8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结新 诸暨市中天不动产评估3300388摘要：土地评估是经济社会发展中不可或缺的重要的中介行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，从专业实践角度出发，简单总结了土地评估的具体工作事务、工作程序、估价方法的现实应用、估价行业职业道德和风险防范等问题。：估价程序 估价方法 估价风险正文：实践出真知，再扎实的理论知识，如果脱离了实践，只会纸上谈兵，只有理论与实践相结合才能获得真功夫。我是 2007 年取得土地估价师资格的，在整个过，我系统地学习了土地估价的整套理论知识，但土地评估行业是一个对理论对实践要求都较高的行业，在拥有理论

2、的同时，最重要的是平时在实践中积累估价案例经验，特别是通过土地估价师之后的专业实践中，我积累了许多理论知识中无法体会的经验。下面我就专业实践中的工作程序、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题做一简要总结。第一部分 专业实践期间参加的主要工作及工作程序作为一名土地估价师首先要清楚你所从事的主要工作是什么，其次从事该工作所需要做的程序是什么。一、主要工作：（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。出让底价的（2）土地抵押估，以估价值确定评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押评金额，主要由当事人或委托。（3）土地二、三级市场工作，主要由

3、交易者委托。过户评估工作。涉及土地过户缴纳契税的（4）市县城区基准地价更新工作。涉及各市县中存在基准地价成果使用超过 3-4 年的更新工作，一般由土地行政主管部门委托。二、工作程序：土地估价程序，通俗一点讲，就是要完成一个土地估价项目从头到尾需要做哪些工作，应当先做什么，后做什么。因此，透过土地估价程序可以看到一个土地估价项目的估价活动的全过程，可以了解到一个估价活动的具体工作之间的内在逻辑联系，这对土地估价师及整个土地估价项目来讲非常的重要。从获取土地估价业务开始，一个土地估价程序为：获取估价业务受理估价委托及明确估价基本事项拟定估价作业方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象选定估价方法测算确

4、定估价结果撰写估价审核估价出具估价估价资料归档土地估价师应当严格按照估价程序来进行，不得随意省略其中的步骤，一旦程序不合法，那不管估价结果如何，你的也就不合格了。第二部分 专业实践的感受及认识立完善的交易实例库对估价师而言，平时一定要留意收集交易实例，不要等到需要的时候才去做。交易实例不会自己跑到估价师手中。估价师应当视为自己要或者租赁那样去、了解市场行情，去了解当地交易实例的途径，掌握相应的搜集技巧，尽力地搜集交易实例。搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：（1）查阅有关部门的房地产交易资料。例如，出让土地使用权的价格资料，招投标中心的价格资料，价格，及房地产市场价格资料。的基准地价、标定

5、地价、房屋重置向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和相关交易情况。通过他们可以获得大量及时、真实的交易实例。向房地产交易当事人、四邻以及相关部门了解其知晓的成交价格资料和有关交易情况。（4）之间相互提供。（5）与房地产出售者或其人洽谈获得房地产的要价等资料；查阅报刊网络资源上有关出售出租的信息；参加房地产交易会，了解房地产市场行情，搜集有关信息索取有关资料。二、对估价方法的实践应用以及技术路线的确定在实际操作过，针对一宗土地评估项目，如何运用估价方法如何确定技术路线是估价中的重点。根据 城镇土地估价规程（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还

6、原法、市场比较法、假设开发法、成本近法、基准地价系数修等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。下面就专业实践过估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：（1）收益还原法。收益还原法是以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地建筑物，或房地产的估价，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，而关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，是要受一般的经济行情和企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它也是一件非常的事情。这是收益还原法的一个缺点。所以在实践过发现，一般用

7、收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。（2）市场比较法。该方法主要适合于估价基准日近期有较多的类似的交易案例，而且房地产市场较发达的区域。该方法运用过的难点在于在影响的修正过程当中，很多对可比实例成交价格的影响程度无法采用定量分析来予以量化，主要是看估价师丰富的估价实践经验，以及对估价对象、房地产市场行情、交易作出深入的了解才能作出相关的判断。还有在市场处于消费群体处于非理性的情况下，搜集到的交易案例同样存在的结果也是处于非理性的。，那么估价得出（3）假设开发法。该估价方法主要适用于具有开发或再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以采用

8、市场法收益法等方法来求取的不动产。该估价方法首先要求用市场比较法或收益法求取宗地预计开发完成后的价格水平，而这个价格水平是根据当地房地产市场行情或供求状况来的，而这个包含了较多的不确定，另外后续需要支出的成本、费用、税金也有一定的难度。相关费用的项目和标准，需要评估到规划、土地、财政、税务等部门收集相关的和标准，以此作为评估取值的依据。（4）成本近法。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，包括新开发土地、工业用地、无收益无交易的特殊土地估价。要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，当地要有明确的征地补偿文件。该方法在运用过，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征

9、地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要才能确定（部分参照城区基准地价技术中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用）。（5）基准地价系数修。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过，首先要收集当地的基准地价中涵盖了这成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术些内容。其次在实地踏勘过，一定要仔细填写现场表，主要包括区域和显得特别重要。本方个别的、区域地价水平的，这个在实践过法存在的不确定定。主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确以上各种方法都存在一定的局限性和，这就要求评估在现实估价工作中要多多分析，做到心中有价，那样在估价

10、过才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。对各种估价方法有了深入的理解，估价师就可根据估价目的、估价对象的现状来确定认为最合适的估价技术路线，也就是土地评估价格的形成过程。三、对土地评估行业职业道德和风险防范的实践认识目前，我地评估市场秩序比较，其重要原因是土地评估市场主体的职业道德水平不高，行为不端，而这一主体主要就是的机构和机构的从业人，与此同时，加强员。因此，加强行业道德秩序建设，行业信誉则广大估价师风险防范意识，也对于促进土地评估行业健康发展，从而保护估价师的。（1）强化法律意识，严格。要求估价师熟悉相关知识（2）强化职业道德教育和执业监督。即使估价很精通估价理论，有丰富的估价经验，但如果没有良好的职业道德，评估出的价值也不会客观公正。当前土地估价机构和的职业道德还存在一些问题，如个别评估机构或评估为谋求不正当利益，高评或低评土地价格；有的评估机构及其执业不顾能力、水平所限，承担无力承接的评估项目。因此，应借鉴国外的做定“土地估价行业职业道德标准”和“土地估价师守则”，规范土地估价机构和估价师的