8203估价师协会网站cms实践总结

1、土地估价师专业实践总结本人自 2007 年 1 月起在德州中信土地评估公司从事土地评估工作，并于 2008 年 9 月通过了土地估价师资格，于 2008 年 9 月-2009 年 3 月进行了土地估价师专业实践，通过这一段时间的实践学习，工作能力和专业水平有了很大的提高。以下是实践工作的收获与认识。一、土地估价工作流程土地估价工作流程是完成一个土地估价项目所需要做的各项工作按照他们之间的内在联系排列出的先后次序。土地估价涉及相关和个人的乃至社会公共利益，是较为复杂的专业服务活动。按照事先制定好的科学、全面、严谨的估价流程开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免出现顾此失彼、

2、疏忽遗漏或者重复浪费，从而可以保障估价工作的质量，提高估价工作的效率。土地估价的基本流程是：土地估价业务受理-确定估价基本事项-拟定估价作业计划土地估价资料收集、土地估价现场及实地踏勘分析整理相关资料、估价方法选择及试算价格，确定宗地估价结果；-土地估价撰写土地估价审核-交付估价-估价资料整理及归档（一）土地估价业务受理1、土地估价业务受理范围（1）土地使用权出让；（2）土地使用权转让评估；（3）土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估；（4）土地使用权或其他土地权利的抵押评估；（5）土地收益权质押评估；（6）确定相关税费涉及的土地评估；（7）以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估；（8）为企业

3、改制进行的土地评估；（9）为企业会计处理或出具财务需要进行的土地评估（如土地评估入账计提减值准备等）；（10）为金融不良资产转让而进行的土地评估；（11）法律涉及的土地评估；（12）城镇基准地价评估；（13）城市地价动态监测；（14）农用地分等定级与估价；（15）征地区合地价及年产值测算；（16）其他经济或整个行为涉及的土地评估。2、土地估价业务获取的途径（1）委托，为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等；（2）企业或个人委托，可能是出于一切经济活动的需要（例如合资、抵押、企业改制等），

4、也可能是出于法律的需要，需要委托评估；（3）自有自估，即对自己拥有或拟取得的土地使用权进行估价，这种估价结果对外一般不具有法律效力，自己掌握以做到心中有数。（二）确定估价基本事项土地估价师接受估价业务后，首先必须确定估价的基本项目，包括：1、确认估价对象确认待估宗地类型、范围、权利宗地条件及估价期日、所估价格种类等。2、确定委托估价目的估价目的包括：转让、交换、搬迁征收、课税、保险、清产核资、投资入股以及确定等具体内容。3、确定估价条件估价条件不同所评估的价格类型也不相同。估价条件包括估价期日、价格类型、估价日期等具体内容。4、考虑使用年期根据土地管理法的规定，不同用途的土地允许使用年期各不相

5、同，不同利用现状的土地剩余使用年期也存在差异。在进行土地估价时，必须重点考虑批准的使用年期。（三）拟定估价作业计划土地估价作业计划应当由经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划时必须先行，在已确定估价基本事项的基础上，就执行各项目的性质、工作量、安排、时间、各项目衔接作出安排，包括确定估价项目内容、收集及整理委估宗地的有关资料、实地踏勘查证、分析价格影响及条件、估价方法的选用、试算价格或调整、确定估价额、提交估价等具体内容和相应的处理计划。（四）土地估价资料收集、土地估价现场及实地踏勘收料主要是收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域和个别资料，宗地自身条件、权利状况和利用状

6、况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等，一般包括：登记资料、地籍图或地形图、宗地图等、建筑平面位置图、地价地租资料、市政土建及资料、城镇规划图等。现场实地踏勘的主要内容：待估宗地的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况、周围环境及地上建筑物形状和利用限制等内容。（五）分析整理相关资料、估价方法选择及试算价格，确定宗地估价结果1、一般估价资料的整理分析一般资料的用途有以下三种：（1）提供委估宗地的背景材料；（2）提供可能影响地价趋势的资料，以及各种估价方法中所需的一般数据；（3）作为判断最佳用途、调整试算价格，以及决定最后估价额的基础。一般资料的分析有以下方面：经济趋势

7、资料分析、国际国内经济趋势分析、地方经济形势分析、的影响、物价水平及利率的影响等。2、特定资料的整理分析特定资料是指关于委估宗地状况、可比较的交易案例、租赁用不动产状况及地方上的市场特性等方面的详细资料。特定资料的分析有以下方面：市场交易资料分析、土地开发及建筑成本资料分析、收益及费用资料分析、还原利率资料分析等。3、估价方法选择及试算价格不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，宗地估价时应根据估价方法的特点，选择适宜的方法。4、确定宗地估价结果国家机构师必须审核整个估价过程，保证各个估价方法得出的试算价格无误，进而对不同的试算价格进行分析、调整，以确定最后的评估价格。（六）

8、土地估价撰写一份完整的估价书由土地估价和土地估价技术两部分组成。估价书的形式有文字式和表格式，“土地估价”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术”只能采用文字式。1、土地估价由封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件。（1）封面内容包括：项目名称（说明估价项目的全称）、受托估价（合作需要同时列出）、土地估价（估价项目在本机构的）、提交估价日期（公历的年月日）。（2）正文内容：第一部分摘要，具体内容为估价项目名称；委托估价方；估价目的；估价基准日；估价日期；地价定义；估价结果（单价、总价、必要时注明楼面地价）；土地估价师签字（至少两名土地估价师）；土地估价机构。第二部分估价对象界定，

9、具体内容为委托估价方（说明其详细情况及与估价对象使用者之间的关系）；估价对象（具体范围，包括的内容）；估价对象概括（登记状况、权利状况、利用状况）；影响地价的说明（一般、区域、个别）。第三部分土地估价结果及其使用，具体内容为估价依据（国家有关、行政规章以及所在省市的有关法律规定，技术规程，委托方提供的相关资料，受托估价方掌握的有关资料，现场勘查、获取的资料）；土地估价（估价原则、估价方法、估价结果）；估价结果和估价的使用（估价的前提条件和假设条件、估价结果和估价的使用、需要特殊说明的事项）。第四部分附件，具体内容包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地证明材料、房屋证复印件、地籍图或宗地

10、区域位置图、估价对象、有关背景资料、估价机构资质及签字土地估价师复印件、委托方等。2、土地估价技术由封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件。（1）封面内容包括项目名称、受托估价、土地估价、土地估价技术、提交估价日期、。（2）第一部分总述包括估价项目名称、委托估价方、受托估价方、估价目的、估价依据、估价基准日、估价日期、地价定义、需要特殊说明的事项、土地估价师签字、土地估价机构。（3）第二部分估价对象描述及地价影响分析包括估价对象描述、地价影响分析（说明影响估价对象地价水平的，这里侧重于对地价影响进行分析，对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的仅为参照。因土地的

11、特殊用途或其他原因而影响地价的特殊，要在这里说明并进一步分析。）第三部分土地估价内容包括估价原则、估价方法与估价过程（实际工作中有时遇到基准地价范围外的估价对象，不知选用哪种估价方法更合适。规范，这种情况可以采用基准地价系数修，参照基准地价的末级地进行评估。）、地价确定（重点如果采用基准地价系数修，最终估价结果必须考虑基准地价系数修的评估结果）第四部分附件内容同“土地估价”。（七）土地估价审核为了保证出具的估价的质量，估价机构应当建立估价审核制度，对撰写完成尚未出具的估价，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确认估价结果是否客观合理，提出审核意见。为了使估价审核工作规范化并便于进行审核，可

12、在总结以往估价审核经验的基础上制作估价审核表。审核按照该表对估价进行审核，可以审核标准，避免审核上的疏漏。审核完成之后，审核应在审核表上签名，并注明审核日期。（八）交付估价估价经审核合格后，应由负责该估价项目的至少 2 名土地估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构名义出具。土地估价完成签名、盖章等手续后，及时交付给委托人；土地估价技术不提供给委托方，只送交土地管理部门、备案使用。（九）估价资料整理及归档管理是评估工作的重要组成部分，估价及评估资料是评估过程和评估成果的真实记录，是检验评估机构工作的重要依据。二、常见用途的土地估价常见用途土地估价包括：居住用地、工业用地、商业用地、办公用地、

13、公共事业用地、农用地、基础设施用地。在实践中最常见的是居住、工业和商业用地，在此主要分析这三类用途土地特点、主要价格影响、技术思路和估价方法的选择与应用。(一)居住用地估价1、居住用地的特点是开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。2、居住用要价格影响，一般包括：自然、社会、经济和行政因素；区域包括：自然、社会、交通条件、基础设施状况、经济发展水平、行政和环境;个别包括：宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、临街道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业公共设施及公益设

14、施的接近程度、与设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。3、居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修，对新开发完成的居住用地，还可以使用成本近法。4、估价方法选择与应用：别墅等独立用地一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用；高档公寓用地一般首选市场比较法，辅之以收益还原法、剩余法或基准地价系数修；普通居住用地一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、剩余法或基准地价系数修；对于拆迁待改造的居住用地，如无特殊需要一般不得以现状用途评估，而应按规划用途评估。(二)工业用地估价1、工业用地的特点宗地面积大，收益小或者收益不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。2、主要价格影响

15、：一般包括自然、社会、经济；区域包括交通状况、基础设施状况、环境状况、工业区成熟度、行政；个别包括地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。3、工业用地估价宜采用市场比较法、成本近法和基准地价系数修。在特殊情况下，也可采用收益还原法。4、估价方法选择与应用：投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、利润率及土地增值的客观差异。当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其他宗地价格依个别修正确定。(三)商业用地估价1、商业用地的特点是收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活

16、跃，价值量大，附属设施较多。2、主要影响：一般包括自然、社会、经济、行政；区域包括自然、社会、交通状况、基础设施状况、商业繁华程度、行政和环境；个别包括宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、临街道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑的成新度、土地权利状况及使用年限等。3、商业用地估价宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修估价。三、常见目的土地估价常见的土地估价目的主要有：1、以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地

17、使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；2、以土地使用权抵押为目的的估价；3、以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、交易、资产置换、合并、分立、关闭、等经济活动为目的的土地估价；4、以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；5、以城市地价动态监测为目的的土地估价；6、以征收不动产税为目的的土地估价；7、以司法鉴定为目的的土地估价。在实际的土地估价业务中，涉及集体土地所和集体土地使用权的估价项目很少。四、土地估价方法适用范围及估价方法选择（一）各种估价方法及适用范围1、市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用以评估土地价值或价格，并可

18、以与评估土地或房地产的，以及用与其他估价方法有关参数的求取。2、收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，他只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。3、剩余法主要适用于：（1）待开发土地的估价；（2）待拆迁改造的在开发房地产的估价；（3）仅将土地或整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估。4、成本近法成本近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益有又很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。5、路线价估价法路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省