金地集团绝对领先的成本前置策略

1、金地集团绝对领先的成本前置策略 HYPERLINK javascript:; 提交我的评论加载中已评论金地集团团绝对领领先的成成本前置置策略20155-044-033 HYPERLINK javascript:void(0); 房地产产经理人人联盟房房地产经经理人联联盟房地产经经理人联联盟微信号ddichhan3360功能介绍绍房地产产经理人人公益平平台每天用用实战案案例的形形式分享享名企心心得体会会、解析析名企成成功经验验、分享享最前沿沿房地产产理论知知识、传传递最新新的行业业动态；帮助地地产经理理人针对对企业项项目在竞竞争环境境、成本本效益、商业模模式、管管理运营营等方面面进行提提升，以以

2、促进房房地产行行业创新新金地集团团的成功功，除了了定位、规划、设计、营销的的成功，还有哪哪个环节节同样最最为关键键？成本管控控？没错错，正是是基于金金地业界界领先的的成本控控制，才才使得金金地的产产品独具具极高的的性价比比！那么，成成本控制制等同于于在各个个需要支支出的环环节一味味压价吗吗？是否否不惜成成本汇总总了所有有高端的的产品，就能打打造出类类似金地地佘山天天境这样样的顶级级豪宅项项目，并并且获得得客户的的认可？今天，我我就邀请请金地集集团高管管系统的的分享：规划设设计成本本导则：1、在施施工方案案中充分分考虑规规划布局局，结合合单体、地下建建筑、施施工计划划、塔吊吊布局之之间的关关系对

3、成成本有一一定的节节约。2、施工工场地的的安排合合理，减减少物品品搬运次次数。3、加强强施工管管理，减减少损耗耗。1.基坑坑支护应应综合考考虑工程程地质、水文地地质、各各种作用用、边坡坡高度临临近建(构)筑筑物、环环境条件件、施工工条件和和工期等等因素，因地制制宜、合合理设计计、精心心施工。2.当当工程条条件许可可时，应应优先采采用自然然放坡法法。3.当不具具备自然然放坡条条件时，应对可可选择的的支护方方案进行行技术经经济比较较和选型型。4.对开挖挖后不稳稳定或欠欠稳定的的边坡，应根据据边坡的的地质特特征和可可能发生生的破坏坏等情况况采取自自上而下下，分段段跳槽，及时支支护的逆逆作法或或部分逆

4、逆作法施施工，严严禁无序序大开挖挖，大爆爆破作业业。5.不应在在边坡潜潜在塌滑滑区超量量堆载，危及边边坡稳定定和安全全。6.边坡工工程的临临时性排排水措施施应满足足地下水水、暴雨雨和施工工用水等等的排放放要求；有条件件时宜结结合边坡坡工程的的永久性性排水措措施进行行。7.边坡工工程开挖挖后应及及时按设设计实施施支护结结构或采采取封闭闭措施，避免长长期裸露露，降低低边坡稳稳定性。地下室开开挖支护护形式成成本：放放坡土土钉墙锚索支支护桩桩锚支护护桩锚锚+内支支撑。支支护应首首选放坡坡形式，支护形形式需要要多方案案比较。1.1 土地固固有物产产生的支支护成本本对场地内内及周边边必须保保留物、施工临临

5、时物的的退让，使建筑筑物基坑坑开挖时时具备自自然放坡坡距离要要求，避避免产生生支护费费用。场地内、周边必必须保留留物：保留树树、已建建成道路路、已建建成建筑筑、地下下无法迁迁移的保保留物、地上无无法迁移移的保留留物施工临物物：临时电电、临时时水、料料场等。前期施工工策划时时，未考考虑周全全，地下下车库缺缺少坡道道考虑，施工临临时电架架设后，地库出出图开挖挖，由于于退距不不足，原原有的放放坡方案案要改为为护坡桩桩支护增增加成本本约700万元。1.2 规划分分期中因因考虑的的支护成成本示范区的的范围划划定与地地库开挖挖考虑示范范区快速速施工，进度要要求，在在前期划划定示范范区时与与地库设设计通盘盘

6、考虑，合理规规划施工工围护界界面2.3.1.在在方案设设计阶段段即组织织设计院院对土方方的平衡衡进行方方案设计计，督导导土建设设计院保保持对方方案设计计的土方方进行阶阶段性的的复核；2.3.2.充充分理解解和利用用各开发发地域对对基地内内外高程程设计的的不同要要求，除除一、二二线城市市外，三三、四线线城市，尤其是是丘陵较较多地区区、山区区城市，对场地地内外的的完成面面标高控控制是比比较有弹弹性的。可以充充分利用用政策条条件，尽尽量拔高高基地内内建筑的的0.00的的绝对标标高，为为地下空空间地面面化创造造条件；1导则编制制说明：1.基地内内较高的的海拔高高度，可可以设置置侧壁开开敞地下下室，减减

7、小开挖挖基坑和和地下设设备投入入，有采采光通风风地下室室更受市市场欢迎迎。除当当地规划划部门有有明确规规定基地地与周边边城市道道路高差差的地区区外，都都可以考考虑抬高高基地标标高。2.4.1.方方案阶段段的土方方平衡方方案设计计，应由由项目公公司成本本部参与与编制土土方专项项成本测测算表，并作为为向集团团申报评评审会的的材料内内容之一一，并存存档备案案；2.4.2.在在山地丘丘陵地区区城市的的项目开开发中，土方平平衡在建建设全过过程成本本中所占占比重会会明显增增大，其其影响会会向后延延伸到基基础、基基坑维护护、挡土土墙、护护坡等一一系列后后续工程程中去，因此，在山地地或丘陵陵地区项项目成本本测

8、算中中，土方方平衡成成本应作作为一个个专项进进行审查查；2.4.3.在在一二线线城市的的开发实实际中，由于其其城市管管理越来来越重视视环境保保护，土土方的运运输和倾倾倒单价价越来越越高，有有鉴于此此，建议议在分期期开发的的计划制制定过程程中，要要求工程程部根据据不同场场地开发发顺序，编制土土方运输输存放优优化方案案，减少少成本支支出。1导则编制制说明：1.华东区区域某项项目，220111年土方方运输成成本已经经从20010年年合同约约定的880块/m，上升至至1000块/mm，只只能采用用总包和和开发公公司共同同承担涨涨价部分分成本的的方式来来解决，且项目目被当地地城管部部门处罚罚、短时时间内

9、强强制清除除带来的的成本支支出也很很可观。2.5.1.地地下室顶顶板的景景观堆土土，应强强制采用用地下室室局部抬抬高方式式解决，顶板覆覆土厚度度不允许许出现超超出项目目实施地地域绿地地率覆土土厚度最最小规定定的情况况，一般般按照最最大覆土土1.55m厚度度控制，禁止在在地下室室顶板上上直接堆堆坡造景景的设计计。2.5.2.在在地下室室顶板设设计标准准中，明明确要求求加入地地下室顶顶板排水水设计的的内容，优先通通过上翻翻梁预留留排水孔孔、顶板板结构找找坡排水水的方式式排除顶顶板积水水，可以以减少覆覆土层内内专用排排水板或或其他后后加排水水构造措措施的费费用；2.5.3.在在政策允允许的地地区，优

10、优先考虑虑抬高地地下室标标高的做做法，控控制地下下室底标标高抬高高至地下下水线以以上，就就可以用用回土填填充地坪坪代替地地下室大大底板。2.6减减小基坑坑开挖深深度（同同基坑部部分）2.7多多层无地地下室基基础根据据回填后后的场地地地坪控控制桩顶顶标高，避免承承台开挖挖深度过过大2.8 合理安安排工程程分期和和施工组组织，避避免“先先填后挖挖”2.9 尽量减减小地库库顶板覆覆土厚度度根据地勘勘报告，对单体体、地库库进行综综合布局局，避开开基础前前期处理理费用较较高的规规划。3.1、勘察报报告审查查与咨询询，合理理取值尽尽量挖掘掘场地土土的工程程力学性性能；例例如通过过压板试试验等补补充测试试手

11、段，直接实实测承载载力，减减少相关关参数经经验推算算存在的的误差值值；3.2、优先选选择施工工简单，成本低低廉的天天然基础础（独立立基础、条形基基础、筏筏板基础础）方案案，在必必须选用用桩基的的情况下下，优先先选用管管桩，其其次是钻钻孔桩、冲孔桩桩与人工工挖孔桩桩；3.3、塔楼与与裙楼地地下室的的柱底内内力相差差悬殊，应分别别选择不不同的基基础形式式，不得得简单统统一造成成裙楼地地下室基基础选型型不合理理；3.4、在初步步设计阶阶段，设设计院应应提供基基础选型型的经济济型报告告，不得得少于三三种基础础形式的的比对。3.5、合理安安排开发发顺序，在前期期基坑开开挖时应应考虑到到对后期期建设基基础

12、避免免基底土土被扰动动3.6抬抬高场地地标高、降低地地下室层层高、采采用半地地下室等等，减少少基础抗抗浮成本本；3.7主主体建筑筑物（特特别是高高层）避避开溶洞洞等不利利地质条条件，尽尽量避开开较深的的河塘、暗浜等等不良地地质区域域；3.8场场地地基基承载力力不均匀匀时，将将高层建建筑置于于地基承承载力较较高的区区域。33.9 无论主主楼、车车库，均均应首选选天然地地基方案案，当不不满足要要求时，应优先先采用桩桩土共同同工作的的复合地地基方案案，避免免采用桩桩基。33.100 对车车库，如如抗浮水水位不高高，地基基承载力力较好，基础型型式应优优先采用用独立基基础加防防水板，否则应应采用无无梁板

13、基基础，不不建议采采用梁板板式基础础。3.11主主楼基础础应设计计为梁板板式筏板板基础，该基础础型式的的板厚约约为总层层数的11/3；不应设设计为平平板式筏筏板基础础，该基基础型式式的板厚厚约为总总层数的的1/22。而板板厚决定定了钢筋筋用量。3.122.利用用基地内内既有基基础条件件3.122.1.基地内内有水系系、池塘塘、湿地地等天然然条件的的，应考考虑充分分利用。3.122.2.地质状状况存在在沉陷区区、流沙沙区、河河塘水田田淤泥、盐碱土土壤的，应在勘勘测报告告出具后后，作为为设计前前置条件件绘制在在总平面面图中，并交项项目公司司存档备备案；3.122.3.基地地地质不利利条件，应作为为

14、方案设设计输入入条件提提交方案案公司，并在经经营方案案评审的的项目概概况介绍绍中提交交集团审审查。3.133.在满满足建筑筑功能的的前提下下，优化化上部结结构布置置。3.144.楼面面荷载、隔墙等等效、消消防车荷荷载、覆覆土荷载载等均应应按实际际取值；不应放放大。3.155.实配配钢筋时时除KLL、L及及板的正正弯矩钢钢筋可放放大1.111.155外，其其余均不不放大。 3.166.受力力钢筋均均采用HHRB4400级级高强钢钢筋。3.122.换土土、回土土成本控控制3.122.1.基础条条件较差差，需要要换土的的情况下下，建议议设置地地下空间间，减少少回土的的成本。3.122.2.地下室室设

15、计应应考虑施施工回土土工作量量，请工工程部门门和成本本部门跟跟进评估估。3.122.3.基地分分期施工工应避免免跨河道道、市政政道路设设置管线线，例如如一期集集中设置置消防水水池、变变电所、开闭所所、消控控中心的的情况下下，如后后期开发发要利用用这些设设施则必必须跨越越河道、道路、桥梁等等，会造造成大量量成本支支出，并并承担不不必要的的开发风风险。1导则编制制说明：1.华东区区域某项项目，开开发的一一期，与与二、三三期隔河河、隔市市政道路路，二期期设计时时为了追追求前期期经营分分析表的的效果，要求利利用一期期既有的的消防给给水、开开闭所、消控中中心，结结果现场场开工后后再协调调跨河的的管线，为

16、后期期开发和和业主使使用埋下下很大隐隐患。控制方法法：组团团内前后后楼尽量量平衡布布置控制方法法：前后后楼间距距符合提提成模数数，提高高停车效效率。间距不合合理形成成单排停停车，效效率降低低，地库库成本增增加。楼间距计计算时需需考虑住住宅南向向大开间间空间可可作为停停车空间间，进而而减小节节约无效效地下室室面积，节约成成本。3.1单单元组合合尽量体体量相同同，避免免单元组组合占用用地下车车道，影影响停车车效率3.2 .塔楼楼宜两个个单元一一组，非非楼王单单位避免免单个单单元组成成一栋楼楼，由及及以上两两个单元元组成的的楼栋，单元连连接处体体量应相相差不大大，并应应对齐，尽量避避免夹角角扭转。3

17、.3.由及以以上两个个单元组组成的楼楼栋，单单元高度度宜相近近，避免免高低配配。当规划地地块中有有多种产产品类型型时，分分区排布布有利于于地库的的集中排排列，同同时，高高层和多多层区域域间隔排排列有利利于日照照计算。5.分期期开发控控制控制方法法：车库库同小区区的分期期施工提提前考虑虑，减少少施工难难度，控控制施工工成本。控制方法法：不同同产品类类型的住住宅基础础埋深不不同，利利用基础础埋深大大的产品品和车库库结合，有效利利用地下下面积，降低开开发成本本。地库平面面及交通通流线尽尽量简单单，提高高车库利利用率，例如多多层住宅宅尽量成成排对齐齐布置，双排房房屋之间间地库条条形布置置；在小区规规划

18、中控控制示范范区面积积和范围围，集约约经济；组团布置置应考虑虑消防车车道及场场地的经经济性，消防车车道宜平平直，尽尽量利用用小区道道路或与与景观道道路共用用建筑层高高根据金金地集团团各区域域根据区区域内建筑层层高控控制标准准控制1.地下下室配套套用房面面积2.不可可租售地地下室面面积定义：地地下室中中除停车车位、设设备配套套用房和和物业配配套用房房外的无无效用地地下室、自行车车库。2.1 住宅正正投影下下，尽可可能不做做地下室室，仅保保留交通通核与地地下车库库连通。注：可不做地地下室物物业：多多层、小小高层及及中高层层（根据据各地结结构计算算争取）(此做法法通常用用于住宅宅与地下下车库的的地下

19、室室标高相相差较大大的情况况下。此此做法会会减少钢钢筋砼的的用量，但却使使防水层层用量增增加，同同时增加加结构及及防水施施工的复复杂性，增加施施工质量量隐患，而实际际的节省省费用尚尚无准确确数据。故是否否采用应应综合权权衡后决决定。)2.2 优化地地下室轮轮廓，减减少无效效空间2.3 .自行行车库，由于坡坡道面积积大，尽尽可能集集中设置置，减少少出入口口。b.可将将高层住住宅楼投投影下面面的面积积分成多多个小面面积库房房，一次次性租售售给楼上上的用户户作为储储藏室，这即方方便业主主的生活活用品、蔬菜和和水果的的储存，又有利利于开发发资金的的回收 。尽量通过过异地建建设减小小人防应应建面积积；控

20、制人防防口部数数量、面面积和位位置，有有效减少少不可租租售地下下室面积积人防尽量量布置在在住宅楼楼的地下下空间内内，减少少人防设设施对车车库的影影响设备用用房在设设计时减减少对有有效车位位的占用用。地下二二层设备备用房布布置与上上层对齐齐，方便便设备安安装。在变电电站顶板板设吊装装孔，避避免产生生由于设设备高度度而导致致地下室室局部层层高需增增加的可可能。防火分分区的划划分时，尽量利利用住宅宅楼梯或或自行车车坡道进进行疏散散。排风井井及地下下室出地地面的楼楼梯间均均应避开开景观轴轴线及出出入口，并保持持与住宅宅有一定定距离，避免降降低住宅宅的价值值。架空层相相当于无无围护结结构的正正常楼盖盖（

21、同时时高度大大于标准准层高度度），其其造价与与标准层层造价相相差无几几，每建建一层架架空层时时，按可可售面积积单方造造价35500元元计算，可以得得出如下下结论：高 层333层则可可售面积积单方造造价增加加约为33.0%，及1105元元/m22；中高层118层则可可售面积积单方造造价增加加约为55.6%，即1196元元/m22;小高层111层则可可售面积积单方造造价增加加约为99.1%，即2227元元/m22。除设备用用房、幼幼儿园等等有特殊殊要求的的配套，其余配配套功能能可结合合商业集集中布置置，节约约占地面面积。配建要求求1）a、b、cc三地块块配套用用房统筹筹配建，视功能能需要相相对集中

22、中布置；物业管管理办公公用房按按地上建建筑面积积的3配建，物业管管理经营营用房按按地上建建筑面积积的4配建，社区工工作服务务用房按按每百户户不少于于20平平方米且且总量不不少于660平方方米的标标准配建建，建成成后无偿偿移交给给社区所所在街道道；配建建不少于于20平平方米的的环卫用用房；按按每5000户110平方方米的标标准配建建数字电电视 机机房，建建成后无无偿移交交给文广广主管部部门；沿沿山阴路路配建不不少于880平方方米的城城市公厕厕一座，建设标标准需按按二类标标准配建建，建成成后无偿偿移交给给环卫主主管部门门；2）市政政管线：给水、排水、电讯、燃气等等市政管管线统一一接城市市市政管管网

23、,各各类连接接管线由由竞 得得人负责责建设；3）停车车位：商商业机动动车位按按0.66个停车车位/1100平平方米建建筑面积积配建；住宅机机动车位位按每户户不少于于 0.8个配配置,其其中应配配置适量量室外停停车位；控制方法法：严格按照照规定值值设计，不得超超越；如未做具具体规定定，尽量量利用非非可售面面积进行行配套；严格控制制配套设设施层高高，尽可可能做低低；在商铺中中配套时时首层预预留楼梯梯，尽可可能最大大化利用用、层空间间。4.3.配套应应尽量放放在不能能1000%占用用绿化率率的地方方，如：覆土层层的上方方。4.4 其他非非可售面面积的控控制通过政府府主管部部门沟通通，尽可可能采用用不

24、计容容的成品品门卫房房地下车车库设计计常犯的的10个个主要错错误：地下车车库设计计4个控控制条件件：地下车车库设计计的5个个优化要要点：1.地库库选型推广地地面停车车、多层层采用22.2mm架空层层停车、半地下下停车3.1减减少开挖挖的成本本和风险险，最直直接方法法就是减减少地库库。优先先采用地地面停车车和地下下停车相相结合的的有限人人车分流流模式设设计，在在实际使使用中，能够直直达住宅宅一层大大堂的地地面车行行道和停停车位更更受业主主好评。3.2多多层建筑筑（3层层以上的的洋房）底层利利用不算算面积的的2.22m架空空层至少少每户可可以解决决两辆停停车位，不能停停车的空空间亦可可以用来来出让

25、使使用权或或充当自自行车库库减少地地下自行行车配套套。3.3多多层建筑筑利用楼楼间距设设置半地地下停车车库，在在绿化率率能够满满足的前前提下，结合景景观设计计，在集集中绿地地中设置置50辆辆停车规规模以下下的半地地下小型型车库。3.4地地下车库库的人行行出入口口设计，不限于于常见的的直达地地下电梯梯厅，可可结合架架空层的的设置，就近排排布能够够到达架架空层的的地下室室步行出出入口，可以节节省高层层建筑投投影下部部的地下下室。1导则编制制说明：1.参见杭杭州坤和和房产开开发的亲亲亲家园园一期地地下车库库设计；2.1 地库形形式关于总体体布局时时控制成成本的方方法建议议：1、在小小柱网的的独立地地

26、库设计计方案中中考虑采采用无梁梁楼盖加加托板柱柱帽的结结构形式式，设备备管线躲躲避托板板柱帽排排布可节节约空间间。因此此埋深也也会减少少，水浮浮力减小小，底板板、侧壁壁配筋减减少，抗抗浮桩减减少。（避免在在独立地地库上方方设置行行车道，增加额额外的板板厚配筋筋）2、大底底盘地库库中摒弃弃位于边边角，通通行不畅畅的区域域。3、确认认退界要要求（地地铁控制制线，退退道路及及水位控控制线等等），若若退距较较小，可可考虑多多退让11米，满满足施工工需求和和后期的的管线预预埋。多层建建筑部分分尽量少少做地下下室，减减少人防防配建指指标，因因为多层层建筑地地下埋深深超过33米后按按基底面面积配建建人防；通

27、过对对地下室室内交通通流线及及设备用用房等的的合理布布置，有有效控制制独立地地库边界界与主楼楼间的间间距，以以期达到到采用简简单支护护解决基基坑开挖挖的目的的。在小柱柱网的独独立地库库设计方方案中考考虑采用用无梁楼楼盖加托托板柱帽帽的结构构形式，设备管管线躲避避托板柱柱帽排布布可节约约空间。因此埋埋深也会会减少，水浮力力减小，底板、侧壁配配筋减少少，抗浮浮桩减少少。（避避免在独独立地库库上方设设置行车车道，增增加额外外的板厚厚配筋）大底盘盘地库中中摒弃位位于边角角，通行行不畅的的区域。确认退退界要求求（地铁铁控制线线，退道道路及水水位控制制线等），若退退距较小小，可考考虑多退退让1米米，满足足

28、施工需需求和后后期的管管线预埋埋。综合当地地情况控控制人防防面积1.1.部分三三线城市市如设置置5级人人防地库库，人防防面积可可以较设设置6级级人防减减少一半半。1.2.选择人人防类型型时优先先设置人人防物资资库，减减少复杂杂的人员员口部。1.3.应避免免一个区区块人防防总面积积超出550000，超出出则需要要配件人人防电站站，电站站设置成成本极高高。4.1 地下室室层数4.2 地下室室人防布布局4.3 地下室室格局如果做做两层地地库，地地下二层层应尽量量避开主主楼，以以免形成成主楼负负二层的的无效空空间；对于双双层地下下室，兼兼顾地库库内的利利用率及及规划车车位指标标控制要要求，可可考虑负负

29、二层内内退一跨跨的方案案处理（前面已已提及）5.地库库覆土厚厚度影响地库库埋深的的因素 注：图中中数据仅仅为示意意不做参参考5.1 .景观观种植深深度成本本控制方方法5.3 .场地地坡度场地竖向向设计有有高差下下，覆土土厚度与与地库层层高的关关系控制方法法：因具体项项目具体体问题不不同，建建议存在在场地高高差时，设计院院针对地地库要进进行以上上两个方方案成本本比较。控制单车车位面积积的经济济效益单车位指指标核算算公式：单车位控控制指标标控制说说面要要极限努努力创造造所有有有利条件件，使单单车位指指标达到到最理想想值，如如达不到到理想值值时，需需在提前前会诊。单车位面面积控制制单车位面面积指标标

30、各区域域根据区区域内单车位位面积指指标控控制标准准控制提高停车车效率的的关键措措施：地下室室轮廓线线应平直直方正，无用的的面积一一定要剔剔除；柱网布布置应符符合车位位及行车车道模数数，达到到紧凑布布置避免行行车道靠靠外墙布布置避免布布置平行行或斜向向车位；设备用用房及非非机动车车库不允允许挤占占车道两两边的停停车位；设备用用房勉强强够用即即可，不不能有富富余；人防口口部设施施应布置置在不影影响停车车的地方方；关键的的部位对对结构构构件进行行局部转转换（慎慎用）；如设置置地下大大堂，尽尽量靠近近交通核核，不占占用车位位防火分分区的划划分，尽尽量借用用已有的的楼梯疏疏散，避避免增加加疏散楼楼梯车位

31、尺寸寸与柱网网的关系系：标准车位位分析7.2 设备用用房位置置控制对提高地地库车位位比较重重要，设设计中设设备用房房布置遵遵循的主主要原则则：a.合理理布置各各设备用用房，不不占用停停车位，尽量将将设备用用房布置置在塔楼楼下方及及其他不不便停车车的边角角地带；水泵房房靠近配配电间布布置，靠靠近给水水主管井井，可减减少管线线的长度度；b.根据据国家及及地方规规范，合合理设计计设备用用房积；c.生活活及消防防水池可可以利用用坡道下下方及其其他受限限制空间间；生活水池池需采用用食品级级不锈钢钢，容积积为最高高日用水水量的115%20%，当地地自来水水公司允允许采用用无负压压供水设设备时，不需设设置生

32、活活水池；消防水水池采用用钢筋混混凝土水水池，可可利用地地库原有有钢筋混混凝土结结构。d.变配配电所和和发电机机房变配电所所设置在在地库，宜设置置在靠近近大型用用电负荷荷处；室室外通往往变配电电所绿色色车道的的层高为为2.88米，可可采用局局部梁上上翻。7.3. 柱网网、布车车方式、轮廓线线的综合合关系7.3.2 柱柱距、车车道宽度度、地库库轮廓设设计不合合理；7.3.3 车车道宽度度、车道道靠近外外墙设计计不合理理；7.3.4 合合理控制制无效面面积；7.3.5 坡坡道出入入口及人人防出入入口；地库层高高优化方方法：1、中心心区大面面积区域域地库顶顶板采用用结构找找坡，局局部建筑筑找坡。2、

33、尽量量使“主主风道”靠近车车道外侧侧设置或或走车位位上空，车行通通道净高高控制在在22000mmm，停车车位净高高可控制制在20000mmm，即即可以将将主风管管及喷头头等设置置在停车车位区域域，节省省总层高高。3、风道道宽度尽尽量控制制在1.2米以以内，风风管尽量量不要设设置喷淋淋；4、电气气桥架、设备管管线与风风道平行行设置，尽量不不要设在在风道下下方，特特别是无无动力污污水管道道；5、各类类管线交交叉点不不要设置置在主车车道处；6、机电电综合管管线高度度计算：机电走管管高度=通风管管+自动动喷淋高高度+电电桥架+预留其中：通通风管高高度：3300mmm5500mmm(含含50mmm的安安

34、装支架架高度)；自动动喷淋高高度：2200mmm7、在地地库面积积较大，且流线线布局稳稳定的项项目，可可以考虑虑摒弃普普通风管管，采用用诱导风风机，以以节省层层高。但但需另外外考虑排排烟要求求。地下室层层高参考考数值（无梁楼楼盖）：1.1.有消防防车通行行，或覆覆土在11m以上上的无梁梁楼盖地地下室顶顶板，结结构最小小厚度约约0.445m。1.2.不设机机械排烟烟的地下下室，电电缆桥架架和消防防喷淋管管的最小小安装高高度需求求为0.2m。1.3.机动车车通行高高度为22.2mm，因此此无梁楼楼盖地下下室最小小层高应应按照22.855m控制制。优化后地地下室层层高示意意图：地下室层层高控制制的正

35、确确做法；结构上翻翻梁说明明：在部分分城市，只要当当地绿化化办没有有严格的的条令规规定覆土土厚度，可以采采用地下下室大梁梁上翻的的方式设设计。7700-8000高的结结构大梁梁，可以以考虑上上翻出顶顶板2000左右右，计算算覆土则则仍从顶顶板开始始计算。上翻梁梁形成的的梁格子子，可以以考虑在在板顶预预留排水水孔滤水水层和结结构找坡坡的方式式排除积积水，部部分验收收不严格格的地区区，可以以简单的的用破碎碎轻质砌砌块+水水泥浇筑筑回填的的方式抹抹平，11m的覆覆土加局局部堆坡坡足够种种大树。地下室层层高控制制的经济济效益；梳理全建建设过程程中的外外配套成成本项，减少计计划外成成本支出出在方案已已经

36、获得得公司批批准，正正式方案案文本制制作之前前，安排排一次与与开发地地域的辖辖区人防防、消防防、市政政、环保保、绿化化、交警警、教育育、规划划、建委委、发改改委、电电力、燃燃气、自自来水、电信、电视、城管、卫生、房管、图审等等部门的的沟通，由项目目总牵头头，含外外配套、设计、成本、营销专专业人员员对可能能影响建建设的不不利和有有利因素素进行梳梳理汇总总，并存存档备案案。11导则编制制说明：1.华东区区域某项项目20011年年由于在在设计阶阶段未充充分考虑虑室外变变电站，引发业业主投诉诉维权，景观在在交房后后进行较较大整改改，增加加成本支支出；小区生活活、消防防水泵房房布置应应考虑以以下因素素：

37、1）小区区规模及及小区内内各建筑筑性质；2）小小区地势势、地形形；3）小区周周边市政政给水管管网水压压情况；4）市市政规划划路或现现状路的的影响；小区分分期开发发建设计计划。小区水池池设计：1）小区区用生活活水池容容积按最最高日用用水量的的15%计算；单体建建筑用生生活水池池容积按按最高日日用水量量20%计算；计算生生活水池池容积时时不包括括市政直直供水楼楼层的用用水量。2）当采采用叠压压管网给给水设备备供水时时，不设设生活水水池。3）当室室外给水水管网能能保证室室外消防防用水量量时，消消防水池池的有效效容积量量应满足足在火灾灾延续时时间内室室内消防防用水量量的要求求；当室室外给水水管网不不能

38、保证证室外消消防用水水量时，消防水水池的有有效容积积量应满满足火灾灾延续时时间内室室内消防防用水量量和室外外消防用用水量不不足部分分之和的的要求。4）生生活、消消防水池池应分别别设置。水泵房的的设计：1）水泵泵房应与与水池贴贴临设置置。2）消防防供水设设备按泵泵房服务务范围内内最大一一栋建筑筑所需流流量及扬扬程选型型。3）消火火栓系统统静压大大于1.0MPPa、喷喷淋系统统配水管管道的工工作压力力大于11.2MMPa时时，应采采取分区区给水系系统。4）生活活给水系系统除市市政直供供楼层外外，其他他楼层需需分区加加压供水水，分区区采用多多套供水水设备分分区，一一般按照照8110层范范围一个个分区考考虑，如如当地自自来水公公司有要要求时，则按当当地要求求设置。小区的水水表设置置原则：1）水表表通常设设住宅生生活用水水表、商商业用水水表、公公共事业业用水表表；2）水表表应设在在水表井井内，水水表井设设在人行行道或绿绿化带下下；3）如当当地自来来水公司司有要求求时，则则按当地地要求设设置。小区的室室外给水水管网布布置成环环状给水水管网，环状给给水管网网与市政政给水管管的连接接管不少少于两条条，当其