2022年美的置业竞争优势分析

1、2022年美的置业竞争优势分析1.美的置业：稀缺的高信用，低估值公司目前，行业所面临的是前所未有的信用挑战，能保有持续低成本融资能力的全国化民 营企业寥若晨星。一部分企业无法借新还旧，面临债务重组，或者处置资产的压力；另一 部分企业则面临融资成本的持续上升，盈利能力未来显著承压。 我们认为，公司是当前仅有的，极少数具备持续低成本融资能力的全国化民营房地产 企业。公司几乎是融资成本低于 5%的企业中，唯一在最近 6 个月没有出现市值明显上升， 反而市值显著缩水的企业。1.1极低资金成本，顺畅借新还旧公司 2015 年至今历年的综合借贷成本都相对较低，均未超过 6%。2018 年以来，美 的置业依

2、靠其较好的信用资质和多元化的融资工具组合，实现了融资成本的连续下降，综 合借贷利率已经由 2018 年的区间相对高点（5.87%）下降至 1H21 的 4.92%，降幅明显。 且新增借贷成本均低于当年存量借贷成本。此外，在主要民营开发企业当中，美的置业的 平均融资成本处于相对靠前位置，是较为稀缺的优质民营开发企业。公司的资金成本虽然和股东背景有关，但也和公司稳健的杠杆利用和拓展原则有关。 近年来，公司剔除预收账款的资产负债率及净负债率均有明显改善，现金短债比有所提升。截止 1H21，公司有息负债总额为 571 亿元，且一年内到期的有息负债占比稳定维持在 20% 左右。1.2宽信贷紧信用之下的受

3、益者我们认为，房地产信贷的额度并不稀缺，甚至有可能因为稳增长的政策有所扩张。政 府工作报告指出，应支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。按揭贷款的投放也 并不少，预计按揭贷款利率有望快速下降，企业销售回款速度有望在二季度后改善。但是，信用市场频发状况，且信用恢复所需要的时间旷日持久，很多企业不得不通过 变卖项目来偿还负债。我们认为，公司是宽信贷、紧信用的大环境下，主要受益的民营企 业。公司凭借良好的信用记录，融资成本得以继续下降。金融机构愿意信赖公司，3 月 3 日，招商银行和美的置业达成战略合作，公司获得 60 亿元地产并购专项额度。最近一期 公司中票发行的利率为 4.5%，显著低于绝

4、大多数民营企业的债券发行利率。目前公司的 银行授信额度已由 2018 年的 706 亿元提升至 1H21 的 1,432 亿元。1.3不依赖美元债，最大限度降低负债风险虽然在行业的繁荣期，美元债成为驱动公司发展的重要手段，但美元债市场不仅在境 外法律适用性，处置清偿顺序等方面存在不确定性，也对汇率波动，国际政治经济情势敏 感。现阶段，随着行业信用，尤其是民企信用垮塌风险的出现，境外债务的借新还旧，挑 战性就更大了。公司是高信用企业中，极少数不需要偿还存量境外债务的公司。公司的高信用，完全 立足于境内金融机构的信任。如果未来公司可以进入境外融资市场也是发展的增量。短期 而言，我们也认为公司不会谋

5、求境外债务融资。当然，以公司目前的市值，我们相信更没 有境外股权融资的可能性。 从融资期限结构来看，公司新增融资以 5 年期以内的中短期债务为主。作为一家全国 性布局业务的民营企业，在行业信用恶化的时期能够具备持续的市场化借新还旧能力实属 难得，我们看好美的置业所具备的持续融资能力。图：公司各融资品种余额占比2.规模有跃升机会，美的置业发展质量更值得期待2.1结算有望进入丰收期历史而言，公司规模发展势头足。2016-2021 合约销售 CAGR 高达 45%，是 TOP30 房企中的民营企业增速最快的企业。2021 年公司实现合约销售金额 1,371.4 亿元，同比增 长 8.7%，实现合约销

6、售面积 1,176.4 万平方米，同比增长 5.8%。由于企业信用安全，消 费者并不担心交付问题，在 TOP30 企业中，公司 2021 年合约销售额增速也不低。公司具备扩张意愿，土地储备丰富。2021 年，在行业基本面下行的情况下，公司依 然有不小的拿地规模。截止 1H21，公司有土储面积 6309 万方，按 2021 年销售额计算， 可供公司约 4 年的开发，土储充足。1H21 公司新增土储面积/销售面积比值为 0.6，拿地 金额不超过回款的 40%。2.2从合作拿地到独立开发公司历史权益比不高，1H21 公司新增拿地权益比约为 68.9%（2018 年为 67.7%）。 和很多企业一样，

7、公司通过合作拿地，可以有效降低土地市场的竞争，同时争取更快扩大 销售额，跻身规模房企之列，从而进一步降低资金成本。 当然，合作拿地本身也暴露出公司发展时间短，操盘能力不足，运营能力不足的问题。 公司让渡了不少项目的操盘权。公司在重要区域的商业综合体，在几年前还需要委托第三 方管理运营。公司毕竟规模化起步较晚，虽然激励丰厚，但在彼时高激励的地产行业，却 也不算一枝独秀。而公司追求稳定运营，培养内部人成长的好处，在当时的市况下无法体 现。反而由于公司不够狼性，不引入明星职业经理人，显得短期品牌影响力不足。一旦到了调整期，公司的长期主义就开始闪光。由于团队本身凝聚力足，即便在发展 过程中也遇到一些挑

8、战（例如拿地成本上升，潜在盈利能力下降），但毕竟不存在管理层 和股东之间的利益立场冲突，也不存在管理层为了短期证明自己，盲目扩张规模的强诉求。 越是在这种时候，公司对人才的凝聚力也进一步增强。这种情况之下，公司独立开发的信心更足，不仅开始收购一些存量项目公司的股权， 也可能相应减少拿地的合作力度，增加权益比。我们认为，增加权益比的过程，也是公司 进一步控制风险和提高发展质量的过程。2.3从高度发散到逐渐收敛公司是极少数高信用的全国化公司，全国化的布局已经逐渐成形，但在单个城市的市 占率还不够高。 公司在 2010-2015 年在全国范围内铺开项目，2015-2018 年开始战略转型，深耕区域

9、项目发展。根据 1H21 业绩发布会，公司计划在未来培育以及巩固 5 个以上超过百亿元的 根据地城市，同时强化培育 15-20 个 50 亿元销售规模的高能级城市，以及 10-20 个 30 亿 元的高潜力城市。截止 1H21，公司全国范围内销售金额排名前十的城市合计贡献销售占比 50%，城市 升级与区域深耕战略成效显著。据克而瑞统计的 2021 年全口径销售金额数据显示，公司 在部分重点深耕城市销售表现优秀，正逐步形成自己的品牌优势。从销售结构来看，公司的开发业务逐渐聚焦于沿海发达地区，沪苏、浙闽、珠三角地 区的合约销售额占比逐年提升，而其他区域的合约销售额占比则从 2018 年的 46%降

10、低为 1H21 的 31%。从城市能级层面看，公司在一、二线城市的合约销售占比也由 2018 年的 69%持续提升至 1H21 的 78%。从拿地结构看，公司亦体现出深耕高能级城市进行业务区域聚焦的趋势。长三角及珠 三角区域的新增土储合计占比已从 2019 年的 58%提升至 1H21 的 65%。截止 1H21，公 司新增土储中一、二线城市占比达到了 87%（2019 年仅为 64%）。我们认为，公司正在取代一些低信用民企的市场位置，成为新一轮的地产十强候选人。图：公司新增土储区域结构3.美的置业四大主航道业务协同发展美的置业坚持房地产开发、大服务、产业、商业四大主航道业务协同发展。公司立足

11、 房地产开发基本盘，提升物业服务品质，完善商业运营和产业生态，向智慧健康空间服务 商升级，同时加快拓展产业生态，精准加大投入，夯实地产+科技价值链布局。3.1坚持有品质的销售，践行产品主义物业开发及销售贡献了公司的主要收入来源，也是公司业务发展的主要方向。近年来， 美的置业不断向中心城市和核心一二线城市靠拢，具体来说，公司聚焦 40 个左右城市， 构建“根据地+卫星城”布局模式，持续贯彻区域深耕和城市升级战略。根据地指公司已 有优势或相对优势的城市，各区域向根据地城市高度聚焦细分市场、精准投资，引导塑造 体系化优势运作模式，强化去化和盈利导向，提升规模，进一步提升深耕效益。公司的住宅开发业务主

12、要聚焦于打造中高端品牌标杆项目，目前已经打造了 4 大产品 系明星标杆项目，随着 TOP 系产品线“璟睿”的落地，不断积累标杆效应，将使公司逐 步向中高端开发品牌迈进。3.2发展地产相关业务物业服务：坚定执行 1+N 战略，夯实基本盘，不断提升服务品质。公司物业服务板 块立足社区服务基本盘，不断发力家装、家电销售、房屋租赁、到家服务等增值服务，以 及代建、开发商服务、广告传媒等延伸服务，大力拓展产业园服务规模。公司联手盈峰环 境成立城市管家研究院，聚焦智慧清洁示范型社区的打造及城市空间运营服务。截止 2021 年底，物业服务板块服务进驻城市 70 个，全国范围内服务项目 350 个，新进 26

13、 个产业园 项目，拓展文旅、公建、学院等多元业态。商业运营：聚焦 3 大产品线，树立标杆品牌。截止 2021 年底，商业运营板块优质商 业土地储备达 110 万平方米，公司运营商业建筑面积超过 350 万平方米，在 5 大城市开业 8 座商场，合作联盟商家超过 1,000 家。租赁住房业务方面，截止 2021 年底，公司悦然 寓房间量已达 2,000 间。标杆项目陆续落地，悦然系品牌力逐步增强。产业生态：打造科技智慧人居产业链，积极培育“第二跑道”。公司成立数字科技公 司，瞄准房地产新竞争环境下的竞争趋势，用科技创新加速产业链垂直整合，将智能化产 业和建筑工业化定位为行业“第二跑道”，通过产业数字化建设及开发软件服务平台，为 客户提供领先的整体解决方案。1H21 产业生态板块的签约合同额已达 10.85 亿元，服务 客户超 200 家，百强房企覆盖率达 30%，