东方今典焦作项目招商策划方案

1、PAGE PAGE 58东方今典焦作项目招商运作策划二0一一一年七月月二十日目 录第一节 东方今今典产业业园区焦焦作项目目简介4一；坐落落位置与与区位优优势44二；焦作作项目周周边环境境4三；焦作作项目周周边交通通系统99四；焦作作项目建建设规模模99第二节焦焦作项目目产业园园定位 233一；产业业园产业业定位233二；产业业园类别别选择23三；产业业园功能能配置24四；建筑筑产品类类型244五；保障障服务功功能244第三节产产业园经经营 255一；产业业园产品品经营266二；产业业园产业业经营266第四节产产业园招招商 28一；招商商销售策策略288二；招商商销售价价格322三；招商商销售方

2、方式344四；招商商宣传推推广366五；招商商组织体体系399第五节 房屋销销售许可可证 44一；办理理机构444二；报审审资料444三；办理理周期444第六节 银行按按揭贷款款 455一；合作作选择455二；按揭揭优势455三；合作作方法455四；按揭揭方式477五；按揭揭贷款477第七节 房屋产产权证 552一；办理理机构522二；报审审资料522三；办理理周期544第一节 靖烨科科技园简简介一、座落落位置与与区位优优势1、开发发区沧州市经经济技术术开发区区是河北北省人民民政府批批准设立立的省级级开发区区，位于于沧州市市东侧，与黄骅骅市化工工产业基基地、港港口物流流产业基基地形成成沧州市市

3、的经济济产业带带，区位位优势明明显，是是经济产产业带率率先发展展的重点点区域。开发区西西侧与市市区相连连，城区区商业网网点近在在咫尺,3077国道穿穿开发区而而过，直直达黄骅骅港区，距黄骅骅港400公里，距市区区火车站站8公里里，距长长途汽车车站122公里，距高速速入口110公里里，地理理位置优优越，交交通十分分便利、畅通。2、靖烨烨科技园园靖烨科技技园座落落于沧州州市经济济技术开开发区中中心地带带，渤海海路南侧侧，紧邻邻开发区区管委会会，行政政办公便便利。科科技园周周边的基基础设施施完善，工业、商业、居住功功能齐全全，环境境良好，交通便便利，外外部环境境为本项项目提供供良好的的运营基基础，因

4、因此靖烨烨科技园园具有很很高的商商业价值值和发展展前景。二、靖烨烨科技园园周边环环境1、工业业环境几年来，随着沧沧州市及及开发区区产业结结构的调调整和产产业政策策的出台台，开发发区出现现了一大大批优势势产业和和优势企企业，在在开发区区形成了了产业集集群优势势。如河河北鑫源源泰钢管管集团、长丰钢钢管集团团、河北北元成实实业公司司等一批批技术水水平高、规模大大的管道道输送企企业在开开发区集集聚，在在沧州市市开发区区形成了了最具规规模的优优势产业业。传统统装备制制造业在在原有基基础上得得以充实实和壮大大，在区区域经济济发展过过程中起起到了积积极的推推动作用用，有力力支撑着着沧州市市经济的的快速增增长

5、。开发区现现有生产产钢管的的企业88家。其其中正常常运营66家，分分别为鑫鑫源泰公公司、鑫鑫宜达公公司、元元成实业业公司、长丰钢钢管公司司、中泰泰钢管公公司和泰泰兴制管管公司。中德利利钢管项项目竣工工尚未投投产，新新中联异异型钢管管项目正正在建设设中，产产业规模模逐年扩扩大，带带动了开开发区相相关产业业的发展展。对靖烨科科技园的的经营也也会带来来积极的的推动作作用，将将会成为为与靖烨烨科技园园相互依依存和依依赖的关关系。目前，开开发区拥拥有高新新技术企企业9家家，已有有30余余种产品品获得专专利权。天马力源源活塞（河北天天马力源源活塞工工业股份份有限公公司座落落在河北北省沧州州市经济济技术开开

6、发区，是生产产各种汽汽车、摩摩托车、空压机机及各种种汽油机机、柴油油机活塞塞的专业业化公司司。公司司始建于于19889年，经过近近二十年的发发展，现现在公司司已经是是注册资资金25518万万元，占占地500余亩，总资产产近亿元元，固定定资产660000余万元元，年生生产能力力6000余万只只的汽车车活塞制制造企业业。公司司现有员员工8000余人人，其中中大中专专以上的的技术人人员近百百名，高高级工程程师200余人。拥有先先进的活活塞生产产线122条，各各类生产产设备及及技术检检测设备备3500余台（套）。）唐威药业业（该公公司成立立于20004年年3月成成立，220044年8月月整厂通通过国家

7、家GMPP认证。公司占占地面积积233326平平方米，建筑面面积1220000平方米米。总资资产30000万万元，固固定资产产投资115000万元，注册资资本15536万万元，现现有设备备1500台套，生产能能力十亿亿元。现现有员工工2000余人,其中工工程技术术人员占占职工总总数的330%）。宝恩生物物（宝恩恩生物科科技有限限公司成成立于220044年，注注册资本本8000万元，公司一一期投资资25000万元元， 建建成了四四条一流流的符合合GMPP标准设设计的提提取物生生产线、一条中中试生产产线及一一个现代代化的实实验室， 现可可年产各各种植物物提取物物2000吨。公公司占地地面积3380

8、000平米米， 建建筑面积积一期770000平米。员工880人，50%以上具具有大专专学历。）鑫宜达钢钢管公司司（鑫宜宜达钢管管有限公公司始建建于20003年年，注册册资本330000万元。座落于于河北省省沧州市市经济技技术开发发区、占占地近330亩。于20004年年3月、公司通通过了IISO990011：20000质质量体系系认证、并顺利利完成IISO990011-20000的的换版。现有职职工近1150人人、其中中中高级级职称人人员近220名、企业资资产近550000万元。）螺旋旋管改造造项目以以及泰兴兴制管公公司（鑫鑫宜达钢钢管公司司的子公公司）昌源管件件公司（沧州市市昌源管管件有限限公

9、司成成立于220011年，注注册资本本50万万元，是是河北省省民营高新新技术企业。二OOO二年已已通过IISO990022质量体体系认证证。昌源源管件有有限公司司公司拥拥有员工工2000人、具具有国内内先进的的熔模精精铸设备备、FSSQ光谱谱分析仪仪、日本本系统数数控机床床加工、总装配配检测等等多条生生产线。）“新型不不锈钢阀阀门管件件”技改项项目均已已达产达达效。 天津矢崎崎汽车配配件有限限公司与与靖烨科科技园隔隔路相望望，矢崎崎汽车线线束项目目占地666亩, 建筑筑面积2235000平方方米，总总投资880000万元，现有员员工2000余人人，项目目投产后后生产规规模将达达到年产产25万万

10、套汽车车整车线线束，年年可实现现销售额额亿多多元。开发区目目前拥有有天成制制药、唐唐圣药业业、神达达药械、万岁药药业、阳阳光药业业等制药药企业。其中河河北天成成药业占占地面积积870000平平方米，建筑面面积3223000平方米米，固定定资产550000多万元元，生产产总值达达到两亿亿元，开开发区制制药行业业生产总总值将达达到数十十亿元，职工人人数近220000余人。将对生生活商业业和住宿宿产生需需求。各企业规规模不断断扩大，产业之之间已初初步形成成规模效效应，对对临边企企业也将将产生巨巨大的经经济影响响作用。2、商业业环境靖烨科技技园周边边有逸佳佳超市、好日子子超市、金穗超超市、恒恒泰花园园

11、周边商商业区、渤海专专修学院院周边商商业区、沧州移移动通信信开发区区营业厅厅等可满满足日常常生活需需要，同同时可满满足部分分生产和和办公需需求。开发区企企业研发发、生产产和办公公的高档档需求在在市区可可得到满满足。 3、金融融环境开发区的的金融机机构有中国农业业银行、中国银银行、中中国民生生银行等等几家国国有银行行的储蓄蓄网点，可以满足足园区企业业经营需需要和居居民日常常生活需求求。4、居住住环境沧州开发发区现有有“逸城浅浅水湾”、 “梧桐花花园”、“顺和小小区”、“恒泰花花园”四个成成熟住宅宅小区，和开发发区所属属的祝庄庄子、于家家场、八八里屯、祝家院院、赵家家坟等自自然村。靖烨科技技园配置

12、置了近33万平米米、适合合高级白白领员工工生活、居住和和娱乐的的场所，与开发发区的住住宅小区区、商业业街可以以形成良良好地互互补互动动关系，可以为为开发区区及周边边地区企企业的职职工提供供住宿便便利和休休闲服务务。5、商务务环境开发区行行政职能能除国土土和规划划部门外外，行政政管理部门门配置齐齐全，可满足足开发区区企业的的商务需需求。靖靖烨科技技园紧邻邻开发区区管委会会，将为为入园企企业提供供商务办办公便利利。靖烨科技技园建有有酒店、住宿、餐饮、娱乐等等设施，可以满满足周边边企业商商务活动动、就餐餐娱乐等等需求。6、教育育环境靖烨科技技园周边边有职业业教育、基础教育育等多所学学校、学学院，可可

13、供学生生就读与与学习。其中沧州州市劳动动技校将将是培养养高级蓝蓝领的摇摇篮，渤渤海专修修学院将将是为员员工高水水平和高高素质提提供培训训基地，开发区区中心学学校、育育才中学学、双语语幼儿园园，可以以为开发发区企业业员工子子弟、居居民提供供基础教教育和文文化教育育的基地地。三、科技技园周边边交通系系统京沪、朔朔黄铁路路贯穿华华北平原原，连接接华东、华南与与三北地地区，承载客客运、货货运、西西煤东运运的功能能。088年将建成成的邯黄黄铁路会会大大缩缩短环渤渤海地区区与华中中地区矿矿产运输输和钢铁铁运输距距离，加加快了物物流客流流的运输输能力。靖烨科科技园距距京沪、津沧、石黄高高速公路路8公里里，3

14、007国道道与开发发区渤海海路并行行，与高高速和1104国国道相连连，直通通全国各各地，车程1小小时可到到达天津津、黄骅骅港、德德州等地地，车程程2小时时可到达达北京、唐山、石家庄庄和山东东省府济济南，黄骅港港的海路路运输可可通往全全国各港港口城市市以及世世界各地地，交通通系统非非常发达达，运输输方便快快捷。四：靖烨烨科技园园建设规模模1、总体体建筑面面积： 727799.84总体平面面图2、单体体建筑面面积： 1号楼（单元式式厂房）单体建建筑面积积；1222433.2112号楼（单元式式厂房）单体建建筑面积积；566973号楼（单元式式厂房）单体建建筑面积积；69920.83559号楼（连通

15、式式厂房）单体建建筑面积积；1992044.95510号楼楼（连通通式厂房房）单体体建筑面面积；776299.1224号楼（庭院式式厂房）单体建建筑面积积；24447.78555号楼（庭院式式厂房）单体建建筑面积积；11189.28556号楼（庭院式式厂房）单体建建筑面积积；15556.377号楼（庭院式式厂房）单体建建筑面积积；11189.28558号楼（综合式式厂房）单体建建筑面积积；14472223、户型型建筑面面积： 1号楼（单元式式厂房）A单元面面积88， B单元元面积662 C单元面面积62 D单元元面积62， E单元面面积622 F单单元面积积55G单元面面积55 H单元元面积5

16、55I单元面面积555 J单元元面积55， K单元面面积555 L单单元面积积55M单元面面积97， N单元元面积662 O单元面面积62 P单元元面积62， Q单元面面积62 R单单元面积积62S单元面面积62， T单元元面积662 2号楼（单元式式厂房）A单元面面积1777， BB单元面面积1008 C单元面面积1008 DD单元面面积1777， 3号楼（单元式式厂房）A单元面面积1116， BB单元面面积1114 C单元面面积1116 D单单元面积1116， E单元面面积1116 F单单元面积积11664号楼（庭院式式厂房）A单元面面积2772， BB单元面面积2772 C单元面面积27

17、72 5号楼（庭院式式厂房） A单元面面积3996， 6号楼（庭院式式厂房） A单元面面积5119， 7号楼（庭院式式厂房）A单元面面积3996 8号楼（综合式式厂房）A单元面面积1227， BB单元面面积599 C单元面面积744 D单单元面积744， E单元面面积599 F单单元面积积92G单元面面积611 H单元元面积661I单元面面积611 J单单元面积466， K单元面面积677 L单单元面积积64M单元面面积466 N单元元面积446 O单元面面积611 P单单元面积611， Q单元面面积611 9号楼（连通式式厂房）A单元面面积3775 B单单元面积积4144 C单元面面积411

18、4 D单元元面积4009， E单元面面积4114 F单元元面积337510号楼楼（连通通式厂房房）A单元面面积3778， BB单元面面积5776 4、组拆拆建筑面面积： （1）单单元式厂厂房所有隔墙都为非承重墙，可以拆除或增加，使面积和空间产生变化，更适合办公、居住者使用（2）连连通式厂厂房所有隔墙均为非承重墙，用户根据使用面积的不同可将隔墙拆除，将2个单元变为一个单元，依次类推庭院式厂房均为三层建筑，用户可根据使用面积不同，通过拆分可分层购买或整幢购买。（3）庭庭院式厂厂房（4）综综合式厂厂房隔墙可自由拆分，面积可自由分割，户型面积从30至150m2不等，使户型面积更符合企业科研、办公、居住

19、需求第二节 靖烨科科技园定定位一、科技技园产业业定位1、定位位思路沧州经济济开发区区形成了了机械装装备制造造、汽车车电子、汽车线线束、生生物医药药、食品品加工、轻轻工产品品等主导导产业，开发区区加大了了对高新新技术企企业的支支持力度度，所以以靖烨科科技园产产业定位位思路是是围绕高高新技术术产业和和已形成成的产业业布局实实现园区区产业定定位，并并且做好好主导产产业、配配套产业业、延伸伸产业和和衍生产业业配套。2、产业业定位依据靖烨科技技园的产产业定位位是根据沧沧州市及及开发区区产业政策策、产业业规划、产业布布局以及及招商政政策，把把握沧州州市产业业发展方方向，建建立靖烨烨科技园园产业体体系，为为

20、入园企企业提供供相关政政策平台台，以获获得区域域性政策策支持和和行政扶扶持。3、产业业定位靖烨科技技园的产业定定位按照照重点发发展汽车车线束、汽车电电子、汽汽车装俱俱，以及及汽车零零部件等等主导产产业；以以IT产产业、电电子产品品、服务务外包为为辅；以以塑料加加工、五五金制品品、不锈锈钢制品品、玻璃璃制品、新型建建筑材料料为辅的的思路，建设成成为综合合性科技技园。二、科技技园类别别选择靖烨科技技园公司司是由山西西晋灵能能源公司司投资，在20008年年1月组建的，是以房地地产开发发、建设设、经营营为目的的新型开发发公司。投资公公司主营营业务是是以煤炭炭开采与与经营为为主，以房地地产经营营为辅的的

21、民营企企业，资资本实力力雄厚，对于靖靖烨科技技园的经经营会给给予很大大经济支支持。依依据靖烨烨科技园园公司和相相关企业业的社会会资源情情况，靖靖烨科技技园定位位于综合合功能科科技园更更适合靖靖烨公司司的经营营与发展展，靖烨科技技园可以通过完善善的园区区功能和和综合保障障服务体系系，充分利用用沧州市市和开发发区相关关政策，吸引中中等规模模及以下下高新技技术企业业入驻，做到“引得进进、留得得住、长长得大”。三、科技技园功能能配置本项目为为目标客客户打造造一个集集科研办办公、生生产销售售、生活活娱乐为为一体的的综合性性科技园园，按照照美观、实用、经济、安全的的设计理理念，注注重对园园区功能能的配置置

22、，规划实实现科研研孵化、综合办办公、生生产制造造、金融融商务、生活居居住、餐餐饮娱乐乐等六大大功能，为园区企业业提供一一个环境境优美、生产便便利、设设施完善善、商务务成熟的的综合功功能园区区。四、建筑筑产品类类型依据靖烨烨科技园园产业定定位和功功能定位位，其建建筑产品品形式以以高层单单元式、高层连连通式、多层庭庭院式、综合创创新式等等四种建建筑产品品表现形形式，全全面体现现园区的的功能配配置和丰丰富内涵涵。在建筑产产品设计计过程中中，应重重点考虑虑企业类类型与规规模对建建筑产品品设计的的需求。五、保障障服务功功能靖烨科技技园具有有完善的的保障服务务功能，具体包包括物业业、商务务、餐饮娱娱乐等服

23、服务功能能，孵化器器的功能能将结合合沧州市市创业服服务中心心的职能能和孵化化支持政政策体现现，后期期将视科科技园发发展状况况，适时时提供金融融、营销销、咨询询、人力力资源等等服务。第三节 靖烨科技技园经营营靖烨科技技园是以以房屋销销售、房房屋租赁赁与房屋屋合作为为主，以以保障服服务功能能为辅的的经营格格局，形形成综合合经营模模式，以以期获得得科技园园经营的的短期效效益和长长期效益益。一、科技技园产品品经营靖烨科技技园建筑筑产品经经营包括括房屋出售售、房屋屋出租、房屋合作作等形式式。靖烨科技技园将按照88：1：1的比比例实现现建筑产产品经营营，800%的房房屋实现现销售、10%的房屋屋实施出租租

24、、10%的房屋屋合作。在房屋屋产品的的经营过过程中视视招商进进展情况况，将对对8：11：1的的销售比比例作适适当调整整，最大大限度的的实现建建筑产品品销售。二、科技技园产业业经营科技园产产品的延伸伸经营是是产业经经营的表表现形式式，也是是获得长长期效益益的重要要途径，其内容容包括物物业管理理、金融融、营销销、商务务、孵化化、咨询询、人力力资源等等保障服务务的延伸伸经营。在科技园园经营过过程中企企业可以以发挥市市场优势势、政策策优势、园区优优势和企企业优势势，以建建筑产品品经营为为载体，以延伸伸产业经经营为连连接，最最大限度度地实现现产品经经营和产产业延伸伸经营，逐渐提提升科技技园的市市场知名名

25、度，扩扩大科技技园企业业的品牌牌效应。根据靖烨烨科技园园的基础础条件和和企业的的资源状状况，靖靖烨科技技园产业业的延伸伸经营应应按照成成熟一个个实施一一个的思思路，逐逐步从产产业延伸伸经营向向产业综综合经营营转变。首先要实实施科技技园的物物业管理理。重点点要实现现基础服服务、延延伸服务务和增值值服务的的保障与与经营，建立健健全基础础服务内内容、标标准和制制度，完完善园区区餐饮、娱乐和和证照代代办等延延伸服务务体系，视园区区企业的的需求适适时提供供仓储、物流和和运输等等增值服服务功能能。二要实现现科技园园的商务务经营。科技园园有着功功能齐全全、配套套完善的的商务设设施，主主要向园园区企业业提供会

26、会议会务务、会议议室租赁赁和培训训等服务务项目，让园区区企业充充分地利利用自己己有限的的房屋空空间，实实现企业业最大的的经营效效果。三要实现现科技园园的孵化化经营。科技园园孵化器器是国家家科技部部为支持持初创型型、创新新型高新新技术企企业的经经营与发发展，构构建的一一套完整整的孵化化体系和和标准，为入孵孵企业提提供成果果研发、产产品研发发和产业业化的孵孵化，科科技园孵孵化器建建立后可可以对入入孵企业业实施孵孵化管理理，园区区入孵企企业可以以享受到到孵化器器企业的的帮助和和政府孵孵化政策策的支持持，在取取得成绩绩后双方方企业均均可以获获得科技技基金的的奖励。科技园的的金融、营销、咨询和和人力资资

27、源等服服务功能能，在今今后的经经营管理理过程中中适时建建立与完完善，发发挥其功功能作用用，为企企业提供供更好更更全面的的经营服服务。第四节 靖烨科技技园招商商靖烨科技技园招商商运作要要以极具优优势的建建筑功能能、建筑筑产品、保障服服务、政政策资源源、地理理位置等等客观因因素，充充分展现现科技园园的功能能性、完完整性、舒适性性和经济济性，使使目标客客户认识识到靖烨烨科技园园能够帮帮助企业业实现快快速发展展、快速速成长的的目标。与此同时时要充分分运用市场场价格策策略，以以灵活多样样的宣传推推广方式式，有效效配合科科技园招招商与销销售，发发挥企业业职工的的主观能能动性，与客户户群体实实现情感互动，激

28、发其其购买欲欲望，以以期达到到缩短销销售周期期、提高高销售利利润的目目的。一、招商商销售策策略靖烨科技技园招商商与销售售要实现现周期短短、售价价高的目目标，主要体体现在宣宣传推广广和销售策策略方面面，在房屋屋销售过过程中，销售人人员要熟熟练掌握握并运用用销售方方法，加强与与客户之之间的沟沟通，让让业主对对科技园园功能和和保障服务务等内容容达到充分分了解，激发企企业的购购买欲望望，进一一步促成企业的的购买行行为，实实现科技技园的顺利招商商与销售售。1、建筑筑功能策策略靖烨科技技园在功能配配置上融融入了科研孵孵化、综合办办公、生产制制造、金融商商业、生活居居住和餐饮娱娱乐等六大功功能，体现了了靖烨

29、科科技园功功能齐全全、配套套完善和和服务周周到的经经营理念念，使园园区功能能与环境境自成一一体。可可以为入入园企业业提供全全方位的的保障服务务，满足足企业在在生产、生活等等方面的的需求。2、建筑筑产品策策略靖烨科技技园在建建筑设计计上突出出了建筑筑产品的的功能性性、多样样性和灵灵活性的的特点，体现了了建筑产产品公摊摊面积小小、出房房率高的的优势，购买此此厂房可可以大大大减少企企业的一一次性投投资。另另外单元元厂房面积积从50平平方米到上千平方米不等等，同时时可以对对现有厂厂房的面积进进行合理理拆分或或合并，全面满足足企业对对建筑面面积的不不同需求求。企业可以以用最小小的投入入获得最最满意的的工

30、业厂厂房，从而使使企业将将有限的的资金用用于更需需要的经经营活动动中。（1）单单元式厂厂房优势势单元厂房房面积从从50-1550不等，适合创创业型企企业研发发办公和和居住同同时使用用；（2）连连通式厂厂房优势势单元厂房房面积从从3000-6000不等，通过拆拆分或组组合，最最小厂房房面积可可以达到到1500左右，最大厂厂房面积积可以达达到12200以上，这种规规模的厂厂房适合合研发、办公、生产与与销售一一体化中中等规模模及以下企企业使用用；（3）庭庭院式厂厂房优势势最小单层层面积2275，最小小单幢面面积8225。最大单单层面积积5233，最大大单幢面面积15556，通过过合理分分割或组组合可

31、使使庭院式式厂房实实现单层层销售，多层销销售或整整幢销售售。（4）综综合式厂厂房优势势单元面积积从300-1550不等，通过拆拆分与组组合，可可适用于于不同规规模的研研发办公公、服务务外包、中介服服务等企企业使用用；3、保障障服务策策略靖烨科技技园已经经具备物物业、商商务、孵孵化等保保障服务务功能，在科技技园运营营初期可可以满足足大多数数企业的的经营需需求。随随着园区区功能的的进一步步完善，金融、营销、人力资资源等服服务平台台也将在在适当时时机建立立健全，以完善善园区的的保障服服务功能能，为企企业的发展提供供更有力力、更全全面的服服务支持持。4、政策策资源策策略 靖靖烨科技技园有与与沧州市市、

32、开发发区以及及创业服服务中心心相同的优惠政政策，孵孵化基金金、科技技基金以以及税收收减免等等政策， 会使使企业得得到发展展和经营营的支持持。凡进进入沧州州开发区区的企业业，企业业所得税税、增值值税、营营业税等等采取依依法征收收，开发发区将区区财政留留成部分分按比例例奖励给给企业。（1）企企业所得得税： 一般生生产性企企业，自自投产之之日起，区财政政留成部部分前三三年按1100%的比例例奖励，第4-6年按按50%的比例例奖励；经认定定的高新新技术企企业，自自投产之之日起，区财政政留成部部分前两两年按1100%奖励，第3-6年按按50%的比例例奖励。六年后后在原产品技技术的基基础上实实现产品品创新

33、的的企业将将延长三三年按550%的的比例奖奖励；新新办固定定资产投投资在4400万万元以上上的服务务型、娱娱乐型等等非生产产性企业业，自经经营之日日起，前前三年按按50%的比例例奖励，第4-5年按按30%的比例例奖励。（2）增增值税：一般生生产性企企业，自自投产之之日起，三年内内按地方方留成部部分的1100%给予奖奖励；经经省有关关部门认认定的高高新技术术企业、产品出出口企业业，自投投产之日日起，前前五年按按地方留留成部分分1000%予奖奖励；进进区投资资工业标标准厂房房建设的的企业，土地增增值税按按1000%的比比例奖励励。 （3）营营业税：非生产产性企业业，从开开业之日日起，33年内营营业

34、税按按区留成成部分的的50%给予奖奖励。（4）地地方所得得税、耕耕地占用用税、契契税：开开发区内内的生产产性企业业暂时免免征地方方所得税税、耕地地占用税税、契税税。（5）免免征费项项目：将根据据项目特特点实现现减免。5、地理理区位策策略靖烨科技技园坐在在落沧州州市经济济技术开开发区中中心位置置，并与开开发区管管委会相相邻，政政务环境境得天独独厚。周周边工业业、商业业、金融融、居住住、商务务和其他他配套环环境相对对完善，可满足足园区企企业生产产办公及及经营的的需求，对于科技技园具备备住宅功能能建筑的的销售将将形成环环境配套套优势。6、销售售价格策策略靖烨科技技园销售售价格具具有绝对对优势，工业科

35、科技园相相对于住宅和和商业具具有低成成本优势势，所以以销售价格格相对较较低。在在科技园园招商销销售时应应充分利利用价格格优势，打开沧沧州市工工业地产产经营与与发展之之门，合合理的开开盘价格格将是吸吸引企业业和居民民注意力力的关键键。销售价格格应采取低低开高走走价格策策略，分分阶段制制定出不不同的价价格走势势，这样样既能吸吸引投资资，又能能吸引消消费。在在销售控控制、价价格控制制和时间间控制上上实现三三者的紧紧密结合合、相互互协调，这是引导业主主产生销销售行为为的营销策策略。二、招商商销售价价格销售价格格的制定定方式有有租金返返算法、市场平平均法和和成本利利润法三三种，主要以以成本利利润法计计算

36、获得得销售价价格，以以租金返返算法或或市场平平均法进进行验算算和修正正。1、综合合销售价格格计算 （1）成本利润润法成本利润润法确定定销售价价格是在在科技园园建设成成本的基基础上加加上一定定的利润润值形成成的销售售价格。靖烨科技技园的成成本如下下；项目名称称项目金额额（万元元）平米单价价（元/）土地费用用514.570.667前期费用用378.652.000直接费用用137220.66718844.733建安费用用121119.009园区配套套费用16011.5778间接费用用14555.13356199.88管理费用用363.57228财务费用用0不可预见见费用363.57228销售费用用7

37、27.99000总计160668.99056622077.3毛利润额额度的计计算按市市场规则则一般控控制在成成本价的的35-50%之间，靖烨科技技园成本本估算价价格为222077元/，毛利利润应在在7755-11100元元/之间，靖靖烨科技技园的房房屋销售售均价为为29882.3-333077.3元/。（2）租租金返算算法开发区内内目前没没有出租租的房屋屋可以参参考，经经调查运运河区和和新华区区的办公公楼的综综合租赁赁价格为为0.8元/天，厂厂房租价价按照440-550%的下降降幅度，确定开开发区周周边工业业厂房租租赁价格格为0.48-00.4元/天，靖烨科科技园的的房屋销销售均价价为3550

38、4-29220元/。因此，靖靖烨科技技园的销销售均价价应确定定在30000元元/。2、单体体厂房销售售价格靖烨科技技园销售售均价330000元/，根据建建筑功能能的不同同分别计计算各个个厂房的的销售价价格。各各个单体体厂房销销售价格格为：（1）单单元式厂厂房1#2#33#楼销销售价格格；30000元元/m22（2）庭庭院式厂厂房4#5#66#7#楼销售售价格；33775元/ m22（3）综综合式厂厂房8#楼销售售价格；31550元/ m22（4）连连通式厂厂房9#10#楼销售售价格；28550元/ m223、科技技园销售售收入科技园销销售总收收入2118977.3445万元元，其中中：（1）1

39、1#2#3#楼楼销售收收入：774588.3万万元（2）44#5#6#77#楼销销售收入入21553.9925万万元（3）88#楼销销售收入入46337.443万元元（4）99#100#楼销销售收入入76447.669万元元附科技园园销售收收入表楼号销售面积积（）销售价格格（元/）销售收入入（万元元）1#2#3#2486613000074588.34#5#6#77#638223375521533.92258#1472223150046377.4339#100#2683342850076477.699合计72799930000218997.3345三、招商商销售方式式1、房屋屋销售靖烨科技技园的

40、房房屋销售售是沧州市第一个工业地产产项目，综合销销售方式式是靖烨烨科技园园成功销售售的关键键，采取取一次性性付款、按揭贷贷款、分分期付款款、以租租代买、房屋或或者土地地置换等等销售方式式，特别是是开通按按揭贷款款渠道将将会提高高人们的的购买力力，大大大加快靖靖烨科技技园的房房屋销售售进度。一次性付付款：对对于一次次性付款款者可以以给予一一定比例例的优惠惠，鼓励励采取一一次性付付款和按按揭贷款款方式。最高可可给予55%的优优惠。分期付款款：签订订协议时先先付总房房款的440%,一年内内付清余款款。按揭贷款款：首付付额度取取决于当当地银行行贷款额额度和比比例,决定首首付额度度。按揭揭贷款分分为个人

41、人按揭贷贷款和企企业法人人按揭贷贷款。以租代售售：业主主交纳房房屋租赁赁费用累累计成为为房款的的销售方式式，科技技园与业业主签订订固定期期限的租租赁合同同，租赁赁期满办办理相应应的产权权手续。房屋或土土地置换换：需要要经过严严格的评评估，具具有同等等价值或或潜在价价值的房房屋或土土地进行行置换。2、房屋屋租赁产权出租租资本回回收周期期长，投入入多，见见效慢，靖烨科科技园将将以园区区建筑面面积的110%用用于租赁赁，租赁赁形式有有短期和和长期租租赁。（1）短短期租赁赁：一般限限定2年年及以内内时间为为短期租租赁，短短期租赁赁无优惠惠政策。（2）长长期租赁赁：2年以上上为长期期租赁，随租期期的增长

42、长，可适适度减少少租费、减免物物业费。3、房屋屋合作靖烨科技技园将以以房屋租租费合作作为主要要的合作作形式，减少风风险投资资所造成成的损失失，最大大限度地地保障合合作零风风险。对对于拥有有新技术术、市场场前景好好、具备备一定规规模的企企业可以以考虑产产权合作作。房屋合作作的企业业类型包包括高新新技术企企业、生生产加工工型企业业、服务务外包企企业等。其中生生产加工工型企业业可合作作的利润润空间有有限，对对于具有有新技术但无无资金来来源的初创型型、创新新型企业业，他们们在企业业发展初初期缺少少办公地地点和启启动资金金，科技技园可利利用自身身的产权权及园区区平台优优势，与与他们合合作，采采用租金金入

43、股或或产权入入股的形形式参股股或控股股，直接接参与企企业运作作，以租租金或产产权按市市场价格格作价按按投资比比例参控控股，随随着企业业的发展展股比将将发生变变化，科科技园公公司可以以建立退退出或继继续参与与企业经经营的机机制。4、综合合运作综合运作作形式为为房屋出出售、房房屋出租租和房屋屋合作三三种形式式的综合合经营，为确保在计划周期期内稳定定回收资本本并实现现科技园园经营利利润，确确定房屋屋出售的的比例为园园区总建建筑面积积的800%，考考虑园区区发展的的长期性性和可持持续收益益，将园区110%的的房屋用于于出租、10%的房屋屋用于租费费或者产产权合作作，综合合运作方方式将首首先保障科技技园

44、实现现预期效益益，并且能能够实现现中长期期的经营营效益，使园区区得到可可持续发发展。四、招商商宣传推广广靖烨科技技园的目目标客户户主要体体现在市市场资源源、政府府资源和和靖烨科科技园公公司的资源中，20008年河河北省对对于城市市改造提提出的“大拆促促大建、大建促促大变”的发展展思路，这样会会给靖烨烨科技园园经营提供供了巨大大商机，开发区区作为沧沧州市至至黄骅港港经济产产业带率率先发展展的重要要地区，为本项项目提供供了可靠靠的市场场与政府府资源。靖烨科技技园要把把握有利利时机，针对不不同地域域、不同同层次、不同行行业的目目标客户户，采取取形式多多样的宣宣传推广广方式，达达到家喻喻户晓人人人皆知

45、知，使他他们全面面系统地地了解靖靖烨科技技园的优优势和特特点，产产生入住住靖烨科科技园的的欲望，达到销销售科技技园房屋屋的目的的。宣传与推推广应做做到有的的放矢，在目标标客户群群集中地地带集中中投放具具有鲜明明主题的的广告，运用多多层次立立体的广广告集中中投放方方式，达达到市场场持续性性轰动效效应。在不同的的推广周周期内，以平面面媒体和和网络媒媒体为主主，辅以以名人效效应、特特色营销销活动等等特色宣宣传模式式，点面面结合，以期达达到最佳佳的宣传传推广效效果。可可利用的的媒体形形式包括括以下几几种：1、平面面媒体项目招商商推广首首选媒体体形式，覆盖面面广，信信息传播播准确而而富有感感染力，信息传

46、传播时效效性好，但费用用相对较较高，可可阶段性性的选择择广告投投放量和和投放密密度。（1）报报刊杂志志：燕赵赵都市报报、沧州州市本地地报纸（2）户户外标牌牌：在石黄黄和京沪沪高速交交口处、高速出出口处以以及市内内主要干干道的大大型户外外广告牌牌发布项项目开盘盘和招商商信息。（3）印印刷品：项目宣宣传单页页、样本本、DMM等2、网络络媒体（1）电电视广播播：河北北卫视、沧州电电视台、广播电电台等电视媒体体费用较较高，信信息发布布时间相相对固定定，时效效性不强强，建议议作滚动动条出现现，有必必要邀请请相关政政府领导导参加新新闻发布布会等活活动，吸吸引媒体体眼球，促使他他们做出出报道，又可以以节省费

47、费用，达达到很好好的关注注度。（2）网网络信息息：企业业网站、其他门户户网站网络媒体体具有覆覆盖面广广、直观观性强和和低廉的的运转费费用等特性，企业网网站可以以直接而而有效的的达到宣宣传效果果，项目目综合实实力展示示、项目目招商、项目进展展情况和和信息发发布具有有很强的的时效性性。3、流动动媒体（1）超超市包装装：超市目目前禁止止使用塑塑料产品品购物袋袋的形势势下，可可以采取取印刷一一部分带带有靖烨烨科技园园项目信信息的环环保购物物袋的形形式，免免费发放放给使用用者，既既有公益益环保性性，又能能充分利用用该宣传传形式的的长期性性，形成成重复记记忆。（2）公公交车辆辆：此种媒媒体宣传传形式需需要

48、与公公交广告告公司合合作，挑挑选几条条主要公公交路线线，对车车体进行行艺术包包装，广广告信息息相对简简单，但但其覆盖盖面相对对广，流流动性好好。（3）各各种门票票：利用影影剧院、展销会会和商务务洽谈会会门票的的形式宣宣传推广广靖烨科科技园。4、特殊殊宣传（1）名名人效应应：寻找找合适的的人选作作项目形形象代言言，利用用名人效效应，使使项目具具有更高高的知名名度和可可信度；（2）特特色营销销活动：有针对对性地对对目标客客户群体体发出邀邀请，举举办符合合客户品品位的营营销活动动，包括括学习、培训讲讲座，具具有纪念念性节日音乐乐会、餐餐会等。五、招商商组织体系系建立一支支专业性性强的招招商队伍伍是招

49、商商销售成成功的关关键，在在项目开开盘前期期做好招招商团队队的组织织和培训训工作，界定工工作内容容、划分分工作程程序和制制定管理理制度是是招商销销售的重重要工作作。应充充分利用用售前的的时机建建立健全全组织体体系和工工作体系系，为招招商销售售打好基基础。1、组建建招商组组织（1）、组织架架构靖烨科技技园的招招商组织织应由市市场部和和销售部部组成，市场部部负责市市场调查查、策划划、广告告、宣传传等业务务，销售售部负责责房屋销销售和手手续办理理等工作作。（2）、组织人人选和岗岗位职责责组织人选选主要包包含招商商经理、招商主主管、招招商代表表，形成成严谨有有效的管管理团队队和先进进的管理理模式，制定

50、明确确的岗位位职责，更好地地实现靖靖烨科技技园招商商销售工工作。（3）、组织制制度 招商商部要建建立健全全各项制制度，做做到合理理、规范范、公平平、公正正，确保保招商工工作有条条不紊的的进行。2、编制制招商实实施方案案由招商部部与市场场部根据据目标客客户群体体市场调调研数据据共同编编制招商商实施方方案，确确定宣传传推广方方案和销销售实现现方案，制定宣宣传策略略、内容容、标准准、方法法，及时时跟踪反反馈招商商效果，作出阶阶段性的的分析报报告；通通过销售售实现方方案把握握好每一一个销售售周期的的市场变变化，及及时调整整销售策策略和销销售价格格，实现现销售目目标、实实现利润润最大化化。（1）、编制销

51、售售宣传方案案宣传推广广方案主主要包括括宣传策策略、宣宣传内容容、宣传传方法和和宣传效效果分析析，做到到策略明明晰、内内容准确确全面、方法灵灵活有效效，对宣宣传效果果要进行行及时地地跟踪和和分析，把握市市场需求求变化，随时调调整宣传传重点和和方向，更好的的实现销销售目标标。 宣传策略略：利用用靖烨科科技园作作为沧州州市第一一个综合合性科技技园的优优势，依依托高新新技术产产业园区区的政策策优势和和市场先先机，重重点突出出科技园园的六大大配套功功能、适适合企业业发展保保障服务务体系以以及科技技园建筑筑产品的的特点，以综合合性优势势满足企企业的多多种需求求，激发发市场需需求者的的购买欲欲望。 宣传内

52、容容：重点点介绍以以下几个个方面：科技园园区位优优势、科科技园功功能优势势、科技技园产品品优势、科技园园服务优优势、科科技园价价格优势势、科技技园政策策优势等等。宣传方法法：在项目目周围制制作围挡挡，道旗旗吸引过过路人群群，制造造现场销销售氛围围；设置招招商中心心并进行行现场包包装；选定平平面、网网络、户户外、电电视等媒媒体制定周周期宣传传计划，充分利利用各种种媒体，阶段性性、周期期性的推推出适当当的宣传传主题，制定媒媒体投放放计划和和费用计计划，控控制好费费用节点点。确立宣宣传口号号，内容容简洁、表现科科技园特特性，口口号要富富有煽动动性，简简单易记记，具有有感官冲冲击力。宣传效果果：宣传传

53、效果要要及时进进行跟踪踪回访，了解客客户对项项目的第第一印象象，正确确分析评评价客户户心理，总结归归纳客户户提出的的问题和和疑虑，及时修修正宣传传内容和和宣传方方法。（2）编编制销售售实施方案案销售实施施方案是保障障销售顺顺利进行行、达到到预期销销售目标标的纲领性性文件，方案涵盖盖科技园园综合优优势、销销售价格格细分、建筑筑产品类类型细分分、合理理的销售售周期安安排、详详尽的媒媒体计划划、费用用计划、销售培培训、销销售管理理各项制制度，以以及物业业管理的的相关内内容等。每一环节节应做到到细致严严谨、张张弛有度度，并做做好风险险预测，保障靖烨烨科技园园的销售工作作具有良良好稳定定的操控控性。综合

54、优势势；靖烨科技技园在沧沧州市属属于新型型工业地地产项目目，由于于客户群群体的层层次和水水平不一一致，他他们对科科技园的的理解程程度不同同，为避避免出现现错误的的或片面面的理解解，在目目标客户户群体中中达成统统一的认认知度，使靖烨烨科技园园的内涵和综综合优势势得到充充分发挥挥和发展展，让业业主在入入住园区区后可以以得到有有力的支支持和发发展。价格分类类：价格分类类应依据建筑朝向向、层数数高度等因因素，在在园区销销售均价价的基础础上对单体建建筑的销销售价格格作出科科学计算算，形成成层位差差价、朝朝向和位位置差价价，抓住住目标客客户群体体不同价价值的心心理需求求，更好好的实现现销售目目标。产品类型

55、型：销售人员员要熟知知园区建建筑产品品类型，了解客客户生产产工艺要要求，积极极引导企企业购买买自己最最适合的的建筑产产品。本本着为企企业着想想的原则则，有效效形成情情感互动动，拉近近与业主主之间的的距离，让业主主感到入入住园区区有如家家的感觉觉，吸引引消费者者在靖烨烨科技园园投资。 销售周周期、媒媒体计划划和费用用支出：销售周期期分为内内部认购购期、蓄蓄势调整整期、开开盘试销销期、销销售扩张张期、强强势销售售期、扫扫尾清盘盘期。销售周期期可以根根据市场场变化和和效果，随时调调整宣传传推广重重点和策策略，有有针对性性地选择择传播媒体体并确定定周期广广告投放放强度，追求最最佳的宣宣传效果果，推进进

56、销售进进程。费用支出出包括广广告费用用、办公公费用和和人员工工资。其其中广告告费用与与销售周周期、媒媒体计划划相关联联，每一一个销售售周期的的广告投投放量、媒体形形式、广广告投放放密度不不同，直直接影响响费用支支出额度度，市场场部要了了解河北北省、沧沧州市媒媒体刊物物价格，根据宣宣传方案案作出准确确的费用用支出预预算。销售培训训；销售培训训贯穿于于整个销销售全过程，根据销销售进展展情况随随时对销销售人员员进行补补充教育育和培训训。培训内容容主要包包括语言言行为、沟通技技巧等，在销售售过程中中应使员员工熟练练应对销销售过程程中出现现的问题题，运用用良好的的感染力力打造企企业对外外品牌，树立公公司

57、在客客户群体体中的美美誉度和和良好形形象。 （6）销销售制度度房屋销售售工作的的好坏取取决于销销售管理理制度，靖烨科科技园的的销售同同样也要要建立考考勤制度度、汇报报制度、工资制制度和销销售的奖奖惩制度度等。其其目的是是约束员员工的语语言表达达，内容容介绍和和工作行行为，让让员工的的行为达达到受控控状态，使科技技园房屋屋实现顺顺利销售售。第五节 房屋销销售许可可证一、办理理机构 沧州市市房屋管管理局产产权处二、报审审资料1、项目目备案证证（复印印件）2、用地地规划许许可证（复印件件）3、土地地使用证证（复印印件）4、工程程规划许许可证（复印件件）5、施工工许可证证（复印印件）6、银行行出具我我

58、方已投投资总工工程款225%的的证明7、面积积测量部部分：一一层完工工后报到到沧州市市开发区区经发局局李淑正正所长处处，提供供施工图图一套，沧州市市房屋管管理局产产权处测测绘队进进行测量量。【时间周周期】 310个工工作日【所需费费用】 测量量费用22元/平平方米8、形象象进度：整体施施工进度度达到550%，由沧州州市房屋屋管理局局产权处处进行检检验。【办理单单位】 建设设单位11、2、3、44、5、6；沧沧州市房房屋管理理局产权权处7、8三、办理理周期全部资料料提交后后批复周周期为115-330个工工作日。第六节：银行按按揭贷款款靖烨科技技园的房屋销销售应考考虑与银银行合作作，将按按揭贷款款

59、与科技技园销售售紧密地地结合起起来，可可以有效效地促进进科技园园的招商商与销售售。一、合作作选择按揭贷款款的银行行有很多多，在中中国银行行、农业业银行、建设银银行、商商业银行行、农村村合作信信用社等等选择一一家即可可，交通通银行在在天津主主要承担担工业地地产的按按揭贷款款的业务务。建议议在沧州州首先选选择交通通银行洽洽谈。二、按揭揭优势 科技园园房屋以以按揭贷贷款形式式进行招招商与销销售，可可以加快快房屋销销售和资资金的回回收，缩缩短科技技园的销销售周期期和投资资周期。实现投投资效益益的最大大化。按按揭银行行也可以以获得一一定收益益。三、合作作方法靖烨科技技园公司司首先要要与合作作银行对对住房

60、/商业用用房按揭揭贷款立立项，向向合作银银行提供供详细、准确地地公司资资料和项项目资料料，审查查通过后后，合作作双方签签订住住房/商商业用房房按揭合合作协议议书，确立双双方合作作。凡是购买买靖烨科科技园房房屋的个个人、企企业法人人都可在在合作银银行办理理按揭贷贷款手续续。1、公司司所提供供的资料料：经年检的的企业法法人营业业执照；经年检的的组织机机构代码码证；企业法人人税务登登记证（国、地地税）；法定代表表人或授授权代理理人的身身份证；法定代表表人或授授权代理理人的证证明书；房地产开开发经历历；公司章程程；验资报告告；前两年及及近期的的财务报报表；董事会决决议或连连带担保保的承诺诺书；书面申请