2022年房地产行业企业滨江集团竞争优势分析

1、2022年房地产行业企业滨江集团竞争优势分析1.产品与管理优势：产品力卓越，标准化管理降本提效1.1 产品力和品牌力强，项目去化快溢价高公司品牌认可度高，去化快。我们整理了 2021 年公司各个月份开盘的杭州项目的中签 率数据，31 个样本项目的平均中签率为 9.1%，其中 90%低于 15%，且基本上都低于当 月杭州新房市场均值。尤其是在 2021 年下半年“8.5 新政”后，9 月后的杭州新房市场 平均中签率升至 25%以上，而公司项目中签率仅 3%-17%，这也印证了公司较强的品牌 认可度。产品体系成熟标准化程度高，标杆项目夯实品牌基础的同时不断进行创新。公司产品包 括 ABCD 四大产

2、品类型，分别指住宅、类住宅、酒店式公寓和长租公寓，并按照装修造 价和软装标准分类，总共涵盖十六个标准版本，可满足各类消费者差异化的需求。且产 品标准化程度高，可复制性强，有利于保持产品品质的稳定性以及各个节点效率的优化。 此外公司建立了创新团队并引入大量优秀的设计单位，在建筑、装修、环境、配套、设 施设备等各个环节进行创新，保持每年都有 26 个新品推向市场。产品的品牌与品质带来相较于竞品更高的溢价。在非限价的新房市场，公司产品能够卖 出更高的售价，比如 2020 年江西上饶公园壹号以近 13000 元/的均价，遥遥领先上饶8000 元/左右的市场均价。在二手房市场，我们跟踪的部分滨江楼盘相较

3、于周边精品 平均有 23%的溢价。特别是在杭州以外的两个项目金华的悦虹湾和温州的金色家园的二 手房价格也能分别比周边竞品高出 19%和 17%。因此公司产品保值增值空间更大，在 新房市场更能受到客户青睐。1.2 对内管理高效，对外合作稳定对内通过标准化管理，在各个重点环节加强品质和时间的控制，提高人效、加速周转、 降低成本。一方面公司人均效能高，截止 2020 年末，公司房地产板块员工 1053 人，管 理项目 100 余个，平均每个项目 10 人，按 2020 年全年销售额 1363.6 亿元计算，人均 销售额达到 1.29 亿元/人。在 2020 年、2021 年克尔瑞房企人力资本价值均排

4、行第三名。 另一方面公司周转快，拿地后方案确定、工程招标、营销等加快推进，能做到拿地不到 一个月，项目规划方案即可公示，在杭州拿地项目 7 个半月能达到首开，外地项目 6 个 月达到首开。此外公司建立了全项目全周期的成本控制体系，在产品定位、设计、招采、 施工、结算等方面精细化管控，并通过目标管理、动态监控、核算总结，确保工程成本 在目标范围内。对外与优秀供应总包方保持长期战略合作，保证工程质量和产品品质稳定。公司在设计、 施工、材料、设备等方面均有稳定的供应商，且采用支付现金结算，无商业票据，因此 供应商更愿意与公司达成合作。公司成立二十九年来，总包单位共 9 家，均为特级及一 级资质企业，

5、其中有 5 家合作年限在 10 年以上，最长的达 25 年以上。长期合作下形成 了高度的信任和默契，能够降低合作风险，提高开发效率，并且合作价格也更优惠。此 外公司和全国地产前 20 强进入浙江的 16 家都有合作，95%的项目均由公司操盘，并收 取一定的项目管理费（一般为销售额的一定比例），根据项目是否并表及合作协议约定不 同，部分项目的项目管理费在交付前确认，部分项目在交付后确认。内外部共同发力使得公司整体管控能力较强。2021 年中期公司营收口径的销管费率为 3.3%，操盘销售额口径的销管费率 1.4%，均处于行业低位。随着行业告别粗放的土地 红利、金融红利，进入问精细化管理要红利的时代

6、，公司的管理能力将成为非常重要的 竞争力。图：样本房企销管费率（营收口径）对比2.滨江集团区域优势：聚焦杭州，深耕浙江，适当外拓2.1 战略聚焦杭州、深耕浙江从深耕杭州，到全面覆盖浙江并布局省外高能级城市，公司逐渐形成“三省一市”布局。 公司从成立来专注深耕杭州市场，近三年在杭州的投拓权益金额占比在 70%左右，同时 有重点地参与浙江省内和省外其他城市。在浙江省内不断下沉，2019 年布局重心在金华 （投资金额占比 19.4%，下同）、温州（11.5%），2020 年投拓侧重方向调整至宁波（8.0%）、 嘉兴（4.8%），截至 2021 年已布局浙江 11 个地级市，完成省内全覆盖。在浙江省外

7、持 续开拓高能级城市，在 2020 年补仓南京、苏州，2021 年进军广州，逐渐形成以浙江省、 江苏省、广东省以及上海市为核心的“三省一市”布局战略，区域布局愈发均衡。土储货值充裕，杭州货值占比达 67%。截至 2021 年中期公司累计土地储备 1426.3 万 方，同比增长 13%。土储可售货值 2780 亿元，可覆盖 2021 年全年销售金额的 1.6 倍。 其中杭州/浙江省非杭州/浙江省外土储面积占比分别为 56.3%/33.9%/9.9%，货值占比 分别为 67%/16%/17%。公司积极扩张土地储备，新增土储权益比显著提升。公司 2020 年新增土储权益建面 214 万方，同比增长

8、40.4%，五年 CAGR 达到 47.6%；权益对价 410 亿元，同比增长 51.7%， 五年 CAGR89.4%。2021 年公司目标新增 30 幅以上土地，截止上半年已经获取 21 幅， 权益建面 122.1 万方，权益对价 265.44 亿元，其中杭州/浙江省非杭州/浙江省外新增土 储权益建面占比 60.1%/33.3%/6.6%，权益对价占比分别为 77.7%/16.4%/5.9%。此外， 公司新增土储权益比显著提升，五年内金额口径权益比从 2016 年的 28%提高至 2021 年上半年的 60%。杭州 2021 年第三次土拍规则大幅调整，打开项目利润空间，公司积极加码补充优质地

9、 块，拿地毛利率有望改善。2021 年杭州实行土地集中供应，由于优质土地有限，且上半 年房企补仓需求较大，第一次集中土拍市场火热，平均溢价率为 24.9%。第二轮集中供 地由于拿地门槛提高且利润率低，土地市场降温明显，平均溢价率仅为 4.6%，9 宗地块底价成交。相比前两轮，第三次土拍规则做了全面、大幅度的修改：提升新房限价；取 消竞自持比例，改为摇号；土地溢价率上限由 15%下调至 10%，保证金从地价 20%降 到了地价 10%，最高不超过 5000 万；部分地块起拍价下调，使得土地盈利能力显著修 复。公司在第三次集中供地政策窗口期积极加码，斩获 4 宗地块，数量与绿城并列第一， 权益建面

10、 17.4 万方，权益金额 37.1 亿元，为在杭州市场继续深耕夯实基础。公司在杭州销售市占率超 10%，销售额排行榜多年位居首位。公司近五年在杭销售额 稳居前五，根据透明房地产研究院数据，公司在 2021 年分别以 457.42 亿、643.05 亿和 640.86 亿的成绩蝉联杭州市股权榜、操盘榜、销售榜三榜的冠军席位，成为杭州楼市最 大赢家。同时公司在杭州的市占率稳步提升，2021 年销售额口径市占率达到 13.6%，比 2020 年提升 2.9pct。2.2 2021 年城市分化加剧，杭州楼市更具韧性随着房地产增长态势放缓，城市销售分化加剧，重点城市销售市占率将持续提升，杭州 经济基本

11、面良好，房地产市场具备需求支撑。2021 年杭州市实现生产总值 18109 亿元， 同比增长 8.5%，高于全国 0.4 个百分点；2020 年杭州城镇居民人均可支配收入 68666 元，是全国城镇居民人均可支配收入的 1.6 倍；2020 年常住人口 1196.5 万人，与第六 次人口普查相比十年 CAGR 为 3.2%，高于全国 2.7 个百分点，强大的经济实力和人口吸 附能力为杭州房地产市场需求提供了坚实的需求基础。杭州楼市库存不足，短期供需矛盾突出，对新房房价形成强支撑。从商品住宅库存去化 周期（可售商品住宅面积/近 6 月商品住宅成交面积均值）来看，杭州近两年均显著低于 行业平均，截

12、至 2021 年 11 月仅 2.4 个月，而一线和样本二线城市均值分别在 10 个月 和 12 个月。从批售比（近三月商品住宅批准上市面积均值/近三月商品住宅成交面积均 值）来看， 2021 年 11 月杭州批售比 100.9%，而一线和二线城市的平均批售比分别为 126%和 136%，杭州楼市从以往的供过于求转变为供不应求。限价政策下房价倒挂严重，使得杭州新房去化速度快。从 2016 年 G20 杭州峰会后开始， 新房限价就成为了杭州楼市的主旋律，2017 年 3 月，杭州通过控制预售证发放、限制一 手房备案价、限网签等措施，严格控制全市平均房价水平。2018 年 4 月，杭州商品住房 销

13、售开始实行公开摇号方式，相比一手房，二手房市场因为不受政策限制，挂牌价格猛 涨，迅速超过新房价格，形成了畸形“倒挂”。新房限价使杭州新房市场持续火热，去化 速度快，2021 年杭州新开盘推出套数 13 万套，平均去化率达 87%，其中西湖区新开盘 达到 100%去化。每轮房地产周期中杭州销售恢复优先于全国，且幅度领先。我们根据 70 大中城市新建 商品住宅价格指数将中国的房地产市场自 2012 年起划分为三轮周期：2012 年 6 月-2015 年 4 月，2015 年 5 月-2017 年 9 月，2017 年 9 月-至今。可以看到基本上在每轮上行周 期前，杭州都先于全国达到向上拐点，且上

14、行幅度更大。2021 年下半年，行业商品住宅 价格持续下跌，而杭州商品住宅价格开始反弹，说明杭州楼市更为坚挺。3.滨江集团融资优势：严控三道红线，民企高信用代表3.1 融资结构健康，三道红线维持绿档公司财务稳健，三道红线维持绿档。截至 2021 年上半年，公司有息负债 461 亿元，同 比增长 20.2%；净负债率为 91.2%，剔除预收账款的资产负债率为 69.1%，现金短债比 1.62，三道红线近三年来均维持绿档。图：公司有息负债及同比公司债务结构健康，融资渠道畅通。截至 2021 年上半年，公司银行贷款占比为 72.8%， 中期票据占比为 12.1%，债券占比 15.1%，无信托和境外债

15、。长短债结构合理，截至 2021 年上半年，公司一年内到期的有息负债占比为 24.1%，2-3 年期债务占比最高，达 41%。3.2 融资成本行业低位，比肩国央企龙头公司融资成本接近国企龙头，且仍在不断下行。公司综合融资成本四年来稳步下行，2021 年 6 月末公司的综合融资成本较 2020 年下降 30 个 bp 达到 4.9%的新低点，足以媲美 央企国企。2022 年公司新发行的 9.6 亿规模超短期融资债券，票面利率仅 4%。此外， 公司授信储备充裕，截止 2021H1 公司共获银行授信总额度 791.1 亿元，较上年末增加 10.2%，剩余可用授信额度占比 58%，体现银行对公司的认可。行业信用风险频发下，公司财务稳健更能获得客户信任。受到三道红线、房地产贷款两 集中制度、预售资金监管收紧等政策影响，房企现金流严重承压，2021 年下半年来行业 信用风险频发，很多房企由于资金断裂而产生项目易手、延期交房、烂尾跑路等问题