及其其成交量量。济南南市土地地储备市市场的现现状是旧旧城改造造后政府府手中储储备用地地较多、

22、而市场场吸纳速速度比较较缓慢，造成大大量土地地没有消消化；加加之主城城区外生生活配套套不完善善、发展展商关注注热情不不高。 从城城市规划划的角度度来看，“南控控”的加加强使得得市中区区潜在土土地供应应较少，“北跨跨”时机机尚不成成熟，但但北园大大街的改改造等旧旧城改造造力度加加大，有有利于天天桥区的的房地产产市场发发展，潜潜在土地地供应较较大。“中疏”土地成成本取得得成本较较高，地地块较小小，不利利于规模模开发，外地开开发商关关注度较较小狭长长的地理理空间结结构以及及新城建建设的加加快，“东拓”、“西西进”成成为新城城建设的的重点，奥体中中心的开开工、省省政府的的东迁，京沪高高铁的建建设等，使

23、得东东部新城城和西部部新城潜潜在土地地供应较较大，并并有大规规模性土土地，将将成为开开发商关关注的重重点区域域。但但从城市市发展速速度的合合理性及及城市规规划进度度上讲，未来土土地供应应还是集集中在主主城区。第三部分分 济南房房地产市市场分析析一、济南南房地产产区域分分析根据济南南城市发发展规划划“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的原理理，下面面根据济济南规划划按东、西、南南、北、中五大大板块给给予分析析：1、东部部区域区域概况况区位：历历山路以以东区域域产品： 多层、小高层层、高层层价格：446000-57700元元/平方方米代表个案案：黄金金花园、锦绣泉泉城、福福润康城城、历山山苑、名名士豪

24、庭庭、盛世世花城分析：山大路定定位于科科技商住住区，商商业气氛氛较浓，配套设设施齐全全。近几年东东部楼盘盘开工面面积排济济南第一一位。山大路科科技街沿沿线楼盘盘价格看看涨，属属于区域域内黄金金地段。东部写字字楼市场场发展良良好。东部为济济南的发发展重点点，政府府在基础础设施配配套的建建设上给给予了很很大的投投入；该区域的的楼盘销销售情况况普遍较较好，在在价格上上，相对对于南部部有天然然景观的的情况下下，该地地区价格格已经达达到了较较高的峰峰值，上上升空间间相对较较小。项目名称称黄金花园园项目地址址历下区山山大路数数码港西西门联系电话话05311-86694664566开发商山东省三三名投资资有

25、限公公司占地面积积71999平方米米建筑面积积215887平方方米容积率3.0绿化率44%主力面积积90-1150平平方米车位数量量98个销售均价价49000元/平平方米车库价格格销售率60%按揭7成户型分布布一梯二户户物业费用用0.8元元/平方方米/月月物业形态态小高层共共1288套。会所面积积无会所会所形式式无会所开盘时间间20066年3月月开盘。入住时间间预计20006年年年底。项目简介介项目位于于山大路路西邻，科技市市场东邻邻，地理理位置较较为理想想。由于周周边文化化氛围较较为浓厚厚，该项项目亦可可做为投投资。项目名称称锦绣泉城城项目地址址历城区华华龙路和和七里河河路交汇汇处联系电话话

26、05311-88832661111开发商山东中齐齐房地产产有限公公司占地面积积1066600平平方米建筑面积积2600000平平方米容积率2.4绿化率45%主力面积积90-1130平平方米车位数量量未定销售均价价46200元/平平方米车库价格格销售率70%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用未定物业形态态小高层、高层，共22200户户。会所面积积未定会所形式式未定开盘时间间20066年6月月开盘。入住时间间预计20006年年下半年年陆续入入住。项目简介介项目位于于华龙路路和七里里河路的的交界处处，南临临华龙路路，北靠靠华能路路，由于于项目地地处即将将兴起的的东部新新城主轴轴线，因因此具有有较

27、大升升值潜力力。 项目名称称福润康城城项目地址址历城区山山大路北北首联系电话话05311-88801446666开发商济南润业业房地产产有限公公司营销代理理三维地杰杰房地产产顾问机机构占地面积积250000平方方米建筑面积积800000平方方米容积率2.5绿化率40.%主力面积积80-1120平平方米车位数量量未定销售均价价未定车库价格格未定销售率0%按揭7成户型分布布一梯二、三、四四户物管费用用未定物业形态态板式小高高层。会所面积积未定会所形式式未定开盘时间间未开盘。入住时间间未定。项目简介介福润康城城位于山山大路黄黄台南路路，该项项目在外外立面及及园林景景观的设设计上体体现了现现代风格格，

28、又融融入了传传统的中中式风格格，具有有了浓厚厚的文化化气息。 项目名称称历山苑项目地址址历下区历历山488号联系电话话05311-86699666699开发商济南四建建集团房房地产有有限公司司占地面积积67000平方米米建筑面积积100000平方方米容积率1.5绿化率40%主力面积积90-1140平平方米车位数量量未定销售均价价57000元/平平方米车库价格格未定销售率70%按揭7成户型分布布一梯四户户物管费用用未定物业形态态七层电梯梯多层房房。会所面积积未定会所形式式未定开盘时间间20066年4月月开盘。入住时间间预计20007年年3月交交房。项目简介介历山苑为为七层带带电梯独独栋多层层建筑

29、，周边配配套设施施较为完完善，山山东大学学，市中中心医院院距离小小区2公公里内，因此地地理位置置比较优优越，但但小区建建筑体量量较小。 项目名称称名士豪庭庭项目地址址历下区经经十东路路路南联系电话话05311-81185777777开发商山东南丰丰房地产产发展有有限公司司占地面积积3335500平平方米建筑面积积100000000平方米米容积率3.0绿化率35主力面积积93-1140平平方米车位数量量未定销售均价价未定车库价格格未定销售率0%按揭7成户型分布布一梯二、三户物管费用用未定物业形态态多层、小小高层。会所面积积未定会所形式式未定开盘时间间20066年111月开盘盘。入住时间间预计20

30、008年年上半年年交房。项目简介介名士豪庭庭项目位位于经十十东路路路南，西西临浆水水泉路、燕山立立交桥，南依洪洪山。这这里是连连接市中中心与东东部新城城区、高高新开发发区的纽纽带地段段，且该该楼盘在在当地比比较知名名，因此此未来发发展潜力力较为明明朗。项目名称称盛世花城城项目地址址高新区新新宇北路路联系电话话05311-81121557777开发商山东天业业房地产产有限公公司占地面积积173亩亩建筑面积积3500000平平方米容积率3.0绿化率40主力面积积70-1160平平方米车位数量量16000个销售均价价未定车库价格格未定销售率0%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用未定物业形态态小高

31、层，高层。会所面积积规划中会所形式式对内开盘时间间20066年年底底开盘。入住时间间预计20007年年年底交交房。项目简介介项目地处处济南东东部新城城地段，南接轻轻骑路，北靠新新城居住住区，西西临新宇宇路和国国际会展展中心；周边有有济南国国际机场场、经十十东路景景观大道道、二环环东路等等城市主主干道和和重要交交通枢纽纽。 2、西部部区域区域概况况区位：以以槐荫区区为主，及济齐齐公路、南辛庄庄西路、济微路路以北区区域产品： 多层、小高层层价格：331000-48800元元/平方方米代表个案案：阳光光颐景园园（一期期）、槐槐苑欣城城、金色色阳光花花园、凯凯旋新城城（一期期）、华冠冠名都、实力荣祥花

32、花园、金金色港湾湾分析：张庄军用用机场的的搬迁开开始提上上议程，为房产产开发提提供了完完整和相相对廉价价的土地地，加大大了房地地产发展展的纵深深和腹地地。两个大型型国际化化社区金金色阳光光花园和和凯旋新新城（一一期）的推出出，改变变了济南南人对该该区域的的印象，创出了了近40000元元的区域域最高价价，并且且销售情情况火爆爆。拉动动了该区区域房产产市场。该区域在在济南为为未发展展及环境境较差区区域，房房地产开开发相对对混乱，较多楼楼盘资质质不全，且无产产证，销销售情况况普遍较较差。配套的不不完善，环境较较差，给给济南西西南部房房地产的的发展带带来了很很大的影影响。项目名称称阳光颐景景园（一一期

33、）项目地址址槐荫区张张庄路1156号号联系电话话05311-85599111111项目口号号我的公园园，我的的家占地面积积2000000平平方米建筑面积积2800000平平方米容积率1.4绿化率35%主力面积积83.55-1440平方方米车库面积积25-227平方方米销售均价价31388-32288元元/平方方米车库价格格800000-8850000元/个销售率1期600%按揭7成户型分布布二室一一梯四户户三室一一梯二户户物管费用用0.6元元/平方方米/月月物业形态态12层小小高层，共2000套左左右。 会所面积积无会所开盘时间间分三期开开发，目目前1期期在售。20005年33月188日开盘盘

34、。 入住时间间预计20007年年5月交交房。项目简介介项目位于于济南西西部槐荫荫区张庄庄路西段段，兴济济河西路路与张庄庄路交汇汇处，西西效森林林公园对对面。 项目名称称槐苑欣城城项目地址址槐荫区营营市街西西侧联系电话话05311-86637226666占地面积积266440平方方米建筑面积积730000平方方米容积率2.744绿化率42%主力面积积81-1170平平方米销售均价价43000元/平平方米物业管理理费用未定车库价格格未定销售率70%，其中11号楼33个单元元为内部部认购按揭7成户型分布布一梯三户户会所方式式对内，对对外物业形态态5幢122层板式式小高层层，1幢幢18层层塔楼，共56

35、60户左左右。 会所面积积规划中开盘时间间20066年111月开盘盘。 入住时间间预计20007年年6月330日交交房。项目简介介项目位于于济南西西部槐荫荫区营市市街与经经十路交交汇处，该地块块原为鲁鲁兴木材材厂厂房房。 项目名称称金色阳光光花园项目地址址堤口路1177号号联系电话话05311-85555777777项目口号号你装修，我买单单占地面积积850000平方方米建筑面积积1150000平平方米容积率1.355绿化率41%主力面积积101-1600平方米米车位数量量共6000个销售均价价42500元/平平方米左左右车库价格格850000元/个销售率70%按揭7成户型分布布二室一一梯四户

36、户三室一一梯二户户物管费用用0.6-0.77元/平平方米/月物业形态态12幢多多层和44幢小高高层，总总户数111000套。 会所面积积规划中会所形式式对内、对对外开盘时间间分三期开开发，目目前一期期在售，于20005年年11月月开盘。入住时间间预计20007年年5月底底交房。项目简介介金色阳光光花园位位于堤口口路与纬纬十二路路交汇处处，地理理位置较较为优越越，由于于周边有有较多老老小区，因此配配套设施施比较齐齐全。 项目名称称凯旋新城城（一期期）项目地址址经十路5510号号联系电话话05311-87710117777项目口号号居住与办办公的完完美结合合占地面积积1200000平平方米建筑面积

37、积2500000平平方米容积率2.3绿化率37%主力面积积90-1150平平方米车位数量量未定销售均价价42000元/平平方米左左右车库价格格未定销售率50%按揭7成户型分布布一梯四户户物管费用用未定物业形态态8幢多层层和6幢幢高层。 会所面积积无会所会所形式式无会所开盘时间间分三期开开发，目目前一期期在售，于20006年年11月月开盘。入住时间间预计20007年年年底交交房。项目简介介项目位于于济南经经十路主主干道，地理位位置较为为优越，由于周周边有众众多高档档写字楼楼，因此此该地段段属于闹闹中取静静之处。项目名称称华冠名都都项目地址址玉函路舜舜玉路南南联系电话话05311-87711333

38、666项目口号号全新济微微路生活活新领地地。占地面积积1400000平平方米建筑面积积3500000平平方米容积率2.5绿化率40%主力面积积93-1130平平方米车位数量量未定销售均价价31000元/平平方米车库价格格未定销售率70%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用1.2元元/平方方米/月月物业形态态小高层。会所面积积规划中会所形式式对内开盘时间间20066年4月月开盘。入住时间间预计20007年年10月月交房。项目简介介项目东靠靠刘长山山，西临临济微路路，南接接青龙山山和大众众广场，北边和和经十西西路，五五院，儿儿童医院院近在咫咫尺，且且附近学学校很多多，学术术氛围非非常浓厚厚。 项

39、目名称称实力荣荣祥花园园项目地址址历城区华华龙路和和七里河河路交汇汇处联系电话话05311-87758227777开发商济南实力力房地产产有限公公司占地面积积1267700平平方米建筑面积积3000000平平方米容积率2.366绿化率35%主力面积积98-1150平平方米车位数量量未定销售均价价38000元/平平方米车库价格格出租：1120元元/个/月销售率70%按揭7成户型分布布一梯四户户物管费用用0.8元元/平方方米/月月物业形态态6幢多层层、8幢幢小高层层。会所面积积未定会所形式式未定开盘时间间20055年7月月开盘。入住时间间20066年年底底入住。项目简介介实力荣祥祥花园 小区紧紧靠

40、经十十西路，南依腊腊山，与与世界购购物广场场，长途途客运站站仅一路路之隔。 项目名称称金色港湾湾项目地址址历城区北北园大街街16号号联系电话话05311-88896660600占地面积积333000平方方米建筑面积积500000平方方米容积率1.5绿化率36%主力面积积96-1139平平方米车位数量量未定销售均价价41000元/平平方米车库价格格未定销售率70%按揭7成户型分布布一梯二、四户物管费用用1元/平平方米/月物业形态态多层、小小高层。会所面积积未定会所形式式未定开盘时间间20055年9月月开盘。入住时间间预计20006年年年底交交房。项目简介介项目位于于北园大大街东首首，地处处北园路

41、路和二环环东路两两大交通通干道的的交汇处处，它东东邻山东东省轻工工业学院院，北邻邻新一佳佳超市，西靠新新国道购购物中心心，南面面南全福福文化广广场。 3、南部部区域区域概况况区位：经经十路以以南区域域产品： 小高层层、高层层价格：442600-88800元元/平方方米代表个案案：鲁能能领秀城城、世纪纪佳园（三期）、银丰丰山庄、伟东生态印印象、伟伟东新都、伟东城市精精英、阳阳光1000（三三期）、天泰太阳树树、依山山居、伟伟东帝景景分析：该地区倚倚靠千佛佛山、燕燕子山、平顶山山、金鸡鸡岭等自自然风景景区，环环境幽雅雅。隶属南部部地区，是济南南人心目目中最理理想的居居住地区区。该地区现现可开发发地

42、块稀稀少。该地区大大多数楼楼盘较注注重小区区品质，在房型型设计、环境规规划、配配套建设设等方面面规划较较为理想想。区域内绝绝大多数数楼盘销销售情况况良好。该区域价价格跨度度较大，早期开开发的中中联花园园、中创创开元山山庄由于于规划一一般，无无装修，售价较较低，均均价在338000元左右右。近期上市市的天泰泰*太阳阳树创造造了该区区域的最最高价，在住宅宅上运用了高科技技、人性性化细节节设计、生态系系统、建建筑全装装修等方方面都将将进行新新的突破破。项目名称称鲁能领秀秀城项目地址址二环南路路西侧联系电话话05311-87766666666项目口号号300万万平米国国际人居居生态城城占地面积积333

43、000000平方米米建筑面积积324000000平方米米容积率1.0绿化率41%主力面积积125-1666平方米米车位数量量未定销售均价价42600元/平平方米左左右车库价格格未定销售率85%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用未定物业形态态小高层和和高层。 会所面积积规划中会所形式式对内开盘时间间分三期开开发，目目前一期期总共112幢小小高层和和高层在在售，于于20005年111月开开盘。入住时间间预计20007年年4月交交房。项目简介介该项目位位于济南南市南部部，是城城市中轴轴线的南南端，北北靠南二二环路，西邻1103省省道，东东至鲁能能泰山俱俱乐部和和电力研研究院，南临玉玉函山、泉子山

44、山。该地地块地处处济南市市南部生生态保护护区北侧侧。 项目名称称世纪佳园园（三期期）项目地址址建设路993号联系电话话05311-82270226188项目口号号20万平平方米成成熟社区区占地面积积1176647平平方米建筑面积积2000000平平方米容积率1.7绿化率40%主力面积积108-1322平方米米车位数量量未定销售均价价46800元/平平方米（厨卫精精装）车库价格格8.5-15万万元/个个； 销售率70%按揭7成户型分布布一梯四户户物管费用用1.0元元/平方方米/月月物业形态态小高层。 会所面积积70-880平方方米会所形式式对内开盘时间间分三期开开发，目目前二、三期在在售，三三期

45、于220066年2月月开盘。入住时间间预计20007年年10月月底交房房。项目简介介世纪佳园园位于济济南市市市中区建建设路993号，小区建建设采用用新型施施工材料料和节能能施工工工艺，其其住宅的的节能在在50-700之间间。 项目名称称银丰山庄庄项目地址址舜耕路卧卧龙山脚脚下联系电话话05311-82298888777项目口号号15万平平方米南南部首席席国际级级山水豪豪宅占地面积积1000000平平方米建筑面积积1500000平平方米容积率1.5绿化率41%主力面积积141-3300平方米米车位数量量未定销售均价价49500元/平平方米-78000元/平方米米车库价格格1300000元元/个销

46、售率70%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用未定物业形态态多层、小小高层共共8533套。 会所面积积20000平方米米会所形式式对内开盘时间间20055年4月月开盘。入住时间间预计20006年年4月底底交房。项目简介介项目位于于济南市市南部舜舜耕路，紧靠济济南著名名的卧龙龙山，小小区依山山傍水，风景十十分宜人人。 项目名称称伟东生生态印象象项目地址址东八里洼洼组团联系电话话05311-86650221777项目口号号济南南部部稀缺地地域占地面积积1330004平平方米建筑面积积2700000平平方米容积率2.033绿化率40%主力面积积120-1800平方米米车位数量量未定销售均价价445

47、00元/平平方米-46660元/平方米米车库价格格未定销售率70%按揭7成户型分布布一梯四户户物管费用用1.2元元/平方方米/月月物业形态态小高层。 会所面积积10000平方米米左右会所形式式对内开盘时间间20055年4月月开盘。入住时间间预计20006年年5月底底交房。项目简介介伟东新都都分为四四个组团团开发，分别为为生态印印象、城城市精英英、伟东东新都一一期和伟伟东帝景景。 项目名称称伟东新新都项目地址址东八里洼洼组团联系电话话05311-82270666666项目口号号济南超大大规模“造城运运动”。占地面积积4975584平平方米建筑面积积103000000平方米米容积率2.077绿化率

48、39.33%主力面积积127-1466平方米米车位数量量未定销售均价价49000元/平平方米-51000元/平方米米车库价格格11万/个销售率70%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用1.2元元/平方方米/月月物业形态态小高层，共17700套套。 会所面积积10000平方米米左右会所形式式对内开盘时间间20055年5月月开盘。入住时间间预计20007年年5月底底交房。项目简介介伟东新都都位于济济南市南南部，是是济南市市较大的旧旧城改造造项目，东邻南南北向城城市主干干道舜耕耕路，西西邻城市市次干道道玉函路路，中部部有一条条东西向向城市次次干道八八里洼路路穿过。 项目名称称伟东城城市精英英项目地

49、址址东八里洼洼组团联系电话话05311-82273555777项目口号号会呼吸的的房子，专为城城市精英英阶层打打造。占地面积积96622平方米米建筑面积积200000平方方米容积率2.077绿化率38%主力面积积95-1130平平方米车位数量量未定销售均价价44000元/平平方米-48000元/平方米米车库价格格出售：112万/个出租：880-1120元元/月销售率65%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用1.2元元/平方方米/月月物业形态态小高层，共1550套。 会所面积积10000平方米米左右会所形式式对内商铺售价价180000元/平方米米，（现现已售完完）开盘时间间20066年5月月开

50、盘。入住时间间预计20007年年11月月底交房房。项目简介介“伟东城城市精英英领域” 位于于玉函路路和七里里山路交交叉口东东南角,是伟东东新都三三号地块块的为城城市精英英一族打打造的高高档住宅宅。 项目名称称阳光1000（三三期）项目地址址阳光新路路联系电话话05311-87716999999占地面积积335亩亩建筑面积积3500000平平方米容积率2.044绿化率55%主力面积积96-1150平平方米车位数量量未定销售均价价52600元/平平方米（厨卫精精装）车库价格格850000元/个销售率70%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用1.2元元/平方方米/月月物业形态态小高层，高层。 会所

51、面积积50000平方米米左右会所形式式对内商铺面积积40-2200平平方米商铺价格格80000元/平平方米开盘时间间20066年111月开盘盘。入住时间间预计20007年年年底交交房。项目简介介阳光1000是当当地较为为知名的的房地产产品牌，项目规规模巨大大，达到到15000亩。入驻该该社区的的居民基基本为高高收入群群体，以以致本项项目定位位为高档档住宅社社区。 项目名称称天泰太太阳树项目地址址千佛山以以东联系电话话05311-82292666777项目口号号可以调节节温度的的住宅。占地面积积170亩亩建筑面积积2000000平平方米容积率1.8绿化率50%主力面积积105.6-1120平平方

52、米车位数量量未定销售均价价88000元/平平方米（带装修修）车库价格格未定销售率75%按揭7成户型分布布一梯四户户物管费用用未定物业形态态小高层，高层，共13300套套。 会所面积积规划中会所形式式对内开盘时间间20066年9月月开盘。入住时间间预计20008年年3月交交房。项目简介介项目位于于济南市市规划之之“南控控”板块块中，东东靠千佛佛山，南南接兴济济河，北北邻中华华女子学学院，。太阳树树项目将将精心打打造“不不要空调调、暖气气的科技技住宅”。根据据对区位位和现状状资源的的分析，充分考考虑济南南当地气气候特点点和居住住习惯，在住宅宅高科技技的运用用、人性性化细节节设计、生态系系统、建建筑

53、全装装修等方方面都将将进行新新的突破破。项目名称称依山居项目地址址阳光舜城城重华苑苑联系电话话05311-82256661111项目口号号千佛山绝绝版半山山养生大大宅。开发商三联集团团城建开开发总公公司占地面积积75亩建筑面积积800000平方方米容积率1.6绿化率66%主力面积积170-2300平方米米车位数量量57个销售均价价50088-62200元元/平方方米车库价格格12.33万/个个销售率80%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用未定物业形态态小高层，共444套。 会所面积积规划中会所形式式对内开盘时间间20066年8月月开盘。入住时间间预计20007年年8月交交房。项目简介介依山

54、居地地处济南南南部千千佛山半半山，小小区依山山而建，环境优优美，空空气清新新，该地地块十分分适合居居住。项目名称称伟东帝景景项目地址址玉函路舜舜玉路南南联系电话话05311-82270888888项目口号号玉函路浓浓荫最深深处的最最大巴洛洛克建筑筑群。占地面积积2001100平平方米建筑面积积4002200平平方米容积率2.0绿化率35%主力面积积120-1500平方米米车位数量量未定销售均价价53000元/平平方米车库价格格12万/个销售率70%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用1.2元元/平方方米/月月物业形态态小高层。会所面积积规划中会所形式式对内开盘时间间20066年100月开盘盘

55、。入住时间间预计20007年年年底交交房。项目简介介伟东帝景景位于济济南市南南部，东东邻南北北向城市市主干道道舜耕路路，西邻邻城市次次干道玉玉函路，居住区区距市中中心4公公里。 4、北部部区域区域概况况区位：以以天桥区区为主，铁路北北部区域域产品： 多层、小高层层、高层层价格：442000-51100元元/平方方米代表个案案：翡翠翠郡、融融基湖光山山色、嘉嘉汇环球广广场分析：济南政府府投入445亿巨巨资对北北园大街街进行整整体改造造，建设设大型BBRT快快速公交交系统，给该区区域对外外发展加加快了步步伐，房房地产市市场发展展潜力较较大。该地区楼楼盘销售售情况相相对较差差，销售售手段相相对老套套

56、，较多多楼盘仍仍使用民民工发放放单页来来吸引客客户。该地区配配套不全全，环境境较差，地理位位置处于于铁路以以北，出出入市区区相对不不便。项目名称称翡翠郡项目地址址无影山中中路联系电话话05311-89908886666项目口号号让生活重重新想象象占地面积积3335500平平方米建筑面积积6800000平平方米容积率1.655绿化率40%主力面积积98-1180平平方米车位数量量32366个销售均价价42000元/平平方米左左右车库价格格未定销售率60%按揭7成户型分布布一梯二户户物管费用用未定物业形态态多层、小小高层、花园洋洋房、高高层叠拼拼。 会所面积积规划中开盘时间间20066年100月底

57、开开盘。 入住时间间预计20007年年年底交交房。项目简介介项目用地地位于原原济南重重汽厂区区内，属属旧城改改造项目目。东临临西工商商河路，西临无无影山东东路，南南临无影影山中路路，北面面与济南南师范小小区相连连。项目名称称融基湖湖光山色色项目地址址天桥区北北关北路路6号联系电话话05311-85581227777开发商济南融基基置业有有限公司司占地面积积294111平方方米建筑面积积500000平方方米容积率1.7绿化率40主力面积积100-1566平方米米车位数量量未定销售均价价43500元/平平方米车库价格格8.5万万/个销售率60%按揭7成户型分布布一梯四户户物管费用用1.1元元/平方

58、方米/月月物业形态态小高层，约3000套。会所面积积无会所会所形式式无会所开盘时间间20066年3月月开盘。入住时间间预计20007年年7月交交房。项目简介介该项目东东临西泺泺河，北北面为现现二印家家具城。由于北北园大街街正处于于道路修修整状态态，因此此该地块块目前环环境较为为凌乱。 项目名称称嘉汇环环球广场场项目地址址北园大街街5488号联系电话话05311-85591888822开发商山东嘉汇汇房地产产有限公公司营销代理理嘉泓地产产营销机机构建筑面积积1200000平平方米绿化率40主力面积积100-1500平方米米车位数量量600个个销售均价价51000元/平平方米车库价格格12万/个销

59、售率40%按揭7成物业形态态酒店式公公寓和商商铺，共共8000套。开盘时间间20066年9月月开盘。入住时间间预计20006年年年底交交房。项目简介介该项目位位于济南南市北部部北园大大街西侧侧，1FF-3FF为商铺铺，主营营灯具饰饰品，44F以上上为五星星级酒店店式公寓寓，可自自住或投投资，随随着北园园大街BBRT道道路的建建成，该该地段升升值潜力力不容小小觑。 5、中心心区域区域概况况区位：济济南市中中心及大大明湖周周边区域域产品：小小高层、高层为为主价格：住住宅：553000-83300元元/平方方米 商业业：2550000-4000000元/平平方米 办公公：57700-65000元/平

60、方米米代表个案案：鲁信信文汇花花园、历历山名郡郡、大舜舜天成自自由城、巴黎花花园、银银座晶都都国际、圣凯摩摩登城、财富自自由港等等分析：该区域为为济南市市市中心心，商业业氛围及及市政配配套相当当齐全；该区域在在售纯住住宅项目目较少，只有鲁鲁信文汇汇花园、巴黎花花园、历历山名郡郡，酒店店式公寓寓项目有有大舜天天成自由由城、银银座晶都都国际，其余均均为商业业项目，楼盘销销售情况况普遍较较好；该区域近近几年土土地出让让相对较较少，且且为济南南市中心心，土地地升值潜潜力巨大大；该区域楼楼盘产品品定位普普遍较高高，如鲁鲁信文汇汇花园橱橱卫精装装，最高高单价达达83000元/平方米米，创济济南在售售住宅单