旅游度假区建设项目可行性建议书

1、旅游度假区文化园可 仃 性 研 究 报 告 项目环境现状1. 1 地理位置XX 湖旅游度假区位于常州市东南部、太湖之滨的雪堰和潘家两 镇境内，面积 16.86 平方公里， 是常开地区唯一的面临太湖的旅游资 源。度假区距离常州市区仅 35 公里，距离无锡市区约 20 公里，距 离无锡马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅 5 公里路程。由 XX 湖蓼莪山旅游发展有限公司投资建设的中华蓼莪文化园景 区处于开进太湖旅游度假区的中央南假侧； 东至蓼莪山脊线； 西至梅 园岭西段山脊线；规划用地范围约 55.4 公顷。其范围如图示，中华 蓼莪文化园地处环太湖旅游带，周边有知名的灵山大佛、三国城、水 许城、常

2、州中华恐龙园、天宇禅寺、溧阳天目湖和茅山景区。1. 2 自然条件气候：中华蓼莪文化园所处地区气候温和， 雨量充沛， 四季分明， 属亚热带季风季候；年平均气温15 C左右，一月份最冷，七月份最热，无霜期 225 天；每年 4 月到 8 月为雨季，年平均降水量 1000-1200mm ；常年主导风向为东南风，年平均风速 3.1m/s 。地质：规划有地大部分为低山丘岭，山峰最高程 125.7 米，山体 坡度以 10% 以下为主，主要岩体是乌桐砂岩，土壤为黄泥土、白土、 灰心黄泥土，覆土厚度1米左右，地耐力为15-24川，抗震防裂度 为 6-7 度。水文：太湖沿岸湖深平均 2 米，常年平均水位 3.1

3、6 米，最高洪 水位 5.1 米（1991 年）。最后枯水位 2.5 米，湖底土质主要为粘土和 淤积泥质构成的软底， 在潭底附近有部分沙砾岩底， 由岸边向湖中延 伸。水质含磷、等有机物成份较高。 水体目前基本达二级地面水标准。植被：由于区域内优良的水土条件而形成的小气候，植物生长茂 盛，植被良好，共有乔水、灌木、竹林、草木植物树种近百种，栽培 作物有水稻、麦子、玉米、茶叶等，还有桃、桔，梨等多种瓜果。1. 3 其他道路交通：区内现有环湖路宽 18 公尺，东至无锡马山区 5公里， 西至宜兴分水镇与往浙江公路相连，有盘山公路 9 公尺至锡宜路约 4.5 公里，区内离无锡和常州市区分别 30 分到

4、1 小时车程；供水：区内有一古井，日取水约 300 吨，附近村民日常生活用水 主要靠打井取水，武进政府拟在二年内建水厂；供电：现有雪堰、潘家二镇的变电所引线路提供；通讯：邮电服务目前主要依托雪堰和潘家二镇，电信服务质量尚 可，市政府似在区内建邮电所。二、项目建设条件分析评价2 1 优美的自然条件该园区依山傍水，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖， 山顶山坡植被良好，山林叠翠，空气清新，鸟语花香，景色秀丽；园 区两侧各有一座山峰廷至太湖边， 宛如伸出双臂呵护着中华蓼莪文化 园的宁静和安详。这些为园区项目的发展奠定了风景资源的基础。2 2 丰富的人文资源该区历史上曾留下了不少的名胜古迹，其中蓼莪

5、寺最为著名，始建 于东晋，得名于诗经小雅蓼莪篇是全国唯一的孝子祠遗址。虽 屡经兴废，经一期工程修复后，已具风貌。悠久的历史文化，可以精 心挖掘和创造出独特的人文景观和个性鲜明的主题旅游文化， 确定在 相邻旅游区的地位，以与众不同的旅游价值和魅力召唤游客。2 3 雄厚的区域旅游整体规模江苏太湖地区一直是国内外旅游文化的热点，附近有无锡马山国家 级旅游度假区、灵山大佛、水浒三国影视城、欧洲城等景区，和正在 规划建设中的其他旅游度假观光区， 旅游资源分布各有特色， 各区可 以扬长避短，相互协调，建成各具特点而又密切联系的旅游基地，将 形成强大的规模优势， 有力地推动整个区域的旅游业的发展。 今后毫

6、无疑问，苏锡常地区的滨湖旅游事业将如本地区的经济一样熠熠生 辉。本园区的开发可以充分发挥这种地域边缘优势。2 4 便利的交通条件随着沪宁高速公路、宁杭高速公路、新长铁路的开通，以及潘分公 路、环湖公路、潘百公路、潭底公路等道路的进一步建设、加上在潭 底附近建设开通直达苏州、无锡、湖州、杭州的航班，将使本地区成 为交通便利，对国内外游客具有吸引力的旅游观光基地。三、项目内容概况中华蓼莪文化园的规划布局以 XX 湖旅游度假区的整体构想为基 础，秉承地域传统，利用自然景观，注入文化内涵，力图凸显“文化 园林”之特色。全园区主要可分六龙广场、蓼莪山村、净澄湖、二十 四孝子石刻长廊、 蓼莪禅寺和太湖观音

7、等六大景点。 整个文化园区以 真山真水， 人文胜迹作为创作源泉， 着力对蓼莪山的文化与自然进行 艺术提炼和环境塑造。灵活运用古园林建筑设计理论和现代科技手法，真正做到步移景异、移步换景。古蕴浓郁的建筑，自然高下的山势，萦绕开合的水系，构成了景区的结构框架。主要景观呈轴线状展 开，高潮迭起，交相辉映。由建筑、水体、水面、绿化等造景要素组 成大小空间环境， 形成既有太湖地域风情， 又令人耳目一新的现代文 化园林风光，并体现出多元协调，蕴古出新，亲和人性，寓教于乐， 湖山毓秀的文化园林布局特点。 （详见规划用地面积和效果图）规划用地面积指标蓼莪文化园区总用地55. 4公顷（投影面积）蓼莪寺用地2.

8、2公顷太湖观间用地0. 42公顷入口广场3. 67公顷商业用地0. 68公顷停车声1 . 42公顷道路用地2. 05公顷绿化用地（含水体）40. 6公顷客源市场分析据调查研究，中国城市居民观光旅游，随距离增加而衰减， 37% 的出游市场分布在距城市 15KM 的范围内， 24% 的市场分布在 15-50KM 内，21% 分布在 50-500KM 内，由旅游中心城市出发的非 本市场居民的目的地选择范围，主要集中在距城市 250KM 半径范围 内。以此做参考，可将园区主要国内客源市场定位在 200KM 半径范 围内。而这一地区恰恰包括由宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海构成的 中国当今最大的城市带， 园

9、区就处该城市带的中部。 这些城市人口众 多，经济发达人民收入水平高，出游愿望强烈。再加上园区宗教文化 浓，为全国唯一孝道寺庙， 并与灵山大佛相呼应，必将吸引广大游客 的注意力。比照 2001 年周边景点接待游客情况，成熟后的中华蓼莪 文化园游客人数达到 120 万人次 /年是可以达到的，详见市场潜在旅 游者预测表目前市场潜在旅游者预测表区城市场人口数（万）熟 知度%潜在游客数（万）上海14003018. 9南京518304. 8无锡4285022苏州571308常州3315035. 0镇江南通扬州50030605杭州592236嘉兴湖州300235浙江其他城市500223. 3其它华东市场20

10、00157. 5海外市场3总计120周边景点接待游客情况（2001年度）景点名游客人数（万人）灵山大佛207中华恐龙园102天目湖度假区128无锡三国水浒城176常州天宁寺111茅山153五项目投资估算本投资估算主要由前期费用，总体部分，入口广场、净澄湖、蓼莪禅寺、太湖观音、王裒雕像等部分组成，详见表（1）投资估算表项目投资估算表 单位：万兀（表1）序号项目名称投资额、前期费47001其中：拆迁费6002征地费40003前期动作100、总体14501其中：停车场2502道路用地2503绿化用地8004地形调整150三、入口广场36001其中：广场15002龙之居13003蓼莪乡村800四、净澄

11、湖6351其中：茶室302前廊553湖桥、楼阁等2504蓼莪会馆1105小别墅1306莲花广场60五、蓼莪禅寺26801其中：庙宇25002二十四孝子廊1003孝子广场80六、太湖观音、王裒雕像等3800七、预留费200八、总投资17065六.经济效益分析本研究报告使用的基础数据和基本条件是根据国内旅游业的实际经营情况，在分析旅游市场发展前景的基础上， 结合太湖旅游大环境以及蓼莪文化园景区的规划情况而预测的6.1营业收入的测算标准6 11 门票收入参考本地区重要的主题景点门票价格：苏州乐园 80 元 /人，杭州未 来世界 80 元/人，无锡中视影视基地三国、水浒景区 65 元 /人，中华 恐龙

12、园 60 元/人，灵山大佛 50 元/人。中华蓼莪文化园主要由太湖观 音、蓼莪禅寺、 净澄湖等景点组成。根据经济需求规律和游客的旅游 心理，本景区的门票价格定为 40 元 /人，境内外人士一律同等票价。 估计每年收入 4800 万元。6 12 客房收入龙之居宾馆，设 100 套标准房 200 张床位，按平均房价 80 元/ 床，每年收入计 480 万元。6 13 入园旅游等消费收入本景区的特色餐饮、游览和参与性娱乐项目共有 20 多项。随着 景区知名度的逐步提高，可以适当提高门票票价，以增加营业收入。 出于对游客旅游心理的考虑和计算的简化， 本研究报告以提高入园旅 游的平均水平来计算该项营业收

13、入的增长。 营业初期的入园旅游消费 水平规划为 30 元/人，消费人数为 80 万人次，每年收入计 2400 万 元。6 14 蓼莪乡村商业街租金及购物收入商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入，商业街面积共7500 平方米，按每日 1。5 元/平方米计算，收入约 405 万元 /年。购 物每人按 10 元计， 60 万人次计 600 万元/年。由此可得，正常年份总收入为 8685 万元。 2004 年7月试营业，7-12 月按 35% 计算。详见附表（ 3）6 2 营业成本的测算标准6 21 游乐营业成本该成本是指景点设施所消耗的水电费及日常维修费用， 不包括门 票印刷和服务人员的工资（这

14、两项列入管理费用内测算） 。本研究报 告为了简化测算程序， 把日常维修费用和国内旅游待业的平均营销成 本占营业收入百分比的水准，按门票收入的 25% 提取高预测营销成 本。每年计 1200 万元。6 22 客房营业成本按营业收入的 30% 计算，每年计 144 万元6 23 消费营业成本消费营业成本主要是指餐饮成本和休闲设施的耗费和简单维修 保养费用，前者参照餐饮、商品零售行业的平均毛利水平，一般为 40-50% ；成本约为 800 万元。但本园区滚动开发的规模效应明显， 休闲设施和游乐设施带来的收入增量数量巨大， 本应计入门票收入栏 目中。但是，根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票

15、价 格确定为 40 元/人，且境内外人士一律同等票价，除了游客人数增加 等因素以外，在门票收入中不再反映设施增加和游客消费水准增加带 来的收入增量。6 24 商业街成本商业街投资 800 万元，按一定比率承担， 公共部分投资为 100 万元 /年；购物成本按 40% ，计 240 万元。详见附表（ 4）6 3 营业费用的测算标准631营业费用主要指广告宣传费用等，按每年 50 万元计算。6 32 水、电、煤气费用按每年 60 万元计算。633 维修保养费用按每年 180 万元计算6 4 管理费用的测算标准6 41 固定资产折旧、递延资产等，按总投资 17065 万元的 5% 计提，为 853

16、。 25 万元6 42 对人员编制和工资标准参照太湖地区相近主题公园景区管理公司的人员编制和工资标准。 拟定为：人员定编为 60 人。中、高级管理人员的工资为 3500 元/月， 一般员工为 1500 元/月，总额为 136。8 万元。工资附加费用（住房 基金、养老保险基金、待业保险基金等）按工资总额的50% 计，总额为 68。4 万元，两者合计为 205。2 万元/年6 43 培训费：每年按 30 万元计提6 44 蔻保护费：按人均每月 50 元计，约为 4 万元一年。6 45 差旅费：按当年营业收入的 0。5%计，为 45 万元一年。6 46 交际应酬费：按现行的财务制度规定，统一按当年营

17、业收入的 0。5%计，为 45 万元一年。647 董事会费：按每年 10 万元标准计。6 48 审计年鉴费：每年 5 万元标准计。6 49 工会经费：按职工当年实得工资的 2%测算，按每年 3 万元计算6410 企业财产保险费：按固定资产原值的 0。3% 测算，约 30 万元一年。6 411 办公费用：每月按 1。5 万元计算，全年 18 万元。6 4 12 其他费用：指上述费用以外的零星费用，即不可预见的 费用每年按 20 万元计算。6 5 财务费用本项目贷款 15000 万元，贷款利率 6% 计，正常年财务费用为 900 万元。6 6 税收和盈余公积金的提取6 61 现行税制规定，旅游待业

18、适用的税种为营业税，税率为 5%-20% ；餐饮业适用的税种也为营业税，税率为 5% ；商品零售业 适用的税种为增值税， 税率为 17% ，实际税负相当于商品销售额的 8。 5%。本园区未涉及高税率项目，故游乐项目适用的税种为营业税， 税率为 5% 。为简化测算，本研究报告统一按营业收入的 8% 测算，计 695 万元 / 年。662 所得税：按所得额的 33%征收企业所得税。并实行二免三 减半的优惠政策。663 法定盈余公积金：按税后利润的 15%提取（具体情况可由 董事会决定），当累计提取额超过实收资本的 50% 时停止提取。664 公益金：按税后利润的 5% 提取。（详见附表 5）6 7

19、 经济效益分析6 71 十三年七个月经营期经济效益测算：总营业收入：115945 万元人民币总营业税：9278 万元人民币总经营成本：35297 万元人民币总管理费用：20799 万元人民币财务费用：12015 万元人民币总经营利润：38556 万元人民币总所得税：9031 万元人民币总折旧：11515 万元人民币19 总税后纯利润:29525万元人民币6 . 7. 2本园区总投资17065万元人民币，建设期二年，到 2004 年7月1日，开始营业。6 . 7 . 3年投资收益率二（年净利润+年折旧）/投资总额=18。5%6 . 7 . 4预计回收期五年六个月。（详见附表6、7、8）6. 8盈

20、亏平衡和敏感性分析6 . 8. 1盈亏平衡点分析详见表2中华蓼莪文化园总收入与总成本持平，处于不亏不盈状态，即税前 利润为零。盈亏平衡点分析表2疋量盈亏平衡点固定成本（万元）2458+118保本点游客（万人）42保本点营业收入（万元）2800销售税金（万元）2246 . 8. 2敏感性分析影响公司经济效益的主要因素有销售收入和经营成本，根据影响利润敏感性分析计算，因销售收入和经营成本分别按一定幅度变动而 引起的各项利润指标的变动，较敏感的因素是销售收入。因此企业一 定要对外充分做好市场营销和广告宣传，以扩大知名度、美誉度，增 加指认性入园游玩率。对内控制成本，深挖潜力，要创造设计更多与 景区文

21、化融合的，具有参与性、观赏性的项目以稳定游客数量，提 高游客的消费水平，取得更好的经济和社会效益。（详见附表9）七综合评估：7。1蓼莪文化园景区地处富庶的长江三角洲， 依山傍水，三面环山, 西南面向太湖开口， 有良好的小气候环境和优质的地下水资源。 景区 经济发达，人杰地灵，教育和文化氛围浓厚，加上交通发达，可进入 性强，发民旅游的条件十分优越。7 2 以景区规划设计的旅游发展要求衡量， 基础设施尚待完善， 太 湖水富营养化状况需要改善， 周围荒山绿化需加大力度。 上述环境条 件的优化将通过本项目的建设得到促进和推动。7 3 本项目以高品味特色组合为建设目标。以有组织的境外游客、 中高档消费作

22、为重要服务对象， 在景区形象形成广告效应显著和市场 顺利营销的情况下，比照 2001 年中华恐龙园游客 102 万人次，灵山 大佛 207 万人次，本景点，每年游客可达到 120 万人次以上。74 本项目在 2002 年 6 月开始投资建设， 如在 17065 万元人民币 顺利到位的情况下， 规划所列举的经济效益是可以达到的。 十三年内 政府财政将收入两税共 18309 万元，投资者可以获得红利 28737 万 元。综上所述，本可行性研究的结论是：建设、投资中华蓼莪文化园景区项目是切实可行的附表:经营期营业收入预测表单位：万元经200420052006200720082009201020112

23、01220132014201520162017合计营年份总营 业 收 入、30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945门票 收 入J 1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080宾馆收入；1684804804804804804804804804804804804804806408物租消费收入(840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040购1、金3521005100

24、51005100510051005100510051005100510051005100513417经营期营业成本预测表单位：万元经营年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计营业925264426442644264426442644264426442644264426442644264435297成本游乐420120012001200120012001200120012001200120012001200120016020营业成本宾馆50144144144144144144144144144144144144144

25、1922成本消费350100010001000100010001000100010001000100010001000100013350成本单位：万元经营期间费用预测明细表表5项目20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计费用2550505050505050505050505050675维修保养费901801801801801801801801801801801801801802430水电煤气费3060606060606060606060606060810折旧4263538538538538538538538538538

26、5385385385311515工资及附加1022052052052052052052052052052052052052052767培训费1530303030303030303030303030405劳动保护2444444444444454差旅费2245454545454545454545454545607交际应酬费2245454545454545454545454545607董事会费510101010101010101010101010135审计年鉴费3555555555555568工会经费3333333333333342财产保险费15303030303030303030303030304

27、05办公费用918181818181818181818181818243其他费用1020202020202020202020202020270管理费用（合计）779155815581558155815581558155815581558155815581558155821033财务费用45090090090090090090090090090090090090090012150小计1229245824582458245824582458245824582458245824582458245833183单位：万元 表经营期利润预测表66年份项目20042005200620072008200920

28、102011201220132014201520162017合计一.总营业收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945门票收入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080宾馆收入1684804804804804804804804804804804804804806408消费收入840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040购物、租金352100510051005

29、100510051005100510051005100510051005100513417二、营业税2436956956956956956956956956956956956956959278三、营业成本9252644264426442644264426442644264426442644264426442644352971 .游乐营业 成本4201200120012001200120012001200120012001200120012001200160202宾馆成本5014414414414414414414414414414414414414419223消费成本3501000100010

30、001000100010001000100010001000100010001000133504.购物、租金1053003003003003003003003003003003003003004005四、管理费用545155815581558155815581558155815581558155815581558155820799五、财务费用31590090090090090090090090090090090090090012015六、经营利润1012288828882888288828882888288828882888288828882888288838556七、所得税000477477

31、4779509509509509509509509509031八、税后利润1012288828882411241124111938193819381938193819381938193829525九、公积公益 金2025775772502502501501501501501501501501503306十、可分配净利810231123112161216121611788178817881788178817881788178826219财务现金流量规划表单位：万元表 7建设期经营期项目0为5个 月20052006200720082009201020112012201320142015201620

32、17一、现 金流入304086858685868586858685868586858685868586858685868586851.营业收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685二、现 金流岀17065173049445421542154215894589458945894589458945894589458941 投资170652.利息3159009009009009009009009009009009009009003.经营成本11723349334933493349334933493349334933493349

33、3349334933494营业税2436956956956956956956956956956956956956955所得税00477477477950950950950950950950950950三、现金净流量-1706513103741326432643264279127912791279127912791279127912791四、净现值-1706511083164316430143014264126412641264126412641264126412641五、累计净现值-17065-15957-12793-9629-6615-3601-960168143226963960412245148861752720168投资回收期测算表单位：万元表8年限各年回收额现值未回收投资金额第1年初17065第1年末1310110815957第2年末3741316412793第3年末326431649629第4年末326430146615第5年末326430143601第6年末27912641960第7年末27912641-1681小计2042518818影响利润敏感性分析单位：表97变动因素变动幅度销售收入-1-5%05%10%15%150%销售收77882508685911995539987入3821