经贸管理学院叶轩佐青春何处的住房消费模式及困境研究10.22晚结题1

1、目录1 毕业大学生的消费状况分析31.1当代大学生消费新概念31.2当代大学生的消费水平31.3消费具有参照性31.4.3消费状况存在1.4.1储蓄观念淡薄，财商需培养和加强41.4.2消费结构存在不合理41.5当前大学生消费心理和行为偏颇的原因分析42 毕业大学生的住房拥有状况研究42.1普通高校毕业大学生的住房拥有状况42.2相对精英毕业大学生的住房拥有状况63 青年住房问题的影响及产生的原因研究73.1住房拥有影响.73.2住房形式影响.73.3住房问题产生原因74 住房模式研究84.1 住房模式现状概述84.2 保障性住房融资模式94.3 现有保障性住房融资模式94.3.1提供主要.9

2、4.3.2 社会机构提供以及自筹.94.4 融资模式的现状和问题94.4.1 融资单一，依赖度高94.4.2 融资手续复杂，实施效率低下104.4.3 现有的融资模式容易引起现象104.4.4 现有融资模式的担保机制不完善104.5 保障性住房融资模式的创新105 国内外现有的青年房屋保障措施145.1的住房保障政策145.2的住房保障政策145.3英国的住房保障政策156.解决对策与建议156.1 具体对策与建议157 小结16参考文献161 毕业大学生的消费状况分析1.1 当代大学生消费新概念消费群体是由具有某种共同特征的若干消费者组成的，凡是具有同一特征的消费者在消费心理特征、行为及等方

3、面都有许多共同之处。（1，2006）根据多种特征对消费，消费心理学M，者进行区分，就形成了多个不同的消费者群体。而价格、质量、潮流是吸引大学生消费的主要。从结果来看，讲求实际、理性消费仍是当前大学生主要的消费观念。1.2 当代大学生的消费水平在未毕业之前，大学生的主要经济来源是家庭。网络问卷显示，大学生的经济来自家庭的占消费收入 69.5%。其中约 40%的学生每年可以从父母处得到5000 元以下的消费收入；约44%的学生每年可以从父母处得到5000-10000元的消费收入；约 16%的学生每年可以从父母处得到 10000 元以上的消费收入。（2，大学生消费行为的分析与引导J工商大学学报，20

4、06），而毕业之后虽入可能较少，但从父母处可获得的也随之增加。1.3 消费具有参照性大学生群体总是存在一些共同的特征，这除了其自身的外，主要原因是在大学生群体中存在与其他社会群体不同的参照群体，大学同学、朋友等之间通过各个方面的接触也会在毕业后影响大学毕业生的消费心理。所为参照群体，实际上是在形成其或消费时，用以作为参照、比较的个人或群体。（3符国群，消费者行为学M高等教育，2006）参照群体有利于理解一个人的消费信仰、消费心理和消费行为受他人影响的情况。1.4消费状况存在1.4.1 储蓄观念淡薄，财商需培养和加强财商”一词的提出者曾经：“财商与你挣了没关系，它是测算你能留住以及能让这些钱为你

5、工作多久的能力。”在中，当问及对“财商”概念的认识时，很多同学表示陌生。当问及毕业后的经济情况如何时，大部分同学都坦然承认自己的消费已经超出计划范围，甚至有些同学还需要向别人借钱，略有剩余的同学也想着如何把剩余的钱花完，只有极个别同学有储蓄的意识。可见，当前大学毕业生的财商需要培养和加强。1.4.2 消费结构存在不合理大学生的生活消费从 20 世纪 70 年代至今，至少有一个方面是共同的，即消费的主要组成部分以生活费用和学习资料、用品为主，在毕业后也只是增加了一部分工作上的花销。而据了解，大学生群体系数较高，有 46.12%的同学都是生活必需品，28.14%的是部分生活必需品和部分奢侈品，15

6、.36%的同学是根据自己的需求随意，另有 10.10%的同学消费时从不考虑需不需要。1.5 当前大学生消费心理和行为偏颇的原因分析当前大学生在消费上出现无计划消费、消费结构不合理、攀比、奢侈浪费、恋爱支出过度等问题，既与社会大环境的影响有关，也与家庭、学校教育缺乏正确引导不无关系。今天的大学生“没有围墙”的校园里，全方位地与社会接触，当某些大学生受到、拜金主义、奢侈浪费等不良社会风气的侵袭时，如果没有及时得到学校老师和父母的正确引导，容易形成心理趋同的倾向，在校风建设上注重塑造和强化学生良好的消费意识和消费行为，在大学毕业后给他们一个良好的消费，这也是高校政治教育一个非常重要的内容。2 毕业大

7、学生的住房拥有状况研究2.1 普通高校毕业大学生的住房拥有状况2010 年，、王芙蓉对新就业高校毕业生的居住情况进行了调查研究。新就业高校毕业生不同于其他群体，有着自己的想法和独特的要求。该从居住单元、住区选址、住宅节能三个方面分析了青年的住房情况，并提出了公共租赁住房的设计原则。在居住单元上，选择“租住”的青年人数最多，高达 48.9%；在“与父母同住”和“住宿舍”这两个选项上，人数分别为 23.4%与 21.3%，相差不大；而“自购商品房”的人数最少，仅%。这和者的经济状况、结婚计划、工作年数关。图 1 新就业高校毕业生居住方式的选择通过进一步发现，选择租有 34.8%的人选择租在城中村，

8、这与新就业青年的经济状况有关。另外，青年人的居家生活多以日常生理活动为主，活动不多，因为房间狭小，多以玩电脑为主，聚会比较少。目前，青年人对居住空间的私密度和舒适度有很大的渴求。在住区选址上，新就业的青年人在选择住房时更倾向于离工作地点近的区域和交通方便的地带。这与青年人刚步入社会，重心放于工作上有关。在住宅节能上，大多数新就业青年人比较有“”观念，倾向于节能性能好的住房。新就业高校毕业生是公共租赁住房的受益群体之一，本文章通过这三个方面的研究，为了改善住房拥有状况，提出了符合青年要求的公共租赁住房的设计原则。同时，、荣德昱具体对新型进程中的杭州青年的住房拥有状况进行了研究，将范围限定于杭州，

9、得出了更有聚焦力的数据。杭州在“十二五”期间确立了新的城市发展地位，经济社会飞速发展，同时，杭州的房价也在以惊人的速度提高。杭州青年承受着高房价的压力。显示，青年住房的主要类型有父母（亲人）的房子、租住私房、自有住房和集体宿舍，其中与父母同住和租房的最多，占了 60.7%， 拥有自己的房产的只有 20.7%，住房拥有度低。图 2 1976 年以后出生的样本住房类型同时显示住房支出压力大的青年人数超过 68.3%，住房支出超过收入的青年有 43.2%。最后，明确了需求的决定是收入，成本一定程度上收到籍贯的影响，例如杭州本地人购房会相对容易，边际成本和住房的地理位置相关，此外，工作、结婚意向、去留

10、意愿也会影响到青年的住房拥有状况。由上述可见，普通新就业高校青年的住房状况不容乐观。住房对青年的生活有着巨大的影响。2.2 相对精英毕业大学生的住房拥有状况2012 年，中国社会学所博士后在青年住房拥有的国际比较的基础上，利用 985 高校毕业生的拥有状况。数据，展示了“80 后”精英青年的住房据普查局的数据显示，35 岁以下的住房拥有率下跌了9.6%。澳大利亚国家表明房子的 35 岁以下只占总的 15%,而且还有下降的趋势。国外的青年人住房拥有率也在不断下降。985 高校毕业生的住房拥有率与普通高校毕业生相比相对较高，有着权的人数达 21%，未婚毕业生的住房拥有率远低于已婚毕业生的住房拥有率

11、。这选项1976 年以后出生的有效样本数所占比例父母（亲人）的房子87830.6%自有住房59520.7%租住私房77627.0%廉租房、公租房883.1%集体宿舍45615.9%朋友、亲戚借住481.7%其他301.0%总计2871100%与稳定的职业和相对较高的收入有关。而接受父母赞助的比率高达 68%，可见知识精英也在很大程度上依靠父母。同时，本也阐述了住房拥有在社会分化上的体现。拥有住房的人更可能拥有轿车，生活条件更为优越。3 青年住房问题的影响原因研究及产生的3.1 住房拥有影响1993 年，Haurin 等通过分析全美青年数据发现，对青年的住房拥有状况有显著影响的有、种族、与房价、

12、未来收入和赞助，而对住房拥有状况的影响不大。Bourassa 等学者通过数据分析，得出房价与之比对拥有住房有效应，未来收入有正面效应。Cameron & Tracy 则认为预期未来三年不会迁移可以增加购房的可能性。外国青年倾向于自己租房或买国青年则在条件允许的情况下，更倾向于与父母同住或买房。社会文化对青年住房拥有状况也有很大的影响。3.2 住房形式影响从理性选择理论来看，可以从“生存理性”、“经济理性”、“社会理性”的角度对新就业青年中出现的多种住房形式进行分析。“生存理性”是由于生存压力而产生的选择，新就业青年工作不稳定，又没有了福利分房的政策，缺乏安全感，通常选择租房、拼房、与父母合住的

13、租房方式；在“经济理性”方面，买房成本高，既有经济压力又有精神压力，有能力购房的青年多将买房视为一种投资，选择租房方式的青年则是为了减压；“社会理性”对青年住房也有的影响，青年会根据自身情况结合相应政策理性地选择，随着社会的进步，新就业青年的观念也在变化，对住房的要求更为个性化。3.3 住房问题产生原因青年在住房市场上多处于弱势地位，青年的“住房难”现状极为普遍，许多学者对其产生的原因了各自的看法。教授（2012）把青年住房问题产生的原因归纳为四点，分别从层面、经济与层面、政策层面、个人层面进行总结。在层面上，认为地方“坐庄式”和“以地生财”的方式抬高了房价，导致了供求之间的。在经济与层面上，

14、认为管理力度不够，存在过度投资，供给结构不稳的状况。在政策层面，认为住房保障制度需要有所改善。同时，在个人层面上，要求新就业青年树立正确的消费观，保持健康理性的心理。与此同时大学管理学院劳动人事与社会保障系的向嫄教授（2012）则更为细致地提出了自己的观点。国际上通用房价收入比来表示居民的住房支付能力，而新就业青年的收入比高达 10 以上，远超国际规定的上限 6，这表明房价畸高，而青年力。再者，新就业人群对住房需求量大，而经济适用房少，针对青年的住房建设就更少。租赁市场的不健全和住房保障制度的缺陷使得青年的利益无法得到保障，新就业青年的住房问题在国家住房保障制度中被边缘化，更激化了新就业青年的

15、住房问题。在留杭毕业生的住房难问题上，、等人通过对留杭毕业生的问卷，结合杭州的现状，总结出如下原因：一是杭州租房价格的和房价的居高不下，这使毕业生的生活水平得不到保障；二是高校在不断扩招，就业，住房需求更为迫切；三是杭州住房保障制度不够完善，毕业生得不到实在的。4 住房模式研究4.1 住房模式现状概述所谓住房模式，复旦大学博士认为：“一个国家或地区根据本地的经济发展阶段、公共财政能力、福利保障制度、社会价值观、文化传统、结构、就业结构等基本国情在住房方面所形成的一定式样。”就其演变发展，根本上也是由上列各影响决定，并且住房模式对居民消费行为、居住与就业的空间匹配、城市建设融资、公共服务资源布局

16、等具有重要的全局性影响。我国住房模式的演变，由福利模式逐渐货币化，而后渐趋市场化，直至全面市场化，以致带来诸多住房问题。为改善住房模式中出现的诸类问题，尤为解决应届毕业大学生“住房难”问题，进行了初步研究。4.2 保障性住房融资模式保障性住房，是指为中低收入住房家所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及的规定，由规划、统筹，提供给特定的人群使用，起社会保障作用。保障性住房融资主要依靠社会机构及个人投入，而则作为保障性住房的主要责任方。4.3 现有保障性住房融资模式提供主要是支持保障性住房建设的最好责任方，主要依靠地方财政4.3.1、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公

17、积金以及地方债券来筹集。这种通过自身来融资的模式由于当前难以独自提供所有建设保障性住房，自2011 年以后，极大。4.3.2 社会机构提供以及自筹保障性住房是整个社会的保障福利分配问题，关切道出于社会之中的企业、机构，他们也须从社会贡献的角度加以提供有限的帮助。目前，其提供的主要依靠、社保基金、保险等来筹集。由保障性住房来源结构可以明显看出，社会机构类的支持呈逐年递增趋势，且增势较为明显。4.4 融资模式的现状和问题4.4.1 融资单一，依赖度高支持里，有三分之二都是源自土地出让金，其他所提供的上千亿元方式包括地方财政等只占很少数额，许多地方的债券不能用于保障性住房建设之中，财政历来难以向保障

18、性住房倾斜等等，这些都对融资的灵活性以及性提出了。而社会机构所筹集的更是七成集中于贷款，这无疑显示了社会机构在保障性住房投入上的局限性，且容易受政策影响，很难持续性地利于保障性住房的长久稳定建设。4.4.2 融资手续复杂，实施效率低下当前保障性住房融资模式显现出极大的滞后性，尤其在对其融资项目的审批、放资上。类的融资模式，手续繁复，效率极其低下。保障性住房建设周期有其本身不可抗的耗时缺陷，若是的融资周期不能缩短，势必延缓整个保障性住房项目的保障及时性。4.4.3 现有的融资模式容易引起现象不论何种融资途径，都与有着密切的关系，程序上的冗杂也进一步加深了这一关系。在此背景下，便变得近乎寻常。建立

19、在基础之上的融资模式，加大了这种的可能性。4.4.4 现有融资模式的担保机制不完善目前，保障性住房融资模式下、保险都有较为完善的与之配套的担保机制，可以很好地为方服务。但是涉及到居民的公积金、社保基金等都没能引入有效的担保机制，某种程度上也可以说明这类融资模式的欠缺原因所在。4.5 保障性住房融资模式的创新目前，国际上比较常用的项目融资方式有 PPP 模式、BOT 模式、REITs 模式、ABS 模式等。保障性住房主要包括廉租房、公共租赁房、经济适用房等，对解决中低收入群体的住房问题发挥了的作用。2006 年，、胡高原、在 PPP 模式研究中，探索了 PPP 模式在解决廉租房融资中的作用。PP

20、P 模式指的是公私合营（PublicPrivate Partnership），廉租房 PPP 模式是项目融资的一种实现形式，指部门通过招、投标方式与中标组成的特殊目的的公司签订合同，由该公司在合同期内负责项目筹资、建设、运营，则与提供的金融机构达成一个直接协议，该协议使特殊目的的公司能比较顺利的获得。运行结构如下：图 1 廉租房项目 PPP 模式结构图同时PPP 模式使得来源多元化，可以减轻的投资负担，降低投资风险，缓解住房供求，保持社会可持续发展。而、（2012）从博弈论的角度分析了PPP 模式，这设立了建筑面积、房租价格、运营成本、投资总额等参数，建立了数学模型，得出了项目与的博弈矩阵。图

21、 2与项目与的博弈矩阵从而探寻了项目之间的决策问题，给提出来相应的建议。希望能够提供补贴和政策。在公共租赁房上，、（2010）提出了引入 REITs 对公共租赁房建设的重要意义。REITs 的全称是房地产投资基金，最早产生于，是通过公开或受益凭证募集特定多数投资者的，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种基金。2009 年，由进行了 REITs 的初步试验，在一次又一次的努力中，2014 年，中信设立“中信起航专项资产管理计划”（REITs 产品）的方案得到认可，、广州、开始进行了 REITs 的试点工作。本REITs 的重要意义在于可以更有效地利用民间

22、资本，降低企业投资风险，为公共租赁房取得的融资，为中低收入家庭提供的住房，促进社会和谐与发展。并在原有的 REITs 融资模式的基础上，推出了新的模式，即收购改造住房的 REITs融资模式和新建公共租赁房的 REITs 融资模式，这两种融资模式在解决上提供了极大的帮助。BOT（BuildOperateTransfer）模式译为“建设经营转让”，定义为“通过特许权协议，外商或私营商进行项目的融资、设计、建设、经营和，在规定的特许期内向该项目的使用者，由此回收项目的、经营和等成本，并获得合理的回报，特许期满后将项目移交给部门”。刘（2011）从应用 BOT 模式的环境分析、民间资本参与 BOT 项

23、目的能力分析与获利性分析的角度阐述了 BOT 模式参与公共租赁房建设的可行性BOT 模式为建设公共租赁房扩宽了筹资。ABS（Asset-Backed Securitization）模式是指资产化，即“以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来收益为保证，通过在国际资本市场上高档债券来筹金的一种项目方式”。2009 年，在省社科联调研项目中研究了 ABS 模式在廉租的应用由于采用 ABS 模式涉及的主体少，操作简易，可以节省时间和费用，而且项目原始权益人自身的风险与收益风险相，可以降低风险，提高 SPV 的资信等级，使得项目可以进入高等级的资本市场，拥有更广的融资。、（2013）将 BOT

24、 与 ABS 模式相结立了一种用于公共租赁房融资的新模式BTABS 模式。能在项目建设期吸引强有力的企业参与建设，运营管理期实现资产化，获得来源。图 3 BTABS 模式运行机制综上所述，可以从收益、风险、融资方式方面对所提的各个融资方式进行一个比较：图 4融资模式差异分析以上各融资模式都对我国的保障性住房建设起到不小的作用，需要的大力支持并完善法律、市场制度。通过对融资模式的分析，为解决新就业青年住房问题提供新的思路。模式差异PPP 模式REITs 模式BOT 模式ABS 模式收益要求不要求较 高收益要求稳定 收益要求稳定 收益不要求较 高收益融资方式部门 与民营企 业的合作房地产证 券化建

25、设项目 的特许权 转移资产 化风险对象、公司与银行发债融资 企业主体投标公司风险大小相对较小相对较大相对较大相对较小5 国内外现有的青年房屋保障措施的住房保障政策5.1的住房保障制度从制度初期的消除“房荒”阶段到现在的房屋政策重新定位，完全集中于提供租住房屋阶段经历了五十多年的时间。2004 年 7 月 14 日，房屋终止置业资助计划减少市场干预，这意味着此后市民置业与否完全以一个人的意愿和负担能力为依据不再从中其推动作用，而是完全集中于提供租住公屋房屋政策及施政方针的重新定位，表明今后将集中资源，为有需要的家庭提供租住公务，并退出作为发展商的角色，停止兴建和停止出售资助的各种居屋，以及大幅减

26、少在整体房地产市场所占的供应比例，将干预市场的程度降到最低。把不该管的事交给市场，让市场在所有能够发挥作用的领域都充分发挥作用，推动资源配置实现效益最大化和效率最优化，让企业和个人有和更大空间去发展经济、创造。2007 年元旦，房委会推出 3255 套“居屋”，共收到 14383 份申请书，尽管需求旺盛，但港府已经决意在发售完所有剩余房屋后淡出楼市，回归低收入的庇护者及健康房屋市场的监督者角色。的住房保障政策5.2的住房保障政策的制定与我国有着相识的文化、市场背景，对我国的住房保障政策具有的借鉴意义。从法律上规定了国家住房保障义务，给予低收入国民提起异议权，建立了动态的入局和推出机制，并成立了

27、包括公营住宅、公团住宅、公库住宅等在内的多层次住房保障系统。在对面向低收入所得者的住房政策的研究中，永井攻治、驹村（2006）从社会政策与经济的观点出发，阐述了今后的低收入所得者的住房保障政策该如何改进。其中，在所得再分配的观点上，认为“对于家庭而言，住房能力要与经济水平相适应”，并强调了与市场竞争向结合的重要性。平山（2014）在住房政策提案书中重点强调了青年人的住房问题。经过研究发现青年人的住房形式多是租房、与父母同居，很少有自己的，这与出身地、学历、工作不稳定、收入低下、社会保险的不安定、过于依赖父母的心理等有关，同时需要扩大保障性住房的对象范围，尽量使房价与居住者的条件相吻合，医疗、社

28、会福利、老年人等也要考虑到新的住房供给系统中去。5.3 英国的住房保障政策世界上第一次工业发生在英国，英国作为老牌强国，进程最快，住房问题也最早出现。19 世纪，英国的住房问题日益严峻，影响到了社会安定和发展，不得不采取开始干预住房市场。1915 年的上涨和抵押法是干预住房市场的开始。之后，许多房屋被炸毁，英国进行住房，提供补贴，推进住房建设。20 世纪进行了住房。经过长时间的尝试和，最后推出了国家干预和市场调节相结合的可支付住房。（2007）认为英国的居住方式有住在私房、租房、住在公房这三种，而采用的住房福利体系与居住方式相对应。通过宽限、提供的方式在政策上为自有住房的居民提供便利；通过向房

29、东提供现金津贴的方式缓解租房的居民的压力；对于住在公房的居民，则以“标准住房福利”为线，提供低廉的。另外对贫困家庭提供了追加的住房福利，除了“标准住房福利”，还提供其他社会补贴。平、（2013）将英国的住房保障形式分为三种，向无家可归和暂住提供廉租房，向租住或公共住房者提供可支付住房，向中低收入的住房者提供房租补贴。这三种住房保障形式对保障对象有严格的鉴定，符合标准才能享受相应的福利。最后分析了英国的住房保障政策带来的启示，认为中国应该法律体制，加强住房管理，加快住房金融的发展，并提高住房保障的针对性。以上的国外住房保障政策对杭州的住房保障政策的改善带来诸多启示，在解决新就业青年住房问题上提供

30、了政策性的帮助。6.解决对策与建议6.1 具体对策与建议新就业青年的住房问题不容忽视，住房问题的解决成为经济发展、社会稳定的重要保障。（2014）以太原市为例，通过问卷和实地走访，分析了毕业大学生的住房状况，提出了相应的对策，认为应该提高对新就业群体住房难问题的意识，完善住房保障体系，其次制定的政策，提供，再是规范购房市场与租赁市场，加大廉价房的供给量。在谏言上2010）提出在市场调配对应高收入群体，保障对应低收入群体后，属于中等及中等以下的“夹心层”的住房问题日益凸显。为了缓和这种现状，需要促进公共租赁房建设，扩大限价房的供应范围，降低建房门槛，放款条件，实现金融等。(2010)倡导新就业青

31、年住房问题的出路主要是建立和完善青年廉租公寓，从青年廉租公寓对新就业青年住房上的适应性出发，提出了福利性、保障性、循环性的特点，分析了青年廉租公寓的可行性。7 小结城市青年的住房问题已经成为了社会的热门话题，在上也受到极大的关注。然而对新就业青年的住房问题的研究还不够完善，随着社会的发展，新就业青年的层次在不断的变化，住房状况也在不断的变化。目前，新就业青年指的是”和“90 后”，以及绝大部分的“80 后”青年。他们的住房拥一部分的“有状况不容乐观，从来看，“985”等高等学府的新就业青年的住房拥有状况比一般高校新就业青年相对较好，但是仍然处于困境中。国内外的学者从各个方面分析了青年住房问题的

32、影响和产生原因。我国的住房模式在随着时代不断的变化，通过引进PPP、BOT、REITs、ABS 等模式可以使我国的住房融资模式得到创新，共有模式和CMAT 模式是探索解决新就业青年住房问题的新模式。通过分析国外的住房保障政策可以为杭州的住房保障政策带来启示，各学者对青年住房问题提供的建议也极富有参考价值。参考文献1,刘军民.中国住房制度问题研究M.，2007.：经济科学23.保障性住房建设：现状、影响及融资模式J.国际融资，2010(11).，.我国保障性住房融资模式探讨J.中国建设信息，2011(6).4李静静，.REITs 在保障性住房融资中的运用J.中地产，2011(3).5678（12).910（19).11.中国住房模式选择向何处去J.探索与，2012，（1).，胡